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Travaux locataire contre loyer

Faire des travaux en échange d’une baisse de loyer profite au locataire comme au propriétaire. Pour que cet accord se déroule correctement, certaines règles sont à observer quant à :
- la baisse du loyer, le montant compensant les travaux effectués par le preneur du bail,
- la mise en place des opérations.

Quels travaux peut effectuer un locataire ?

L’arrangement entre le bailleur et le preneur doit seulement concerner des petits travaux tels que des réparations ou de l’entretien.

S’agissant des gros travaux tels que la maçonnerie, il faut absolument passer par un contrat avec une entreprise bénéficiant des garanties légales, c’est-à-dire notamment la garantie décennale. La loi dispose qu’il est interdit de faire faire à un locataire des travaux de mise en norme d’habitabilité et de confort.

Travaux locataire

De quel montant minorer un loyer en contrepartie de travaux ?

Pour calculer la baisse du loyer, il faut d’abord connaître le coût des travaux.

Le coût des matériaux

Vous pouvez les fournir ou faire confiance à votre locataire s’il préfère les choisir. Vous pourrez également les déduire de vos impôts sur le revenu si vous déclarez vos revenus fonciers au régime réel et que vous conservez les justificatifs.

Le coût du travail

Vous ne pouvez en principe pas minorer votre loyer du coût de travail de votre locataire car cela constituerait une fraude fiscale : le travail ou la prestation de service sont imposés.

L’indemnisation pour la gêne occasionnée

Même si celle-ci n’est pas toujours obligatoire, l’indemnisation est autorisée. Elle vous permet d’ajuster la déduction du loyer en fonction des désagréments occasionnés par les travaux.

Comment être certain que le locataire va faire des travaux ?

Pour s’assurer que les travaux vont être réalisés, il est préférable de préciser par écrit que la minoration du loyer aura lieu après la réalisation des travaux. Il est d’ailleurs vivement conseillé d’insérer une clause travaux ou une annexe au bail conformément à l’article 6a de la loi n°89-462 du 6 juillet 1987.
Sont à prévoir les modalités d’imputation du loyer ainsi que de dédommagement en cas de départ anticipé du locataire. Par exemple, s’il quitte le logement avant que la fin de la minoration du loyer, il sera dédommagé à hauteur de ce qui lui est encore dû.

Comment vérifier la qualité des travaux ?

Comme mentionné précédemment, il est préférable de débuter la minoration des loyers après la mise en place des travaux.

Le bailleur n’a que peu de moyens pour exiger de son locataire qu’il reprenne les travaux s’ils ne le satisfont pas. Il est effectivement difficile d’apprécier la qualité des travaux d’une personne non professionnelle par définition (auquel cas ces travaux constitueraient une prestation de services non déclarée ou du travail au noir).

En cas de dégradation immobilière, vous pourrez néanmoins déduire le montant des réparations du dépôt de garantie à la fin du bail ou saisir le juge. Sur ce point, se reporter à notre article détaillé sur les dégradations locatives.



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