Création SCI

Apporter immeuble en SCI

Apporter un immeuble à une SCI exige de suivre une procédure juridique particulière dans la mesure ou cet apport constitue une mutation du bien immobilier apporté.

Propriété de l’immeuble apporté

Le bien immobilier apporté à une société civile immobilière peut appartenir à des indivisaires, un couple marié, des concubins... et les cas suivants sont à distinguer.

Apport de parts indivises ou d’un immeuble détenu en indivision

Un indivisaire peut apporter ses parts d’indivision à une SCI, et n’a pas alors besoin de l’accord des autres indivisaires.

En revanche, lorsque la totalité d’un bien indivis est apportée à une société civile, pour transformer cette indivision en SCI par exemple, l’unanimité des indivisaires est requise.

Partenaires pacsés

Depuis le 1er janvier 2007, les biens acquis par l’un des partenaires d’un pacs sont réputés acquis par cette seule personne. Aussi, si cette personne apporte son bien à une SCI, les parts sociales reçues en rémunération de cet apport seront également considérées comme un bien propre, de la même façon que dans le cas où l’immeuble apporté a été acquis avant la date du PACS.

En revanche, si le PACS indique expressément que les biens acquis par les partenaires seront détenus en indivision, un immeuble acquis après la signature de ce PACS et apporté à une SCI sera rémunéré par des parts sociales qui appartiendront en indivision aux deux partenaires. Dans ce cas, cet apport d’un bien indivis aura préalablement exigé l’accord des deux indivisaires qui deviendront tous deux associés.

Apport par un époux marié sous le régime de la séparation de biens

Si un époux marié sous le régime de la séparation de biens apporte à une SCI un bien personnel, il n’a aucunement besoin d’en demander l’autorisation à son conjoint, sauf si cet apport concerne le logement de famille (l’accord des deux époux étant alors absolument indispensable).

Apport par un époux marié sans contrat de mariage

Un époux marié sans contrat ne peut disposer sans autorisation de son conjoint que de ses biens propres, autres que le logement de famille.

Lorsque l’immeuble apporté à la SCI est un bien commun, il est indispensable que l’époux associé ait obtenu l’accord de son conjoint, sous peine de nullité de l’acte constatant cet apport. Cet acte doit d’ailleurs mentionner que le conjoint a été informé de cette opération.

Mais ce conjoint peut également exiger d’obtenir la qualité d’associé de la SCI qui bénéficie de cet apport d’un bien commun, et recevra alors la moitié des parts sociales souscrites.
Cette demande de la qualité d’associé peut également intervenir postérieurement à la date de l’apport. Cependant, dans ce cas, cette requête pourra être rejetée par les autres associés conformément à la clause d’agrément qui figureraient dans les statuts.

Acte d’apport

L’apport d’un bien immobilier à une SCI entraîne une mutation. L’acte d’apport doit donc obligatoirement être notarié. Les honoraires du notaire chargé de rendre opposable aux tiers cette mutation sont à prévoir, de même que des droits d’enregistrement. Mais surtout, cette mutation entraîne l’imposition de la plus-value éventuelle constatée sur cet immeuble, cette plus-value étant alors calculée sur la différence entre la valeur d’apport et le prix d’acquisition du bien.

Acceptation de l’apport et des nouveaux associés

Au sein de la SCI qui bénéficie de l’apport, les associés réunis en assemblée générale devront :
- accepter cet apport : voir l’exemple de procès-verbal correspondant,
- agréer le nouvel associé ou, agréer simultanément les deux époux associés (si le conjoint de l’époux qui apporte un bien commun souhaite entrer au capital) ou les nouveaux associés (dans le cas de l’apport d’un bien indivis).



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  • 13 mars 2015, par sgilly

    Bonjour
    J’ai constitué avec mon ancien partenaire une SCI avec un capital social initial de 1000€ réparti sur 2 fois 50 parts de 10€ chacune.
    Nous avons ensuite acheté un bien immobilier de 200 000€ par le biais de la SCI, sans modifier les statuts de cette dernière (et donc le montant de son capital social).
    Aujourd’hui, je m’apprête à lui revendre mes parts sociales pour la somme de 100 000€ (sans plus-value) : sera-t-il tenu compte de la différence entre la valeur des parts aujourd’hui et le prix du bien (le capital étant passé de 1000 à 200 000€, la valeur nominale des parts est passée de 10 à 2000€) pour calculer la plus-value ? Comment faire pour éviter de payer l’impôt sur la plus-value ?

    • 13 mars 2015

      Comment le bien a-t-il été financé ?
      Si la SCI avait un capital de 1000 €, il a bien fallu lui apporter des fonds d’une manière ou d’une autre pour qu’elle puisse acquérir un bien d’une valeur de 200 k€...

  • 8 février 2015, par rejane

    Salut à tous,
    Ma femme et moi achetons - à part égales - un logement appartenant à un couple la totalité de leur SCI.
    1- quelles règles sont à respecter
    2- auront nous un impôt à payer sur cet achat
    3- nous garderons le même nom de la SCI
    4- ce bien sera notre résidence principale
    Merci de votre aide
    à +

  • 17 décembre 2014, par miliemat

    Bonjour,
    je possède un hangar acheté en indivision avec un collègue. Je souhaiterais lui vendre
    ma part du hangar. Nous envisageons de créer une sci afin de bénéficier de la taxe à 5% sur la cession des parts sociale.
    Ma question est la suivante, une fois la sci créée, quels sont les frais d’apport du hangar dans la sci. Faut-il apporter le hangar en même temps que la création de la sci ?
    Je précise qu’il n’y a pas de prêt.
    Par avance merci.

    • 19 janvier 2015

      Effectivement, le hangar doit être apporté à la société civile immobilière totalement vide en attendant, or cet apport va générer des coûts importants, voyez notre dossier "apports".

  • 25 novembre 2014, par Mic666

    Bonjour,
    Je viens d’acquérir (en indivision) une maison 305K€ financée avec un prêt total (305K€) sur 25 ans, mais très coûteux.
    Par ailleurs je possède personnellement :
    * un appart en locatif (totalement remboursé) valeur 60K€
    * et mon ancienne résidence principale (reste prêt environ 30K€) valeur 200K€.
    J’envisage de créer une SCI (moi + mes enfants) à laquelle je revendrai ensuite mon ancienne résidence principale (première vente personnelle donc pas de plus value) ce qui me permettra, même si c’est plus onéreux, de créer des charges déductibles sur la SCI et rembourser par anticipation une partie de ma nouvelle résidence principale.
    Donc je transfèrerai des intérêts de résidence principale non déductibles sur la SCI par un nouveau prêt locatif de 200K€ (je rembourse le prêt personnel restant de 30K€) et il me reste 170K€ - notaire et frais liés au prêt.
    Ce montage est il possible ? y a t’il un risque au plan fiscal ? Aurais je oublié des charges dans ce raisonnement ?
    Le simple transfert de patrimoine ne me semble pas assez intéressant car pas assez d’intérêts d’emprunt à déduire et ce système envisagé me permettrait de sauter l’étape de faire entrer dans un 2d temps mes enfants en tant qu’associés.
    Je pourrai faire de même pour mon premier appartement une fois passée la période de taxation aux plus values, si c’est possible...

    Merci d’avance pour vos commentaires et orientations.

    • 2 décembre 2014

      Votre ancienne résidence principale est-elle bien louée, pour permettre la déduction des charges et des intérêts de l’emprunt surtout contracté par la SCI pour cette acquisition ? La transaction se ferait bien à la valeur de marché ?

  • 29 octobre 2014, par cloetguillaume

    bonjour,
    Nous avons 2 immeubles que nous souhaiterions apporter à une SCI à ’IR dans un 1er temps. valeur I1 : 205000€ (achété en 2012) avec CRD : 175000€ valeur I2 : 190000 € (acheté en 2012) CRD : 135000€. Nous cherchons à limiter les droits de mutation et les frais en général. Après plusieurs lectures sur le net, je pense qu’il faut apporter les immeubles à titre pur et simple pour ne pas avoir de droit de mutation et garder les emprunts en nom propre. Il me semble que nous pourrions tout de même déduire les intérets d’emprunts de nos revenus fonciers... Cela évite de payer les droits. Est-il réellement possible de faire ça et quels sont les inconvénients... les prets sont garantis par un PPD. Egalement, par la suite, notre objectif est de passer à une SCI à l’IS pour limiter la fiscalité (15% IS) et IR (TMI 40% + 15,5% CSG-CRDS). Je sais que si l’on passe directement à une SCI à l’IS, les droits de mutation sont sur l’intégralité des apports soit 395 k€ soit env 20k€. Avons nous le droit de faire ces opérations et quels en sont les coûts ?
    Merci pour vos réponses

  • 16 mars 2014, par ucorsu

    bonjour
    je possède un bien immobilier en communauté je souhaiterai faire une mutation dans la création d’une SCI .
    cela protègerait il le bien en cas d’éventuelle dettes ?
    puis je faire ainsi une donation aux enfants même si l’un d’entre eux est issus d’un précédent mariage de ma compagne ?
    quelles sont les possibilités en cas de souhait de revente du bien mis dans la SCI ?
    les fonds peuvent ils être réinvesti dans un autre bien immobilier ?

    • 29 avril 2014

      L’apport de votre immeuble à la SCI entraînera effectivement une mutation, donc acte notarié et imposition de la plus-value. En cas de dépassement de délai de détention permettant d’éviter toute imposition de la plus-value, l’apport à une SCI permet donc de remettre à 0 la plus-value, et d’inscrire à sa valeur actuel l’immeuble dans les comptes de la SCI.

      En cas de dettes, vos parts de SCI resteraient des actifs au sein de votre patrimoine personnel, mais uniquement vos parts, pas celles données préalablement à vos enfants (sauf contestation de ces donations si effectuées dans le seul but de limiter les droits de vos créanciers).

      Ensuite, au sein de la SCI, la gestion de l’immeuble est libre : cession, réinvestissement éventuel, gestion de la trésorerie...

  • 3 septembre 2012, par shumway

    Bonjour,
    Nous voudrions acheter un petit studio pour faire du locatif.
    Nous possédons aussi depuis 2007 une petite maison (ex résidence principale) que nous louons depuis 2010.
    Est-il judicieux économiquement d’acheter le studio dans le cadre de la création d’une SCI et d’y apporter la maison (dont un crédit court encore sur 20ans) ?
    Quels seraient les avantages/inconvenients, sachant que nous sommes pacsés et avec un enfant ?
    Merci

    • 28 septembre 2012

      Cet apport serait coûteux (voir la fiscalité sur ce site des apports à titre onéreux) et n’apporterait rien d’un point de vue fiscal. Dans le cadre d’une transmission de patrimoine, vous aurez toujours bien d’autres possibilités ultérieures de transmettre une partie de votre patrimoine à votre enfant (entrée au sein de la SCI détenant le studio à sa majorité par exemple, par donation de parts).

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