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diagnostic immobilier obligatoire pour bailleur

Un diagnostic immobilier doit être réalisé à la charge du bailleur pour fournir à son locataire :
- diagnostic de performance énergétique (DPE),
- diagnostic plomb (CREP : constat de risque d’exposition au plomb),
- mesurage des locaux.

Nous énumèrerons par ailleurs les informations obligatoires que le bailleur doit fournir à son locataire :
- note sur l’état des risques naturels et technologiques (ERNT),
- note information sur les sinistres antérieurs,
- information sur les services de télévision.

Enfin, pour les biens en copropriété, des diagnostics concernant les parties communes sont obligatoires.

DPE : diagnostic de performance énergétique

Depuis le 1er juillet 2007, lors de la signature du bail ou de son renouvellement, sauf en cas de reconduite tacite, les bailleurs doivent annexer un diagnostic de performance énergétique (DPE).

Valable 10 ans, ce DPE donne au locataire des informations sur la quantité d’énergie nécessaire au logement (chauffage, production d’eau chaude, ventilation, etc...), soit sur la base de relevés, soit sur la base d’estimations. Le logement est alors classé suivant sa performance énergétique.

Lorsque le bien loué est un appartement dans une copropriété bénéficiant d’un dispositif collectif de chauffage, de refroidissement ou de production d’eau chaude, c’est le syndic qui peut fournir ce document à tout copropriétaire, qui devra ensuite l’annexer au bail.

Ce diagnostic de performance énergétique (DPE), même s’il est obligatoire, n’a qu’une valeur informative. Le locataire ne peut donc pas s’en prévaloir pour exiger du bailleur des travaux ou améliorations du bien loué. En revanche, ce DPE proposera au propriétaire des travaux pour améliorer la performance énergétique de son bien.

Il n’existe pas encore de sanction si un bail est signé en l’absence de DPE.

Vous pouvez visualiser un exemple de DPE à compléter pour constater qu’il faut nécessairement avoir recours à un diagnostiqueur immobilier.

CREP : constat de risque d’exposition au plomb

Un diagnostic plomb (CREP : constat risque exposition au plomb) est à fournir par le bailleur lors de tout nouveau contrat de location d’un immeuble affecté en totalité ou partiellement à l’habitation depuis le 12 août 2008.
Pour tout nouveau contrat signifie que lors du renouvellement tacite d’un bail, le CREP ne sera pas obligatoire.

Cependant, le CREP n’est obligatoire que pour les immeubles construits avant le 1er janvier 1949.

Ce CREP devra daté de moins de six ans à la date de la signature du contrat de location mais sa validité ne sera pas limitée dans le temps si ce constat atteste de l’absence de revêtements contenant du plomb ou indique une concentration au plomb inférieure aux seuils fixés par le Code de la Santé Publique.

Dans le cas contraire, le bailleur devra engager des travaux afin de supprimer le risque d’exposition au plomb avant même la signature d’un nouveau bail. A défaut, des sanctions pénales sont applicables.

En conclusion, il est conseillé de demander un un diagnostiqueur immobilier d’établir un CREP avant même le besoin de relouer un logement afin d’anticiper le risque d’une impossibilité de louer ce bien dans l’attente de travaux obligatoires. Contrairement à d’autres diagnostics immobiliers, il est possible de l’effectuer à tout moment car si ce CREP ne révèle pas la présence de plomb, ce diagnostic restera valable sans limitation dans le temps.

Mesurage du logement loué

L’article 78 de la loi du 25 mars 2009 indique que "le contrat de location précise la surface habitable de la chose louée".

Malheureusement, la notion de surface habitable de la loi Boutin ne coïncide pas avec la surface à déterminer pour la Loi Carrez. Aussi, le propriétaire d’un bien devra établir un diagnostic pour la location de son bien et un nouveau diagnostic lors de la vente éventuelle de ce même bien !

Cependant, il faut noter que cette surface loi Boutin n’a pas obligatoirement à être établie par un diagnostiqueur.

En l’absence de mention de la surface du bien loué dans le contrat de location :
- le locataire pourra exiger de son bailleur, à tout moment, qu’il lui indique la surface du bien loué,
- le locataire pourra tenter une action en justice contre son bailleur, notamment pour obtenir une diminution de loyer. Aujourd’hui, la jurisprudence conclue que la superficie des locaux n’est pas le seul élément constitutif du loyer et les tribunaux rejettent de telles demandes de locataires. Cependant, on peut s’interroger sur l’évolution de cette jurisprudence maintenant que l’obligation de mesurage du bien loué est inscrite dans la loi et avec la multiplication prévisible des contentieux.

Diagnostic amiante non obligatoire pour un bailleur mais...

Un bailleur ayant connaissance de la présence d’amiante dans le local (à usage d’habitation ou commercial) qu’il compte louer doit, préalablement à la signature de tout bail, procéder à son désamiantage.

De même, lors de travaux réalisés par son locataire, le bailleur devra prendre à sa charge le coût du désamiantage nécessaire (ou de recouvrement des parties contenant de l’amiante).

Cependant, dans le cadre d’un bail commercial, il est possible et légal de prévoir une clause pour que le locataire soit responsable des risques liés à l’amiante dans le local qu’il occupe.

Dans nos exemples de bail commercial et de bail professionnel, nous avons ainsi inséré la clause suivante : " Le preneur s’engage à toutes prescriptions de l’autorité pour cause d’hygiène, de salubrité et autres causes et sera tenu d’exécuter à ses frais tous travaux qui seraient prescrits à ce sujet, dans les lieux loués."

A l’inverse, dans un bail d’habitation, toute clause limitant la responsabilité du bailleur du fait de la présence d’amiante dans l’appartement loué serait nulle.

Détecteurs de fumée

Une loi votée par l’Assemblée Nationale le 17 juin 2008 rend obligatoire l’installation d’un détecteur avertisseur autonome de fumée dans tous les logements d’ici 2013 ou 2014. Ce détecteur devra :
- être pourvu du marquage CE et du logo NF,
- déclencher une sonnerie au contact de la fumée,
- avertir le locataire lorsque les batteries seront déchargées.

Cette installation sera à la charge du locataire (ou du propriétaire s’il s’agit de sa résidence principale). De même, l’entretien de ce détecteur de fumée sera à la charge du locataire.

L’installation devra être notifiée à la compagnie d’assurance qui garantit les risques d’incendie du logement.

Détecteurs de monoxyde de carbone

Projet de loi en cours.



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  • 9 février 2011, par Ramses

    Bonjour,

    Je suis propriétaire d’un bien comprenant un bar. Je suis propriétaire des murs. Je voudrais donc savoir, si il m’est obligatoire d’installer (à mes frais) ou de faire installer (par le locataire), un détecteur ou plusieurs détecteurs de fumée.

    Merci pour votre réponse.

    • 10 février 2011

      Les détecteurs de fumées sont à installer à la charge du locataire.

  • 14 octobre 2009, par CONTI

    AYANT MIS MON APPARTEMENT A LA VENTE DANS UNE AGENCE IMMOBILIEREE JE DESIRE SAVOIR SI CELLE CE PEUT SANS MON AUTORISATION REALISER LES DIAGNOSTICS IMMOBILIERS ET ME FAIRE ENVOYER LA FACTURE PAR LA SUITE SANS QU IL Y AIT EU LE MOINDRE DEVIS ET AUCUNE AUTORISATION SIGNEE MERCI

    • 15 octobre 2009

      Il faut consulter le contrat qui vous lie à cette agence immobilière. Dans tous les cas, ces diagnostics sont obligatoires. Aussi, il me semble que le problème n’est pas le fait d’avoir réalisé ces diagnostics (après tout, la présence de plomb ou d’amiante qui engendrerait des travaux pour l’acquéreur est une information importante pour une agence) mais leur coût. Vous pouvez comparer ce coût à l’estimation indiquée sur ce site.

      En revanche, en l’absence d’autorisation prévue au contrat, vous pouvez très bien discuter le prix de ces diagnostics ou en demander la gratuité. D’ailleurs, c’est une pratique commerciale courante de déduire des honoraires d’agence le coût de ces diagnostics obligatoires (surtout si clause d’exclusivité).

  • 22 février 2009, par DHOMMEAUX FRANCOIS

    Bonjour

    quel est le texte obligeant le bailleur à informer ou supprimer l’amiante avant de louer un logement ?

    En tant que locataire, mon propriétaire m’informe 2 ans apres qu’il faut changer la toiture en amiante. Aucune précision ne m’a été donnée. Je n’ai pas été averti lors de la signature du bail, alors meme qu’il en connaissait l’existence...

    merci

    • 22 février 2009

      L’obligation d’effectuer les travaux mentionnés dans cet article découle de l’article 5 du décret relatif à la protection de la population contre les risques sanitaires liés à une exposition à l’amiante dans les immeubles bâtis, modifié par Décret 2001-840 13 Septembre 2001 art 4 JORF 18 septembre 2001.

      "Si le niveau d’empoussièrement est supérieur à 5 fibres/litre, les propriétaires procèdent à des travaux de confinement ou de retrait de l’amiante, qui doivent être achevés dans un délai de trente-six mois à compter de la date à laquelle leur sont remis les résultats du contrôle. Pendant la période précédant les travaux, des mesures conservatoires appropriées doivent être mises en uvre afin de réduire l’exposition des occupants et de la maintenir au niveau le plus bas possible, et dans tous les cas à un niveau d’empoussièrement inférieur à 5 fibres/litre. Les mesures conservatoires ne doivent conduire à aucune sollicitation des matériaux et produits concernés par les travaux."

      La présence d’amiante oblige donc à effectuer des travaux lorsque cette présence entraîne un certain niveau d’empoussièrement. En deça de la limite prévu par décret, seul un contrôle de cet empoussièrement est obligatoire.

      L’article 11 de ce même décret prévoit les sanctions encourus par les propriétaires.

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