Garantie des risques locatifs 2013

La Garantie Universelle et Solidaire des Risques Locatifs (GUSRL) devrait remplacer en 2013 les contrats de GLI et GRL, annonce le ministre du logement Cécile Duflot. Cette assurance loyers impayés ne se limiterait pas aux investissements Duflot, mais s’imposerait à tous les bailleurs.

Finalement, la GLU a été votée mais largement modifiée depuis la publication de cet article. Les caractéristiques de la GUL sont détaillées dans un article de ce même dossier.

Fin des GLI et GRL ?

Notre définition de l’assurance loyers impayés précise la différence entre :
– la GLI : garantie loyers impayés, contrat d’assurance proposé par tous les assureurs aux bailleurs,
– la GRL : garantie risques locatifs, assurance ayant le même objectif de couvrir le risque d’impayés, mais recherchant simultanément une réponse sociale aux difficultés rencontrées par le locataire.

Il faut rappeler que la GRL connaît un succès très limité, certainement lié à :
– une diffusion restreinte (seuls trois assureurs proposent la GRL),
– une mauvaise compréhension de la compatibilité entre protection du bailleur et recherche de solutions afin d’éviter une procédure judiciaire systématique à l’encontre du locataire.

Inconvénients des GLI et GRL

Pour souscrire à une GLI ou GRL, le bailleur doit sélectionner un locataire qui dispose de conditions de ressources suffisantes pour faire face au montant de son loyer. Étant donné que depuis plus de dix ans la hausse des loyers est supérieure à celle des revenus, dans certaines régions, trouver un locataire permettant de souscrire une assurance loyers impayés devient de plus en plus problématique.

En conséquence, les foyers défavorisés connaissent de plus en plus de difficultés pour trouver un logement.

Selon l’analyse du gouvernement, ce sont les jeunes qui sont le plus pénalisés par ce système, ce qui expliquerait qu’ils accèdent de plus en plus tard à leur indépendance.

Caractéristique de la GUSRL

L’objectif du gouvernement est donc d’imposer une assurance loyers impayés à tous les bailleurs :
– pour éviter que ces derniers exigent de leurs locataires des conditions de ressources trop élevées,
– pour répartir le risque d’impayés entre tous les bailleurs.

Pour rendre obligatoire la Garantie Universelle et Solidaire des Risques Locatifs, diverses modalités sont possibles :

• Imposer par le loi que tout logement loué soit couvert par une telle assurance. C’est la manière forte, qui demanderait à tout bailleur de souscrire volontairement à un contrat d’assurance et engendrerait par conséquent des procédures ultérieures à l’encontre de ceux qui ne se seront pas pliés à cette obligation.
• Donner le choix aux bailleurs entre souscrire un contrat de garantie des risques locatifs ou acquitter une taxe s’élevant à 2% des loyers encaissés (charges comprises par conséquent). Cette solution incitative pourrait être mise en place via la déclaration des revenus fonciers. Il faut noter que le coût d’une assurance loyers impayés correspond approximativement au montant prévu pour cette taxe, or cette assurance est déductible des revenus fonciers contrairement à une taxe.
• Créer un fond d’assurance national alimenté par des prélèvements de 2% des loyers encaissés. Là encore, les bailleurs n’auraient pas de démarches à entreprendre. Mais les assureurs perdraient alors la distribution des contrats spécifiques créés par les leur compagnie d’assurance.

Réforme des assurances loyers impayés attendue en juin 2013

Dans tous les cas, il faut comprendre que la garantie universelle qui prendra une forme ou une autre remplacera les actuelles GLI et GRL. Quid des contrats en cours ?

Cependant, cette réforme rencontrera l’opposition des assureurs et des banques qui ont développé une gamme de produits adaptés.

Par ailleurs, le volet social de la gestion des impayés demeure inconnu. Il semble en effet improbable que cette nouvelle garantie ne reprenne pas les objectifs de la GRL, à savoir intégrer à la gestion des loyers impayés une vision globale (familiale, financière et sociale) de la situation des locataires.

Enfin, pour les bailleurs, la répartition des risques d’impayés entre tous ne semble juste qu’à première vue :
– Tout d’abord parce qu’il s’agit d’imposer aux bailleurs la prise en charge financière des défaillances éventuelles des locataires.
– Malgré le plafonnement des loyers dans certaines villes, augmenter les prélèvements sur les loyers ne peut engendrer qu’une inflation des loyers ou, plus certainement, contribuer au désintérêt grandissant pour l’investissement locatif.
– Dans les villes où justement les loyers sont plafonnés, les risques d’impayés sont plus faibles qu’ailleurs. Répartir le coût des loyers impayés au niveau national, c’est demander à certains bailleurs de garantir les risques pris par d’autres investisseurs immobiliers.
– Les propriétaires qui ont recours à une SCI pour louer à eux-mêmes leur résidence principale, un local professionnel à leur entreprise, un logement à leurs enfants... devront eux aussi s’acquitter d’une assurance loyers impayés, coût totalement inutile dans bien des montages.

Mise à jour mai 2013

La FNAIM indique que le choix d’une nouvelle taxe aurait la préférence du gouvernement pour financer cette garantie. Le montant de cette taxe pourrait s’élever à 1% des loyers encaissés et peut-être une partie de cette taxe pourrait être récupérée par le propriétaire auprès de ses locataires.

Notre dernier article sur la GUL précise l’avancement de cette réforme.