Création SCI

Contrat de commodat

Le commodat est un prêt à usage gratuit très avantageux fiscalement, qui peut constituer une réponse appropriée pour ceux qui cherchent, dans la création d’une société civile immobilière, à assurer un concubin de l’usage d’une résidence principale.

Définition du commodat

Le commodat est un contrat de prêt à usage gratuit par lequel une personne appelée le « commodant » concède à une autre personne appelée le « commoditaire » une chose gratuitement et sur une durée fixe, à charge pour l’emprunteur de restituer la chose en l’état.

Le commodat date du droit romain, et il est régi par les articles 1875 et suivant du code civil. Ainsi, l’article 1875 définit le commodat comme un contrat dans lequel « l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à charge pour le preneur de le rendre après s’en être servi ».

La grande originalité du contrat de commodat est qu’il peut porter sur des biens meubles et immeubles, autrement dit : des maisons, des terrains, des bureaux, des biens mobiliers, des voitures, des bateaux... Sa durée n’a pas de limite légale bien qu’il ne dépasse généralement pas 30 ans.

Utilisation du commodat

L’utilité du commodat est qu’il permet de contourner les droits de donation et de succession qui s’élèvent aujourd’hui à 60% pour les personnes n’ayant pas de lien de parenté.

Le commodat peut donc être utilisé dans les situations suivantes :

  • Pour les personnes vivant en concubinage : un homme qui est propriétaire d’une maison et qui ne veut pas que sa femme se retrouve à la rue en cas de décès, peut passer un contrat de commodat qui attribuera à sa femme l’usage gratuit de la maison pour une durée déterminée.
  • Pour les personnes voulant avantager une personne qui n’a pas de lien de famille avec elles : dans ce cas, elles pourront attribuer l’usage gratuit d’un bien à cette personne pour une durée déterminée. Toutefois, pour ne pas être remis en cause, il ne faudra pas que cet avantage porte atteinte à la réserve légale des héritiers.
  • Dans le cadre professionnel, pour mettre gratuitement un bien à disposition d’un tiers (non associé et non gérant), et sans que cela ne soit considéré comme un avantage en nature.

Le commodat peut répondre à des préoccupations différentes :

  • Le propriétaire qui ne souhaite pas s’occuper de son terrain peut en confier gracieusement l’usage à un cultivateur, ce dernier prenant en contrepartie à sa charge l’entretien de ce terrain.
  • Une personne qui passe en société libérale individuelle peut mettre à disposition de la personne morale des biens nécessaire à son exploitation.

Les droits et obligations du commoditaire

Le code civil spécifie que le commodat constitue un prêt « essentiellement gratuit ». Cela donne certaines latitudes. Ainsi, il est admis que la mise à disposition d’un appartement par le commodant au commoditaire puisse emporter le paiement de certaines charges par ce dernier, telles que les charges d’entretien de l’immeuble, comprenant les frais d’usage du bien ainsi que les frais de conservation.

Le personne bénéficiaire d’un contrat de commodat ne dispose que d’un droit d’usage sur la chose, ce qui signifie qu’elle ne peut ni la louer (attributs de l’usufuitier), ni en devenir propriétaire (attribut du nu propriétaire), sous peine de rendre caduque le contrat de prêt à usage gratuit. Par contre, le droit d’usage est personnel donc inaliénable, que le bien sous-jacent soit saisi, vendu, ou transmis.

Toutefois, pour le contrat de commodat puisse être valide et non remis en cause par l’administration fiscale, il doit reposer sur une évaluation expertisée du bien et être enregistré devant notaire.

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