Création SCI

Plafond de loyer

La rentabilité de nombreuses SCI va être limitée par la fixation d’un plafond de loyer à ne pas dépasser dans les grandes villes de France. En effet, ce plafonnement, basé un loyer médian déterminé par les pouvoirs publics, oblige parfois à baisser le loyer demandé à son locataire aussi bien à la signature d’un nouveau bail que lors de tout renouvellement de bail.

Définition du plafond de loyer

A compter du 1er août 2015, le plafonnement des loyers est applicable conformément au projet de loi proposé initialement par le ministre Cécile Duflot.

Cette mesure vise à fixer un plafond de loyer que les bailleurs ne pourraient pas dépasser :
- lors de la location de leur bien à un nouveau locataire,
- dans le cadre des baux en cours.

Ce loyer maximum s’ajoute au plafonnement des loyers qui a déjà été mis en place en 2012. Rappelons en effet que, dans les plus grandes villes de France, à la signature de chaque nouveau bail, la fixation du nouveau loyer est plafonnée à l’indice de l’augmentation des loyers publié par l’INSEE. Mais il faut souligner que ce plafonnement (dont nous avons tenté de démontrer l’absurdité sur notre blog) est destiné à limiter les hausses de loyer et non à entraîner la baisse du nouveau loyer.

Définition du loyer médian et du loyer maximum

Villes concernées par le loyer maximum

Les villes concernées par la fixation d’un loyer médian sont celles dont la population est supérieure à 50.000 habitants et où des tensions sur les loyers sont effectives. Au final, il s’agit des mêmes agglomérations que celles où s’applique la taxe sur les logements vides.

Au total, 28 agglomérations devraient être concernées par ce plafonnement des loyers. Le ministre Cécile Duflot a estimé que :
- 70% du parc locatif devrait ainsi être concerné par cette mesure.
- de 25% à 30% des loyers devraient être baissés.

Ces agglomérations sont :
- Ajaccio
- Annecy
- Arles
- Bastia
- Bayonne
- Beauvais
- Bordeaux
- Draguignan
- Fréjus
- Genève-Annemasse
- Grenoble
- La Rochelle
- La Teste-de-Buch – Arcachon
- Lille
- Lyon
- Marseille – Aix-en-Provence
- Meaux
- Menton – Monaco
- Montpellier
- Nantes
- Nice
- Paris
- Saint-Nazaire
- Sète
- Strasbourg
- Thonon-les-Bains
- Toulon
- Toulouse

Maintenant, c’est au maire de chaque commune concernée de décider de la mise en application ou non de cette mesure sur sa commune. Pour l’instant, cette nouvelle loi est applicable à Paris, et le sera d’ici la fin de l’année à Lille, puis à Grenoble.

Détermination du loyer médian

Le préfet aura l’obligation annuelle de publier le loyer médian :
- pour chaque ville concernée,
- par quartier,
- par catégorie de logement.

Ce loyer médian sera déterminé à partir de données recueillies par l’observatoire des loyers, l’organisme imaginé par le ministre Duflot pour accompagner l’ensemble de ses mesures fiscales relatives à l’immobilier locatif. Le calcul du loyer médian sera effectué sur la base du stock de logements à louer.

En réalité, ce sont des antennes territoriales qui suivront l’évolution des loyers, organismes agréés par l’Etat et supervisés par un "Comité scientifique".

Fixation du loyer maximum

Le loyer maximum exigible par un bailleur sera plafonné sur la base du loyer médian majoré, ce dernier étant également fixé par le préfet et ne pouvant dépasser 120% du loyer médian. Ce loyer médian majoré est appelé dans la suite de cet article loyer maximum.

Application du loyer maximum

Connaître le loyer majoré à Paris

Le loyer maximum d’une location à Paris est fixé sur la base de la carte suivante.

Seules trois caractéristiques du logement ont été retenues :
- le quartier,
- la date de construction de l’immeuble,
- la superficie de l’appartement.

Obligations du bailleur

Le loyer maximum s’impose au bailleur :

  • lors de la signature d’un nouveau bail,
  • lors du renouvellement d’un bail en cours.

Le bailleur conserve cependant la possibilité d’augmenter annuellement son loyer conformément au bail. De même, une augmentation de loyer demeure possible si le montant du loyer est inférieur au loyer médian.

Pour un logement atypique, le bailleur a la possibilité d’appliquer un loyer supérieur au loyer maximum, mais en justifiant cette anomalie de loyer. Dans ce cas, le locataire dispose d’un délai de trois mois pour contester cet écart de loyer et demander :
- ou bien l’annulation du bail,
- ou bien la suppression du complément de loyer fixé dans le bail.

De même, suite à des travaux, une augmentation du loyer maximum est prévue, mais sans autres détails.

Droits du locataire

Lors de la signature d’un nouveau bail, le preneur (le locataire) dispose d’un délai de trois mois pour demander une révision de son loyer si celui-ci n’a pas été fixé en respect de la loi.

Pour les baux en cours, lors du renouvellement automatique (à l’issue d’une période triennale), le locataire peut également demander une baisse de son loyer si celui-ci dépasse le loyer maximum. Sa demande est à formuler auprès du bailleur par courrier au moins six mois avant la date de ce renouvellement.

Litiges sur le montant des loyers

Le tribunal compétent fixé dans le bail pour régler les litiges entre bailleur et locataire n’intervient pour un litige relatif au montant du loyer qu’après saisine d’une commission départementale de conciliation.

Ces commissions n’existent pas à ce jour et seraient donc à créer.

Encadrement des loyers des meublés

Cécile Duflot a déclaré que les logements meublés sont également concernés par sa loi.

Le loyer médian de ces logements meublés serait déterminé sur la base du loyer médian des logements vides, par l’application d’une majoration forfaitaire fixée par le préfet.

Bilan de cette mesure

Notre intérêt pour la comptabilité (pour ceux qui ne connaissent pas notre logiciel comptable destiné aux SCI...), nous pousse à établir le bilan ou une sorte de compte de résultat de ce plafonnement des loyers.

Effets attendus Effets pour les bailleurs Effets pour les locataires
Plafonnement loyers Diminution des revenus fonciers et donc des recettes fiscales correspondantes, sur la base du revenu marginal des contribuables concernés, en tenant compte par conséquent du taux des dernières tranches de l’impôt sur le revenu, auquel s’ajoute la CSG au taux de 15,5%. Augmentation du pouvoir d’achat des locataires concernés.
Baisse loyers attendus Outre une baisse encore plus marquée des revenus fonciers, baisse du rendement locatif, et donc effet à attendre sur la baisse des prix de l’immobilier. Encore davantage de pouvoir d’achat pour les locataires et plus grande facilité pour certains ménages à trouver un logement locatif. Cependant, cette dernière hypothèse toute théorique du gouvernement dépend totalement de l’attitude des bailleurs qui, en contrepartie de la baisse de loyer consentie, se montreront peut-être (évidemment si l’on me permet une opinion personnelle) d’autant plus sélectifs lors du choix d’un nouveau locataire.
Prix de l’immobilier La baisse du rendement est en totale contradiction avec les efforts financiers importants du gouvernement pour relancer les transactions immobilières. Certes, inciter les vendeurs à réduire leur prix est une manière de relancer le marché de l’immobilier, mais il faudra désormais trouver des investisseurs intéressés par un tel investissement. Une baisse des prix de l’immobilier pourrait permettre aux actuels locataires de devenir propriétaires de leur logement, mais il faut souligner que c’est notamment cette tendance qui a poussé les loyers à la hausse, par une plus grande rareté de l’offre.
Qualité des logements L’encadrement des loyers peut être compensée par une réduction des travaux d’amélioration et d’entretien et des travaux engagés par les copropriétés (votés relativement facilement par les AG de copropriétaires tant que les loyers compensaient ces dépenses). Des loyers moins élevés pour des logements moins confortables, la logique économique du hard-discount appliqué à l’immobilier finalement.
Dépenses publiques Organismes agréés pour observer l’évolution des loyers (auxquels certains réseaux d’agences immobilières menacent de ne pas participer), contrôle de leur fonctionnement par un organisme public, création de commissions départementales de conciliation : pouvait-on imaginer mesure plus compliquée pour, au final et très simplement, transférer du pouvoir d’achat des bailleurs vers leurs locataires ? Pour les locataires, il sera bien difficile de revendiquer leurs droits dans les agglomérations où, justement, il est difficile de trouver un logement.
Financement Un locataire peut, notamment lorsque son bien justifie un loyer majoré, contester après quelques mois la justification de ce dépassement de loyer (au titre que la terrasse n’est qu’un balcon, que la vue n’est pas si extraordinaire...). La performance d’un investissement immobilier se base sur les loyers attendus. De ces loyers dépend la capacité d’endettement de l’investisseur. Que le montant de ces loyers puisse être contesté par le locataire rétroactivement constitue un risque qui sera pris en compte, d’une manière ou d’une autre, par les banques. Obtenir un emprunt immobilier pour investir dans les zones où justement le logement est difficile deviendra encore plus compliqué.
Juridiquement En cas de baisse du loyer médian, les loyers plafonnés baisseraient également, indépendamment de l’évolution de l’indice de l’augmentation légale des loyers et de la clause d’indexation des loyers prévue au bail. Cette baisse potentielle des revenus d’une SCI devra être compensée par des apports des associés, or rien n’oblige un associé de SCI à augmenter ses apports initiaux<./td>

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