Création SCI

Causes de la dissolution d’une SCI

Les causes de dissolution d’une société civile immobilière sont prévues dans la loi, et l’objet de cet article est de préciser ces huit causes légales.

Causes prévues par l’article 1844-7 Code Civil

L’article 1844-7 Code Civil indique toutes les causes possibles de dissolution d’une SCI :

"La société prend fin :
1° Par l’expiration du temps pour lequel elle a été constituée, sauf prorogation effectuée conformément à l’article 1844-6 ;
2° Par la réalisation ou l’extinction de son objet ;
3° Par l’annulation du contrat de société ;
4° Par la dissolution anticipée décidée par les associés ;
5° Par la dissolution anticipée prononcée par le tribunal à la demande d’un associé pour justes motifs, notamment en cas d’inexécution de ses obligations par un associé, ou de mésentente entre associés paralysant le fonctionnement de la société ;
6° Par la dissolution anticipée prononcée par le tribunal dans le cas prévu à l’article 1844-5 ;
7° Par l’effet d’un jugement ordonnant la liquidation judiciaire ;
8° Pour toute autre cause prévue par les statuts."

Analyse des causes de dissolution d’une SCI

1°) Terme de la durée prévue dans les statuts

Les statuts indiquent la durée de vie de la SCI. A l’expiration du temps convenu, la SCI est dissoute automatiquement. Pour éviter cette dissolution, les associés de la SCI peuvent voter la prorogation de la société conformément à l’article 1844-6 du Code civil :
"La prorogation de la société est décidée à l’unanimité des associés, ou, si les statuts le prévoient, à la majorité prévue pour la modification de ceux-ci.
Un an au moins avant la date d’expiration de la société, les associés doivent être consultés à l’effet de décider si la société doit être prorogée.
A défaut, tout associé peut demander au président du tribunal, statuant sur requête, la désignation d’un mandataire de justice chargé de provoquer la consultation prévue ci-dessus."

2°) Réalisation de l’objet social de la SCI

Les statuts de la SCI indiquent l’objet de la société. Lorsque cet objet est vague, la réalisation ou l’extinction de cet objet social ne pourra pas se produire. Par exemple, notre modèle de statuts de SCI prévoit pour objet social : "L’acquisition de tous immeubles de toute nature, la propriété, l’administration, la gestion par bail ou autrement, l’attribution gratuite en jouissance aux Associés des locaux occupés par eux mêmes, la disposition des biens dont elle sera propriétaire par voie d’acquisition, échange, apports ou autrement, et, en général, toutes opérations ayant trait à l’objet ci-dessus défini, en tous pays, pourvu que ces opérations ne modifient pas le caractère civil de la société."

En revanche, une SCI peut avoir un objet social beaucoup plus limité tel que la gestion de tel immeuble apporté par un associé. Dans ce cas, la vente de cet immeuble entraînera l’extinction de l’objet social de cette SCI et donc sa dissolution.

3° et 4°) Annulation du contrat de société et dissolution anticipée

Les associés d’une SCI peuvent voter la dissolution de la SCI, soit pour réaliser le partage des biens détenus par la SCI, soit par mésentente. La décision doit être prise en Assemblée Générale Extraordinaire à l’unanimité où à la majorité prévue dans les statuts.

5°) Dissolution anticipée prononcée par un juge

Un associé de SCI peut saisir la justice pour demander la dissolution de la SCI dont il est associé dès lors qu’il peut se prévaloir d’un juste motif tel que :
- "l’inexécution de ses obligations par un associé" : c’est le cas de l’associé largement majoritaire, gérant, qui n’organise aucune assemblée générale, ne communique pas les comptes de la SCI ainsi que son rapport de gestion aux autres associés...
- "la mésentente entre associés paralysant le fonctionnement de la société" : en particulier, lorsque des associés possédant un nombre de parts sociales équivalent ou qui empêche le vote de décision de gestion et que cette situation de blocage a pour origine la mésentente entre ces associés.

6°) Dissolution prononcée par le tribunal en cas de réunion de toutes les parts sociales en une seule main

L’article 1844-5 du Code civil prévoit le cas où, suite à une cession de parts où au décès d’un associé, toutes les parts sociales de la SCI sont détenues par un même associé (voir article associé unique SCI). Une SCI ne peut être constituée par un associé unique mais, dans le cas où cette situation se présente en cours de vie de la société, celle-ci n’est pas automatiquement dissoute. En revanche, l’associé unique devra remédier à cette situation.

Article 1844-5 du Code civil : "La réunion de toutes les parts sociales en une seule main n’entraîne pas la dissolution de plein droit de la société. Tout intéressé peut demander cette dissolution si la situation n’a pas été régularisée dans le délai d’un an. Le tribunal peut accorder à la société un délai maximal de six mois pour régulariser la situation. Il ne peut prononcer la dissolution si, au jour où il statue sur le fond, cette régularisation a eu lieu.
L’appartenance de l’usufruit de toutes les parts sociales à la même personne est sans conséquence sur l’existence de la société.
En cas de dissolution, celle-ci entraîne la transmission universelle du patrimoine de la société à l’associé unique, sans qu’il y ait lieu à liquidation. Les créanciers peuvent faire opposition à la dissolution dans le délai de trente jours à compter de la publication de celle-ci. Une décision de justice rejette l’opposition ou ordonne soit le remboursement des créances, soit la constitution de garanties si la société en offre et si elles sont jugées suffisantes. La transmission du patrimoine n’est réalisée et il n’y a disparition de la personne morale qu’à l’issue du délai d’opposition ou, le cas échéant, lorsque l’opposition a été rejetée en première instance ou que le remboursement des créances a été effectué ou les garanties constituées."

7°) Liquidation judiciaire d’une SCI

Une SCI qui ne peut répondre à ses obligations financières (au remboursement de ses emprunts par exemple, en raison d’un endettement supérieur aux loyers ou encore de l’incapacité à trouver un locataire) peut donner lieu à des procédures collectives de cessation de paiement (règlement judiciaire ou liquidation de biens).

Si la SCI n’a aucune chance de pouvoir honorer ses dettes, sa liquidation judiciaire entraînera sa dissolution. Un syndic, nommé par le tribunal, procèdera alors au partage des biens et au paiement des créanciers.


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Formalités et coût dissolution SCI

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  • 12 mai 2016, par Choupette

    Bonjour,
    Je suis associée à 50 % dans une SCI avec mon ex mari.
    Depuis sa création en 2005, celui-ci refuse de me produire toutes pièces comptables.
    Je suis convoquée uniquement aux AG annuelles (seulement depuis 2010 car l’on me dit que de 2005 à 2009 toute la comptabilité de la société a été perdue) et le seul document que l’on me donne est un simple bilan simplifié pour déclarer aux impôts une quote-part que je ne perçois pas (malgré mes demandes).
    Mes avis ne sont jamais pris en compte lors des AG, mes lettres recommandées avec accusé de réception me sont retournées systématiquement.
    Tous ces éléments sont-ils une cause de dissolution de la S.C.I. ?.
    Merci de votre aide.

  • 22 février 2016, par shatin13

    bonjour,
    je detiens environ 15% des parts d’une sci professionnelle crée en 1994,consituée de 5 associes et representant un cabinet medical ; cette sci loue les locaux a une scm constituées de professionnels de santé, crée en 1994 et dont je faisais partie jusqu’en 2005 ;
    j’ai cedé mes parts de scm en 2005 mais j’ai conservé mes parts de sci ;le gerant est un des associés professionnel.
    aujourd’hui j’ai 70 ans et je voudrais sortir de cette sci en vendant mes parts au professionnel qui exerce a ma place ;malheureusement le gerant prétend que mes parts ne valent rien, alors que les services fiscaux ont indiqué un prix d’achat maximum et un autre minimum.
    Depuis 3 ans il me mène en bateau ,d’accord pour acheter le mercredi et refusant le lundi suivant.
    nous sommes entrés en conflit et j’envisage de faire valoir mon droit de retrait par voie judiciaire car le gérant n’a jamais convoqué d’AG en 22 ans et n’a jamais demandé de quitus aux associés durant ces 22 ans ;aucun registre des eventuelles AG n ’existe depuis la création de la sci et je n’ai jamais pu consulter les comptes car des que j’appelais le comptable,dans les 5 minutes suivantes le gérant m’appelait pour me dire que je semais la zizanie
    d’autre part il n’a jamais actualisé le montant du loyer pendant 22 ans ,qui a toujours été le meme de 1994 a 2015
    est ce un motif legitime pour aller en justice pour obtenir la dissolution de cette sci et pouvoir vendre mes parts.je paie les frais de cette sci pour un professionnel qui ne paie qu’un modeste loyer.
    merci de votre réponse

    • 22 février 2016

      Je ne connais pas la jurisprudence en matière de droit de retrait, aussi je propose un moyen de consulter un avocat spécialisé pour des litiges précis (l’onglet "avocat" en pied de page). Maintenant, la hausse du montant du loyer aurait pu être demandée par les associés en AG. Aussi, si les AG n’étaient pas convoquées, les associés auraient dû agir depuis longtemps (voir notre dossier "droits des associés"). Et il me semble que l’absence de tenue d’AG ne permet pas systématiquement d’entraîner la dissolution d’une SCI ou le retrait de l’un de ses associés. Sur ces points, l’avis de personnes mieux informées est demandé. Merci d’avance.

  • 12 février 2016, par BIECO

    Mon père à constitué avant son mariage une SCI avec sa concubine de l’époque avec des parts croisées. ils se sont mariés par la suite. Mon père est décédé et depuis son décès notre belle mère a vendu le bien constituant la SCI sans nous en informer et dans le même temps a racheté un bien pour son usage personnel dans le cadre de la SCI toujours sans nous en informer. Nous désirons sortir de cette SCI et récupérer nos parts correspondant à la valeur de vente de l’immeuble qui avait constitué la SCI. Comment faire, d’autant que la valeur du bien vendu est plus importante que celle de l’achat. Quels sont nos droits en tant qu’enfants d’un premier lit.

    • 22 février 2016

      Votre question est le titre de l’un de nos articles, il vous apportera des solutions. Pour quitter cette SCI, il faudrait vendre vos parts à un autre associé, et si la SCI ne détient plus que de la trésorerie l’évaluation de ces parts devrait être simplifiée.

  • 25 juillet 2015, par lescinqgrand

    Bonjour,
    mon épouse et moi avons créé une SCI pour acheter des murs dont une partie est utilisée par notre commerce et l’autre pour notre habitation. La SCI a un crédit immobilier en cours, la Sarl commerciale paye un loyer à la SCI et nous aussi payons un loyer perso à la SCI, ces 2 loyers permettent de payer les mensualités du crédit ainsi que tous les frais et taxes de la SCI. Nous voulons arreter notre activité commerciale, donc la Sarl ne payera plus de loyer, notre loyer personnel seul ne pourra pas couvrir les frais de la SCI. Est-il possible dans ce cas de dissoudre la SCI pour ne plus avoir de taxes CSG CRDS + comptable +... et renegocier le credit immobilier en nom propre ?

    • 28 juillet 2015

      Dissoudre la SCI ne changera rien à votre situation fiscale. Vous vous retrouverez propriétaire en direct, mais toujours autant redevable des impôts dus sur les loyers.
      Mais s’il n’y a plus de loyers il n’y aura plus d’impôts, peu importe là encore que vous soyez en SCI ou pas.
      Mais du coup, vous allez avoir un problème pour rembourser l’emprunt...

  • 26 avril 2015, par etienne

    Bonjour, j’ai quelques questions sur la SCI.
    Avec mon associé nous avons créé une SCI en 2008, la SCI a fait un emprunt bancaire pour financer l’achat d’un appartement. Appartement revendu avant le décès de mon associé et crédit remboursé par assurance décès.
    1) Je suis associé à 50% de la SCI et mon associé est décédé il y a 5 ans, je suis l’héritier (Tontine)donc les 50% des parts de mon associé me reviennent, j’ai pas encore changé les statuts est ce grave ? Que dois je faire ? Je dois mettre la SCI à mon nom à 100% et la dissoudre, ou je peux la dissoudre ?
    2) Je suis allez voir un comptable et il s’avère que le capital n’a jamais été libéré par aucuns des associés, est ce grave, suis je redevable de ce capital non libéré ? A 100% ou à 50% ?
    Est ce que mes biens personnel risquent de m’être saisie en cas de litige par rapport a cette SCI ?
    3) Il reste un garage (valeur 3000€) dans cette SCI, dois je la vendre par le biais de la SCI ou je dissous la SCI et je vends le bien en nom propre ?
    Merci pour vos réponses.

  • 20 mars 2015, par caro

    Bonjour,
    Je suis propriétaire à valeur égale avec mon conjoint d’une SCI. Il y a plusieurs années mon entreprise individuelle a été liquidée et je règle ses dettes au liquidateur judiciaire avec son accord très régulièrement car nous n’avons pas réussi à obtenir un prêt. Mais ce liquidateur revient à la charge et menace la dissolution anticipée de la SCI car le Tribunal de Commerce demande régulièrement de clôturer ma liquidation. Sans ce prêt, je souhaite continuer à effectuer des règlements réguliers ; a-t-il le droit malgré ces versements réguliers d’ordonner la dissolution de la SCI qui appartient aussi à 50 % à mon conjoint ?
    Merci de me répondre dans l’urgence.

  • 1er février 2015, par LE COCON

    bonjour,
    gérante d’une SCI familiale (2 parents et 2 enfants) nous avons vendu le seul bien de la SCI (devant notaire) et mis la SCI en sommeil pour 2 ans. Le crédit a été remboursé et le solde de la vente a été mis en attente sur le compte bancaire de la SCI. Nous n’envigeons pas d’acheter un autre bien.
    J’ai deux questions :
    1 : puis-je répartir le montant de la vente directement aux associés(en fonction de leurs parts) sans faire d’ assemblée générale

    2 : est-ce que la SCI sera automatiquement dissoute à la fin de la mise en sommeil ou est-il nécessaire de faire une AG et nommer un liquidateur ?
    Je vous remercie pour vos réponses.

    • 2 février 2015

      1) oui, vous pouvez solder les comptes courants des associés, cela relève de vos pouvoirs de gérant.

      2) La SCI ne sera pas pour autant dissoute, et il faudra effectivement convoquer une AG et nommer un liquidateur (voir notre dossier sur la dissolution).

    • 6 mars 2015

      Merci pour votre réponse, mais j’ai besoin de précisions
      - Il n’y a pas de comptes courants des associés, le seul compte bancaire est celui de la SCI sur lequel est placé le montant de la vente du bien. Si j’ai bien compris, en ma qualité de gérante, je peux donc reverser à chaque associé la part de la vente qui leur revient. Puis-je établir un chèque à chacun au nom de la SCI sans formalités, ou dois-je tracer ce versement dans un PV d’AG ?
      Concernant la mise en sommeil : y a-t-il un délai avant que la SCI soit dissoute automatiquement ? J’ai pu constater qu’il y avait des frais importants pour dissolution et liquidation d’une SCI.
      la SCI peut-elle rester en sommeil un temps indéterminé, avec un solde en banque égal à zéro ? ou en laissant en banque le montant du capital initial ? (dans la perspective peut-être plus lointaine d’acquérir un autre bien)
      merci

    • 6 mars 2015

      1. Oui.
      2. Une SCI n’est jamais dissoute automatiquement, sauf de facto lorsqu’arrive le terme de constitution ddéfini aux statuts (en général 99 ans, ça laisse du temps..).

  • 2 décembre 2014, par Londonnien

    bonjour

    ayant 100% des parts d une SCI suite a un rachat

    je souhaite effectuer une transmission universelle du patrimoine de la société à l’associé unique (moi meme)

    combien cela coutera t il pour le Fisc ?

    Les droits de partagent ne s appliquent pas il me semble, de quels droits faudra t il s’acquitter ?

    merci

    • 19 janvier 2015

      Il me semble que vous envisagez la dissolution puis la liquidation de cette société civile immobilière, ce qui engendrera la fiscalité détaillée dans ce dossier.

  • 14 juillet 2014, par lemayne

    Bonjour,
    Je viens de m’apercevoir que la SCI de La Gare était dissoute du fait de la non prorogation avant la date limite des statuts (14 mars 2014).
    Mon avocat m’indique que la SCI créee en mars 1964 avec une durée de 50 ans était dissoute depuis mars 2014, mais que l’activité pouvait se poursuivre par une société de faits, sous des réserves qu’il précise : qu’en est il exactement ? quels sont les gestes à faire vis à vis des associés : Les informés, puis provoquer une AGE avec la proposition de poursuite des activités dans le cadre de la société de faits ?autres obligations ? Y a t il des déclarations à effectuer ?
    Mon Notaire propose la Prorogation en m’indiquant que du fait que l’activité depuis le terme s’était déroulé normalement, nous avions un an pour proroger la SCI !

    Pourriez vous me guider sur cette situation , d’avance merci.

    Gérard Cadaureille Gérant associé

  • 11 novembre 2013, par Twister

    Bonjour,
    Artisan en charge de travaux de rénovation pour une SCI j’ai des soucis pour me faire régler des factures par une SCI. Je ne suis pas seul dans ce cas et je crains que la SCI ne soit dissoute prochainement. Pouvez vous m’indiquer si les actionnaires sont protégés par le statut de la SCI. Peuvent-ils dissoudre cette dernière sans craindre de n’avoir jamais à régler les factures ?

    • 12 novembre 2013

      En cas de dissolution, les associés sont responsables des dettes de la société proportionnellement à leurs apports. Impossible donc de se cacher derrière une SCI pour ne jamais régler des factures de travaux.

  • 4 octobre 2012, par kimi

    bonjour,
    mon mari a créé une sci familiale (maison d’habitation) avec :lui, gérant, 50%, moi 25% et une autre personne 25%. or, suite à son départ du domicile conjugal, j’ai fait une demande de séparation et, une chose en entrainant une chose, je me suis aperçue, avec la 3è personne, qu’il avait imité nos signatures et fait des faux en écriture pour avoir le prêt auprès de la banque pour cette sci. Nous sommes actuellement entrain d’essayer de nommer un administrateur judiciaire pour le remplacer ! mais est-ce raisonnablement envisageable et possible vu qu’il continue de payer les loyers SCI ????
    merci beaucoup de votre réponse.

    • 4 octobre 2012

      Quelqu’un qui a commis un délit peut-il éviter la justice en payant ses impôts, où son abonnement cinéma ? La révocation du gérant est un minimum. Pour être conseillé sur les démarches à effectuer, consultez l’onglet "avocat" en bas de page.

    • 5 novembre 2012

      merci - avec retard - de votre réponse.
      nous avons fait appel à un administrateur judiciaire pour nous retirer de cette SCI. Or cette personne nous dit que le gérant actuel peut rester seul à la tête de cette SCI. je suppose qu’il devrait, d’une part nous racheter nos parts et, d’autre part, peut-il rester seul "à la tête de cette SCI" (je croyais qu’il fallait plusieurs associés pour une SCI) ?

    • 11 novembre 2012

      Voir notre article "associé unique de SCI" dans le dossier "associé d’une société civile immobilière". C’est une situation possible mais temporaire.

  • 8 juin 2012, par laozi

    bonsoir,

    Je suis propriétaire de parts dans une société civile d’attribution d’immeuble en jouissance à temps partagé (CLUBHOTEL les deux alpes).
    La durée des statuts de cette société est fixée à 50 ans et arrive à échéance le 2 décembre 2019.
    Lors de l’assemblée générale qui se tiendra avant cette date, si la majorité est atteinte, unanimité des associés, la décision de proroger ou dissoudre cette société sera votée, par contre si la majorité n’est pas atteinte, ce qui est le cas depuis de nombreuses années, les propriétaires de parts ne votant plus, que devient cette société ?

    Merci pour votre éclairage

    • 9 juin 2012

      après relecture de la page, la réponse est dans l’analyse des causes !

  • 12 mars 2012, par guillaume

    Bonjour
    J’ai fait un prêt à une SCI (qui avait avait acheté un plateau pour l’aménager en deux appartements et le vendre). le gérant m’a fait patienter jusqu’à ce qu’il ait vendu les deux appartements... et il est parti avec l’argent et n’a plus donné signe de vie ! Du coup, je fais liquider la SCI (c’est en cours). Evidemment, le liquidateur a conclu après beaucoup de temps qu’elle n’avait plus d’actifs ni d’argent (ce que je savais dès le début, et pour cause...).

    Le gérant (Monsieur A) était associé (personne physique) à 70% ainsi qu’une autre personne physique (Monsieur B) n’ayant rien à voir. Quand Mr A le gérant s’est sauvé après avoir vidé le compte, il a fait racheté ses 70% de parts par une SARL...dont il est lui-même gérant, et depuis peu également en liquidation ! Autrement dit Mr A efface ses traces... Il ne reste plus que le pauvre Monsieur B comme associé personne physique.
    Que puis-je faire pour essayer de récupérer mon argent ? (A part essayer de faire ouvrir une procédure pour insuffisance d’actif, sur laquelle je n’ai aucunement la main. Même si visiblement c’est de l’escroquerie, rien me dit qu’un procureur voudra se bouger parce que j’ai été naïf)... Je croyais que les associés de SCI étaient tenus au remboursement de leur dette !! Puis-je poursuivre Monsieur A comme personne physique, pour mes dommages ? ou Monsieur B ? Avant ou après le jugement qui prononcera la liquidation ? Merci !!

    • 21 novembre 2012

      Dans tous les cas, dans vos démarches, vous ne pourrez pas faire l’économie d’un avocat il me semble.

  • 10 mars 2012, par olgir78

    bonjour
    Je suis nouveau sur ce forum et je vous remercie d’avance pour vos réponses.

    je suis associé dans une SCI constituée de 3 associés possédant un local.
    - moi meme pour 40 parts sur 100
    - une SARL pour 20 parts sur 100
    - un associé pour 40 parts sur 100 (qui est gérant de la SARL)

    la SARL ne peut plus payer ses loyer et est en déficit. Le gérant voudrait faire un dissolution à l’amiable, vendre le local et dissoudre la SCI.

    Mes questions sont :
    - Si une dissolution amiable de la SARL est réalisée est-ce que la SARL est en droit de récupérer sa quote part sur la SCI ?
    - Si une liquidation judiciaire de la SARL est décidée, quels sont les risques pour la SCI ?
    - Peut-on vendre le local avant décision du sort de la SARL et dans ce cas quelle somme revient à la SARL ?

    Avec mes sincères remerciements pour vos précieux conseils

    Cordialement

  • 29 février 2012, par vuillaume

    Bonjour,
    associé dans une sci familiale avec mes parents et mes frères et soeurs, la situation s’est compliquée quand notre père a refait sa vie de son côté.En effet, malgrès que notre père nous ait fait une donation de ses parts ( à ses 3 enfants), notre mère veut le destituer de la gérance et lui reproche une mauvaise gestion...ce qui est infirmé par le comptable.
    comment faire pour sortir de cette galère ?
    a-t’elle le droit de se faire assister par un avocat lors des assemblée ?
    merci d’avance..

    • 21 novembre 2012

      Effectivement, un avocat peut parfaitement vous assister lors d’une assemblée de SCI.

  • 29 janvier 2012, par baobab007

    Nous sommes 3 héritiers et venont de signer une succession où nous héritons d’une sci avec un bien que nous souhaitons vendre ;nous ne nous entendons pas et souhaitons sortir de la sci avant de parvenir à vendre le bien.Comment faut-il faire et combien cela coûte-t-il ?Merci

    • 8 juin 2012

      Vous pouvez votre parts sociales à l’un des associés ou un tiers (voir la rubrique correspondante).

  • 27 janvier 2012, par annie

    je viens de vendre une SCI qui avait des capitaux propres négatifs, mais j ai dans cette SCI un gros compte courant. vais je pouvoir récupérer l’argent de ce compte courant ou la SCI doit elle d’abord rembourser ces capitaux propres négatifs ? merci de votre réponse

  • 16 janvier 2012, par ggouello

    Bonjour,
    Notre père était gérant et propriétaire de 800 parts d’une SCI, 2 freres possèdent 100 parts.
    Notre père est décédé début 2008, le notaire au vu des statuts de la sci a demandé a mes deux frêres si ils souhaitaient racheter les 800 parts, une première proposition très basse a été faite par eux, mais ils ont accepté de faire un expertise des biens.
    Finalement, après expertise,ils n’ont pas donné suite, depuis la SCI n’a pas de gérant, le notaire refuse de s’occuper de quoi que ce soit, j’ai fais une proposition pour prendre avec un des deux la gérance de la sci, pour débloquer les choses et procéder a la liquidation de la SCI.
    Mais ce la fait 4 ans et rien ne bouge, et j’ai aucune connaissance des comptes , ni de la situation des comptes bancaire.
    Dois-je prendre un avocat, pour signaler la carence de gérant, ou dois-je directement porter plainte vu la situation.
    Merci de me conseiller sur les actions que je dois effectué.
    Cordialement,

  • 22 novembre 2011, par xena

    Bonjour, je suis mariée sous le régime de la séparation de bien, avec donnation au dernier vivant, en cas de liquidation judiciaire de ma SCI, que risquons nous mon conjoint et moi même ?

  • 29 septembre 2011, par mimi

    Bonjour, j’ai acheté un ensemble immobilier (maison + commerce) avec mon ex conjointe (non marrié) et la mère de celle ci. Mon ex detient 50 % des parts (gérante) sa mere 20% et moi même 30 % . Separé depuis un an , je souhaite me retirer de la SCI. D’abord avec la mise en vente de l’ensemble immobilier , mais mon ex bloque la vente (signe pas les mandats, rejette les estimations du prix de vente). Depuis l’achat en 2007, mon ex qui est gérante n’a fait aucune assemblée generale , aucun compte n’a eté présenté. le rachat de mes parts n’est pas envisagable. Comment faire pour partir ? La dissoulution est elle possible pour mavaise gestion ? Nous pensions a l’indivision avec mon avocate mais une liquidation est elle possible ? Que faire il doit bien y avoir une solution ? Merci beaucoup

    • 30 septembre 2011

      Les causes de la dissolution d’une SCI sont détaillées dans l’article suivant par un gestionnaire de patrimoine, et c’est à votre avocat de connaître la jurisprudence en la matière (la dissolution d’une SCI en raison de l’absence de tenue de la comptabilité et des assembles générales n’est pas systématique devant un tribunal...).

    • 30 septembre 2011

      Merci pour votre réponse. Effectivment mon avocate connait la jurisprudence mais la situation et l’entente sont devenues compliquées. Toutes les idees et solutions sont interressantes . Une dernière question . Depuis la séparation j’occupe la maison . Paie ma part de crédit à hauteur de mes parts comme mon ex conjointe et sa mère .Dois je payer un loyer en plus pour le fait que j’occupe la maison ? Aucun bail n’a jamais eté signé . Merci encore et bravo pour votre site.

    • 30 septembre 2011

      De mon côté, je ne connais pas bien la jurisprudence dans le cas de l’absence de gestion par le gérant d’une SCI, mais un avocat m’avait indiqué que les tribunaux ne retenaient pas aisément cette "faute" de gestion pour décider de la dissolution judiciaire d’une SCI. Sur ce point, tout témoignage serait le bienvenu.

      Vos apports à la SCI sont des apports en compte courant, ils vous seront un jour remboursés (sur la trésorerie de la SCI ou sur le prix de cession du bien détenu). Un associé peut occuper à titre gratuit un bien détenu par une SCI, mais dans votre cas une occupation à titre onéreux serait plus logique. Maintenant, j’ignore si vous pouvez, en l’absence de bail, signifier que l’occupation du bien était entendu "à titre gratuit" entre les associés. Cela me semble litigieux. Le paiement d’un loyer au prix du marché permettrait en outre à la SCI de déduire ses charges (dont intérêts d’emprunt).

  • 4 septembre 2011, par nonoévan

    bonjour,
    Mon amie, moi et son oncle avons monté une SCI pour notre maison principale. Or, nous voudrions la dissoudre d’un commun accord entre nous trois. Par contre le prêt de la maison est toujours en cours et moi et mon amie voudrions le racheter à sa juste valeur. Est ce que cela a un coût ? Est ce que nous sommes obligé de passer devant un notaire ? Nous ne voulons pas nous faire avoir. Merci

    • 9 septembre 2011

      Toute mutation d’un bien immobilier doit être constatée par un notaire (qui se charge de modifier en conséquence le cadastre). Prenez donc contact avec votre notaire.

  • 23 juin 2011

    Bonjour,

    Je pose les bases préallables, pardon pour la franchise et le côté partial de ces propos :

    Un couple marié a monté une SCI en 1990.
    Entre temps, l’homme s’est révélé escroc et manipulateur sans borne ayant pour but ultime de s’approprier les biens immobiliers qui ne lui appartenaient pas.
    En 2003, l’homme , gérant, fait en catimini un acte notarié qui met la SCI en "dormance" (les impots n’ont pas adressé de formulaire à partir de cette date là). La SCI existe toujours, en revanche. Mais sur des sites comme societe.com, il est impossible de commander des documents.

    L’homme a été placé sous curatelle renforcée en 2005 et cherche à en sortir à l’heure actuelle. Il refusera la dissolution de la SCI car il compte s’en servir pour s’endetter sur le dos de son ex-femme dès qu’il sera en mesure de le faire (après la main levée de la curatelle, qui n’en en aucun cas garantie).

    Il a commis des actes sans rapport avec la SCI qui l’ont amenés en prison. Ces actes ont provoqué le divorce du couple.
    La femme du couple s’est aperçu il y a peu dque cette SCI n’étaiot pas dissoute, contrairement à ce qu’on lui avait fait croire. Et elle panique car elle sait que dès que son ex-mari (qui la harcele moralement et sans fin depuis le divorce) aura obtenu la main levée de la curatelle, il va utiliser cette SCI pour contracter des dettes à n’en plus finir et en faire porter le poids par moitié sur le dos de son ex femme (il a deja immité sa signature et falsifié des documents contractuels sans aucun scrupule). D’ailleurs, n’est il pas étonnant que le dernier acte notarié n’ait pas nécessité la signature des 2 associés.

    Question : comment faire pour que l’ex-femme, seule et unique associée au gérant, puisse sortir le plus rapidement possible et à moindre frais de cette SCI ?

    Sachant que :
    - elle n’a pas les statuts de la SCI et ne sait pas où les demander (le notaire ayant transmis les derniers documents , en 2003, promet de la rappeler mais ne s’execute pas pour le moment).
    - elle est en profond désaccord avec le gérant de par le danger à se voir associé à cet homme
    - elle n’a jamais été convoquée à aucune AG (pas une depuis la création de la SCI)
    - l’homme est toujours sous curatelle

    Rappel : la SCI ne possède rien de rien et n’a jamais rien possédé. La SCI avait été conçue soit disant pour gérer l’achet des murs d’une société qui devait couler peu de temps après la création de la SCI. Comment obtenir les statuts de cette SCI et les documents qui attestent de son contenu, à cette société ? Puisque les sites comme societ*.com ne disposent d’aucune copie ?

    Merci pour vos débuts de pistes et conseils et bonne soirée.

    Dj.

    • 21 novembre 2012

      Comment sortir d’une SCI ? C’est le titre du dernier article publié sur ce site par un avocat ! Maintenant, vous pouvez demander les statuts au greffe où ils ont été déposés et décider en AG de la dissolution de cette SCI (il n’y a aucun enjeu étant donné que cette SCI est une coquille vide).

  • 5 mai 2011

    Bonjour, mon épouse et moi même sommes cogérants d’une SCI familiale, nous sommes en train de vendre le seul bien de la SCI ( 17 ans) , pendant toutes ces années nous avons injecté de l’argent pour que la SCI ne soit pas en négatif, cette somme représente environ le montant de la vente, comment est il possible de récupérer cet argent, si oui, est il taxable par les impôts.

    • 21 novembre 2012

      L’agent injecté a dû être comptabilisé comme des apports en compte courant. Ces comptes courants sont des dettes de la SCI envers ses associés et sont destinés à être :
      - ou bien intégrés au capital par une augmentation de capital,
      - ou bien remboursés par la SCI aux associés, éventuellement en endettant la SCI pour lui permettre ce remboursement (emprunt in fine pourquoi pas, tous les montages sont possibles à ce niveau...).

  • 2 février 2011, par bern56

    Bonjour,
    J’ai acheté un immeuble avec mon épouse en SCI,je n’arrive pas a louer tous mes appartements, mais je dois rembourser la banque tous les mois, le compte de la SCI est négatif, et je n’ai pas les moyens personnels de renflouer. Que puis-je faire ? La faillitte est elle une solution ?

    • 1er mars 2011

      Avant la faillite, la vente du bien est une solution. En effet, cet actif est peut-être suffisant pour rembourser le passif de la SCI.

  • 23 décembre 2010, par sandrinette

    Bonjour
    je viens vers vous pour connaître la juridiction compétente pour "déposer le bilan d’une SCI" voire la liquider. Nous avions crée cette SCI pendant le mariage avec un bien en location. Depuis notre divorce, aucune gestion comptable et administrative n’est faite par Monsieur qui est le gérant. Durant ces dernières années, il a perçus des loyers mais ne remboursait pas les échéances du prêt engagé . Aujourd’hui le bien est vendu mais des dettes importantes se sont ajoutées puisque la vente n’a pas permis de recouvrir la totalité du prêt. Nous avons également des indemnités de retards très importants du non paiement. Actuellement, Monsieur ne fait aucune démarche pour liquider cette SCI, ni la déclarer en faillite, en tant qu’associé, ma demande de dépôt de bilan a été irrecevable. Que dois-je faire , ai-je un recours possible ? a quel tribunal dois_je m’adresser ? plusieurs mises en demeure me sont adressées,les conséquences financières sont graves. Monsieur ne répondant à aucune mise en demeure ni courriers de la banque.....je vais de juridiction en juridiction !!! sans vraiment de réponse, le Tribunal administratif m’a dit que ce n’était pas non plus de leur ressort ???

    • 17 janvier 2011

      Le recours à un avocat s’impose, pour liquider cette SCI et engager éventuellement des poursuites contre son gérant.

  • 16 septembre 2010, par alex 73

    Bonjour , moi et mon frere nous avons crée une SCI en 2009 sur un bien donnée par nos parents ( Batiment agricole a transformer en habitation )
    Mon frere souhaite ce retirer de la SCI pour des raisons personnel .
    Aucun investissement n’a eu lieu a part le batiment diviser en part ( 50 % chacun ), je voudrais savoir quelle procedure engager pour dissoudre la SCI ainsi que les differents frais à prevoir . Mon frere souhaite me leguer l’ensemble de ces parts a titre gratuit . Merci de m’eclairer sur cette situation. Cordialement

    • 21 novembre 2012

      La procédure à suivre pour dissoudre la SCI est détaillé dans cette rubrique, ainsi que le coût fiscal de cette dissolution.

      En ce qui concerne la volonté de votre frère de vous "leguer l’ensemble de ces parts a titre gratuit", cela n’est pas possible. Ce que peut faire votre frère, c’est vous vendre ses parts ou vous donner ses parts (à évaluer dans tous les cas). Dans ce dernier cas, les droits à payer seront ceux prévus pour une donation.

  • 12 septembre 2010, par courtesolle

    BONJOUR Nous sommes deux associés nous avons acheté afin de le louer un immeuble
    avec un prêt du crédit agricole a la suite de dissension avec mon associé nous n’avons pas été en mesure de rembourser la totalité des prêts la filiale du crédit agricole SQUARE HABITAT en mis en vente tous les appartements a un prix nettement inférieur a notre prix d’achat malgré d’important travaux effectués par nos soins
    de ce fait nous ne pouvons plus assurer le paiement du reste de l’emprunt
    doit-on dissoudre la SCI et demander sa mise en faillite ou doit -on faire déclarer la faillite et dissoudre ensuite MERCI pour votre reponse

    • 13 septembre 2010

      Qu’entendez-vous par "se déclarer en faillite" ? En SCI, les associés sont responsables de l’intégralité du passif de la société proportionnellement à leur participation au capital. Maintenant que les biens de la SCI sont vendus, vous pouvez entreprendre la dissolution de la SCI puis sa liquidation. Le liquidateur nommé devra satisfaire tous les créanciers de la société.

  • 28 février 2010, par Nassira

    Bonjour,je souhaiterais savoir si des pertes entrainant des capitaux propres inférieurs à la moitié du capital social peuvent être une cause de dissolution d’une SCI et aussi avoir les références du texte de loi qui en parle ;Dans la mesure où les associés sont indéfiniment responsable des dettes sociales à concurrence de leur part dans le capital,je me dis que le capital représente dès lors un gage pour les créanciers sociaux et que de ce fait, la perte de plus de la moitié des capitaux propres devraient normalement poser un problème aux créanciers sociaux.
    Ma préoccupation est très urgente,merci d’avance pour votre contribution.

    • 2 mars 2010

      Les sociétés qui déposent leurs comptes au greffe du tribunal de commerce ont l’obligation de voter en AG une décision de non dissolution et d’assurer la publicité y afférente lorsque leurs capitaux propres deviennent inférieurs à 50% de leur capital social. En effet, la responsabilité des associés ou actionnaires de ces sociétés étant limité à leurs apports, le capital social et les capitaux propres constituent une garantie essentielle pour leurs créanciers.

      A l’inverse, dans une SCI, la responsabilité des associés est une garantie supérieure au montant des capitaux propres de la société pour ses créanciers. De plus, les capitaux propres d’une SCI sont très souvent négatifs, dès lors que le capital social est peu élevé et que la SCI dégage des pertes comptables. Cependant, cette situation peut être compensée par des apports en compte courant des associés et constituer même l’intérêt du montage juridique (dégager un déficit foncier).

  • 18 février 2010

    nous souhaiterions dissoudre une sci composés des parents 88% et 3 enfants majeurs 4% chacun, suite à la vente du dernier bien immobilier. Le portefeuille est composé d’un contrat de capitalisation, et d’un compte courant.A la dissolution il y a partage du portefeuille à hauteur des parts, quelle est la fiscalité pour chacun ? Est-ce que la fiscalité se calcule au prorata des parts de chacun par rapport à la valeur du portefeuille à ce jour, ou par rapport à la plus value du capital de la sci au jour de sa création et sa valeur aujourd’hui ?

    D’autre part, est-ce que l’éventualité la nue-propriété des parts des parents aux enfants permet d’éviter les frais de succession dans cette sci, et ainsi éviter la dissolution de la sci ?

    • 21 novembre 2012

      Lors de la dissolution de la SCI, c’est un droit de partage qui s’appliquera (et non des droits de mutation). Aussi, les plus-values réalisées seront imposées. Pour chaque associé, cette plus-value se calculera sur la différence entre la valeur des parts de la SCI lors du partage et la valeur d’acquisition ou d’attribution de ces parts lors de l’entrée de chaque associé dans la SCI. Par exemple, si 4 parts ont été acquises par l’un des associé à l’origine de la SCI (valeur nominale 100€) et que le partage donne une valeur de 500€ à chacune de ces parts, la plus-value sera calculée sur la base de 2.000€ - 400€ soit 1.600€.

  • 28 août 2009, par gold15

    La dissolution d’une SCI a capitale variable voté lors de l’AG.
    Les démarches administratives effectuées
    Comment estimé le cout des taxes et impôts lors de la vente du bien et la distribution aux associés ?
    Que la SCI soit bénéficiaires ou pas cela change t’il quelque choses ?

  • 30 juillet 2009, par MAGGUY

    Mon mari et moi sommes en SCI et, comme il se doit, avons mis en commun des biens m’appartenant + un petit appartement en région parisienne acheté en commun, et une maison en province (avec un prêt en cours).
    Or, mon mari (gérant de la SCI) a eu de très graves problèmes de santé le rendant récemment invalide et entraînant prochainement une mise sous tutelle et un placement en maison spécialisée.

    Je suis l’unique associée (nous n’avons aucun héritier) et j’ignore comment procéder :

    - dois-je faire dissoudre la SCI (quel coût et comment faire),
    - dois-je conserver la SCI telle quelle,
    - mais de toutes façons je dois vendre notre maison en province de façon à éviter de lourdes charges que je ne pourrais pas supporter.

    Merci de me conseiller sur les éventuelles démarches à suivre.
    Cordialement.

  • 12 juillet 2009, par arnaudies yannick

    je voudrais modifier la sci car mon mon fils est gerant il veut quite
    sans probleme de famille car je suis artisans je protege le biens
    car je veut depose le bilans et suit en non propre en entreprise
    qu’elle solution et ou je peut m’adresse pour trouve une solution
    avent que je depose le bilant

  • 10 juillet 2009, par Kadi

    BONJOUR, nous avons créé une SCI et aujourd’hui nous nous séparons(nous sommes un couple). Nous avons toujours un crédit sur nos biens mais nous séparant, d’autres priorité financières sont à l’ordre du jour. que peut-il se passer pour nous ? comment fermer cette SCI ?

  • 22 mars 2009, par kako

    Bonjour,
    J’ai créé une sci avec une amie voilà 2 ans, mais notre projet est tombé à l’eau donc on a rien acheté.
    La sci n’a donc aucun bien, est ce que les procédures de fermeture sont les même ?

    merci de vos réponses.

    cc

    • 18 avril 2009

      Oui, ce qui engendrera des coûts. Aussi, autant conserver cette SCI (sans revenus ni charges, aucune déclaration nécessaire) au cas où...

  • 16 mars 2009

    Bonjour,

    Je voudrais créer une SCI. problème : je suis seul, et ne veut pas d’associé. Que faire ? Peut-être créer une EURL ? J’ai pense que ça coûte un peu plus cher.

    • 16 mars 2009

      SCI = société civile et EURL = société commerciale ; on ne peut donc pas comparer ces deux sociétés. Mais surtout, l’objectif de la création d’une SCI est bien différent de ceux de la création d’une société commerciale. Non, il n’existe pas d’alternative à la SCI lorsqu’on est seul. Mais quel est l’intérêt de créer une SCI si l’on n’a pas d’associé ? Quel but recherchez-vous ?

  • 4 novembre 2008, par anna

    bonjour,
    je suis associée dans une SCI en voie de dissolution pour carence de gestion. Comment et par qui le partage du terrain dont elle est propriétaire va-t-il être réalisé ? Quel sera le coût, sachant que le capital social est très inférieur à la valeur actuelle du terrain ?
    Merci de vos réponses.

    • 21 novembre 2012

      Le partage peut s’effectuer entre les associés s’ils se mettent d’accord sur le prix du bien à partager et sur son attribution. En effet, si un associé reçoit l’unique bien (ce qui peut être demandé par l’associé qui a apporté ce bien à la SCI), il devra alors verser une soulte aux autres associés. Il faut donc que les associés s’entendent sur l’associé éventuel qui récupèrera le bien actuellement à l’actif de la SCI et sur le montant des soultes. En cas de désaccord, un liquidateur peut être nommé par le tribunal.

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