Baisse des loyers

Les loyers augmentent, au point que divers lois viennent limiter leur montant, pourtant la hausse des loyers reste finalement limitée sur longue période, et cette affirmation risque même d’annoncer un nouveau cycle de l’immobilier, au moins de l’immobilier locatif.

Hausse légale des loyers

La hausse des loyers est une réalité, on peut le constater facilement sur une longue période.

Elle s’explique notamment par la revalorisation annuelle des loyers. Or si l’on considère l’indice de référence actuel, il s’élève à 124,83 au 4ème trimestre 2013 (donc pour les hausses de loyer de début 2014), partant d’une base 100 au 4ème trimestre 1998. L’augmentation qui découle de l’application de cette règle légale a donc entraîné une hausse de 24,83% des loyers en 15 ans.

Au 4ème trimestre 2006, cet indice était de 112,77, l’augmentation depuis 7 ans est donc de 10,69%.

Hausse des loyers entre chaque bail

Les hausses précédentes ne correspondent pas à la réalité constatée dans certaines zones urbaines. A Paris, l’augmentation est certainement bien supérieure à 10% sur les 7 dernières années.

Une explication logique : la révision du loyer à chaque changement de locataire.

Une solution tout aussi simple pour freiner cette hausse : le plafonnement des loyers effectif depuis août 2012.

Une autre solution votée début 2014 : la baisse des loyers qui dépassent le plafond fixé dans certaines villes de France.

Loyers et inflation

Et pourtant, en moyenne et sur l’ensemble du territoire, si les loyers augmentent sur le long terme, cette progression est générale et constatée sur l’ensemble des prix ; il faut donc comparer la hausse des loyers avec l’inflation.

Or en moyenne depuis 2006, la progression des loyers en France s’élève à 1,3% par an contre une inflation de 1,6%.

Au début de l’année 2014, sur 1 an, les loyers augmentent de 0,2% alors que l’inflation est de 0,7%.

Les loyers augmentent moins vite que le prix du pain, en moyenne encore une fois, car dans les zones ciblées par les lois Duflot la réalité est bien différente il est vrai. Cependant, il faut aussi tenir compte de l’augmentation des prix de l’immobilier dans ces zones sensibles. Il est logique en effet que, lorsque les prix de la pierre s’envolent (avec le soutien des gouvernements successifs soit rappelé en passant), les prix des loyers suivent la tendance. Or l’augmentation des loyers est resté bien en-deçà de celle du prix au mètre carré dans l’ancien, ce qui explique la baisse des rendements de ces investissements immobiliers. Aujourd’hui à Paris, il est bien difficile d’envisager un rapport supérieur à 3% brut. Il y a dix ans, c’est une rentabilité au moins deux fois supérieure qui était envisageable.

Baisse des loyers

Une autre surprise apparaît au début de l’année 2014 et pourrait amorcer une nouvelle période : en février 2014, les prix des loyers ont baissé (par rapport à février 2013) de :
– 0,7% en Ile-de France (moyenne 18,80€/m²),
– 2,8% à Paris (moyenne 23,90€/m²).

Cette baisse se retrouve à Marseille notamment, et à Rennes. Dans d’autres grandes villes, la hausse demeure mais toujours plus faible que l’inflation, comme à Toulouse ou Strasbourg.

Or, comme un propriétaire a du mal à ajuster le loyer demandé avec une demande plus exigeante, la durée de vacance des logements entre deux locations augmente, et s’inscrit en moyenne à 9 semaines sur toute la France.

Intérêt des locataires et propriétaires opposés ?

En conclusion, les dernières lois votées pour stabiliser le marché locatif interviennent dans un marché qui avait fini par s’équilibrer naturellement, et ne feront qu’accélérer une tendance qu’il n’était pas forcément souhaitable d’amplifier. Car c’est la baisse des prix de l’immobilier qui aurait permis de redonner véritablement du pouvoir d’achat aux ménages français et de régulariser une situation exagérée (Paris, capitale la plus chère du monde derrière Singapour !). La baisse des loyers joue évidemment aujourd’hui pour les locataires, mais va simultanément détourner définitivement les investisseurs immobiliers privés actuels ou potentiels. Agir sur les prix de l’immobilier via les loyers, c’est inscrire dans le long terme le faible rendement d’un investissement dans la pierre.

C’est cette tendance qui est d’ailleurs privilégiée dans le cadre du dispositif Duflot, par une rentabilité plus faible compensée par un avantage fiscal augmenté (par rapport au Scellier). Mais sans avantage fiscal, pourquoi acquérir un bien immobilier aujourd’hui dans le but de le louer ? Les rendements, les tendances, la législation, la fiscalité : tout pousse à surtout éviter le locatif. Aussi, si les locataires qui ont un logement aujourd’hui profiteront peut-être un peu d’une situation dégradée de l’immobilier, ceux de demain devront faire des efforts pour séduire des bailleurs privés qui seront (et cette tendance ne fait pas encore l’objet d’études mais ses résultats sont hautement prévisibles) certainement moins nombreux.