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GUL ou caution ?

Nos précédents articles consacrés à la GUL (garantie universelle des loyers) étaient très critiques, se basant sur le projet de loi de la ministre Duflot. Finalement, c’est une GUL profondément remodelée qui a été adoptée par les députés, une véritable alternative à la demande d’une caution. Mais à quel prix... pour l’Etat ?

Pour un bailleur, la GLU serait apparemment gratuite (car il faut considérer le coût des engagements alors pris par ce bailleur). Or le coût d’une assurance impayés classique est limité. Pour obtenir un chiffrage du coût d’une telle assurance pour votre bien immobilier, utilisez notre comparatif gratuit.

Définition GUL : alternative à la caution

Comment supprimer la caution sans effrayer les bailleurs ? En substituant à cette garantie apportée par le locataire une garantie financée par la totalité des bailleurs et des locataires.

Cette idée est à l’origine de la création de la GUL, qui devait s’imposer à tous les bailleurs et couvrir les loyers impayés. Ainsi, les locataires auraient été libérés individuellement de cette contrainte que représente la caution et le risque d’impayés aurait été mutualisé, entre l’ensemble des propriétaires et des locataires.

Cette idée est conservée, mais les modalités de la GUL ont été modifiées, limitant les inconvénients de cette assurance mais également ses chances de succès auprès des propriétaires bailleurs. La Garantie Universelle des Loyers fonctionnera dès 2016 pour tous les immeubles locatifs (meublés et non meublés).

Étendue de la garantie apportée par la GUL

Loyers garantis par la GUL

Le premier argument entendu par la ministre concerne la responsabilisation du locataire. La GUL ne se substitue pas à ce dernier pour le paiement de ses loyers, puisque, comme toute assurance, le locataire aurait été poursuivi postérieurement au paiement de ses loyers. Cependant, une couverture à 100% du loyer aurait peut-être été mal comprise par les locataires, et surtout aurait augmenté le coût de cette assurance.

En définitive, seule une partie du loyer est garantie, la GUL ne couvrant que le loyer médian dont le montant est fixé par les préfets. Ainsi, si le loyer est peu supérieur à ce loyer médian, la GUL couvre presque l’intégralité de ce loyer. A l’inverse, si le bailleur pratique des loyers élevés, la partie non couverte par la GUL est plus importante. Cette assurance partielle des risques locatifs vise donc à inciter les propriétaires à limiter le montant de leurs loyers.

Des exceptions au plafonnement de la GUL au loyer médian sont cependant prévues pour certains locataires :
- les étudiants,
- les apprentis,
- les chômeurs,
- les salariés en CDD.

Risques garantis par la GUL

La GUL garantie les loyers impayés uniquement, et non les autres risques tels que :
- les dégradations commises par le locataire,
- les frais de contentieux en cas de démarches judiciaires,
- le risque de vacance entre deux contrats de location...

GUL et GLI

En conséquence, pour couvrir l’intégralité des loyer et risques locatifs, le bailleur conserve la possibilité de souscrire, complémentairement à la GUL, une assurance loyers impayés de type GLI).

Ces contrats d’assurance proposés par les assureurs privés ne sont donc pas remplacés par la GUL, bien au contraire, la GUL les fait découvrir aux bailleurs qui ne les utilisaient peut-être pas encore...

Condition de ressources des locataires

Un propriétaire bailleur ne peut souscrire une GLI, assurance impayés classique, que si ses locataires disposent de revenus suffisants comparativement au loyer assuré. L’intérêt de la GUL était donc de couvrir les locataires qui ne peuvent permettre de souscrire une GLI, ou même une GRL.

Mais, évidemment, cette garantie sans conditions de ressources aurait eu un coût trop important.

Au final, les locataires doivent disposer d’un revenu net deux fois supérieur au loyer assuré pour être couverts par la GUL.

GUL non obligatoire et gratuite

La GUL est finalement une possibilité pour le bailleur, et non une obligation. Aussi, un bailleur peut choisir entre :
- une caution,
- adhérer gratuitement à la GUL, complétée éventuellement par une assurance loyers impayés privée.

A partir du moment où le financement de la GUL n’est plus réparti entre tous les bailleurs, il ne peut pas reposer sur ceux qui décident d’y adhérer, car le coût de cette assurance pour le bailleur aurait enlevé tout intérêt à ce dispositif. C’est donc l’Etat qui finance la GUL, ce qui représente un coût estimé de 400 millions par an.

En conclusion, en perdant son caractère obligatoire, la GUL ne peut plus faire polémique. Et pourtant, on a substitué à une garantie privée une assurance financée par tous les contribuables. Et est-ce que l’État est le plus compétent en matière d’assurances ?
Mais surtout, quel demeure l’intérêt de la GUL, pourquoi choisir cette assurance plutôt qu’une assurance classique, qui s’impose de toute façon à un bailleur qui recherche une garantie aussi large que possible ? Et comment seront gérés les litiges entre locataires et bailleurs ? Par des fonctionnaires, qui seront formés pour cela, c’est promis, mais quelle sera l’efficacité de ce service ?
Il faudra rappeler aux bailleurs les réponses à ces questions en 2016, pour assurer un succès minimum à cette mesure emblématique des lois Duflot.



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