Création SCI

Bail commercial ou professionnel ?

Avant de présenter des exemples de baux locatifs, distinguons bail professionnel et bail commercial.

Liberté de choix du bail

Pour le locataire

Le choix entre bail professionnel et bail commercial n’est pas toujours possible pour le preneur, le bail professionnel s’imposant parfois à lui en fonction de la nature de son activité.

En particulier les professions libérales relèvent du régime du bail professionnel :
- architecte, géomètre, bureau d’étude,
- expert-comptable, d’assurance,
- société de conseil.

En ce qui concerne les associations, elles ne peuvent pas normalement exiger un bail leur permettant une protection juridique plus large que celle offerte par un contrat d’habitation. Cependant, les associations à but lucratif, et qui exerce donc principalement une activité professionnelle, peuvent signer un bail professionnel.

Comme une association, un auto-entrepreneur n’a pas l’obligation de s’immatriculer au registre du commerce et des sociétés, condition essentielle pour pouvoir bénéficier du renouvellement d’un bail commercial. L’auto-entrepreneur commerçant ne peut donc logiquement pas profiter des garanties apportées par le bail commercial.

Pour le propriétaire

Le bailleur, une société civile immobilière par exemple, peut toujours offrir un bail commercial plutôt qu’un bail professionnel. Ainsi, une SCI peut louer des bureaux sous la forme d’un bail 3/6/9.

Choix du bail professionnel

Ainsi, le cas le plus fréquent concerne les professions libérales, ces entrepreneurs pouvant louer leurs locaux sous la forme d’un bail professionnel ou, si le bailleur y consent, sous la forme d’un bail commercial.

Si l’on considère la position d’un bailleur, dans le but de conseiller un gérant de SCI, que choisir entre bail 3/6/9 et bail de 6 ans ?

La réponse tient aux caractéristiques respectives de ces baux.

Durée du bail

On l’a indiqué ci-dessus, le bail 3/6/9 a une durée de 9 ans (au minimum), tandis que la durée minimum d’un bail professionnel est de 6 ans.

De plus, les possibilité pour un bailleur de récupérer son bien au terme initial du bail sont beaucoup plus limitées dans le cadre d’un bail commercial, en raison justement du droit au bail dont bénéficie le locataire (droit d’exercer durablement son activité dans les lieux et de vendre ce droit à un repreneur ou son successeur).

Le bail commercial recherche donc une plus grande stabilité dans le temps des revenus, mais présente également le risque de ne pouvoir revoir le bail régulièrement, pour tenir compte de l’augmentation des loyers en particulier.

Congé du locataire

En matière de rupture du bail à l’initiative du locataire :
- Le bail 3-6-9 (d’où son nom !) exige d’attendre la fin d’une période triennale pour donner congé.
- Le bail professionnel peut être rompu dès lors que le locataire en informe son bailleur six mois à l’avance.

Ainsi, la conclusion précédente est confirmée : le bail professionnel, plus souple que le bail 3-6-9, entraîne une gestion potentiellement plus active de locaux à usage de bureaux, les locataires pouvant se succéder assez régulièrement, comme dans un immeuble d’habitation. Une entreprise (comme un foyer) étant destinée à évoluer, grandir évidemment, mais parfois aussi rencontrer des difficultés, les locaux professionnels deviennent rapidement ou bien trop petits ou bien trop chers. Évidemment, cette rotation d’un immeuble loué est positive en période d’augmentation des loyers, et négative durant les périodes d’instabilité économique.

Renouvellement du bail

Même conclusion en ce qui concerne le renouvellement du bail, celui-ci étant automatique dans le cadre d’un bail commercial, et tacite pour un bail professionnel, le propriétaire conservant alors la possibilité de récupérer son bien au terme des 6 années de location.



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