Création SCI

Loi Malraux en SCI

La loi Malraux incite les investisseurs immobiliers à participer à la rénovation d’immeubles anciens avant de les proposer à la location. Il s’agit ici de rénover complètement un immeuble, à plusieurs investisseurs le plus souvent, pour pouvoir le transformer en immeuble locatif (géré alors en copropriété).

Avantages de la loi Malraux

L’avantage fiscal loi Malraux consiste en un crédit d’impôt, qui vient s’imputer non pas sur la base imposable du contribuable mais directement sur le montant de son impôt à payer.

Cet avantage ne peut s’appliquer, au titre d’une année civile, que sur un montant maximum de 100.000 euros de travaux.
Aussi, comme le taux de ce crédit d’impôt est, suivant la zone géographique dans laquelle se trouve situé l’immeuble, de 22% ou de 30%, l’avantage fiscal annuel loi Malraux se trouve plafonné à 22.000 euros ou 30.000 euros.

Ce montant de travaux de 100.000 euros peut être renouvelé en revanche sur plusieurs années, trois au maximum. Ainsi, un même contribuable peut participer à hauteur de 300.000 euros à une rénovation complète, en investissant 100.000 euros chaque année, et en bénéficiant chaque année de l’avantage fiscal de 30.000 euros.

Ces montants dépassent largement le plafond des niches fiscales (lire ici). Par conséquent, l’avantage Malraux n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales.

Inconvénients loi Malraux

Inconvénients liés aux conditions de location

La contrepartie de l’avantage fiscal est de mettre en location l’immeuble rénové, et ce pour une durée de 9 années. Cette location ne peut pas être :
- effectuée en meublé,
- consentie à un membre du foyer fiscal du contribuable, ou à un ascendant ou descendant.

Mais surtout, un premier bail locatif doit obligatoirement être signé dans le délai d’un an à compter de la date d’achèvement des travaux. Aussi, si l’immeuble est mal situé, dans une ville peut attractive, si le loyer demandé est trop élevé, le risque de la perte du crédit d’impôt devient réel, contraignant le contribuable à louer son bien à tout prix, et participant à la faiblesse des loyers dans certaines villes où se sont concentrés ce type de programmes de rénovation (Saumur par exemple).

Calcul de la plus-value Malraux

En cas de cession de l’immeuble rénové en loi Malraux, étant donné que les travaux ont permis de générer un crédit-d’impôt, ils ne sont pas retenus pour déterminer le montant de l’investissement de départ.

En conséquence, la plus-value est alors déterminée par différence entre le prix de vente et le prix de l’acquisition de l’immeuble avant travaux. Le montant de cette plus-value est donc automatiquement très important, même si le prix de vente est inférieur au coût d’acquisition. Il est donc fortement conseillé, pour ne pas être pénalisé au moment de la vente, de conserver l’immeuble durant 30 années afin de bénéficier de l’exonération d’imposition de la plus-value.

Loi Malraux en SCI

Une société civile immobilière peut parfaitement réaliser un investissement en loi Malraux. Dans ce cas, l’avantage fiscal est calculé pour la société, puis réparti entre les associés en fonction de leur quote-part de capital (comme pour les autres dispositifs de défiscalisation).

Cependant, deux conditions sont imposées :
- d’une part la SCI ne doit pas être soumise à l’impôt sur les sociétés,
- d’autre part les associés doivent conserver leurs parts durant les neuf années durant lesquelles l’immeuble rénové doit être loué.

Où investir en Loi Malraux ?

Des modifications ont été apportées à la Loi Malraux pour 2016 et 2017. Durant ces deux années, les zones possibles d’investissement ont été étendues, de même que les possibilités de relever du taux de crédit d’impôt de 30%.

Mais attention, ce n’est que sur ces deux années (pour le moment, mais difficile de spéculer sur la suite...) que le calcul du crédit d’impôt est modifié. Cela signifie donc qu’un contribuable ne peut s’engager que sur des travaux de rénovation d’un montant global de 200.000 euros sur ces deux années, avec des appels de travaux de 100.000 euros par an.

Ainsi, jusqu’en 2017, des projets loi Malraux sont développés dans des quartiers caractérisés par de nombreux immeubles dégradés. L’avantage fiscal s’élèvera alors à 30% de l’investissement réalisé. L’objectif est ainsi, plus qu’une rénovation du patrimoine immobilier, d’inciter les investisseurs privés à participer à la politique de la ville du gouvernement. C’est suite aux conclusions d’un député PS que cet élargissement de la loi Malraux a été voté, François Pupponi, qui est également directeur de l’ANRU (l’agence pour la rénovation urbaine).

Ainsi, ces quartiers prioritaires en matière de rénovation s’ajouteront aux autres territoires visés par la loi Malraux jusqu’à présent, à savoir :
- les secteurs sauvegardés,
- les zones dans lesquelles un patrimoine architectural était à préserver,
- et les quartiers anciens dégradés (avec là également une prolongation des possibilités jusqu’au 31 décembre 2017).

Or ces anciennes zones laissaient de moins en moins d’opportunités de présenter des programmes immobiliers Malraux. Ce dispositif fiscal va donc être totalement relancé pour deux années, notamment en permettant de ne pas limiter aux centres villes ce type de programmes.

Pour obtenir davantage de renseignements sur ce type d’investissements défiscalisés, rendez-vous sur notre page suivante où nous vous indiquons deux moyens de trouver des investissements immobiliers défiscalisés.



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