Création SCI

To GUL or not to GUL ?

Le titre de l’article laisse supposer que la GUL peut faire l’objet d’un choix. Mais il n’en ai rien ! En effet, la garantie universelle des loyers sera obligatoire et s’imposera à tous les propriétaires et tous les locataires dès 2016.

Alors, la GUL : erreur ou progrès ? Notre réponse est l’objet de cet article.

Cet article a été complété depuis par une définition de la GUL telle qu’elle s’appliquera finalement en 2016.

Intentions du ministre Duflot

Cécile Duflot a déclaré que la GUL poursuit trois objectifs :
- apporter une garantie au propriétaire contre les impayés,
- supprimer le mécanisme de la caution,
- prévenir les expulsions.

Le petit appartement coquet

Il est à noter que la première intention dans la mise en place de la GUL est portée au propriétaire. Il s’agit là de penser à ce petit propriétaire foncier, faible devant le loup, ce locataire qui refuse de payer, qui se glisse dans son lit sans même une quittance de loyer sur sa table de chevet, et qui agit impunément en l’absence du chasseur pour rétablir la justice. Merci Madame Duflot pour cette jolie fable.

Au fait, la garantie des impayés existe déjà et rares sont les propriétaires qui ne peuvent dès à présent y accéder.

Le coût de la GLU

Et dans l’interview entendue sur BFM TV, le ministre poursuivait : le coût de cette mutuelle pourrait être inférieur à 1 ou 2% des loyers et serait réparti équitablement entre le propriétaire et son locataire. Aujourd’hui, on sait que son coût serait de 2%, et que le taux de cette taxe obligatoire pourrait rapidement être doublé pour couvrir les besoins anticipés par les professionnels de l’immobilier. Ces derniers, naturellement opposés à la GLU, exagèrent peut-être un peu, mais il faut avouer que l’estimation publique d’un coût (comme celle de manifestants par la police) mérite toujours d’être révisée à la hausse, c’est même devenu une règle en matière de fiscalité publique.

Le compliqué comme outil de pouvoir

Créer une situation tellement complexe que personne ne peut plus la démêler, instaurer un fonctionnement tellement lourd que sa remise en cause en devient impossible c’est un procédé que l’on retrouve souvent dans les relations humaines, et par conséquent dans les modes de gestion.

La GLU sera gérée par un organisme public aidé d’opérateurs conventionnés sur tout le territoire, ces derniers ayant pour rôle de collecter les fonds de la GLU, d’indemniser éventuellement les propriétaires, et d’étudier la situation des ménages qui accumuleront des impayés.

En 2016, ces structures publiques seront fonctionnelles. Cela suppose des locaux, du personnel, des formations. Comment revenir par la suite sur cette GLU ? Comment mettre fin à l’ensemble des contrats en cours, réaffecter les fonctionnaires concernés à d’autres missions, sans être immédiatement accusé de dépenser de l’argent public à défaire ce qui avait été précédemment mis en place ?

En attendant, c’est le public qui enlève au privé le marché de la gestion des risques locatifs, GLI et GRL (les deux contrats d’assurance loyer impayé) étant destinés à disparaître.

Choix politique ou économique

Faut-il ou non aimer Madame Duflot ? La question n’a aucun sens, une élection n’est pas un concours de beauté et on n’est (ne né) pas ministre pour être aimé. Cet article n’est pas dirigé contre ce ministre, et il ne se veut même pas politique.

En revanche, d’un point de vue économique, plus précisément en matière de logement, la GLU est-elle une avancée ?

Déresponsabilisation des locataires, c’est l’argument principal qui circule dans les médias. Pourtant, il n’est pas prévu que la GLU se substitue aux locataires qui ne paient pas leurs loyers. Le rôle de la GLU sera d’assurer le propriétaire pour le paiement de ces loyers, mais aussi de poursuivre les locataires, éventuellement en justice, et de chercher avec eux une solution au règlement de leur dette.

La réelle question me semble devoir être plus large : les difficultés de logement rencontrées par certains diminueront-elles :
- en augmentant règles et contraintes (par la création de la GLU en l’occurrence, celle-ci s’ajoutant au plafonnement des loyers),
- ou en les réduisant ?

Or il faut souligner que tous les locataires n’ont pas de difficultés à se loger. Pour certains, les propriétaires seraient prêts à faire des efforts, notamment financiers, la qualité de leur dossier venant compenser la réduction des droits des bailleurs (limitation dépôt de garantie, interdiction des cautions pour les SCI non familiales, plafonnement loyers...).

Ensuite, il faut ajouter que certaines personnes ne peuvent se loger car les logements détenus par des organismes publics ne répondent pas à leur vocation. Les HLM sont-ils à ce jour occupés uniquement par des personnes qui répondent aux conditions de ressources imposées aux entrants ?

La question devient alors : pour aider les personnes présentant peu de garanties à trouver un logement détenu par un propriétaire foncier privé, faut-il augmenter ou réduire les contraintes qui s’imposent à ce propriétaire ?

L’exemple québecois

Le droit relatif aux baux locatifs au Québec est-il exemplaire ? Il suffit de s’intéresser au sujet pour comprendre :
- l’insatisfaction de propriétaires qui souhaiteraient qu’un dépôt de garantie puisse être demandé aux locataires comme dans le reste du monde,
- l’incompréhension de locataires qui dénoncent un droit en faveur des propriétaires et contre les intérêts des locataires.

Quelle est la logique suivie au Québec :
- le propriétaire ne peut pas demander de garanties à ses locataires : ni dépôt de garantie, ni caution, ni droit d’entrée d’aucune sorte, encore moins de GLU...
- la procédure de résiliation du bail pour loyer non payé est simplifié pour permettre au propriétaire de récupérer rapidement son logement en cas d’impayé.

Là encore, il faut souligner que les témoignages divergent, il que l’on peut lire sur des forums spécialisés le mécontentement de propriétaires qui dénoncent des délais encore trop longs avant toute décision judiciaire (trop long = 2 ou 3 mois, il fallait je crois le préciser...). Suite à cette décision judiciaire, le locataire dispose d’un délai de 30 jours pour faire appel devant la Cour du Québec.

En attendant, le mal-logement a diminué au Québec.

On le sait également, aux Etats-Unis, si l’on peut payer, on peut se loger. Inutile de présenter un visa, de payer une caution, de disposer d’un chéquier. Le premier loyer payé cash, le locataire entre dans son logement. Or, le plus souvent, c’est tout ce qu’il demande.



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