Création SCI

Charges locatives

Au sein d’une copropriété, le montant des charges locatives récupérables auprès du locataire est déterminé par le syndic, et fait l’objet d’un état annuel envoyé à tout copropriétaire suite à l’approbation des comptes annuels en AG.

Maintenant, il peut être intéressant de pouvoir contrôler la liste des charges récupérables établie par le syndic. Par ailleurs, dès lors que l’on loue un bien dont la gestion n’est pas assurée par un professionnel, ce qui est fréquent dans le cadre d’une société civile immobilière (le gérant de la SCI se chargeant alors intégralement de cette gestion), il est nécessaire de savoir distinguer dans les charges locatives celles qui :
- incombent au propriétaire : charges déductibles pour la SCI,
- sont dues par le locataire : ces charges ont fait l’objet d’acomptes payés en même temps que le loyer principal à la SCI, et sont ajustées une fois leur montant annuel définitivement connu (voir notre exemple de courrier d’ajustement des charges).

Eau, électricité et chauffage

Ces dépenses sont liées à l’utilisation du logement par le locataire. Elles sont donc intégralement à la charge de ce dernier, qu’il s’agisse des consommations liées au bien loué ou de celles liées aux parties communes (dont, par exemple, les dépenses d’électricité induites par l’ascenseur).

Frais de personnel

Concierge, gardien

Les frais de personnel sont les salaires et charges sociales versées à un concierge ou un gardien. Généralement, l’immeuble est alors détenu en copropriété, et un syndic se charge du calcul de la partie récupérable de ces charges.

Ces charges sont récupérables en partie auprès du locataire, à hauteur de :
- 75% si ce personnel s’occupe à la fois de l’entretien de l’immeuble et de la sortie des poubelles,
- 40% s’il n’effectue que l’une de ces deux tâches.

Employé d’immeuble

Dans le cadre de la gestion privée d’un immeuble, des charges salariales sont souvent engagées pour l’entretien des parties communes. Mais un employé d’immeuble peut également intervenir dans une copropriété évidemment.

Ces dépenses sont alors intégralement à la charge du locataire (refacturables à 100%).

Charges parties communes

Charges d’entretien

Toutes les charges courantes peuvent être reportées dans les charges locatives, dans la mesure où ces charges permettent au personnel de mener à bien ses tâches d’entretien (achats de petit matériel, de produits, insecticides...).

Cependant, les frais qui s’imposent suite à des détériorations de l’immeuble, du fait d’une sécurité insuffisante par exemple, relèvent des obligations des propriétaires. C’est le cas en particulier des frais d’effaçage de graffitis.

Espace verts, jardin

Le locataire a à sa charge tous les frais d’entretien d’un jardin privatif (entretien pelouse, taille des haies et des arbres...). En revanche, dans le cadre d’une copropriété, les charges liées aux espaces verts, dont le locataire n’a pas la jouissance exclusive, sont parfois à répartir entre propriétaire et locataire :
- charges courantes : locataire,
- entretien des arbres et des arbustes (massifs, haies...) : propriétaire.

Ascenseur

Un contrat d’entretien doit obligatoirement être souscrit pour tout ascenseur. Le coût de ce contrait minimum est refacturable au locataire. Cependant, si le contrat souscrit dépasse le cadre du contrat minimum, seule une partie du coût de ce contrat demeure refacturable. Cette partie est alors forfaitairement évaluée à 73% du montant annuel de ce contrat.

Dans tous les cas, les services annexes liés à la sécurité, de télé-alarme par exemple, restent intégralement à la charge du propriétaire.

Immobilisations, installations

Les installations privatives

Les charges d’entretien courantes et les petites réparations liées aux consommations d’eau, d’électricité et de chauffage (consommations à la charge du locataire) sont récupérables auprès du locataire.

A l’inverse, les frais d’installation restent à la charge du propriétaire, de même que les frais de remplacement des ces installations, d’un compteur d’eau par exemple, du chauffe-eau, de la chaudière...

Les installations communes

Comme pour les installations privatives, les installations de nouveaux équipements ou le remplacement de ces équipements sont à la charge du propriétaire.

Deux exceptions cependant prévoient la refacturation possible du locataire pour :
- l’entretien (et non l’installation) des interphones,
- la mise en conformité de l’antenne de télévision pour accéder à des services nouveaux, de nouvelles chaînes donc.

Taxe sur les ordures ménagères

Seule une partie de la taxe sur les ordures ménagères peut être refacturée au locataire. Il s’agit de la partie correspondant au balayage et à l’enlèvement de ces ordures ménagères.



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