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Revendre une résidence seniors

Lorsque l’on a investi dans une résidence services, que celle-ci soit à destination des seniors d’ailleurs ou à d’autres publics ciblés (les étudiants, le tourisme d’affaires...), la revente est une possibilité à envisager.

Celle-ci est plutôt compliqué, mais par manque d’organisation du marché essentiellement, celui-ci se mettant en place au fur et à mesure des transactions.

Un avantage fiscal peut cacher une moins-value

C’est le revers de la médaille des investissements défiscalisés : à l’avantage fiscal accordé à l’entrée correspond souvent une perte financière à la sortie.

C’est le reproche assez régulièrement fait aux investissements Malraux en particulier puisque les travaux défiscalisés ne permettent pas toujours une augmentation équivalente de la valeur de l’immeuble, aussi une moins-value est à craindre (lorsque le marché de l’immobilier est resté globalement stable durant la période de location).

Mais de la même façon, les constructeurs ont parfois gonflé leur prix de vente d’appartements entrant dans les programmes de défiscalisation Scellier, Duflot, Pinel..., ce dont les investisseurs ne se rendent compte qu’au moment de leur désir de vendre, ou de leur obligation de céder leur bien qui n’a pas trouvé preneur (or l’absence de location entraîne la perte de l’avantage fiscal).

Des ventes en croissance

Les ventes des résidences services augmentent chaque année, car si ces investissements immobiliers relèvent normalement d’une logique de long terme, des décès, des divorces... font que des biens sont proposés à la vente.

Or c’est également l’intérêt des entreprises qui proposent ces produits que de faciliter ces transactions. Ainsi, les sociétés suivantes possèdent leur propre structure spécialisée dans la revente de leurs résidences services :
- BNP Paribas Real Estate,
- Domitys,
- Pierre & Vacances.

Par ailleurs, d’autres acteurs généralistes viennent dynamiser ce marché de la revente de résidences seniors, par exemple :
- Cérès Conseil,
- Cereni­cimo.

L’intérêt de ces derniers est leur sélection des biens les plus intéressants. En effet, si les promoteurs d’origine d’un immeuble se doivent de faciliter la vente de tous les biens, des intermédiaires qui ne sont pas liés à un immeuble en particulier peuvent plus simplement refuser les appartements sur lesquels des difficultés de recouvrement ou une irrégularité des loyers ont été constatées, les résidences dont la gestion n’est pas globalement satisfaisante...

Racheter une résidence senior

Lors du rachat d’une résidence senior ou de toute résidence services, l’acquéreur doit porter une attention particulière :
- Au bail évidemment, comme pour tout achat d’un immeuble locatif occupé, avec pour particularité qu’un bail dont la durée restante est limitée sous-entend un risque de non reconduction de la gestion. Aussi, cette durée restante du bail entraînera une décote plus ou moins importante sur le prix de vente (une échéance du bail courte entraîne une décote plus importante), d’autant que le renouvellement de la gestion peut se faire à des conditions moins intéressantes que précédemment (avec une baisse des loyers).
- Aux diagnostics obligatoires comme pour n’importe quelle vente, le métrage carrez étant très important pour ces petites surfaces.
- Au règlement et aux charges de copropriété, souvent élevées, le loyer hors charges étant seulement à retenir pour l’évaluation de la rentabilité attendue.
- Aux bilans de la gestion établis par le gestionnaire lui-même.
- A l’état de l’appartement, aux travaux à prévoir, en sachant que c’est le gestionnaire qui décide et planifie ces travaux et rafraichissements.

Le prix de l’investissement est directement lié aux loyers nets attendus. En effet, c’est essentiellement la valeur de rendement qui est utilisée pour évaluer la résidence. En fonction du loyer annuel et du taux de rendement attendu (3% par exemple), le prix de vente s’impose. Maintenant, une prime



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