Création SCI

Coût de creation d’une SCI

Le coût de création d’une SCI n’est pas particulièrement élevé au regard des investissements immobiliers qu’elle réalisera.
En revanche, il faut bien prendre en compte les coûts de création et de fonctionnement de la société d’une part, et anticiper le temps qui sera nécessaire à sa gestion d’autre part.

Cout de création d’une SCI

Pour déterminer le coût d’une société civile immobilière, il faut détailler le coût de chaque étape de sa vie sociale :

  • Coût de la rédaction des statuts de SCI. S’il est parfaitement possible d’utiliser les modèles de modèles de statuts de SCI gratuits présentés sur ce site , il est également possible d’acheter chez son buraliste des statuts types de SCI (pour un coût de 35 euros).
    Cependant, lorsque ces statuts de SCI sont rédigés par un professionnel du droit (notaire, avocat, gestionnaire de patrimoine...), ce qui est en particulier conseillé pour les sociétés entre époux ou familiales, il faut prévoir des honoraires que l’on peut évaluer à 500 ou 600 euros. Mais attention, ce surcoût apparent peut être particulièrement bénéfique sur la gestion du patrimoine des associés qui s’engagent à long terme.
  • Coût d’enregistrement des statuts de SCI au centre des impôts.
    Ce coût, qui influençait autrefois le montant du capital fixé, est aujourd’hui nul dans la plupart des cas. En effet, vous serez exonéré de frais d’enregistrement pour :
    • la réalisation d’apports en numéraire,
    • en cas d’apport pur et simple d’immeuble à une SCI soumise à l’impôt sur le revenu.
  • Coût d’une insertion dans un journal d’annonces légales (150 euros environ).
  • Coût du dépôt des statuts au greffe du Tribunal de Commerce pour une inscription au registre du commerce (en réalité au CFE situé au Greffe du tribunal de commerce du lieu du siège social) : moins de 100 euros.

Au total, le coût de création d’une SCI peut se limiter à 250 euros.

Coût de fonctionnement d’une SCI

Durant la vie de la société, chaque modification des statuts (changement de gérant par exemple) entraînera un coût d’environ 250 euros au total (voir Modification des statuts).

Cas particulier, le transfert du siège social d’une SCI pourra obliger à la publication de deux annonces dans un journal d’annonce légale (article sur le changement de siège social.

Par ailleurs, le gérant (associé ou non) pourra éventuellement demander une rémunération. Dans tous les cas, il faudra prendre en compte le temps nécessaire (rémunéré ou non) à la gestion spécifique de la société : préparation du rapport de gestion et des comptes annuels par le gérant, assemblées générales des associés et procès-verbal des décisions votées, déclarations fiscales...

Coût de cession de parts sociales

Si la cession de parts sociales ne nécessite pas obligatoirement d’avoir recours à un notaire, elle entraîne en revanche l’imposition de la plus-value éventuelle réalisée (voir plus-value sur cession de parts sociales).

Coût de dissolution d’une SCI

Le coût de la dissolution puis de la liquidation d’une SCI comprend :
- le coût de l’enregistrement de l’acte de dissolution se limite à 375€,
- le coût d’une annonce légale pour informer les tiers de la dissolution (150€),
- le coût de la déclaration de la dissolution au Bodacc (200€),
- le coût d’une annonce légale pour informer les tiers de la liquidation (150€),
- le coût de la radiation de la SCI au RCS (20€).
Voir les formalités de dissolution pour davantage de détails.

Mais surtout, le partage des biens de la SCI entraînera une taxe de publicité foncière au taux de 0,60% ou une imposition de l’actif net de la SCI à un droit de partage au taux de 2,50%.

Enfin, la dissolution d’une SCI entraîne l’imposition des plus-values éventuelles (voir Plus-value et dissolution).

A noter cependant que l’imposition des plus-values et les droits de partage sont des coûts qui ne seront pas davantage évités par le choix d’une indivision.


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Coût d’une acquisition immobilière

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  • 4 décembre 2016, par Hugues

    Bonjour,
    Nous avons une maison que ma sœur et son compagnon désirent acquérir.
    Il nous reste encore 130000€ à payer.
    Ils ne peuvent acheter notre maison qu’en vendant la leur (si non passage par un prêt relais).
    Est-il possible de créer une SCI, leur permettant d’acheter une partie de notre maison avec le montant qu’il leur est possible d’emprunter ?
    Puis ensuite la liquider dès que leur maison est vendue ?
    Nous serions propriétaire de notre maison à 4 ?
    Est-ce possible ?
    Merci de vos réponses,

  • 24 novembre 2016, par rc51

    Bonjour,

    J’aimerai avoir votre avis sur la question :

    Mon père et mon frère ont eu ensemble une SCI immobilière (maison de mon père) il y a maintenant 10 ans ; et entre temps mon père a rencontré une femme ; il a viré mon frère de la SCI dans son dos, en imitant sa signature pour ceder ses parts à sa nouvelle femme... ; Aussi maintenant il divorcent...mon frère peut il récupérer sa part, en demandant la nullité de l’acte, sachant qu’il était à l’autre bout de la france le jour où cela s’est fait, donc pas difficile à prouver !!...que risque notre père si mon frère demande cette nullité ; sachant qu’il est en instance de divorce et que sa femme bataille pour récupérer sa part ! il faut aussi savoir que mon père n’a plus beaucoup de temps à vivre ; et nous aimerions qu’il reste quelque chose à mon frère car il n’a pas mérité cela...
    Merci si quelqu’un peut m’aider !

    • 3 décembre 2016

      Pour de multiples raisons, dans le cas d’un litige au sein d’une sci, je refuse de publier un quelconque avis, et renvoie par conséquent vers l’onglet avocat en bas de page qui permet d’obtenir la réponse d’un professionnel qui engage par la même sa responsabilité.

  • 23 novembre 2016, par laurent

    bonjour
    nous comptons créer une sci familiale avec ma femme et mon beau père, notre but est de louer en location saisonnières nos maisons et de faire un prêt pour pouvoir rénover une ferme pour que l on puisse y vivre et par la même occasion faire des chambres d’hôtes. Le projet est il réalisable en tant que SCI
    merci

    • 3 décembre 2016

      Oui, votre projet est certainement réalisable, mais tout dépendra maintenant de votre capacité d’endettement pour pouvoir apporter les garanties nécessaires à cet emprunt.

  • 28 décembre 2015, par Jean Philipe

    Bonjour à toutes et tous,
    Les offres de prêt entre particulier existent réellement. Si j’ai pu retrouver le sourire après plusieurs rejets de mon dossier à la banque c’est grâce à Mme Christine HOUBLON. Cette dame que j’ai connu par l’intermédiaire d’un ami qui a su me satisfaire au plus vite en m’accordant un prêt sans aucune complication. C’est en guide de reconnaissance que je fais ce témoignage pour accroître sa clientèle et aussi aider ceux qui sont dans les soucis financiers. Alors vous qui êtes interdits bancaires, vous qui avez besoin de financement pour vos soucis personnels, plus de soucis à vous faire parce que vous avez déjà la solution. Si par ailleurs vous avez besoin d’un crédit, d’un prêt ou si vous êtes interdits Bancaires, veuillez prendre Contact par mail avec cette dame : (pretentreparticulier123@hotmail.com)
    je vous souhaite de bonnes fêtes de fin d’année. Avec mes sincères amitiés.

  • 29 août 2015, par guillag

    Mes enfants et moi avons créé une SCI avec un terrain dont j’étais propriétaire au 2/3 et chacun d’eux à hauteur de 1/6eme. J’ai ensuite intégralement financé la construction d’un chalet sur ce terrain. Que doit-on faire pour intégrer la valeur de ce chalet au capital de la SCI ? La valeur supplémentaire correspondant au chalet se repartie t’elle selon les mêmes proportions que la répartition d’origine (2/3, 1/6 et 1/6) ?

  • 27 août 2015, par quequenne

    Bonjour j’ai une petite question . Je suis propriétaire d’un immeuble et de deux maisons. Ma femme a un appartement. Le tout est encore sous crédit car la dernière acquisition est de deux ans . Je voudrais savoir si il serai judicieux de créé une sci pour gérer tout l’ensemble avec l’option de l’ is car j’ai un gros rendement ( environs 12% net ) et que je souhaite le garder longtemps ( j’ai 33 ans ) ce qui fait que je me fait saigner sur mes ir. Quel serais les frais a payer pour transférer tous ça.

  • 14 juillet 2015, par chateau

    Bonjour,
    Nous sommes 3 co-propriétaires et gérant d’une SCI (local professionnel) à 33 % chacun. Un de nos associés est décédé, conformément aux statuts de notre SCI, nous sommes donc désormais en pourparler avec ses ayants droits c’est à dire ses enfants qui ont fait une demande de retrait. Seul 2 associés resteraient donc dans la SCI où ils exercent leur activité professionnelle. L’évaluation de la part des ayants-droit de feu notre associé fait débat et nous ne tombons pas d’accord sur le montant évalué du local. Les ayant-droits nous informent que si nous ne rachetons pas leur parts au montant qu’ils souhaitent, ils annuleront leur demande de retrait.
    1-En ont-ils le droit ?

    2-A partir du moment où ils en ont fait la demande , peut-on les obligés à avoir recours à un expert des tribunaux pour déterminer la valeur du bien et racheter leur parts ?

    3-En cas de désaccord serions nous obligé de leur versé un loyer ou bien peut-on bloquer le versement des dividendes aux associés sur un temps indeterminé par AG ?

    • 15 juillet 2015

      1. L’aboutissement d’une demande de retrait est toujours conditionnée à un accord sur le prix de rachat. Donc si vous ne vous mettez pas d’accord, les demandeurs peuvent toujours renoncer.
      2. Non, les demandeurs peuvent tout à fait renoncer si le prix que vous leurs proposez est trop bas. Ils peuvent aussi choisir de saisir eux-mêmes le tribunal aux fins d’expertise
      3. Tant que le retrait n’est pas effectifs, tous les associés conservent les mêmes droits, donc bien évidemment celui aux dividendes. L’AG peut tout à fait décider de ne pas distribuer de dividendes, mais d’une part cela pourrait être considéré comme un abus de majorité, et d’autre part les dividendes ainsi mis en réserve augmentent d’autant la valeur des parts.

  • 10 juillet 2015, par PIERRE

    Bonjour,
    Dans le but de valoriser les chambres de service dans un immeuble en copropriété il est envisage de constituer une sci à laquelle les co-propriétaires et la co-propriété (pour les parties communes) apporteraient leurs biens.
    La répartitition se ferait au prorata des métrages apportés.
    La sci procéderait ensuite à la renovation des locaux afin d’en tirer un revenu locatif.
    Dans ce type de montage est il envisageable de vendre l’un des appartements pour alléger le cout du crédit qui sera nécessaire pour la réalisation des travaux ?
    Avez vous connaissance d’un schéma de ce type ?
    Merci

    • 14 juillet 2015

      Un copropriétaire ne peut pas être propriétaire privativement de parties communes, puisque par définition elles sont communes. Sauf à en privatiser aussi l’usage.

    • 17 juillet 2015

      Merci pour votre réponse mais dans le schema imaginé c’est la coproriété qui serait propriétaire de quelques parts de la sci ! (est ce impossible ?)
      Une autre solution peut etre que les parties communes soient céées à la sci ce qui entraine des frais de mutation !
      Merci

  • 10 juillet 2015, par LESLEF

    Bonjour,

    J’essaye actuellement de vendre mon appartement mais malheureusement je n’y arrive pas. Le souci c’est que mon ami et moi voulons faire construire et tant que l’appartement n’est pas vendu nous ne pouvons rien débuter.
    J’ai pensé à mettre mon bien en location mais si je le fais je perds mon PTZ. Je souhaite le conserver car à la vente de l’appartement je pourrais le transférer sur la nouvelle maison.
    On m’a donc conseillé de créer une SCI avec mon ami pour y mettre l’appartement et ensuite le mettre en location. Pouvez-vous me confirmer que c’est faisable ? Est-ce vraiment interessant dans mon cas ? De plus, pourrais-je faire mon transfert de PTZ sur la maison ?
    Merci de votre retour.
    Bonne journée.

    • 10 juillet 2015

      Ça ne changerait strictement rien à votre problème, l’apport du bien en société équivaut à une cession, vous devrez donc tout autant rembourser votre ptz.
      Si vous n’arrivez pas à vendre votre appartement, c’est que le prix que vous en demandez est trop élevé par rapport au marché. La solution est donc tout simplement de baisser le prix.

  • 4 juillet 2015, par NOUNETTE

    Bonjour
    Notre fille va débuter ses études (pour 3 ans) dans une ville universitaire et nous envisageons d’acquérir un studio pour la loger. Pour qu’elle puisse bénéficier de l’APL, on nous a conseillé de créer une SCI (avec pour actionnaires mon mari, moi-même.
    Est-ce judicieux ?
    Merci pour votre aide.

    • 4 juillet 2015

      Non, un tel montage n’autorisera pas votre fille à percevoir d’aide au logement.

  • 29 juin 2015, par Valebois

    Bonjour,
    Pouvez-vous m’aider ? Je suis mariée sous le régime de la séparation de biens et nous voulons faire l’acquisition d’une maison destinée à la location saisonnière. Nous avons deux jeunes enfants. Je suis un peu perdue dans les différentes possibilités qui s’offrent à nous....

    Merci pour votre réponse

  • 30 mars 2015, par ttslas

    Bonjour,

    Ma femme et moi possédons une résidence principale plus 2 maisons de vacances. Je voudrais remettre ces 2 maisons aux normes pour pouvoir les louer. J’ai cru comprendre que si je créé une sci avec ces 2 maisons, les frais de remise aux normes et d’entretien tant qu’elles ne sont pas louées, peuvent être déduits de mes revenus imposables dans la limite de 10700€ pour chaque membre de la sci (2 dans notre cas).
    Suis je dans le vrai ?

    Merci

    • 31 mars 2015

      Le fait que les biens soient en SCI ne change strictement rien à la situation du point de vue fiscal. Vous pouvez déduire les charges si vous effectuez des travaux « en vue de » les louer.

  • 22 mars 2015, par Hugo

    Bonjour

    Je suis le président d’une école associative. Nous sommes en location et devons déménager. Nous avons beaucoup de mal à trouver un local à louer et envisageons d’acheter. Les banques sont frileuses pour prêter à une association.
    Avec qqs personnes de confiance, nous envisageons de créer une SCI qui achèterait le local et le louerait à notre association.
    Est-ce que ce montage est possible ? Y-a-t-il des points particuliers qui peuvent poser problème ?
    Merci d’avance pour vos conseil.

    • 24 mars 2015

      Le problème se pose surtout pour les particuliers qui se regrouperaient en société pour louer un immeuble votre association, avec une rentabilité relativement faible j’imagine, et un problème :
      - pour sortir de cette société (voir le dossier "sortir d’une SCI"),
      - pour gérer cette SCI (qui acceptera les fonctions de gérant ?),
      - le jour où votre association devra déménager de nouveau (fin association, changement de taille et de ses besoins...) : incidences fiscales de la cession de l’immeuble ou chercher un nouveau locataire.

  • 25 février 2015, par Mina66

    Bonjour,
    mes deux enfants majeurs et moi meme souhaitons créer une sci afn d’acquérir un bien immobilier composés de deux logements qui deviendraient nos habitations principales.
    pensez vous que la creation d’une SCI soit une bonne idée, sachant que nous souhaiterions obtenir un prêt bancaire au nom de la SCI pour effectuer cet achat immobilier ?
    merci de votre reponse
    cordialement

    • 25 février 2015

      Dans le dossier "apports" des articles sont consacrés à l’emprunt contracté par une SCI, nous vous invitons à vous y reporter, certainement la réponse à votre question y figure.

  • 22 janvier 2015, par benacquista

    BONJOUR

    je suis proprietaire d un appartement sur lequel je n ai plus de credit et je souhaite creer une sci avec ma concubine mais je souhaite revendre mon appartement en contractant un pret par le biais de notre sci ( nous sommes tout deux en cdi) le but est de me generer du cash personnellement en restant en partie proprietaire de cet appartement par le biais de la sci est ce possible ?

    • 26 janvier 2015

      Bonjour,

      Pourriez-vous être un peu plus précis ?
      Souhaitez-vous obtenir du cash en prenant votre bien en garantie ? Dans ce cas, l’idée serait proche d’un prêt viager hypothécaire ?
      Oui bien souhaitez-vous que la SCI rachète le bien par un prêt, et que qu’elle vous verse la somme, à vous, en nom propre ?

      Désolé pour mon incompréhension.
      A bientôt.

  • 18 janvier 2015, par Nanie

    Nous possédons avec mon mari une villa , un local et un appartement -
    tous ces biens sont en location-
    nous voulons créer une SCI pour la gestion de ses locations-
    ces biens doivent ils obligatoirement être au nom de la SCI ?
    de plus nous avons 2 enfants doit un handicapé (autiste) peut il avoir des parts de la SCI ?
    merci pour votre aide

    • 19 janvier 2015

      Pourquoi une société civile immobilière, quel avantage en attendre ? Effectivement, dans le cadre d’une gestion de patrimoine cherchant à protéger votre enfant handicapé, la SCI peut être un outil. Mais il faut une réflexion globale. Un gestionnaire de patrimoine spécialisé dans ce type de gestion est intervenu sur ce site durant un temps. Mais les notaires sont aussi de bons conseils en la matière, certains plus que d’autres sensibilisés à ce sujet (bénévoles dans des associations parfois), pourquoi ne pas contacter votre chambre des notaires pour savoir si vous seriez redirigés vers l’un d’eux en particulier. Dans tous les cas, ce montage immobilier doit être étudié avec soin, or l’idée de constituer une SCI isolément ne répond pas à cet objectif.

  • 12 décembre 2014, par evelyne

    Bonjour,

    On pere a 2 appartements, dont 1 ou il reside, l autre est en location, il desire ouvrir une sci familiale et y inclure les 2 appartements, sachant qu il a 2 enfants,dont 1 marie avec 1 enfant et l autre celibataire sans enfant.
    Il voudrait que ces 2 appartements restent dans la famille
    Est ce interessant ?
    Combien cela coutera ?
    Merci beaucoup
    Evelyne

    • 19 janvier 2015

      Est ce intéressant ? Peut-être, mais pour quoi faire ? Quel est le but juridique recherché ? Que les biens restent dans la famille, auquel cas il n’y a rien faire, car ses enfants hériteront de ces biens, SCI ou non. Maintenant, une société civile immobilière peut être utilisée dans des cas particuliers, mais à étudier avec un notaire absolument, pour avoir le temps de présenter et réfléchir à ses projets et objectifs.

  • 9 décembre 2014, par nestor

    Bonjour
    Je souhaite acquérir un immeuble pour du locatif avec 3 studio de 23 m2 chaque un à 60 k €
    je souhaite créer une sci .
    Puis je la créer avec une personne sans revenu ou dois je prendre quelqu’un avec un revenu ? ( ma femme ou ma mère avec revenu ou ma soeur sans revenu)
    Dois je emprunter la totalité et faire les travaux avec les fonds propres ou emprunter aussi pour les travaux ?
    Quelles sont les risques encouru si pas de locataires ?

    Merci pour votre réponse

    • 17 mars 2015

      Vous créez cette société avec qui vous voulez, mais effectivement il faudra que la capacité d’endettement cumulée des associés soit suffisante pour que la banque accepte d’accorder un prêt. Ensuite, si les mensualités ne parviennent pas à être remboursées, il faudra très vite revendre le bien (donc perdre les frais de mutation) ou trouver une autre solution car, dans le cas contraire, la banque qui aura certainement demandé des garanties personnelles se retournera contre vous.

  • 7 septembre 2014, par mathieu

    bonjour, nous sommes propriétaires ma concubine et moi même d’un bien immobilier constitué de 2 logements et de 3 hangars que nous voulons mettre en location. est-il intéressant de créer une sci pour la gestion locative et est-il possible que la sci rachète l’ensemble du bien ?
    merci

    • 7 septembre 2014

      Intéressant pour quoi ? On ne crée pas une SCI pour créer une SCI. Vous devez d’abord définir votre objectif, et ensuite seulement vous pouvez regarder si une SCI vous permet de l’atteindre plus efficacement.

  • 18 juin 2014, par David

    Bonjour,
    dans le cas d’un apport d’un immeuble dans une SCI sur lequel il y a encore un emprunt en cours, à combien s’élèvent les coûts du notaire et du trésor public ?
    Je vous remercie par avance pour vos réponses
    David

    • 18 juin 2014

      C’est un apport à titre onéreux sur la partie du crédit restant à rembourser, donc 5% plus la publicité foncière, dans les 6% en tout.

  • 4 septembre 2012, par Steph40440

    Bonjour,
    Nous allons acquérir un bien immo via une sci entre 3 associés.
    Le problème est qu’un des associé n a pas de contrat de mariage.
    Est ce qu il possible de marquer dans les statuts quelques choses pour protéger la femme de notre associé par rapport a la sci et inversement ?
    De plus, sachant qu on versera 500€ de capital chacun, cela sera considéré comme "500€ du couple" ? donc sera-t-elle obligatoirement associé ?

    Est ce qu il faut passer obligatoirement par un notaire pour changer son régime matrimonial ?

    Merci de votre réponse
    Cordialement

    • 19 novembre 2012

      Pour comprendre les droits du conjoint d’un associé de SCI et sa possibilité de refuser de devenir associé de cette société, voir l’article "conjoint associé" dans notre dossier "Associé".

  • 2 juillet 2012, par aladin

    bonjour,voici la situation : nous sommes 2 amis et nous voulons acheter un terrain avec une petite maison dans le but ensuite de construire quelque chose de plus grand. Nous voulons a nous 2 constituer une SCI pour acheter ce bien mais nous devons aussi faire un emprunt de 100 000 euros pour financer ce projet. Comment faire et dans quel ordre ? Merci pour vos conseils.

    • 2 août 2012

      Voir la rubrique apports, puis les articles consacrés à l’emprunt par une SCI. Il faut dans votre cas créer la SCI puis faire acheter le bien par la SCI avec un emprunt accordé au nom de la SCI.

  • 2 juillet 2012, par fazou

    Bonjour, nous souhaitons acquérir un appartement (valeur 230k euros) avec ma mère et ma soeur. Ma mère amène en numéraire 65% du prix soit 150k euros, et ma soeur et moi faisons un prêt des 35% restants. C’est ma mère qui va rembourser le prêt et utilisera le bien en résidence principale.
    La SCi est elle adaptée ? Cela semble long à monter et compliquer à gérer pour un seul bien. L’indivision est plus simple mais ma mère serait locataire (loyer d’occupation) et nous aurions donc des revenus fonciers... quelle est la meilleure solution fiscale et patrimoniale ? Merci de votre réponse.

    • 2 août 2012

      Attention, si vous créez une SCI et que le bien est occupé à titre onéreux, vous aurez également des revenus fonciers. A l’inverse, en indivision comme en SCI, si le bien est occupé à titre gratuit, alors les associés ne déclarent aucun revenu foncier. Mais quel est votre intérêt à posséder des parts de cette SCI ?

      PS : Dans le cas d’une SCI, le locataire peut bénéficier des APL.

  • 10 juin 2012, par laulaunath

    Bonjour,

    Nous avons un immeuble avec 5 appartements dont 2 loués et un commerce loué a une banque (Immeuble estimé à 300 000€). Nous voulons acheter une maison (350 000€), mais nous n’avons pas assez d’apport (50 000 €). L’idée est de créer une SCI en rachetant l’immeuble à crédit par le biais de la banque qui nous verse un loyer (1 140€/M). Puis reverser une partie de l’argent à la SCI afin d’effectuer des travaux (30 000€) sur les appartements non loués puis les louer. Enfin le solde de l’autofinancement nous servira d’apport à l’achat de notre maison(270 000 €).

    Ce montage financier est-il possible ?

    Merci d’avance pour vos réponses.

    • 19 novembre 2012

      La banque qui est votre locataire accepterait-elle d’accorder à votre sci un emprunt sans aucun apport pour financer le rachat de votre immeuble ? C’est la question oubliée dans ce type de montage, étudié dans notre dossier "résidence principale".

  • 14 avril 2012, par hervé voisin

    bonjour, j envisage avec un ami de créer une sci afin d’acquérir un local qui se divise en deux, une partie habitation qui serait louée, et une partie professionnel qui serait louée à la sarl dont je suis gérant.

    le passage par la sci me parait la meilleure solution ?
    la sci est soumise à l’is mais ce sont bien les bénéfices qui sont imposés ? donc investir pour limiter le bénéfice limite l’imposition ? comme en sarl ?

    la distribution des dividendes est aussi soumise à csg rds, idem sarl ?

    merci de votre réponse

    • 19 novembre 2012

      Consulter la rubrique "Fiscalité" pour comprendre les avantages et inconvénients de l’IS appliqué à une SCI. Oui, les dividendes sont soumis à la CSG-CRDS comme des dividendes de société (cotées par exemple). Par ailleurs, la partie professionnelle peut être soumise à TVA.

  • 9 mars 2012, par GYMNASTE69

    nous sommes 2 soeurs (1 célibataire avec 1 enfant majeur et 1 célibataire sans enfant) et souhaitons acheter un appartement. Nous voulons que cet appartement reste à l’une ou l’autre en cas de décès et revienne uniquement à ma fille en dernier lieu - en aucun cas à nos neveux du côté de notre frère. Nous déclarer en SCI est-ce bien et sécurisant - quelle démarche et quel coût ?? merci pour votre réponse rapide SVP

    • 9 mars 2012

      En cas de décès, vos parts de SCI tomberont dans la succession. Maintenant, une SCI permet effectivement de prévoir une clause d’agrément qui permet de refuser l’entrée des héritiers (contre paiement de leurs parts). Mais un testament peut produire le même effet. Il faudrait étudier avec votre notaire la solution la plus adaptée.

  • 4 janvier 2012, par Canetiolles

    Bonsoir, nous sommes 2 amis et souhaiterions acquérir un terrain de loisir, non constructible.
    Ce terrain nous permettra de planter quelques fruits et légumes et de venir y jouer avec nos enfants.
    La création d’une sci est elle envisageable ?
    Qu’est il préférable de faire, emprunter nous même l’argent nécessaire ou que la sci emprunt l’argent ?
    Avantages inconvénients ?
    Qu’en pensez vous ?
    Merci pour votre aide précieuse.

  • 6 décembre 2011, par ben

    Je compte constituer une sci pour un bien constitué de 2 maisons destinées à la location. Le crédit octroyé par la banque ne couvre que la moitié de l’acquisition.

    Un ami me propose de m’aider à financer cette acquisition sous forme d’un prêt entre particuliers que je m’engage à rembourser mensuellement.

    Cependant je souhaiterai l’intégrer en temps qu’associé de la SCI tout en tenant compte des remboursements qui diminuerait ses parts au fur à mesure des remboursements : cela vous semble t il judicieux ou au contraire trop contraignant ou coûteux ?

    Enfin une question au sujet des parts :

    1 : la valeur d’une part doit elle être proportionnelle à la valeur du bien qu’elle représente et des apports de chaque associé ?

    2 : Les frais relatifs à la cession de part d’une SCI sont ils calculés selon la valeur de cette part ou du bien(s) qu’elle représente ?

    vous remerciant par avance

    • 7 décembre 2011

      A mon avis, vous pouvez etre tous 2 actionnaires de la SCI, mais vos 50% serait financé par le pret bancaire et ses 50 % par son apport sous forme de pret à la SCI.

      La sci rembourserai le pret de votre banque ainsi que son apport sous forme de pret.

      A la fin des remboursements vous seriez tous 2 actionnaires à 50 % de la SCI.

      ex de valeur d’une part : 200000€ : 2000 parts = 100€ ; une part vaut 100 € et vous en auriez 1000 chacun.
      Demandez conseil à un notaire.

    • 7 décembre 2011

      Seul un apport à la SCI donnerait droit à cet ami à des parts de la SCI. Or un "apport sous forme de prêt" ne me semble pas possible puisqu’un apport en capital (à l’opposé d’un apport en compte courant) n’est pas destiné à être remboursé. Un prêt personnel ne lui donnerait pas la qualité d’associé. En revanche, il peut tout à fait posséder une seule part de la SCI. Mais pourquoi vouloir le faire entrer au capital ?

  • 24 novembre 2011, par jacquet

    Bonjour,
    NOus sommes entrain de monter une sci familiale avec mes beaux parents et mon mari. Dans cette SCI mes beaux parents apportent leur Hangar avec 1 hectar de terrain pour une valeur d’environ 250 000 euro. Ce matin le notaire m’a dit que nous auront des droits / taxes à payer concernant cet apport, mais n’a pas su me dire de combien. Pourriez vous me dire comment nous calculons nos droits d’enregistrement. Aussi nous attendrons fevrier 2012 pour faire cet apport d’immeuble pour éviter la taxe sur la plus value (le bien aura plus de 30 ans). Aucun prêt n’est en cours dessus. PAr contre nous allons contracter un pret travaux pour aménager ce hangar en salle de recpetion. Merci pour vos renseignements ;

    • 2 décembre 2011

      En l’absence d’apport à titre onéreux, c’est un droit fixe qui s’applique (et votre notaire en connait parfaitement le montant) + ses honoraires pour constater ces apports immobiliers (honoraires libres).

  • 21 novembre 2011, par irenette62

    Mon ex compagnon a racheté mes parts lors de notre séparation. Depuis nous n’avons plus aucun rapports mais je me suis aperçue que j’étais tjrs considérée comme gérante auprès du Tribunal de Commerce de Beauvais. Je ne peux pas payer pour faire la modification. Si je ne fais rien, à quoi peut m’entrainer ce titre de gérante ? Si mon ex veut vendre le bien est ce que ma signature sera exigée ?
    Il s’agit d’une maison particulière que nous avions achetée pour y vivre

    • 21 novembre 2011

      Vous devez démissionner de la gérance de cette SCI :

    • 21 novembre 2011

      Démissionner je veux bien mais comment fait-on ? je pense que celà aura un coût.
      Et si je laisse ainsi sans rien faire quelles peuvent en être les conséquences ? Si mon ex veut vendre (il vit avec une autre personne) cette maison est ce que je devrais signer en tant que gérante même n’ayant plus de parts ?
      Merci de m’éclairer sur ce sujet

    • 21 novembre 2011

      Vous pouvez démissionner dès aujourd’hui par courrier recommandé de préférence. Ensuite, la SCI devra effectivement changer ses statuts mais cela ne vous concernera plus. En revanche, si vous ne démissionnez pas, vous devrez effectivement continuer à gérer cette SCI même si vous n’avez plus de parts (et donc aucun droit aux bénéfices).

    • 21 novembre 2011

      Je vous remercie beaucoup car je suis très inquiète. A qui dois-je envoyer la lettre recommandée ?

    • 21 novembre 2011

      Aucune obligation légale, mais il est courant d’envoyer une lettre recommandé à tous les associés en expliquant sa décision puis de les convoquer à une assemblée générale pour qu’ils désignent un nouveau gérant.

  • 7 novembre 2011, par p&s

    Bonjour,

    Avec mon épouse, marié sous le régime de la communauté, nous possédons un terrain à deux portions cadastrales, dont 1 avec la maison et l’autre libre d’occupation.

    Nous souhaitons faire construire sur la parcelle libre pour vendre et mettre en location.

    Au vu des crédits en cours pour l’habitat principal, est-il nécessaire de faire une SCI pour séparer les charges personnelles et celles de la construction ?

    Merci

  • 19 juillet 2011, par nadg

    Bonjour,
    je suis actuellement en couple (union libre) nous comptons acquérir un appartement en nous prémunissant le mieux possible de divers complications éventuelles en cas de séparation. J’ai un capital d’apport et compte avoir à ma charge 60% du montant du bien. Nous pension acheter en indivision, mais nous souhaitons également nous prémunir du risque de l’impossibilité, en cas de séparation, de vendre si l’un des 2 partis refuse bêtement et simplement de céder sa part ou de vendre pour récupérer les capitaux à la hauteur de l’investissement de chacun. N’y a-t-il que la SCI pour prévoir contractuellement la revente en cas de séparation, sans possibilité de s’y opposer ?

    • 19 novembre 2012

      Sortir d’une SCI est particulièrement compliqué (et fait l’objet d’un article distinct sur ce site), et la dissolution judiciaire exige l’intervention d’un avocat et constitue une procédure qui exige des délais longs. A l’inverse, il est toujours possible de sortir d’une indivision.

  • 18 juillet 2011, par abc67

    Bonjour, mon conjoint et moi même sommes propriétaires de notre habitation principale et avons un studio que nous mettons en location (les 2 biens font encore l’objet d’un crédit chacun).
    Nous avons 30 ans, un fils de 2 ans 1/2 et l’envie d’avoir d’autres enfants.
    Nous allons acheter de nouveaux terrains sur lesquels nous construirons des habitations que nous mettrons en location, puis vendrons probablement dans + de 10 ans(crédit uniquement sur les terrains).
    Doit-on créer une SCI maintenant ? si oui doit on apporter nos 2 biens ?
    merci par avance pour votre réponse.
    Cdt

    • 19 novembre 2012

      Pourquoi créer une SCI ? Pour faire entrer vos enfants au capital. Dans ce cas, deux réponses :
      - le coût de création d’une SCI si vous apportez à cette SCI des immeubles et les emprunts correspondants,
      - le risque de faire entrer un enfant mineur au capital d’une SCI.

  • 15 juillet 2011

    bonjour
    proprietaire d’un immeuble contenant un logement non loué et un local commercial loué, je voudrais creer une sci avec ma compagne afin de vendre cet immeuble à la sci.
    est possible ?

    • 19 novembre 2012

      C’est possible, mais la SCI devra acquitter les frais de mutation correspondants. Si le but de l’opération est de dégager de la trésorerie, mieux vaudrait consulter un expert.

  • 27 juin 2011, par LNADF

    Bonjour Nous possédons un bien dont une partie a ete heritee, et pour laquelle le rachat des parts de mon frere et pere a ete fait au moyen d’un credit in fine + ass vie sur laquelle nous approtons chaque mois un montant "X" et qui servira au terme du credit a racheter le "in fine". Notre banquier nous parle de SCI et de credit a 100% pour acheter financer la SCI et de pas mal d’avantages fiscaux. Il oublie en revanche de parler des droits de mutation. Qu’en pensez vous ? Combien nous couterait la SCI a la creation, pour etre a 50/50 avec mon mari ? Nous avons 2 enfants, peut on les integrer aussi ? Quelles preconisations ? L’objectif unique serait l’optimisation fiscale et a partir du credit sur la SCI, d’avoir du cash pour investir ailleurs... Interets et inconvenients ou mises en garde a votre avis ? Merci !

    • 19 novembre 2012

      En matière de montage financier complexe, il est conseillé avoir recours à un gestionnaire de patrimoine / avocat fiscaliste. Un banquier propose ses produits mais ne s’intéresse pas vraiment à la notion d’abus de droit.

  • 30 avril 2011

    Bonjour
    Nous envisageons mon compagnon et moi-même d’acheter un bien immobilier. J’ai 2 enfants ( 1 majeur et 1 mineur ) et lui 1 ( majeur ). Nous n’avons pas encore trouvé le bien à acheter mais nous envisageons la création d’une SCI pour que les enfants , à terme, puissent avoir un tiers du bien ,chacun. Je souhaiterais savoir si cette création est une bonne idée ? Quel type de SCI il vaut mieux créer ? Si on peut la créer avant l’acquisition du bien ou bien au moment de son acquisition. Je vous remercie par avance de votre réponse.

    • 2 mai 2011

      Mieux vaut créer cette SCI entre la signature d’une promesse d’achat et l’acte définitif de vente :
      - pour éviter de créer une coquille vide,
      - pour bénéficier des conseils personnalisés de votre notaire (faites-le intervenir pour cette acquisition immobilière).

  • 18 avril 2011, par Florence

    Mes parents sont séparés mais ne souhaitent pas divorcer. Ma mère voudrait conserver la maison en rachetant la part de mon père, mais ses moyens ne lui permette pas de le faire seule. La création d’une sci familiale entre ma mère et moi est-elle une bonne solution dans ce cas ? Merci de votre réponse

    • 20 avril 2011

      Une SCI ne permet d’augmenter la capacité d’endettement d’un associé que si ses autres associés lui apportent des garanties bancaires supplémentaires. Apporterez-vous à la SCI une plus grande capacité d’emprunt ? Si vous avez des revenus et que vous n’êtes pas encore endettée, la réponse est oui et prenez rendez-vous avec des banques pour savoir si ce montage serait suffisant. Mais notez bien que si vous vous endettez par l’intermédiaire de cette SCI, alors vous limiterez votre capacité personnelle d’emprunt (si vous souhaitez vous aussi acquérir un bien immobilier).

  • 28 janvier 2011, par Emily

    Bonjour,
    Mon mari est salarié en CDD et je suis nouvellement inscrite au chômage. Nous avons visité une maison qui possède un local (ancien café de village). Nous souhaitons acheter cette maison comme résidence principale et développer un commerce de proximité (café et épicerie). La création d’une SCI peut-elle nous aider à obtenir un financement qui nous sera autrement très difficile à obtenir compte tenu de notre situation professionnelle ?

    • 1er mars 2011

      Non, créer une SCI ne répond nullement à votre besoin d’augmenter votre capacité d’emprunt.

  • 21 décembre 2010, par JEM

    Bonjour, des amis ont fait l’acquisition d’un terrain il y 2 ans (mais ils n’ont pas les moyens de construire de maison dessus). Je dispose d’un certain budget permettant de mettre une maison sur ce terrain. L’idée était de construire une maison suffisamment grande pour vivre à 2 familles.
    Racheter une partie du terrain ne serait pas une bonne opération compte tenu de la forte plus value faite sur le terrain par mes amis.
    Est il, dans ce cadre intéressant de créer une SCI pour monter ce projet.
    Quel coûts annexes faut il prévoir ?
    Merci de votre réponse.

    • 23 décembre 2010

      Le coût spécifique de la création de cette SCI comprendrait notamment le coût de l’apport de ce terrain par vos amis à cette SCI (voir avec votre notaire).

      "Racheter une partie du terrain ne serait pas une bonne opération compte tenu de la forte plus value faite sur le terrain par mes amis." : si vos amis apportent leur terrain à la SCI, ils recevront des parts sociales en rémunération de cet apport en fonction de la valeur de ce terrain. Donc indirectement vous leur achèterez ce terrain à sa valeur actuel, l’intégralité du terrain, alors autant en racheter la moitié.

  • 5 décembre 2010, par mimigard

    Nous souhaitons créer uns SCI avec mon frère pour gérer un bien qui m’appartient, j’apportes le bien immobilier et lui apporte du numéraire pour réaliser des travaux d’isolation.Nous profitons tous les deux de cette résidence secondaire mais ne souhaitons pas louer.Est-il possible de se passer d’un notaire ?
    Merci

    • 6 décembre 2010

      L’intervention d’un notaire est obligatoire lors de l’apport d’un bien immobilier à une SCI.

  • 1er décembre 2010, par Monsieur GANET

    Bonjour,
    je suis pacsé avec ma compagne qui est propriétaire d’un bien immobilier dans lequel nous vivons ensemble. Nous souhaiterions réhabiliter ce bien et souscrire chacun un prêt immobilier. Cependant, ma banque me refuse ce prêt du fait que je ne sois pas co-propriétaire de ce bien. Nous envisageons dès lors de créer une SCI et de faire rentrer ce bien dans la société. Ce choix vous semble t’il judicieux ? Avez vous une solution à notre problème, sans toutefois vendre le bien auquel nous tenons tout les deux ?
    En vous remerciant

    • 19 novembre 2012

      Créer une SCI entraînera un coût fiscal qui peut être important :
      - imposition plus-value,
      - droits enregistrement,
      - acte notarié pour constater l’apport immobilier à la SCI.

      Voir sur cet exemple le cas "apport à une SCI d’un bien propre" publié dans le dossier "résidence principale".

  • 27 novembre 2010

    Bonjour
    Je suis séparé, mais pas divorcé.
    J’ ai un contrat de mariage.
    Je veux créer une SCI avec mes enfants seulement, qui ne sont pas majeurs, pour acheter des appartements à mettre en location.
    Objectifs :
    - Constituer un patrimoine immo
    - je veux la gestion totale des investissements
    - je veux la gestion du patrimoine vendre/acheter
    - Récupérer mes investissements à tout moment, en cas de besoin
    - Transmettre les parts sociales, à mes enfants, progressivement

    merci

  • 3 octobre 2010, par mic

    bonjour,

    Je suis marié en communauté de bien classique.
    J’ ai 2 enfants 6 et 10 ans.

    J’ai investit dans 3 studios avec mon epouse et j’envisage de continuer.
    je voudrai creer une sci pour se proteger de l’avenir, en cas de deces de l’un des epoux l’autre recupere tout, et bien sur quand on sera plus la :le tout à mes enfants.

    Comment definir les parts, j’avais une idée moi 49% ma femme 49% et mes fils chacun 1%.
    Vous en pensez quoi ?

    Et enfin pour finir les studios sont encore en crédit (valeur environ 200 000€)
    quel serait les couts engendrés à la sci pour racheter les 3 apparts.

    Merci

    • 19 novembre 2012

      La création d’une SCI ne s’impose pas forcément pour répondre à vos objectifs. En cas de décès par exemple, les parts sociales d’un associé de SCI reviennent à ses héritiers comme sa quote-part d’un bien indivis. Certes, une SCI permet une d’ajouter une clause d’agrément, ou encore d’assurer plus de stabilité au patrimoine immobilier détenu, mais est-ce là l’un de vos objectifs ? En fait, il faudrait pouvoir en parler à votre notaire.

      Dans tous les cas, je pense que ce projet est prématuré en raison :
      - de l’age de vos enfants : mieux vaut attendre leur majorité pour leur donner des parts (donation en franchise de droit jusqu’à plus de 160.000€ par enfant tous les 5 ans actuellement !) d’une SCI,
      - de l’imposition des plus-values éventuelles (coût qui sera nul passé un délai de détention de 15ans),
      - des droits d’enregistrement à 5% sur les apports à titre onéreux (voir lien ci-dessous).

      Pour réaliser ces apports à une SCI, un notaire est obligatoire.

  • 16 septembre 2010, par mr cauwet

    nous avons une sci dans un departement nous avons demenagé sur un autre departement de plus il nous faut modifier les anciens statuts suite a un décès d’un des associés et rajouter deux nouveaux associes dans quel ordre faut il agir faut il modifier les statuts dans l ancien domicile et faire le transfere ou tout enregistrer dans le nouveau domicile ?

    • 19 novembre 2012

      J’ignore si vous devez modifier vos statuts et la répartition du capital entre associés avant de les modifier de nouveau en raison du changement de siège social, mais la logique voudrait que vous puissiez déposer les nouveaux statuts au greffe de votre nouveau département en apportant l’ensemble des modifications nécessaires.

  • 1er septembre 2010

    Bonjour,
    mon père est propriétaire d’un appartement et perçoit un loyer, je suis propriétaire d’un appartement en viager et ai une rente à payer, nous souhaiterions créer une sci en amenant chacun notre appartement, cela est il possible et intéressant ?

    Vous en remerciant par avance.

    • 19 novembre 2012

      Possible, oui, intéressant, tout dépend de vos objectifs. Mais à première vue, je ne comprends pas quel intérêt présenterait cette SCI dont le coût pourrait être important (apport pur et simple ou apport à titre onéreux, deux actes notariés, imposition des plus-values).

      Si le but recherché est de bénéficier du loyer perçu par votre père pour financer la rente mensuelle que vous payez, il serait beaucoup moins couteux que votre père vous accorde un don manuel (les donations entre ascendants et descendants donnant droit à un abattement de 156.974€, donc aucun droit dû jusqu’à cette somme donnée tous les 6 ans).

  • 8 juin 2010, par pierre

    Bonjour,
    nous sommes trois amis qui veulent acheter un etang pour 25000€
    je souhaite donc creer une sci pour cet achat.
    combien va me couter la creation ?
    comment dois-je proceder ?
    esce que une fois la sci crée nous pouvons avoir un compte ou chacun met son apport et ainsi regler le vendeur avec un virement de la sci

    merci d’avance
    pierre

    • 19 novembre 2012

      Si vous rédigez les statuts sans recourir à un professionnel, le coût de la SCI sera limité (voir nos exemples de statuts).

      Si c’est la SCI qui acquiert ce bien, c’est la SCI qui devra payer ce bien. Pour cela, elle dispose d’une part des apports en capital et d’autre part des apports en compte courant éventuellement effectués par des associés. Quant à ces apports en compte courant, il faudrait se mettre d’accord entre associés si tous ne réalisent pas le même apport (rémunération comptes courants, priorité de remboursement...).

  • 1er mai 2010, par Gérard

    Mon épouse et moi avons acheté une maison et sommes régis par un contrat de mariage communauté réduit aux acquêts.

    Je souhaite que mon fils puisse acquérir une partie de bien et nous envisageons de créer une SCI pour officialiser cela ; est-ce la bonne solution pour garantir ses droits ?

    Quel en est le processus et le coût ?

    Merci de vos conseils

    • 19 novembre 2012

      Le cas suivant correspondrait-il à vos objectifs ? En effet, quel but recherchez-vous par la création d’une SCI ? S’il s’agit de transmettre du patrimoine à votre enfant, une autre possibilité serait de conserver l’usufruit de votre résidence principale et d’en donner à votre enfant (en franchise de droit) la nue-propriété. Peut-être devriez-vous consulter votre notaire sur ces questions ?

  • 1er mai 2010, par moumoune

    nous avions une csi avec mon époux, mais elle aait té créé pour racheter un bien qui a été vendu depuis. Cette sci n’est pas radiée du rc, peut on la faire revivre pour notre maison, car nous voudrions faire un pret, et le notaire nous dit que cela serait plus facile avec une sci ? faudrat’il apporter des modifications dans les statuts ?

    • 4 mai 2010

      Oui, vous pouvez très bien utiliser une SCI mise en sommeil pour acquérir un nouveau bien, votre résidence principale par exemple.

      En revanche, j’affirme régulièrement l’inverse de ce que vous a dit votre notaire : une SCI ne permet pas d’obtenir des conditions bancaires plus favorables.

      Aussi, peut-être pourriez-vous détailler un peu les avantages que vous a décrit votre notaire ?

  • 16 avril 2010, par CECY

    bonjour, je suis mariée sous le régime de la communauté.j’ai fait l’ acqusition de ma résidence principale et d’un immeuble de rapport durant cette union que j’ai payé en totalité.Puis-je monter une sci entre moi et mes enfants pour conserver ces 2 biens immobiliers en cas de divorce.

    • 19 avril 2010

      Si vous avez acquis ces biens avec des biens propres et que vous pouvez le démontrer, ces biens n’entrent pas dans la communauté, ils vous appartiennent déjà, non ?

  • 19 février 2010, par jean reo

    Bonjours,
    Avec 2 amis (nous sommes 3) nous avons il y 3 ans acquit un terrain constructible en indivision d’une valeur de 30 000 euros.

    Aujourd’hui, avant de débuter la construction (nous avons un permit de construire) nous voudrions passer en SCI pour d’une part pouvoir faire entrer de nouveaux participants financiers et d’autre part organiser l’investissement progressif dans le projet de construction (il s’agit d’un projet collectif d’auto-construction résidentielle).

    Notre notaire estime le cout de cette opération a environ 3500 euros ce qui compte tenue de notre budget nous parait beaucoup.
    J’avoue qu’après la lecture de nombreux articles sur ce site je demeure un peu dans le flou quant au détail des couts d’une tel opération et sur la possibilité de les réduire.

    Je serrai extrêmement reconnaissant si quelqu’un pouvais dissiper un peu le brouillard dans lequel je me trouve actuellement.

    Merci d’avance.

    • 23 février 2010

      En réalité, votre notaire a plus de chances d’avoir raison que celui qui vous répondra sur ce forum. Quels coûts sont compris dans les 3500€. La rédaction des statuts et autres formalités de création de la SCI je suppose, mais également les "frais de notaire" pour réaliser cet apport. En effet, cet apport constituera une mutation, comme lors de l’achat. Aussi, pour éviter cette double imposition, il aurait mieux fallu acheter ce terrain directement par le biais de la SCI.

  • 1er février 2010, par charly

    Bonjour,
    Je suis associé avec ma mère dans une SCI (40%-60%) constituée d’une maison valorisée à 300 000 euros. Nous avons souscrit 2 emprunts pour financer cet achat et le capital respectif restant dû est 16 000 et 41 000 euros). En outre, celle-ci est gratuitement mise à disposition de ma mère et constitue donc sa résidence principale. J’aimerais aidé ma mère qui a des difficultés à rembourser son emprunt. Pour ce faire, je dispose de 25 000 euros. Quelles solutions sont à envisager fiscalement pour le cessionnaire (moi) ? Cession de part (droit d’enregistrement de 5%), augmentation de capital (droit fixe de 375 euros) ou plus simplement remise des fonds sur le compte de la sci (avec reconnaissance de dette). En cas de cession, qu’en est il de la + value.Merci de votre aide.

    • 19 novembre 2012

      Etant donné que le bien de la SCI est occupé à titre gratuit, les charges de la SCI ne sont pas déductibles. Comme la SCI ne perçoit pas de loyers, ces charges doivent être financées par des apports des associés.

      Aussi, pour qu’un seul associé règle ces charges et favorise ainsi les autres associés, il peut effectuer des apports en compte courant. Ces apports figureront dans les dettes de la SCI et l’approbation des comptes et en particulier du bilan de la SCI en AG rendra inutile toute reconnaissance de dette. Cette dette inscrite dans les comptes devra être remboursée à l’associé par la SCI et peut même être rémunérée par des intérêts.

      Maintenant, votre mère peut également envisager de vous céder des parts sociales pour obtenir la trésorerie qui lui permettra ensuite de subvenir aux besoins de la SCI. Dans ce cas, la plus-value ne sera pas imposée car le seul bien détenu par la SCI constitue sa résidence principale. En revanche, si vous avez des frères et soeurs, il faut faire attention à l’évaluation des parts de votre mère pour éviter toute contestation ultérieure.

  • 13 janvier 2010, par le perron

    Bonjour,
    Je me renseigne sur la possibilité de créer une sci avec ma fille et les enfants de ma compagne,pour l’achat d’une petite maison de vacances au sud du maroc.
    Pouvez vous me dire si premierement je peux realiser cette operation avec un achat a l’etranger et s’il existe des particularités propre a cette situation.
    Cordialement

  • 10 janvier 2010, par YAYA17

    ma femme et moi avons créer une SCI a 50/50. elle vient de recevoir en donation a moitié avec son frere d’un terrain important.nous souhaitons y realiser des commerces au sein de cette sci .du coup nous pensons faire entrer son frere dans la SCI mais dois je apporter des fonds pour etre aussi proprietaire d’une partie du terrain ? il faudrait au final une repartition de 25% ma femme 25% moi meme et 50% son frere.quelle demarche éffectuée ?merci

    • 24 février 2010

      2 conseils :
      - créez une nouvelle SCI, vos objectifs n’étant pas les mêmes pour la gestion de ces 2 biens,
      - l’apport du terrain à une SCI entraînera un acte notarié, alors demandez conseil à votre notaire pour cette affaire qui est certainement plus complexe que vous l’envisagez. En effet, si vous pouvez légalement entrer dans cette SCI, la répartition des parts dépendra elle des apports de chacun. Ensuite, la SCI sera-t-elle imposée à l’IS. En effet, une SCI soumise à l’IR ne doit pas réaliser d’actes de commerce (la tolérance est très faible, 10% du chiffre d’affaires seulement de mémoire, ou 5%, si un visiteur peut lever ce doute)...

  • 19 novembre 2009, par olag

    je crée avec un ami une SCI dans le but d’acquérir un immeuble à usage locatif. Nous avons opté pour la SCI à capital variable. Le notaire, pour rédiger les statuts et faire toutes les démarches nous demande 2000 euros ce qui me parait énorme. Devons nous changer de notaire ou marchander ?

    • 7 janvier 2010

      Votre notaire pratique, pour cette rédaction de statuts, des honoraires libres qui ne dépendent donc pas d’un barême imposé par la loi. Aussi, il ne vous est pas interdit de votre côté de marchander ou de demander à un autre notaire de rédiger ces statuts. De mon point de vue, si les honoraires libres des notaires n’entraînent jamais de négociation et ne sont jamais mis en concurrence, ils n’obéiront bientôt plus à aucune logique de marché : or les notaires ne sont pas des marchands de tapis, j’en suis le premier convaincu, mais à eux également de ne jamais profiter de leur relation privilégiée avec leurs clients.

      En reconsultant l’article consacré au coût de création d’une SCI, je constate que j’indiquais des honoraires à prévoir de 500 ou 600€ pour la rédaction de statuts. Des visiteurs pourraient-ils confirmer cette fourchette ? Que penser d’honoraires évalués à 2.000€ pour cette rédaction ?

    • 14 janvier 2010

      Les professionnels du droit tels que Notaires ou Avocats facturent généralement 1.800 à 2.000 euros la rédaction d’une SCI et les formalités afférentes (dépôt au CFE, enregistrement, journal d’annonces légales...,) cette somme comprend également bien sur le conseil sur le montange à effectuer.

  • 11 novembre 2009, par MartineA

    Bonjour
    je lis partout que le coût d’une création de sci est relativement limité mais en ce qui me concerne, souhaitant créer une sci et y rentrer mon bien estimé à 300000€, mon notaire m’indique 3300€ de taxes tout compris.
    Ca me parait assez cher
    que dois je en penser ?

    • 7 janvier 2010

      Il ne faut pas confondre le coût de création d’une SCI et le coût d’un apport à une SCI. L’apport d’un bien immobilier à une SCI exige en effet un acte notarié alors que la seule rédaction des statuts d’une SCI ainsi que ses formalités de création peuvent être effectuée par ses associés pour en limiter le coût.

      Etant donné le montant du coût de cet apport, je comprends également qu’il n’existe plus d’emprunt sur votre bien. En effet, il faudrait alors prendre en compte les droits d’enregistrement sur cet apport à titre onéreux.

      Oui, apporter un bien à une SCI est coûteux et doit se justifier par des objectifs juridiques pour être "rentable". C’est là que votre notaire devrait vous apporter d’autres éléments de coût... (économie potentiel de droits de succession, gestion d’un bien immobilier avec ses enfants, mise en commun d’un patrimoine avec un concubin...).

  • 6 septembre 2009, par lesvogel

    Dans le cadre d’une SCI familiale, un des associés a vendu ses parts aux autres associés. Quelle est la procédure à suivre pour mettre à jour la répartition des parts et le retrait d’un des associés. Pour quel coût ? Y a t-il des droits fiscaux à payer sur cette cession ? Si oui, est-ce au vendeur ou aux acheteurs de les payer ? Merci d’avance pour votre réponse.

    • 19 novembre 2012

      Le vendeur a-t-il réalisé une plus-value sur cette cession. Ce sera le coût essentiel de l’opération, à la charge du vendeur donc.

      En revanche, avez-vous suivi les formalités de cession de parts (voir la rubrique suivante). Vous devez en effet déposer l’acte de cession de parts, modifier les statuts, déposer des nouveaux statuts au greffe et publier une annonce dans un JAL.

  • 13 décembre 2008, par martine

    Ma fille a créé avec son conjoint une SCI pour acheter leur résidence principale (capital 300K€, 50/50).
    Je souhaite entrer dans cette SCI en apportant 100k€ pour permettre de diminuer les remboursements du prêt. Comment est ce possible ?

    • 8 mars 2009

      Il faut pour cela que :
      - la SCI procède à une augmentation de capital : vous pourrez effectuer votre apport en numéraire, la trésorerie de la SCI pouvant alors être placée (en SICAV de trésorerie par exemple) et sera utilisée petit à petit pour les remboursements d’emprunt. Mais comment justifier votre entrée dans la SCI ? Avec 100k€, si la SCI est encore endettée à hauteur de 200k€, vous devriez percevoir l’intégralité des parts sociales. Dans tous les cas, vous allez devenir propriétaire (en partie au moins) de la résidence principale de votre fille, et de son conjoint. Aussi, le jour où ils pourront acquérir l’entière propriété de ce bien, ils devront vous acheter vos parts, avec la possibilité pour vous d’une plus-value imposable. Lors de la modification des statuts, les conditions de cession des parts devront être revues attentivement...
      - ou que votre fille et/ou son conjoint vous cède des parts sociales. Le prix d’acquisition des parts reviendrait alors directement aux vendeurs et la SCI resterait avec ses difficultés de trésorerie.

      Votre idée d’aider votre fille en entrant dans la SCI peut être dangereuse si, fiscalement, cet apport à une SCI peut être considéré comme une donation déguisée. D’autre part, en aidant la SCI, vous aidez autant votre fille que son conjoint : est-ce bien votre souhait ? Il serait peut-être plus simple d’aider directement votre fille (hors droits de donation) qui apporterait en compte courant les montants nécessaires au fonctionnement de la SCI, augmentant ainsi sa créance (compte courant) sur la société. En cas de séparation, son apport en capital et en compte courant serait alors reconnu. De votre côté, vous ne deviendriez pas associé de la SCI.

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