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Révision de loyer Calcul et modalités

Un loyer peut être augmenté chaque année, nous avons déjà expliqué les modalités de cette révision annuelle et fournissons un exemple de courrier à adresser alors à son locataire.

On l’a également vu précédemment, les augmentations de loyers non pratiquées peuvent être rattrapées.
Quant à cette révision du loyer, il faut distinguer :
- d’une part la possibilité de réviser un loyer en reprenant rétroactivement toutes les hausses annuelles non pratiquées (c’est l’objet de cet article),
- d’autre part la possibilité pour le bailleur de demander au locataire le paiement des compléments de loyers non appelés, rétroactivement donc, mais sur une durée limitée cette fois à 5 ans (sujet traité dans un article distinct).

Calcul d’une révision de loyer

Une révision de loyers est pratiquée sur le loyer hors charges. Les charges annuelles quant à elles :
- doivent obligatoirement faire l’objet d’une régularisation annuelle, nous en proposons un exemple sur ce site,
- peuvent faire l’objet d’une augmentation conformément au bail, notamment lorsque les charges prévisionnelles sont systématiquement inférieures aux charges réelles.

Le calcul de révision d’un loyer doit tenir compte des changements d’indices d’indexation. En effet, l’indice de référence publié par l’INSEE est régulièrement modifié. En conséquence, le modèle de calcul rétroactif d’une révision de loyer ci-dessous prend en compte :
- le changement d’indice au 31/12/2005 (de l’ICC vers IRL ancien),
- le passage de l’IRL ancien vers le nouvel IRL au 09/02/2008.

Aussi, il convient, sur la base du loyer de départ, année après année, de pratiquer les augmentations de loyer qui s’imposaient en utilisant l’indice de référence applicable à la date anniversaire du bail.

Exemple de calcul d’une révision de loyer

Sur la base des règles applicables en la matière énoncées sur ce site (voir le lien en début d’article), le tableau ci-dessous peut être réalisé sur tableur de façon à automatiser les calculs. Il constituera l’annexe du courrier d’augmentation de loyer correspondant, adressé au locataire.

Indices INSEE
date de révision ICC valeur indice IRL ancien valeur indice IRL valeur indice calcul révision loyer révisé
01/07/05 4ème tr. 04 1269 101,45 745,00 745,00
01/07/06 4ème tr.05 103,78 745,00 x (103,78 / 101,45) 762,11
01/07/07 4ème tr.06 107,13 112,77 762,11 x (107,13 / 103,78) 786,71
01/07/08 4ème tr.07 114,30 762,11 x (114,30 / 112,77) 797,38
01/07/09 4ème tr.08 117,54 797,38 x (117,54 / 114,30) 819,99
01/07/10 4ème tr.09 117,47 819,99 x (117,47 / 117,54) 819,50
01/07/11 4ème tr.10 119,17 819,50 x (119,17 / 117,47) 831,36
01/07/12 4ème tr.11 121,68 831,36 x (121,68 / 119,17) 848,87

Exemple de courrier de révision d’un loyer

Pour annoncer au locataire la révision de son loyer, le courrier suivant est présenté à titre d’exemple :

SCI Les Epinettes
RCS Toulouse D 419 375 211
7 impasse Voltaire
31000 Toulouse

Toulouse, le 17 juillet 2012

Monsieur Gagnère
25, rue des Lavandières
31000 Toulouse

Cher Monsieur,

Nous vous informons que le montant de votre loyer est modifié à compter du 1er juillet 2012 en application de la clause d’indexation résultant de votre contrat de location et des dispositions législatives actuelles. La date de révision des loyers était prévu dans le bail au 5 juin de chaque année mais, dans un but de simplification, la date du 1er juillet a été retenue.

Cette indexation n’avait jamais été effectuée depuis la date d’effet du bail du 5 juin 2005. En conséquence, l’indexation actuelle est pratiquée sur la base du loyer initial et en tenant compte des différents indices publiés depuis cette date. Le tableau ci-joint détaillant le calcul des augmentations de loyer qui auraient dû être pratiquées durant ces sept années a été établi en suivant les règles légales.

Le nouveau montant du loyer hors charges à compter du 1er juillet 2012 s’élève au final à 848,87 euros.

Votre loyer charges comprises se trouve donc porté à compter du 1er juillet 2012 à la somme de 888,87 euros (huit cent quatre-vingt huit euros et quatre-vingt sept centimes).

Nous restons à votre entière disposition pour tout renseignement complémentaire.

Nous vous prions d’agréer, Cher Monsieur, l’expression de nos salutations distinguées.

Signature du gérant



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