L’assurance GUL en question

On a déjà présenté la GUL (garantie universelle des loyers) pour en décrire le fonctionnement et l’intérêt. Mais évidemment, les difficultés prévisibles de mise en place de cette réforme de l’assurance des loyers impayés avaient également été traitées.

Aujourd’hui, ces difficultés conduisent à la constitution d’un groupe de travail, qui va maintenant réfléchir suite aux annonces du gouvernement et de son ministre du logement productif.

Finalement, suite au travail de cette commission, les modalités de la GUL ont été revues et l’assurance universelle des loyers en 2016 sera très différente de celle prévue initialement.

L’esprit de la GUL

L’esprit de la réforme a été répété par Cécile Duflot : la généralisation d’une assurance loyers impayés n’a pas pour but d’apporter des garanties supplémentaires aux propriétaires mais de renforcer la solvabilité des locataires. Ces derniers, couverts par cette assurance et protégés par l’organisation prévue derrière ce dispositif (accompagnement social bien plus que simple gestion des impayés), devraient trouver plus facilement un logement. Ainsi, l’Etat apportant sa garantie, le principe de la caution n’a plus lieu d’être. Les barrières à l’entrée d’un logement locatif sont ainsi levées.

Et de conclure à une "sécurité sociale du logement" !

Avec les déficits qui vont avec...

Financement de la GUL

Le financement initialement prévu, réparti entre les propriétaires et les locataires pour un coût total d’environ 2% des loyers, semble être abandonné. Une hausse de loyers dans un contexte de crise serait un inconvénient à cette réforme trop visible.

Or, on le sait, pour rendre invisible une dépense, il faut la noyer dans le grand chaudron de la dépense publique.

Aussi, une première estimation est tombée : un quart, un demi, un entier, le tout en milliard, on hésite. Ce que l’on sait, c’est qu’il y aura chaque année 50 milliards de loyers à garantir, que le risque d’impayés est d’environ 2% (un peu moins dans la réalité, 1,8% plus précisément) et que la gestion de ces impayés a évidemment elle aussi un coût.

Ainsi, la question du financement de la GUL pose celle de l’universalité de son financement : pour que le financement de la GUL ne constitue pas un gouffre financier, il faut que son coût soit réparti entre le maximum de contribuables, et donc que le recours à la GUL devienne obligatoire.

Lien entre GUL et GRL

La GRL est l’assurance actuelle qui permet d’associer les pouvoirs publics à la gestion de loyers impayés. Pour un propriétaire, cette solution, à comparer à l’assurance plus classique appelée GLI, présente pour avantage de réduire ses primes d’assurance.

Mais évidemment, un propriétaire qui anticipe un risque important de conflit avec son locataire aura tendance à recourir à une GLI plutôt qu’à une GRL. Ainsi, dans les zones urbaines où le logement est difficile, la GRL peine à s’imposer, les contrats GLI restant 3 fois plus importants que les contrats GRL en France.

Comment ne pas anticiper qu’il en serait de même avec la GUL si celle-ci devait ne pas s’imposer à tous ? De plus, il faut être réaliste, un propriétaire, indépendamment de toutes les assurances existantes, choisira toujours le locataire qui présente le meilleur dossier. Et si certains critères ne peuvent plus figurer dans ce dossier (on pense à la caution évidemment), les autres critères s’en trouveront mécaniquement renforcés.

La GUL pour tous ?

La GUL obligatoire, les locataires les plus solvables payant indirectement pour les moins solvables, ce n’est pas totalement juste finalement.

Aussi, pour limiter les risques et le coût de la GUL supporté par tous, des idées sont mises en avant :
– Lier la GUL aux conditions de ressource des locataires. Une charge locative supérieure à 40% des ressources des locataires n’est en effet pas supportable. Mais alors, la sécurité sociale du logement ne profiterait plus à tous ?
– Constituer un fichier de mauvais payeurs, pour disposer d’un historique des locataires couverts par la GUL. Un fichier !

Alors, évidemment, un groupe de travail a été créé pour réétudier totalement toutes ces questions. Le coût de fonctionnement de ce groupe de travail n’a pas encore été estimé.