Création SCI

Pinel Outre-mer

Une société civile immobilière peut investir en loi Pinel. Or cet investissement peut également être réalisé Outre-Mer, augmentant l’avantage fiscal attendu.

Définition du Pinel Outre-Mer

Défiscalisation Pinel Outre-Mer

La loi Pinel fonctionne pour un investissement immobilier réalisé Outre-Mer comme pour l’achat d’un immeuble locatif en France métropolitaine, permettant au contribuable de déduire du montant de son impôt sur le revenu (non pas de sa base d’imposition mais bien de son impôt à payer) un pourcentage de son investissement.

En d’autres termes, l’Etat rembourse à ce contribuable une partie de son investissement.

Ce pourcentage de déduction dépend de la durée de mise en location du bien :
- 23% du capital investi en réduction d’impôt si la durée de location est de 6 ans,
- 29% dans le cas d’une location de 9 ans au minimum.

Conditions de défiscalisation

Ainsi, la déduction d’impôt rend la location de l’immeuble acquis obligatoire pendant une durée minimum (il est donc indispensable de trouver un locataire pour son logement une fois le bien acquis, sans quoi l’avantage fiscal peut être perdu !).

Mais l’avantage fiscal accordé oblige également à choisir des locataires dont les ressources fiscales (le revenu imposable) ne dépasse pas certains seuils (indiqués ci-dessous).

Enfin, sujet également traité plus en détail à la fin de cet article, il n’est pas possible de louer un logement acquis en loi Pinel à un membre de son foyer fiscal (on ne peut pas bénéficier d’une aide à l’investissement tout en louant son bien à son époux, ou à son enfant comptant pour 1 part ou 1/2 part sur sa déclaration d’IR).
En revanche, il est parfaitement possible de louer à un ascendant ou à un descendant (à son fils aujourd’hui détaché de son foyer fiscal, déclarant distinctement ses propres revenus).

Plafonnement des niches fiscales Outre-Mer

L’avantage fiscal obtenu par l’investissement Outre-Mer est plafonné, mais bénéficie d’un plafonnement spécial et distinct de celui prévu pour des investissements en France métropolitaine. Au total, l’avantage fiscal potentiel par contribuable est limité à 18.000 euros.

Où investir en Pinel Outre-Mer

Il existe deux groupes de départements et territoires d’Outre-Mer où un investissement en loi Pinel est possible, et à chaque groupe correspond un plafond de revenus pour les locataires qui occupent le logement.

Lieux d’investissement Loi Pinel Outre-Mer

Groupe 1 :
- Guadeloupe,
- Martinique,
- Guyane,
- La Réunion,
- Mayotte,
- Saint-Martin,
- Saint-Pierre-et-Miquelon.

Groupe 2 :
- Polynésie française,
- Nouvelle-Calédonie,
- îles Wallis et Futuna.

Plafond ressources Pinel Outre-Mer

Ainsi, les ressources des locataires du bien acquis en loi Pinel ne doivent pas dépasser par an :

Groupe 1 Groupe 2
Célibataire
26.776€ 29.721€
Couple
35.757€ 39.690€
Couple avec 1 enfant*
Personne seule avec 1 enfant
43.002€ 47.732€
Couple avec 2 enfants*
Personne seule avec 2 enfants
51.913€ 57.623€
Couple avec 3 enfants*
Personne seule avec 3 enfants
61.069€ 67.787€
par personne à charge
supplémentaire
7.677€ 8.521€

* il faut comprendre par 1 enfant à charge 1 personne à charge, ascendant ou descendant, cela n’a pas d’importance

Loi Pinel Outre-Mer et SCI

Deux questions s’imposent, une troisième permettant d’anticiper tous les montages juridiques qu’un contribuable peut envisager :

Une SCI peut-elle investir en loi Pinel Outre-Mer ?

La réponse est oui, mais seulement si la société civile immobilière est transparente, c’est à dire imposée à l’impôt sur le revenu et non à l’impôt sur les sociétés. Dans ce cas, l’avantage fiscal loi Pinel est réparti directement entre les associés, proportionnellement à leur nombre de parts sociales.

Une SCI qui a acquis un logement en Outre-Mer en loi Pinel peut-elle louer cet immeuble à l’un de ses associés ?

Une société civile immobilière n’a pas la possibilité de louer, même au prix du marché, l’immeuble acquis en loi Pinel Outre-Mer à l’un de ses associés, ni à aucun membre du foyer fiscal de l’un de ses associés (conjoint, enfant rattaché au foyer fiscal...).

A l’inverse, la SCI à l’IR peut louer cet immeuble à un toute personne qui n’appartient pas au foyer fiscal de ses associés. Ainsi, une SCI constituée entre deux époux peut parfaitement acquérir en loi Pinel un appartement à Mayotte et le louer à leur fils (détaché de leur foyer fiscal). A noter tout de même que dans cette configuration, le locataire ne pourra recevoir aucune aide au logement.

Et l’associé d’une SCI associée d’une SCI...

Autre montage qu’un esprit entreprenant pourrait imaginer : constituer une société civile immobilière familiale qui acquiert des parts d’une autre SCI, cette autre SCI réalisant un investissement en loi Pinel Outre-Mer.

Le logement correspondant peut-il être loué à un associé de la première SCI, celle qui détient des parts de la société propriétaire de l’immeuble ?

La réponse est non, et le principe reste alors le même : impossibilité de louer aux associés de la SCI familiale qui détient des parts de celle ayant réalisé l’investissement, ni aux membres du foyer fiscal de ces associés.

Pour davantage d’information sur l’investissement Pinel, un questionnaire est à compléter afin de prendre contact avec un professionnel de la gestion de patrimoine (gratuitement et sans aucune obligation).


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