Création SCI

Modification statuts SCI démarches

La modification des statuts d’une SCI ne peut que résulter d’une décision collective des associés. Une AG doit donc être convoquée pour voter ce changement de statut. Ensuite, une annonce légale doit être publiée avant que les nouveaux statuts soient déposés au greffe du Tribunal de commerce.

1) AG modificative des statuts

Les statuts de SCI ne peuvent être modifiés que par une décision collective des associés convoqués par le gérant. Cette modification peut porter sur :
- La dénomination de la société. Lorsque la modification apportée aux statuts n’a pas de conséquence fiscale (ce qui est évidemment le cas pour le changement de nom de la SCI), aucun enregistrement à la recette des impôts de l’Assemblée Générale (AG) ayant votée cette modification n’est obligatoire.
- Le siège social.
- L’objet social.
- Le remplacement des gérants statutaires.
- La prorogation de la société. Selon l’article 1844-6 du Code Civil, les associés d’une SCI doivent être convoqués au moins un an avant la date d’expiration prévue dans les statuts pour décider de la prorogation de la société.
Pour ne pas donner naissance à une nouvelle personne morale, la prorogation doit être décidée avant l’arrivée du terme statutaire.
Le procès-verbal de l’assemblée générale constatant la prorogation doit être enregistrée à la recette des impôts dans le délai d’un mois à compter de sa date (enregistrement donnant lieu au règlement d’un droit fixe d’enregistrement de 375€).

2) Insertion dans un JAL

Pour toute annonce légale, nous conseillons de passer par le site internet qui permet d’obtenir les prix les plus bas pour publier une annonce légale (et si vous trouviez moins chez, vous pourriez obtenir le remboursement de la différence !).

Obligation insertion dans un JAL

Une insertion dans un journal d’annonces légales (JAL) doit être effectuée dès lors qu’une modification des statuts change une mention publiée lors de la constitution de cette SCI dans un JAL.
Aussi, il faut se reporter aux indications à faire figurer dans un JAL lors de la constitution d’une SCI (selon l’article 22 du décret 78-704 du 3 juillet 1978) :
1°) La raison sociale ou la dénomination sociale suivie, s’il y a lieu, de son sigle ;
2°) La forme de la société ("société civile immobilière) et, s’il y a lieu, le statut légal particulier auquel elle est soumise ;
3°) Le montant du capital social et, s’il s’agit d’une société à capital variable, le montant au-dessous duquel il ne peut être réduit ;
4°) L’adresse du siège social ;
5°) L’objet social indiqué sommairement ;
6°) La durée pour laquelle la société a été constituée ;
7°) Le montant des apports en numéraire ;
8°) La description sommaire et l’évaluation des apports en nature ;
9°) Les nom, prénom usuel et domicile des associés tenus indéfiniment et solidairement des dettes sociales ;
10°) Les nom, prénom usuel et domicile des associés ou des tiers ayant, dans la société, la qualité de gérant, administrateur, président du conseil d’administration, directeur général, membre du directoire, membre du conseil de surveillance ou commissaire aux comptes ;
11°) Les nom, prénom usuel et domicile des personnes ayant le pouvoir général d’engager la société envers les tiers ;
12°) Le greffe du tribunal où la société sera immatriculée ;
13°) S’il y a lieu, l’existence de clauses relatives à l’agrément des cessionnaires de parts sociales et la désignation de l’organe de la société habilité à statuer sur les demandes d’agrément.
Source : Légifrance

Aussi, toutes les autres modifications de clauses des statuts ne donneront pas lieu à une insertion dans un JAL, en particulier le changement d’associés non gérants.

Rédaction de l’insertion dans un JAL

L’avis que doit faire publier le gérant de la SCI dans un JAL doit contenir les mentions suivantes :
1°) La raison sociale ou la dénomination sociale suivie, s’il y a lieu, de son sigle ;
2°) La forme de la société ("société civile immobilière) ;
3°) Le montant du capital social ;
4°) L’adresse du siège social ;
5°) Le numéro d’immatriculation de la société ;
6°) Les titre, date du numéro et lieu de publication du journal d’annonces légales dans lequel a été publié l’avis de constitution ainsi que la date du numéro du Bulletin Officiel des annonces civiles et commerciales dans lequel est paru, lors de la constitution, l’avis publié à la diligence du greffier ;
7°) Les modifications intervenues, reproduisant l’ancienne mention à côté de la nouvelle.

3) Dépôt au greffe du PV d’AG

Le procès-verbal (PV) de l’assemblée générale (AG) doit être déposé par le gérant au greffe du tribunal de commerce du lieu du siège social dans le délai d’un mois à compter de sa date.
Lors de ce dépôt, le gérant devra également transmettre au greffe deux exemplaires des statuts qu’il aura certifiés conformes et mis à jour des modifications votées en AG.

4) Inscription modificative au RCS

Une inscription modificative au registre du commerce et des sociétés (RCS) doit être effectuée dans le délai d’un mois par le gérant d’une SCI auprès du Centre de Formalité des Entreprise (CFE) dès lors qu’une mention inscrite au RCS lors de la création de la SCI est modifiée.



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  • 13 août 2016, par scouby69

    bonjour à tous

    je viens de créer une sci, avec le même nombre de parts pour chacun, (statuts déposés, si immatriculé, JAL faite)
    2 associés souhaites réduire leur participation, et les autres souhaites prendre les parts correspndantes.

    Une simple AG modifiant la ventilation est suffisante ou faut-il déposer des statuts modificatifs ?
    si une annonce légale est obligatoire quelle forme doit-être prendre ?

    Cette modification est-elle assimilé à une cession entre membre, la SCI n’a encore rien acheté car tout juste immatriculée.

    Merci d’avance de votre éclaircissement

    • 13 août 2016

      C’est effectivement une situation particulièrement ennuyeuse car la transmission des parts oblige à une cession. Il faut donc se reporter au dossier de ce site correspondant, et cette cession entraînera une modification des statuts, donc une annonce légale. Pour la forme de cette annonce, suivre le lien proposé sur ce site qui permet d’être guidé dans cette rédaction.

    • 15 août 2016

      bonjour

      merci de la confirmation qu’il s’agit d’une cession, mais actuellement la SCI ne détient aucun bien, les parts ont une valeur nominale de 1€, si cession il y a , doit-elle se faire sur cette valeur par la quantité. et donc payer les droits correspondants sur une base minime.

    • 15 août 2016

      bonjour
      quid ? ma SCI est à capital variable
      si les 2 associés souhaitent se retirer, ne suffit -il pas de faire une AG et rembourser leur part (capital de départ)
      il mes semble que la SCI à capital variable offre cette souplesse de formalisme.

      nous serons toujours au dessus du capital minimum.

      Et aucune formalité auprès du greffe à réaliser

      Ma vison est-elle trop simpliste.

    • 25 août 2016

      SCI à capital vairable, il fallait le mentionner... Dans ce cas, il faut se référer aux statuts mais, normalement, la cession n’oblige pas à modifier les statuts au greffe, c’est l’avantage effectivement des SCI à capital variable. Quant au prix de cession, la valeur nominale est justifiée en l’absence d’opérations.

  • 24 mars 2015, par lorella

    Bonjour,

    Pour commencer Un énorme MERCI pour votre site très riche et très bien construit.

    Je souhaite modifier les statuts d’une vielle SCI familiale, pas de grand changement de fond , mais plus une mise à jours et une réactualisation des textes. quelles sont les démarches strictement obligatoire :
    - Greffe du tribunal ( quel cout environ ) ?
    - Annonce légale, sur le site internet les formulaires proposés ne sont que pour un point précis ( durée, gérant, changement de dénomination,... )
    il y a t’il un formulaire générales ?

    merci pour vos réponses .

  • 22 décembre 2014, par Bidymarie

    Bonjour,

    je tiens d’abord à vous remercier pour ce site très riche en informations et qui m’a énormément aidée pour la création d’une SCI (familiale).

    Suite à un achat qui sera effectué par la société (qui n’a pas encore de bien), je commence à regarder les démarches à faire auprès du greffe du tribunal. Mais je voulais savoir si pour toutes les modifications (siège social, capital et peut être dénomination sociale) à faire, je vais devoir payer unitairement chaque formalité au greffe du tribunal (plus 200 euros à chaque fois).

    Merci de votre réponse

    • 22 décembre 2014

      Chaque modification de statuts engendrent des frais de dépôts au greffe effectivement, plus surtout d’annonce légale (pour les diminuer, suivre le lien "annonce légale" en bas de page).

      En revanche, lors d’un dépôt de statuts, ces frais ne sont à régler qu’une seule fois évidemment.

  • 19 mai 2014, par loloadi029406

    Bonjour,
    Avant la signature pour l’acquisition d’une maison à la campagne avec des amis, le Notaire nous demande de modifier l’Objet du statu de la SCI que nous avons enregistré le 7 avril dernier.

    Avant l’objet été :

    "Acquisition, revente, location, gestion et administration civiles du bien et droits immobiliers.... "

    Le notaire nous demande de le changer en :

    "Acquisition, revente, location, gestion et administration de tous biens immobiliers ou parts sociales donnant vocation à des biens immobiliers, et d’une manière générale toute opération s’y rapportant"

    Dans ce cas, il y a il une conséquence fiscale et un nouveau enregistrement à la recette des impôts ?

    Est-il nécessaire de procéder à une inscription modificative auprès du RCS ?

    Merci

    • 19 mai 2014

      Effectivement, la modification de l’objet social engendre la modification des statuts et donc une annonce légale (voir le site en lien dans cet article pour être assisté dans la rédaction de son annonce légale pour qu’elle soit aussi courte que possible, c’est à dire à un prix aussi modéré que possible) et un dépôt rectificatif au greffe. Lors de ce dépôt, il suffit de déposer la page modifiée des statuts, pas l’intégralité du document.

    • 20 mai 2014

      Merci pour la réponse mais..
      J’ai oublié de préciser que la SCI est à "Capital Variable".

      Nous avons choisi cette formule justement par sa souplesse . Il n’est pas nécessaire de faire d’annonce légale pour un changement de capital, l’arrivée ou départ d’un associes, le changement de gestion.... Une semple AG est suffisante.

      Il n’est pas de même pour une modification de l’objet social ?

      Merci d’avance

    • 20 mai 2014

      Pas à ma connaissance, mais demandez confirmation à votre notaire, c’est tout de même lui qui indirectement vous y oblige, il devrait savoir de façon certaine ce que cela implique (surtout qu’il pourrait très bien s’en charger et vous facturer les honoraires correspondants).

  • 19 octobre 2013, par brigittecortes

    Bonjour,
    J’ai créé avec mes parents une SCI avec 1000 parts pour moi et 500 parts à chacun des parents. Ils souhaitent me céder la quasi totalité de leurs parts en nue propriété, n’en conservant qu’une chacun. N’ayant pas de revenus car l’appartement est occupé gratuitement par mes parents, nous avons des comptes courants d’associés relativement importants et un gros emprunt à rembourser. Après calcul, la valeur des parts est négative. Nous souhaitons faire cette cession sous seing privé.
    La répartition des parts étant modifiée, nous devons, je suppose, modifier les statuts. Devons-nous passer par un notaire ?

    • 8 janvier 2014

      Non, un notaire n’est pas obligatoire, ni pour modifier des statuts, ni pour rédiger des actes de cession de parts de SCI (voir notre exemple d’acte sous seing privé).

  • 8 novembre 2012, par durandal62

    QUE CHOISIR pour notre SCI (époux associés et co-gérants sans autres associés) dont la coquille est vide après vente de notre unique bien immobilier ?
    1/- DISSOLUTION : onéreux et risque d’être soumis au droit de partage alors que ledit bien a été payé avec l’apport de nos deniers !
    2/- REDUCTION DE CAPITAL : permettant de nous rembourser de notre apport déduction faite d’un minima, droit de partage écarté (arrêt C.Cass.23/9/08) !
    3/- TRANSFORMATION EN CAPITAL VARIABLE : permettant de nous rembourser de notre apport (?) déduction faite d’un minima et conservant le maxima d’origine avec en outre la possibilité éventuelle d’une autre utilisation !

    NB- J’ai l’impression que les notaires ne proposent pas la SCI variable, est-ce " désuet " ainsi que j’ai relevé cette
    expression sur un site spécialisé !!

    • 9 novembre 2012

      Je ne connais pas l’arrêt de Cassation cité et ne maîtrise pas les 3 solutions présentées, en particulier la SCI à capital variable. Pourquoi ne pas contacter votre notaire ? Il y a aussi l’onglet "avocat" en bas de page qui vous permettra d’obtenir rapidement la réponse d’un professionnel.

  • 18 janvier 2012, par michel94

    Bonjour,
    Je rachète les parts de mon associé et donc je vais me retrouvé associé unique dans la sci.
    Je compte faire une donation à mes enfants (1 part chacun).
    Dois-je faire 2 modifs de statuts et 2 annonces au jal ou puis-je attendre que tout soit réglé pour ne faire qu’une modif et qu’une annonce ?
    Merci beaucoup

  • 8 janvier 2012, par isabelle

    Bonjour, pour une SCI à capital variable, j’ai lu qu’il n’est pas nécessaire de faire de publicité pour augmenter le capital ou faire venir de nouveaux associés. Est-ce que en cas de cession des parts sociales d’un associé mentionné dans les statuts il faut en revanche faire les mêmes formalités que lors de la création ? (en plus de l’enregistrement de la cession des parts aux impôts)

    Merci d’avance pour votre réponse

    Isabelle

  • 21 décembre 2011, par ludo

    Bonjour,
    Peut-on diviser 10 parts social d’une SCI déjà créé en 100 parts sans augmenter le capital de la SCI .C’est une SCI à capital fixe nous sommes deux associés possédant 5 parts chacun.

    • 19 novembre 2012

      Modifier la valeur nominale des parts sociales d’une SCI est possible (passer de 10 parts à 100€ par exemple à 100 parts à 10€ de valeur nominale) mais étant donné que cette valeur nominale apparaît dans les statuts cette modification entraîne une modification des statuts, et donc des démarches lourdes (voir notre dossier "modification de statuts").

  • 4 décembre 2011, par louiser

    Bonjour, Nous avons créer une SCI familiale (capital fixe) en 2004 constituée d’une ancienne ferme (résidence principale) en 2 parties mitoyenne sis sur 2 parcelles distinctes.
    Nous souhaiterions créer une 2ème SCI familiale à capital variable pour rénover et gérer la partie actuellement non habitable, et effectuer donc une cession de parts (50% correspondant à cette non habitable) à cette nouvelle SCI.
    Je souhaiterai effectuer une modification des statuts de la 1ère SCI pour attribuer 50% parts partie habitable à la 1ère SCI et 50% pour partie non habitable mais à rénover à la 2ème SCI.
    Est-ce possible ?
    Dans la cession de part, ai-je le droit de demander une valeur de part plus élevée contre l’exemption à cette 2éme SCI d’alimenter le compte courant de la 1ère SCI pour son remboursement d’emprunt. Ceci lui permettrait ainsi de pouvoir en contracter un elle aussi ?
    Merci de votre réponse et pour la qualité de votre site bien utile.
    Louise

    • 19 novembre 2012

      Je suis totalement dépassé par votre question, peut-être parce que je ne maîtrise pas les SCI à capital variable et ne comprends pas l’objectif de votre montage. Pour des cas aussi complexe, il est préférable de consulter un expert : gestionnaire de patrimoine, notaire, avocat... pour éviter tout abus de droit.

  • 18 août 2011, par angelique

    bonjour
    nous changeons de siege social pour notre SCI (mais on reste dans le même département)
    nous devons faire une AGE
    une annonce dans le JAL
    devons nous refaire les statuts et les deposer au greffe ? ainsi que le PV de l’AG ?
    Est ce bien cela ?

    Y a t il un coût pour ce changement de siege social

    Cordialement
    Angelique (80 SOMME)

    • 19 novembre 2012

      C’est effectivement cela, voir l’article détaillant les formalités à accomplir dans le cas de la modification du siège social.

  • 30 mai 2011

    Je souhaiterai savoir s’il est possible de convoquer les associés à une AGE non pas en LRAR mais en remettant en mains propres la convocation contre récipissé ?

    Dans l’attente de vous lire.

    • 31 mai 2011

      Il me semble que vous avez posté votre question sur deux pages différentes, je copie donc ma réponse précédente : L’article 40 du décret du 3 juillet 1978 indique :

      "Les associés sont convoqués quinze jours au moins avant la réunion de l’assemblée, par lettre recommandée. Celle-ci indique l’ordre du jour de telle sorte que le contenu et la portée des questions qui y sont inscrites apparaissent clairement sans qu’il y ait lieu de se reporter à d’autres documents.

      Dès la convocation, le texte des résolutions proposées et tout document nécessaire à l’information des associés sont tenus à leur disposition au siège social, où ils peuvent en prendre connaissance ou copie.

      Les associés peuvent demander que ces documents leur soient adressés soit par lettre simple, soit à leurs frais par lettre recommandée."

      Toute autre forme de convocation aux AG de SCI est possible (convocation verbale, souvent utilisée dans les SCI familiales) dès lors que tous les associés sont présents ou représentés à cette AG. Dans la pratique de la gestion d’une SCI familiale, on peut même inviter ses enfants à diner, leur faire signer le procès verbal de l’AG à l’apéro et personne ne contestera jamais avoir été convoqué à cette AG. En revanche, en cas de conflit potentiel entre associés, la convocation par lettre recommandé s’impose.

  • 14 mars 2011, par marie

    POUR MODIFIER LES STATUTS D’une SCI faut il la majorité ou l’unanimité : cela concerne la prolongation de 3 à 6 mois pour l’approbation des comptes ?
    MERCI POUR VOTRE REPONSE ;

    • 14 mars 2011

      Article 1836 Code Civil :

      "Les statuts ne peuvent être modifiés, à défaut de clause contraire, que par accord unanime des associés.

      En aucun cas, les engagements d’un associé ne peuvent être augmentés sans le consentement de celui-ci."

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