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Augmentation légale loyer prescription

L’augmentation des loyers est prévu dans un bail locatif et se calcule légalement sur la base d’un indice de l’INSEE. Lorsqu’une augmentation annuelle n’est pas pratiquée, un rattrapage de cette hausse de loyer reste possible.

Cas général des augmentations de loyer

Dans tout bail, l’augmentation des loyers doit être prévue. Dans un bail d’habitation ou bail professionnel, cette augmentation annuelle est indexée sur l’indice de référence publié par l’INSEE. Nous présentons sur ce site un exemple de courrier destiné au locataire pour l’informer du montant de son nouveau loyer.

Lorsque le bailleur n’a pas pratiqué ces augmentations légales de loyer, il conserve le droit d’exiger de son locataire le règlement des arriérés de loyer qui auraient dû être calculés en appliquant l’indexation à compter du bail.

Cependant, l’article 2277 du Code civil qui indique la prescription quinquennale des actions en paiement des loyers oblige à distinguer les deux cas suivants.

Arriérés de loyer de moins de 5 ans

Dans ce premier exemple, un bailleur n’a jamais pratiqué d’augmentation légale de loyer depuis 4 ans que le bail est signé.

années loyer pratiqué loyer indexé arriéré mensuel arriéré annuel
année 1 1.000,00 1.000,00 0,00 0,00
année 2 1.000,00 1.030,00 30,00 360,00
année 3 1.000,00 1.065,00 65,00 780,00
année 4 1.000,00 1.080,00 80,00 960,00
TOTAL des arriérés 2.100,00

Le bailleur peut réclamer à son locataire des arriérés de loyers pour un montant total de 2.100,00€ et le loyer de la cinquième année sera calculé sur la base du loyer réévalué de la quatrième année (soit 1.080,00€) en pratiquant l’augmentation légale prévue dans le bail.

Arriérés de loyer de plus de 5 ans

Dans le cas où un loyer n’a pas été réévalué depuis de nombreuses années, la prescription quinquennale des actions en paiement des loyers s’applique. Cependant, cette prescription quinquennale ne concerne pas les règles d’indexation. Il en résulte que :

  • le calcul des loyers qui auraient dû être versés s’effectue depuis le début du bail, même si celui-ci a commencé depuis plus de 5 ans,
  • le bailleur ne pourra réclamer à son locataire que les arriérés de loyer des 5 dernières années.

Dans ce second exemple, un bailleur n’a jamais pratiqué d’augmentation légale de loyer depuis 9 ans que le bail est signé.

années loyer pratiqué loyer indexé arriéré mensuel arriéré annuel
année 1 1.000,00 1.000,00 0,00 0,00
année 2 1.000,00 1.030,00 30,00 360,00
année 3 1.000,00 1.065,00 65,00 780,00
année 4 1.000,00 1.080,00 80,00 960,00
année 5 1.000,00 1.095,00 95,00 1.140,00
année 6 1.000,00 1.105,00 105,00 1.260,00
année 7 1.000,00 1.115,00 115,00 1.380,00
année 8 1.000,00 1.115,00 115,00 1.380,00
année 8 1.000,00 1.130,00 130,00 1.560,00
TOTAL des neuf années 8.820,00
TOTAL des cinq dernières années 6.720,00

Le bailleur peut réclamer à son locataire des arriérés de loyer pour un montant total de 6.720,00€ et le loyer de la dixième année sera calculé sur la base du loyer réévalué de la neuvième année (soit 1.130,00€) en pratiquant l’augmentation légale prévue dans le bail.

La prescription quinquennale interdit au bailleur de demander l’intégralité des arriérés de loyers depuis le début du bail, d’où un "manque à gagner" de 8.820,00 - 6.720,00 = 2.100,00€ (correspondant à l’arriéré des quatre premières années).
En revanche, la non application de cette prescription quinquennale au calcul des arriérés est d’autant plus avantageuse pour le bailleur dans cet exemple que l’augmentation en pourcentage des loyers est importante en début de bail (pour quasiment stagner en fin de bail).

Consulter à ce sujet notre article sur le rappel de loyers.

Augmentation des loyers et politique commerciale

Dans nos exemples précédents, les augmentations annuelles de loyer relativement importantes témoignent de l’augmentation de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE ces dernières années. Cependant, le taux d’augmentation annuel de cet indice (qui a atteint plus de 4% en 2006) tend à diminuer fortement et, sur le long terme, ce taux est sensiblement inférieur à l’inflation (on peut escompter une augmentation annuelle de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE proche de 2% pour les prochaines années).

Aussi, pour fidéliser ses locataires, il peut sembler judicieux de ne pas pratiquer ces augmentations annuelles. En effet, sur des périodes inférieures à six ans, le manque à gagner est toujours inférieur au coût de changement de locataire (coût de recherche d’un locataire + coût de vacance du logement + coût des travaux de rafraichissement du logement).

A plus long terme, il sera toujours possible pour le bailleur de demander à son locataire :

  • le paiement des arriérés de loyer sur les cinq dernières années,
  • la réévaluation de son loyer sur la base du loyer de départ et en utilisant l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE depuis l’origine du bail,
  • une réévaluation de son loyer sur la base de la valeur locative de marché du logement concerné.

Plus globalement, si un bailleur ne pratique pas d’augmentations légales de loyer, il conservera tous les moyens légaux de négocier avec son locataire un nouveau loyer et d’entretenir une relation cordiale permettant d’éviter impayés, dégradations et autres risques financiers.

Cependant, depuis la décision de plafonner les hausses de loyer dans certaines zones, il est au contraire recommandé de pratiquer chaque année les réévaluation de loyers dans les zones concernées. En effet, un loyer sous-évalué ne peut plus alors être rattrapé librement lors du départ d’un locataire.



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  • 5 septembre 2010, par jpn1965

    Bonjour, nous venons d’acheter un appartement occupé. Le loyer n’a pas été augmenté depuis longtemps, peut-on faire un rattrapage du loyer ? sans évidemment demander d’arriérés.

  • 12 août 2010, par LAURENTPATRICK

    Bonjour,
    Pardonnez moi, mais j ai une question.
    Mon ex propriétaire étant expert comptable me dit que suivant le code civil, il a le droit de remonter 12 ans en arrière pour me réajuster mes loyers...
    L adil m adit qu il pouvait le faire sur 5 ans.Il a revisé en 2008, mais il souhaite remonter en 1998...
    Toutefois, il s est trompé d indice depuis la création du bail il y a 12 ans, mais l adil ainsi qu un comptable que je suis allé voir ont remarqué l erreur.
    De ce fait, c est lui qui me doit des sous, car j ai systématiquement trop payé de loyer depuis la création du bail.
    Lui ,ne veux pas reconnaitre son erreur et essaye de remonter à l origine du bail pour me faire payer plus de loyer !!!Incompréhensible de sa part.
    il n arrête pas de me traiter d imbécile et de con.quelle vulgarité pour un expert comptable, ayant une maitrise en droit.
    Peut il avoir raison devant un Tribunal ? Revenir 12 ans en arrière ?
    Merci a tous.

  • 6 mars 2010, par ZoeKezako

    bonjour
    nous avons donné congés au 31/12/2009 a notre propriétaire dans les règles de l’art. Nous occupions cet appartement depuis juillet 2001. Il n’a jamais fait de hausses de loyers, bien que la clause de révision apparaisse sur le bail.
    Nous avons toujours payé le même loyer de juillet 2001 au 31/12/2009. Durant cette période, l’été 2003 la terrasse s’est dégradé pour devenir quasiment inutilisable. Nous lui avons signalé les faits par tel, ensuite lettre simple puis LAR avec photos, rien n’y a fait. Nous avons quitté l’appartement et rien n’a été fait.
    D’autre part début 2009 les 2 volets roulants n’ont plus du tout fonctionnés bien que nous les ayons entretenus (graissage, etc....). Là pareil tel, lettre simple, LAR rien n’y a fait.
    Dans la SDB nous avions découvert une prise électrique à nu là encore tel, lettre simple puis LAR avec photos, idem...
    Résultat à ce jour nous avons quitté l’appartement fait l’état des lieux et nous venons de recevoir une lettre nous informant que nous devions lui régler 5 ans d’arriérés d’indexation non appliqué soit 5800€ (déduction faite de notre dépôt de garantie qu’il ne nous rendra pas ! et pour cause...)
    C’est la loi certes mais une loi pour les voyous !
    Y a t il un moyen de se défendre ?
    Merci pour votre réponse.

  • 1er novembre 2009, par leonie

    bonjour
    je suis dans une maison depuis octobre 2007 en location
    mon proprietaire est venu me voir ce mois ci (octobre 2009) car il me reclame les aariérés d’augmentation de loyé alors que je n’ai jamais recu de lettre de leur part pour me dire que le loyer etais passer a 628euro au lieu de 610 euro en on t il le droit

    merci pour votre reponse

    • 10 novembre 2009

      Comme l’explique cet article, des arriérés d’augmentation de loyer peuvent vous être effectivement demandés, mais il faut que votre propriétaire vous les demande par courrier ou exploit d’huissier.

  • 26 janvier 2009, par gggggg !

    Bonjour,
    Le propriétaire peut il réclamer les augmentations de loyer antérieures même si elles ne correspondent pas aux prix pratiqué dans le quartier ?

    Par exemple, je loue un petit appartement depuis 5 ans qui était un peu chère au début mais dont le loyer après avoir été augmenté une fois correspond actuellement au prix du marché.

    Si mon propriétaire appliquait les augmentations suivant l’indice le prix du loyer ne serait plus du tout en adéquation avec le marché locale.
    Peu elle quand même me les réclamer ? J’ai peur qu’en déménageant il réclamer les arriérés de loyer.

    • 26 janvier 2009

      Les augmentations légales de loyer peuvent être pratiquées par votre propriétaire indépendamment du "prix de marché" de votre logement. Cependant, si votre propriétaire n’a pas pratiqué ces augmentations légales, il ne le fera certainement pas davantage si vous envoyez votre préavis.

  • 10 janvier 2009, par FXL

    Bonjour,

    Dans votre article vous rappelez les droits du bailleur :

    "Lorsque le bailleur n’a pas pratiqué ces augmentations légales de loyer, il conserve le droit d’exiger de son locataire le règlement des arriérés de loyer qui auraient dû être calculés en appliquant l’indexation à compter du bail."

    Pouvez-vous,svp,m’indiquer le texte de loi sur lequel vous vous appuyez (et me dire où je peux le trouver ) ?

    Vous remerciant par avance pour vos réponses.

    cordialement.

    • 14 janvier 2009

      C’est écrit dans le début de l’article :

      "Cependant, l’article 2277 du Code civil qui indique la prescription quinquennale des actions en paiement des loyers oblige à distinguer les deux cas suivants"

    • 14 octobre 2010

      Je suis désolé, mais à la lecture de l’article 2277 du Code Civil, mon interprétation est différente, il s’agit de prescription pour une créance réelle et non pas une créance supposée.
      En effet, la prescription s’applique sur les loyers exigibles qui n’ont pas été versés et non sur les hypothétiques loyers qui auraient pu être versés si l’augmentation annuelle avait été réalisée.
      De mémoire, il n’existe que deux cas prévus par la loi pour revaloriser le loyer d’un locataire en place durant son bail, le premier étant la revalorisation annuelle et le seconde étant une revalorisation par comparaison aux prix pratiqués alentours pour des biens comparables et en apportant la preuve de ces prix.
      Je vous prie de m’indiquer le texte de loi qui prévoit votre mode de rattrapage.

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