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Honoraires location

Les honoraires de location sont plafonnés, quelles conséquences à attendre, notamment lorsqu’on est propriétaire d’un immeuble locatif ?

Plafonnement des frais d’agence pour les locataires

La loi Alur, portée par la ministre du logement Duflot, prévoyait notamment le plafonnement des frais facturables aux locataires lors de leur entrée dans un nouveau logement.

La solution proposée consistait à plafonner les honoraires des agences immobilières à la charge du preneur d’un bail locatif.

Si la loi Alur a été votée, si le décret d’application concernant cette mesure était passé, on attendait encore l’avis Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières (CNTGI). Or celui-ci vient de confirmer la mesure.

Montant des honoraires de location

3 niveaux d’honoraires sont définis, en fonction de la difficulté à trouver un logement officiellement (en réalité en fonction des prix des locations immobilières) :
- zone très tendue : Paris
- zone tendue : autres grandes villes : Lyon, Marseille, Toulouse, Nice, Nantes...
- zone détendue : les autres villes de France, où se loger ne relève pourtant pas toujours de la détente (zone détendue, les mots ont une importance tout de même, on croirait que les français dans leur majorité vivent en maillots de bain, et qu’il leur suffit de trouver un logement libre le soir pour s’y installer !) mais où les prix au mètre carré sont moins élevés.

Pour chaque zone, le montant des honoraires maximum qu’une agence immobilière peut facturer à un futur locataire est limité non pas sur la base du loyer pratiqué mais sur sa surface au mètre carré :

  • zone très tendue : 12 euros par mètre carré
  • zone tendue : 10 euros par mètre carré
  • zone détendue : 8 euros par mètre carré

Ces honoraires comprennent la visite du logement, et la rédaction du bail d’habitation.

A ces plafonds d’honoraires peuvent être ajoutés des frais pour l’établissement de l’état des lieux, mais pour un montant maximum de 3 euros par mètre carré.

Exemple de frais d’agence pour une location

Une agence immobilière reçoit une mise en location d’un immeuble locatif à Paris, un studio de 18m², loué 580 euros hors charges (la plafonnement des loyers n’existe pas encore) et 630 euros par mois charges comprises.

L’agence passe à ses frais une annonce sur un site spécialisé réservé aux professionnels (site non cité, mais le plus visité en France). Elle organise des visites du studio, collecte les dossiers des prétendants locataires. Puis elle établit un bail d’habitation, le fait signer à l’occasion d’un rendez-vous avec le locataire retenu. Enfin elle établit avec ce dernier l’état des lieux d’entrée.

Total des honoraires demandés au locataire = 18 x 15€/m² soit 270 euros (hors taxes), soit un total TTC de 324 euros. Ces frais TTC à la charge du locataire représentent environ la moitié d’un mois de loyer charges comprises.

Conséquences du plafonnement des honoraires

Pour le locataire, il est évident que la baisse est impressionnante : d’un mois de loyer environ de coût pour entrer dans les lieux, on passe à 50% d’un mois de loyer ! L’économie réalisée dans notre exemple est d’environ 300 euros.

Il n’en reste pas moins que ce même locataire devra payer ensuite 7.560 euros chaque année pour habiter un studio de 18m² !

Autant dire que les 300 euros économisés auront davantage un impact psychologique que financier.

Et pour le propriétaire-bailleur ?

Dans l’exemple ci-dessus, nous avons oublié de préciser qu’il s’agissait d’une simulation. En réalité, l’agence immobilière a refusé l’offre de location. En effet, pour 270 euros d’honoraires, comment engager des frais fixes de publicité et rentabiliser les heures de travail à effectuer ?

Il est inévitable que le propriétaire devra de son côté également rémunérer l’agence immobilière, ou bien se charger lui-même de la mise en location de son logement.

Or la gestion des locations par les propriétaires immobiliers eux-mêmes n’est certainement pas dans l’intérêt des locataires. En effet, contrairement à une agence qui se concentre sur le dossier présenté par le locataire (et vérifie éventuellement l’exactitude des documents fournis...), un propriétaire bailleur, bien plus attaché à son immeuble, bien plus concerné par les risques qu’il encourt en cas d’impayé, ajoutera certainement bien des critères (subjectifs) aux documents qu’il est en droit de demander à son locataire.

Dans les zones très tendues, dans lesquelles les règles d’expulsion sont les mêmes que dans les zones détendues, on se doute bien que les bailleurs ne sont pas des bisounours... L’ignorer, ou plutôt refuser de le prendre en considération, lorsque l’on est ministre du logement, me semble une véritable faute, car cette mesure s’inscrit totalement à l’opposé du marché immobilier tel qu’il est. Tout bailleur sait, à Paris notamment, que ce sont les locataires eux-mêmes (en particulier ceux dont le dossier est très juste...) qui proposent le plus souvent des "arrangements" (loyers versés d’avance, documents supplémentaires joints à leur dossier...) pour augmenter leurs chances d’obtenir un logement. La baisse des honoraires des agences immobilières est à l’opposé de leurs préoccupations. Encore faut-il s’intéresser réellement au sujet dans la pratique...

Sur les frais d’agence, un autre article est publié dans notre dossier "règles de gestion".



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