SCPI en SCI

Il est parfaitement légal pour une société civile immobilière de détenir des parts de SCPI, sauf en cas d’interdiction de cette possibilité dans les statuts, ce qui n’est jamais le cas en pratique (donc aucune difficulté lorsqu’une rédaction classique de l’objet social a été choisie).

SCPI de rendement

Il s’agit des produits d’investissements les mieux connus, une SCPI étant une société détenant un patrimoine immobilier et permettant ainsi d’investir dans l’immobilier :
– sans être directement propriétaire d’un immeuble,
– sans en assurer la gestion.

L’avantage est de permettre aux investisseurs une bonne diversification des supports d’investissement :
– répartition entre immobilier d’habitation et locaux commerciaux,
– diversification des zones géographiques d’investissement,
– panachage entre capital fixe et variable...

Le coût de la détention d’un patrimoine immobilier en SCPI est lié aux frais annuels de gestion, et du coût d’entrée et de sortie de la SCPI. D’un autre côté, ces coûts sont la contrepartie d’une absence de frais gestion pour l’investisseur (en notant que tous les frais réels engagés pour louer un appartement, comme les frais de publicité, de déplacement..., ne sont pas fiscalement déductibles).

SCPI de rendement en SCI

Si les SCPI de rendement ont pour avantage une diversification des supports d’investissement immobilier, la SCI quant à elle permet également de répartir le risque entre ses différents associés.

Créer une société civile immobilière entre divers investisseurs est donc la solution idéale pour augmenter raisonnablement le nombre de SCPI différentes sur lesquelles investir son épargne.

Mais la SCI est aussi le moyen de transmettre un patrimoine pour des parents à leurs enfants, par exemple en apportant leur garantie financière pour négocier l’emprunt contracté par la société et qui permettra ensuite l’acquisition de parts de SCPI, et donc les revenus annuels qui en découlent. Le taux de rendement d’une SCPI pouvant être supérieur au coût d’emprunt, un effet de levier positif est recherché pour que le remboursement de l’emprunt soit compensé par ces produits (imposables entre les mains des associés certes, car seule la partie des intérêts des mensualités d’emprunt est fiscalement déductible), le but étant d’obtenir au final un patrimoine en SCPI au terme de l’emprunt, patrimoine réparti entre les différents associés, cette répartition pouvant être modifiée selon le souhait des associés (les parents dans une SCI familiale) par donation de parts sociales.

D’une façon générale, tous les montages proposés sur ce site pour créer une SCI familiale sont transposables lorsque la société est créée pour acquérir des parts de SCPI.

SCPI fiscale

Une SCPI fiscale est gérée de façon à faire bénéficier les propriétaires de ses parts des avantages fiscaux proposés pour les investissements locatifs défiscalisés : loi Pinel actuellement, loi Malraux, Girardin...

La SCPI détient des immeubles éligibles à ces différents dispositifs, la gestion est assurée par la SCPI, et les bénéfices et avantages fiscaux sont répartis entre les différents associés de la SCPI.

Pour l’investisseur privé, l’avantage de ce placement financier est de bénéficier d’une réduction d’impôt proportionnelle à son investissement mais sans avoir à acquérir un bien immobilier.

Mais pour cela, il devra lui aussi respecter les conditions imposés par ces lois de défiscalisation, en particulier en matière de durée de détention de ses parts : durée de 6 années minimum en loi Pinel, dans le cas contraire le crédit d’impôt obtenu initialement serait à rembourser (se reporter à notre dossier sur la défiscalisation).

Autre inconvénient : le rendement obtenu par ces SCPI fiscales est inférieur à celui des SCPI de rendements. Il est donc indispensable d’être imposé à une forte tranche d’impôt sur le revenu pour que ce choix soit opportun.

SCPI fiscale en SCI

En SCI, une SCPI fiscale est une solution pour investir les bénéfices dégagés annuellement, et ainsi réduire l’imposition fiscale des associés. Les SCPI fiscales permettent de diversifier encore les choix d’investissement.

L’avantage fiscal obtenu par la SCI qui achète des parts d’une SCPI fiscale est alors réparti entre les différents associés en fonction des parts respectives de chacun.

SCPI de déficit foncier

Il existe des SCPI de déficit foncier, qui génèrent pour leurs associés un déficit fiscal grâce à des charges liées à la location et à l’amortissement de l’immeuble. Ce déficit tiré de la détention d’une SCPI bénéficie du même régime fiscal que s’il provient de la détention directe d’un immeuble :

• imputation sur les autres revenus locatifs du contribuable,
• si le déficit est supérieur à ces autres revenus fonciers de l’année :
  • jusqu’à 10.700 euros, ce déficit est imputable sur les autres revenus du foyer fiscal (sur les salaires par exemple),
  • au-delà de cette limite annuelle, le surplus de déficit est reportable sur 10 ans.