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Coût d’une acquisition immobilière

Pour anticiper la rentabilité d’un investissement immobilier, il faut se baser sur les prix de vente pratiqués mais en augmentant ce prix des coûts d’acquisition d’une part, et en prenant en compte les charges annuelles qui incombent au propriétaire bailleur.

Coût d’acquisition d’un bien immobilier

Le développement des agences immobilières low-cost s’explique par l’importance (démesurée ?) des honoraires pratiqués jusqu’alors en France par ces intermédiaires. Une agence immobilière a toute liberté pour fixer le montant de ses honoraires qui atteignent parfois 10% du prix de vente. A titre de comparaison, en Angleterre, en Belgique, les frais d’agence s’élèvent à environ 3% du montant de la transaction.

Il est donc particulièrement important, lorsque l’on est acheteur, de chercher à négocier une réduction des honoraires de l’agence immobilière qui présente le bien, le taux de ces honoraires toutes taxes comprises (le pourcentage affiché par une agence étant obligatoirement TTC) représentant dans la pratique entre 3% et 6% du prix d’achat. D’ailleurs, une négociation sur le prix de vente entraîne généralement un effort de la part du vendeur mais aussi de l’agence.

Les frais de notaire comprennent deux parties bien distinctes :

  • D’une part les honoraires du notaire, soumis à TVA.
  • Le montant de ces honoraires se calcule à partir du barème suivant :

    tranche taux appliqué
    De 0€ à 6.500€ 4%
    De 6.500€ à 17.000€ 1,65%
    De 17.000€ à 60.000€ 1,10%
    Au-delà de 60.000€ 0,825%
  • D’autre part les taxes prélevées par le notaire pour les reverser au Trésor Public.
    Ces taxes s’élèvent à 5,09% du prix de vente (sans tenir compte de la hausse des droits de mutation prévue pour 2014).
    Dans le cas de l’acquisition d’un bien neuf, une taxe supplémentaire est à la charge de l’acquéreur : la taxe de publicité foncière dont le taux global est de 0,615% (taux de base de 0,60% augmenté d’une taxe complémentaire de 2,5%). A noter que l’acquisition d’un bien immobilier neuf est soumis à TVA mais que le montant de cette TVA au taux de 19,6% est incluse dans le prix de vente négocié.

Enfin, en fonction du mode de financement de cette acquisition, un coût important est à anticiper si la banque qui accorde un prêt bancaire exige une hypothèque sur le bien acheté. Cette garantie est en effet constatée par le notaire chargé de la vente. Or le coût d’inscription du bien acheté au Bureau des Hypothèques s’élève à 3% du prix d’acquisition.

Exemple de calcul du coût d’acquisition d’un immeuble

Prenons pour exemple un bien immobilier ancien acquis pour 200.000 euros.

Les frais d’agence sont retenus à un taux de 6%, représentant des honoraires toutes taxes comprises de 12.000€ à la charge de l’acquéreur.

Ensuite, les honoraires du notaire s’élèvent à :

tranche imposée taux appliqué détail des honoraires
De 0€ à 6.500€ 4% 260,00€
De 6.500€ à 17.000€ 1,65% 173,25€
De 17.000€ à 60.000€ 1,10% 473,00€
Au-delà de 60.000€ 0,825% 1.155,00€
Total honoraires HT 2.061,25€
TVA 19,6% 404,01€
Total honoraires TTC 2.465,26€

A ses honoraires doivent être ajoutés les frais engagés par le notaire pour déposer cet acte, en particulier les frais d’expédition, les timbres fiscaux... Au total, les honoraires du notaire s’élèveront à environ 2.700€.

A noter que le calcul de ces honoraires se base sur le montant qui reviendra au vendeur, dans notre exemple 200.000€. Il est donc important, et cette pratique est quasi-systématique, que les honoraires de l’agence immobilières soient retenus à la charge de l’acquéreur.

Les taxes à payer indirectement à l’État s’élèveront quant à elles à 200.000€ x 5,09% soit 10.180 euros.

Enfin, si une hypothèque est prise sur le bien, le coût d’inscription de cette garantie au profit de la banque s’élèvera à 200.000€ x 3,00% soit 6.000 euros.

Au final, le coût de cette acquisition immobilière est de :
200.000€ + 12.000€ + 2.700€ + 10.180€ + 6.000€ = 230.880€
Les frais accessoires représentant plus de 30.000€, soit plus de 15%, du prix net vendeur.

Charges annuelles limitant la rentabilité annuelle

Les loyers pratiqués sont les loyers charges comprises. Les charges liées à un investissement immobilier, qu’elles soient récupérables ou non auprès du locataire, modifient donc directement la rentabilité de cet investissement.

Le locataire est redevable d’une partie des charges liées à l’occupation du bien immobilier : consommation d’eau, électricité des parties communes, chauffage, frais d’entretien et de nettoyage de l’immeuble, entretien des escaliers et ascenseurs, entretien des espaces verts...).

Cependant, le bailleur conserve à sa charge tous les travaux engagés sur les parties communes de l’immeuble (électricité, plomberie, serrurerie...) et les honoraires éventuels du syndic de l’immeuble.

Le bailleur d’un bien immobilier doit souscrire une assurance propriétaire non occupant qui se substitue parfois à celle du locataire pour le règlement de dossiers relatifs à de petits dégâts des eaux notamment (conformément à la convention CIDRE). En cas d’absence d’assurance du locataire (oubli, erreur de renouvellement...), cette assurance propriétaire devient essentiel.

Enfin, les impôts et taxes sont variables d’un investissement à l’autre. Si le locataire est redevable de la taxe d’habitation, son montant élevé deviendra un frein à la location. A l’inverse, la taxe sur les ordures ménagères et la taxe foncière sont dues par le propriétaire du bien immobilier. A noter que la réforme de la taxe foncière est annoncée régulièrement. En effet, cette taxe, en région parisienne notamment, est bien plus élevée pour les immeubles récents (construits après 1960) que pour les immeubles plus anciens, alors même que ces derniers sont généralement situés dans les quartiers les plus recherchés. Il en résulte de fortes disparités au sein d’une même commune. La réforme annoncée entrainerait une forte revalorisation des taxes foncières pour certains immeubles, et anticiper cette hausse probable à moyen terme s’impose dans un calcul de rentabilité.



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