Dépôt de garantie d’un bail d’habitation

La loi du 8 février 2008, modifiant l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, a modifié le montant du dépôt de garantie, puis la loi Alur du 27 mars 2014.

Constitution du dépôt de garantie

Montant plafonné du dépôt de garantie en bail d’habitation

Dans le cadre d’un bail d’habitation, le montant du dépôt de garantie est limité par la loi. Le dépassement de ce montant maximum entraîne la nullité de cette clause du bail d’habitation.

Depuis la loi Alur du 27 mars 2014, le montant du dépôt de garantie que peut demander un bailleur à son locataire est limité à :
– un mois de loyer pour une location vide,
– deux mois de loyer pour une location meublée.

Ce dépôt de garantie est calculé sur la base du loyer en principal (hors charges). Il demeure cumulable avec une demande de caution (voir note exemple de bail de cautionnement).

Constitution du dépôt de garantie en bail d’habitation

Le dépôt de garantie est versé le plus souvent par le locataire lors de la signature du bail, mais il peut aussi être versé en cours de bail (notamment lorsque plusieurs mois de loyers payables d’avance sont exigés).

Ce dépôt de garantie sera fixe durant toute la durée du bail. Il ne pourra être révisé ni à la baisse ni à la hausse. Le dépôt de garantie ne peut donc en aucun cas est indexé sur un indice quelconque ou augmenté lors d’un renouvellement du bail.
De ce fait, si le montant du dépôt de garantie pourra être placé par le bailleur (pour que le montant du dépôt de garantie conserve au minimum une valeur réelle, après inflation, stable), il n’est en revanche pas productif d’intérêts pour le locataire.

Restitution du dépôt de garantie

Délai de restitution du dépôt de garantie

Le dépôt de garantie doit être restitué au locataire dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés.

Le dépôt de garantie est donc restitué dans un délai d’un mois qui court à compter de la fin de l’occupation des lieux par le locataire. Il est utile de le préciser car, dans le cas où le bailleur met fin au contrat, durant la période de préavis, le locataire est libre de quitter les lieux sans attendre la fin de ce préavis. De ce fait, le délai d’un mois est à apprécier à partir du jour de la remise des clés en main propre (ou à mandataire qualifié).

La non restitution du dépôt de garantie dans ce délai est condamnable. Or ce délai est souvent trop court pour permettre au bailleur de connaître le montant des charges locatives qu’il pourra récupérer sur son locataire (impôts locaux, charges de copropriété). Aussi, la loi précise que des sanctions ne pourront intervenir contre le bailleur qu’après l’arrêté des comptes.

Pour éviter tout litige, il est donc conseillé au bailleur d’évaluer, par rapport à l’exercice précédent et en fonction des provisions de charges appelées trimestriellement par le syndic de a copropriété, le montant des charges locatives récupérables auprès de son locataire sur le montant du dépôt de garantie et de lui verser, à titre d’acompte, le montant restant. Ainsi, à la clôture des comptes, l’ajustement entre le solde du dépôt de garantie et les charges récupérables portera sur des sommes peu importantes qui éviteront toute incompréhension du locataire et complication juridique.

Dans tous les cas, les sommes retenues sur le dépôt de garantie devront être justifiées au locataire par des factures.

A préciser que le dépôt de garantie ne sera restitué qu’après remise des clés. Un locataire ne peut donc demander que les loyers dus durant sa période de préavis soient décomptés de ce dépôt de garantie.

Parties concernées par la restitution du dépôt de garantie

Le locataire qui a versé le dépôt de garantie est le seul créancier de la restitution de ce dépôt de garantie. En cas de décès, ce sont ses héritiers qui deviendront créanciers du bailleur pour la restitution de ce dépôt de garantie. En revanche, en cas d’abandon de domicile par le preneur et de continuité du bail par le concubin notoire ou le partenaire d’un pacs, il n’y a pas transfert du droit de restitution du dépôt de garantie.

A l’inverse, le bailleur qui a une dette en raison du dépôt de garantie reçu lors de la signature du bail est le seul à devoir reverser cette somme lors de la remise des clés.
En cas de vente, la charge de la restitution de ce dépôt de garantie n’est pas transférée au nouveau propriétaire. En revanche, dans l’acte de vente, il semble possible de stipuler la transmission du dépôt de garantie au nouveau propriétaire (ce qui est généralement effectué, l’ancien propriétaire versant au nouveau le montant de ce dépôt de garantie).
De la même façon, si une agence immobilière s’est occupée de la gestion du bien et a conservé le dépôt de garantie, en cas de faillite de cette dernière, le propriétaire restera tenu de reverser ce dépôt de garantie au locataire.

Restitution du dépôt de garantie

Après apurement des comptes, le dépôt de garantie est restitué en totalité au locataire ou après compensation avec une dette :

• de loyer,
• de charges,
• de réparations locatives.

La caution peut également déduire le dépôt de garantie du montant de la dette locative qu’elle se trouve amenée à cautionner.

Pénalités si non restitution

Avant la loi Alur de 2014, des intérêts de retard étaient dus par le bailleur au locataire sur le dépôt de garantie. Mais le montant dérisoire de ces intérêts ont conduit à la mise en place d’une pénalité.

Cette pénalité s’élève à 10% du loyer pour chaque mois de retard, à compter du délai d’un mois après remise des clés. Cette pénalité ne vaut qu’en l’absence de réserves sur l’état des lieux.

Ainsi, un bailleur qui rendrait sans raison le dépôt initial deux mois et demi après la remise des clés, compte un retard de 1,5 mois, et est donc menacé d’une pénalité de 20% du loyer mensuel.

Une fois le dépôt de garantie restitué, le bailleur ne peut en aucun cas poursuivre le locataire pour des détériorations ou des arriérés de charges ou de loyers. En effet, la restitution du dépôt de garantie vaut arrêté définitif des comptes. Pour contester cet arrêté, le bailleur devrait alors prouver devant un tribunal civil une erreur, une omission ou une inexactitude dans la présentation des comptes (du syndic).