Faut-il mieux créer une SCI ou accorder une donation ?

Juridiquement, lorsque l’objectif est de transmettre un patrimoine, les deux solutions sont très différentes : alors que la création d’une société civile immobilière permet de conserver la qualité d’associé de SCI et donc un droit sur le bien que l’on souhaite transmettre, la donation est un transfert totale de propriété du donateur au donataire. Aussi, il est toujours possible de ne donner qu’une partie d’un bien par le démembrement de ce bien, en distinguant l’usufruit de la nue-propriété de ce bien. Mais ce démembrement est également une possibilité en SCI.

Fiscalement, le coût de création d’une SCI n’est pas le même que celui d’une donation. En particulier, des abattements permettent d’accorder une donation en franchise de droits. En particulier, après création d’une SCI, il est possible d’utiliser cette possibilité fiscale pour transmettre les parts d’une SCI.

La SCI peut donc être un moyen de limiter le coût fiscale de la transmission d’un patrimoine, notamment en matière de succession. Mais toutes les successions n’entraînent pas le versement de droits de succession par les héritiers en raison de l’existence d’abattements. Créer une SCI pour éviter des droits de succession n’est donc justifié que si ces droits sont significatifs.