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Censi-Bouvard sur résidence seniors

Dans un précédent article nous avons étudié la possibilité d’intégrer un investissement dans une résidence seniors à la loi Pinel.

Malheureusement, la loi Pinel comporte des conditions parfois difficilement compatibles avec les immeubles haut de gamme proposés dans ce cadre. Aussi, le crédit d’impôt Censi-Bouvard se montre souvent plus adapté à ce type d’investissement.

Détail du crédit d’impôt Censi-Bouvard

Base de la réduction Censi-Bouvard

Au titre d’une même année d’imposition, plusieurs logements peuvent ouvrir droit à la réduction d’impôt. Toutefois, la base de la réduction d’impôt, calculée sur le prix de revient du ou des logements, ne peut excéder 300.000 euros au titre d’une même année d’imposition.

La réduction d’impôt peut donc apporter jusqu’à 3.666€ d’économie d’impôt par an pendant 9 ans :
Crédit impôt Censi-Bouvard max = (300.000€ x 11% ) / 9 ans

Durée de la réduction d’impôt

La réduction d’impôt est répartie sur 9 années, avec un report supplémentaire possible jusqu’à la quinzième année si la réduction d’impôt n’a pas été entièrement utilisée les 9 premières années.

Cette possibilité permet aux personnes qui paient un impôt inférieur au titre d’une année d’imposition à la réduction d’impôt de pouvoir profiter de leur excédent de réduction d’impôt les années suivantes jusqu’à la sixième année au delà de la première période de 9 ans. Les fractions ainsi reportées s’imputent en priorité en retenant d’abord les plus anciennes.

Cette réduction d’impôt n’est pas soumise, comme pour la loi Pinel :
- à un zonage,
- au respect de critères de performances énergétiques spécifiques,
- à un plafond de loyers,
- à des conditions de ressources du locataire.

Ainsi, toutes ces limites que l’on retrouvait dans le cadre d’un investissement Pinel, et parfois difficilement compatibles aux résidences pour seniors, n’empêchent plus de bénéficier de l’avantage fiscal Censi-Bouvard pour un tel investissement.

La réduction d’impôt s’applique aux contribuables qui exercent une activité de location meublée à titre non professionnel. Ainsi, lorsque l’activité de location meublée est exercée à titre professionnel au moment de l’acquisition du logement ouvrant droits à la réduction d’impôt, elle-ci est remise en cause.

Plafonnement de la niche fiscale

La réduction d’impôt obtenue est incluse dans le cadre du plafonnement global des niches fiscales qui limite l’avantage fiscal à 10.000 euros.

Amortissement du bien immobilier

Parmi les nombreux avantages que présente le statut du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Il permet d’amortir 100% de la valeur du bien immobilier et du mobilier, ce qui génère des revenus non fiscalisés.

Réduction d’impôt ou amortissement

Les loueurs en meublé non professionnels peuvent bénéficier à la fois de la réduction d’impôt Censi Bouvard et du régime d’amortissement.

Pour bénéficier du statut du loueur en meublé non professionnel, le propriétaire doit s’engager à louer le logement meublé pendant au moins 9 ans à l’exploitant de la résidence services.

Cumuler successivement les deux avantages

Lorsque le contribuable décide de bénéficier de cette réduction d’impôt, les amortissements de l’immeuble y ayant ouvert droit ne sont admis en déduction du résultat imposable qu’à hauteur de ceux pratiqués sur la fraction du prix de revient des immeubles excédant le montant retenu pour le calcul de la réduction d’impôt. Autrement dit, l’amortissement peut être utilisé au-delà du plafond de 300.000 euros (base maximale du Censi Bouvard).

L’amortissement consiste à diviser le coût d’achat d’un bien immobilier sur sa durée d’utilisation. Un bien immobilier pourra ainsi être amorti en amortissement linéaire (même montant déduit chaque année) sur 30 ans à hauteur de 3,33% par an (ou sur 40 ans à hauteur de 2,5% par an).

Les meubles pourront être amortis sur 5 à 10 ans, par exemple, à hauteur de 10% par an s’ils sont amortis sur 10 ans.

Étude personnalisée

Vous pouvez obtenir une étude personnalisée afin d’analyser l’intérêt d’un investissement Censi-Bouvard en complétant aussi précisément que possible la fiche suivante.



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