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Diagnostics techniques responsabilité vendeur ou bailleur

Une erreur de diagnostic engage la responsabilité du propriétaire vendeur ou bailleur. Aussi, il est conseillé d’assister le diagnostiqueur lors de ses contrôles pour vérifier la réalité de ses contrôles d’une part et lui fournir toutes les informations nécessaires d’autre part.
De la même façon, l’absence d’un diagnostic engagera la responsabilité du propriétaire bailleur ou empêchera la vente d’un bien immobilier.

Erreur de diagnostic

En cas d’erreur sur un diagnostic, l’acquéreur pourra se retourner contre le vendeur, hormis pour le DPE (Diagnostic de Performance Energétique) qui répond à un simple besoin d’information.
En revanche, la présence non décelée de plomb par exemple engagera la responsabilité du vendeur (ou du propriétaire bailleur), d’où l’importance d’assister aux contrôles effectués par le diagnostiqueur.
Certes, le vendeur pourra alors se retourner contre le diagnostiqueur dont l’assurance professionnelle obligatoire a justement pour objet de couvrir ce risque. Aussi, la vigilance du propriétaire s’impose en demandant au diagnostiqueur :
un justificatif d’assurance : pratique peu courante mais qui trouve ici sa justification,
la certification du diagnostiqueur, sachant que cette certification est accordée personnellement à chaque diagnostiqueur (et non à l’entreprise pour laquelle il travaille) et pour des diagnostics précis.

Assister personnellement aux diagnostics techniques

Il est conseillé d’être présent lors de l’expertise du diagnostiqueur pour :

  • Permettre l’accès à toutes les pièces. Le diagnostiqueur aura notamment besoin d’accéder à la cave pour sa recherche de termites, aux dépendances d’une construction principale, au grenier...
  • Apporter les informations nécessaires au diagnostic gaz : factures d’acquisition, de réparation, d’entretien... de la chaudière permettront d’assurer le diagnostiqueur sur l’ancienneté de l’installation et son bon état de fonctionnement.
  • Apporter toutes les informations utiles au DPE. Le diagnostic de performance énergétique combine un ensemble de données pour estimer les consommations d’énergie et le coût de chauffage et d’eau chaude. Si certaines de ces données sont facilement mesurables par le diagnostiqueur (proportion des surfaces vitrées, type d’aération, mode de chauffage), d’autres dépendent largement des réponses aux questions que posera le diagnostiqueur : existence d’une isolation par le sol, épaisseur de l’isolation des murs et de la toiture par exemple.
    Des travaux d’isolation ou un mode constructif performant (isolation par l’extérieur, nature des isolants (laine de verre et de roche dont la durée de vie est limitée ou, au contraire, liège, ouate de cellulose...), épaisseur des isolants...) devront être justifiés au diagnostiqueur pour que son DPE puisse en tenir compte. En l’absence d’information, ces données seront estimées ce qui explique les notes moyennes obtenues : E et F sont les résultats les plus fréquents actuellement pour la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre. A l’avenir cependant, le plus grand soin apporté à l’isolation des bâtiments et des réglementation plus strictes (RT 2005 aujourd’hui, mais déjà promise à être dépassée) entraîneront des résultats plus variés au DPE et une plus grande prise en compte de ses conclusions lors de l’achat ou la location d’un bien immobilier.

DDT incomplet et vente d’un bien immobilier

Votre notaire vérifiera non pas le résultat des diagnostics mais leur exhaustivité et leur respect des mentions obligatoires (n° assurance du diagnostiqueur, bien ou lot diagnostiqué...). Sa responsabilité pourra être engagée s’il commet une erreur sur ce contrôle. Aussi, en cas de DDT incomplet, aucune transaction ne pourra avoir lieu.

DDT et location d’un logement

Aucune sanction n’est prévue encore en l’absence d’un DPE. En revanche, l’absence :
de l’ERNT peut entraîner la diminution du loyer ou l’annulation du contrat,
de CREP peut aboutir aux mêmes sanctions, et engage par ailleurs la responsabilité pénale du bailleur. En effet, lorsque le bailleur a connaissance d’un risque certain pour ses locataires (peintures au plomb dégradées par exemple), il est tenu d’effectuer les travaux nécessaires. A défaut, le bailleur encourt des sanctions pénales.

Un locataire a-t-il intérêt à demander la rupture de son bail en raison d’un diagnostic obligatoire manquant ? Un locataire intentera-t-il une action en justice contre son propriétaire dans le but d’obtenir une réduction de loyer en cas d’absence d’un diagnostic ? Certainement non, mais un locataire qui a subit un préjudice pourra mettre en avant l’absence de diagnostic technique pour engager la responsabilité de son propriétaire.
En particulier, si l’on considère le risque de saturnisme, chez les enfants notamment, en présence de plomb, faire effectuer le diagnostic amiante relève du bon sens.
Quant à l’ERNT, il peut être établi par le propriétaire à partir d’information à demander à la mairie
Enfin, le DPE donnera au locataire une estimation des coûts de chauffage et apportera au propriétaire des propositions de travaux d’amélioration du logement (avec la possibilité depuis avril 2009 d’obtenir un éco-prêt à taux zéro financé par l’état pour les travaux de rénovation technique).



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  • 16 décembre 2009, par Johnny Pastis

    Bonjour,

    Suite à qq problèmes avec notre propriétaire, nous avons envoyé notre préavis. Celui-ci est normalement de 3 mois.
    Mais en fouillant un peu nous avons découvert que l’ERNT n’était pas annexé au bail. Bien que nous louons le bien depuis 6 mois, peut-on demander l’annulation de ce bail et la réduction du préavis à un mois ?

    Merci par avance.

    • 5 janvier 2010

      Vous parlez d’une annulation demandée judiciairement. Or la jurisprudence , que je ne connais pas sur ce sujet, doit être bien fraiche ! Car du côté de votre propriétaire, peu de chances d’obtenir quelque chose en le menaçant d’un procès pour ce motif. Avez-vous au préalable essayé de négocier avec lui la durée de ce préavis ?

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