Création SCI

Duflot et investissement locatif

Le nom du ministre du logement restera associé à la loi Duflot, le nouveau dispositif de défiscalisation des revenus fonciers, autrement dit une nouvelle niche fiscale.

Mais cet avantage fiscal consenti aux investisseurs immobiliers semble, malgré l’absence de recul, un véritable piège pour les particuliers qui disposeraient de quelques liquidités, car la vision de l’Etat du ministre Duflot ne semble pas compatible avec les objectifs recherchés à travers un investissement locatif de long terme.

Les contreparties de la loi Duflot

Les avantages de la loi duflot sont énumérés sur ce site.

D’une façon générale, on peut caractériser ce dispositif de défiscalisation immobilière par rapport aux précédents (dernier plan Scellier en particulier) :
- rentabilité plus faible à attendre, du fait du plafonnement des loyers en particulier,
- avantage fiscal plus favorable (crédit d’impôt de 18%), donc globalement une attente de gain plus important non pas sur les revenus locatifs mais sur le capital investi.

L’idée est donc la suivante : inciter les investisseurs immobiliers à favoriser la construction de logements destinés à ceux qui ne peuvent accéder à la propriété, en leur accordant une réduction d’impôt et en les obligeant à considérer non pas un rendement futur mais une plus-value potentielle. En effet, en l’absence de plus-value, quel serait l’intérêt d’accepter une limitation de ses revenus fonciers durant 9 ans, sachant que l’avantage fiscal de 18% est en grande partie absorbé par la minoration du loyer de 20% obligatoirement consentie aux locataires.

Certes, le succès de cette loi Duflot souffre évidemment de la hausse de l’imposition des plus-values immobilières qui a été une surprise pour les investisseurs en loi Scellier, et qui est aujourd’hui un élément négatif de rentabilité potentielle à prendre en compte par tout investisseur immobilier.

Et pourtant, ce frein n’est peut-être pas à prendre en compte, car comment imaginer actuellement pouvoir réaliser une plus-value lors d’un achat immobilier locatif ?

Le rôle interventionniste de l’Etat

Cet article est la suite de celui récemment publié consacré au rappel des lois nouvelles imaginées par le gouvernement Hollande sur l’immobilier locatif :
- plafonnement des loyers,
- taxe sur les logements vacants,
- frais d’agence affectés en priorité sur les propriétaires,
- GUSRL (Garantie Universelle Solidaire des Risques Locatifs).

Il s’agit ici d’apporter des compléments d’information sur cette assurance loyers impayés obligatoire et sur la dernière trouvaille visant à faire baisser les loyers exagérés dans certaines villes.

Globalement, l’ensemble des ces mesures ont pour but de limiter la libre fixation des prix des loyers par l’équilibre entre l’offre et la demande. En effet, étant donné que l’offre de logements locatifs est insuffisante, que l’accession à la propriété pour les primo-accédants est devenue impossible, le but est de "rééquilibrer par la loi l’équilibre du marché", expression antinomique évidemment.

Dans ces conditions, comment imaginer que la hausse de l’immobilier puisse se poursuivre ? Si les prix sur ce marché ne baissent pas naturellement, l’Etat s’évertuera à provoquer leur décroissance. Actuellement, le marché est attentiste :
- en 2012, baisse de 26% des nouveaux crédits immobiliers,
- au premier trimestre 2013 dans l’ancien : baisse des ventes à 63.000 transactions, avec un recul des crédits de 11% (malgré des taux toujours plus bas),
- prévisions pour l’année 2013 : baisse des ventes de plus de 10%.

Les prix de leur côté ne baissent pas encore fortement partout en France, les centres-villes résistent effectivement, mais une chose est certaine : le rendement des investissements locatifs diminue. Mais surtout, le frein psychologique qui pèse sur les investisseurs potentiels ne fait que se resserrer. Comment dans ces conditions imaginer une relance des transactions sans baisse des prix ?

L’assurance loyers impayés obligatoire

Dès 2016 devrait être mise en place la GUSRL, une assurance loyers impayés obligatoire, dont le coût serait réparti entre les propriétaires et le locataires.

La nouveauté confirmée de ce dispositif est la gestion par l’Etat de la GUSRL, par un organisme à créer. Aujourd’hui, ces assurances loyers impayés (voir notre dossier spécial) sont gérées par des acteurs privés, des compagnies d’assurance.
Pourquoi demander à l’Etat de gérer ce nouveau dispositif ? Pour rassurer les investisseurs, a répondu Madame Duflot. Sans commentaire.

L’encadrement des loyers

Pour aller plus loin que le plafonnement des loyers par rapport aux loyers antérieurs, une nouvelle mesure sera proposée à l’Assemblée : celle du plafonnement des loyers par rapport à un loyer médian.

Ainsi, pour les villes de plus de 50.000 habitants où il existe des tensions sur le marché de la location, un loyer médian sera défini. Sur cette base, le loyer exigé par un propriétaire ne pourra pas dépasser de plus de 20% ce loyer médian :
- lors de la première mise en location de son bien,
- lors d’un renouvellement de bail.

Première conséquence : comment savoir aujourd’hui si le bien immobilier que l’on projette d’acquérir sera soumis ou non à ce plafonnement des loyers dès 2016, car il en va de la rentabilité attendue du projet. En effet, une diminution du loyer peut s’imposer au propriétaire dès lors que celui-ci dépasse de plus de 20% le loyer médian qui sera défini puis actualisé, et son locataire aura la possibilité de demander une baisse de loyer dans les trois mois de la signature du bail si cette règle de fixation des loyers n’avère non respectée.

Seconde conséquence : la rentabilité actuelle particulièrement forte de certains logements est donc destinée à être revue à la baisse. En effet, un locataire pourra saisir une commission à chaque renouvellement du bail (tous les trois ans) pour demander une baisse de son loyer en fonction du loyer médian défini.

Impact sur les prix de l’immobilier :
Attentisme renforcé du côté des acheteurs + baisse de la rentabilité de long terme pour certains vendeurs = baisse des prix de l’immobilier locatif.



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