Création SCI

Perte caution locataire en cas de cession

Lorsqu’un acte de cautionnement garantie un loyer, la mutation du bien immobilier entraîne la perte de cette caution pour le nouveau propriétaire.

Contrat de cautionnement et modification du bailleur

En cas de vente du logement en cours de bail, le contrat de location se poursuit aux mêmes conditions (loyer, charges locatives et mode de réévaluation, dépôt de garantie, conditions générales et spécifiques du bail...) avec l’acquéreur de ce logement qui devient nouveau propriétaire-bailleur.

Cependant, le contrat de cautionnement du bail cesse de droit lors du changement de personne du bailleur. Ainsi, la caution n’est plus tenue des loyers impayés échus après la date de l’acte de vente du logement.

Aussi, lors de l’acquisition d’un bien occupé, l’acheteur perdra la garantie apportée par la caution lors de la signature du bail. Cette diminution des garanties apportées initialement par le locataire justifie une baisse du prix d’un bien immobilier lorsqu’il est vendu occupé.

Possibilités de conserver la caution

Pour éviter l’arrêt des obligations de la caution envers le nouveau bailleur, deux solutions sont possibles :

  • Avoir prévu dans le contrat de caution une clause prévoyant le maintien du cautionnement en cas de vente du logement loué. Cette possibilité est donc à anticiper dans vos contrats d’habitation (comme nous l’avons fait dans notre exemple de bail d’habitation disponible sur ce site), pour éviter, en cas de vente du bien concerné, des réticences et moyens de négociation d’éventuels acheteurs.
    La clause à prévoir dans votre contrat de location pourrait se rédiger sous la forme suivante dans la clause Caution : "M. et Mme xxx se portent caution solidaire du paiement régulier des sommes dues par le preneur et de l’exécution de toutes les conditions du présent bail. Un acte de caution solidaire est annexé au présent bail et indissociable de celui-ci. Cet acte de caution solidaire sera maintenu en cas de vente du logement en cours de bail."
    Cette dernière phrase est également à reprendre dans l’acte de cautionnement solidaire joint au bail.
  • Obtenir au moment de la vente l’accord express de la caution pour poursuivre son engagement à l’égard du nouveau propriétaire. Mais quel serait alors l’intérêt de la caution de prolonger son engagement sans aucune contrepartie pour elle-même et aucun avantage au profit du locataire qu’elle a cautionné ? Cet accord de la caution sera donc, hors cas particuliers, impossible à obtenir.

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  • 11 janvier 2012, par nemonemo

    Bonjour voila mon cas mon appartement a été vendu en septembre 2011 avec des locataires,
    On ne ma pas demandé la caution.
    Les locataires du nouvelle acquéreur sont partie en novembre 2011 avec semble t-il un préavis en aout.
    La remise des clés avec l’état des lieux a été faite sans que je sois informe bien sur car je n’étais plus le propriétaire.
    Cependant aujourd’hui on me réclame la caution.
    Sachant que l’appartement avait subi des dommages, que j’avais remarqués avant la vente.
    Que faire Help !

  • 7 janvier 2012, par Greg
  • 19 septembre 2011, par Audrey1984

    Bonjour,

    je suis actuellement en négociation pour un achat d’un immeuble qui comprend actuellement 3 locataires.
    A leur entrée dans les lieux, ils ont versé une caution. le montant est précisé sur chaque bail.
    je voudrais donc savoir si lors du rachat des lieux, je peux obliger les vendeurs de me reverser la totalité des 3 cautions ou si ce montant est perdu ?
    Si l’un d’eux s’en va, dois lui rembouser sa caution ?

    merci pour votre réponse

    • 19 septembre 2011

      Lors du rachat, le vendeur doit vous transmettre le montant de ces cautions et vous devrez reverser ces cautions aux locataires le jour de leur sortie des lieux.

  • 6 juillet 2011, par eve

    La maison où j’habite a été vendue

    L’ancien propriétaire n’avait pas demandé de caution en échange de travaux de peinture, ceci est mentionné dans le bail

    Le nouveau réclame une caution. En a t’il le droit ? Merci

    • 6 juillet 2011

      Non, le nouveau propriétaire ne peut modifier le bail en cours et vous demander une caution non prévue initialement.

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