Création SCI

Saisie attribution de loyers

Dans notre dossier consacré au prêt immobilier contracté par une SCI, on a déjà étudié la situation de la société civile immobilière qui ne parvient plus à faire face à ses mensualités.

Il s’agit ici d’approfondir les notions de saisie conservatoire et saisie attribution qui peuvent parfois être utilisées par une société civile mais aussi être employées contre elle par l’établissement financier qui lui a accordé un prêt, rendant alors très complexe tout redressement de la société.

Définition de la saisie attribution

La saisie attribution est un moyen juridique pour un créancier d’obtenir le remboursement de sa créance lorsque son débiteur perçoit des sommes d’argent régulièrement sur son compte bancaire mais sans utiliser celles-ci pour le rembourser.

Pour engager cette procédure, le créancier doit disposer d’un titre exécutoire, c’est à dire d’un document qui constate sa créance d’une part, et la rend exigible d’autre part. Ces deux conditions permettent alors au créancier d’engager une saisie de son débiteur.

Par exemple, le locataire d’un bien commercial qui ne paie pas ses loyers peut permettre à une SCI propriétaire d’engager une saisie attribution sur les comptes de ce locataire, comptes professionnels ou personnels suivant les cas, afin de bloquer la trésorerie disponible du montant de sa créance.

On le voit, cette procédure de saisie des comptes bancaires d’un débiteur est particulièrement efficace puisqu’elle permet de contraindre une personne physique ou morale sans procédure particulière dès lors que l’on possède un titre exécutoire.

Détail de la procédure de saisie attribution

La saisie attribution exige un titre exécutoire, et donc une décision de justice ou, plus simplement, d’un acte notarié comprenant la formule exécutoire. Ainsi, dans notre exemple précédent, si le bail commercial a été rédigé par un notaire, la formule exécutoire étant mentionnée dans une clause, la SCI qui a consenti ce bail peut engager la procédure de saisie attribution.

C’est un huissier qui doit obligatoirement faire exécuter ce titre exécutoire. Pour cela, l’huissier agit directement auprès de la banque du débiteur. L’établissement financier a alors l’obligation de communiquer la liste de tous les comptes de l’intéressé, et d’en bloquer les montants pendant 15 jours. Ce délai laisse le temps à l’huissier de prévenir le débiteur, et ce dans le délai de 8 jours à compter de la date de l’acte de saisie.

Si le débiteur ne conteste pas cette décision, alors l’huissier pourra faire valoir auprès de sa banque cette absence de contestation et obtenir le paiement de la créance à honorer.

A l’inverse, le débiteur dispose d’un délai d’un mois pour contester cette saisie auprès du tribunal de grande instance (TGI). Dans ce cas, la saisie est dans un premier temps suspendue, dans l’attente de la décision du juge.

Saisie attribution sur les loyers d’une SCI

Ainsi, cette procédure peut être utilisée à l’encontre d’une société civile immobilière qui ne parvient plus à rembourser l’emprunt immobilier initialement contracté auprès d’une banque, en raison du non paiement de loyers par exemple, d’un conflit entre les associés...

Or, dans le cas d’un prêt bancaire constaté par un notaire, l’acte notarié donne à cet engagement une force exécutoire. La banque n’a alors pas à engager une procédure judiciaire pour faire reconnaître sa créance puis agir contre son débiteur, mais pourra directement faire appel à un huissier pour entreprendre une saisie attribution.

Le compte bancaire de la société est alors bloqué, et les mensualités dues vont venir ponctionner les loyers éventuels encaissés par la société.

C’est pourquoi cet article figure dans notre dossier sur les liquidations judiciaires. En effet, la saisie attribution bloque totalement toute possibilité pour la SCI de redresser ses comptes, puisque tous les loyers encaissés sont saisis par la banque, les autres créances (impôts fonciers notamment, mais aussi les comptes courants) ne pouvant être honorées. C’est alors la liquidation judiciaire qui menace directement la société.

Contestation de la saisie attribution

Cette saisie attribution engagée par l’établissement prêteur ne peut intervenir qu’avant une demande de redressement judiciaire. Plus précisément, cette saisie ne peut être postérieure à l’état de cessation des paiements de la société qui va bénéficier pour cette raison d’une procédure de sauvegarde.

Or cette saisie, dès lors qu’elle ponctionne l’intégralité des revenus de la société, rend impossible la présentation d’un plan de redressement et conduit directement à la liquidation. Dans le cas d’une société civile immobilière, liquidation signifie cession des biens immobiliers détenus, alors qu’un redressement judiciaire a au contraire pour objectif de sauvegarder les actifs de la société et d’agir plus spécifiquement sur son passif (ses dettes, et notamment les emprunts immobiliers restant dus).

Aussi, la tentation des associés de cette SCI serait alors de contester cette saisie attribution en faisant valoir que l’établissement financier, du fait même de son accès aux comptes bancaires de la société, était à même d’être informé de la situation de cessation de paiement de la SCI, et ne pouvait donc pas engager une procédure de saisie. Cette procédure judiciaire est parfaitement possible, mais en notant que la charge de la preuve incombe alors au débiteur, à la SCI.



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