Création SCI

Forum Faut-il ou non créer une SCI ?

Créer une SCI ne présente aucun avantage particulier en soi, la création d’une SCI n’étant justifiée que par la réponse qu’elle apporte dans le cadre de la gestion de son patrimoine.

Aussi, ce forum est destiné à recevoir vos questions si :
- vous avez lu des informations contradictoires sur la SCI,
- vous hésitez entre création d’une SCI ou indivision,
- vous ignorez dans quel ordre créer une SCI (apport d’un immeuble ou acquisition par la SCI, associés lors de la création ou cession de parts ultérieure, augmentation de capital ou apports en comptes courants),
- d’une façon générale, vous ne comprenez pas l’avantage que vous auriez à créer une SCI.

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  • 17 octobre 2016, par alin cotoc

    bonjour
    j’ai souhaite realiser un projet immobillier :
    achat terrain, construction immeuble locatif (14 apparts et bureaux). J’ai suis dans la phase de deposer le permis de construire, mais je ne peut pas le deposer en nom de la SCI car la societe n’est pas encore cree (conditionnee de l’obtention du permis et du credit). Qu’est ce que vous me conseillez : creer la societe et deposer le permis en son nom, ou deposer le permis en mon nom et creer la societe apres, et faire un transfert de PC (mais ça me retard de 2 mois le transfert)
    Merci

    • 18 octobre 2016

      Le terrain est déjà acheté ? A quel nom, pas celui de la SCI ? Alors comment maintenant transférer ce terrain à la société ? Le problème ne se limite pas simplement au nom du déposant du permis de construire...

    • 26 novembre 2016

      Réponse rapide : auriane-dalmas@outlook.fr
      Whatsapp : +33 6 44 66 19 25

      Bonjour,Je suis un particulier qui offre des prêts à l international. Disposant d’un capital qui servira à octroyer des prêts entre particuliers à court et long terme allant de 1.000 à 6.000.000 Euro à toutes personnes sérieuses allant de 1 à 35 ans, selon de la quantité requise étant dans le réelle besoins, le taux d’intérêt est de 3% l’an . Je le fais dans les domaines suivants :

      - Prêt financière
      - Hypothèque
      - Investissement de prêt
      - Prêt automobile
      - Consolidation de la dette
      - Rachat de crédit
      - Prêt personnel
      - Vous êtes dans l’archive

      Vous êtes fichés, interdits bancaires et vous n’avez pas la faveur des banques ou mieux vous avez un projet et besoin de financement, un mauvais dossier de crédit ou besoin d’argent pour payer des factures, fonds à investir sur les entreprises. Je suis disponible à satisfaire mes clients en une durée maximale de 3 Jours suivant la réception de votre formulaire de demande.

      Réponse rapide : auriane-dalmas@outlook.fr
      Whatsapp : +33 6 44 66 19 25

      PS : Mais pas sérieuse s’abstenir merci.
      Donc, je suis impatient de vos demandes par mail.

  • 18 septembre 2016, par CG64

    Bonjour,

    Ma question concerne les conséquences de la détention de parts sociales d’une SCI sur les aides à l’acquisition de la résidence principale.
    En effet, je souhaiterai acquérir un logement destiné à la location. Précision étant ici faite, je ne suis pas propriétaire de ma résidence principale. Si je l’acquerrais sur mon patrimoine personnel, je perdrai les aides possibles pour l’acquisition d’une résidence principale.
    Ainsi mon objectif est de préserver les aides pour l’acquisition d’une résidence principale. Est-ce de même si je crée une SCI ?

    Merci pour votre réponse,

  • 6 septembre 2016, par zedbum

    Bonjour, j’ai plusieurs questions concernant ma situation. Je suis nommé tuteur de ma grand-mere et pour reduire ses frais je dois vendre ses biens.
    Mon frère et moi sommes déjà détenteur de 3/8eme de ces biens du fait de la succession de notre père. J’envisage de créer une sci familial a capital variable afin de placer l’argent des ventes en apports numéraires.
    Plus tard au décès de ma grand-mère, je souhaiterais ajouter le reste des numéraires et faire de l’investissement locatif.
    1- Est il possible de garder quelques années cet argent en sci sans investir et auras t on des impots dessus ?
    2- si nous ajoutons du muméraire au fur et a mesure, le capital et les parts doivent elles augmenter ? (sachant que l’on mettre toujours 50%/50%)
    3- je suis actuellement au RSA, cet argent sur un compte de la SCI sera il passible de me diminuer mon allocation sachant qu’il ne rapportera rien tant qu’il ne sera pas investi ?
    4- une fois l’investissement locatif effectué, je vais donc toucher des revenus fonciers, comment suis je assuré social a ce moment là ? Suis je contraint au RSI de part la création de la SCI ?
    5- peut on ajouter en dernier, un bien que l’on habitera tous les deux sans le louer ?

    Merci d’avance de vos réponses
    Cordialement

  • 27 juin 2016, par mabafa

    Bonsoir !

    J’aurai besoin de vos services pour éclairer ma lanterne. Ma situation : propriétaire de ma résidence principale (il me reste 10 ans de credits), je possède deux petits locatifs dont le crédit se termine dans 2 ans. Cela fait 13 ans que nous les avons. La valeur actuelle de revente pour les deux est de 110000 euros environ. Je commence a me pencher sur la SCI dont m’a parlé un copain l’autre jour. J’avoue que je n’avais jamais pensé à ça. J’aimerai savoir s’il est possible de créer une sci avec mon épouse. Le but de cette sci serait de racheter nos deux locatifs. Pour cela la sci ferait un emprunt, ce qui nous donnerait des frais d’intérêt pour réduire les impots. Cela nous permettrait de récupérer de la trésorerie (montant de la vente). Nous pourrions ainsi continuer à exploiter les locatifs au sein de la sci. Je précise qu’il s’agit d’une opération blanche c’est à dire que les deux loyers remboursent le crédit. J’aimerai savoir si vous pensez que cela peut être intéressant ? S’il y aurait un moment plus propice pour le faire (ex dans 2 ans qd le crédit sera terminé) ? Dans notre cas, ne vaudrait il pas mieux partir sur une sci RI ?. Et enfin, si nous partons sur cette idée... Est ce que dans 15 ans, qd la sci aura remboursé le crédit, on pourrait revendre les biens à un particulier et ainsi récupérer le montant de la vente (pour si l’on peut dire la seconde fois). Pour l’instant je suis un peu dans le flou et c’est pour ça que j’aurai besoin de votre expérience. Merci d’avance
    Cordialement
    EmmanuelM

    • 28 juin 2016

      L’un de nos articles traite de la vente à soi-même (utiliser le plan du site accessible en bas de page). Le montage envisagé est possible, mais avez-vous anticipé l’imposition de la plus-value ? Notre dossier fiscalité vous permettra de mesurer les conséquences fiscales de cette vente si une plus-value existe effectivement.

  • 5 juin 2016, par mickael

    Bonjour,
    Ma question est assez technique. Vous m’en excuserez par avance...
    Il s’agit de l’achat d’un bien immobilier locatif par le biais d’une SCI dans laquelle les parents, mariés sous le régime de la communauté d’acquêts, seraient ensemble usufruitiers pour la totalité des parts. Leurs deux enfants seraient pour leur part nu-propriétaires, chacun pour la moitié des titres (1 à 50 pour l’un, 51 à 100 pour l’autre).
    Le capital social serait symbolique (80 € par usufruitier et 120 € par nu-propriétaire, soit 400 € en tout).
    L’achat serait effectué par la SCI par le biais d’une avance en compte courant faite à l’aide de fonds communs par les usufruitiers. Le remboursement du compte courant prendrait la forme d’un virement périodique assuré par la SCI à l’aide des loyers perçus. Par suite, aucun dividende ne serait versé aux associés, l’intégralité des revenus de la société servant à rémunérer le compte courant des associés usufruitiers.
    Par ailleurs, et afin d’éviter l’extinction de l’usufruit au premier décès (et sa réunion à la nue-propriété), il sera inséré dans les statuts une clause de tontine ne portant que sur l’usufruit. De fait, au décès du premier usufruitier, le second sera réputé usufruitier seul depuis l’origine de la société, en franchise de toute taxation.
    Ma question est simple : Doit ont considérer que l’on est là dans l’abus de droit (par opposition à un montage rentrant dans le cadre de "l’habileté fiscale") et encourir au décès des usufruitiers les foudres de l’administration fiscale ?

  • 25 mars 2016, par Villepellée Philippe

    Bonjour,
    Nous avons acheté mon épouse et moi même une propriété au mois de juillet 2015.J’aurai deux questions à vous poser :
    1) est-il toujours possible de monter une SCI pour cette propriété ?
    2) nous avons l’intention de créer des chambres d’hôtes, est-il possible de créer une SCI et louer nos chambres en nom propre de la SCI ?
    Merci par avance pour vos réponses
    cordialement,
    Philippe

    • 25 mars 2016

      Il est toujours possible de créer une SCI, mais cela va entraîner une mutation, et donc de nouveau les frais de notaire déjà payés il y a 1 an !

  • 10 février 2016, par Laurent

    Mon épouse (68 ans) et moi-même (75 ans) sommes propriétaires de notre résidence principale depuis septembre 2004 (un appartement acheté 250.000 €, estimé aujourd’hui 500.000 €).
    Mon épouse est propriétaire d’une résidence secondaire par héritage depuis 2013, d’une valeur de 100.000 €.
    Nous avons 2 filles de 37 et 40 ans.
    Quel est l’intérêt d’une SCI pour transmettre ces biens immobiliers ?
    En vous remerciant de vos conseils.

    • 22 février 2016

      L’intérêt d’apporter ces biens à une SCI serait de pouvoir ensuite transmettre des parts sociales à vos deux enfants en franchise de droits. Voyez les articles dans notre premier dossier sur l’utilisation d’une SCI familiale. Mais d’autres montages sont envisageables, en avez-vous parlé à un notaire ?

    • 3 juin 2016

      Bonjour,
      Vous écrivez : "transmettre des parts sociales ... en franchise de droits". Certes on gagne en droit de donation en dessous de 100 000€ mais on a payer les 5% de doit d’enregistrement de cessions de parts de SCI des le 1er euro.
      La SCI est souvent cité commun bon véhicule de transmission de patrimoines mais en pratique je vois un gros souci fiscal.
      Qu’en dites vous ?

  • 2 février 2016, par jesside

    Bonjour,
    Séparée de longue date, la procédure de divorce est en cours et la conciliation a eu lieu en juin 2015.
    Avec mon compagnon actuel, nous souhaiterions acquérir un bien par le biais d’une sci (un premier bien car nous envisageons d’autres investissements futurs) or, j’ai lu sur un site que les créanciers, malgré la conciliation, pourraient se retourner vers ma solvabilité (donc mes parts de sci car je n’ai aucune autre propriété) si mon futur ex-mari rencontrait plus tard des problèmes financiers : Est-ce une réalité ? si oui, est-ce jusqu’à la prononciation du divorce ou pire cet état pourrait-il perdurer même après celui-ci ?
    J’ajoute que le bien sera financé par un prêt et non par des deniers issus de mon ancienne union.
    Avec mes remerciements pour la réponse que vous pourriez me fournir,
    Cdt, Jesside

  • 30 janvier 2016, par Krab

    Bonjour,

    J’envisage un investissement immobilier (en vu d’en retirer un revenu) -je me nommerai A- avec un ami (aucun lien de sang ni de coeur, longue amitié, en confiance)-que je nommerai B-
    Nous souhaiterions racheter une ferme, la réhabiliter et la louer (ou la vendre)
    Le projet serait financé (pas d’emprunt bancaire).

    La situation :
    A achete le bâtiment (50% du budget total)
    A et B financent l’achat des matériaux (25% du budget)
    B réalise les travaux (25 % du budget, B a une entreprise dans le bâtiment)
    B habite la maison (durée à définir) contre paiement du loyer (gratuit ?) à la SCI (rachats de parts, SCI à parts variables ?).
    La SCI étant constitue de parts sociales correspondant a l apports de chacun.

    Nous ne savons pas aujourd’hui si nous vendrons ou louerons ce bien dans 5/10 ans. La revente nous permettrait de faire une plus value (repartie en fonction des parts sociales de la SCI de chacun). La louer nous permettrait d’en tirer un bénéfice (loyers) annuel.
    En voyant plus loin, nous souhaiterions tirer des revenus de l’achat/renovation/revente de biens.

    La création d’une SCI a-t-elle une utilité ?
    Merci pour votre aide.

    • 22 février 2016

      En SCI ou en indivision, ce montage exige de bien évaluer à l’avance les apports qu’effectueront les 2 associés et leur part de propriété au terme de l’investissement. En effet, que se passerait-il si un associé refusait d’effectuer des apports en compte courant alors que des travaux sont à réaliser ? Rien. Impossible de l’y contraindre. Or sa part de capital serait elle inscrite dans les statuts, impossibles à modifier sans l’accord de tous. Aussi, bien évaluer le total des besoins et qui effectuera ces apports sont des questions indispensables à fixer dans les statuts d’une SCI (voir notre article sur le montant du capital) ou dans la répartition des parts indivises indiquée dans l’acte d’acquisition.

  • 17 décembre 2015, par ralph83

    Bonjour

    je vais peut-être créér une SCI avec ma mère, sachant que j’ai déjà des revenus locatifs BNC (et elle aussi de son côté avec un autre bien).

    L’activité financière liée à ma location m’a occasionée des déficits (travaux, etc...), est-ce que ce déficit est reportable sur la SCI que je créérai ainsi avec ma mère ?

    Merci

    • 17 décembre 2015

      Non. Ces déficits vous sont rattachés en tant que personne physique, vous ne pouvez les transférer à personne.
      Par contre il vous est tout à fait possible de continuer à exploiter en BNC un bien détenu par une SCI, il vous suffit par exemple d’établir avec elle une convention de commodat. Avec toutefois comme inconvénient que vous ne pourrez pas déduire les amortissements.

  • 8 novembre 2015, par auriane-dalmas-pret

    Bonjour Madame / Monsieur

    Je lance un appel à toutes les personnes qui ont besoin de financement pour leur exprimer que j’offre de l’argent de 1.000€ - 6.000.000€ crédible à toute personne capable de rembourser avec intérêt au taux de 3% par an et les périodes allant de 1 à 35 ans, selon de la quantité requise. Je le fais dans les domaines suivants :

    - Prêt financière
    - Hypothèque
    - Investissement de prêt
    - Prêt automobile
    - Consolidation de la dette
    - Rachat de crédit
    - Prêt personnel
    - Vous êtes dans l’archive

    Vous êtes fichés, interdits bancaires et vous n’avez pas la faveur des banques ou mieux vous avez un projet et besoin de financement, un mauvais dossier de crédit ou besoin d’argent pour payer des factures, fonds à investir sur les entreprises. Nous sommes en mesure de satisfaire nos clients dans les 72 heures suivant la réception de votre demande de crédit bien formulé. Si vous avez vraiment besoin d’argent pour faire ce prêt en bon état Veuillez me contacter tôt aujourd’hui pour obtenir votre prêt dans les 72H à suivre.

    E-mail : auriane-dalmas@outlook.fr

    PS : Mais pas sérieuse s’abstenir merci.
    Donc, je suis impatient de vos demandes par mail

  • 24 octobre 2015, par BEA54123

    Bonjour,

    mon père est décédé en juillet et nous héritons mon frère, ma soeur et moi même de sa maison. Ma soeur ayant des soucis d’argent, nous souhaitons mon frère et moi lui racheter sa part de la maison qui est estimée à 120 000€, soit 40 000€. Nous estimons les travaux nécessaires pour la mettre en location à 25 000€. D’après le lieu géographique et les prix qui se font dans les alentours nous pouvons espérer mettre la maison en location pour 900€ par mois.

    Mon frère s’entend très bien avec mon époux et mes 2 enfants mineurs mais je ne m’entends pas du tout avec la fille avec laquelle il est pacsé et a eu une fille mineur. Doit-on rester en indivision ou créer une SCI ? Si SCI, regime micro ou réel pendant 3 ans minimum vu le montant des travaux ?

    • 26 octobre 2015

      Il n’y a pas de réponse toute faite à votre question. L’indivision est précaire mais vous permet de sortir relativement facilement, la SCI est stable mais si vous voulez vendre vos parts un jour vous serez soumis au prix que l’on voudra bien vous proposer. À vous de choisir.

      Et bien évidemment à partir du moment où il y a des travaux, vous n’avez pas intérêt à utiliser le régime micro-foncier.

  • 23 septembre 2015, par Riquet0077

    Bonjour,
    Citoyen belge, je suis marié et j’ai 3 enfants mineurs. Je disposerai dans le cadre de l’assurance-groupe (second pilier) d’un capital de 400k€ dans 13 ans (age de ma retraite).
    J’envisage d’acheter une seconde residence en provence qui serait financée par un emprunt à terme (credit bullet) dont le paiement des interets serait financé par des locations saisonnières. Le but de cet achat est de pouvoir bénéficier dès maintenant de ce capital futur en minimisant les taxes et impositions de tout ordre (y compris la transmission de ce patrimoine à mes enfants).
    J’étudie donc 2 alternatives : l’achat en personne physique (pour rappel je suis citoyen belge) ou via une SCI de droit français.
    Si j’ai bien compris les différents articles du site, le fait de metre la maison en location saisonnière impose la SCI en IS. Est-ce correct ? Si oui, pouvez-vous m’informer sur la manière la plus adequate de traiter la mise à disposition du bien à l’associé que je serai :gratuite mais dans ce cas comment gérer avec le fisc belge ou contre loyer mais alors peut-on limiter celui-ci au quelques semaines où j’y séjournerai réellement (vacances scolaires hors été).
    Merci d’avance pour vos conseils.
    Eric

  • 4 septembre 2015, par luna

    bonjour , mon mari et moi meme envisageons de creer un SCI familial.est ce que mes enfants majeurs devront s aquitter des prelevements sociaux ?

    • 2 décembre 2015

      Tous les associés qui perçoivent des revenus fonciers d’une société civile immobilière doivent s’acquitter des prélèvements correspondants (lire notre dossier "fiscalité").

  • 3 septembre 2015, par Bo&Audrey

    Bonjour,

    J envisage de créer une SCI pour acquérir avec mes enfants (mineurs) et ma concubine, une petite parcelle de foret (pour loisir). Le but est de pouvoir racheter les part sans repasser devant le notaire si plus tard l un des enfants n est plus intéressé (les frais de notaire étant aussi élevés que le prix du terrain).

    Cependant, on m a dit qu une SCI ne pouvait avoir une majorité de foret et que je devais faire un groupement forestier. Mais un groupement forestier est une structure plus complexe et plus onéreuse a mettre en place et a gérer. Je préférerais donc si possible une SCI.

    Une SCI est elle possible dans mon cas ?

    Merci d avance.

    • 2 décembre 2015

      Je n’ai pas la réponse. Avez-vous obtenu depuis des réponses à ce sujet ?

  • 31 août 2015, par daniel TTL

    bonjour je souhaite crée une sci avec mon père et mon frère.mon père et mon frère on un contrat de mariage pour la séparation des biens, pas moi je suis marié sous le régime légal.Que se passe t-il avec les parts si je venais à divorcé ou si je décède.Sachant que j’ai 4 enfants.

    • 31 août 2015

      Vos parts entreraient dans l’actif successoral, mais une clause des statuts peut exiger que les nouveaux associés soient agréés par les anciens. Dans le cas d’un refus d’agrément, les autres associés (votre père et votre frère) devraient désintéresser vos héritiers. Voir nos articles sur ce sujet (utiliser le plan du site par exemple).

  • 13 août 2015, par faby

    BONJOUR

    NOUS AVONS LE PROJET DE CREER UNE SCI AFIN DE CONSTRUIRE DES LOGEMENTS DANS LE CADRE DE LA LOI PINEL SUR UN TERRAIN NOUS APPARTENANT DEJA

    PEUT-ON FAIRE UN APPORT PROPRE DU TERRAIN DIRECTEMENT OU DOIT-T-ON LE FAIRE ACQUERIR PAR LA SCI POUR QU’IL RENTRE DANS LA DEFISCALISATION ?

    MERCI PAR AVANCE POUR VOS CONSEILS

  • 13 août 2015, par superhenry86

    Bonjour,

    Je suis propriétaire de deux appartements en investissement locatif mais je voudrais acheter un bien pour en faire ma résidence principale.

    J’ai vécu jusqu’à maintenant au domicile de mon conjoint dont je me sépare.

    Compte tenu du fait que les banques considèrent que ma capacité d’endettement "officielle" est très réduite à cause des deux crédits en cours (même si les loyers des 2 appartements me rapportent plus de ce que je paie au niveau des remboursements/charges/taxes), et du fait qu’elles ne prennent pas en compte le paiement d’indemnités kilométriques pour mon travail, je ne pourrais pas emprunter directement tout l’argent nécessaire.

    Du coup j’ai pensé que monter une SCI avec les membres de ma famille (mes 2 parents et ma sœur) pouvait être une solution.
    La capacité d’emprunt des membres de ma famille ne pose pas de problèmes, il n’y a que moi qui "traîne".

    La SCI achèterait à crédit un appartement dont je deviendrais le locataire à titre gratuit.

    Je prendrais en charge la totalité du crédit en effectuant des versements en compte courant pour payer les échéances, y compris la taxe foncière et les charges éventuelles. De toute façon je payerais pratiquement la même somme pour une location...

    Je ne déduirais pas de charge pour la SCI, mais il n’y aura pas de bénéfices. Résultat = 0.

    Le but n’est pas de faire d’économie d’impôts, mais de ne pas jeter l’argent dans une location pour me reloger...

    Questions :

    1- Est-ce envisageable au niveau fiscal ?
    2- Faut-il tenir une comptabilité systématique pour une SCI donc le résultat serait nul (0 charges 0 bénéfices) ?
    3- A la fin du crédit, quand j’aurai tout payé de ma poche, comment pourrais-je prendre pleine possession du bien ? Est-ce que avec mes apports en compte courant j’aurai "acheté" les parts de la SCI des 3 autres ?

    Merci d’avance

  • 11 août 2015, par sezouza

    Bonjour,

    Je suis mariée, 2 enfants et fonctionnaire. Je suis propriétaire d’un bien immobilier estimé à 400000 euros et afin de développer notre patrimoine immobilier, avec mon conjoint nous envisageons l’acquisition d’un lot immobilier composé d’une maison particulière associé à un local commercial. Notre objectif étant de louer d’une part la maison et d’autre part le local commercial après travaux.
    Ma question est donc de savoir si il est opportun de créer une SCI familiale et si cette création est compatible avec mon statut de fonctionnaire.

    Merci d’avance,

    • 11 août 2015

      Se reporter à l’article intitulé :"fonctionnaire et gérant de SCI".

  • 2 août 2015, par serge

    bjr,
    achat terrain en cours pour nos 2 filles 26 et 24 dont la dernière est à protéger.
    face à une acquisition commune classique, je pense à une sci pour acquérir ce terrain et éventuellement la construction.
    nous avec notre fille de 24 prévoyons d’y vivre dedans notre retraite, à titre gratuit.
    les parts détenues par notre fille de 24 si elle fait un mauvais mariage ou une mauvaise rencontre ? quid ?
    si nous sommes plus de ce monde ? le 50/50 en sci est il une bonne solution pour nos filles ? merci pour vos conseils

  • 6 juin 2015, par dewsdre

    Bonjour,

    Nous souhaiterions savoir s’il serait interessant de creer une SCI à l’IS et surtout s’il n’est pas trop tard pour le faire
    voici notre situation
    nous sommes mariés,la trentaine avec 1 enfant

    Patrimoine commun
    2 appartements achetés en 2014 en investissement locatif detenus a 50-50 financés a 100% par de l’emprunt. Valeur 180k, pas de plus values

    1 appartement en residence principale acheté en 2015 detenu a 50-50 financé a 100% par de l’emprunt. Valeur 450k, pas de plus values

    Patrimoine individuel
    1 appartement acheté en 2002 en investissement locatif déjà financé. Valeur 350k, plus value estimée à 200k

    L’idée serait donc de creer un SCI imposée a l’IS dans laquelle nous amortirions les 3 biens (dont notre residence principale) financés par l’emprunt.

    Cette operation devrait rendre la SCI déficitaire pendant plusieures années et nous éviter ainsi de payer de l’impot sur les loyers

    Un tel montage ferait il du sens ? n’est il pas trop tard pour le mettre en place ?

    Merci

    • 8 juin 2015

      Vous ne pourriez déduire les amortissements que pour les biens qui sont loués, donc pas pour votre résidence principale (sauf à imaginer une location à vous-même, mais qui serait fort probablement susceptible d’être considérée comme de l’abus de droit). Je ne vois donc pas d’intérêt à l’inclure dans l’opération.
      En ce qui concerne les deux autres biens, ce serait possible mais vous auriez à payer des droits de mutation à titre onéreux, il est donc dommage de ne pas avoir réalisé cette opération lors de l’achat du bien en 2014. En outre, vous seriez redevable de l’impôt sur la plus-value pour le 2e bien, avec toutefois le bénéfice d’un abattement partiel pour durée de détention.

      Mais en contrepartie, si vous deviez revendre ces biens, vous ne bénéficieriez d’aucun abattement pour durée de détention, vous dégageriez un bénéficie exceptionnel égal au montant des amortissement déjà pratiqués, et donc avec une forte imposition à la clé. En outre, vous auriez à tenir une comptabilité au titre des BIC, donc expert comptable fortement conseillé si vous n’avez pas déjà de bonnes connaissances en la matière.

      Bref, cela peut être un projet intéressant, mais il vous appartient d’en évaluer très précisément les avantages et les inconvénients.

  • 2 mai 2015, par cyril

    Bonjour,

    Je recherche quelques informations dans le cadre d’un apport d’un immeuble (Bruxelles) dans une SCI.

    En effet, ma maman détient un immeuble en Belgique, il n’y a pas de prêt dessus. Dans un soucis de donation et d’optimisation fiscale nous souhaiterions constituer une SCI et faire un acte d’apport dans cette dernière.

    L’immeuble est constitué de 4 appartements qui dégagent après déduction des frais 25K€ par an. (avant imposition) L’objectif est d’offrir une facilité pour la donation, mais aussi que les loyers constituent la retraite pour mes parents.

    Qu’est ce que cela engendrera comme frais notaire, etc ?
    Est ce une bonne solution fiscale ?

    Avez vous des conseils ou expériences identiques.

    Très cordialement

    Cyril

  • 1er mai 2015, par mimi69

    bonjour,
    nous avons créé notre sci familiale en optant dans le but de faire l’acquisition d’un bien qui doit être la base d’ un projet professionnel
    je suis gérante non rémunérée et je passe une grande partie de mon temps sur la route à sillonner la France pour trouver le bien, le lieu de réalisation de ce projet.
    la SCI est en constitution et les frais de déplacements sont à ma charge entière et très élevés puis je les déduire mes frais de déplacements de mes impots dans le cadre de ma fonction de gérante non rémunéré, je suis par ailleurs retraitée
    merci de votre réponse

    • 1er mai 2015

      Dans une SCI à l’IR, ces frais de déplacement ne peuvent être déduits des résultats de la SCI, et encore moins de vos revenus professionnels (voir nos articles sur la "rémunération du gérant").

  • 28 avril 2015, par PCourtois

    Bonjour,
    On me conseille de créer une SCI avec mon épouse, dans l’objectif de préparer notre succession, et de pouvoir réduire nos impôts à court terme.je suis marié.
    Mon patrimoine actuel :
    je suis propriétaire de ma résidence principale, avec un emprunt en cours (50%) environ de remboursé.
    Je suis propriétaire à 100% d’un appartement en location
    je suis locataire d’un appartement (célibataire géographique) pour le travail.

    1/Je voudrai créer une SCI, et faire racheter par celle-ci l’appartement dont je suis propriétaire. Est-ce que cela pourrai me génèrer une baisse d’IR ?

    2/Je voudrai utiliser les liquidités générées par cette opération pour racheter un appartement pour moi-même (sur mon lieu de travail). Dois-je l’acheter en mon nom propre ou le reverser dans la SCI ? Vaut-il mieux emprunter via la SCI pour le financer ? Est-ce que cela peut avoir un impact sur mon IR ?

    3/ j’ai 2 enfants (17 et 15 ans) je voudrais les faire rentrer dans la SCI. Est-ce possible de les faire rentrer maintenant ou dois-je attendre leur majorité ?

    4/Nous avons lancé un nouveau investissement loi Pinel, en notre nom propre la construction est en cours et devra être achevée fin 2016. faut-il poursuivre dans cette voie, ou directement l’intégrer dans notre SCI ?

    je vous remercie de vos réponses

    • 28 avril 2015

      1. Non
      2. L’opération en tant que telle ne va pas générer de liquidités. D’où voudriez-vous qu’elles proviennent ?
      3. Oui, mais il serait judicieux de vérifier auparavant que votre SCI présenterait un intérêt.
      4. Si vous avez déjà signé la vente il est trop tard, vous devez respecter l’engagement de durée de détention, sauf à subir des pénalités.

    • 30 avril 2015

      merci de votre réponse rapide !
      En fait, je me suis sans doute mal exprimé sur le point 1

      je reprend ma question.
      Je susi dans la tranche de l’IR à 41%. Donc les revenu de mon appartement que je possède en direct sont imposés à 41% (4000€ à 41% = 1640 € d’impots pour les loyers perçus)

      Si je crée une SCI, et que je verse mon appartement dans cette SCI (soit en rachat via un emprunt, soit en apport),
      est-ce que cela pourrait diminuer mes impôts, en déclarant par exemple cette SCI à l’Impôt sur les société ?

    • 30 avril 2015

      Vos revenus fonciers sont imposés non pas à 41% mais à 56,5% en incluant la CSG (dont une partie déductible l’année suivante).

      Si vous apportez le bien à une SCI à l’IR, ça ne changera strictement rien du point de vue fiscal. Si vous optez pour l’option à l’IS, et en choisissant judicieusement votre plan d’amortissement, vous pouvez effectivement fortement réduire, voire totalement annuler, l’imposition pendant de nombreuses années.
      Mais en contrepartie :
      - Vous devrez payer l’impôt sur la plus-value sur la valeur actuelle du bien, par différence avec sa valeur d’acquisition
      - Vous devrez payer les droits de mutation à titre onéreux
      - Vous ne pourrez pas percevoir directement et régulièrement les loyers, puisque la trésorerie devra rester dans la SCI (vous pourrez cependant la récupérer en procédant, prudemment, à des réductions de capital)
      - En cas de revente vous ne bénéficierez d’aucun abattement pour durée de détention, et toute l’économie d’impôt initialement générée par les amortissements réapparaîtra en plus-value extraordinaire.

      À vous de voir si le jeu en vaut la chandelle, mais il vaut mieux ne pas rater votre coup...

  • 9 avril 2015, par MasduPommier

    Notre maison de famille en province est estimée à 80.000 euros et il y a environ 80.000 euros de travaux à faire dont 40.000 euros de travaux urgents (charpente, plomberie, électricité…). Elle appartient pour le moment en indivision aux deux grands-mères : Juliette, qui veut vendre sa part de 40.000 euros, et Danielle qui veut garder la maison dans la famille.

    Je suis Marthe, la fille de Danielle, et suis attachée à cette maison que je souhaite transmettre à ma fille Elise. Je suis d’accord pour racheter la part de Juliette et rénover la maison. L’idée est de l’utiliser comme résidence secondaire avec location occasionnelle.

    Mon probleme est que c’est moi qui ait intérêt à rénover et qui ait la capacité d’emprunt (je peux m’endetter à hauteur de 80.000 euros environ) mais ma mère gardera la 1/2 propriété, ce qui fait que je ne pourrai bénéficier des déficits fonciers qu’à hauteur de la moitié de mes travaux. Ma mere est non imposable.

    Est-ce qu’une SCI familiale (Juliette, Danielle, Marthe et Elise ?) est une bonne solution ? Quel montage privilégier ?

    Précisions complémentaires : Danielle est sous mandat de protection (en conséquence elle ne peut plus faire de donation), c’est moi qui suis mandataire. Son patrimoine comprend aussi son appartement (environ 100 000 euros) dont elle m’a donné la nue-propriété. Mon patrimoine est constitué essentiellement de mon appartement en banlieue parisienne (environ 500 000 euros).

    • 30 avril 2015

      En SCI comme en indivision, pour générer un déficit foncier déductible, il faut avant tout que le bien soit loué. Avez-vous l’intention de payer (vous et les autres indivisaires) un loyer pour profiter de cette maison ?

  • 8 avril 2015, par abarou

    Bonjour
    je m’apprete à acheter un terrain composé de 2 maisons , l’une des maisons sera habité par ma mere et l’autre sera loué
    Pouvez vous m’aider pour me donner la meilleur formule à adopter
    SCI ou pas sachant que j’ai deja une maison , que je paie des impots etc...
    Si je ne fais pas payer ma mere cela est-il dommageable ou faut-il prevoi meme un petit loyer
    Merci pour votre réponse

  • 1er avril 2015, par gerard

    bonjours je voudrai savoir si pour moi en etant celibataire ces mieux que jachete la maison de ma grand mere en sci ou pas pour la mettre en location est ce que par la suite je vais pouvoir faire un autre credit pour ma residence principal ou soit pour racheter un bien locatif en reduction dimpot ces mieux detre en nom propre ou en sci

    en etant simple faut il payer en credit ou cash la maison de la grand mere pour la mettre en location en sci et derriere jaurai le droit a un credit pour ma residence principal ou pour un autre bien locatif

    • 2 avril 2015

      Pour les questions d’emprunt via une SCI, se reporter au dossier correspondant dans la rubrique "Apports".

  • 15 mars 2015, par Damien

    Bonjour,
    avec mon ex-conjointe (union libre), nous avions acheté un appartement en indivision via des crédits immobiliers à nos deux noms.

    Aujourd’hui nous sommes séparés, et mes parents sont d’accords pour racheter la part de mon ex.
    Jusque là, tout me paraissait plutôt simple, mais ce n’est pas l’avis des banques... je ne peux me vendre à moi même, il faut un accord de déssolidarisation de mon ex compagne sur les prêts en cours, qui n’est pas possible tant que mes parents n’ont pas versé leur part, qui n’est également pas possible tant que l’acte de vente n’est pas signé... on tourne en rond !

    Ma question est la suivante : pour dénouer la situation, est-ce envisageable et pertinent de créer une SCI avec mon ex compagne, faire rentrer mes parents dans cette société, faire les mouvements nécessaires et ensuite faire sortir mon ex de la SCI ?

    Cordialement,

  • 13 mars 2015, par abarou

    Bonjour
    je m’apprete à acheter un terrain composé de 2 maisons , l’une des maisons sera habité par ma mere et l’autre sera loué
    Pouvez vous m’aider pour me donner la meilleur formule à adopter
    SCI ou pas sachant que j’ai deja une maison , que je paie des impots etc...
    Si je ne fais pas payer ma mere cela est-il dommageable ou faut-il prevoi meme un petit loyer
    Merci pour votre réponse
    D’ailleurs je voudrais bien vous contacter si possible

  • 12 mars 2015, par nata

    Bonjour, je viens de faire l’acquisition d’une maison comprenant un F5 et un F3 au sous sol que je souhaiterais mettre en location.
    Je gagne convenablement ma vie et suis donc imposable et je voudrais savoir si il n’est pas préférable pour moi de créer une SCI pour mettre les 2 appartements en location afin que les revenus locatifs ne fassent pas trop augmenté le montant de mes impôts.
    Merci d’avance pour votre réponse.

    • 12 mars 2015

      Les revenus fonciers d’une société civile immobilière sont à déclarer de la même manière que des revenus fonciers perçus en direct. Certes, vous partagerez les revenus de la SCI avec un associé au minimum, mais autrement cette solution juridique ne vous apportera aucun avantage de ce point de vue. De plus, si vous avez acquis ces biens à votre nom, les transférer à une société n’est pas aussi simple (voir notre dossier "apports").

    • 13 mars 2015

      Sauf si on opte pour l’imposition à l’IS, auquel cas la fiscalité peut être effacée pendant un certain temps. Mais il y a d’autres contraintes en contrepartie...

  • 11 mars 2015, par Fabien75

    Bonjour,

    Ma compagne et moi (union libre) louons et ne sommes donc pas propritéiare de l’appartement que nous habitons. nous souhaiterions nous constituer un petit capital immobilier.
    A cet effet, nous souhaiterons acheter un appartement (en partie apport et en partie emprunt) pour le louer à un tiers. La durée d’emprunt serait idéalement calculée pour que le loyer rembourse l’emprunt.
    Si nous faisons cette opération sans SCI, il est clair que nous devront déclarer ce loyer comme revenu et payer des impôts dessus (en plus de notre salaire).
    La question est : si l’emprunt est pris au nom de la SCI, et si comptablement Loyer - remboursement = 0, devront nous quand même déclarer ces loyer comme revenu ou seules les revenus de la SCI ( = 0) seront imposables ?

    Cordialement
    Fabien

    • 12 mars 2015

      Bonjour, le remboursement d’emprunt que vous feriez comprend chaque mois : une partie de l’emprunt NON déductible des loyers et des intérets qui eux sont déductibles des loyers.
      Pourquoi l’emprunt n’est pas déductible ? car c’est de l’argent que vous mettez de coté sous forme d’immeuble c’est comme-ci que vous pourriez déduire de votre feuille d’impot, l’argent que vous mettez sur votre livret A.
      N’oubliez pas qu’en plus du remboursement, il y a : l’assurance du pret, l’assurance de l’appart. la taxe foncière, les réparations diverses ; tout cela est déductible des loyers, mais il y a aussi les contributions sociales à payer de 15,5% sur les loyers nets (loyers - charges) et enfin l’impot sur le revenu correspondant à ce que vous devez déclarer.
      Et si vous devez l’habiter vous-memes rien de cela ne sera déductible .
      Rarement un loyer couvre toutes les charges.

  • 10 mars 2015, par Flomatite

    Bonjour,

    J’ai cherché à comprendre par moi-même et avant d’aller voir un notaire j’aurais besoin de votre avis concernant mon projet à la fois personnel et professionnel.

    Voici la situation :

    S possède un lieu : terrain de 7ha en plusieurs parcelles + bâtiment dans lequel il vit et prévoit de louer deux chambres d’hôtes + Moulin à rénover plus tard.
    Il a pour projet de construire des habitats en paille sur son terrain qui accueilleront des artisans qui produiront et vendront leur production sur place...

    Moi, F, je souhaite construire sur une autre parcelle une maison en terre et d’autres plus petites à louer avec des animations artistiques et culturelles...

    Nous aimerions savoir si la constitution d’une sci serait une solution au fait que si je construis sur son terrain, il en devient automatiquement propriétaire.

    L’idée serait d’évaluer la valeur des terres uniquement et que chacun de nous possède des parts en prévoyant que d’autres personnes puissent nous rejoindre ultérieurement. Il est également prévu que la sci loue ses terres à l’association ou les associations qui gèreront les activités citées plus haut... Il se peut aussi qu’il s’agisse d’une scop.

    J’ai trouvé des infos sur les baux à construire, serait-ce une solution ?

    Sur le plan légal, nous souhaitons éviter de déposer des permis de construire car nos constructions ne peuvent pas "rentrer dans les cases" et donc nous comptons demander une dérogation pour expérimentation pour S et mes constructions seront identifiées comme sculptures.

    Financièrement parlant, S n’a aucun crédit en cours et moi je devrais peut-être faire appel à un crédit pour la globalité de mon projet...

    J’espère avoir été claire et j’attends votre réponse avec impatience car nous devons prendre une décision rapidement maintenant... N’hésitez pas à me demander plus de renseignements si nécessaire.

    Au plaisir de vous lire,
    Flomatite

    • 16 mars 2015

      Pourquoi ne répondez vous pas à mon message ????

    • 16 mars 2015

      Peut-être parce que la situation est trop complexe, qu’elle dépasse l’objet de ce site gratuit, et qu’elle demande effectivement les conseils d’un professionnel.

    • 16 mars 2015

      Et probablement aussi parce le contenu est loufoque. Des locaux commerciaux déclarés en sculptures, il ne faut pas prendre l’administration pour des benêts...

    • 31 juillet 2015

      Bonjour,
      Je ne pense pas du tout que votre projet soit loufoque car j’ai un projet quelque peu similaire et je me pose les mêmes questions que vous (c’est pour cela que je suis arrivé sur ce forum). Il semble qu’en effet ce genre de question nécessite l’avis d’un pro... En tous cas, amis professionnels : penchez-vous sur ces questions car les années qui viennent risquent d’en être riches !

  • 3 mars 2015, par BZ82

    Bonjour,

    Avec mon conjoint nous souhaitons faire un prêt immobiler pour construire plusieurs logements. Nous logerons dans l’un d’entre eux et le reste sera mis en location.
    En parallèle il a un projet de création d’une sci familiale et il ya de fortes chances que la sci se fasse en premier.
    Souhaitant mettre toutes les chances de notre côté, ma question est : est ce que l’engagement de mon conjoint dans cette sci ne réduirait pas nos chances d’obtenir notre prêt immobilier ?

    • 3 mars 2015

      Bien évidemment. Consultez nos articles consacrés aux emprunts dans le dossier "apports".

  • 25 février 2015, par LeBougre

    Bonjour,
    une personne physique a une dette fiscale.
    Dans quelle mesure les parts de SCI qu’elle possède peuvent être saisies ou est-ce que la vente de ces parts (vente de l’immeuble) est possible ?

    J’imagine bien que le revenu issu de la SCI est saisissable. Mais qu’en est-il de la SCI elle-même ?

  • 26 décembre 2014, par loran30

    Bonjour,

    Je me demande si la création d’une SCI pourrait être la solution à mon problème.

    Tout d’abord je possède une maison acheté personnellement en 2007. Ayant eu des crédits d’impôts pour la réalisation de travaux je n’ai pas eu droit à la mettre en location avant cette année. Il me reste quelques travaux à y faire pour finir l’intérieur de celle ci est la mettre à la location.

    Le problème est que j’ai perdu mon emploi depuis et que je ne peux financer les travaux, tout comme continuer indéfiniment à payer mon prêt immobilier et autres sans louer (ou vendre au pire) cette maison.

    Ma compagne (ni marié, ni pacsé - pour le moment -) pourrait me racheter la maison afin de solder tous mes crédits et repartir sur un emprunt classique.

    Toutefois les frais de notaire dans cette solution de vente sont assez élevé et nous nous demandons s’il ne serait pas plus judicieux de créer une SCI pour effectuer ce montage. Cette solution me permettrait à terme de récupérer mes parts concernant cette maison lors d’un avenir meilleur tout en ayant un autre projet de construction par la suite pour notre maison principale.

    Pensez vous que nous devrions créer une SCI dans cette optique, quel serait la meilleure solution à notre problème ?

    Une SCI à capital variable ?
    Un apport pur et simple pour éviter trop de frais ?
    Si ma compagne fait un crédit perso ou via SCI pour racheter mon crédit, me sera t’il possible de récupérer la somme de cette transaction afin de rembourser la banque ou est-ce que les sommes resteront à l’actif de la SCI ?

    Merci pour vos avis

    • 7 janvier 2015

      Si l’apport est pur et simple, cela signifie que vous conservez votre emprunt à rembourser personnellement. Dans ce cas, il faudrait donc que cette SCI vous permette de récupérer le capital nécessaire pour rembourser cet emprunt. Cette opération est imaginable par la cession de vos parts (obtenues en rémunération de votre apport) à votre compagne (qui s’endetterait par ailleurs, les intérêts de l’emprunt souscrit pour acheter des parts sociales de SCI étant déductibles des revenus fonciers). Je vous conseille de consulter votre notaire absolument pour réfléchir à cette solution, en particulier pour anticiper la perte de votre logement en cas de séparation.

  • 7 décembre 2014, par jeffsurnet

    Bonjour,

    Etant donné la complexité fiscale je me remets a vos conseils pour effectuer le meilleur choix concernant mes projets.
    Voici ma situation actuelle : locataire en union libre et artisan situation a venir : marié toujours artisan

    Mon idée est : acheter un bien via une sci avec ma compagne pour le louer puis me marier

    ma question : si nous achetons un bien via la sci conservons nous les avantages d’une éventuelle première acquisition personnel ?
    a moins que après avoir acheté un bien via la sci pour le louer la sci acquière un autre bien pour le louer a mon entreprise (local pro) et ajoute a ce bien un logement que nous lourions à la sci ?? le tout en plus du premier bien déja louer a un tiers
    important : protéger les biens et créer du patrimoine voir dégager des revenus supplémentaires...

    merci pour vos réponses pertinentes

  • 4 décembre 2014, par Sebinho

    Bonjour,
    j’ai 28 ans, je possède un appartement (à crédit biensur) que j’ai acheté seul il y a quelques années , je vais bientôt me marier, nous aimerions ma future femme et moi acheter une maison par la suite. Sachant que l’appartement est aujourd’hui en location et que nous vivons nous même en location dans un appartement "neutre".
    Pour nous garantir toutes les chances de notre coté afin d’avoir un "bon" emprunt au moment voulu, sachant qu’en conservant mon appartement, le montant du prêt ne sera pas le même. J’aurais aimé savoir si cela était intéressant de créer une sci avec ma conjointe avant ou après mariage peu importe (nous alons faire un contrat de mariage) pour conserver mon appartement ou bien pour acheter la fameuse maison.
    désolé si mon message n’était pas bien clair. Merci d’avance pour votre réponse et vos conseils.

    • 4 décembre 2014

      En fait, ce qui n’est pas très clair, c’est l’avantage que vous attendez d’une SCI. Apporter votre bien à une SCI ne présenterait aucun intérêt et serait très couteux. Acheter votre résidence principale en SCI n’aurait a priori aucun avantage. En matière d’emprunt, créer ou non une SCI ne change rien à votre capacité d’endettement. Consultez notre dossier "apports", quelques articles traitent de l’emprunt immobilier contracté par une société civile immobilière.

  • 30 novembre 2014, par philippechristineboris

    Bonjour,
    Suite à héritage, nous sommes 3 en indivision sur des immeubles locatifs comportants des locaux commerciaux et 4 appartements . Je détiens 50% des parts, mes neveux et nièce 25 % chacun . La valeur totale des biens dépasse le million d’euros . Celà fait 7 ans que nous sommes en indivision et pour l’instant tout va bien entre nous . D’autre part, aucun de nous n’a d’héritier direct . Les immeubles sont anciens et sont soumis à des travaux relativement fréquents .
    Avons-nous intérêt à nous fonder en SCI ?

    • 30 novembre 2014

      On ne peut pas répondre à cette question dans l’absolu. Il faut d’abord que vous définissiez votre objectif, et ensuite seulement vous pourrez déterminer quel est le meilleur moyen d’y parvenir.

  • 26 novembre 2014, par monallegri

    bonjour,
    mon concubin et moi même avons procéder à l’acquisition d’un terrain pour y construire notre domicile familial.

    nous avons contracté un prêt que nous remboursons tous les deux.

    nous souhaitons aujourd’hui verser ce bien immobilier au capital d’une SCI tout en conservant le prêt en cours que nous nous engageons à rembourser.

    est ce possible ?

    • 26 novembre 2014

      C’est peut-être possible, mais cette opération va couter une mutation. Quel est son intérêt, ou plutôt votre objectif ?

  • 5 novembre 2014, par preoccupations

    Bonjour,

    je travaille dans une entreprise publique qui a construit de nombreux entrepôts et a souscrit avec des opérateurs économiques des baux à usage professionnels pour l’exploitation de ces entrepôts.

    Cependant, depuis l’année dernière, le conseil d’administration est très mécontent du mode de gestion desdits entrepôts, car la seule raison pour laquelle un investissement de l’EPA (Établissement public administratif) dans ces activités a été permise était que les outils contribuent efficacement à réduire les coûts d’entreposage et de stockage des marchandises pour les usagers que nous servons par ailleurs dans le cadre des missions régaliennes qui nous sont dévolues. Or, avec la méthode du bail à usage professionnel, notre entreprise n’est pas en mesure de contrôler les locataires pour savoir si ces derniers ont effectivement réduit lesdits couts dans nos entrepôts et dans la mesure ou ils ne l’auraient pas fait, de les y contraindre.
    Dès lors, une réflexion lancée en interne nous conduit à envisager deux alternatives : soit un affermage, soit la création d’une SCI ( A ce jour, nous avons construits 4 entrepôt et une petite plate forme logistique).

    Notre question est celle de savoir si la SCI peut être une solution pour nous.

    Concrètement, considérant que nous ne pouvons pas la créer tous seul, qui pouvons nous prendre comme associés (nos locataires ???) ;
    la SCI nous permettra-t-elle effectivement de dissocier les comptes de notre entreprise publique (qui a une mission et un objectif autres que celui de créer et de gérer des entrepôts) avec les siens, tout en bénéficiant du fruit de ces loyers ?
    dans quelle mesure la SCI nous permettra elle de concourir efficacement à atteindre notre objectif, à savoir contraindre les professionnels locataires à pratiquer une politique de prix de location des espaces qui satisfasse nos usagers ?

    Merci infiniment pour vos réponses

  • 1er novembre 2014, par SHFMarco

    Bonjour,

    Je souhaite créer une SCI dans le cadre du partage d’un patrimoine familial et sa conservation.

    La situation actuelle est la suivante :
    Je suis lié avec ma compagne par un PACS dans lequel nous avons séparé les biens acquis dans le passé ou à venir, y compris les successions de toutes natures. Ce patrimoine ne peut être mis en commun que par décision de son actuel propriétaire.
    Je suis ingénieur à la SNCF et ma femme est directrice de médiathèque.
    Nous n’avons pas de dettes en cours.

    Le patrimoine disponible actuel est :
    Ma grand-mère (93 ans – maison de retraite) : 100 000€ en numéraire (pas de dettes)
    Ma mère (64 ans) : 150 000€ dans un appartement dont un CEL (pas de dettes)
    Moi (32 ans) : 200 000€ en numéraire dont un CEL et un PEL

    Nous souhaitons :
    -  vendre l’appartement de ma mère,
    -  Acheter un appartement pour ma mère (autre ville),
    -  Acheter une maison pour nous.

    La création de la SCI aurait pour objectif de bénéficier de l’apport du capital de ma grand-mère pour investir dans la pierre, organiser la transmission entre ma mère et moi et préparer pas à pas la transmission future vers mes deux filles.

    Après mes lectures, la SCI ne serait pas de type familiale mais, à capital variable pour une durant importante (50 ans ?) car, étant jeune, le patrimoine pouvant évoluer et en recherche de flexibilité, cela me semble plus adapté. J’en serai le gérant avec des pouvoirs importants notamment du fait que ma grand-mère et ma mère ne souhaite pas faire cette gestion.

    Les questions sont les suivantes :
    -  Ce projet de SCI est-il intéressant ?
    -  Est-il mieux d’inclure des biens immobiliers dans la SCI ou de les vendre et d’apporter un capital en numéraire ?
    -  Est-il plus intéressant de réaliser les achats immobiliers pour les résidences principales avec des prêts aidés puis, de les insérer dans la SCI ou de réaliser les achats par la SCI sans prêt ?

    Cordialement,

  • 1er septembre 2014, par André

    Bonjour

    La création d’une SCI familiale (impôt IRPP) est-elle possible et justifiée pour le cas suivant :
    Apport du parent :
    - parts d’une autre SCI (A) - Cette SCI produit un revenu foncier
    - usufruit d’une maison (B) - Résidence secondaire à l’usage des membres de la SCI et de leurs descendants - éventuellement location saisonnière
    Apports de la fratrie
    - nu-propriété de la maison (B)

    Objectifs attendus
    - facilitation de la transmission du bien A du parent vers la fratrie
    - financement des travaux d’entretien et de réparation de la maison (B) par le revenu des parts de SCI (A)
    - et donc diminution du revenu de A et de l’IRPP afférent
    - autres avantages ?

    • 1er septembre 2014

      Votre projet est complètement bancal :
      1. Détention des parts de la SCI A : s’agit-il de toutes les parts ? Si oui cela ne peut pas être une solution pérenne, car une SCI doit avoir plusieurs associés, ce qui ne serait plus le cas. Pourquoi ne pas directement faire donation des parts aux enfants ?
      2. La maison B n’étant pas louée, les travaux ne seront pas déductibles. Les revenus de la SCI A seront taxés exactement comme si elle était détenue directement pas les associés, donc aucun intérêt fiscal à ce montage.
      3. Encore pire avec la location saisonnière : il s’agit d’une activité commerciale et non civile, vous risquez donc d’être taxé d’office à l’IS si c’est directement la SCI qui encaisse les loyers saisonniers, ce qui est très pénalisant lorsqu’on ne l’a pas prévu, et en particulier qu’on n’a pas pratiqué d’amortissements.

  • 26 août 2014, par squall2022

    Bonjour,

    Avec mon potentiel futur associé, nous nous posons une question :
    D’un point de vue personnel, est-ce que les banques prennent en compte les prêts de la SCI dans laquelle on est associé ?

    Je m’explique :
    Nous créons par exemple aujourd’hui une SCI avec mon associé.
    Nous achetons un appartement par la SCI avec un emprunt à la banque X.
    Nous louons l’appartement, le loyer perçu rembourse intégralement le prêt (par ex loyer de 500€ qui rembourse le prêt de 500€ par mois).
    Dans 1 an, je décide à titre personnel d’acheter une maison. Je trouve une autre banque qui me propose un prêt.
    Faut-il enlever le prêt de la SCI (ou plus exactement la moitié car nous sommes 2 associés : par exemple 250€ dans l’exemple précédent) pour calculer ma capacité d’emprunt à titre personnel ?
    Exemple : Sans SCI, je peux rembourser 1000€ / mois pour mon emprunt perso, la banque va-t-elle prendre en compte les 250€ de la SCI et me comptabiliser seulement 1000 - 250 = 750€ de capacité de remboursement d’emprunt ?

    Merci d’avance

    • 27 août 2014

      Oui les banques prennent en compte les emprunts des SCI dont vous êtes associé, puisque les associés sont responsables indéfiniment des pertes. Mais elles ne le font pas toutes de la même manière, à vous d’expliquer en quoi cela affecte votre capacité de remboursement.
      Il demeurera cependant toujours le risque d’impayé ou de vacance, qui vous obligerait à financer de votre poche les échéances de la SCI.

  • 8 août 2014, par JacDo

    Bonjour, ma fille étant locataire, je voudrais l’aider à devenir propriétaire.
    Je m’interroge sur l’opportunité de créer une SCI pour acheter une petite maison. Elle serait occupante à titre onéreux en reversant le montant d’une location à la SCI pour le financer en partie, mon épouse et moi payant le reste.
    Aucune intention d’essayer de payer moins d’impôts -quels qu’ils soient - mais juste l’aider à ne plus payer de locations en pure perte.
    Qu’en pensez vous ? Cela vaut-il le coup ?
    Merci d’avance
    Cdlt
    Jacdo

  • 4 août 2014, par vnet53

    Bonjour
    Mon épouse dispose en propre un terrain non viabilisé (7000m²) récemment devenu constructible. Nous (moi & mon épouse mariés en séparation de biens) souhaitons réaliser une opération immobilière pour aménager (viabiliser) le terrain et le céder par lot ( 3 ou 4 ) aux fins de construction de maisons individuelles. Peut-être conserverons nous un lot aux fins de construction d’une maison, mais ce n’est pas sur.

    La sci est-elle adaptée à l’opération ?

  • 30 juillet 2014, par ANDRE

    Bonjour,
    Nous achetons le 1er septembre 2014 une maison, achat que nous souhaitons faire par l’intermédiaire d’une SCI afin que la transmission de notre patrimoine soit équitable entre nos 3 enfants (tous majeurs) et un des enfants est né d’un premier mariage mais élevé avec la fratrie
    Nous souhaitons nous attribuer la gérance et disposer des pouvoirs les plus étendus pour administrer le bien immobilier car il est impératif qu’en cas de décès de l’un ou de l’autre, le survivant soit protégé et puisse continuer à jouir sans soucis de cette résidence.
    1) Cette maison :
    • Sera dès le 1ER septembre 2014 le siège social de la SCI (qui pour le moment sera à l’adresse de notre maison actuelle jusqu’à la vente de cette dernière le 26 août prochain)
    • Nous allons vivre dans cette maison et ce à titre gratuit puisque nous allons la payer au comptant avec le produit de la vente de notre maison actuelle, la valeur de la maison doit-elle être apportée en capital ou en compte courant (50% pour chacun d’entre nous), car que ce soit en capital ou en comptes courants ces derniers n’étant pas destinés à nous être remboursés, en cas de décès de l’un de nous deux ou même des deux, l’équité entre les 3 enfants ne pourra pas exister puisque que ce soit le capital ou les comptes courants la transmission aux héritiers serait faite selon les règles légales (et l’enfant né d’un premier mariage ne peut pas être l’héritier de Monsieur)
    Dans les 2 voire 3 années à venir et sauf contre temps, nous souhaitons faire racheter par la SCI notre appartement acheté en défiscalisation en septembre 2005 et ce uniquement pour les mêmes raisons de transmission équitable aux enfants.
    Dès 2015 la SCI aura vocation à la location, elle procédera à des travaux d’aménagements afin de louer un bureau à la société de Monsieur.
    2) Comment peut-on procéder ?
    A partir du moment où nous apportons au comptant les fonds pour acheter la maison, est-il plus judicieux de faire entrer progressivement les enfants, au capital de la SCI, en procédant à des donations de parts sociales ? Quand et comment doit-on procéder à ces donations ? Y a-t-il un coût et une incidence fiscale pour les enfants ? Et comment répartir, avant donations, le capital entre nous deux ?
    3) Comment se protéger et protéger également les 3 enfants :
    • En cas de divorce ou séparation
    • En cas de vente du (ou des) bien immobilier
    • Mais surtout vis-à-vis des tiers (actuel et futur époux et future épouse des enfants)
    L’affaire n’est pas très simple….. J’espère l’avoir résumée clairement.
    Cordialement,

  • 5 juillet 2014, par matthieuB

    Bonjours,

    Avec ma conjointe nous avons pour projet d’acheter une maison dans l’année a venir.
    Notre situation est la suivante :
    - Nous sommes en union libre avec un enfant.
    - Ma conjointe a une activité salarié pour le moment et a priori pour une dizaine d’année
    - J ai une activité libéral

    Je veux savoir si la déclaration de revenu pour une sci suit les même règles de comptabilité qu’une autre société ?
    Est ce que les frais bancaires sont bien déduit des résultats comptable de la sci et donc par la suite de nos revenus dans le cas ou les résultats de la sci sont déficitaires ?
    Dans L’hypothèse ou l’on décide de faire des travaux ceux ci sont ils aussi a déduire du résultat de la sci ?

    Merci d’avance pour vos réponses

    • 5 juillet 2014

      Oui, les charges d’une SCI sont déductibles, mais uniquement si l’immeuble détenu est loué à sa valeur de marché, autrement dit si vous payez un loyer à la SCI pour occuper cette maison. Voir le dossier "résidence principale" pour plus de détails.

  • 3 juillet 2014, par angel133

    Bonjour,

    Avec mon mari nous sommes gérant d’une salle de réception, et nous sommes locataires des murs de cette salles.
    Nous souhaitons acheter la salle et le terrain autour et y faire notre maison à coté.
    Nous serions alors le bailleur des murs de la salle, la société (SAS), nous verserait donc un loyer chaque mois.
    Est-il judicieux dans notre cas de faire une SCI ?
    Nous devrions emprunter 120 000 euros pour mener à bien ce projet.

    Je vous remercie par avance des informations que vous pourrez m’apporter.

    Angélique

  • 27 juin 2014, par beage34

    Bonjour,
    Je vais me marier sous le régime de la séparation de biens. Ma résidence principale dont je paie encore les remboursements d’emprunt sera notre logement familial ; dans les textes même sous le régime de la séparation de biens je ne peux disposer librement de ma maison qui est mon bien propre si celle ci devient le logement du couple. Hors je voudrais pouvoir prendre la décision de la vendre si je le souhaite sans avoir besoin du consentement de mon futur époux.
    Par conséquent puis je créer avant mon mariage une SCI avec mon fils dont je serai la gérante et dans laquelle j’apporterai ma maison. La SCI mettra ce bien à ma disposition à titre gratuit, je continuerai pour ma part à payer les mensualités d’emprunt. Si elle le souhaite dans quelques année la SCI pourra vendre la maison en demandant l’accord des associés ( moi même et mon fils ) et non l’accord du couple qui occupe le logement à titre gratuit ( moi même et mon époux). Est ce que cette démarche est possible et quel sera à peu prés le coût d’une telle opération ?
    Merci

    • 27 juin 2014

      Oui, vous pouvez. Le logement de la famille n’étant plus détenu par l’un des époux mais par un tiers, l’art. 215 du Code civil ne s’appliquera pas.
      Si la SCI est à l’IR et que vous continuez à supporter le crédit, le coût sera essentiellement celui de la publicité foncière, donc dans les 1% en tout.
      Cela dit, si c’est votre seule problématique, la création d’une SCI pour la résoudre est une solution assez lourde. Le plus simple serait de ne pas vous marier mais de seulement vous pacser, auquel cas l’art. 215 ne s’applique pas non plus.

    • 28 juin 2014

      non car nous avons 55 ans et commençons à penser retraite et succession ; nous voulons que chacun de nous puisse bénéficier de la pension de reversion au décès de l’autre, hors les textes ne semblent pas évoluer en la matière, à savoir qu’elle n’est accordée qu’au conjoint survivant, donc pas dans le cadre d’une union par pacs ou concubinage ;
      Par ailleurs, une fois que j’aurai apporté mon bien à la SCI, et que j’occuperai ma maison à titre gratuit, tout en continuant à supporter le crédit, quel sera mon statut, locataire à titre gratuit ? la SCI devra t elle me faire un bail ? quel document attestera de ma situation ?

    • 29 juin 2014

      Vous pouvez faire un bail, et payer un loyer mais il devra alors être au prix du marché, et vous devrez le déclarer comme revenus fonciers, et payer des impôts. Ça n’a donc aucun intérêt.
      La meilleure solution à priori est donc de ne rien signer du tout, et que vous soyez occupant du bien (et non locataire) à titre gratuit. Vos déclarations fiscales seront alors réduites au minimum.

  • 25 juin 2014, par emorejbleu

    Bonjour,
    Nous sommes deux couples d’amis et avons le projet immobilier suivant.
    Nous souhaitons acheter une parcelle de 900 m2 situee en ville sur lequel se trouve une maison à rehabiliter et qui sera l’habitation principale du couple A. Nous souhaitons sur cette même parcelle faire construire une maison qui sera l’habitation principale du couple B ainsi qu’une autre maison qui pourrait appartenir à un couple (A ou B) ou aux deux et à usage locatif (habitation ou professionnel).
    Notre souhait serait que chaque habitation principale dispose également d’un bout de jardin privatif (150 à 200 m2).
    Il nous est impossible de diviser le terrain en raison des exigences du PLU. En effet, toute construction neuve doit se trouver à 4 mètres minimum des limites de la parcelle ce qui rend impossible un tel projet.
    Nous avons pensé à créer une SCI mais doutons que ce statut réponde à nos attentes.
    Nous avons également entendu parler de SCI d’attribution afin de créer in fine une copropriété à 3 lots ce qui nous permettrait également de créer des parties communes (parking notamment car l’accès à la parcelle se fait par un unique portail).
    Mefci d’avance pour vos conseils.

    • 25 juin 2014

      Une SCI peut tout à fait répondre à cet objectif, qui revient en fait à créer une copropriété, mais sans tout le fatras de contraintes légales qui existe désormais.
      Vous pourriez par exemple créer des parts A et des parts B, donnant chacune jouissance à chacun des deux logements, et des parts C pour le 3e, qui seraient distribuées également entre les deux couples.
      Mais le pendant de la liberté qui vous est donnée de définir librement les règles qui s’imposeront aux associés, c’est que la responsabilité de bien les rédiger vous incombe. Notamment, il vous faut également rédiger avec attention la clause d’agrément, à vous de définir si vous souhaitez que les parts soient facilement cessibles à des tiers ou non. N’oubliez pas non plus qu’avec deux couples il est probable qu’il y ait au moins un divorce, autant bien le prévoir à l’avance.
      Bref, pour ce genre de projet il serait déraisonnable de ne pas rédiger les statuts avec l’assistance d’un notaire.

  • 16 juin 2014, par océane 2m

    bonjour
    je désire racheter les 3/4 des parts d’une SCI et en meme temps voudrait dans mon projet détruire completement l’immeuble objet de la transaction pour le reconstruire.alors je voudrais savoir si juridiquement il est possible de soutenir à une AG la destruction de l’immeuble sinon quelle astuce puis je utiliser pour mettre les personnes detenant les 30% des parts de mon coté ?

    • 16 juin 2014

      C’est possible en fonction de ce que prévoient les statuts, donc éventuellement avec une majorité qualifiée, et à condition bien entendu que l’opération soit dans l’intérêt de la société.
      Mais le principal problème auquel vous allez devoir faire face, c’est comment financer la reconstruction. Disposez-vous des fonds pour la financer en compte courant ?

  • 23 mai 2014, par DJM44

    Bonjour,
    Je vis depuis 2 années avec mon amie sans être marié ou pacsé ou concubin et sa fille de 4 ans, je participe à + de 50 % aux frais charges, nourriture etc et a ce jour mon amie achète une maison à entièrement rénovée.
    Les travaux pour l’instant sont de 50 000 € il faudra compter 10 000 € de plus en 1 année terrasse double vitrage etc ... que je fais moi même je bricole bien.
    Son investissement à mon amie 63 000 € plus un prêt à son nom de 100 000 € sur lequel je donne 50 % du montant de la mensualité que est de 550 € mensuel + les charges 50 - 50 %
    Je souhaite savoir si une sci pourrait empêchée que je me retrouve en un mot à la porte sans être indemnisé ?
    Comment faire pour me protéger, car souvent la vie a des revers, nous nous aimons aujourd’hui mais demain est un autre jour.
    Seul chose elle apporte 63 000 € en cache
    Merci de votre réponse
    Cordialement

    • 23 mai 2014

      Oui, une SCI me semble une bonne solution à votre problème, mais il faudrait idéalement que l’emprunt soit au nom de la SCI.
      Vous pourriez par exemple créer une SCI à capital variable, avec comme capital initial l’apport de votre amie, et une part symbolique pour vous, puis augmenter progressivement le capital par émission de nouvelles parts en fonction des apports financiers de chacun. Donc les remboursements du prêt, et le financement des travaux.

      Ainsi, en cas de séparation, la propriété du bien reflétera exactement son financement.

      Et je vous conseillerais fortement de rédiger chacun un testament en faveur de l’autre, tout en préservant la part réservataire de votre belle-fille, et de vous pacser afin de ne pas avoir à supporter de droits de succession en cas de décès de l’un de vous.

  • 23 avril 2014, par SCI78

    Bonjour,

    Mon mari (avant ONC , avant divorce ) a crée une SCI avec sa concubine et il prétend qu’il l’a fait au moyen de fonds propres qu’il a fait enregistré chez un notaire (mais le papier de remploi est peut-etre antidaté ?!! ). Il a faussement déclaré au notaire qu’il était déjà divorcé !

    Or à la liquidation de la communauté aujourd’hui bien après le jugement de divorce, le notaire liquidateur propose simplement 1 reprise des parts de la SCI par lui avec quelques biens tout à fait minimes ( nous n’avions pas vraiment de meubles de prix de toute façon). J’aimerais savoir si en étant mariée sous la régime de la communauté des biens à l’époque, il ne devait pas me faire signer un papier renonçant à participer à la sci ou ai-je des parts par ce statut étant marié avec lui à l’époque ou il l’a crée ! ??? en fait, je ne prétends pas récupérer des parts de sa SCI. Par contre, je voudrais savoir si je peux avoir un argument de poids afin de le contrer sur le reste de ces incessantes et énormes exigences....
    Vous vous en doutez la liquidation de la communauté ne se passe pas bien et traîne car mr veut récupérer une grosse indemnité d’occupation.. et surévaluer la valeur de la maison( que j’occupe avec mes enfants.) .... etc etc.
    En vous remerciant de votre réponse

    • 24 avril 2014

      Dans le dossier "associés SCI" un article est consacré à la déclaration de remploi, document manquant dans votre cas.

  • 30 mars 2014, par OAAY

    Bonjour,
    Je souhaite créer une SCI pour acheter un appartement et pouvoir le louer à mon père qui a de tres petit moyen.

    Aura t il toujours le droit aux allocations logements ?

    Merci de votre retour.

    • 31 mars 2014

      Non.
      Par ailleurs, pourquoi créer une SCI dans votre cas ? Cela doit répondre à des objectifs précis.

  • 14 mars 2014, par lemanoir

    J’envisage d’acheter un appartement neuf en investissement locatif Duflot avec mon fils pour optimiser la réduction d’impôts. En effet la réduction d’impôts vu le coût de cet appartement est bien supérieur aux impôts que je paie. En faisant participer mon fils il pourra bénéficier de la différence restant au titre de la réduction d’impôt.
    C’est l’agent immobilier qui m’a conseillé la création d’une SCI pour optimiser cette réduction.
    Qu’en pensez-vous ?

    • 29 avril 2014

      Il est vrai que l’avantage fiscal est réparti en SCI entre les associés, proportionnellement à leur nombre de parts sociales. Mais il est aussi vrai qu’un agent immobilier n’est pas un conseiller en gestion de patrimoine. Une SCI engage ses associés pour le long terme. Comme l’agent immobilier ne pourra rédiger l’acte notarié, pourquoi ne pas plutôt prendre rendez-vous dès maintenant avec votre notaire, pour qu’il étudie avec vous cette solution d’une création de SCI ?

  • 25 février 2014, par Ferdinho

    Bonjour,

    Voici ma situation :

    Je suis propriétaire d’un appartement auquel j’ai souscris à un crédit de 18 ans
    (il ne me reste plus que 8 ans de remboursement du dit crédit, dont un prêt à taux 0 d’environ 15000€).
    Depuis que je vis en couple, j’habite le logement de ma compagne et donc laisse vacant mon appartement

    La situation de mon frère :
    Il cherche à acheter un appartement comme résidence principale, mais bien évidemment le coût actuel des logements en région parisienne sont rédhibitoires et je ne parle mémé pas de l’obtention d’un crédit.

    Solution envisagee :
    Créer une SCI avec mon frère, qui aura l’usufruit de mon appartement moyennant un loyer avec une quote part augmentant proportionnellement

    Avantages :
    1) Je rembourse plus rapidement mon credit via le loyer percu de mon frere
    2) Mon frere n’a pas à faire de credit aupres d’une banque et etre logee à moindre frais
    3) Si mon frère souhaite quitter mon appartement (changement de situation professionnelle ou familiale), il y aura toujours la possibilite de revendre le bien et de repartir en fonction des sommes investies de chacun le resultat de la vente.

    Suis-je dans une bonne perception de l’interet d’une SCI ?
    Merci de me corriger si ma vision des choses parait simpliste

    • 25 février 2014

      Oui, pourquoi pas, cela revient à revendre progressivement l’appartement à votre frère. Mais s’il doit payer à la fois un loyer et racheter une partie du bien tous les mois, il risque de ne pas pouvoir en racheter beaucoup...
      De plus, vous allez être fiscalisé sur les loyers payés par votre frère, vous avez donc globalement intérêt à ce que la SCI lui en laisse la jouissance gratuite.

      Il faudra veiller dans la statuts à la majorité nécessaire à la nomination du gérant, car par défaut dès que votre frère sera majoritaire, il pourra décider sans vous...

  • 14 février 2014, par DADON

    Bonjour

    Je souhaite savoir si je peux louer une maison qui est en mon nom propre
    via une SCI qui m’appartient aussi

    • 14 février 2014

      Pour que la SCI puisse signer le bail locatif de cette maison, il faudrait que celle-ci soit inscrite à l’actif de son bilan, autrement dit qu’elle lui soit préalablement apportée. Voir le dossier "apports", mais cela peut s’avérer très couteux...

  • 31 janvier 2014, par lifesbeach

    Bonjour,

    J’ai un ami locataire d’un local professionnel qu’il a l’opportunité de l’acheter mais n’a pas les moyens.
    Disposant du montant nécessaire, je peux lui faire un prêt mais m’interroge sur la possibilité de une SCI pour sécuriser / optimiser le montage :

    Scenario Prêt :
    -  Signature d’un prêt entre particuliers. Il achète
    -  Intérêts déductibles du bénéfice pour lui ?
    -  Risque sur le prêt ?
    -  Fiscalité sur les intérêts pour moi ?

    Scenarios SCI :
    -  A la création suis le seul associé avec en capital le montant du local

    Scénario 1 :
    -  Il reste locataire auprès de la SCI
    o Loyers déductibles pour lui
    o Imposition de la SCI

    -  Il achète des parts au fur et à mesure de ses capacités
    o Comment faire varier le prix des parts pour intégrer un intérêt sur le prêt ?
    o Fiscalité de la plus-value sur les parts ?

    -  Scénario 2
    -  Il ne paie plus de loyer mais achète des parts mensuellement
    o Plus de déduction sur les bénéfices ?
    o Mécanisme pour augmenter le prix des parts pour intégrer un intérêt ?
    o Fiscalité ?

    Bref, je ne suis pas sur du montage le plus sûr / optimisé fiscalement.
    Merci de vos lumières sur ces points !

    • 25 février 2014

      1) Si vous êtes seul propriétaire de la SCI (ce qui est impossible, il faudrait au moins qu’un autre associé détienne 1 part), quel intérêt de créer une société ?

      2) Si le locataire, en plus de son loyer, achète des parts sociales, cela représente une double dépense. La solution est envisageable dans le cadre d’une SCI à capital variable, pour simplifier ces transactions successives. De votre côté, les plus-values immobilières sont imposables (voir dossier Cession de parts).

      3) Cas d’une occupation du local professionnel à titre gratuit, non conseillé car :
      - aucune obligation d’acheter des parts,
      - loyer et achat parts SCI = 2 opérations distinctes.

  • 20 janvier 2014, par Michel

    Bonjour,

    Je vais essayer d’être le plus clair possible.

    Situation actuelle

    Suite à une succession nous avons mon père, mon frère et moi-même un immeuble composé de 3 appartements (deux au premier étage et un au second étage) + un entrepôt-garage au rez-de-chaussée.
    La répartition est la suivante :
    - mon père : usufruit à 100%
    - mon frère : nue-propriété 50%
    - moi : nue-propriété 50%

    Situation assez répandue il me semble.

    Problématique

    Comment faire en sorte que si j’investis de l’argent dans de la rénovation/amélioration de l’immeuble j’en retire des revenus ? (notamment transformation du rez-de-chaussée en vrai garage pour location en places de parking)
    Mon père étant l’usufruitier c’est lui qui normalement touche tous les revenus de l’immeuble.
    Le montage d’une SCI peut-il permettre de répartir les revenus entre mon père, mon frère et moi ? (sans avoir de problèmes au niveau fiscal)
    D’autres pistes ?

    Je précise que nous nous entendons bien et cherchons une solution pour répartir les revenus.

    Merci pour vos futures réponses.

    Cdlt

    • 20 janvier 2014

      Il y a plusieurs solutions.
      La plus simple c’est que vous prêtiez à votre père le montant des travaux, et qu’il vous le rembourse ensuite avec intérêt.
      Une autre solution serait que votre père vous donne l’usufruit temporaire du garage, qui en l’état ne vaut probablement pas grand chose, pour une période déterminée.
      Il pourrait aussi vous le louer en l’état, avec un contrat vous autorisant à effectuer les travaux puis à le sous-louer.
      Et il y a probablement beaucoup d’autres solutions.
      Le montage d’une SCI uniquement pour ce motif ne me semble pas le plus approprié, car fiscalement vous n’avez pas intérêt à renoncer au démembrement, vous auriez donc la nue-propriété des parts, ce que ne vous avancerait pas plus. Sauf éventuellement si vous déteniez une faible part en pleine propriété, et qu’en échange des travaux l’assemblée générale vous accorde un dividende majoré.

    • 20 janvier 2014

      Tout d’abord merci pour la réponse.

      C’est vrai que si j’ai bien compris une SCI est avantageuse si on effectue un démembrement de propriété qui n’existe pas déjà (là, l’immeuble est déjà démembré)

      Le hic c’est que je ne suis pas le seul nue-propriétaire (mon frère l’est aussi), il faudrait donc une structure qui permette de nous associer en quelque-sorte (mon père, mon frère et moi avec les contraintes d’usufruit et nue-propriété) pour pouvoir effectuer les travaux, rentabiliser l’immeuble et répartir les bénéfices (le tout de façon équitable et sans problème fiscal), dans ce but j’avais pensé SCI (elle aurait par ex effectué l’emprunt)
      Mais c’est vrai que je ne vois pas non plus toutes les subtilités car je commence juste à me renseigner.

      Je ne sais pas si cela peut poser un problème à l’administration fiscale si nous louons à mon père le local 200 euros par mois, effectuons des travaux (dans les 50 000 euros), puis en sous-location nous obtenons par ex 1000 euros de loyer ? (la différence entre la location à mon père et la sous-location obtenue ne pourrait-elle pas paraitre bizarre ?)

  • 17 janvier 2014, par georges

    Bonjour,
    Ma mère, veuve, va acheter un appartement.

    Nous sommes trois enfants et j’ai une fille.

    Quel est la solution pour ma mère afin de transmettre le plus économiquement ce bien à son unique petite fille ?

    Le plus tard possible évidemment.

    Merci pour vos réponses. Cordialment.

    Georges

    • 17 janvier 2014

      Le plus simple me semble consister en un achat de l’usufruit du bien par votre mère, et de la nue-propriété par vous, ou votre petite fille, ou les deux. La valeur de l’usufruit par rapport à la nue-propriété dépendra de l’âge de votre mère.

    • 18 janvier 2014

      Merci beaucoup pour votre réponse.
      Cordialement.
      Georges

  • 9 janvier 2014, par cyroulette

    Bonjour,
    En 2011, suite au décès de mes parents j’ai racheté la maison familliale, à l’époque je disposais d’un appartement que je désirais vendre pour payer à mes frères la maison, ne voulant pas brader mon appartement on s’ai arranger avec mes frères pour le paiement de leur soulte, je leur ai payé un partie de ce que je leur devais maintenant j’ai toujour l’appartement avec son locataire et j’aimerais, bien qu’ils ne soient pas pressés par l’argent que je leur dois, donner à mes frères le restant.

    J’avais pensé au final faire une SCI à laquelle je vendrais l’appartement pour pouvoir terminer de les payeret ainsi garder cet appartement, est ce réalisable ? La SCI peut elle faire un emprunt ?

    De plus si je fais cela il y a de grandes chance que je prenne l’un deux comme associé car il faut au moins être deux je crois, même si je prends à ma charge leur part ( je ne veux pas les engager financièrement ) comment calculer la répartition de ces parts ?

    • 24 février 2014

      La SCI pourrait faire un emprunt, mais vous pouvez également faire un emprunt sans créer de SCI. Sur ce thème de l’emprunt, voir notre dossier spécial dans la rubrique "apports SCI".

  • 8 décembre 2013, par Guigui

    Bonjour, j’ai mes parents qui veulent me donner le plus possible . J’ai une Sœur qui nous parle plus (mes parents et moi) depuis plusieurs années. Comme toute famille il y a des problèmes. Mes parents ont une maison et il voudrait me la donner. au début mes parents par le biais du notaire on écrit a ma sœur pour faire une donation partage. Je lui aurais donné sa part, sa soulte a hauteur de 40 000 €. Mais elle n’a jamais répondu au notaire. J’habite chez mes parents, j’ai 34 ans et j’ai investit dans divers travaux dans la maison de mes parents avec facture a mon nom. La maison a une valeur environ de 120 000€. Mes parents et moi , nous avions l’idée de faire une SCI familiale. Pour que ma sœur est le moins possible.
    serait il avantageux pour mes parents et moi ?

    Cordialement

    • 17 janvier 2014

      Il faut étudier cette question avec votre notaire, ce que vous avez commencé à faire au moment de ce projet de donation partage, mais c’est un conseil indispensable. Par exemple, les travaux effectués dans la maison de vos parents ne peuvent pas en l’état augmenter vos droits sur ce bien.

  • 1er décembre 2013, par rasschaert

    Bonjour,
    Avec un associé avec qui je n’ai aucun lien de parenté, de mariage ou de PACS, nous avons constitué une SCI pour acquérir un bien immobilier en commun.
    Nous avons emprunté 320 000 euro à la Banque Fédérale Mutualiste, donc via une agence de la Société Générale, et l’accord de prêt nous a été notifié en juillet 2013.
    Le prêt est assuré (DIT) avec une quotité de 50 % sur chaque tête. En outre la banque nous a fait signer une caution solidaire, et une hypothèque a été mise en place.
    L’acte de vente authentique a été signé le 31 juillet 2013.
    La BFM nous demande aujourd’hui de nous assurer chacun à une quotité de 100 %, et semble-t-il au motif qu’il s’agit d’une SCI familiale...
    Evidemment, ce ne sont que 70 euros de plus à payer chaque mois, mais cela fait plus de 16000 euros sur la durée du prêt, et nous n’en voyons pas l’intérêt en termes de garanties.
    1°) Le prêt étant un contrat désormais conclu, et ayant chacun reçu de la BFM un courrier en date du 25 octobre qui confirme l’accord sur les conditions d’assurance, quelle est la recevabilité de cette demande ?
    2°) Qu’est-ce qui peut motiver cette distinction entre SCI familiale ou non ?
    3°) Que risquons-nous si nous opposons un refus ?
    4°) Si la BFM refuse de nous assurer au motif que le dossier a été mal instruit par l’agence de la Société Générale, est-t-il possible d’imposer à la Société Générale de reprendre le crédit à son compte en maintenant le taux de crédit préférentiel de la BFM ainsi que le montant de l’assurance ?
    Merci par avance d’éclairer notre lanterne...

    • 1er décembre 2013

      Votre question bancaire est très spécifique, peut-être un visiteur pourra-t-il intervenir, mais il est certain que votre SCI n’est pas une SCI familiale, autrement toutes les SCI se verraient attribuer le qualificatif de familiale.

  • 28 novembre 2013, par Nico

    Bonjour, actuellement ma femme (profession liberale) a un cabinet médical en location de 650 euros par mois. Elle déduit le montant des loyers de son chiffre d’affaire.
    aujourd’hui nous aimerions acheter un local pour nos activités professionnelles.
    nous pensions acquérir le bien au sein d’une sci.
    Remboursement du prêt 750 euros par mois.
    ma femme payerai un loyer de 600 euros qu’elle peut deduire de son chiffre d’affaire.
    moi je suis en auto entrepreneur donc ne peut pas deduire de loyer.
    Est ce que je peux exercer dans le local à titre gratuit.
    enfin le montant perçu par les loyer (600euros) et inférieure au remboursement de prêt (750euros) est ce que ça pose problème.
    Si j’ai bien compris on doit rajouter 12x600 à nos revenus pour l’impôt.
    Peut on deduire les intérêts
    peut on deduire les travaux de rénovation
    merci pour vis réponses

    • 28 novembre 2013

      La réponse est oui à toutes vos questions.
      Du fait que le montant du remboursement sera supérieur à celui du loyer, vous devrez fournir des liquidités à la SCI, le plus simple étant de le faire en compte courant d’associé. Vous virez tous les mois le différentiel sur le compte de la SCI, et vous le reportez dans les comptes annuels.

  • 28 octobre 2013, par vero57

    Bonjour,
    Mariés sous le régime de la communauté (sans contrat) nous envisageons d’acquérir un terrain pour y construire une résidence secondaire.

    Peut-on acheter le terrain en nom propre (sans emprunt) et créer une SCI familiale, ENSUITE, en y associant nos 3 enfants majeurs pour le projet de construction ?

    Nous ne voulons pas créer la SCI avant l’achat du terrain, afin que nos enfants (encore étudiants) ne participent pas au financement du terrain que nous souhaitons acheter comptant. Néanmoins, la SCI emprunterait pour financer la construction de la maison.

    Cette démarche est-elle envisageable afin que le bien n’entre pas dans la succession ? Merci

    • 29 octobre 2013

      Oui vous pouvez, mais la maison se situant sur votre terrain elle vous appartiendra, par défaut.
      Il n’y a cependant aucun inconvénient à faire acheter le terrain directement par la SCI, qu’il soit financé en capital, en compte courant ou par un emprunt de la SCI cela n’oblige pas pour autant vos enfants à participer au financement.

      En tant que tel la SCI ne permet pas de sortir le bien de la SCI, puisque vous avez des parts de SCI à la place de la propriété directe du bien, mais qui valent à peu près autant (vous pouvez cependant appliquer une décote).
      Il est par contre plus facile de donner par la suite des parts de la SCI à vos enfants que des parts indivises d’immeuble. Vous disposez d’une franchise de 100 k€ par parent et par enfant tous les 15 ans, ce qui permet de céder en franchise de droits 600 k€ à vos enfants tous les 15 ans.

  • 24 octobre 2013, par suiko45

    Bonjour, j’ai un projet avec mon frère et je voulais savoir si il y avait une quelconque manière de le réaliser
    j’ai acheter un bien avec mon frère 50000 euros. Nous avons respectivement contracté un crédit de 38000 et 35000 plus au fur et à mesure du temps 2 crédit conso de 4000 et 8000 euros. Cette somme réunis représente l’achat du bien et ses travaux que nous avons effectuer nous même soit au total 85000 euros. Ce bien est estimé aujourd’hui à la vente pour 125000 euros ou 590 à la location.
    Je voulais savoir si il y avait un moyen en passant par une sci de garder ce bien tout en nous liberant de tout ou partie de nos credits.
    Nous somme un peu perdu dans ce domaine un peu complexe.
    Merci d’avance.

    • 24 octobre 2013

      Dans le dossier "apports", des articles sont consacrés à la question de l’emprunt en SCI. Mais d’une façon générale, comment supprimer des emprunts sans les rembourser ? Aussi, la seule solution serait de transférer ces emprunts à une SCI, directement ou indirectement, mais cela ne changera rien à votre situation.

    • 24 octobre 2013

      tout d’abord merci pour cette réponse rapide
      Après c’était dans le sens de transferer les emprunts ou bien de revendre le bien à la sci en sachant qu’en le mettant en location il y aurait une revenu de 590 euros
      Mais la vrai question c’était surtout de savoir que si nous on a plus de capacité de crédit est-ce que la sci en aurait ou vice versa si la sci a un credit est-ce que l’on récupère notre pouvoir d’achat personnel.
      j’ai bien peur de connaitre la réponse mais je voulais avoir quand même l’avis de personnes qui s’y connaissent mieux
      Merci quand même pour les précisions.

    • 24 octobre 2013

      " si la sci a un credit est-ce que l’on récupère notre pouvoir d’achat personnel." : Non

      Consultez l’article indiqué ci-dessus, la réponse y est détaillée.

  • 24 octobre 2013, par maria

    Bonjour
    Je vis avec mon ami il possède une maison plus terrain il aurait voulu faire une SCI avec moi pour que ces biens restent destines a moi plus tard .
    Peut il le faire ?
    Tout en précisant qu’il ne veut pas que sa famille hérite de ses biens !!!
    Car on essaye de trouver comment il peut me laisser ces biens .
    Je vous remercie de votre réponse .

    • 24 octobre 2013

      Vous allez trouver des réponses dans notre dossier "résidence principale" dans "créer une SCI", notamment pour une SCI entre concubins, l’apport d’un bien propre à une SCI...

  • 11 octobre 2013, par amiral

    bonjour,

    j’ai en tête de créer un société financière individuelle (EURL) ayant pour but de prendre une participation financière de 50% dans une SCI a créer qui sera detenue en partie par la holding et pour une autre partie par moi en direct (les autres 50%).
    Cette SCI aura pour but d’acheter des appartements et les louer.
    Les revenus fonciers de la SCI (loyer-pret) serviront à investir à nouveau ou seront remontés à la holding.
    La holding pourrait permettre de me sortir un petit salaire.
    La SCI me permettra de pouvoir faire des donations à mes enfants au moment venu.

    Questions :
    - ce montage a t’il un sens ?
    - est ce legal ?
    - y voyez vous un problème ? financier, légal, impots ou autres ?

    Merci
    Marc

    • 11 octobre 2013

      C’est à vous de donner du sens au montage, si vous vous posez la question c’est assez inquiétant...
      Décrit ainsi c’est assez clairement de l’abus de droit pour créer une SCI seul, donc le moindre avantage fiscal pourra être remis en cause, avec pénalités à la clé, et l’existence même de la SCI pourrait être contestée.
      Pourquoi ne pas tout simplement créer une SCI avec vos enfants dès le début, quitte à ce qu’ils n’aient qu’une part symbolique ?

    • 11 octobre 2013

      L’objectif c’est de me sortir un salaire (avec une SCI, c’est pas très simple)

      De pouvoir transmettre mon patrimoine à mes enfants (pile poil le but de la SCI)

      Le dernier objectif, est que la création de l’EURL financière (ou hoding) me permettrait de financer d’autre activités autre que la SCI

    • 11 octobre 2013

      Vous pouvez être gérant salarié d’une SCI, si vous optez pour l’IS les charges sont déductibles. L’objectif de gestion financière peut également être atteint avec la SCI seule si c’est ce sont les revenus immobiliers que vous réinvestissez, il suffit de le faire figurer dans l’objet social.
      Si ce sont vos fonds personnels que vous voulez investir dans d’autres activités, alors oui je pense que votre montage peut avoir du sens, mais je persiste à penser qu’une SCI avec, en fait, une seule personne, est risquée.

  • 10 octobre 2013, par hpets

    Bonjour,

    J’envisage d’acheter par emprunt un bien en viager libre. Ce bien est loué, création d’une SCI à l’IR ou pas ? Y a t’il une différence de traitement des différentes charges ?

    Merci par avance

    • 10 octobre 2013

      Pour commencer, il faut être plusieurs pour constituer une SCI. Donc si vous tout seul envisagez d’acheter, vous ne pouvez pas le faire avec une SCI...
      Et ensuite oui, dans le cadre d’une SCI à l’IS les charges ont déduites d’après les règles des BIC.

  • 29 septembre 2013, par amelielb

    bonjour
    nous sommes propriétaires depuis 2 mois de notre résidence principale dont la valeur est estimé aujourd’hui à 360 000€ , nous avons un emprunt de 145 000€ ,
    nous comptons vendre notre maison à la sci , pour que celle ci puisse la louer à la semaine.
    nous aurions alors un apport de 215 000 € pour notre projet futur. mon mari souhaite creer une sarl construction-vente.

    pensez vous que le projet est réalisable et si oui quelles sont les taxes qui s’y rattachent ? nous voulons absolument garder cette maison.
    merci

  • 18 août 2013, par chauchau17

    Bonjour,

    Voici ma situation :
    je suis actuellement locataire d’une maison qui ne m’appartient pas et je souhaite investir soit dans la construction d’une maison neuve, soit dans l’ancien.
    J’ai actuellement une aide de mon entreprise de 350€ pour me loger et cette aide reste valable si je reste en location jusqu’à la retraite. Par contre si je devient propriétaire, cette aide sera de 350€ pendant 3 ans et elle va réduire de 20% les années suivante pour finir à 0%. Pour info je donne actuellement un loyer de 580€.

    Voilà ma question :
    Est-il judicieux de créer une SCI pour être locataire de mon bien qui sera dans la SCI ?

    En attente de vos réponse.

    Cordialement ;
    Chauchau17.

    • 9 septembre 2013

      Une SCI, pour rester locataire et percevoir l’aide actuelle de votre entreprise ? Mais j’ignore si ce montage constituerait une irrégularité au contrat signé avec votre entreprise (voir conditions de perception de cette aide au logement).

  • 15 août 2013, par gero

    Bonjour ,
    Nous sommes 4 enfants et avons herités par testament d’un bien foncier important avec une demeure de maitre qui mérite des travaux important , mais cette maison appartient a une seule personne qui n’a pas les moyens financiers .
    Sur le foncier nous avons 1/4 chacun mais sommes d’accord pour vendre une partie fonciére pour entamer des reparations sur la maison de maitre .
    Est il interréssant de créer une S.C.I. pour permettre a chacun d’avoir un bien bati ?

    Merci beaucoup pour votre reponse .

    • 9 septembre 2013

      Indivision ou SCI, cela ne changera pas l’étendue des droits de chacun : répartition des parts indivises ou des parts de SCI entre les associés sans affectation particulière au bâti ou non bâti, l’indivision ou la SCI possédant l’intégralité du bien. En revanche, la SCI permet de garantir la stabilité des propriétaires, en évitant une demande de partage. Votre notaire ne peut-il pas vous aider dans ce choix ?

  • 10 août 2013, par mataur82

    Bonjour,
    je possède une maison en location au j’ai un prêt en cours a hauteur de 71000€ pour une mensualitée de 475, dans cette maison j’ai actuelle un locataire avec un loyer de 550€.
    Je souhaite acheter une maison, qui sera ma maison principale, mon problème est que ayant déja un prêt immobilier les banques ne me suivent pas car mon taux d’endettement est trop haut ( 41%)du au premier pret immobilier.
    Est ce que le fait de crer une sci m’apporterait-elle quelque chose ?
    Est que le SCI peut me racheter le prêt en cours ?.

    Cordialement

    • 18 août 2013

      Dans notre dossier "apports", une rubrique regroupe des articles qui traitent de l’emprunt immobilier d’une SCI et, en particulier, de la capacité d’endettement d’une SCI.

  • 9 août 2013, par scithonon

    Bonjour
    Retraités mon mari et moi désirons changer de région et acheter un appartement.
    Propriétaires de notre résidence principale nous donnerions par exemple l’usufruit de cette maison à nos 2 enfants majeurs.

    Pour acheter l’appartement en question nous pensons créer une SCI et associer nos enfants en leur faisant acheter quelques parts de façon à pouvoir faire une transmission des parts petit à petit (pour la moment nous avons épuisé nos droits à donation sans impôts).

    Ma question est la suivante. Faut-il créer d’abord une SCI et ensuite acheter cet appartement ou acheter l’appartement et ensuite l’apporter à une SCI. Je ne comprend pas bien le fonctionnement. (L’appartement serait financé avec nos économies et un petit emprunt. ) On pense également à un démembrement, usufruit pour nous et nue-propriété pour nos fils.

    Tout ceci est un peu confus. Si vous pouviez apporter un peu de clarté je vous en serais reconnaissante. Merci

    • 18 août 2013

      Il faut créer la SCi avant l’acquisition, pour éviter justement d’avoir à apporter le bien à la SCI car cet apport engendre des frais puisqu’il s’agit d’une mutation immobilière. Ainsi, dans le cas d’une création d’une SCi postérieurement à l’acquisition, deux mutations seraient à enregistrer aux hypothèques :
      - l’achat du bien par votre mari et vous-même,
      - l’apport de ce bien à la SCI.

      Le notaire intervenant pour la promesse d’achat pourra créer la SCI entre la signature de cette promesse et celle de l’acte, mais le délai sera alors serré. Aussi, pourquoi ne pas préparer ce projet avec votre notaire, car effectivement les possibilités de transmission sont nombreuses et la création d’une SCI ne s’impose pas toujours.

  • 9 juillet 2013, par katiti

    Bonjour, ma mère a hérité d’un bien immobilier. Elle souhaite le mettre en location et pour cela souhaite monter une sci avec ses enfants, pour gérer son bien.
    Toutefois elle touche une retraite de solidarité et souhaite savoir si celle si lui sera supprimé à la création de la sci.

    J’attends vos réponses avec impatience. Merci d’avance

  • 17 juin 2013, par pipo

    Bonjour,

    ma femme est propriétaire d’une maison que nous louons actuellement et sur laquelle aucun prêt n’est contracté. Nous sommes également propriétaire de notre résidence principale où nous avons devons encore à notre banque 170 000€ (Valeur estimé du bien 270 000€).
    Nous voudrions créer une SCI pour autofinancer le pret et pourvoir repartir à titre personnel sur un autre projet de résidence principale.
    Comme les montants des deux loyers couvriront largement le montant du prêt de la deuxième maison, allons nous payer des impôts sur les bénéfices, ou pouvons nous réinvestir ce bénéfice dans un autre projet locatif ?

    Merci d’avance de vos réactions.

    • 19 juin 2013

      Effectivement, les bénéfices de la SCI sont toujours imposables et ne peuvent être réduits des sommes réinvesties dans un autre projet immobilier.

      En réalité, je ne comprends pas l’intérêt du montage envisagé, et vous trouverez pourquoi dans le dossier "apports" et nos articles consacrés à l’emprunt contracté par une SCI. Car dans cette opération, vous n’obtiendrez aucune facilité d’endettement, à comparer au coût de la création de la SCI (comprenant l’apport de votre résidence principale avec un apport imposable).

  • 29 mai 2013, par carbone

    Bonjour,
    J’ai créé une SCI en janvier 2002 avec comme activité : propriété , administration exploitation par bail location de tous immeubles location immobilière. A l’époque il s’agissait d’acheter un terrain pour y construire un local commercial en centre ville. Cette SCI n’a jamais fonctionné puisque le terrain n’a pas pu finalement être acquis et je n’ai pas radié la SCI. Aujourd’hui, j’ai un autre projet d’achat d’un terrain et de construction de locaux à louer dans la même commune mais à un autre endroit. Puis je utiliser cette même SCI ? Quelles démarches dois-je effectuer pour changer l’objet et la domiciliation de la SCI ?
    En vous remerciant

    • 29 mai 2013

      Vous pouvez effectivement utiliser cette SCI, et si des modifications statutaires sont nécessaires il faudra déposer au greffe les statuts corrigés (voir le dossier "démarches création" qui indique les formalités en cas de changement statutaire et notamment de domiciliation).

  • 17 mai 2013, par chevallier

    Création d’une sci pour achat d’un terrain : est-il possible de mettre l’adresse du futur bien alors que celui-ci n’est pas encore acheté pour le siége social ? Meme question pour l’adresse du gerant qui déménagera quand le bien sera achete ?

    • 22 mai 2013

      voir notre article sur le choix du siège social d’une SCI.

  • 17 mai 2013, par chevallier

    Je vais bientôt acheter un terrain de loisir sur lequel je vais développer un activité de découverte nature et environnement. J’aimerai ultérieurement partager ce terrain avec d’autres personnes intéressées par mon projet et désireuse d’y développer une activité dans le meme domaine Es ce judicieux de créer une sci (une personne est d’accord pour acheter une ou deux parts) pour pouvoir plustard y integrer d’autres personnes ou vaut-il mieux que je l’achète en nom propre ? Sachant que les seules constructions sur ce terrain seront un hangard, écurie pour ane et chevaux, eventuellement atelier selon les projets des autres personnes...

    • 22 mai 2013

      "pour pouvoir plus tard y intégrer d’autres personnes" : c’est là toute la question, car vendre des parts de SCI est simple effectivement. Dans le cas contraire, apporter dans un second temps votre bien à une SCI constituerait entraînerait l’application de la fiscalité des apports (voir sur ce site).

  • 2 avril 2013, par valmoris

    Bonjour, mon père, le pere de mon amie et moi voulont créer une SCI pour l’achat d’une maison individuelle afin de la louer après les travaux, ce bien s’éleve à environ 75 000 €, pensez vous que c’est possible de créer une SCI familiale et par quoi devons nous commencer, je suis un peu perdu, d’avance merci

    • 15 mai 2013

      Oui, une SCI est possible, mais l’indivision également. Mais dans tous les cas, il ne s’agira pas d’une SCI familiale (voir dans le dossier "inconvénients d’une SCI la différence entre SCI familiale et SCI non familiale).

  • 19 mars 2013, par Florence

    Bonjour,

    Mon mari et moi avons acheté il y a maintenant 13 ans notre ferme pour nous y installer et y fabriquer du fromage de chèvre en bio. Cette ferme était à l’abandon depuis plusieurs décennies mais le toit de notre maison était en bon état puisque refait en 1977 pour la sauver.
    Depuis 13 ans, à chaque fois que nous avons un peu d’argent nous l’investissions dans notre outil de travail. Seulement voilà, maintenant nous souhaiterions rénover notre maison et penser un peu à nous. Le hic dans notre histoire c’est que mon mari va avoir 58 ans (moi j’en ai 44) à la fin de l’année et la banque ne peut nous prêter que sur 12 ans. Donc vu l’ampleur des travaux (estimés à 150000€ en rénovation écologique), les mensualités seraient trop importantes.
    Donc nous avons eu l’idée de créer une sci pour avoir un emprunt plus long avec notre fille. Est-ce que cela serait possible ? Sachant que notre fille ne paierait pas les remboursements.
    Nous avons également un autre enfant de 13 ans, faut-il le rentrer dans la sci pour faciliter la succession ?
    Je vous remercie de vos éventuelles réponses

  • 8 mars 2013, par paulgeorges

    Bonjour,
    Dans le cadre d’une mutation professionnelle, nous avons acheté une maison avec ma femme qui a démissionné de son poste il y a deux ans. Actuellement nous vivons avec un salaire et sommes endettés au maximum de notre capacité de remboursement. J’habite au bout d’une route et mon voisin vend sa petite maison pour 110 000€. Je serais intéressé évidemment de l’acquérir afin d’y loger ma mère qui pourrait être locataire de cette maison.
    Cette dernière est à la retraite et ne peux plus acheter de bien immobilier. Ceci me permettant en même temps d’augmenter mon patrimoine.
    Bien que je pense que ça va être très compliqué, existe-t’il une solution pour acquérir cette maison ? Ma mère pourrait être associée s’il fallait dans le cadre d’une SCi (mais ne pourra plus percevoir les APL) et si je m’associe avec ma femme, ça ne servira pas à grand-chose… Après je ne vois pas d’autres associés…
    Est-il possible de prendre en compte notre maison dans le montage financier ? c’est-à-dire vendre notre maison à la SCI et y inclure l’autre. Mon épouse et moi devenons locataires de notre maison et ma mère de celle que nous souhaitons acheter ?
    Je peux sans soucis payer les frais notariés que j’estime à environs 8500€ et je pense pouvoir négocier le prix de la maison à 110k€ avec les frais de notaire inclus !
    En tout cas, je vous remercie d’avance pour votre aide.

    A bientôt.
    Paul

    • 20 mars 2013

      Il faut consulter nos articles sur la possibilité d’emprunt d’une SCI (dans le dossier "apports"). En effet, les associés de cette SCI n’aurait pas de capacité personnelle d’emprunt. S’ils se réunissent en société, celle-ci n’aura pas davantage de capacité d’emprunt.

      Quant à vendre à la SCI sa résidence principale, c’est un moyen (coûteux, droits de mutation + plus-value) évidemment de récupérer de la trésorerie, mais en endettant d’autant la SCI pour effectuer cette acquisition. Au final, la capacité globale d’endettement n’est pas augmentée, au contraire (en raison du coût de création de la SCI et car cette dernière est endettée sans pour autant percevoir de loyers, ou bien ces loyers ne sont pris en compte qu’à hauteur de 70% pour déterminer sa capacité d’endettement).

  • 3 mars 2013, par christian

    bonjour

    j’envisage d’acheter des part de scpi pour constituer un patrimoine a mes enfants,
    est il interessant de constituer une sci ? , ces produits peuvent ils etre apporté à une sci ?
    merci d’avance

    • 19 mars 2013

      Effectivement, une SCI peut être constituée pour gérer des biens mobiliers ou immobiliers. Sur ce site, on fait référence presque uniquement à la gestion d’un bien immobilier, mais on peut gérer des SCPI, des SICAV, des actions via une SCI.

  • 7 février 2013, par Elisabeth

    Bonjour,

    Je pose ma question sur ce forum car je n’ai pas trouvé de forum "litige"...

    Il y a 5 ans mon compagnon fait une SCI pour racheter les batiments qui abritent ses sociétés dans l’idée de faire une bonne opération patrimoniale.

    A l’époque il me demande de faire partie des associés à hauteur de 30% et ses deux enfants à hauteur de 20% chacun.

    Les batiments expertisés 2.900 K€ sont financés 3.650 K€ sur une logique "utilisateur" et un financement de 110% est mis en place.

    5 ans après, la SARL est liquidée (elle avait subit notamment une augmentation de 60% de ses loyers pour le crédit bail passe) et le crédit bailleur met en route le rouleau compresseur devant la carence de la SCI qui ne peut plus honorer son engagement.

    Nous avons trouvé un acquereur, mais le crédit bailleur refuse et lance des procédures.

    Moi et les enfants, n’avons jamais assisté à la moindre réunion au moment du financement, comme nous n’avons jamais rencontré le banquier à l’origine du montage.

    Ma premiere question est simple, quelle est la responsabilité du banquier sur la qualité des associés à faire face à la défaillance de la SCI sur la cote part de leur apport ?

    En d’autres termes, les enfants qui avaient 18 et 19 ans à l’époque, n’avaient en aucun cas 730 K€ de patrimoine pour faire face à une eventuelle défaillance et c’est ce que la banque va désormais leur demander de payer !!!

    Le banquier doit il s’assurer de la surface financière des associés au même titre qu’il doit le faire pour une caution ?

    Enfin, le crédit bailleur peut il etre mis en défaillance sur ce type de montage et je vous rappelle que les enfants et moi même découvrons une situation pour laquelle nous n’avons jamais été informé, ni avertis des risques.

    Un financement de cette hauteur, sans aucun apport pour faire une opération patrimoniale du dirigeant des SARL qui occupent les locaux objet du crédit bail ...

    Dans l’attente de vous lire.

    Elisabeth.

    • 8 février 2013

      Notre dossier sur les "associés de SCI" montre que les enfants, même mineurs, qui entrent au capital d’une SCI familiale deviennent effectivement responsables des dettes de la société à hauteur de leur participation (20% dans le cas présent).

      Votre question porte donc sur le devoir d’information et de contrôle de solvabilité d’un établissement financier. Etant donné les montants en jeu et la nature jurisprudentielle de votre question, je vous conseille de consulter un avocat en ligne, voir l’onglet "avocat" en pied de page.

  • 3 février 2013, par GUYDOM62

    Bjr,

    Nous sommes un couple marié sous le régime de la séparation et déjà propriétaire de biens (logements locatifs) acquis en indivision.

    Nous sommes en cours d’acquisition d’un nouveau bien (Scellier) et nous nous posons la question :

    Est-il opportun de créer une SCI ?
    Est-il intéressant d’y incorporer les biens déjà acquis (Scellier et Borloo des crédits sont toujours en cours)
    Est-il intéressant d’y incorporer le bien familial (résidence principale)

    Quelle serait la meilleure formule (fiscale et patrimoniale) ?

    Vous remerciant par avance pour votre collaboration et vos conseils,
    bien cordialement

    • 18 mars 2013

      En l’absence d’autres précisions, créer une SCI ne semble pas trouver de fondements car :
      - la fiscalité des apports sera fortement défavorable,
      - les plus-values latentes deviendront imposables lors de l’apport alors que les prix de l’immobilier sont peut-être à un sommet,
      - la SCI ne pourrait être envisagée que dans le cadre d’une transmission de patrimoine, ce qui ne semble pas votre objectif.

  • 7 décembre 2012, par 85elodiea

    Bonjour,

    Moi et mon concubin (non pacsé) nous sommes propriétaire d’une maison divisée en deux appartements, l’un est notre résidence principale l’autre et loué nous l’avons acheté en indivision. Nous souhaitons faire la même opération avec une autre maison nous aurions donc trois locations et une résidence principale. Pour les 2 nous aurons un prêt bancaire. Notre agent immobilier nous parle d’une SCI ; Est ce réellment avantageux ? Si oui quels avantages ? quels st les inconvenients ? inclure le 1er logement ? Peut on récupérer la TVA sur les matériaux sachant que les travaux sont effectués par nous même et les déduires des bénéfices des loyers perçus ?? Ca fait beaucoup mais nous sommes au début et je suis un peu perdus dans les infos. merci

  • 25 novembre 2012, par kouetkouet

    Bonjour,

    Nous sommes 5 amis (2 couples non mariés + 1 célibataire) désireux d’acheter une propriété nous permettant à la fois d’y créer 3 habitations principales ainsi que 3 ateliers destinés à devenir nos locaux professionnels (ateliers artistiques).
    La SCI vous semble-t-elle correspondre à ce type de projet ou y a-t-il d’autres alternatives ?
    Dans le cadre de ce projet, des travaux de rénovation seront à réaliser. Comment se répartissent alors les frais engagés (autres que les frais d’achat du bien) entre les différents associés (redistribution des parts ? Apport par compte courant créant une dette de la SCI envers l’associé ayant investi ?).
    Au sein d’une SCI, quelles sont les modalités de revente en cas de départ d’un seul des associés ? Peut-on imaginer de revendre une partie du bien afin de financer le rachat des parts de l’associé sortant ?

    Merci d’avance pour votre réponse !

  • 4 novembre 2012, par patagon

    Bonjour.
    Par mon contrat de travail, ma société paye le loyer de la maison que je choisis d’occuper. Pour acheter cette maison (et continuer à l’occuper), est-il préférable de créer une SCI ? Ainsi le bail serait entre la SCI et la société.
    Si la SCI est préférable, faut-il opter pour l’IR ou l’IS ?
    Merci de vos réponses avisées ...

  • 22 octobre 2012, par grimoune

    Bonjour,

    Je suis en acquisition à la propriété pour une 1ere maison que nous avons acheté mon mari et moi sur 25 ans. Devenant trop petite pour nous tous, nous avons voulu la vendre pour en acheter une autre, hors nous ne sommes ^pas parvenu à la revendre, nous la louons donc à 650 euros pour un emprunt à 550 euros. Enfin nous avons racheté une autre maison toujours sur 25 ans d’un emprunt de 1060 euros mais apres cet achat, j’ai été muté, nous avons donc démenagé mais sans reussir non plus à revendre celle-ci nous la louons donc pour 990 euros. Soit un benefice de 100 euros pour la 1ere et une perte de 60 euros pour la 2eme. Nous sommes actuellement locataire car nous ne pouvons pas contracter un 3eme credit immobilier. Nous payons environs 2200 euros par an de prelevements sociaux pour ces 2 maisons sans parler de la declaration des revenus fonciers soit environ 20 000 euros mais sans en tirer profit puisque nous avons les credits à rembourser. D’apres vous quelle serait la meilleure solution pour que ces maisons nous coutent le moins cher possible fiscalement
    Merci beaucoup à vous pour le temps que vous me consacrerez

    • 24 octobre 2012

      Il y a une erreur dans votre raisonnement : ces deux biens vous apportent un excédent de trésorerie avants impôts de quelques centaines d’euros par an, la quasi-intégralité des loyers servant à rembourser les emprunts en cours, mais votre revenu foncier est beaucoup plus important. En effet, dans les mensualités d’emprunt, seuls les intérêts sont déductibles, pas le capital remboursé.

      Aussi, vos prélèvements obligatoires vont augmenter car :
      - au fur et à mesure des remboursements le montant des intérêts diminue,
      - la CSG passe de 13,5% à 15,5% cette année, et une prochaine hausse n’est pas à écarter,
      - les tranches de l’IR ne sont pas revalorisées.

      Or l’imposition des plus-values a aussi été revue à la hausse (voir l’ensemble des points dans notre dossier fiscal).

      Au final, pour constituer ce patrimoine immobilier, il vous faudra encore épargner davantage (payer les prélèvements obligatoires) jusqu’à ce que les emprunts soient totalement remboursés. Et il n’y a aucune solution miracle pour éviter cette fiscalité.

    • 25 octobre 2012

      Merci à vous pour la réponse apportée.
      Malheureusement comme vous dites pas de solution miracle. Le mieux serait de pouvoir vendre la 2éme qui nous coute beaucoup plus qu’elle ne nous rapporte mais les acheteurs ne se bousculent pas au portillon.
      Cordialement

    • 28 octobre 2012

      Effectivement, la conclusion s’impose... Mon opinion est que le marché immobilier est baissier et que, suite à un cycle de hausse extraordinairement long (pour la première fois depuis 70 ans le cycle de hausse a dépassé les 8 ans), la baisse pourrait durer. Une étude récente du Crédit Agricole conclue à des prix surévalués actuellement de 30 à 40%. Vendre aujourd’hui, même en suscitant l’achat par une baisse de prix, peut être une solution. Maintenant, il faut vous rappeler que les conseilleurs ne sont jamais les payeurs.

  • 18 octobre 2012, par proger

    Bonjour

    je suis marié, j’ai 4 enfants (1 majeur et 3 mineurs). Nous avons fait un contrat de mariage. Je possede une maison de campagne qui necessite des travaux.
    La premiere question est :
    Puis je créer une sci avec ma femme et mes 4 enfants ?
    Seconde question :
    Si création de SCI, j’apporterai alors la maison sur laquelle je n’ai aucun crédit. Quels seraient les couts de cette opération ?
    Troisieme question : Je souhaite rénover cette maison, donc obtenir un crédit au nom de la SCI, afin de pouvoir la louer durant l’été. les rentrées d’argent ne se feraient qu’à partir de 2014. Est ce un problème ?

    Merci

    • 24 octobre 2012

      1) Une SCI familiale, c’est parfaitement possible

      2) coût création SCI : voir dossier correspondant dans "démarches de constitution d’une SCI

      3) Pour la banque ce sera un problème. Fiscalement, les travaux et intérêts d’emprunt ne seront déductible que si le bien est loué, aux associés de la SCI ou à des tiers, mais toujours au prix du marché.

  • 12 septembre 2012, par stephane

    Bonjour.
    Voici ma question.
    Je vie dans une maison qui est en sci avec mes enfants. Je paye seul le crédit et je suis séparé.Depuis quelque temps j ai des difficultés a bouclé.Pensez vous que je peu avoir droit au allocation alors que le crédit est au nom de la sci.
    merci

    • 1er octobre 2012

      Droit aux APL ? Il faut contacter les allocations familiales.

  • 31 août 2012, par alex.lucas44

    Bonjour,je possède une maison qui est louée actuellement en pleine propriété depuis 5 ans,je l’ai construite de mes mains et totalement auto financée,je souhaite récupérer la valeur de cette maison pour d’autre projet mais en restant propriétaire.
    Puis je créer une sci à laquelle je pourrais vendre cette maison sans m’attirer de problème avec le fisc.

    • 31 août 2012

      bonjour, n’oubliez pas que si la future SCI achète cette maison, elle le fera avec un crédit qu’elle remboursera ; supposons 120000 € sur 20 ans cela fait environ 750 €/mois dont 350 € capital et 350 € intérêts ; pour bien le loyer perçu devrait être de : 750 € + assurance + foncier + assurance vie etc... ou sinon vous devrez couvrir de votre poche.
      Par contre, vous devrez porter sur votre feuille d’impot : les 750 € x 12 mois moins les frais assces etc. moins les intérêts mais pas le capital ! donc peut etre augmentation d’impôts les années suivantes.
      Vous serez propriétaire d’une SCI qui ne vaudra rien les premières années puisqu’il y a le crédit.
      9a n’est que mon avis.

    • 1er septembre 2012

      très bien mais mon but est de récupérer du cash sans m’attirer des problèmes avec le fisc,sur le reste j’ai conscience de devoir tous déclarer c’est déjà le cas actuellement avec aujourd’hui un gros handicap car je n’ai aucun intéret à déduire de mes revenus fonciers ce qui gonfle mes impots sur le revenu et la csg .

    • 28 septembre 2012

      Retirer du cash personnellement en endettant sa SCI, mais au final votre situation personnelle est la même, l’endettement de la SCI étant assimilé par les banques à de l’endettement personnel.

  • 18 août 2012, par karine-attchoume

    bonjour

    voila je vous explique mon projet ....

    je suis actuellement proprietaire D1 apartement depuis 2002 que jAI loué pendant des annees .je voulais le vendre 110000E pour acquerir un autre bien,pour avoir un apport. mais vu letat actuel du marché immobilier lapartement ne se vend pas et je vais donc etre obliger de fer un pret relai.... mais en y n y reflchissant bien .je me suis dit pourkoi pas le garder car il me reste "que" 18000E de credit sur celui ci et je peut le louer MINIMUN 550E . ET acheter mon futur projet en habitation principal celui si coute 147000E.je suis actuelement interimaire en vue dembauche.et jai proposer cette solution au credit immobilier de france mais il ne veule pas me suivre car je serrais a 35% den dettement.et ojourdhuit on me parle douvrir une sci..........je ne cest pas du tous se que cest ....... es ce une solution pour pouvoir garder MON 1er bien et acquerir le 2eme ????????????????? jai 5000E depargne voir plus

    • 18 août 2012

      il est fort probable que la banque ne prete pas non plus. Je m’explique , les seules ressources de la SCI (aprés mutation chez le notaire de l’appartement donc frais !) seraient seulement de 550 E puisque la maison que la SCI achèterait serait votre habitation principale, A moins que vous vouliez payer un loyer, supposons du montant du crédit.
      Le taux d’endetement à ce moment là, que la banque prendrait serait de : 550 € + supposons 700 € = 1250 € x 70 % = 875 € ; A ce niveau, la banque pourrait peut etre vous preter.

      Mais étant caution de votre SCI et intérimaire, il est possible que ça ne marche pas.
      Ca me semble pas possible, mais je ne suis pas spécialiste.

    • 19 août 2012

      Pas spécialiste, mais c’est la bonne réponse. Merci pour votre participation active à ce forum.

  • 7 août 2012, par bri

    Avec mon concubin nous avons acheté une maison il y a quelques années avec des apports différents : 60% et 40% Cependant nous avons aussi emprunté pour acheter cette maison et avons remboursé ces emprunts en commun 50/50. Nous avons aussi fait des travaux 50/50.Nous souhaiterions donc que le pourcentage des apports initiaux n’apparaissent plus dans la valeur actuelle de notre maison notamment en cas de succession et soit ramené à 50/50. La création d’une SCI réglerait-elle ce problème ?

    • 15 août 2012

      La création d’une SCI pourrait peut-être (car il faudrait pouvoir expliquer pourquoi le concubin qui ne possède que 40% des parts indivises reçoit 50% des parts de la SCI sans donation) permettre de modifier la répartition de la propriété de votre résidence principale, mais serait dans tous les cas une solution coûteuse (apport de l’immeuble à la SCI donc mutation). Votre notaire saura certainement vous proposer une solution beaucoup plus simple tout en restant en indivision.

  • 29 juillet 2012, par Marcetceline

    Mariés 3 enfants, propriétaire de notre résidence principale (à crédit), nous envisageons d acheter un appartement étudiant pour y loger notre fille aînée. Nous avons envisagé la création d une sci, et y mettant éventuellement notre résidence principale. Le but est de transmettre un patrimoine immobilier à nos enfants. Est ce la meilleure solution ? Merci.

  • 29 juin 2012, par lavergne

    Ma femme est psy, elle loue actuellement un local professionnel(450 euros/mois). Nous souhaitons acheter un local sous sci et le lui louer. Nous comptons financer l’achat sur 15 ans (100000euros) remboursement environ 750 euros mois pour un loyer d’environ 500 euros. Est-ce cohérent ?

    • 2 juillet 2012

      750 euros par mois durant 15 ans, cela représente 135.000 euros de remboursement, soit 35.000 euros d’intérêts. Sur ces 15 années, ces intérêts seront dégressifs. Ils représenteront peut-être près de 4.500 euros la première année, puis de moins en moins. Or seuls ces intérêts sont déductibles. Donc la SCI ne serait jamais déficitaire si l’on considère des loyers de 5.500 euros par an (indexés sur le nouvel indice des loyers commerciaux et professionnels, plus favorable aux locataires). Certes, une SCI peut générer du déficit foncier, mais le fisc n’aime jamais cela...

      En revanche, il faudra prévoir des apports de trésorerie, donc soit fixer le capital à un montant élevé et le libérer progressivement, soit par des apports en compte courant (voir la rubrique "apports" qui étudie les différentes solutions).

    • 4 juillet 2012

      Merci pour vos commentaires. Mais je ne sais toujours pas s’il est judicieux de créer un SCI, ou bien d’acheter le bien (régime de la communauté) et le louer à ma femme tout simplement.

      Merci pour votre conseil, cordialement.

      François

    • 4 juillet 2012

      J’avais compris que c’était la cohérence du montage qui était questionnée. Entre indivision et SCI, il n’y aura aucune différence fiscale, et en l’absence d’objectif juridique autant éviter les complications de gestion d’une SCI.

  • 22 juin 2012, par Marie1982

    Bonjour,

    Je suis actuellement mariée avec 2 enfants et avec mon mari nous souhaitons divorcer à l’amiable.
    Nous allons vendre notre bien immobilier.
    Pour les enfants nous souhaitons mettre en place la garde alternée et pour la vivre plus facilement nous souhaitons acheter une maison contenant 2 appartements distincts.
    Nous pensons que la création d’une SCI est la bonne solution qu’en pensez-vous ?
    Pouvons nous la mettre en place avant la procédure de divorce ou une fois le divorce prononcé ?

    Merci

  • 10 juin 2012, par scaly

    Bonjour,
    Ma soeur et moi achetons une maison pour nos parents ; ce sera leur résidence principale. Nous serons donc propriétaires mais nous souhaitons que nos parents aient l’usufruit de ce bien.Le financement se fait par emprunt bancaire 50% chacune sur 15 ans. Sachant que l’une et l’autre avons notre famille par ailleurs, avons nous un intérêt quelconque à créer une SCI ? Serait-ce plus facile à gérer qu’un achat en indivision, notamment si l’une ou l’autre voulait "sortir" de cet investissement à un moment donné.
    Nous devons signer un compromis de vente dans les jours prochains. Si vous pouviez m’éclairer rapidement, cela m’aiderait à prendre la bonne décision.
    Un grand merci d’avance

    • 11 juin 2012

      Vous allez signer un compromis, faites intervenir votre notaire ! Cela ne vous coûtera rien de plus, il vous assistera jusqu’à la signature définitive et pourra vous conseiller. Une sci, l’indivision, lse deux possibilités sont en effet possibles. Certes, avec la SCI, on peut rendre très difficile la sortie d’un associé, est-ce l’objectif ?

  • 27 mai 2012, par Pokill

    Bonjour,
    Nous sommes 3 familles (relations amicales de nombreuses années) et souhaiterions acquérir une résidence secondaire pour s’y retrouver les weekends. Chaque famille étant propriétaire de sa RP.
    Pour l’acquisition de ce bien est il judicieux de créer une SCI ?
    Les associés de cette SCI seraient chaque couples à part égales (2 mariés en comm.légale, 1 marié en sép. de biens).
    Notre apport sur le projet serait équivalent, auquel s’ajouterait un emprunt bancaire.
    De plus 1 famille a 3 enfants, 1 autre 2 enfants, la troisième ayant un enfant d’un premier lit et un enfant commun.
    Ma réflexion est donc très large sur les avantages et inconvénient d’un tel projet et enfin en cas de sortie anticipé où de succession ?

    Merci de vos conseils et apport de connaissances où de ce que vous avez réalisé.

    • 18 juin 2012

      Effectivement, des témoignages sur ce sujet seraient très intéressant car si les statuts de la SCI permettent, et mieux encore qu’une convention d’indivision, de prévoir l’agrément des nouveaux associés et donc des héritiers d’un associé décédé, il est difficile en revanche de faciliter la sortie d’un ou plusieurs associé(s). Aussi, en cas de conflit, la cession de parts sociales deviendrait très compliquée, pour ne pas dire impossible. Or comment permettre une sortie simplifiée des associés tout en conservant l’intuitu personnae fort en raison même de ce projet commun ? Dans tous les cas, le recours à un notaire est obligatoire pour l’acquisition d’un bien immobilier et ses conseils sont à solliciter avant tout engagement.

      PS : pour témoigner sur ce sujet, il set possible de répondre à ce message mais un article distinct serait aussi très intéressant. Merci de me contacter (contact en bas de page dans ce but.

  • 21 mai 2012, par fbeau

    Bonjour,
    avec ma concubine nous allons acheter une maison.Nous avons une fille de 2 ans. Ma concubine dispose de l’apport de son appartement (350000- 130000 d’emprunt restant à payer) soit 220 000 euros. Pour ma part j’apporte 30000 euros.
    Le bien envisagé est de 330000. Je souhaite que chacun soit (en cas de séparation ) détenteur de son apport.
    La sci est-elle une solution ?
    Quels sont les avantages financiers, s’il y en a ? et notamment en cas de recours à un crédit

    Quels peuvent être les avantages juridiques ou les avantages en général.
    Je vous remercie de votre réponse

    • 21 mai 2012

      Votre concubine apporterait son bien à la SCI, mais également son crédit qui devrait alors être remboursé par la SCI. En conséquence, une partie de son apport constituerait un apport à titre onéreux (voir la rubrique "apports à une société immobilière". Il en résultera donc des droits d’enregistrement. Avez-vous anticipé cette difficulté ?

  • 8 mai 2012, par grou

    Bonjour.Je souhaite acheter une ferme a renover qui sera en partie ma residence principale et en partie celle de ma fille .J’ai aussi un fils et ai deja fait une donation partage .La création d’une SCI,dont je serai gérant et ma fille l’associé, m’a été conseillée pour réaliser cette opération,dont le financement serait en partie financé par la vente de mon actuelle résidence principale.Cette solution est elle la bonne, pour assurer ma succession,sachant que je possède quelques biens immobiliers qui seraient alors destinés à mon fils. Je ne sais comment gérer l’occupation des lieux car j’ai noté sur le forum le dilemne entre une location des biens à la sci et la possibilité de l’occupation à titre gratuit.Par ailleurs lors de la succession ma fille risque d’avoir à régler une plus value sur la valeur des parts.

    • 2 août 2012

      C’est l’indivision de vos héritiers qui devra acquitter l’imposition de cette plus-value, pas votre fille. De la même façon, vous ne pouvez pas transmettre des biens à votre fils si votre fille s’en trouve lésée. Il serait important de consulter votre notaire pour résoudre ces difficultés.

  • 23 avril 2012, par phlv

    Bonjour
    Nous voulons acheter un bien immobilier,
    pour faire de la location et faire fonctionner une association.
    Nous sommes 2 familles et voulons tout les quatre prendre part.
    Les deux couples ont respectivement 3 et 4 enfants.
    Es ce que monter une SCI est la bonne solution pour ce genre de projet ?
    Merci

  • 20 avril 2012, par ace972

    Marié sous le régime de la communauté et deux enfants mineurs, nous avons emprunté pour construire sur une terrain vendu par mon père. J’ai toujours été le seul à faire les remboursements d’emprunt. Y a t-il intéret à constitution d’une SCI entre nous et les enfants avec apport de la maison ? Si oui j’envisage d’etre majoritaire en part, quelle incidence en cas de séparation ou de divorce ?

  • 15 avril 2012, par sebuchac

    Bonjour,

    nous sommes en pleine réflexion (mon frère et mes parents) pour constituer une sci familiale dans le but d’une donation des biens immobiliers de mes parents (2 maisons avec plus aucun prêt dessus).

    Question 1 : La sci est-elle la meilleure solution sachant que l’on veut pas voir le patrimoine disséminé entre nous ?

    Question 2 : comment intégrer la sci pour mon frère et moi ?

    Question 3 : mon père va hériter de son côté d’un bien immobilier lui venant de ses parents. Peut-il le "rajouter" dans la sci par la suite et quelles incidences ?

    Merci pour vos réponses.

    • 3 mai 2012

      Effectivement, une SCI familiale permet de bloquer le capital, en évitant que l’un des associés oblige les autres à racheter ses parts sociales (à provoquer le partage en indivision) et en permettant d’agréer ou non l’entrée de nouveaux associés. Les parents apporteraient leur bien à la SCI puis donneraient une partie de leurs parts à leurs enfants, donation en franchise de droits jusqu’à un peu plus de 150.000 euros par parent et par enfant. De la même façon, le bien reçu par votre père pourrait être apporté à la SCI. Mais attention, tout apport entraîne l’imposition des plus-values éventuelles et une mutation (acte notarié). Il est par ailleurs conseillé de faire rédiger les statuts de la SCI par un professionnel en fonction des besoins des associés (gérant révocable ou non, clause agrément, rémunération des comptes courants...).

  • 11 avril 2012, par istinine

    Bonjour, je suis propriétaire d’une maison achetée en 2005 avec un prêt PAS (prêt accession social) et un PAZ (prêt à taux Zéro).
    Aujourd’hui je souhaite mettre en location ma maison pour raisons familiales mais les prêts contractés à l’époque limitent le loyer à 230 euros par mois, ce qui ne couvre pas les mensualités de remboursement et le rachat de crédit ne met pas possible.
    Mes parents se proposent de rembourser par anticipation le reste du prêt (somme équivalent à la moitié du prix de la maison), ce qui me dégagerait des contraintes liées au PAS et au PAZ puis de crée une SCI, et de se partager la somme des loyers. Est-ce possible et intéressant de créer une SCI dans ce cas et quels en seraient les avantages et les inconvénients. Cordialemment. Emma

  • 4 avril 2012, par JCHG

    Une SCI a été crée en 2002 pour une maison reçue en héritage, entre mon épouse et mes 3 enfants.
    Le bien est démembré, mon épouse ayant gardé 6/9 d’usufruit en direct, le reste constituant les apports à la SCI.
    Une erreur a été commise à la création ; chacun de mes enfants a reçu 30 parts, plutôt que de recevoir, les 3, ensemble, en indivis 90 parts.
    Si l’un de mes enfants veut racheter les 60 parts des 2 autres dans l’avenir, il y aura plus values sur les 60 parts et sur 20 ou 30 ans, elle sera colossale.
    Dans le cas où mes 3 enfants auraient reçu en indivis 90 parts, ils seraient en indivision et la cession de parts relève d’une licitation sans imposition des plus values.
    Je veux donc faire modifier les statuts par l’assemblée des associés en attribuant 90 parts à mes 3 enfants en indivis, car il s’agît d’une réelle indivision.
    La SCI a été mise en place pour une meilleure gestion de l’indivision, pour faciliter le transfert de patrimoine et c’est le contraire qui arrive. C’est absurde.

    • 4 avril 2012

      Trop de conséquences secondaires imaginables, consultez un professionnel et, en particulier, celui qui a initialement commis l’erreur pour tenter de la réparer.

    • 4 avril 2012

      Quelles conséquences secondaires ?
      En dehors des associés qui peut objecter à une modification des statuts et à la remise en indivision des 3 fois 30 parts en 90 parts indivis, puisque nous sommes de fait en indivision ?

  • 30 mars 2012, par christian

    Bonjour
    Je m interroge sur l opportunité de creer une sci et d y mettre mes biens immo
    Je suis célibataire sans enfants et je n en aurai pas.

    J ai une soeur avec deux enfants,je ne souhaite pas que mes parents heritent de moi en cas de décès

    J ai avec ma soeur trois appartements en indivis avec un credit aux deux noms sur 12 ans

    J ai un appartement scellier en nom propre
    J ai un salaire faible (instit 2400 euros ) et quelques revenus de sociétés (10000 par an)

    Ai je interet tant d un point de vue fiscal que patrimonial d apporter ces biens en creant une sci avec ma soeur

    merci e votre aide

    • 21 novembre 2012

      Tout d’abord, l’apport de vos biens immobiliers à une SCI aurait un coût non négligeable (voir lien ci-dessous).

      Par ailleurs, la création d’une SCI ne modifierait pas les droits de vos héritiers, en revanche ces derniers deviendraient associés de la SCI plutôt que détenteur d’un patrimoine immobilier en indivision, ce qui peut présenter des avantages, une plus grande stabilité de ce patrimoine immobilier, mais est-ce le but recherché ?

      Je vous propose de consulter votre notaire, il est le mieux placé pour vous conseiller sur ces questions.

  • 24 mars 2012, par rafael

    Nous sommes mariés avec régime séparation de biens .Nous avons deux enfants ensemble . J’ai acheté une maison après ce mariage à mon propre nom. Est-ce que la création d’une SCI et rachat de cette maison par cette SCI est une bonne solution pour éviter que mon fils de première mariage aura une troisième partie (du propriété nu)en héritage ?

  • 18 mars 2012, par Québec

    Bonjour,

    Citoyen français, vivant avec le statut de résidant permanent au Québec, je souhaiterais faire venir ma mère passer sa retraite au québec avec un visa touristique renouvelable au 6 mois.

    Ma mère souhaiterait acheter une propriété au Québec où nous pourrions vivre tous ensemble. Ce serait également un coup de pouce pour m’aider à acquérir un logement

    Est-ce que la constitution d’une SCI où je mettrais une petite mise de fond et où ma mère contracterait un prêt et le rembourserait et où je vivrais dans la maison sans payer de loyer serait envisageable ?

    Comment par la suite ce bien pourrait m’être transféré avec une fiscalité avantageuse ?

    Merci d’avance pour votre réponse !

  • 15 mars 2012, par zaz91

    Avec mon concubin nous souhaitons acheter un bien qui nous servirait de résidence principale. Nous avons penser créer une SCI afin de nous protéger en cas de séparation. Nous pensons aussi que nos capacités d’emprunt en SCI serait plus importantes que séparément.
    Lui est salarié en CDI, moi je suis étudiante et salarié puisque je suis en alternance. Mon contrat est donc un CDD, et je ne touche qu’un pourcentage du SMIC. Nous avons tous les deux un apport en numéraire.

    Je voudrais donc savoir si juridiquement afin de nous protéger en cas de séparation, la SCI est la meilleure solution ? Et si l’immatriculation en SCI nous permettra vraiment d’accéder à un emprunt plus important ?

    • 25 mai 2012

      La SCI ne vous apportera aucune capacité de financement supplémentaire.

      Une SCI vous permettrait d’éviter la vente du bien en cas de séparation, mais est-ce l’objectif. La protection du concubin, en cas de décès, est également prévue par l’indivision qui est une autre solution, plus souple, pour acheter à deux un bien immobilier.

  • 13 mars 2012, par maeliana

    Bonjour. Je souhaite acheter un terrain. Construire une maison en faisant intervenir les différents corps de métier. Puis une fois terminer. La vendre. Dois je le faire au travers d une sci, sachant que nous serions 2 personnes sur la société. Ais je le droit en tant que non professionnel de gérer moi meme cette construction et de la vendre ensuite.
    Ou bien dois je impérativement passer par un maître d œuvre ou un constructeur pour ensuite revendre le bien.
    Dans l attente de vos réponse.

    • 14 mars 2012

      Vous parlez d’une SCI construction vente ? Ce sujet n’est pas abordé sur ce site. Mais renseignez-vous bien, les règles fiscales ne sont alors plus du tout celles des particuliers.

  • 12 mars 2012, par stéphane30126

    Bonjour,

    Dans les mois à venir je vais être muté dans une autre région.
    Avec mon épouse nous sommes propriétaires de notre maison un prêt est encours.

    Je souhaiterais garder notre maison afin de la louer.

    Est ’il judicieux de créer une SCI familiale qui nous rachète notre maison pour la louer ?

    Ceci nous permettrait d’avoir un apport pour racheter autre chose sur mon nouveau lieu de travail et de garder un bien en location.

    • 21 novembre 2012

      En réalité, en vous endettant (par l’intermédiaire d’une SCI), vous allez augmenter votre apport personnel mais votre endettement également. Au final, étant donné que vos revenus fonciers nets ne seront considérés comme des revenus qu’à hauteur de 70% par votre banque, votre capacité d’endettement aura diminué.

  • 11 mars 2012, par bubu

    BONJOUR
    JE LOUE MON T3 A MON PERE CAR IL EST RETRAITE ET MALADE MAIS LA CAF REFUSE AIDE AU LOGEMENT CAR LA LOI S APPLIQUE POUR ASCENDANT ET DESCANDANT ;
    JE DESIRE CREER UNE SCI ?
    DANS CE CAS, EST CE QUE LEGALEMENT PEUT ON AVOIR DROIT AU APL ET QUELLE TYPE DE SCI CREER ?
    MERCI

  • 8 mars 2012, par JLS

    Bonjour,
    nous sommes plusieurs héritiers d’un bien (terrain) en indivision depuis quelques années. Peut-on créer une SCI par cession de quelques parts de cette indivision ?
    Plus simplement peut-on céder plusieurs parts d’une indivision à une SCI ?
    Ceci dans le seul but de dénouer la succession.
    Merci d’avance.

    • 8 mars 2012

      Et pourquoi ne pas céder plusieurs parts de l’indivision à certains indivisaires (où même des personnes extérieures à cette indivision). Pourquoi créer une SCI ?

    • 8 mars 2012

      Nos deux familles qui héritent ne s’entendent pas du tout. Nous sommes environ 80 indivisaires. La SCI (formée par une seule famille) représenterait une certaine neutralité et permettrait de conserver les parts de chacun. Ma grand mère a eu 4 enfants d’un premier mariage puis 5 enfants d’une seconde union.

    • 8 mars 2012

      Effectivement ! Mais pour créer une SCI, il faudrait que tous le bien soit apporté à la société, et donc un accord de tous les indivisaires, sans quoi la SCI posséderait une partie seulement du bien indivis. Qu’en dit le notaire chargé de la succession.

    • 9 mars 2012

      Le notaire est plutôt de votre avis. Il a proposé à un des héritiers d’acheter toutes les parts. Mais la valeur du terrain était trop élevée et certains indivisaires ne veulent pas céder leur part.
      En fait, pour revenir à ma question d’origine, est-il possible de créer une SCI avec la part des indivisaires d’un héritage immobilier ? En l’occurrence le découpage du terrain n’a pas été effectué : le notaire "d’origine" n’a établi que la part de la surface revenant à chacun. La SCI étant une société morale, faut-il procéder à une vente des cohéritiers à la SCI ? Ce qui risquerait de compliquer le transfert car la SAFER pourrait s’interposer.
      Le but de cette SCI est simplement de transférer la succession partielle sans lever l’indivision. S’agissant d’une affaire située en Corse, certains notaires ne désirent pas s’en occuper, d’où mon idée de SCI.
      Si j’ai suffisamment d’informations pour me lancer dans cette démarche, je pourrais essayer de convaincre mon notaire de m’aider à traiter cette affaire.
      Merci encore.

    • 9 mars 2012

      Si vous créez une SCI, chaque apport à la SCI entraînera une mutation, et donc un acte notarié, ce qui pose effectivement un problème de droit de préemption.

    • 9 mars 2012

      Merci pour vos réponses très claires.
      J’ai maintenant quelques bases à consolider avant d’en parler à mon notaire ou un conseiller...

  • 6 mars 2012, par EspacoWeb

    Bonjour,

    Je suis gérant d’une EURL, dans le batiment, et je cherchais à acheter un appartement pour utilisation personnel et professionnel. J’imaginais un montage en SCI, ma société ayant la majorité des parts (60%) et ma copine (20%)et moi (20%) des parts...
    Est ce que cela est possible ?
    Si oui, comment cela se passe en cas de faillite de la société ayant 60% des parts ?

    Merci de m’éclairer sur ces points.
    Olivier

    • 21 novembre 2012

      En cas de procédure judiciaire, les actifs de l’EURL, dont les parts sociales de la SCI, pourront être mis en vente pour désintéresser les associés. Si la création de cette SCI est démontrée avoir pour seul objectif de limiter la garantie des créanciers professionnels de l’EURL, ces derniers pourront tenter de faire annuler en justice cette protection juridique.

  • 1er mars 2012, par spirit

    Bonjour,

    J’ai quelques questions concernant la future création d’une SCI en famille.

    Mon père est mort il y a peu et il possédait un immeuble. Mes parents étaient mariés sans contrat de mariage à l’époque. Ma mère va se remarier d’ici un an.
    Aussi, avec mes frère et soeur, ainsi que ma mère, nous souhaiterions savoir si c’est possible de créer une SCI entre nous en portant ledit immeuble au capital de la SCI ? Est-ce une bonne idée ? Le siège social de cette SCI peut-il être en Métropole tandis que l’immeuble est dans les DOM ? Et, il y aura t-il des frais de succession à prévoir étant donné que l’immeuble appartenait à mon père ?

    Merci de vos réponses.

    • 13 mars 2012

      L’opération est possible mais ne permettra pas d’éviter d’éventuels droits de succession (voir avec votre notaire les droits à anticiper). En effet, vous allez détenir cet immeuble en indivision suite à cette succession. Pour créer une SCI, il faudra apporter cet immeuble à la SCI et faire constater une mutation par votre notaire (acte notarié obligatoire).

  • 29 février 2012, par benedicte lecire

    Bonjour,

    Je vais acheter avec mon mari 3 locaux commerciaux et un local à usage d’habitation. Nous avons 3 enfants en bas age donc nous ne sommes préoccupés par notre succession pour le moment.
    1ere question :
    Devons nous creer une sci pour gerer tout ça ou est ce suffisant de le faire en nom propre ?
    Nous avons les fonds sur notre compte pour payer la totalité des biens mais ma banquiere me dit qu’il serait mieux de faire un pret car fiscalement c’est mieux quand on a une SCI.
    Qu’en pensez vous ?

    Dur dur de prendre une décision quand on n’y connait pas grand chose !!
    Merci d’avance pour votre aide !

    Bénédicte

    • 21 novembre 2012

      "Dur dur de prendre une décision quand on n’y connait pas grand chose !" On n’achète pas "3 locaux commerciaux et un local à usage d’habitation" "quand on n’y connait pas grand chose" !

      Un tel projet se réfléchit, impossible de vous apporter une solution au dernier moment. La SCI devrait être créée avant la signature de l’acte d’acquisition, alors autant y réfléchir dès à présent avec votre notaire, ce dernier perçoit des honoraires pour vous assister et vous conseiller, alors autant s’adresser à lui.

      Cette SCI serait imposée à l’IR ou à l’IS ? Les locaux seraient imposés à la TVA ?

  • 28 février 2012, par Lilie33

    Bonjour,

    Avec mon conjoint pacsé (28 et 31 ans), nous venons d’emprunter pour acheter notre terrain et faire notre maison neuve que nous habitons actuellement depuis 1 an.
    Maintenant, nous voulons créer une SCI pour acheter les 2 terrains à côté du notre pour y faire bâtir une maison à la location et ainsi financer cet achat, puis arrondir notre départ en retraite plus tard.

    Ma question est : Est-ce judicieux et est-ce possible dans notre cas (nous avons déjà un emprunt sur notre habitation principale) ?

    Merci de vos conseils.

    Lilie

    • 21 novembre 2012

      Voir, dans notre dossier "apports", la rubrique consacrée au financement de la société.

  • 27 février 2012, par bolton

    Bonjour,mon ami envisage de créer une SCI avec une personne de confiance,ils souhaiteraient investir dans des appartements pour les mettre en location. Ils souhaiteraient également acquérir un terrain en ZA ou ZAC afin d’y faire construire une maison et un local pour une activité dans laquelle je souhaiterai m’engager : la vente de voitures d’occasion en auto entreprise. Je verserai alors un loyer à la SCI. Ce projet nécessiterait un emprunt sur 25 ans au nom de la SCI, serait-t-il possible de désengager avant ces 25 ans l’ami associé ? et comment ? Ce projet est-il envisageable, le site fait mention de SCI familiales ou entre concubins mais n’est-il pas possible de monter une SCI entre deux amis ?
    Merci pour votre réponse.

    • 1er mars 2012

      Evidemment, il est possible de créer une SCI entre amis, et même entre personnes physiques et morales. Tout associé peut sortir d’une SCI en cédant ses parts, mais on ne peut pas obliger un associé à quitter une SCI.

  • 20 février 2012, par CHEZNOUS

    notre fille achete une maison qui possede en plus, un appart. type 2, en rez de chaussée, que nous desirons aquerir avec mon mari, mais pas en bien propre, nous pensons à une SCI, NOUS ET NOS 2 FILLES, mais nous hésitons avec l’indivision.
    Notre but est de ne pas augmenter notre capital immobilier,nous en réglerons tous les frais, nous voudrions qu’elles héritent facilement, en n’acquittant pas de droit de succession.
    Et si nous le louons pour les vacances scolaires, comment se passe la déclaration du revenu locatif, et les frais d’acquisition chez le notaire sont plus élevé en SCI ou en indivision ??

  • 18 février 2012, par sondeli

    Bonjour
    Nous allons nous porter acquéreur deux appartements avec mon épouse en nom propre et a crédit nous n avons pas eu le temps matériel de créer une sci. Peut on créer notre sci et en suite racheter ces appartements y-t-il un délai vis à vis du fisc ? Merci pour votre reponse

    • 21 novembre 2012

      Si les appartements sont aujourd’hui apportés à une SCI, il y aura mutation et droits d’enregistrement sur les apports à titre onéreux.

  • 16 février 2012, par uttopias

    Bonjour, nous avons en indivision familiale, un bien immobilier où je réside (et suis un des nu-propriétaires). L’usufruit est sur une seule personne avec 25% de la nu-propriété, les 75% restant sont sur 5 personnes.
    Comment transformer l’indivision en SCI ?

  • 14 février 2012, par CANELLE

    Bonjour,
    Je me permets de solliciter votre aide car je me pose la question avec ma soeur et mon frère de créer une sci ou non.

    Notre grand-mère dispose d’une petite maison en usufruit dans un corps de ferme, ma mère est la propriétaire.

    Or, il s’agit d’un ancien corps de ferme relativement mal entretenu qui risque de s’effondrer d’ici quelques années.
    Voilà pourquoi nous aimerions raser tout le bâtiment et créer une sci. Pour cela il faudrait réserver un appartement au rdc à ma grand-mère pour qu’elle retrouve un logement.
    La question qui se pose est de savoir si nous les trois enfants intégrons tout de suite la sci ou d’abord ma mère mais surtout est ce rentable de monter une sci sachant qu’un appartement ne pourra être louer (sera occupé par ma grand-mère de 80 ans cette année) ? De plus il faudra compter le coût de la démolition du corps de ferme existant.
    Nous aimerions que la sci s’autorembourse avec les loyers des logements. Est-ce possible ? A qui faut il s’adresser pour simuler les coûts ?
    Serait ce intéressant de confier la gestion à une agence immobilière ?
    Nous pourrons apporter le terrain d’une dimension de 8ares et peut être une part de l’héritage sachant que mes parents possèdent une exploitation agricole qu’ils veulent commencer à transmettre.
    Beaucoup de questions se posent et nous hésitons entre le projet de nous lancer dans une sci ou de carrément vendre le corps de ferme sachant qu’il faudra reloger ma grand-mère.

    J’espère avoir été claire dans les explications, merci d’avance pour tous les renseignements que vous pourrez m’apporter.

  • 12 février 2012, par restless

    Bonjour,
    Je me permets de vous solliciter pour la situation suivante :
    Je suis marié avec un enfant. Après notre mariage, nous avons fait l’acquisition de notre résidence principale en nom propre. 2 ans plus tard, nous avons fait l’acquisition d’une seconde maison qui est devenue notre résidence principale. Notre première acquisition est un bien loué actuellement.
    La première maison, louée, est une opération financière positive toujours sous crédit.
    La seconde, résidence principale, est en cours de crédit.

    Un changement professionnel fait état d’un bilan financier trop juste pour nous permettre quelques extras (vacances, travaux, sorties).

    Notre entourage nous conseille la création d’une sci (moi, ma femme et mon fils) afin d’acheter notre bien actuellement en location, permettant ainsi une transmission du bien à notre petit et à la vente pouvoir obtenir, après remboursement du crédit restant, un montant à placer ou permettant le remboursement d’une partie du crédit de la résidence principale.

    Cette démarche est-elle viable ?
    Est-il plus rentable de créer une SCI positive ou une SCI plus ou moins égale à 0 en bilan financier ?

  • 3 février 2012, par olgavili

    Bonjour, ma femme et moi avons acheté un appartement en loi SCELLIER en indvision il y a deux ans. Ma mère le loue actuellement mais ne peut pas bénéficier des APL car elle loue à son descendant.
    Si elle louait à une SCI, quels qu’en soient les membres, elle pourrait toucher des aides.
    Est-il possible dans notre cas de créer une SCI aujourd’hui avec l’appartement en investissement Scellier en apport simple de façon à obtenir ces APL ?
    Fiscalement, serait-ce transparent ou le fait de passer en SCI nous ferait-il perdre notre avantage fiscal du Scellier ?
    Merci pour votre réponse.

    • 21 novembre 2012

      L’apport d’un bien immobilier à une SCI engendre une mutation. Il faut donc envisager :
      - un acte notarié,
      - des droits d’enregistrement sur les apports à titre onéreux.

  • 2 février 2012, par tresor

    Bonjour,

    Ma soeur et moi avons acheté un appartement sans créer de SCI à l’époque.
    Nous souhaitons effectuer des travaux et on nous a conseillé de créer une SCI qui posséderait le bien et donc supporterait les travaux.
    Comment ça marche ? Qui fait ces démarches ? Un avocat, un notaire ?
    Comment faire ce transfert de propriété, de prêt...?
    Merci pour vos réponses

    • 2 février 2012

      L’apport d’un bien immobilier à une SCI doit obligatoirement faire l’objet d’un acte notarié.

  • 31 janvier 2012, par Laurent

    Bonjour,
    Je vous explique mon cas un peu particulier....(je n’ai pas trouvé de post sur un tel cas de figure)

    Moi même et ma partenaire de PACS, voulons aquérir un terrain dans le but de faire un investissement locatif.
    En parallèle, mes beaux-parents, veulent aquérir un terrain adjacent au notre, également dans le but de faire un investissement locatif.

    Le projet consisterait à construire une maison jumelée ensemble afin de partager les frais de construction. Par contre, chaque moitié de la construction serait sur un terrain spécifique, appartenant aux beaux-parents pour l’un et à nous-même pour l’autre.

    Serait-il judicieux de créer une SCI pour la réalisation de ce projet ? et à quel titre ?
    Quitte à discoudre la SCI à la fin de la construction pour que chacun soit chez soi en fin de compte..... ?
    Merci pour votre aide.

  • 30 janvier 2012, par t.titouan2

    Bonjour,

    Je procède déjà une SCI pour la gestion d’un immeuble. Je souhaite acquérir un second immeuble. Je souhaite savoir s’il est plus judicieux d’acheter le second immeuble au sein de la même SCI ou d’en créer une spécifique pour chaque bien. Avantages et inconvénients des deux solutions s’il vous plaît ?
    Merci
    Thierry.

  • 24 janvier 2012, par Aspro

    Bonjour à tous
    prenons l’exemple de deux familles aux revenus différents, l’une est à l’aise et susceptible d’engager des dépenses importantes sans trop de difficulté, l’autre a des revenus plus limités, est-ce que la création d’une SCI pour gérer une maison familiale qui appartient aux deux peut être une protection pour la famille la moins aisée ? Car il semble que dans ce cas là, l’indivision soit plus favorable aux familles aisées, et donc soit susceptibles de créer des problèmes sur le choix des dépenses d’entretien ou de valorisation du bien. Surtout si les familles en question ne sont pas d’accord. Merci de votre réponse.

    • 7 juin 2012

      Effectivement, dans une indivision, il faut pouvoir réunir la majorité des deux tiers des indivisaires pour tout acte de gestion, mais cela ne signifie pas que "l’indivision soit plus favorable aux familles aisées". Dans une SCI, l’associé majoritaire pourra de la même façon imposer ses décisions. De plus, une indivision peut avoir recours à un gérant dans le cadre d’une convention d’indivision. Ce qu’il faudrait savoir avant de consulter un notaire : le bien commun doit-il être conservé même en cas de désaccords entre les deux familles. Si oui, la SCI permettrait de verrouiller le capital, ce qui n’est jamais totalement possible au sein d’une indivision.

  • 23 janvier 2012, par joetophelie

    Bonjour,

    avec mon mari nous souhaitons créer une SCI. Notre projet est d’acheter un terrain sur lequel nous ferions construire une maison que nous mettrions en location.
    Notre SCi serait-elle donc assujettie à la TVA ?

    • 21 novembre 2012

      Voir la rubrique fiscalité et le dossier consacré à la TVA.

  • 22 janvier 2012, par jlg

    Bonjour, mes soeurs et moi souhaitons rehabilité de 2 maisons que nous avons en indivision , de lourd travaux sont necessaires. pour cela nous envisageons de vendre une des deux maison pour avoir un apport et financer le projet
    y a t il un avantage de constitué une SCI avec ces deux maisons,
    doit on emprunter ou la sci doit faire l’emprunt des travaux ?

    merci de vos conseils

    JL

    • 21 novembre 2012

      Voir l’article : emprunt SCI ou emprunt personnel, sachant que généralement c’est la SCI qui s’endette, mais sans que cela soit une obligation (les intérêts d’emprunt éventuels sont déductibles dans les 2 cas).

  • 21 janvier 2012, par cheval

    Bonjour,
    nous sommes 2 (sans lien de parenté) pour acheter 2 studios, le but est de louer et de créer un capital, est il plus judicieux de constituer une SCI ou bien d’acheter individuellement 1 appart chacun ?
    merci de votre aide

    • 23 janvier 2012

      Créer à deux associés une SCI pour acheter et gérer deux studios ou acheter un studio dans le but de le louer (et, pareillement, un ami a le même projet) :
      - La SCI permettrait de répartir le risque sur ces investissements (vacance d’un studio répartie sur les deux investisseurs par exemple) mais augmente le coût d’investissement (coût création SCI, décote sur la cession parts de SCI) et complexifie la gestion (comptes annuels, décisions en AG, quelle majorité à deux associés ?).
      - Des achats séparés rendent la situation beaucoup plus simple si l’on considère que les ingrédients Argent et Amitié ne sont pas très bons à mélanger.

    • 26 janvier 2012

      Bonjour et merci pour ces infos,
      en revanche qu’en est il de l’impact sur la déclaration de revenu, les loyers entiers ? les charges d’entretien sont elles déduite en individuel ? le remboursement des emprunts ? dans le cas de la SCI ce sont seulement les dividendes qui sont déclarés s’ils y en a ?
      merci si vous pouvez me donner ces compléments d’information fiscale

    • 21 novembre 2012

      Voir la liste des charges déductibles dans notre dossier "fiscalité".

  • 19 janvier 2012, par lattefresco

    Bonjour,

    Je souhaite acheter une partie de l’appartement de mon amie. Pour cela je pense à monter une sci avec son appartement et lui acheter 30%.
    Quelqu’un peut t’il me dire si c’est la bonne solution, les avantages et inconvénients ?
    Peut être qu’il existe un autre moyen de faire.

    Merci beaucoup à celui ou celle qui éclairera ma lanterne ))

    François

    • 23 janvier 2012

      Effectivement, l’indivision est une alternative à la SCI et il est parfaitement possible d’obtenir une répartition 30/70 en indivision comme en SCI. Mais il faut consulter un notaire, car un acte notarié s’imposerait en cas de création d’une SCI (pour constater l’apport du bien immobilier à la SCI par votre amie). De votre côté, quel serait votre apport ? Et quel intérêt aurait cette opération, pour votre amie notamment (qui, en indivision pourrait être contrainte de vendre ce logement) ?

    • 23 janvier 2012

      Merci pour votre réponse, de mon coté l’apport serait en liquide, environ 30% du prix de l’appartement. L’intérêt pour moi serait d’investir dans de la pierre, et pour elle d’obtenir des liquidités. Vous parlez d’acte notarié, la prestation est indexé sur la valeur de l’appartement ou forfaitaire ?

      Merci beaucoup pour votre réponse

    • 25 mai 2012

      Si votre amie apporte son bien à la SCI, elle reçoit des parts sociales en contrepartie. Si vous apportez des liquidités à la SCI, vous recevrez également des parts. Mais votre amie ne pourra pas puiser la trésorerie de la SCI sans raison. Il faudrait donc véritablement une cession du bien à une SCI dont le capital serait réparti à 70/30 et qui achèterait réellement le bien à votre amie (par un emprunt par exemple). Mais cela me semble très compliqué et coûteux (frais de mutation sur la vente, plus-value éventuelle) et je ne comprends pas l’intérêt de cette opération (avant la réforme des plus-values d’accord, mais maintenant c’est trop tard). Un gestionnaire de patrimoine saurait peut-être proposer d’autres solutions à vos objectifs que la création d’une SCI.

  • 16 janvier 2012, par PierreF

    Bonjour,
    Je suis célibataire sans enfant, ma mère est en vie et j’ai 3 soeurs qui ont des enfants.
    Ma compagne est Divorcée (son EX Dcd), elle a un fils.
    Je suis propriétaire en indivision avec ma compagne de deux biens.
    Nous allons nous Pacser et nous rédigerons un testament nous donnant usufruit réciproque. Si je ne me trompe pas mes soeurs ne sont pas réservataires.
    Question :
    Je ne souhaite pas particulièrement faire hériter ma mère ou mes soeurs, mais plutôt ma filleule (fille de ma cousine), ce qui sous entend une taxation à 60%.
    Y aurait-il un intérêt fiscal à créer une SCI dans laquelle ma compagne et moi détiendrions des parts en proportion de nos investissements. La finalité est de donner mes parts à ma filleule avant mon DC tout en gardant l’usufruit jusqu’à mon DC.
    Je dois avouer que je ne suis pas trop doué donc je reste ouvert à toute autre solution permettant d’éviter ces sacrés 60% de taxes (hormis l’assurance vie bien sur car je ne peux pas en capitaliser une) !!!

  • 7 janvier 2012, par Silikk

    Bonjour,
    Je suis séparé de Stephany, la mère de ma fille Lola, depuis 2003 mais nous restons en excellents termes (nous nous voyons souvent : repas, vacances, activités, etc...). Nous sommes en quelque sorte devenus amis (très) proches.
    Depuis plusieurs années, elle habite une maison en location avec Lola et son autre fille Nina (issue d’une précédente union).
    Le propriétaire de cette maison a décidé de la vendre. Stephany souhaiterait y rester avec les enfants, car elles s’y sentent toutes très bien et y sont très attachées. Ses revenus ne lui permettent pas de l’acquérir. Nous avons pensé, afin d’acquérir cette propriété, créer une SCI dans laquelle les associés seraient Stephany, moi-même, Lola et Nina.
    Mes revenus personnels sont suffisants pour constituer une garantie pour un emprunt, et Stephany paierait un loyer à la SCI afin de rembourser la plus grosse part de cet emprunt, et moi le reste. La présence des enfants dans la SCI permettrait de leur transmettre le bien en évitant des droits de succession.
    J’aimerais connaître votre point de vue sur ce montage, étant néophyte dans tout ce qui relève des transactions immobilières et peut-être un peu naïf quand à ses avantages.
    Merci ! :)

    Adrien.

  • 2 janvier 2012, par mouraa

    Bonjour,

    Il y a quelques années, mon épouse et moi-même avons acquis la nu-propriété d’une maison dont mes grands-parents ont gardé l’usufruit. Mes grands-parents m’ont proposé ce montage afin de me transmettre le bien sans que cela représente une dépense importante (seule une partie de la nu-propriété a fait l’objet d’un financement, l’autre ayant fait l’objet d’une donation).

    Initialement, mes grands-parents occupaient cette maison. Ils l’ont quittée et la louent depuis. Malheureusement, son état se dégrade parce que les locataires successifs ne l’entretiennent pas correctement et parce que mes grands-parents n’ont plus l’énergie de l’entretenir. Je n’ai ni la possibilité ni les moyens de le faire de mon côté.

    Aussi - en accord avec mes grands-parents - je souhaiterais changer le mode de gestion de ce patrimoine. J’ai pensé à la création d’une SCI pour continuer à "partager" ce patrimoine avec mes grands-parents tout en en prenant le contrôle en tant que gestionnaire notamment pour ce qui concerne l’entretien. Les parts sociales seraient réparties entre mes grands-parents et mon épouse et moi-même en fonction de la valeur de la nu-propriété et de l’usufruit. Pour équilibrer les parts, mes grands-parents apporteraient à la SCI un terrain attenant à la maison dont ils sont propriétaires et qu’ils veulent initialement nous donner sans pouvoir le faire légalement.

    Les loyers perçus seraient en partie versés à mes grands-parents pour qu’ils ne perdent pas le bénéfice de l’usufruit et en partie utilisés pour financer l’entretien.

    Est-ce qu’une SCI se prête bien à ce type de situation ? Quelle alternative sinon ?

    Merci pour vos réponses.

    • 3 janvier 2012

      Il ne me semble pas que la création d’une SCI changerait le problème : les dépenses importantes incombent aux nu-propriétaires mais ces derniers n’ont pas l’obligation de les effectuer ! Si vous refusez des investissements dans cette maison, les usufruitiers ou les locataires n’ont donc aucune obligation de les réaliser à votre place. Avez-vous consulter un notaire à ce sujet ? En effet, il faudrait trouver une réponse globale à plusieurs questions : financement et propriété de cette maison, répartition des loyers, transmission d’un patrimoine (terrain).

    • 3 janvier 2012

      Merci pour votre réponse.

      En tant que nu-propriétaires, nous ne refusons pas les investissements dans cette maison. Nous n’avons simplement pas les moyens financiers de les réaliser.

      Aussi, l’idée de la création de la SCI serait que les loyers perçus dans le cadre de la location soient en partie versés à l’actuel usufruitier (selon ses parts) et en partie investis dans l’entretien (utilisation de nos dividendes).

      Cela sous-entend évidemment que l’usufruitier actuel accepte de perdre une partie du fruit de la location (ce qui est le cas puisque le montage initial a été mis en place par l’actuel usufruitier pour transmettre le bien dans des conditions idéales pour nous, pas pour optimiser ses revenus fonciers).

      Cela sous-entend également la création d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés.

      Maintenant, peut-être n’est-ce pas aussi simple que cela ?

  • 2 janvier 2012, par FckB

    Bonjour,
    Mon épouse et moi-même envisagions d’investir dans du locatif "loi scellier" aux fins de défiscalisation. En effet, 2 de nos 3 enfants entrant dans la vie active, notre nombre de part passera de 4 à 2,5 (puis 2 ...) nous faisant passer dans nue tranche d’imposition bien supérieure. Par ailleurs, une partie de nos revenus proviennent de la location de notre première résidence principale (environ 14K€).

    La création d’une SCI familiale (parents + les 3 enfants) a été récemment envisagée. En plus d’aider les enfants à la constitution d’un patrimoine immobilier (on ne pense pas encore à la transmission), une SCI peut-elle être le support d’un tel objectif de défiscalisation de nos propres revenus, c’est à dire au-delà de la possible intégration de notre ex-résidence principale aujourd’hui louée à cette SCI et donc en diminuant nos ressources des loyers ?

    En espérant avoir été clair, merci pour votre réponse.
    FB

  • 28 décembre 2011, par mlg

    Bonjour,

    Mes parents sont âgés et possèdent 2 maisons, de plus ils souhaitent nous faire donation à mon frère et moi de 100000 E chacun pour l’achat d’un bien immobilier.
    Dans quelle mesure la constitution d’une SCI est-elle possible et avantageuse dans le cadre de la donation et à terme dans celle de la succession ?
    Sincères salutations

    • 21 novembre 2012

      Aucun avantage à créer une SCI lorsque l’on envisage une donation, à moins d’envisager la SCI pour permettre la donation partielle d’un bien et préparer ainsi sa transmission.

  • 28 décembre 2011, par lavelua

    bonjour
    apres le deces de mon pere,ma mere veut vendre la maison familliale pour un prix 130 000 euros environ .
    nous somme 5 freres et soeurs .
    la maison d’une surface de 400 m² nous donne la possibilitee de faire 2 logements distinct a des fin locatives .
    quelles solutions s’offre a nous sachant que nous n’avons aucun apport et que trois d’entres nous sommes proprietaire de notre residence principale .
    cree une sci et rachetter la totalitee du bien par le biais d’un emprunt (plus les travaux) ?
    rester en indivision et rachetter la part de notre mere toujours par le biais d’un emprunt (plus le travaux) ?
    une autre solution ?
    merci pour vos reponses .

    • 21 novembre 2012

      Indivision ou SCI, dans les deux cas le financement de cette opération demeurera le problème (étudié dans notre dossier "apports à une société civile immobilière").

  • 15 décembre 2011, par DFRANCOIS

    Je peux construire un immeuble sur l’emplacement de ma résidence principale.Je souhaite le faire avec un appartement pour moi en résidence principale,3 en location et en vendre 2.Quelle est la méthode pour ne pas mélanger fiscalement,en cas de revente,residence et location.
    Merci pour tous conseils

  • 14 décembre 2011, par alor

    bonjour, Nous souhaitons mon mari et moi céder sous forme de donnation à l’un de nos fils une partie de notre maison dont nous sommes propriétaires.
    je souhaiterais savoir s’il faut créer une sci pour ce faire et quel est le côut de cette démarche.
    merci par avance pour votre réponse

    • 4 janvier 2012

      Donner une partie de votre résidence principale et donc se retrouver en indivision ? Il faut consulter votre notaire pour cette donation et bien expliquer vos objectifs. Si le but est de transmettre du patrimoine, une donation de la nue-propriété est préférable (vous permettant de conserver l’intégralité de l’usufruit sur ce bien).

  • 7 décembre 2011, par marsupi33

    Bonjour,

    Je souhaite acquérir un local commercial ainsi que 2 Terrains pour louer à ma SARL et une autre entreprise.

    A noter que je possède déjà une SCI avec ma compagne qui loue un appartement.

    je souhaiterais savoir s’il est judicieux de créer une nouvelle SCI, si oui de quel type ou utiliser celle qui est déjà en place ?
    Mon comptable et mon banquier ayant des avis divergents.

  • 5 décembre 2011, par Caramel51

    Bonjour,
    Je souhaite faire une donation à chacune de mes 2 filles.
    L’aînée, reconnue handicapée psy, a déjà son logement.
    La 2ème travaille sur Paris, et habite en location.
    La donation va constituer l’apport (95 K€ x 2 soit 180 K€) pour l’acquisition d’un appartement sur Paris, il sera occupé par ma 2ème fille qui paiera les mensualités du crédit pour un emprunt de 240 K€. Il s’agit d’une 1° accession à la propriété. La SCI est-elle une solution pour protéger l’aînée, ou une indivision pourrait-elle suffire à cette situation ? La SCI permet-elle dans ce cas de bénéficier des mêmes conditions d’emprunt qu’un particulier ? Merci pour votre aide.

  • 2 décembre 2011, par jojovedri

    Bonjour,
    Ma mère âgée de 71 ans possède une maison de village qu’elle souhaiterait mettre à la location. Or cette maison nécessite des travaux importants estimés à environ 90000€. Elle n’a pas les moyens de les entreprendre. Nous avons pensé ma sœur et moi les financer au travers de la création d’une SCI.Merci de bien vouloir m’indiquer l’intérêt de cette création, sinon les autres possibilités.

    • 8 décembre 2011

      Bonjour, j’ai acheté il y a 10 ans une maison avec ma mère à 50-50.
      Aujourd’hui mon compagnon voudrait racheter la part de ma mère. Il a de son côté un appartement qu’il voudrait garder pour le louer.
      Il pensait monter une sci à laquelle il revendrait son appartement pour pouvoir ensuite emprunter pour racheter la part de ma mère. En créant la SCI, il diminue son endettement pour le nouvel emprunt et compense les revenus des loyers par les charges de copropriété. Il paierait ainsi moins d’impôts.
      Est-ce une bonne solution ?

    • 21 novembre 2012

      En créant une SCI ses associés ne limitent pas leur endettement, c’est le sujet de notre article dans notre dossier "apports".

  • 1er décembre 2011, par ninjagwada

    bonjour, je souhaite acheter un terrain avec ma soeur afin que l’on construise nos deux maisons (résidence principale. Ma soeur dispose de la somme pour la moitié du terrain. Avec ma compagne nous allons souscrire un prêt pour le terrain et la maison. Est-ce intéressant de créer une SCI ? faut-il la créer après la signature du compromis de vente du terrain ? Pourrons nous séparer les biens en deux lots en cassant la SCI si on décide vendre ?

    merci

  • 30 novembre 2011, par dabidou02

    Bonjour,
    Un ami me propose de participer a une sci a hauteur de 10%, je suis actuellement inscrit a la banque de france avec un dossier de surendettement et un plan d’épurement de mes dettes.
    Je me demande quels sont les risques si je m’associe à cette sci et si cela est possible.
    Est-ce que mes biens personnels sont susceptibles d’être saisis si la sci ne rentre pas de bénéfices ?
    Merci d’avance pour vos réponses.

    • 2 décembre 2011

      C’est surtout la SCI qui prend des risques, un associés en surendettement pourrait compromettre les projets d’emprunt de cette SCI. De votre côté, vous engagez votre responsabilité proportionnellement à votre participation au capital, soit 10%, alors autant ne posséder que 1% de cette société !

  • 28 novembre 2011, par gerard.sn

    Je voudrais acheter avec mes deniers personnel une maison.
    Par le biais d’une sci mettre gestionnaires mes trois enfants seul sans qui n’apportent de financement.
    Que je puisse y vivre jusqu’à ma mort sans payer aucune charge (loyer ou réparations,) et que cette maison leur revienne à mon décès.
    Est ce possible ? et quels sont les avantages et inconvénients
    Merci à vous.

    • 21 novembre 2012

      Oui, c’est possible, mais également si vous ne créez pas de SCI. Consulter notre dossier "résidence principale".

  • 28 novembre 2011, par guytout67

    Bonjour

    Je souhaite créer une SCI avec ma concubine en vue d’acquérir dans un premier temps notre logement principal et ensuite un local commercial.

    Pouvez-vous, s’il vous plait me dire si cela est possible et aussi si la TVA sur le logement principal est récupérable.

    merci d’avance

  • 16 novembre 2011, par Michèle

    Bjr,

    Je vis avec quelqu’un qui est marié, juste séparé officieusement (pas de contrat entre époux), je souhaiterais acquérir un bien (je suis interdite bancaire donc perso je ne peux pas), un appartement, enfin être propriétaire, je pensais que créer une SCI nous permettrait ce genre de chose (lui donc propriétaire, et moi locataire ; bon après le risque c’est la donation s’il décède avant moi), Est ce correct, peut on le faire ? ou ce n’est pas possible ?

    Merci pour votre réponse

  • 14 novembre 2011, par MJPSRP

    bjr,
    je souhaite acquerir un bien immobilier avec mon epouse en tant que notre premier investissement immobilier, mon epouse est gerante et moi je suis directeur de plusieurs societe dont la societe de mon epouse, nous touchons donc tous les deux un salaire, mais egalement des dividende en fin d annee,
    est il plus judicieux d acheter le bien a notre nom propre ou en sci ? sachant que le bien est destine pour la re vente ou de la location ou pour utilisation personnel pour le futur de nos enfant (etude) ou de nous si nous sommes de passage dans la ville ou nous souhaitons acheter (differente de la notre)ou en tant qu achat d un bien immobilier en sci nous n avons pas le droit d y habiter a titre personnel ?
    Par ailleurs est ce que si nous tombions en faillite de nos affaire est ce que les biens de la sci sera proteger ou est ce qu en etant en sarl nous sommes limite uniquement au investissement fait dans notre entreprise ? en resume en tant que faillite de la sarl la liquididation judiciaire ne prendra pas en compte la sci car etant societe a part de la sarl mais sachant que les associe de la sci son tles meme que la sarl ?
    AU niveau du capital de cette sci pour utilisation d apport doit on le faire de la sarl qui participe a la constitution des capitaux de celle ci ou dois constituer celui ci a notre nom propre soit personne physique ?

    bien cordialement et merci d avance

  • 13 novembre 2011, par tapir

    Bonsoir,
    avant de constituer une SCI dans le but d’acquerir un bien j’aimerai savoir concernant le regime des SCI sur l’IS et soumise a TVA, peut récupérer une TVA sur une acquisition sur un bien vendu par un particulier ?
    Si non les loyers encaissés dans le futur sont ils assujétis à la TVA
    Merci de votre réponse

    • 14 novembre 2011

      Les loyers facturés par une SCI soumise à la TVA sont augmentés du montant de cette TVA, et cette TVA collectée est à reverser. Un particulier ne collecte pas de TVA sur une vente immobilière, l’acquéreur de l’immeuble vendu par un particulier n’a donc pas de TVA à récupérer.

  • 8 novembre 2011, par luckyb

    Notre situation :non mariés ni pacsés avec mon concubin mais parents de 2 enfants mineurs en commun, nous avons signé le compromis d’achat d’une maison en noms propres avec faculté de substitution en SCI.
    La maison principale sera notre résidence principale, et à terme après des travaux d’aménagement d’une dépendance, nous y ouvrirons 3 chambres d’hôtes. Pour acquérir cette maison j’ai vendu un bien en mon nom propre qui représente plus de 90% du total de la maison acquise. Le notaire était informé de notre volonté de créer une sci pour cet acquisition, nous dit maintenant qu’il est trop tard à environ 3 semaines de la signature pour constituer la sci car cela nécessite des délais pour l’intervention d’un géomètre pour délimiter habitation principale et dépendance, ce qui est absurde car la dépendance va subir des travaux d’aménagement qui modifiera sa surface actuelle. De même un petit emprunt moins de 10% du total auprès d’une banque sera souscrit à nos 2 noms propres.
    Mes questions :
    - L’emprunt en nom propre empeche t il l’achat en sci ou fallait il contracter un emprunt au nom de la sci ?
    - Ne peut on pas créer d’abord une sci familiale pour protéger notre patrimoine, eviter l’achat en indivision et faciliter la succession et ensuite après les travaux à la création de l’activité chambres d’hotes modifier les statuts pour y intégrer cette activité et répartir les superficies notamment à cause de la taxe d’habitation ?
    - Si la sci est impossible pour des raisons de délai ou de prêt lors de la signature de l’acte authentique. Sera t il possible de la créer à posteriori en vue d’y inclure ce bien commun ? Cela engendre t il des frais supplémentaires par rapport à une acquisition directement en SCI ?
    Un grand merci à qui pourra m’eclairer sur une situation qui se complique à quelques semaines de la signature ...

    • 14 novembre 2011

      Créer une SCI juste après une acquisition est coûteux (acte notarié obligatoire) et n’apporte aucun avantage. Il faut donc demander à votre notaire (en tant qu’acquéreur il faut toujours faire intervenir son propre notaire, cela n’engendre aucuns honoraires supplémentaires et c’est une garantie essentielle) de rédiger les statuts de la SCI et d’immatriculer la société pour qu’elle puisse être l’acquéreur de l’immeuble.

  • 7 novembre 2011, par 1020sophie

    Mariés 4 enfants dont 2 mineurs notre patrimoine se compose de biens immobiliers dont certains avec des crédits en cours et une fiscalité scellier ou robien. Pouvons nous créer une sci familiale avec nos enfants en y intégrant ces biens ? et que devient la fiscalité sur l ’ir dont nous bénéficions auparavant sur certains de ces biens ?
    Merci de votre réponse

    • 21 novembre 2012

      Oui, vous pouvez apporter ces biens à une SCI, l’avantage fiscal de Robien sera alors réparti entre les associés, mais cet apport aura un coût important du fait des emprunts restants dus. Il faut donc étudier en détail les avantages attendus.

  • 5 novembre 2011, par doobdy

    Y aurait il des avantages (et si oui quels sont ils) à créer une sci afin d’acheter pour louer une maison ou appartement ?
    merci d’avance pour votre aide

    • 7 novembre 2011

      Si vous achetez avant la SCI, la SCI devra repayer des frais de mutation si vous incorporer cet immeuble dans la SCI.
      Si la SCI est créée avant, la SCI achétera l’immeuble avec un pret et les intérets du pret seront déductible des loyers.
      Mais voyez un notaire pour confirmation.

  • 1er novembre 2011, par violainelm

    Bonjour,

    Nous avons acheté un appartement avec mon ex-compagnon, il est actuellement en location, car nous ne pouvions pas nous résoudre à le revendre lors de notre séparation.
    Le problèmes est qu’aujourd’hui les mensualitées du crédit ont augmentées et les loyers ne les couvrent plus.
    Je vis actuellement chez mes parents car je suis surendettée.
    Mon nouveau conjoint, lui aussi propriétaire avec sa mère d’un appartement, serait prêt a créer un SCI pour racheter mon appart,cela me permettrait peut être de réduire les mensualités, mieux m’en sortir financièrement et peut être réussir à me reloger.
    Est-ce que quelqu’un à une solution, ou peut me dire dire si cette idée de SCI serait bonne.

    • 10 novembre 2011

      Vous êtes en indivision avec votre ex-compagnon. Votre nouveau compagnon, sans créer une SCI, peut parfaitement racheter vos parts indivises. Mais peut-être serait-il tout aussi intéressant de sortir de cette indivision en faisant vendre le bien détenu ?

  • 29 octobre 2011, par nina77

    Bonjour,

    Je suis actuellement propriétaire d’une maison que je loue (loyé qui m’aide à payer le prêt de ma résidence principale).

    Or, je me rends compte que louer cette maison n’est pas rentable pour moi et qu’elle me crée des soucis financiers, elle n’est donc pas rentable et me met dans une situation financière délicate. Le soucis c’est que j’ai un bail de 3 ans (un an et demi s’est écoulé) et que le locataire actuel est une amie, je ne peux donc pas la mettre dehors. Je voudrai pouvoir la vendre avec locataire, mais je perds de la valeur du bien avec un locataire, et surtout le loyer que je lui propose est trés attractif, donc s’il y a futur acquéreur, il y aura des réticences.

    Je voudrais donc faire une SCI pour ne plus être en rapport direct avec le locataire (car conflit d’intérêt sur tout, elle me demande trop de chose et je me sens obligée de faire), et qu’au terme du bail, dans un an et demi la SCI vend ce bien, ce qui me permettrai de vendre le bien vide, et qui me rapporterai plus.

    Est-ce que cette solution est la mieux adaptée à mon cas, comment puis-je créer une SCI sans que mon nom apparaisse et que je sois transparente ?

    • 29 octobre 2011

      Merci à ceux qui voudront bien m’éclairer et m’aider... nina77

    • 30 octobre 2011

      bonjour,
      ce n’est pas parceque vous aurez créé une SCI que vous ne serez pas connu, sur internet on peut connaitre le dirigeant d’une SCI.
      Créer une SCI pour vendre le bien 1an1/2 aprés, c’est pas rentable car vous aurez payé à votre notaire la création de la SCI par apport d’immeuble (je pense) et aprés la vente vous devrez dissoudre si il n’y a plus d’immeuble à moins que vous rachetiez ;
      de plus pour faire une SCI il faut etre 2 au minimum.
      A mon avis, attendez la fin du bail et vendez.

  • 26 octobre 2011, par lensois40

    bonjour
    mon fils serait interesser par l’achat d’une ancienne maison , étant célibataire donc un revenu ,je voudrais l’aidé sur le projet ,doit on faire une sci , et qu’elle est le meilleur financement pour l’achat de la maison sachant qu’il y a pas mal de travaux
    merci

  • 24 octobre 2011, par rprima21

    Bonjour, je suis actuellement profession libérale et locataire de mon local pro au sein d’un cabinet médical de groupe composé de 4 praticiens (tous locataires).
    Ce cabinet est en vente, et je souhaite en faire l’acquisition seule, par un prêt immobilier qui sera compensé en majeure partie par les revenus des 3 loyers restants.
    A la recherche de financements, ma banque m’a conseillé de monter une SCI avec mes deux parents (divorcés) qui souhaitent m’aider financièrement dans ce projet.
    Je précise que mon activité libérale est très récente (2011), par conséquent charges sociales et impôts sur le revenu quasi inexistant pour le moment.
    La SCI est-elle une bonne solution dans mon cas ?
    Merci d’avance

    • 21 novembre 2012

      La SCI est une solution, mais vos parents pourraient tout aussi bien vous apporter une garantie bancaire (voir avec votre banque ses conditions), ou encore vous consentir une donation pour augmenter votre apport personnel. Dans le cas de la création d’une SCI, il faudra prévoir la sortie de vos parents j’imagine, et notamment faire attention à la clause d’agrément.

      Voir dans la rubrique "pourquoi créer une SCI" les avantages et inconvénients à détenir un local professionnel via une société.

  • 23 octobre 2011, par nmasson27

    Bonjour,
    Nous nous séparons avec mon amie et avons acheté un bien à 50/50, aujourd’hui nous souhaitons le louer pour ne pas perde d’argent.
    Cependant, je souhaiterai acquerir un autre bien mais aujourd’hui le crédits de la maison me bloque (% d’endetement). La SCI peut elle modifier quelque chose au niveau pourcentage d’endètement par rapport au calcul des rentes de location, pour me permettre d’avoir un capital emprein plus importatnt ? Y a t il des frais de notaire associés a cette modification (->SCI) ?

  • 10 octobre 2011, par jems

    Bonjour,
    Je suis actuellement propriétaire de mon appartment ( résid principale ).
    J’envisage de le mettre en location pour partir sur une maison dans le cadre de ma mobilité.
    Puis-je le faire racheter ( via un prêt ) par une SCI que je créerai ?
    Puis-je rester locataire de ma SCI quelques mois le temps de déménager et trouver un locataire ?

    Merci d’avance pour votre aide.
    Cordialement

    • 21 novembre 2012

      Oui, vous pouvez apporter votre bien à une SCI, l’occuper à titre gratuit ou onéreux avant de le louer. Mais créer une SCI ne vous apportera aucun avantage, notamment pour négocier un prêt immobilier.

  • 6 octobre 2011, par michel74

    bonjour, je souhaite acquérir un local commercial pour mon activité professionnelle ou le louer à un tiers mais je ne sais pas s’il est préférable de le faire en nom propre ou dans une SCI au vu de ma situation familiale. Je suis célibataire vivant maritalement et mon amie à deux enfants. Je souhaiterai leurs transmettre ce local.merci de votre réponse.

    • 21 novembre 2012

      Consulter le dossier, dans "pourquoi créer une sci", sur l’intérêt d’une société pour détenir les murs loués à son entreprise.

  • 5 octobre 2011, par Christal12

    Bonjour,
    Mariés sous le régime de la communauté, 2 enfants (un de 24 ans salarié en électrotechnique et un de 21 ans préparant une licence en contrat de professionnalisation en alternance), propriétaires de la résidence principale et de 3 maisons de village (2 louées en location saisonnière et 1 louée en vide), nous envisageons d’acheter un appartement à rénover (environ 50K€ achat et 15k€ travaux) afin de le louer en vide. Nous allons réaliser et assurer les mensualités d’un prêt de 45k€ (par l’intermédiaire de notre enfant étudiant bénéficiant d’un prêt à taux préférentiel) et 20K€ en apport personnel. Les enfants vont s’associer à ce projet et participeront à la rénovation du bien. Doit-on créer une SCI familiale ? Merci pour vos conseils.

    • 6 octobre 2011

      Vous prévoyez, pour financer cet investissement immobilier, un "prêt de 45k€ (par l’intermédiaire de notre enfant étudiant bénéficiant d’un prêt à taux préférentiel)" : ce prêt serait-il possible s’il devait être accordé à une SCI plutôt qu’à votre fils ? Ce prêt étudiant peut-il être utilisé pour réaliser un apport dans une SCI ? J’ignore quant à moi totalement les caractéristiques de ce type de prêt.

  • 5 octobre 2011, par Annabel

    Bonjour,
    Ma sœur est propriétaire avec son compagnon (non mariés-non pacsés avec 2 jeunes enfants ) à 50/50 % en indivision d’une maison en proche banlieue parisienne (valeur 380 000 €). Le couple se sépare ; ma sœur souhaite récupérer son investissement pour acheter un appartement mais son compagnon n’a pas la possibilité -pour le moment- de lui racheter sa part. Il est dans l’attente d’un héritage et serait alors en mesure de le faire. Compte tenu de l’urgence, dans l’intérêt des enfants, et afin d’éviter la vente de la maison, je me propose de racheter la part de ma sœur et de créer une SCI. Mes parts seront, le moment venu (d’ici 2-3 ans), rachetées et la SCI dissoute. Est-il possible et réaliste de créer une SCI dans ce cas de figure précis et quels sont les précautions particulières, coûts et statuts spécifiques à envisager ?
    Un grand merci pour votre éclairage.
    Cordialement,
    AB

    • 6 octobre 2011

      Vous souhaitez vous associer avec l’ex-compagnon de votre soeur pour permettre à ce dernier de conserver la maison dans laquelle il est installé ? Ce projet ne me semble pas sérieux. Pourquoi ne pas plutôt aider votre soeur à acquérir un bien, si vous souhaitez vraiment l’aider ? Votre aide financière + les loyers payés par son ex-compagnon pour l’usage d’un bien indivis devrait lui permettre l’achat d’un nouveau bien.

  • 4 octobre 2011, par paddy

    Bonjour
    Je possède quelques biens immobilier (appart, local...).
    Je voudrais savoir si il est fiscalement intéressant de monter une sci et de racheter mes biens perso avec cette sci...
    Merci de vos réponses .

    • 21 novembre 2012

      A priori non, car la SCI (sauf si option pour l’IS, en particulier pour la gestion d’un local commercial, voir notre rubrique Fiscalité) ne modifiera nullement la fiscalité de vos revenus fonciers et que l’apport d’un bien immobilier à une SCI a un coût (ne serait-ce que les honoraires du notaire qui doit constater la mutation).

  • 3 octobre 2011, par Azzedine137

    Bonjour,

    Actuellement propriétaire d’un bien immobilier depuis 9 ans, en prévision de la mise en application de la nouvelle taxation sur les plus-values, serait il plus avantageux de le convertir en SCI ?

    Cette nouvelle taxation est elle déjà adoptée par le sénat ou bien sera-t-elle soumise prochainement au sénat (majoritairement à gauche) ?

    Merci d’avance.

    • 4 octobre 2011

      La plus-value constatée lors de l’apport d’un bien immobilier à une SCI est d’ores et déjà soumise au nouveau régime d’imposition des plus-values immobilières (depuis le 24 août 2011, contrairement aux cessions d’immeubles ou de parts de SCI).

    • 6 novembre 2011

      Si j’apporte un bien à la SCI avant le 01/02/2011, et que la SCI le revend ensuite, est ce qu’il y aura aussi une taxe sur la plus value ?

    • 8 novembre 2011

      Si vous apportez un bien à la SCI avant le 01/02/2011, alors il y aura imposition de la plus-value lors de cet apport, puis éventuellement lors de la cession. De plus, il faut anticiper le coût de cet apport immobilier à une SCI.

  • 3 octobre 2011, par jeanjackpot

    Bonjour,

    mon projet est d acheter un batiment commercial de 700m² dans un projet de 6500m² d extension de zone.(avec de grande enseigne) De mettre dans ce local mon commerce. le prix de ce bat est de 6100000€ ht est ce possible de le financé en totalité par un enprunt ? dans une sci je pense ? le projet du commerce tiens la route, mon approt dans el commerce est de 50000 pour une financement de 140 000€.merci de vos reponses cordialement

    • 21 novembre 2012

      Voyez votre banquier, c’est le meilleur moyen de mesurer son intérêt pour votre projet, mais une SCI doit apporter les mêmes garanties (au minimum) qu’un particulier pour obtenir un prêt immobilier (apports + capacité d’endettement).

  • 30 septembre 2011, par patricknam1

    Bonjour, avec mon épouse, nous sommes propriétaires de biens immobiliers loués, certains étant encore sous crédit, un bien loué gracieusement à de la famille, et, je suis moi-même propriétaire d’un bien en nu-propriété en indivis avec ma soeur. Je pensais réaliser une SCI avec mes enfants. Ils n’auront pas tous le même niveau de vie. Pour l’instant certains travaillent d’autres sont scolarisés. Je dois partir à la retraite dans un an maximum. Y a-t-il un intérêt à monter une SCI avec mes enfants en apportant les biens que je détiens, sachant que je ne compte rien rogner de l’usufruit à notre propre profit (mon épouse et moi) ? Merci.

    • 21 novembre 2012

      Voyez les deux exemples publiés dans la rubrique correspondante de l’utilisation d’une SCI pour transmettre un patrimoine. Il s’agit de pistes pour réfléchir à vos objectifs. Une donation de la nue-propriété des biens est une autre solution pour transmettre un patrimoine immobilier. L’apport d’un immeuble à une SCI nécessitant de faire intervenir un notaire, c’est avec votre notaire qu’il faudra au final choisir la solution qui répond le mieux à vos objectifs.

  • 28 septembre 2011, par pafou

    Je loue actuellement un local commercial de 30 m2 .
    Je souhaite acheter un terrain de 2000 m2 dans une nouvelle zone commerciale
    afin d’ouvrir un magasin d’une surface de 300 m2.
    Dois je créer une SCI ?

    • 21 novembre 2012

      Ca dépend, voir les avantages et inconvénients de la création d’une SCI pour gérer un local professionnel dans le dossier "pourquoi créer une sci".

  • 28 septembre 2011, par cgirard

    bonjour,

    un terrain jouxtant ma demeure est en indivision entre mes frères et soeurs et moi même.
    je souhaiterais pouvoir y construire une piscine.
    le notaire ne m’indique que l’achat du terrain a mes co-indivis.
    je n’aurais pas les liquidités nécessaires pour payer les parts et réaliser la construction prévue ;
    la création d’une SCI me permettrait-elle d’éviter de régler l’achet immédiatement, mes co-indivis étant d’accord pour attendre le paiement au moment du partage de l’ensemble des biens de notre mère.
    chacun apporterait sa part pour la création de la sci, la construction donnerait lieu a l’émission de parts supplémentaires pour ceux qui financeraient la construction.
    cela devrait me permettre de leur racheter petit a petit leurs parts et eviter de contracter un emprunt.
    quelles contraintes pour cette sci, frais impots taxes ? est ce judicieux, cela ne lèse t il personne ?
    merci de vos réponses

    • 25 mai 2012

      Et si l’un des associés décède avant le terme du rachat ? Et quid des plus-values ou moins-values d’ailleurs qui pourraient apparaître lors des cessions successives. Ce montage dépasse mes compétences, votre notaire serait mieux placé pour vous répondre ou un gestionnaire de patrimoine

  • 24 septembre 2011, par rabat11003

    Bonjour,

    Voici un résumé de la situation :

    Nous sommes 3 propriétaires d’un bien comprenant 35 Hectares de bois, 12 Hectares de terre et une propriété de 1500 m2. Nous souhaiterions aménager une partie de cette dernière et réaliser 3 logements de 180m2 chacun afin de les louer. Pour cela nous avons pensé à créer une SCI, et emprunter environ 300k euro (accord de principe déjà obtenu auprès de la banque).

    Au dernier moment, l’un des indivis nous fait default et choisi de ne pas participer à ce projet (c’est un choix que nous respectons).

    Mes questions sont :

    - Avons nous le droit de former une SCI sans l’un des indivis ?

    - si oui, dans quelle mesure pouvons-nous "bloquer" le part de la personne ne souhaitant pas participer au projet a sa valeur nominal, (la propriété a été évaluée par un notaire il y a 6 mois lorsque nous avons hérité de cette dernière) car ce n’est pas possible à ce jour de racheter sa part et d’emprunter les fond nécessaire à la réalisation de notre projet.

    - Pouvons-nous rembourser cette personne sous forme de mensualités ou à une date ultérieures préalablement définie ?

    - Dans quelle mesure pouvons-nous "contrainte" cette personne à accepter le remboursement de sa part sous forme de mensualités ?

    Merci

    • 14 octobre 2011

      Que dit votre notaire ? En effet, la SCI ne peut être une réponse, à moins de créer une SCI pour gérer la partie indivise des indivisaires qui souhaiteraient s’associer dans une SCI (on ne peut forcer quiconque à devenir associé de SCI).

  • 23 septembre 2011, par canto

    Bonjour ,

    Je possède 4 appartements qui sont en location et une maison.
    J ’ ai un petit crédit sur les appartements car je les ai fait moi-même et il me reste 70000 euros à payer pour ma maison.
    J ’ ai acheté le tout avant de me marier et actuellement , nous avons 2 enfants.
    Nous souhaitons vendre notre maison et en acheter une autre.
    Je recherche la meilleure solution : créer une sci en intégrant toute la famille ? Créer une sci qui achète les 4 apparts ? Vendre ma maison , garder l ’argent et créer une sci pour acheter la nouvelle et faire un crédit total ?
    Pour moi c ’est compliqué , je vous remercie de m’ aider.

    • 21 novembre 2012

      Pourquoi voulez-vous créer une SCI ? Cette création vous coûtera cher (apport à titre onéreux puisque 70000 euros d’emprunt) et ne vous apportera aucune capacité d’endettement supplémentaire.

  • 19 septembre 2011, par menlot

    Je souhaite investir avec un ami dans le locatif via une SCI et en vivre. Nous sommes anciens commerçants, sans emploi actuellement avec 60K€ de liquidités chacun. Nous souhaitons acheter des immeubles avec des appartements pour faire du locatif. Nous convoitons un immeuble de 3 T2 , prix 120K€, travaux 10K€, frais de notaire 9K€. Loyers envisagés : 1100€/mois pour les 3 appartements. D’autres immeubles du même type viendraient ensuite dans nos projets d’achats.
    Est-ce qu’une banque pourrait nous prêter sachant que nous sommes sans emploi mais que nous avons des liquidités ?
    Merci

    • 19 septembre 2011

      C’est auprès d’une banque qu’il faut négocier. Dans le cas général, votre demande de prêt risque de ne pas même être prise en compte. Utilisez notre formulaire d’emprunt (dans menu de droite ou en pied de page "emprunt") pour obtenir une première réponse de professionnels et évaluer ainsi votre capacité d’endettement.

    • 16 octobre 2011

      je pense que pour une SCI les banques sont + cool car elles prennent les loyers x 75% pour voir la capacité d’endettement. Evidemment elles prendront les associés comme garants et hypothèques sur les biens en projets. Pour mon cas personnel, j’ai créé une sci avec apport de 2 logement (capital 171000) et mon épouse et moi (50/50) avons acheté une 3eme maison pour louer, avec un pret total sur 20 ans (j’avais 59ans et 9 mois) l’assurance vie est faite sur 10 ans au taux minimum 0,30% (pas malade) ce pret a été accepté tout de suite et pourtant nous avons en ressources à nous 2 que 1300 €, et la SCI va rembourser 800E/mois mais le 1er logement rapporte 500€/mois (sans charge d’emprunt) le second nous l’habitons avec réserve d’usage et d’habitation et celui en projet rapportera 650€/mois. Je précise aussi que ça fait 40ans que nous sommes au CA et n’avons jamais eu de probleme.

    • 17 octobre 2011

      Merci pour ce témoignage, il est rassurant de constater que les banques ne se basent pas uniquement sur les revenus de ses clients mais également sur leur patrimoine (par le biais d’une hypothèque).

  • 16 septembre 2011, par Jack07

    Ma mère 85 ans atteinte de la maladie d’Alzheimer est dans une maison de retraite spécialisée.

    Le coût de la maison de retraite est élevé et j’ai décidé (seule enfant) de louer sa maison pour compléter avec l’apport d’un loyer.

    Sa retraite est de 1000€ env, elle bénéficie de l’APA en dotation globale pour la maison de retraite et elle a un peu d’APL.

    Si je rajoute le loyer à ses revenus je pense qu’elle n’aura plus d’APL et que je rencontrerais à nouveau des problèmes pour payer sa maison de retraite.

    Nous avions pensé créer une SCI avec elle, mes enfants et moi, ce qui permettrait en même temps de la protéger, que nous conseillez vous, pour faire au mieux, car seule enfant je n’ai malheureusement qu’une retraite bien inférieure à celle de ma mère et j’ai énormément de mal pour completer le côut mensuel ?

    Cordialement

    • 21 novembre 2012

      Si votre mère apporte son bien à une SCI, elle recevra en contrepartie la quasi-totalité des parts de cette SCI et déclarera donc fiscalement la quasi-totalité des revenus fonciers de la SCI : créer une SCI n’aura donc aucun impact sur ses droits aux APL. A moins qu’elle ne vous accorde une donation de parts sociales.

      Dans tous les cas, l’apport d’un bien immobilier à une SCI exige un acte notarié et si votre mère détient ce bien depuis moins de 15 ans il pourrait être urgent de créer cette sci en raison de la réforme des plus-values. Etudier ce montage avec votre notaire.

  • 8 septembre 2011

    Bonjour je suis proprietaire de 3 studios a Paris en mon nom ils sont loues et j’ai des crédits dessus est ce plus avantageux en sci ou bien en mon nom ?merci

    • 21 novembre 2012

      Apporter vos appartements à une SCI ne vous avantagera pas d’un point de vue fiscal. D’ailleurs, une SCI constituée uniquement pour des raisons fiscales à toutes les chances d’être remise en cause par le fisc. De plus, la partie des apports qui seraient effectués à titre onéreux engendrerait certainement des droits d’enregistrement importants.

  • 7 septembre 2011

    Bonjour,

    Je souhaite acquérir un appartement et je me pose la question faut-il créer une sci ou non car je suis gérant d’une société depuis 2010 et propriétaire d’un bien qui est en location. Le but de créer une sci serait de pouvoir obtenir un pret immobilier le plus facilement possible et bien sur pour la transmission de patrimoine à ma fille unique

    • 9 septembre 2011

      1) obtenir un prêt immobilier : SCI n’a aucun intérêt

      2) transmission de patrimoine à ma fille unique : par donation de parts sociales en franchise de droits (même si le régime des donations sera moins favorable après la réforme en cours : passage de 6 à 10 ans notamment).

    • 3 octobre 2011

      Mon fils envisage d’acheter une maison. Mon aide financière est néces-
      saire pour cet acte ainsi qu’un emprunt.

      Avons-nous intérêt à faire une SCI ou est-il plus intéressant de lui faire une donation en argent.

    • 4 octobre 2011

      Pour votre fils, il est plus intéressant de bénéficier d’une donation que de devenir associé d’une SCI. Pour vous, son père, c’est l’inverse.

      Il faut savoir quels sont vos objectifs : si vous accordez une donation, votre fils devient seul propriétaire et peut donc disposer du bien acheté (le vendre, le louer...) et en subira seul les conséquences fiscales (plus-values ou moins values, revenus fonciers...). Si une SCI achète le bien, vous pouvez être désigné gérant sans possibilité de révocation, interdire la cession du bien sans votre accord... En revanche, une SCI oblige à la création de la société et à sa gestion (simple certes, en particulier dans le cas de l’occupation à titre gratuit du bien détenu).

      Après réflexion, je vous conseille de vous entretenir avec le notaire que vous ferez intervenir pour cette acquisition.

  • 30 août 2011, par Island

    propriétaire d une résidence secondaire depuis 9 ans, en raison des annonces gouvernementales du 24 aout, est il préférable de vendre ce bien maintenant ? En raison de la taxation a 32pourcent la plus value en 2012.
    Merci

    • 21 novembre 2012

      Effectivement, si vous envisagez la cession de votre bien, la vente doit intervenir extrêmement rapidement, avant la réforme prévue.

  • 25 août 2011, par jeff

    bonsoir,
    mon amie et moi sommes propriétaires de 4 appartements, dont certains depuis plus de 15 ans. Nous les louons.
    Nous avons des prêts sur 3 d’entre eux.
    suite aux modifications fiscales en vue (taxation des plus-values même au-dela de 15 ans), je me demande s’il n’est pas itéressant de créer une SCI avant la fin de l’année afin de remettre à niveau les prix des appartements (notamment ceux achetés il y a longtemps) et limiter ainsi les plus-value à payer lorsque nous souhaiterons les vendre.
    merci de votre réponse

    • 21 novembre 2012

      Veuillez noter la réforme des plus-values immobilières en cours et présentée par un gestionnaire de patrimoine.

  • 23 août 2011, par sonny

    Bonjour,

    Un ami et moi (respectivement diplomés cette année en licence et master 1)avons l’opportunité d’acheter un terrain constructible mais non viabilisé de 5000m2 a prix très largement inferieur au 7/12 de sa valeur, le terrains est boisé et en pente.
    Nous souhaitons idéalement démarer en parallele de notre futur emploi respectif, une activité immobilière de location de maison individuelles (5 maisons sur 5000 m2)ou autre dans le but de revendre sans doute par la suite, sachant que nous avons aussi un apartement en vue a prix très interressant. Nos parents respectifs etant propriétaire de petites entreprise dans le domaines du batiment nous aurons des facilité pour la construction et l’aménagement du terrain.
    A priori nous ne souhaitions pas seulement acquerir le terrain pour le revendre dans la foulée et empocher un peu d’argent, mais j’imagine qu’il doit être difficile pour 2 jeunes étudiant ayant un apport modeste de contracter un crédit suffisant pour opérer tous les travaux nécessaires.

    Mes questions :

    Par quel biais dois-je acquerir le terrain pour obtenir le plus gros crédit possible ?
    - achat en tant que particulier ? en construsant la maison nous même sans payer des société de construction
    - création d’une sci ? à priori non compatible avec l’activité de location de maisons préalablement construite.

    peut on louer durant une certaine periode les maisons construites via une sci construction vente ?est ce une opération rentable ?

    Dois-je créer une sarl pour opérer des activités commerciales avec les terrains que possède ma sci ?

    le pacs est-il une solution avantageuse ,dans le cas d’une acquisition du terrains par une sci, ou seulment a titre particulier ?

    J’espère que vous réussirez à cerner mes connaissances afin de m’apporter les meilleures conseils afin de rentabiliser au maximum l’opportunité qui ne se présente qu’une fois dans une vie.

    Merci d’avance

    • 25 mai 2012

      Il faut être réaliste, pour un projet aussi important il est nécessaire de se faire assister par un professionnel. C’est un coût qui fait partie intégrante de cet investissement.

  • 22 août 2011, par lionel

    Bonjour

    Gérant d’une eurl j’envisage l’achat d’un local qui sera loué par l’eurl

    Pacsé, actuellement propriétaire sous crédit d’un bien personnel en indivision avec ma concubine,2 enfants.

    Je me pose des question sur l’interet de création d’une SCI ? Les droits de successions sont le smemes que ceux en cours pour le bien personnels ? Quels avantages réels ?

    Est il conseillé de confier les bialns annuels a un comptable ou est-ce inutile ?

    Merci

    • 21 novembre 2012

      Les frais de succession ne seront pas modifiés par la création d’une SCI, les comptes d’une SCI n’ont pas à être confiés obligatoirement à un comptable, mais il peut être effectivement intéressant de dissocier l’immeuble utilisé dans le cadre de votre activité de votre société : consulter la rubrique avantage et inconvénient SCI local professionnel

      Mais attention, la création d’une SCI par l’apport de ce bien aurait un coût étant donné le capital emprunté restant dû à ce jour (apport à titre onéreux donc droits d’enregistrement).

  • 21 août 2011, par fifi

    bonsoir
    je souhaiterais acheter un vieil immeuble le rénover et louer les appartements c’est un projet que j’envisage avec mon ami je souhaiterais connaitre les inconvénients et les avantages merci

    • 21 novembre 2012

      Je vous conseillerais d’étudier tout d’abord les avantages et inconvénients d’une SCI soumise à l’IS dans notre dossier fiscal puis de vous faire assister par un professionnel (avocat fiscaliste par exemple, gestionnaire de patrimoine, notaire...)

  • 20 août 2011, par Lea V

    Bonjour

    Je cherche depuis quelques temps déjà une solution pour réaliser un projet, et là j’avoue que je ne sais plus très bien où j’en suis... j’aurais donc bien besoin des lumières de quelqu’un qui s’y connait !
    Je vous explique le projet :

    nous sommes 3 personnes ( 1 ami, mon fils (mineur 12 ans) et moi) a vouloir vivre à la campagne. Aucun d’entre nous n’a les capacités requises pour obtenir un prêt bancaire. Par contre, mon ami et moi même avons la possibilité d’avoir des prêts aidés par l’état pour accéder à la propriété.

    Du coup, nous avons envisagé de créer un SCI. ce que nous avons imaginer :

    - création d’une SCI qui serait propriétaire du bien par le biais d’un crédit.

    - mon ami prendrait un "petit" crédit (notamment grâce aux prêts aidés) pour financer une partie de ce bien (ou rembourser une partie du crédit contracté par la SCI). En cas de refus des banques, il serait locataire de sa partie du bien.
    - idem pour moi : crédit à la hauteur de mes petits moyens pour rembourser une part du crédit de la SCI et devenir ainsi propriétaire d’une partie du terrain. et en cas de refus de la part des banques, je serais locataire de la partie que j’occuperais.
    - mon fils ne serait qu’associé "symbolique" (du style à 1 part pour 1000) et ce avec la bénédiction d’un juge de tutelle.

    - il y aurait peut-être un autre associé qui serait une association loi 1907 et qui apporterais tout ou grosse partie de "l’apport personnel de la SCI".

    - pour financer le reste du crédit de la SCI, nous envisageons de louer le reste de la propriété à des entreprises (dont une qui est à moi) et à diverses associations (dont une, ou 2, dont nous sommes mon ami, mon fils et moi les membres fondateurs).

    Pensez-vous que ce type de projet est valable et qu’on a une chance qu’une banque accepte de le financer ?

    On nous a aussi raconté que la SCI pourrait acquerir ce bien par le biais d’un credit-bail immobilier (et ce pour rassurer la banque qui du coup serait moins regardante sur la situation personnelle de chaque associé). Qu’en pensez-vous ?

    Merci d’avance pour votre réponse.

  • 17 août 2011, par seb

    Bonjour,
    je souhaite acheter un appartement pour y installer mon actvité de kinésithérapeute. Mon but est de déduire un maximum de mes charges un loyer qui correspondrait à mon crédit.

    Alors vaut-il mieux acheter en SCI ou en nom propre en tant que particulier en me versant un loyer ?
    D’avance merci.

    • 21 novembre 2012

      Sur ce thème, je vous propose les deux articles suivants :
      - local professionnel en SCI
      - inconvénients SCI pour local professionnel

  • 4 août 2011, par gigi22

    Bonjour,

    voici mon problème : mes soeurs et moi (26, 27, 28 ans) souhaitons acquérir un bien (une maison d’un montant de 120 000 euros) que nous louerions à nos parents. A priori moi et ma première soeur, nous emprunterions 50 000 euros chacune et la dernière 20 000 euros.
    ma question est la suivante : dois on créer une SCI ou passer par l’indivision pour ne pas trop impacter notre capacité d’emprunt, en effet, nous souhaitons par la suite chacune être propriétaire d’un autre bien .
    Or j’ai lu qu’en SCI comme on est solidaire le banquier considère que vous avez emprunter la totalité du montant du bien (soit 120 000 euros), ce qui impacte plus la capacité d’emprunt.
    Est ce bien le cas ? Que nous conseillez-vous de faire ?

    • 24 août 2011

      Il me semble au contraire que, comme en indivision, pour calculer la capacité personnelle d’endettement d’un associé de SCI, une banque prend en compte le montant de l’endettement de la SCI et la participation de cet associé au capital de cette SCI.

  • 3 août 2011, par FSAVRE

    Bonjour,
    Je vis en concubinage et nous avons ma compagne et moi même une fille.
    Nous sommes actuellement propriétaires d’un bien immobilier (résidence principale) répartis sous contrat de notaire à hauteur de 53% et 47%.
    Ma compagne a acquis un bien immobilier (studio) qui est loué.
    J’ai acquis un bien en loi scellier (en cours de construction et livrable fin du premier trimestre 2012.
    Nous désirons continuer d’augmenter notre patrimoine immobilier.
    A ce jour, en dehors du Scellier, la résidence principale et le studio sont intégralement payés (pas d’emprunt).
    Je suis dirigeant d’entreprise (SARL), gérant majoritaire.

    Question : Devons nous monter une SCI pour de futures acquisitions ? et devons nous aussi ajouter nos biens actuels dans cette SCI ?
    Si oui, qu’elle est la meilleure façon de procéder, optimisée et sécurisée.
    Par avance merci pour vos réponses....
    Dans le cadre de mon activité, j’ai besoin d’un espace de travail dans ma résidence principale. Ceci pourrait être géré aussi via un bien d’une SCI et donc par un loyer de la SARL au profit de la SCI...
    Merci pour votre aide

    • 21 novembre 2012

      Dans quel but créer une SCI pour vos futures acquisitions ? Il faut anticiper que la sortie éventuelle d’une SCI est complexe. De plus, le coût d’une SCI est important lors de l’apport de biens sur lesquels il existe des emprunts non totalement remboursés. En ce qui concerne votre activité professionnelle, si vous louez une partie de votre résidence principale à votre entreprise, ce loyer sera déductible dans votre entreprise mais imposable en revenus fonciers de votre côté.

      Je vous invite en revanche à consulter les cas pratiques présentant des modèle de montage de SCI qui soulignent l’intérêt de cet outil juridique dans le cadre d’une gestion de patrimoine.

  • 2 août 2011, par dameblanche

    Peut-on créer une SCI sur des biens immobiliers que nous avons déjà acquis ?

  • 31 juillet 2011, par sbl

    nous avons une résidence principale, mon mari est au chômage, je travaille, nous avons l’intention de placer un petit capital en faisant l’acquisition d’un appartement en résidence secondaire ; nous avons un enfant unique de 13 ans.
    nous souhaitons acheter en SCI familiale (nous 3) afin d’éviter les frais de succession pour mon fils. est ce la meilleure solution pour cet achat et comment doit on faire ? merci

    • 21 novembre 2012

      Quel sera le montant des frais de succession à régler si cette succession avait lieu aujourd’hui ? Peut-être seraient-ils nuls (contacter votre notaire, il est concerné par cette acquisition immobilière puisque vous êtes susceptible de le faire intervenir) ? Dans ce cas, l’objectif de cette SCI serait sans objet.

      Et puis, associer un mineur à une SCI n’est pas toujours une bonne chose, consultez notre article sur ce thème.

  • 25 juillet 2011, par tamarine19

    Bonjour,
    J’ai acquis des murs en nom propre qui est loué en bail commercial.
    Comment puis-je l’intégrer en apport si je crée une SCI ?
    La SCI doit-elle racheté le crédit en cours ?
    Merci

    • 21 novembre 2012

      Effectivement, il faut apporter ce bien et l’emprunt à une SCI, la SCI remboursera ensuite l’emprunt notamment grâce aux loyers perçus, mais cet apport à titre onéreux entraîne des droits d’enregistrements.

  • 21 juillet 2011, par LLORED Alain

    Prochainement mon épouse et moi allons divorcer par consentement mutuel.
    Afin de conserver nos biens immobiliers peut on créer une sci et y apporter ces biens ?
    Quelles avantages, quelles couts, quel capital social déclaré sachant que ces bien sont payés et que nous souhaitons etre associés à 50/50

    • 21 novembre 2012

      Apporter un bien immobilier à une SCI aurait effectivement un coût, en particulier si un emprunt subsiste sur ce bien, consulter notre dossier consacré à ce sujet.

  • 19 juillet 2011, par KARL

    Bonjour

    Entrepreneur d’une société qui donne 1500€HT/mois de loyer à fond perdu pour le bail du local professionnel, je souhaiterais me renseigner et prendre vos expériences et avis concernant un projet qui me tient à coeur.

    Je souhaiterais investir le loyer de l’entreprise et mon propre loyer dans un investissement et patrimoine familliale et je pensais passer par une création d’une SCI afin d’acquerir une construction liant habitation et local professionnel.

    Le projet devrait être autour de 250000€ mais je me pose des tas de questions :
    - quel apport de fond propre dois-je donner pour créer une SCI et ce genre de projet ?
    - Les banques sont-elles ouvertes pour ce type de prêt ?

    Merci par avance

    • 21 novembre 2012

      2 questions 1 réponse : les deux problèmes sont liés, les banques sont évidemment prêtes à accorder un prêt immobilier à une SCI mais exige des apports personnels et des garanties des associés de cette SCI (détaillés sur ce site).

  • 19 juillet 2011, par Stéphanie

    Bonjour,

    Avec mon ami, nous aimerions acheter un terrain pour construire. Notre projet est de construire une maison, et de faire un appartement en rez-de-chaussée pour les parents de mon ami.
    Bien entendu, ceux-ci vont participer financièrement pour l’appartement qu’on fera faire dans notre maison.

    Comment peut-on procéder financièrement ?
    Faut-il vraiment faire une SCI ?
    ou si on peut s’organiser du genre : les parents de mon ami font un emprunt à leur banque pour nous le donner et qu’on puisse nous après se lancer dans notre projet terrain+maison (emprunt des parents + notre prêt) ?

    Merci pour votre réponse.

    • 2 août 2011

      Si "les parents de votre ami font un emprunt à leur banque pour vous le donner", alors c’est une donation. Au sein d’une SCI, c’est la SCI qui s’endetterait en utilisant les apports et la garantie de tous les associés. Votre projet est complexe car, à moins d’inscrire 2 biens distincts au cadastre, il faut que les statuts de la SCI anticipent tous les problèmes potentiels. Consultez au minimum le notaire que vous ferez intervenir pour cette acquisition et je vous conseille d’avoir recours à un spécialiste pour la rédaction des statuts de cette SCI.

  • 19 juillet 2011, par Gwen

    Bonjour,
    Mon pacse et moi avons déjà un crédit immobilier pour notre résidence principale. Notre taux d’endettement est de 32%. Lui est en CDI depuis plus de 15 ans, moi gérante de mon EURL depuis quelques mois seulement. Nous souhaiterions acquérir un studio pour le louer et commencer a constituer notre patrimoine pour que notre lointaine retraite soit un peu plus douce. Tenant compte de notre taux d’endettement, emprunter a titre personnel est impossible.
    La constitution d’une SCI où nous serions tout deux associes peut elle constituer une solution ?
    Si le rendement loyer/crédit+charges est de 10%, la banque peut elle nous suivre dans cette opération ou nous demandera t elle des garanties supplémentaires ?
    Merci par avance de votre retour !

    • 21 août 2011

      C’est une bonne idée, je vais parcourir le reste du site.
      Avez-vous des sites à me recommander ?


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    • 21 novembre 2012

      Effectivement, un taux d’endettement de 33% est aujourd’hui le maximum généralement accepté par une banque, et créer une SCI ne change rien à cette limite.

  • 12 juillet 2011, par karystos

    Ma soeur et mon beau frère n’ont pas pu obtenir de pret immobilier. Leur apport personnel est insuffisant pour l’achat d’un bien. Je vais apporter la différence. L’objectif est qu’ils me remboursent au plus vite. Faut il créer une SCI familiale, faire une garantie de prêt, une indivision ???? Qu’elle est la meilleure solution et la moins couteuse ? Merci de vos réponses

    • 14 juillet 2011

      Créer une SCI dans le but d’accorder un prêt n’est pas cohérent, car une fois votre aide financière remboursée, la SCI existerait encore avec toutes les conséquences que cela engendre. Une reconnaissance de dette notariée est une solution, contactez votre notaire, il vous en expliquera les avantages par rapport à un prêt sous seing privé en cas de non remboursement.

  • 9 juillet 2011, par buisson sylvie

    bonjour,

    je souhaite acheter un appartement coût : 270 000 £ avec ma fille et son compagnon qui vont habiter cet appartement

    Je crée une SCI , je détiens 66% et mes deux associés chacun 17%

    Pour acheter ce bien , chacun va emprunter de son côté, ce n ’ est pas la SCI qui emprunte , j ’ ai bien compris que l ’ occupation à titre gratuit ce qui est mon idée de départ ne me permet pas de déduire les charges , travaux et intérêts d ’ emprunt , il n ’ y a pas de revenus fonciers donc pas d ’ imposition

    Dans l ’ occupation à titre onéreux , les déductions sont possibles ,je pense que c ’est plus intèrêssant fiscalement mais mais je pense que c ’est trop lourd financièrement pour mes 2 associés qui devront rembourser leur prêt et payer le loyer ;

    je souhaiterais savoir s ’ il existe un "montage " particulier où le loyer versé à la SCI peut être considéré comme un achat de parts à long terme
    Avec tous mes remerciements dans l attente de votre réponse

    • 21 novembre 2012

      Si le bien est occupé à titre onéreux, il faut éviter l’abus de droit en fixant le loyer à sa valeur de marché. Aussi, ce loyer est payé par la SCI et constitue un revenu imposable en revenus fonciers entre les mains de chaque associé. Les associés qui occupent le bien doivent donc régler un loyer et payer de l’IR sur (une partie de) ce loyer. C’est la condition pour que les charges liées à ce bien puissent être déductibles.

      Je ne connais pas de moyen de transformer ces loyers (produits pour la SCI) en parts sociales (en capital de la SCI, donc en dette pour la SCI).

  • 6 juillet 2011, par Nelly

    Bonjour,

    Je vais m installer en tant quautoentrepreneur et exercer ma profession de psychologue en libéral. Je suis sur le point de signer un compromis pour un appartement d une valeur de 120 000 euros, que j utiliserai comme local professionnel.
    Mon père me propose de prendre la moitié du crédit a sa charge, soit 50 000 euros.
    La creation d une sci a t elle un sens ou vaut il mieux acheter en indivision ?
    Merci !

    • 6 juillet 2011

      Avez-vous des frères et soeurs ? Paierez-vous un loyer (non déductible pour le calcul de vos prélèvements obligatoires d’auto-entrepreneur) ? En l’absence de revenus, notez que la SCI ne pourra pas déduire de charges (intérêts d’emprunt par exemple), ce qui sera pour vous un avantage et pour vos associés un inconvénient.

      La création d’une SCI permet de fixer les règles de gestion d’un bien immobilier, mais une convention d’indivision est également possible. Pour cette acquisition, faites intervenir votre notaire, il vous conseillera également sur la solution qui correspond le mieux à vos objectifs.

  • 5 juillet 2011

    Bonjour,
    Nous avons hérité il y a 15 ans d’un appartement en indivision dans une résidence de vacances. Un des 4 héritiers voudrait à présent céder sa part, que les 3 autres veulent bien racheter, mais pour diminuer les charges de chacun des propriétaires, souhaitent créer une SCI avec la participation de leurs enfants (majeurs). Comment procéder ?
    Merci pour votre réponse.

    • 7 juillet 2011

      Pour passer d’une indivision à une SCI, il faut apporter le bien indivis à une SCI, cet apport étant rémunéré par des parts sociales revenant à chaque indivisaire proportionnellement à sa part indivise. Ensuite, par une augmentation de capital ou par une cession ou donation de parts, la répartition du capital de la SCI peut être modifiée.

  • 3 juillet 2011, par GASTALDI

    Mon fils désire acheter un appartement d’une copropriété à son nom.Ses moyens sont pour l’instant limités,c’est moi qui fait l’aider par le biais d’un apport et à la limite dans le paiement du crédit.Des personnes
    m’ont conseillé de constituer un SCI FAMILIALE qui permettrait de défalquer les intérêts de l’emprunt.Qu’en est il réellement ? Quel serait
    l’interêt de constituer une telle SCI dans la mesure ou il n’y aura pas de loyer versé par mon fils.

    • 2 août 2011

      Votre fils unique ?

      Une SCI permettrait de conserver un droit sur ce bien, alors qu’aujourd’hui vous avez accordé un prêt à votre fils. D’ailleurs, ce prêt est-il matérialisé par une reconnaissance de dette, notariée éventuellement. En effet, si votre fils ne rembourse pas ce prêt, quels seront vos recours. On pourrait même vous reprocher de ne pas avoir effectué les démarches nécessaires pour une donation.

      Faites intervenir un notaire pour cette acquisition et prenez conseil auprès de lui.

  • 30 juin 2011, par Fanny Rozier

    A 3 amies nous avons fait le choix d’acheter un terrain ensemble sur lequel nous voulons construire une maison divisée en trois avec chacune son coin de maison.

    Nous sommes toutes les 3 célibataires, d’age très différents (33, 44, 55)engagées dans la même association au niveau professionnel qui nous garantit une certaine stabilité

    Faut ’il monter une sci pour acheter notre terrain puis augmenter le capital pour faire construire la maison ?
    Le notaire nous conseille plutôt l’indivision nous annonçant que nous y serions plus libre les unes envers les autres ?

    Merci,

    • 3 juillet 2011

      Entre SCI et indivision, il faut effectivement comprendre que la SCI est un piège pour l’associé minoritaire qui veut sortir du capital. Qui voudra racheter 1/3 du capital de cette SCI pour habiter avec des associés qu’il ne connaît pas ? Alors comment l’associé qui souhaite sortir de la SCI pourra-t-il décider ses associés à lui racheter ses parts ?

      Certes, avec l’indivision, c’est la vente judiciaire qui peut être imposée.

      Au final, s’associer au sein d’une SCI ou en indivision pour faire construire sa résidence principale, c’est un engagement très fort auquel vous pouvez continuer de réfléchir avec votre notaire.

  • 27 juin 2011, par lucille

    Bonjour à tous,

    J’ai une question assez précise , je vous expose le problème :

    mon ami et moi souhaitons acheter un appartement pour en faire notre résidence principale. Nous ne sommes ni mariés ni pacsés. L’appartement convoité fait parti d’une copropriété qui a une destination para hôtelière ( location meublé de type saisonnier ) et dont le bail commercial concédé au gestionnaire sera résilié le 29.02.2012.

    La copropriété a déposé une demande d’autorisation de changement de destination ( pour en faire un usage d’habitation )auprès des services compétents.

    A ce jour, personne ne peut dire si ce changement de destination sera validé.

    Certains ont pris le risque d’acheter ces appartements sans condition suspensive et d’autre ont signé un compromis avec une condition suspensive relative au changement de destination.

    Dans l’hypothèse où ce changement de destination serait refusé, pouvons nous acheter l’appartement par le biais d’une SCI et que la SCI nous loue l’appartement - location d’une SCI à ses propres associés ) ?? est-ce possible par rapport au statut de résidence para hotelière ?? la location doit-elle etre obligatoirement confiée à un gestionnaire professionnel ( agence immobilière ) ?? quelles sont les risques sur le plan fiscal ?? est-ce autorisé ??

    merci pour vos réponses .

  • 22 juin 2011, par belespoir

    Bonjour,

    J’envisage d’acheter une résidence secondaire que je prévois par ailleurs de louer en saisonnier. il y a aura bien sur des charges pour cette résidence et je prévois aussi des travaux importants.

    Je me pose donc la question de créer une SCI, pensant aussi que cela peut être une bonne solution pour y intégrer mes enfants (7 et 9 ans) en vue de ma succession (^même si je n’ai que 40 ans).

    Quel avantage ya-t-il à créer une SCI dans mon cas ? Quels sont les inconvénients ?

    Merci d’avance pour votre réponse

    • 21 novembre 2012

      Des enfants mineurs au capital d’une SCI, c’est possible mais est-ce à conseiller (ce n’est pas la conclusion de notre article qui traite du sujet) ?

      Ces travaux importants devraient être couverts par les loyers encaissés et éviter un déficit foncier et un abus de droit ! Voir le cas Abus de droit et déficit foncier.

  • 22 juin 2011, par Eric jonas

    Bonjour, ma question mes parents divorcent mon pere donne à ma mere un tier de la maison et le rests à ma soeur et moi , nous créons une Sci pour faire un pret du montant de la part de notre mere.Mon pere nous donne c’est part et devient notre locataire à sa mort nous deciderons de vendre le bien .. il, y aura t’il des taxes pour la cession du bien avant la fermeture de la sci et ensuite que l’argent entrera dans notre poche....et que la sci sera fermée... merci

    • 21 novembre 2012

      Il faut se référer à :
      - l’imposition des plus-values en cas de cession de l’immeuble (si une plus-value immobilière est constatée et si le bien est détenu depuis moins de 15 ans),
      - aux droits d’enregistrement éventuels lors de la dissolution d’une SCI.

  • 21 juin 2011, par SCALBERT

    je voudrais savoir si l’acte d’achat des murs d’une SCI est inferieur a 15 ans si il y a plus value ???

    • 21 novembre 2012

      L’imposition des plus-values immobilières concerne (à l’heure actuel, voir la réforme annoncée) les biens détenus ou les parts sociales de SCI détenues depuis moins de 15 ans.

  • 14 juin 2011

    Mes parents veulent créer une SCI dans le but de gérer une maison de famille, avec mes frères et moi, et d’éviter la division de la maison à leur décès.
    Or, quel est l’avantage d’être intégré maintenant à la SCI, plutôt que d’hériter des parts à leur succession ?
    Est-ce que la différence consiste juste à nous faire participer aux frais d’entretien (nombreux et élevés) de la maison ?

    • 15 juin 2011

      Si cette maison appartient totalement à vos parents, à leur décès, vous hériterez de cette maison avec vos frères et détiendrez alors cette maison sous le régime de l’indivision. Si l’un de vous décide de sortir de cette indivision, il pourra toujours demander la vente judiciaire de ce bien. Aussi, la SCI familiale présente l’avantage d’obliger les associés à trouver un acheteur de leurs parts pour sortir de la société. Or les acquéreurs de ces parts doivent être agréés par les autres associés de la SCI familiale. Ainsi, le risque de cession de ce bien et de perte de la gestion de cette maison de famille est limitée.

      Certes, si vous devenez associé d’une SCI familiale, les travaux à effectuer vous concerneront, mais on ne peut pas obliger un associé de SCI à effectuer des apports en compte courant. Aussi, ce problème de la restauration de ce bien et des apports qui devront être effectués doit être réglé avant même la création de la SCI familiale, dans les statuts par exemple.

  • 12 juin 2011, par peggylo

    Bonjour,

    Mon compagnon et moi-même souhaitons acheter une maison de 180000 euros, sachant que nous ne sommes ni mariés,ni pacsés et que nous avons chacun un enfant né d’une précédente union.
    Y -a-t-il un intérêt (et éventuellement inconvénients)à créer une S.C.I. avant l’achat et pourquoi ?
    En cas de décès de mon compagnon ou en cas de séparation, pourrais-je conserver la maison et continuer à y vivre avec ma fille âgée aujourd’hui de 9 ans ?
    Merci pour votre aide.

    • 21 novembre 2012

      Vous pouvez parfaitement acquérir cette maison en SCI et vous assurer, par un démembrement croisé de parts sociales, de conserver l’usage de ce bien dans tous les cas. Mais en indivision, il est également possible, par testament, de léguer l’usufruit d’un bien. En revanche, un testament peut se déchirer, pas les statuts d’une SCI (c’est au greffe où ils sont déposés qu’il faut éventuellement les modifier).

  • 10 juin 2011, par poutou

    Bonjour,

    Je vous expose aujourd’hui notre problème si c’est vraiment un pb :
    Nous sommes deux enfants
    Mes parents possèdent actuellement une maison avec un grand terrain qu’ils souhaitent couper en deux afin de reconstruire une nouvelle maison sur l’autre parcelle.
    Cette nouvelle maison deviendrait leur residence principale et ils revendraient l’autre maison ou la mettraient en location.

    Est il interressant sur le plan fiscal de créer une SCI , le but étant de minimiser les frais de succession ?
    Si oui,avant la construction de la maison ou apres ?
    Est il interressant de garder l’autre maison et de percevoir des loyers en l’integrant dans la SCI ?

    • 15 juin 2011

      Avant de réduire des frais de succession éventuels, il faut chiffrer les frais de succession à anticiper au décès de vos parents (avec votre notaire, la plupart des successions étant en effet exonérées de droits de succession).

      Ensuite, la SCI n’est qu’un outil. Pour limiter des droits de succession, la donation (exonérée de droits de succession dans la limite de 160.000 euros environ par enfant et par parent tous les 5 ans !) de la nue-propriété d’une résidence principale ou secondaire est un autre outil. La SCI peut aussi être utilisée bien sur, et le démembrement de ses parts sociales également, mais c’est votre notaire qui peut vous aider à répondre globalement aux objectifs de vos parents.

  • 27 mai 2011, par Benadou

    Bonjour,

    Gérant d’une eurl, depuis 2ans... la société dégage pas mal de benefice et donc de liquidité, je souhaite savoir si je peux créer une sci entre eurl et moi (gérant), et acquérir un bien immobilier avec l’argent de la société où je serais locataire... si c’est faisable y’a t-il des conditions particulière ? (montant du loyer...)

    • 21 novembre 2012

      Si vous souhaitez que votre société participe au financement de la SCI, alors l’EURL sera associée de la SCI et percevra les revenus de cette SCI. Oui, créer une SCI est possible pour détenir un local commercial (et même parfois une bonne solution), mais si la société est associé majoritaire de cette SCI le montage perd de son intérêt.

  • 25 mai 2011, par Julien33

    Bonsoir,
    Je souhaiterais avoir votre avis et vos conseils sur mon projet de création de SCI.
    Je vous expose les raisons de cette option.

    Actuellement ma Mère possède deux maisons qu’elle souhaiterait protéger et me transmettre en, si possible, évitant des frais de succession et le principe de quotité disponible car nous sommes deux enfants dont mon frère avec lequel nous n’avons plus de contact depuis le décès de mon Père ( comprendre que ma Mère est veuve donc pas de partage entre époux )

    La création d’une SCI est-elle une solution pour me transmettre de son vivant son capital immobilier .
    Quels sont les limites de ce montage ?

    Merci d’avance pour votre aide

    • 27 mai 2011

      Si les immeubles sont apportés à une SCI, en contrepartie votre mère recevra des parts sociales. Et vous, quels apports ferez-vous à la SCI pour prendre une part significative du capital ?

      Si votre mère vous accorde une donation d’une partie de ses parts, "le principe de quotité disponible" ne sera plus respecté et il est plus simple dans ce cas qu’elle vous donne directement ces biens, ou la nue-propriété de ces biens.

      C’est votre notaire qu’il faut contacter pour évaluer les frais de succession éventuels (avec nouveaux barèmes) et étudier avec lui les possibilités juridiques de cette transmission de patrimoine.

    • 1er juin 2011

      Du point de vue de la SCI, je pensais plutôt à sa création avec un capital réduit puis se servir de cette même SCI pour racheter les biens de ma Mère ( Elle versera le montant servant à l’achat des immeubles ) Puis par donation me fait devenir majoritaire au sein de la SCI afin de récolter les deux biens.

      La quotité disponible est applicable au part de la SCI ? Si ma Mère dispose de seulement 1% c’est bien sur ses parts que le partage se fera ?

      Ou dois-je réfléchir à dissoudre la SCI avant la disparition de ma Mère en étant actionnaire majoritaire ?

  • 23 mai 2011, par Franck

    Bonjour,
    J’aimerais acheter un parking est ce utile de creer une sci ? et par la suite continuer ce genre d’achat avec la sci.Car si j’ai bien compris le montant des "loyers" pourrait me servir un obtenir un pret avec la sci.

    Cordialement.

    Franck.

    • 21 novembre 2012

      Attention, la location de parkings est soumise à TVA, pour éviter la TVA la SCI devrait opter pour le régime de la franchise en base de TVA. Une SCI ne vous permettrait pas d’obtenir le prêt que vous ne pourriez pas obtenir à titre privé (voir emprunt SCI).

  • 13 mai 2011, par Cassiopée

    Bonjour,
    Nous avons en projet d’acquérir un bien immobilier. Particularité il représentera d’une part notre résidence principale et d’autre part l’activité professionnel de ma compagne.
    Je souhaiterais nous protéger au mieux respectivement, en cas de séparation ou décès ( tout en sachant que j’ai une héritière directe ma fille ).
    a travers la SCI pouvons nous avoir cette protection elle pour son activité et moi pour la résidence ?

    • 25 mai 2012

      C’est tout d’abord à votre femme de protéger le local qu’elle utilisera pour son activité professionnelle, notamment par la création d’une EIRL si elle exerce en entreprise individuelle. En effet, si ce local n’est pas indispensable à son activité professionnelle, l’EIRL lui permettra de ne pas affecter ce local à son activité et de ne pas l’inclure dans le gage de ses créanciers professionnels.

      Ensuite, une déclaration notariée d’insaisissabilité est un autre moyen juridique de protéger les biens immobilier personnels de l’entrepreneur.

      Enfin, la SCI est un outil de protection du patrimoine de l’entrepreneur individuel. Je présente sur ce site les avantages d’une SCI mais aussi les inconvénients de la SCI pour détenir un local professionnel.

      Mais la SCI s’impose-t-elle ? Si votre femme exerce à domicile une activité libérale par exemple, les risques de faillite sont limités. Or pour détenir une résidence principale, une SCI est parfois peu adaptée.

  • 11 mai 2011, par Guess

    Bonjour,

    Je suis jeune diplômé, j’ai un projet d’achat sur Paris, et mes parents sont prets à me suive et m’aider. J’aimerais savoir ce qu’il serait possible, et l’intérêt de monter une SCI

    Mon projet :

    Acheter un appartement dans Paris, d’une valeur comprise entre 250 et 300k€

    Moi :

    Jeune diplômé, 36k€ de salaire brut, pas de voiture, pas de loyer (au moins pour encore 2 ans), bref, peu de charges.
    Capacité d’emprunt à 160k€ max.
    Apport actuel : 10k€ + de quoi payer les frais de notaire.
    Mes parents se portent caution pour l’emprunt

    L’environnement :

    Mes parents ont 2 appartements d’une valeur totale de près de 900k, ils les louent tous les deux. J’ai deux sœurs. Mes parents comptent faire une « passation » de l’appartement chez le notaire(les appartements nous appartiennent à mes sœurs et moi, mais nous ne pourrons les utiliser qu’au décès de nos parents, pour moins de frais de succession).

    Le cas :

    Pour mon achat de 250-300k€, je ne peux pas prendre un prêt de 220k€, maximum 160k€, même si mes parents se portent garants, etc…

    Je me suis dit alors s’il était possible de monter une SCI, mes parents et moi, et d’acheter un appartement (investissement locatif sur le court-moyen terme), dans lequel j’injecterais 160k€, et mes parents 160k€ aussi (50-50).
    Et en plus de rembourser le prêt de la banque, je rachèterais des parts de cette SCI à mes parents quand je pourrai…
    Aussi, si je rachète des parts, est ce que cela doit être forcément lié au prix de l’appartement ou j’ai le droit de les racheter moins cher (par exemple ¾ du prix de départ) ?
    Imaginons que j’aie 100% des parts, puis-je dissoudre la SCI et mettre l’appartement à mon nom ?
    Est i peut être plus intéressant de tout mettre sur la SCI (les 2 apparts de mes parents + ma future acquisition) en vue de la succession ? (sachant que j’ai 2 sœurs, ca serait pas trop compliqué ?)
    Fiscalement, est-ce plus intéressant, une SCI (endettée), qu’un emprunt immobilier ?

    Enfin que pouvez-vous me conseiller dans ce cas ci ?

    • 21 novembre 2012

      "Mes parents comptent faire une « passation » de l’appartement chez le notaire(les appartements nous appartiennent à mes sœurs et moi, mais nous ne pourrons les utiliser qu’au décès de nos parents, pour moins de frais de succession)." Vous semblez donc détenir (ou prochainement) avec votre sœur la nue-propriété de ces appartements tandis que vos parents conservent les loyers, les revenus, l’usufruit.

      Cette donation de la nue-propriété a été réalisée ou est envisagée, il n’est peut-être pas souhaitable de mélanger ces immeubles avec l’acquisition de votre résidence principale au sein d’une même SCI (associés différents (que ferait votre soeur dans une SCI qui a pour but d’acquérir votre résidence principale), objectifs différents (immeuble de rapport et résidence principale)...).

      Une SCI avec vos parents vous permettrait de bénéficier de leurs apports éventuels, de leur capacité d’endettement et de leur caution (certainement caution solidaire exigée par la banque). Mais attention de respecter le principe d’égalité entre enfants apparemment souhaité par vos parents. De plus, non, vous ne pourrez pas racheter les parts de vos parents à un prix inférieur à celui du marché sans risquer un redressement. De plus, chaque cession de parts sociales de SCI oblige au respect d’un certain formalisme.

      Aussi, effectivement, la caution de vos parents serait peut-être suffisante pour vous aider à obtenir cet emprunt, éventuellement en vous accordant, à votre soeur et vous, une donation complémentaire (qui équivaudrait à l’apport en capital de vos parents que vous envisagez).

      D’une façon générale, voyez avec votre notaire les solutions possibles, et faites-le intervenir pour cet achat.

      PS : attention à la hausse des taux d’intérêt qui annonce la stagnation ou la baisse des prix de l’immobilier. Il faut penser qu’au sein d’une SCI, vos parents pourraient réaliser une moins-value lors de la cession de leurs parts.

  • 11 mai 2011

    Bjr,
    mon épouse et moi même souhaitons acquérir un studio en VEFA pour une valeur de 151.000 €uros afin de bénéficier de la loi Scéllier BBC 2011.
    Il y a t il un intérêt de créer et d’acheter avec une SCI ce studio ?
    Merci

  • 9 mai 2011

    bonsoir.voila ma fille,mes 2 fils et moi envisageons de créer une sci,ma fille a une maison avec un emprunt de 77000 E ,moi j’ai une maison de 100000 E sans emprunt quel serez le cout de la creation de la sci en integrant les 2 maisons.je vous remercie de votre reponse.

    • 21 novembre 2012

      Il faut prévoir un acte notarié pour chaque apport et le coût fiscal dépendra notamment des emprunts éventuels sur les biens apportés (des apports à titre onéreux autrement dit).

  • 9 mai 2011, par RENUCCI JEAN

    BONJOURS je voudrais savoir comment faire pour vendre des biens immobiliers qui ne m appartienent pas ! exemple : une connaissance vends un terrain 100000 euros je trouve un acheteur a 130000 dois je creer une sci une sarl ? je n ai aucune experience en immobilier ai je le droit d en vivre en vendant des terrains comme ca ? merci !!!

    • 25 mai 2012

      Vous voulez devenir agent immobilier, ou agent commercial (agent mandaté) pour une agence immobilière. C’est un beau projet peut-être, mais je vous conseille de ne surtout pas vous aventurer dans une création d’entreprise sans aucune connaissance du marché sur lequel vous souhaitez intervenir.

  • 5 mai 2011, par laurence

    Bonjour

    Mon compagnon et moi possédons chacun un appartement.Pour le moment nous vivons dans le mien et le sien est loué.

    Nous envisageons d’acquérir une maison en commun et de louer nos biens respectifs .Est il judicieux de créer une SCI dans lequel seraient mis tous les biens .est ce avantageux au niveau fiscal ?

    • 21 novembre 2012

      Déjà, l’intérêt d’une SCI pour acquérir votre résidence principale est à démontrer, alors une SCI pour l’ensemble de vos biens... Non, il n’y a pas d’intérêt fiscal direct à créer une SCI. De plus, le coût de vos apports immobiliers à la SCI est à anticiper (acte notarié obligatoire, droits enregistrements sur apports à titre onéreux). Enfin, une fois vos biens dans la SCI, il sera difficile de les récupérer, il faudra pour cela la dissolution de la SCI et là encore cette opération a un coût.

  • 26 avril 2011, par ROXIOU73

    Bonjour
    Nous sommes 3 couples d’amis qui voulont acheter un terrain par le biais d’une SCI (par emprunt auprès d’une banque), ceci afin de construire 3 logements distincts ou mitoyens qui sera à chacun notre résidence principale. Seul le terrain sera acheté par la SCI du fait des prix très élevés de ceux ci dans notre région.

    Avons nous intérêt à acheter le terrain en créant une SCI ?

    Merci de vos réponses
    Cordialement

    • 28 avril 2011

      Pour l’acquisition de ce terrain, faites intervenir votre notaire car le propriétaire de la SCI détenant le terrain risque de devenir le propriétaire des biens construits dessus !

  • 30 mars 2011, par Dvora

    Bonjour, avec mon frere nous projetons l’achat d’un local commercial afin d’exercer nos professions libérales.
    les loyers couvriront totalement les mensualités d’emprunt que nous aurons.

    emprunt de 230 000 euros dont 50 000 de travaux.
    nous pouvons apporter entre 500 et 1000 euros en numéraire.

    mes questions sont les suivantes :
    lors de la création des statuts que devons nous mettre ? les 500 voire 1000 euros (quelle différence si nous mettons l’1 ou l’autre d’ailleurs ? nous pouvons qd meme utiliser ce capital ?) ou bien le montant de la valeur du local ?

    d’autre part, nous contractons aussi l’emprunt concernant les travaux sur une seule et meme enveloppe, hors j’ai cru comprendre que les travaux etaient deductibles de la sci, est-ce toujours possible ? ou devons nous ne deduire que les interets ?

    merci de vos réponses.

    • 21 novembre 2012

      C’est le montant du capital qui doit figurer dans les statuts (500€ 1000€, c’est à vous de choisir) et la répartition de ce capital (voir exemple statuts SCI).

      Les travaux sont déductibles.

      Les intérêts d’emprunt sont déductibles, pas le capital remboursé mais les intérêts payés à la banque et inclus dans les mensualités.

  • 16 mars 2011, par Jérémy

    Bonjour,

    Je souhaite acquérir un bien professionnel avec une SCI où je suis associé avec mon père afin de le changer d’affectation en résidence principale et de le louer à la SCI.
    Lors de la revente est ce que je serai imposé sur la plus value ?

    Merci pour votre réponse,

    Jérémy

    • 21 novembre 2012

      Plus-value des particuliers effectivement, en tenant compte du risque de réforme prochaine.

  • 12 mars 2011

    Bonjour,

    Je souhaite construire un cabinet de kiné secondaire en montant une SCI avec mon amie.

    Puis je souhaiterai louer cette construction à la SCM de kiné dont je fais parti.

    Pourrais-je récupérer la TVA lors de la construction ?

    Ai je un intéret à monter une SCI ?

    Merci

    • 21 novembre 2012

      La récupération de la TVA n’est possible que si le bien est loué à une société soumise à TVA. Or je ne pense pas qu’une SCM de kinés soit assujettie à la TVA. Si tel est bien le cas, alors le loyer serait majoré de la TVA due par la SCM.

      Intérêt à constituer une SCI : tout dépend du financement et du but poursuivi.

  • 26 février 2011, par MARIE

    bonjour,je viens d’acheter avec mon mari un appartement pour le louer à notre fille qui est étudiante.la banque a fait une erreur en montant le dossier de demande d’emprunt qu’elle a fait en nom propre.pour ne pas pénaliser le vendeur et nous même en terme de délais dépassés, nous avons signé la vente en notre nom alors que nous avions créer une SCI pour cet achat(mais après le montage du dossier prêt).
    ma question est la suivante :
    puis basculer cet achat dans la SCI et quels sont les coûts ?
    y a-t-il des frais de notaire supplémentaires ou vais je dégager une plue value en appotant sous forme de parts cet achat dans la SCI.
    qu’est ce qui est le plus interressant fiscalement ?
    merci pour vos réponse.
    puis garder cet appartement en nom propre et le louer sous le nom de la SCI ?

    • 21 novembre 2012

      En cas d’apport de votre bien à votre SCI, il n’y aura pas de plus-value car ce bien ne s’est pas apprécié depuis son acquisition très récente. En revanche, des droits d’enregistrement importants sont à prévoir si cette acquisition a été financée par un emprunt. L’apport d’un bien immobilier à une SCI nécessite dans tous les cas d’avoir recours à un notaire. J’ignore si ce transfert est judicieux étant donné le coût de l’opération, ce qui rend particulièrement grave l’erreur de votre banque.

  • 26 février 2011, par Leboute

    Ma tante veut me lèguer sa maison. Pour éviter les forts dts de succ°, elle créerait une SCI et y apporterait sa maison ?
    - Dois-je apporter quelque chose minimum pour être associé de cette SCI ?
    - A son décès, comment se passe la transmission ? Quels frais ?
    Merci

    • 21 novembre 2012

      Pour devenir associé d’une SCI, il faut effectuer un apport puisque les parts sociales sont réparties entre les associés proportionnellement à la valeur de leurs apports. Aussi votre tante détiendra la quasi-majorité des parts de cette SCI et sa succession comprendra ces parts sociales (dont la valeur correspondra à la valeur du bien apporté). Quel est l’avantage de ce montage ?

      L’apport d’un bien immobilier à une SCI exige de faire intervenir un notaire, aussi mieux vaut consulter ce notaire avant de décider de cette opération car il existe biens d’autres moyens de transmettre un bien immobilier.

  • 25 février 2011, par ORIA

    Nous allons reprendre un camping en achetant Murs + Fonds. Nous pensons créer une société (sans doute une SARL mais non encore défini) et pensions une SCI pour les Murs.
    Mais il nous a été conseillé plutôt qu’une SCI soumise à l’IS, d’acquérir les murs en propre (taxation en BIC de la location) et de les louer à la SARL. Le régime des plus-values BIC étant bien plus favorable que celui de l’IS et le régime d’imposition des revenus proche.
    De même, nous avons vu sur l’un ou l’autre site plutôt qu’une SARL il est mis en avant la SAS. Dans l’un ou l’autre montage qu’en est-il des plus-values en cas de revente ? du capital variable ?
    Pouvez-vous nous éclairer et nous conseiller ? merci pour votre aide.

    • 21 novembre 2012

      Effectivement, le régime des plus-values professionnelles est un inconvénient à l’IS appliqué à une SCI (expliqué dans notre dossier Fiscalité).

  • 23 février 2011, par MFPrat

    Nous sommes avec mon époux propriétaires de notre résidence principale ainsi que de 3 appartements acquis sous le régime de la communauté.
    Je suis personnellement propriétaire d’un bien hérité de ma famille.
    Hormis notre résidence principale, ces biens sont en location à l’année (gérés par agences) et un en location saisonnière (géré par nous-mêmes).
    Un de ces biens est encore soumis à un emprunt.

    Je souhaiterais quitter mon travail actuel pour me consacrer à la gestion de ces biens et en faire mon activité principale.

    Nous avons 2 enfants à qui nous souhaiterions céder progressivement partie de ces biens.

    La SCI est-elle la bonne formule ?

    Question subsidiaire : la gestion d’une SCI peut-elle se faire sous le régime de l’auto-entreprise ? Peut-elle dans ce cas n’être qu’une partie de l’activité de l’auto-entrepreneur ?

    merci

    • 21 novembre 2012

      La SCI est effectivement un outil de transmission de patrimoine mais n’est pas vraiment adaptée à la rémunération de la gérance (sauf si imposition à l’IS et déduction réelle de la rémunération du gérant).

      Un auto-entrepreneur ne peut pas gérer des locations immobilières. D’autre part, il est interdit à un indépendant de tenir une comptabilité pour un client sans être diplômé du DEC (expert-comptable).

  • 22 février 2011

    Nous possédons une résidence secondaire depuis 27 ans (300000€), un appartement depuis 8 ans et qui est mis en location saisonnière (200000€). Notre habitation principale a été donnée en donation partage à nos deux enfants.
    Compte tenu de la future loi sur les plus values avons nous intérêt à créer une SCI et y mettre nos deux biens ?
    Merci de de votre aide.

    • 21 novembre 2012

      Quelle "future loi sur les plus values" ? S’agit-il de la réforme abordée dans l’article de notre site ? Cette information fiscale a fait l’objet de ma dernière newsletter. En effet, le poids fiscal de cette réforme annoncée serait énorme !

  • 19 février 2011

    Bonjour,
    Voilà j’envisage d’acheter un bien où pratiquait les anciens propritaires des chambre d’hôtes. Ce bien est composé d’une maison à titre privé, d’une maison pour les chambres d’hôtes, une maison pour les tables d’hôtes et d’autres dépendances sont dans la propriété et il y a dans le bien 30 hectares de forêt.
    L’ensemble nous revient à 600000€. Nous envisageons de vendre notre maison pour s’installer là-bas. Je suis en train de monter mon projet avec un organisme d’aide pour la création d’entreprise et la question que l’on se pose est-ce qu’il faut que je crée une SCI avec mon mari car ce que j’aurais voulu c’est séparé le bien privé ( maison d’habitation)et professionnel pour mon crédit bancaire.
    J’espère avoir été clair.
    Cdlt

    • 21 novembre 2012

      SCI soumise à l’IR ou à l’IS ? L’indivision ne permet-elle pas cette division cadastrale et bancaire ? Quel statut juridique pour gérer ces chambres d’hôtes ? Pour un projet de cette importance, prenez conseil auprès de votre notaire (conseils gratuits et faisant partie de sa prestation puisque vous le ferez intervenir pour cette acquisition).

  • 16 février 2011

    Bonjour,

    Ma femme et moi sommes propriétaires d’une résidence principale. Nous possédons chacun une autre maison en location. Est ce que la création d’une sci pour ces deux derniers biens peut être une solution pour nous aider à diminuer notre imposition sur le revenu ?

    Merci.

    • 19 février 2011

      Non, pas à ma connaissance, mais les gestionnaires de patrimoine peuvent parfaitement intervenir sur ce forum (en laissant leurs coordonnées s’ils le souhaitent).

  • 11 février 2011, par koumac1

    Bonjour,

    mes parents souhaitent donner à ma soeur et moi 2 maisons. Nous ne souhaitons pas choisir et voulons gérer les biens en commun. Nous envisageons de créer une SCI. Est-il plus intéressant de la créer à 2 et que mon père fasse une donation à la SCI ou créer une SCI avec mon père et que celui-ci amène les biens ?

    en vous remerciant

    • 7 mars 2011

      Votre père veut-il conserver des droits sur ces biens : des parts sociales de la SCI ou bien la gérance de cette SCI (gérance irrévocable peut être prévue dans les statuts). Si ce n’est pas le cas, il n’y a pas d’obligation à ce que votre père entre au capital de la SCI. Dans tous les cas, vous devez passer devant votre notaire qui vous précisera en fonction de vos objectifs la solution juridique la plus adaptée (SCI ou indivision notamment).

  • 21 janvier 2011, par christophe

    Bonjour,

    Mes parents vendent actuellement leur résidence principale. Mon père a un enfant d’un premier lit. Nous souhaiterions acheter ensemble (avec mes seuls parents) des appartements en vue de leur location mais pour éviter des soucis d’indivision avec mon demi frère, j’ai vu sur le net qu’on pouvait créer une SCI : est ce une bonne idée pour éviter l’indivision ? pourra t on louer nos appartements (meublés ou non) comme toute autre personne non impliquée dans une sci (durée du bail) ? les impôts sont ils les mêmes ? Merci par avance pour vos réponses.

    • 7 mars 2011

      En cas de décès de votre père, vos demi-frère hériterait aussi des parts et aurait alors des droits dans cette SCI. Une clause des statuts doit donc vous permettre de refuser cette entrée au capital de la SCI et d’anticiper alors le rachat des parts concernées par un associé (vous-même) ou par la SCI. Pour rédiger les
      statuts de la SCI, le recours à un notaire est peut-être plus prudent.

  • 28 décembre 2010, par goncalves

    bonjour,mon amie et moi voulons achetez un apartement pour le louer dans le but d’avoir des biens pour plus tard, et il plus avantageux de créer une sci ? ou bien d’acheter l’apartement puis de le louer et rembourser l’emprunt avec les loyer comme une auto-gestion ?
    merci

    • 17 janvier 2011

      Sans autre précision, mieux vaut choisir l’indivision, plus simple à mettre en place et dont il est plus facile de sortir, à moins justement que vous ne souhaitiez pas que le bien acquis soit vendu en cas de séparation.

  • 23 décembre 2010, par imoz

    Bonjour,
    voila j’ai pour projet d’acheter un immeuble comprenant 6 studios et un f5 sans travaux pour une valeur de 340000 euros.
    je ne vis pas encore avec ma femme mais nous allons nous marier prochainement et n’avons pas d’emprunt ni elle ni moi pour le moment. Nous souhaiterions habiter dans le f5 cité ci-dessus.
    je voulais donc savoir s’il était judicieux de créer une sci pour acheter le tout et être locataire de notre propre sci ?
    ou s’il était préférable de diviser en deux entités le bien c’est à dire acheter les studios en sci et acheter le f5 en notre nom propre ?
    Ou encore ne vaut il mieux pas ne pas créer de sci et tout acheter en notre nom propre ?
    Merci pour vos conseils.

    • 21 novembre 2012

      Quel intérêt voyez-vous à créer une SCI ?

      Fiscalement, cela ne changera rien en ce qui concerne les biens locatifs. Concernant votre résidence principale, vous pourrez déduire les charges correspondantes uniquement si vous versez un loyer au prix du marché (imposé en revenus fonciers). En l’absence de travaux, la location à soi-même perd un peu de son intérêt.

      Juridiquement, une SCI permet d’éviter la sortie d’un associé non consentie par l’autre associé. Cette sortie plus compliquée qu’en SCI justifie la décote pratiquée sur des parts de SCI. La création d’une SCI dépend donc de votre projet d’investissement, de votre engagement à long terme dans ce projet.

      Pour cet investissement, il est conseillé de faire intervenir son notaire et, en contrepartie de cette intervention, d’obtenir des conseils personnalisés.

      Une question que vous pouvez vous poser : la création d’une SCI soumise à l’IS est-elle une solution adaptée à votre fiscalité personnelle ?

  • 21 décembre 2010, par Jean-Louis

    Bonjour,
    Je désire construire une maison pour mon habitation principale, est-il interessant de créer une Sci ou autre société et de me louer la construction. ceci dans le but de récupérer la TVA sur la construction.

    • 21 novembre 2012

      Et comment votre SCI sera-t-elle soumise à TVA pour vous louer une habitation ?

  • 14 décembre 2010, par Lionel

    Bonjour,
    Je souhaite acheter un batiment composé de 4 bureaux que je souhaite louer.
    Pour ce faire je doit contracter un emprunt complémentaire de 140 000 € (sur 15 ans) en plus de mon apport personnel.
    Le but de cet achat et d’apporter à notre famille(marié, 2 enfants)un revenu complémentaire et surtout de faire un palcement dans la pierre, pour enfin finir par une rente pour la retraite...
    Le but également est de faire la meilleur optimisation fiscale pour ne pas payer trop d’impôts et taxes.
    Alors question ? quel est la meilleur solution... acheter en nom propopre et déclarer les revenues fonciers ?... ou créer une SCI ?
    Avec une SCI en fait... y-a-t’il un interet fiscal ?
    Merci pour votre réponse.
    Lionel

    • 21 novembre 2012

      Il n’existe pas d’intérêt fiscal à créer une SCI, sauf cas particulier. Aussi, étant donné que l’acquisition d’un bien immobilier exige de passer devant notaire, je conseille toujours, une fois signé un compromis, de faire intervenir votre notaire dans la vente évidemment (c’est une garantie pour vous de relecture de l’acte et pour lui un pourcentage assuré des honoraires) et de le consulter à cette occasion sur l’opportunité de créer une SCI. Si une SCI est une réponse à vos objectifs, alors il sera toujours temps de créer cette société avant la signature de l’acte d’acquisition.

      Vous pouvez consulter les exemples d’utilisation d’une SCI suivant (voir également rubrique montages SCI).

  • 7 novembre 2010, par fabhub

    bonjour,nous sommes ma femme et moi même propriétaire d’une maison principale dont il reste 7 ans pour finir de payer. nous avons un autre projet de maison principale et souhaiterions que la première passe en location.

    donc l’idée est de Créer une SCI pour racheter le premier bien et bénéficier de l’apport pour mettre à bien notre projet de la 2 eme maison.

    La question : est ce possible et quels sont les avantages et les inconveniants ?

    Merci

    • 6 décembre 2010

      L’inconvénient principale est le coût de l’intervention d’un notaire pour la cession de votre résidence principale à votre SCI. Or ces frais de notaire (honoraires + droits enregistrements) ne sont pas déductibles dans une SCi soumises à l’IR. Etant donné que l’intervention de votre notaire est obligatoire, il serait bon de le consulter.

      En ce qui concerne le prêt éventuel, il faut bien noter que votre banquier considèrera que vous êtes déjà endetté indirectement, par le biais de la SCI. La création d’une SCI ne vous apportera pas de capacité d’emprunt supplémentaire.

  • 3 novembre 2010, par leleck

    Bonjour,

    Un ami très proche et moi même souhaitons créer une SCI, dans un but d’achat de vieille bâtisse, les "retaper" et les revendre.

    1) Cela est-il possible dans le cadre de la SCI ?

    2) Nous voudrions aussi que la SCI rachète mon appartement (actuellement sous crédit depuis 1an) ainsi je deviendrais locataire de la SCI. Est ce donc possible de cumuler un aspect Location et achat/revente ?

    3) soit j’apporte mon appartement dans le capital ?

    qu’elle est la situation la plus fiable devant les organismes financiers ?

    merci
    cordialement

    • 7 décembre 2010

      Attention, l’achat-revente de bien immobilier est une activité commerciale (activité de marchand de biens) qui entraîne une imposition à l’impôt sur les sociétés.

  • 3 novembre 2010, par Vincent P.

    Bonjour
    Je suis actuellement propriétaire avec mon épouse d’une maison de village. La naissance de notre troisième dans quelques mois nécessite que l’on change d’habitation.
    J’ai personnellement un projet d’entreprise.
    Je voudrais savoir :
    Un bien immobilier correspondant à nos besoin dans notre secteur vaut entre 170000 et 200000E. Serait- ce une bonne opération sur le long terme de créer une SCI d’attribution permettant d’avoir un logement pour lequel nous paierons un loyer et une dépendance et une partie du terrain que la SCI louera à mon entreprise(la SCI rembourse les échéances,signature d’un bail commercial) ?
    En estimant que la plus-value dégagée de la vente de notre résidence principale actuelle est supérieure à 60000E, trouveriez vous logique que la SCI fasse un emprunt pour l’acquisition du nouveau bien immobilier et que la plus-value serve pour financer mon entreprise ?

    Je vous remercie d’avance, bonne journée

    Vincent

    • 25 mai 2012

      Il y a deux questions distinctes :
      - SCI pour acquérir votre résidence principale,
      - SCI pour l’acquisition des locaux de votre entreprise. Aussi je vous indique les liens suivants pour compléter votre réflexion :
      - SCI et occupation à titre onéreux par les associés du bien détenu par cette SCI. En effet, il faut anticiper que vous paierez des loyers et que ces produits seront imposables,
      - SCI pour locaux commerciaux, avantages
      - SCI pour locaux commerciaux, inconvénients
      - SCI ou protection de son patrimoine par une EIRL

  • 2 novembre 2010, par lou

    Bonjour,

    Ma grand mère possède un pavillon qu’elle souhaiterait nous, mon mari et moi, céder, mais nous n’avons pas les moyens de l’acheter. Serait il possible de créer avec elle une sci, avec pour chacune 50% des parts ? Il est nécessair de préciser que dans son testament, elle m’a nommé légataire universelle en plus de ses trois enfants. Qu’en serait il lors de son décès ?
    merci pour votre réponse

    • 14 décembre 2010

      Il faut consulter un notaire. En effet, votre grand-mère peut vous donner des droits sur ce bien en franchise d’impôts, mais de façon limitée. En cas de cession de son bien ou d’une partie de son bien, il ne faudrait pas que cette cession soit dénoncée comme une donation déguisée (prix avantageux...). Aussi, les conseils avisés et prudents d’un notaire (celui de votre grand-mère) en fonction des objectifs de toutes les parties s’imposent à mon avis.

  • 27 octobre 2010, par anna

    bonjour,
    mon concubin et moi sommes pacsés, nous souhaitons acquérir deux studios pour les louer, pour se faire nous souhaitons contacter un emprunt, il y aura également des travaux à réaliser avant location ( en particulier la création d’une salle de bain dans l’un deux). nous nous interrogeons sur le configuration la plus avantageuse. Est-ce que la sci est adaptée ? Permet-elle de déduire le prêt et les travaux ? dans ce cas est-ce plus avantageux que l’acquisition classique ?
    je voulais également savoir si la SCI permet la location meublée.Ce régime étant plus favorable que la location classique, n’est-ce pas plus intéressant d’acquérir en nom propre ? Ds ce cas savez-vous si l’on peut déduire les travaux et quels type de travaux. Merci d’avance pour vos réponses.

    • 7 décembre 2010

      SCI (soumise à l’IR) ou indivision : cela dépend de vos objectifs. Dans le cadre d’un placement immobilier, la SCI ne présente aucun avantage particulier (travaux déductibles comme en indivision). Dans votre cas, une SCI, en cas de séparation, pourrait compliquer la sortie souhaitée d’un associé. De plus, la SCI exige quelques coûts de création et de fonctionnement. Enfin, une SCI qui loue des meublés est imposée à l’IS, ce qui n’est pas forcément un désavantage mais mérite réflexion.

  • 20 octobre 2010, par Etienne

    Bonjour
    Ma tante de 73 ans est propriétaire d’une maison et d’un appartement. Elle n’a aucun héritier.

    Elle a fait un testament pour désigner ma mère comme héritière de l’ensemble de ses biens, ou à défaut mon frère et moi(ses neveux)

    Son notaire nous a dit que lors de son décès la vente de son appartement ne suffirait pas à combler le montant des droits d’héritage de ses biens (il ne s’agit pas d’ascendant ou de descendants)
    Si elle décède nous souhaitons tous conserver la maison mais pas l’appartement.
    Le notaire nous à proposé d’acheter la maison et ainsi d’éviter les frais de succession.

    Je me pose la question de savoir si la constitution d’une SCI familiale serait intéressante dans ce cas. Nous pourrions être 4 : ma tante, mes parents (ma mère), mon frère et moi. Faut-il le faire dès maintenant ? Je crains que si ma tante décède l’opération ne soit plus très "rentable" ?!

    Faut-il associer ma tante dans la SCI ? Pourrait elle conserver l’usufruit du bien ? Il n’est pas dans nos intentions qu’elle ne se sente plus chez elle.

    En quoi ce type d’opération peut-il nous simplifier la succession en cas de décès ?
    Merci de vos réponses

    • 7 décembre 2010

      La SCI permet une plus grande stabilité dans la gestion d’un bien immobilier que l’indivision. Les statuts peuvent prévoir les règles de fonctionnement, d’agrément de nouveaux associés éventuels et d’éviter la cession du bien à la simple demande d’un associé. A l’inverse, pour sortir de cette SCI, un associé devra ou bien céder ses parts aux autres associés, ou bien trouver un acheteur hors de la SCI (ce qui justifie évidemment une décote importante).

      Une SCI pourrait absolument permettre à votre tante de conserver l’usage de son bien.

      Il faudrait envisager ce montage avec votre notaire qui pourrait associer au montage juridique envisagé le coût fiscal de l’opération (création SCI, acquisition bien par la SCI, cession pour votre tante...).

  • 16 octobre 2010

    bonjour
    actuellement proprietaire d un terrain AVEC une maison principale sur celui ci je souhaiterai construire une petite maison sans faire de credit moi meme pour la location annuelle ou saisonnier ma question :faut il creer une sci ou non pour eviter le maximum de charge taxe et etc....

    • 25 octobre 2010

      Une SCI ne permet pas de bénéficier d’une fiscalité avantageuse pour la gestion d’un bien immobilier (charges, taxes...), sauf éventuellement en cas d’option pour l’impôt sur les sociétés.

  • 2 octobre 2010, par Amaia

    Bonjour,

    on est deux masseur-kinesithérapeutes. On va créer notre propre cabinet et on voudrait connaître la différence entre la création d’un SCI et d’un SCM, s’il serait intéressante pour nous de créer un SCI et quelles sont les avantages et desavantages de créer un SCI.

    Merci d’avance,

    Amaia

  • 1er octobre 2010, par olivier

    bonjour,

    Nous sommes deux amis qui souhaitons acheter un garage de 70m2 en vue de sa location. nous envisageons de créer une SCI afin de partager le risque et de coçnstituer du patrimoine. En terme de fiscalité, si le cas ou cette opération ne soit pas rentable et que le bilan comptable soit déficitaire, peut on penser que des crédits d’impots soit accordés à la sci, partagé au prorata, lors d’une déclaration de l’ir, de chacun.
    En somme, peut on voir cette opération sur un angle de défiscalisation en gagnant des crédits d’impots sur nos revenus.
    Le but étant de rentabiliser l’opération bien sur, mais avec un moindre risque au cas si elle ne l’était pas.
    Nous voulons bien sur mener d’autres achats pour le compte de la SCI. pouvez vous nous éclairer sur la vision que nous devons avoir tant sur le plan juridique que fiscale pour mener des opérations d’achats ?
    Vous en remerciant para avance
    olivier

    • 5 octobre 2010

      Une SCI peut dégager un déficit foncier mais il faut pour cela que ses charges soient supérieures à ses produits. Or, dans le cas d’un garage, les charges déductibles ne sont certainement pas très importantes (attention, seuls les intérêts d’emprunt sont déductibles, pas le remboursement du capital emprunté).

  • 1er octobre 2010, par dili

    Bonjour,
    Actuellement mon compagnon est dans une SCI avec sa mère, son frére et sa soeur. Les 20 appartements sont loués, pas de soucis depuis 10 ans. A ce jour sa mère souhaite faire un crédit de 500 000 euros sur 20 ans et prendre mon compagnon pour cautionnaire de ce crédit. Sa soeur et son frére ne peuvent pas etre cautionnaire car mineur. Mais mon compagnon et moi (25 ans) avons projet d’acheter un biens personnel d’ici 2 ans et de nous marier. Mes questions sont les suivantes :
    - En etant cautionnaire pour le crédit de 500 00 euros pendant 20 ans allons nous pouvoir faire un crédit pour notre bien personnel ?
    - Car la banque va bien voir qu’il est cautionnaire dans cette SCI ? La SCI n’est pas une garanti, ne va pas nous aider a avoir notre crédit perso ? Car c’est en indivisibilité.
    - Sera t il garant a hauteur du crédit total ?
    - Si sa mère a des dettes pourront ils prendre les biens personnels de mon compagnon ?
    Merci par avance de votre aide.

    • 5 octobre 2010

      L’acte de caution est un engagement important effectivement et il faut prendre le temps de lire cet acte (est-il déjà rédigé ou est-ce juste un projet ?). La responsabilité d’associé de SCI de votre compagnon sera évidemment augmenter de sa responsabilité de cautionnaire.

  • 27 septembre 2010, par MARATHON

    Bonjour Monsieur

    je possède actuellement plusieurs biens. ( ci-dessous énumérés )

    1 maison en résidence principale ( totalement payée )

    1 résidence secondaire ( reste un crédit d’environ 15 000€ )

    1 pavillon loué au titre de la loi Périssol. ( reste environ 75 000 € de crédit )

    1 appartement loué au titre de la loi De Robien ( reste environ 120 000 € de crédit )

    Ayant deux enfants ( mariés de 25 et 34 ans ) Ai-je intérêt à créer une SCI

    D’autre par nous sommes actuellement entrain d’investir pour un appartement pour mon fils de 25 ans en indivision. Or l’agence me signale que ce n’est pas possible.
    Vous trouverez ci-dessous notre projet de financement.

    Valeur de l’appartement 205 500.00 €

    Mon fils emprunte avec son épouse 105 500 € ( accord de la banque )

    Mon apport personnel sans emprunt est de 100 000.00 €.

    Ce projet de financement est-il possible ?

    Avec mes remerciements pour votre réponse

    Veuillez agréer, Monsieur, l’expression de mes sentiments distingués.

    • 27 septembre 2010

      En indivision ou en SCI, la capacité d’emprunt de votre fils reste la même. Si votre fils a déjà obtenu l’accord d’une banque pour le montant désiré et que vous pouvez compléter cet emprunt par un apport personnel, je ne vois pas en quoi le financement de ce bien pose problème. Qu’est-ce qui n’est pas possible selon votre agence ?

      Maintenant, en ce qui concerne la création d’une SCI pour préparer la transmission de vos biens à vos enfants, il est préférable de consulter votre notaire, éventuellement un conseillé en gestion de patrimoine. En effet, la SCI n’est qu’un outil parmi d’autres (donation nue-propriété, donation en franchise de droits jusqu’à plus de 150.000€...) et son utilisation dépend de vos objectifs patrimoniaux, de votre fiscalité...

  • 24 septembre 2010, par Pietrz

    Bonjour,

    Nous sommes un couple marié et souhaitons acheter une maison secondaire.
    Le bien que nous avons trouvé est une maison appartenant à une SCI,cette SCI a été créée uniquement pour l’achat de cette maison.
    Faut il créer une SCI pour acheter cette maison ?
    Comment dissoudre ensuite la SCI que nous aurons créé si cela est utile ?

    • 21 novembre 2012

      Vous pouvez :
      - acheter le bien que cette SCI vous vendra. C’est la solution la plus simple.
      - acheter toutes les parts de la SCI puis éventuellement dissoudre ensuite la SCI. Mais dans ce cas, les frais liés à la dissolution de la SCI seront à votre charge. De plus, il faut être certain que la SCI ne possède aucune dette dont vous n’auriez pas connaissance...

  • 19 septembre 2010, par bredzel

    Bonjour,

    Je suis entrain d’acheter une petite maison pour mettre en location. Au moment de la signature de mon compromis, celle-ci était destinée à être louée à mes parents. Depuis, mon père est décédé et ma mère n’a pas de revenu stable (intérim + chômage) et elle est susceptible de se retrouver au RSA. Elle pourra prétendre à l’APL en étant seule.

    Je suis donc entrain d’étudier la SCI pour 2 raisons :
    - la mauvaise raison des apl (je trouve cela injuste car je n’ai pas les moyens financiers d’assumer le rbt d’emprunt pour mon investissement locatif pcq je loue à ma mère !!! Alors que si je loue à une personne lambda celle ci pourra prétendre aux apl)
    - de pouvoir transmettre une partie des parts à ma nièce de 6 mois sans les frais de successions.

    Mon projet est il viable ? Puis je mettre ma nièce en associé sur 30% sans que ni elle, ni ma soeur n’apporte quoique ce soit ?

    merci pour votre aide

    • 21 novembre 2012

      APL : une mauvaise raison effectivement, mais la CAF a confirmé à un visiteur de ce site (qui a contacté l’ADIL du Val de Marne à ma demande et avec beaucoup de gentillesse) que, dans votre cas, une SCI permettait à votre mère effectivement de percevoir les APL.

      Concernant la transmission d’un bien à votre nièce, il serait plus intéressant de demander conseil à votre notaire (qui intervient pour cette acquisition). Votre nièce est-elle mineur ? Dans tous les cas, elle peut entrer au capital (choix d’un capital faible et d’un financement par l’intermédiaire de votre compte courant) et la valeur de ses parts augmentera au fur et à mesure que l’emprunt et votre compte courant seront remboursés.

  • 15 septembre 2010, par GOFARE

    bonjour, suite à un héritage, ma soeur et moi aimerions nous associer dans le but pour elle d’ accéder à la propriété, pour moi d’investir dans l’immobilier en vue de la retraite.
    Elle n’a pas d’apport suffisant et n’obtiendra pas de prêt ; pour ma part, je dispose de liquidités qui me permettraient d’acheter une maison ancienne qu’elle louerait. Mais est-il possible de faire en sorte que son loyer corresponde à l’acquisition de parts de la SCI, tout en restant un investissement intéressant pour moi ?
    Merci par avance pour vos réponses

    • 15 septembre 2010

      Effectivement, si vous apportez les fonds nécessaires à l’investissement, alors vous serez très largement majoritaire dans la SCI créée et percevrez quasiment l’intégralité des loyers versés par votre soeur. Le montant du loyer devra être fixé dans un bail aux conditions de marché. Aussi, votre soeur aura certainement des difficultés à épargner pour vous acheter des parts sociales et devenir petit à petit majoritaire au sein de la SCI.

      Le loyer encaissé par la SCI ne peut pas être transformé en capital ; ou alors, ce ne serait plus un loyer et la charges ne serait plus déductibles. C’est peut-être une solution d’ailleurs : permettre l’occupation de ce bien à titre gratuit. Mais dans ce cas, vous n’auriez plus aucun intérêt financier à cet investissement, bien au contraire.

      Une autre solution : votre soeur reste minoritaire dans la SCI mais est nommée gérante statutaire et, par des parts aux droits de vote triple par exemple, possède la majorité des droits de vote et peut donc occuper le bien comme si elle en était propriétaire.

      Mais dans tous les cas, il faudrait contacter votre notaire, cette question étant dans la continuité de la succession qu’il vient de régler.

  • 13 septembre 2010, par Fabien

    Bonjour, nous sommes un couple marié (communauté réduite aux acquêts) avec 2 enfants, propriétaire de notre habitation principale et de chacun un appartement acheté avant mariage. Je suis à mon compte et ma SARL est domiciliée chez moi mais je ne reçois personne.
    Aujourd’hui nous voulons acheter un terrain pour y construire notre maison (et donc vendre notre maison actuelle).
    Question 1 : est-il judicieux d’acquérir le terrain via une SCI ? Je vois bien l’intérêt de la SCI familiale (avec nos enfants) pour la succession (un jour) mais y a t-il d’autres raisons de créer une SCI dans le cas présent ?
    Question 2 : est-il intéressant, dans la maison cible, de réserver un local pour le louer à ma SARL qui ensuite y ferait des travaux de second œuvre ?

    • 15 septembre 2010

      1) Effectivement, la SCI ne présente pas d’avantage particulier pour cette opération, si ce n’est dans le but de transmettre un patrimoine dans le cadre d’une SCI familiale.

      2) Vous avez le choix entre :
      - revenus professionnels : imposés à l’IS, au taux réduit ou non ? Etes-vous proche de dépasser le taux réduit ?
      - revenus fonciers et loyer déductible au sein de la SARL. Généralement, si cette option est plus intéressante financièrement (et cela dépend de votre SARL et des revenus de votre foyer fiscal), les travaux sont effectués par la SCI pour s’imputer sur les revenus fonciers.

  • 12 septembre 2010

    bonjour,
    mon compagnon et moi vivons en union libre. Nous souhaitons nous marier dans 2 ans sous le régime de la séparation.Je souhaite d’ici deux années créer mon entreprise.Actuellement mon compagnon souhaite acquérir une maison et changer sa destination d’usage en local professionnel, afin que je puisse l’ utilisé pour mon activité. Des travaux importants sont à prévoir.Dans ce cas le montage d’une sci est il judicieux ? Lors du montage de la sci pouvons nous nous associer à 99% et 1 % ? Lorsque nous serons mariés est ce que je pourrais louer à la sci le local au nom de mon entreprise ?

    • 13 septembre 2010

      - oui, vous pouvez être associé à 99%-1%,
      - oui, vous pourrez faire louer ce local à votre entreprise.

      Mais pourquoi votre compagnon veut-il que vous possédiez une part de sa SCI ? Ne vaudrait-il pas mieux qu’il possède l’intégralité du bien (en nom propre) puisqu’il va financer l’acquisition et les travaux.

      En cas de séparation, votre compagnon serait bien ennuyé par votre participation même très minoritaire...

      En fait, une précision capitale manque : qui va financer ces travaux : votre compagnon ou votre couple ?

  • 1er septembre 2010, par Yoann

    Bonjour,

    Mon beau père propose de créer une SCI dans le but d’aider mon beau frère célibataire et surendetté. Celui-ci à 2 ans pour vendre son appartement afin de pouvoir reconduire son surendettement.
    L’opération proposée consisterai à créer un SCI et d’y incorporer le dit appartement afin de le louer à son ancien propriétaire (mon beau frère).

    Plutôt intéressant ou plutôt risqué ?
    Quels intérêts, quels risques, quels coût ?

    D’avance merci. Yoann.

    • 21 novembre 2012

      Qui participerait au capital de la SCI ? Votre beau père essentiellement j’imagine, pour financer ou apporter une garantie suffisante au rachat de l’appartement de votre beau frère. Cette cession entraînera une mutation dont le coût sera :frais de notaire, imposition de la plus-value éventuelle. Il faut ajouter à cela le coût de création de la SCI.

      L’intérêt de l’opération serait de conserver l’appartement de votre beau-frère. Savoir si c’est une bonne chose dépasse l’objet de ce site (ne vaudrait-il mieux pas être locataire et bénéficier d’une aide directe immédiate ou avenir ?). Votre beau-frère serait-il logé à titre gratuit ou à titre onéreux ?

      Il faut également envisager l’avenir de cette SCI (donation de parts sociales) pour que votre beau frère retrouve la pleine propriété de ce bien. Cette donation ne posera-t-elle pas de problème d’égalité avec un frère ou un soeur ? Ne serait-ce pas intéressant de consulter un notaire pour lui demander son avis sur ce montage ?

  • 27 août 2010, par duval

    bonjour,
    voila je suis estheticienne je souhaite acheter un local pour mon commerce. Je suis seule a investir. Mon comptable me conseille de creer une sci mais je ne vois pas quel interet j’ai a le faire. Il me dit que je ne pourrais pas dissocier la vente des murs et du fonds en cas de revente alors qu’en creant une sci je pourrais vendre le fond et louer les murs. Je me demande vu que je suis en nom propre s’il ne me propose pas ca uniquement pour les frais que ca engendrerait ( creation sci, compabilité etc...) pourriez vous m’eclairer merci d’avance

    • 13 septembre 2010

      Le conseil de votre comptable est excellent : en dissociant les murs de votre activité et votre fonds de commerce, vous pourriez vendre votre fonds (plus abordable que si les murs étaient inclus dans le prix) et conserver un immeuble de rapport.

      Cependant, votre activité se prête-t-elle à cette dissociation (si le fonds est difficilement vendable, il y a peu d’intérêt à prévoir cette cession, tout dépend de l’emplacement, de la ville, de l’échéance prévue pour cette vente).

      De plus, vous pourriez effectivement très bien aboutir au même montage en conservant en nom propre les murs de l’immeuble. Je serais intéressé par la réponse de votre comptable sur ce point (si vous pouviez revenir sur ce forum...) ?

  • 27 août 2010, par lilou

    bonjour,

    avec mon ami nous aimerions acheter une résidence secondaire à l’étranger.Il est divorcé et à 2 enfants mineurs.La sci est elle une bonne solution.Nous souhaitons rester locataire de la résidence principale.
    De plus je suis gérante d’une sci créer en 2003 mais inactive (pas d’achat à ce jour)
    Merci d’avance d’accorder du temps à ma question.

  • 25 août 2010, par BREIZH78

    Bonjour,

    je me pose la question de l’intérêt d’une SCI dans la situation suivante, et avant de consulter un notaire, j’aimerais savoir si mon scénario a du sens (désolée si l’exposé est un peu long, et je n’ai pas trouvé les "puces" pour la mise en page des listes).

    Nous sommes 3 frères et soeurs. Nous héritons des biens de nos parents suite à leur décès :
    • une maison construite en 1980,
    • un terrain constructible.
    Les deux sont situés en province et représentent une valeur de marché actuelle de l’ordre de 300 000 euros.
    La succession est en cours, et fait état d’un passif, mon père ayant contracté un prêt pour acquérir le terrain peu avant son décès.
    Nous avons mis ces deux biens en vente, et il reste quelques frais sur la maison pour la rendre habitable.

    Nos situations financières sont très différentes :
    • Mon frère, par son mariage dispose potentiellement d’un patrimoine immobilier en province.
    • Ma soeur a épousé un ouvrier de condition modeste et ils n’ont jamais pu accéder à la propriété. Ils ont aujourd’hui 50 ans, et n’auront pas un toit au moment de leur retraite, ce qui me semble inquiétant (je ne suis pas sûre qu’ils pourront payer un loyer avec leur maigre retraite)
    • Pour ma part, j’ai acheté un appartement en région parisienne en indivision avec mon conjoint (nous avons conclu un PACS). Nous avons un crédit en cours sur ce bien. Il prendra fin dans 10 ans, au moment de ma retraite et je dispose de liquidités sous forme de contrats d’assurance-vie et de PEA.
    J’ai dépanné ma soeur en lui faisant des avances sur la succession.
    Par ailleurs, avec mon frère nous avons pris en charge, également par anticipation à la succession, les frais d’entretien et de remise en état de la maison pour permettre sa vente.
    La vente des biens permettrait de finaliser la succession, et nous devrions régulariser nos comptes respectifs. Ma soeur, après remboursement de ses dettes aura une part sensiblement écornée de l’héritage, alors que la mienne sera plus importante.

    Pour ma part, je voudrais investir dans l’immobilier, mais je n’ai aucune connaissance et j’ai peur de ma lancer seule dans l’aventure.

    C’est là que le scénario SCI intervient.

    Est-il envisageable de constituer une SCI familiale pour combiner au moins deux objectifs :
    ✓ investir dans l’immobilier (en vue de compléments de revenus en retraite dans une dizaine d’années)
    ✓ permettre à ma soeur et son mari d’acquérir un bien dans le cadre de cette SCI :
    ⁃ ils seraient locataires du bien (maison ancienne) que la SCI achèterait en Province (à priori, comptant, sur la base de la vente des biens hérités et de mes économies que je mettrais dans l’affaire)
    ⁃ le loyer qu’ils verseraient leur permettrait d’acquérir progressivement des parts dans la SCI sur ce bien, à hauteur de leurs moyens
    ⁃ ils pourraient valoriser le bien en lui apportant des améliorations, puisque lui est très bricoleur
    ⁃ je serais gérante de la SCI
    ⁃ mon frère entrerait ou non dans le montage en tant qu’associé. De même nos conjoints respectifs.

    Est-ce que ce montage a du sens ou non ? je n’ignore pas qu’il faudra le chiffrer pour évaluer l’intérêt économique qui en découle, mais sur le principe, est-ce que cette façon d’aborder la question est cohérente, ou non ?

    En admettant que oui, est-il préférable de constituer la SCI et d’apporter les biens reçus en héritage, ou vaut-il mieux les recevoir en indivision puis créer la SCI dans le cadre de l’investissement immobilier ?

    Quelqu’un m’a conseillé faire un prêt directement à ma soeur pour lui permettre d’acheter, et d’utiliser ses remboursements pour investir dans un appartement à louer. est-ce préférable ? n’est-ce pas plus risqué ?

    Merci par avance pour vos remarques et questions

    • 20 septembre 2010

      Vous souhaitez aider votre soeur en constituant une SCI qui détiendrait un bien qu’elle occuperait. Le loyer de ce bien devra être fixé aux conditions de marché pour permettre la déductibilité des charges correspondantes (dont intérêts d’emprunt, travaux d’améliorations...). Or comment fera votre soeur pour, à la fois, payer un loyer et augmenter sa participation au capital de la SCI. En effet, ces loyers ne pourront en aucun cas être convertis en capital.

      Une SCI pose également problème en cas de décès de l’un des associés : les héritiers entreront au capital de la SCI ou bien il faudra les désintéresser.

      La solution proposée semble effectivement plus satisfaisante (mais ne correspond plus à votre objectif d’investir dans la pierre) : apporter votre caution ou bien accorder vous-même à votre soeur le prêt qui lui permettra d’accéder à la propriété.

  • 23 août 2010, par Mike2957

    Bonjour,

    Pour me présenter rapidement je suis un débutant dans l’immobilier (j’ai entendu parler des SCI) ; militaire de carrière (se statut pose t’il un problème par rapport à une SCI ?) j’aimerais me lancer dans l’investissement locatif (tout en gardant mon métier).

    Mon souhait est d’acheter un bien immobilier avec mon frère et le louer afin que les loyers perçus couvrent les mensualités d’emprunt (est ce possible ?).

    Par rapport à la banque : Le pret de la banque est accordé à la SCI ou aux personnes la composant ? Je veux dire par là : puis-je faire un pret à la banque pour mon projet (SCI) sans que cela y joue un role pour un autre pret (personnel) ?

    Merci d’avance pour votre réponse

    • 20 septembre 2010

      Oui, un fonctionnaire peut parfaitement avoir des revenus fonciers (par le biais d’une SCI éventuellement), et même être gérant de cette SCI.

      Lorsqu’un bien est acquis par une SCI grace à un emprunt, c’est la SCI qui contracte l’emprunt. En revanche, indirectement, ce sont les associés qui sont endettés proportionnellement à leur participation au capital et cette participation réduit donc leur capacité d’endettement personnelle.

  • 23 août 2010, par laurent

    Bonjour j’arrive à terme de mon pret relais concernant mon appartement, est il possible de créer une sci, faire racheter l’appart par cette derniere puis mettre le bien en location. D’avance merci

    • 28 septembre 2010

      Oui, cela serait possible mais ne présenterait aucun intérêt à mon avis en raison :
      - du coût de l’opération (imposition plus-value, droits enregistrement, coût de l’acte notarié...),
      - de l’absence d’intérêt financier puisque la SCI ne vous dotera pas de pouvoirs fiscaux particuliers.

  • 11 août 2010

    Bonjour, je suis en couple. Je suis salarié. Ma femme est en profession liberale.
    Nous souhaitons acheté un bien pour habitation principle + locaux professionnelles pour ma femme.
    Nous ne savons pas si une SCI est interressante dans notre cas ?
    Nous avons besoin de conseils.
    les questions que l’on se posent sont par exmple :
    - la société de ma femme va payer un loyer a la SCI. La SCI va payer le credit. Est ce que le bilan de la SCI sera loyer - credit (donc deficite) ou juste loyer (donc benefice) ?
    - j’ai lu que la SCI ne peut pas deduire les inerets du credit comme un particulier pour une residance principale, est ce vrai ?

    Merci pour votre reponse.

    Cordialement.

    • 21 novembre 2012

      Si la SCI possède votre résidence principale, il faudra lors décider d’occuper ce bien à titre gratuit ou à titre onéreux.

      Si votre objectif est la seule gestion du local professionnel, il serait préférable que celui-ci constitue le seul bien de la SCI. Mais alors vous vous trouveriez en indivision avec la SCI pour la gestion de cet immeuble.

      Finalement, il serait peut-être souhaitable que vous vous contentiez de déduire de l’activité professionnelle de votre femme le loyer correspondant à la partie de votre habitation utilisée pour son activité et de constater, en contrepartie, des revenus fonciers pour ce même montant. Mais évidemment, ces revenus fonciers seraient imposables. Il faut donc étudier l’intérêt financier de ce loyer versé indirectement à soi-même.

      NB : dans une SCI, les loyers sont des produits imposables et seuls les intérêts d’emprunt constituent une charge déductible pas le remboursement du capital).

      A noter que votre femme pourra devenir EIRL en 2011 et affecter éventuellement à son activité ce local utilisé pour son activité (bien non pas nécessaire à son activité mais utilisé dans le cadre de son activité, ce qui justifie sa présence sur la déclaration d’affectation créant l’EIRL).

      Aussi, cette EIRL pourra opter pour l’IS ce qui peut présenter des avantages :
      - seule la rémunération versée est soumise à cotisations (votre femme pourrait donc limiter sa rémunération (et ses cotisations) pour rembourser l’acquisition d’un local, ce qui rejoint le premier montage que vous proposiez...
      - votre femme pourrait percevoir des dividendes, sur lesquels les cotisations sont limitées dans la mesure où ils ne dépassent pas 10% du patrimoine affecté, d’où l’intérêt parfois d’augmenter la valeur de ce patrimoine d’affectation.

  • 11 août 2010, par Jean

    Bonjour, j’ai pour projet d’acheter deux biens immobilier (terrain + construction neuf de 2 maisons jumelées ou deux appartements) à placer en location. J’ai actuellement un crédit immobilier ouvert à titre personnel de 100 000 euro (bien acheté il y a 3 ans et que j’ai revendu l’an dernier). Ma concubine est propriétaire de sa résidence principale (dans laquelle j’habite aussi), nous avons un enfant de 4 ans et pour ma part, je ne possède aucun bien.
    Mes questions sont les suivantes :
    - dois-je rembourser mon crédit, créer une SCI et contracter un nouveau prêt pour l’achat des biens ?
    - si création de sci, puis-je m’associer à mon enfant
    - est-il préférable de conserver ce prêt tel quel et d’acheter ces biens en nom propre avec peut_être être soumis à une fiscalité plus importante que sous SCI ?
    Merci d’avance pour vos réponses.

    • 9 septembre 2010

      - Je ne comprends pas, lors de la vente d’un bien immobilier, vous n’avez pas remboursé par anticipation le prêt bancaire qui vous avait permis de financer l’acquisition de ce bien ?
      - Un mineur peut être associé de SCI mais ce n’est pas conseillé (sa responsabilité étant alors engagée). Généralement, les parents attendent la majorité de leur enfant pour lui faire une donation de parts.
      - Entre achat en nom propre ou achat de SCI, il n’y a aucune différence de fiscalité (sauf dans le cas où vous envisagez une imposition à l’IS de la SCI).

  • 6 août 2010

    Bonjour, ma femme et moi sommes propriétaires d’un terrain à la Réunion et nous habitons en métropole.
    Nous aimerions faire construire une maison à la Réunion destinée à la location et acheter une maison en métropole comme résidence principale.
    Précision : nous avons un enfant à charge et nous sommes mariés sous le régime de la communauté de bien.
    Je ne sais pas quel montage il serait possible de faire pour mener à bien ces deux projets.
    J’aimerai savoir si la création d’une sci pourrait nous permettre de réaliser nos projets en sachant que financièrement nous sommes limités.

    • 9 septembre 2010

      SCI ou indivision, cela ne changera rien à votre capacité d’endettement (sauf si vous faites entrer au capital de la SCI un associé qui augmenterait la capacité d’endettement de la société).

  • 5 août 2010, par Elo

    Bonjour,
    Je cherche un moyen de defiscalisation et j’ai dans lidée de créer une scii pour acheter des garages afins de les louer.
    L’emprunt initial pour acheter les garages devrait permettre a ma sci d’etre en deficit la premiere année (et les remboursement d’emprunt d’etre en deficit par la suite je pense) mais est ce que ces deficits peuvent etre imputés a mon revenu imposable personnel ?
    Merci de votre aide
    Eléonore

    • 5 août 2010

      Tout d’abord, ce que vous pouvez faire par le biais d’une SCI, vous pouvez le faire également en votre nom propre.

      Ensuite, ce ne sont pas les remboursements d’emprunt qui rendent la SCI déficitaires mais les charges d’intérêts (seuls déductibles). Les remboursements d’emprunt poseront un problème de trésorerie à la SCI mais ne constituent pas des charges (simplement la diminution de votre endettement, de votre passif au bilan de la société).

      Enfin, la location de parkings est soumise à TVA, dès lors que vous sortez du régime en franchise de base de TVA (dès lors que votre chiffre d’affaires annuel est supérieur à 32.000€ hors taxes).

  • 3 août 2010, par gaelle

    Bonjour,

    Mon ami et moi souhaitons acheter un terrain pour y construire notre maison et en même temps y contruire mon local professionnel. Aujourd’hui je suis en entreprise individuelle (vente d’articles sur internet) que faut -il faire ? Changer de statut ? Pour les credits est ce que j ai le droits à des avantages ? Pouvez vous me conseiller car je suis un peu perdue. Merci d’avance. Gaelle.

    • 5 août 2010

      Le local professionnel n’a peut-être pas intérêt à appartenir à votre entreprise. En effet, en cas de cession de votre entreprise, vous ne souhaiteriez pas, j’imagine, vendre simultanément ce local. Par ailleurs, ce local sera situé sur un terrain n’appartenant pas à l’entreprise.

      Une solution serait donc pour votre ami et vous de louer ce local (avec bail professionnel ou commercial) à votre entreprise. Ce loyer générera des revenus fonciers pour votre foyer fiscal et une charge déductible pour votre entreprise. Ce local peut aussi être géré, plutôt que naturellement en indivision, au sein d’une SCI. La SCI présenterait l’avantage d’éviter une cession forcée du local en cas de mésentente avec votre ami.

      L’EIRL pourrait être adaptée à votre situation. En effet, une EIRL vous permettrait de protéger votre habitation patrimoine en affectant à votre activité uniquement votre local. Or cette affectation du local augmenterait votre possibilité de vous verser des dividendes hors assiette des cotisations (qui ne doivent pas notamment dépasser 10% du patrimoine affecté).

  • 2 août 2010, par Bossman

    *(Suite B de mon premier message)
    ...Le but étant d’acquérir par la SCI le bien en bénéficiant de toutes les souplesses d’échelonnements en évitant les exigences de garanties bancaires (mon associée et moi) ne disposant pas des 40 % du bien à acquérir. Question 2 : Quelle est la meilleure forme juridique d’association et de SCI à créer pour mon cas (sachant que je désire pas sortir du cadre social de mes structures pour le plein bénéfice de toutes les aides, subventions et exonérations, allègements fiscaux accordés) ? Le but étant aussi de conserver et de transmettre ce patrimoine à nos enfants plus tard.Question 3 : Où faire établir à moindre coût toute la partie chiffrée de mes bilans et plans de financement à présenter aux banques ? Question 4 : Où trouver des investisseurs privés qui ne fassent pas partie de notre structure, non-actionnaires (sachant qu’il y a des garanties hypothécaires ou mieux IPPD) ? Merci d’avance pour votre réponse !

  • 2 août 2010, par Bossman

    Bonjour à tous,
    Je suis en phase de finalisation de la création d’une Sci de location de T2 à des fins d’hébergement social (sorte de résidence sociale) et parallèlement d’une association 1901 qui, (pour mon cas) achètera des biens immobiliers (en l’occurence, un petit château de 20 chambres) au coût de 800 000 € en île de France. Pourquoi passer par l’association 1901, j’ai appris qu’une association à caractère social qui achète un bien bénéficie d’une subvention allant jusqu’à 80 000 € par T2 à réhabiliter. Ce qui pourra couvrir largement l’ensemble de l’achat et des travaux de réhabilitation de transformation des chambres du château (assez conséquentes) en T2 avec sanitaires, etc...Ma première question est de savoir comment accomplir le parfait montage autrement dit, sa faisabilité légale, pensez-vous qu’il est mieux et concevable que l’association loue à la SCI le château (pour combler les frais de son achat par les subventions octroyées) ou du moins y a t’il un moyen pour que la SCI accède à la propriété (sur 12 ans) en achetant ce bien ?(suite)

  • 30 juillet 2010, par SAmuel

    Bonjour,
    Ma femme et moi (mariés sous le régime de la séparation de bien) souhaitons créer une sci entre époux. Les apports seront constitués par des bien immobiliers que nous possédons déjà. faut il prévoir des droits d’enregistrement pour ces apports sachant que certains bien appartiennent à 100% à mon épouse et d’autres où nous sommes en indivisions.
    Un des biens est notre résidence principale (indivision) les autres des biens mis en location.

    Merci pour votre réponse

    • 21 novembre 2012

      La question fiscale est de savoir s’il s’agit d’apports à titre pur et simple ou d’apports à titre onéreux. En ce qui concerne la répartition des parts sociales, elle dépendra de la valeur des apports de chaque associé. Dans tous les cas, il faudra faire appel à un notaire.

  • 22 juillet 2010, par andré

    Bonjour,

    Je suis marié dans la communautés des biens, et je souhaitera investir avec mes fonds propre dans l’achat de plusieurs studio, je voulais savoir si la création d’une sci me protègerais en cas de divorse par exemple ?

    • 8 septembre 2010

      Vous pouvez également faire inscrire dans l’acte d’achat que votre apport personnel vient de biens propres ; ainsi, en cas de divorce, les immeubles achetés resteraient votre bien.

  • 11 juillet 2010, par dojoDEF

    Bonjour,

    Nous sommes un petit groupe d’investisseurs qui envisageons d’acquérir un local à caractère sportif (dojo) pour notre activité. Nous souhaitons également louer les créneaux horaires disponibles pour d’autres activités.
    Quel(s) statut(s) devons nous choisir pour acquérir ce bien et le louer à l’heure ?

    Par avance merci pour vos réponses.

    • 15 juillet 2010

      La SCI semblerait adaptée à l’acquisition d’un local entre associés. Mais il faudra créer cette société (coût immatriculation), faire l’apport des fonds nécessaires (en compte courant ou capital), désigner le ou les gérants puis gérer les cessions de parts (entraînant chaque fois une procédure relativement lourde), envisager le cas du décès d’un associé et donc de la transmission de ses parts...

      Avez-vous envisagé également la création d’une association qui acquiererait ce local pour le mettre à disposition de ses adhérents ?

  • 8 juin 2010, par bergie

    Bonjour, mon mari est moi sommes propriétaire d’un appartement mais nous soucis financiers(du à perte d’emploi tous les deux, nous retravaillons tous les deux mais il est intermittent du spectacle ) nous bloque pour l’achat d’un nouvel appartement situé au dessus de chez nous.Or notre appartement acheté 115000 euros en vaut maintenant 180000. Mes parents et nous, souhaiterions créer une sci afin de pouvoir acheté cet appartement pour le louer. Mais pouvons nous vendre notre appartement à la sci et en devenir locataires ?? En vendant notre appartement à la sci nous aurions un petit apport (après remboursement de nos dettes).

    Merci

    • 11 août 2010

      Vous pouvez constituer une SCI avec vos parents et vendre votre appartement à la SCI. Mais dans ce cas, le coût de cette opération sera important du fait de frais de mutations sur cette cession (environ 7% de 180.000€) soit plus de 12.000€. Pour vous aider financièrement, vos parents pourraient peut-être plutôt effectuer une donation (en franchise de droit) ?

  • 6 juin 2010, par neupo

    Bonjour,
    pour acheter un local professionnel mon associé et moi créons une SCI,mais les objectifs (sur la durée de l’emprunt) pour l’achat du bien immobilier sont différents pour les 2 et de ce fait nous empruntons chacun à titre individuel 112 000 euros pour nantir la SCI et acheter ce bien, le loyer nous sera ensuite redistribué pour que nous puissions rembourser notre emprunt.Fiscalement à titre personnel ceci est il judicieux ?pourrai je avoir un abattement de 30% en microfoncier..Aurait il été préférable que la SCI emprunte directement ?merci de vos réponses

    • 23 juin 2010

      Je ne vois pas de différence fiscale entre l’endettement par la SCI ou par les associés pour acquérir des parts de SCI. Dans tous les cas, les intérêts sont déductibles. En revanche, comme vous le soulignez, cela permet aux associés de s’endetter différemment suivant leurs objectifs patrimoniaux (durée emprunt notamment).

  • 2 juin 2010

    Bonjour,
    J’ai l’opportunité d’acheter des petits lots présents sur une copropriété comprenant un immeuble à côté. Le vendeur est en train de sortir les lots de la copropriété (rachat de parties communes et scission votée en assemblée générale de copropriétaires) afin de rendre autonome ce terrain.
    L’idée est d’acheter à ce monsieur les lots existants, tout raser et faire construire un tout petit immeuble avec 2 appartements d’une 100aine de m² chacun.
    Avec ma femme, nous en habiterions un en résidence principale et nous vendrions l’autre. Cette vente nous financerait en grande partie la construction de l’immeuble.
    Est-il judicieux d’acheter le terrain en SCI ? Quels sont les avantages et les inconvénients ?
    Merci beaucoup et bravo pour ce site très instructif !

    • 21 novembre 2012

      SCI plutôt qu’en nom propre, ma réponse intervient bien tardivement, mais je ne vois pas a priori l’intérêt d’une SCI entre-époux. Qu’avez-vous décidé ? Avez-vous pensé à l’imposition à TVA de l’appartement construit puis cédé ?

  • 5 mai 2010, par ramona

    Bonjour, nous souhaiterions moi et ma soeur créer une sci dans le but d’acheter une maison. Ce bien serait la résidence principale de ma soeur et elle paiera à la sci un loyer qui représentera le remboursement de l’emprunt. bien sur un bail sera établi entre elle et la sci et un loyer correpondant au marché. Est-il possible de faire celà ? et quels sont les avantages et inconvénients à rencontrer dans ce projet ? Enfin faut-il nécessairement intégrer dans les associés de la sci le concubin de ma soeur ? et avoir nécessairement un apport pour obtenir un prêt de la banque ? je suis actuellement propriétaire et possède un bien que je loue.
    merci

    • 11 mai 2010

      Le montage que vous décrivez est possible. Il a pour avantage, pour votre soeur, de lui permettre d’acquérir une résidence principale avec votre aide et l’apport de votre garantie bancaire. Pour vous, ce montage présente peu d’intérêt financier. Il n’est pas obligatoire de faire entrer le concubin de votre soeur dans cette société et je pense même que, pour vous, ce ne serait pas la meilleure solution. En effet, en cas de séparation et de mésentente, vous en subiriez les conséquences à travers le mauvais fonctionnement de la SCI.

      Pour obtenir un prêt, une SCI doit présenter les mêmes garanties qu’un particulier (taux endettement de chaque associé respecté, apport initial...).

  • 4 mai 2010

    Bonjour à vous,

    Je suis étudiant ( donc pas de salaire fixe encore ) et je voudrais me lancer dans l’investissement locatif. L’objectif serait d’acheter un studio et le louer dans la foulée afin que les loyers perçus couvrent les mensualités d’emprunt. Cependant, bien que j’aie de l’argent de coté, je ne veux pas forcément mettre d’apport car je préfère le garder pour l’acquisition d’une résidence principale. De plus, n’ayant pas de salaire régulier, je pense qu’il m’est impossible de pouvoir emprunter auprès d’une banque.
    Ma question est donc la suivante : est-ce que vous penser qu’en créant une SCI et en incorporant mes parents comme associé, leurs salaires peuvent être considérer comme une garantie pour l’emprunt, en attendant que j’ai un emploi stable ?

    Par ailleurs, je voulais savoir s’il était possible de faire de la location saisonnière via une SCI ?

    Merci d’avance pour votre réponse,

    Bien à vous

    • 10 mai 2010

      Vos parents pourraient en effet apporter leur garantie à une SCI et lui permettre d’emprunter une somme que vous n’obtiendrez pas seul. Mais vos parents devront alors posséder une part significative du capital et même être largement majoritaire car les associés de SCI ne sont responsables des dettes de la société qu’à concurrence de leur participation au capital. Ensuite, vous pourrez racheter leurs parts, mais l’opération ne présente pas forcément grand intérêt pour vos parents. Ils pourront aussi vous donner leurs parts dans la société, mais ce serait peut-être à eux de prendre ce genre d’initiative ?

      Dans tous les cas, à l’avenir et dans le cadre de la recherche d’un prêt personnel, cet endettement via une SCI sera toujours pris en compte par les banques tandis que vos revenus fonciers ne seront considérés qu’à hauteur de 70%.

  • 26 avril 2010, par Jef

    Bonjour
    Nous sommes une famille recomposé, non marié, ni pacsé. Mon amie n’est pas imposable, et, a 2 enfants (mineurs) à charge, je suis divorcé avec 2 enfants (en garde alterné dont un majeur), et, imposable.
    Nous sommes locataire d’une maison (ancienne) que nous souhaitons acheter (au titre de résidence principale) mais nous n’avons pas d’apport (ou très peu).

    Outre l’intérêt de la SCI pour des questions de succession du patrimoine, avons intérêt a créer une SCI pour acheter cette maison (en faisant contracter le prêt par la SCI) et soit, occuper ce bien à titre onéreux (et donc imposable en revenus fonciers)soit, à titre gratuit (dans ce cas il sans déduction quelconque possible) ??

    Sachant que nous souhaitons effectuer quelques travaux (ravalement, isolation, travaux d’aménagements etc...), il me semble que la première solution (occupation à titre onéreux, soit plus approprier.
    Mais sur surcout de l’imposition des revenus fonciers (pour les associer) ne risque t il pas de nous couter, au final plus cher ? comment l’évaluer ?

    Merci de vos conseils

    • 9 mai 2010

      Une SCI ne vous donnera aucune capacité d’endettement supplémentaire par rapport à un achat en indivision. Au contraire, si vous occupez le bien à titre onéreux et versez un loyer de 100, une banque considérera cette charge mensuelle de 100 et, en contrepartie, un revenu foncier de 70. En effet, les revenus fonciers ne sont pris en compte par les banques qu’à hauteur de 70% de leur montant.

      En SCI, vous pourrez effectivement déduire les charges et travaux engagés mais serez imposables sur vos revenus fonciers, et ceux durant toute la durée du bail ! Il faut donc établir un compte de résultat prévisionnel pour mesurer l’intérêt de cette opération (qui peut se justifier si les travaux sont importants). D’autre part, les loyers permettraient peut-être de financer les travaux nécessaires. Aussi, ce cas de séparation, la répartition des charges aura déjà été apurée, évitant ainsi des conflits inutiles.

  • 25 avril 2010, par Dood

    Bonjour,
    avec des amis, tous résidents en Nouvelle Caledonie, nous souhaitons investir dans un immeuble. Faut-il monter une sci ou acheter en nom propre chacun plusieurs appartements ??
    Merci de m’expliquer vos points de vue ainsi que les avantages et inconvénients de votre choix.

  • 16 avril 2010, par dudu

    bonjour, j’envisage d’acheter un studio pour ma fille etudiante est-il plus interressant de monter une sci afin qu’elle beneficie des APL ou faut acheter en robien recentré et ainsi defiscaliser mes impots (couple avec 3000 euros de revenus nets par mois et avec 2 enfants ) ?
    quelle est la meilleure solution ? ou avez vous d’autres solutions ?merci de vos reponses

    • 11 mai 2010

      Je trouve que créer une SCI au motif que le locataire de son bien bénéficiera des APL n’est pas un bon motif de création d’une société.
      - Tout d’abord parce que la recherche de cet unique objectif financier frise l’abus de droit (si des visiteurs pouvaient apporter des informations sur ce point).
      - Ensuite, la recherche de cet objectif de moyen terme (votre fille étudiante ne restera pas forcément dans cet appartement au-delà de ses études) ne justifie pas la création d’une société qui engage pour le long terme,
      - Enfin, comme vous le soulignez, mieux vaut aider votre fille à trouver une autre location (en bénéficiant des APL) et investir son argent autrement (dans le cadre d’une SCI éventuellement, mais quel intérêt alors de créer une société) et plus librement, en recherchant une plus grande diversification de son patrimoine notamment (aujourd’hui, le marché immobilier reste baissier, à mon avis pour longtemps, et d’autres sources de placement sont peut-être moins risquées...).

  • 12 avril 2010

    Bonjour,
    Mes parents envisagent d’établir le partage de leurs biens et d’effectuer la donation. Nous sommes 4 enfants, et il souhaiterait nous donner leur maison (ferme : partie habitable 250 m² avec de nombreux engards agricoles) soit en indivision soit nous avons la possibilité de créer une SCI tous les 4 ensembles et d’acheter le bien ? Quelle option est la moins onéreuse et la plus judicieuse ? En sachant que le bâtiment est assez âgé et que la toiture sera forcément à refaire.
    Comment se calcule les frais dans les deux cas ? Pour l’un ce sera des frais de donation et pour l’autre l’achat le la maison. Comment est déterminée la valeur de l’habitation ?
    Merci pour vos conseils et réponse.

    • 9 mai 2010

      Il est recommandé de faire intervenir un professionnel pour évaluer un bien. En effet, en cas de contestation de cette valeur par le fisc (qui trouvera le bien sous-évalué et donc les droits correspondants), c’est ce professionnel qui défendra son estimation par des exemples de biens comparables. Faire appel à un notaire pour cette estimation est également un moyen d’obtenir davantage d’informations générales au sujet de ce partage.

      Je ne comprends pas bien votre hésitation entre SCI et achat du bien : si vos parents effectuent une donation, vous n’allez pas acheter leur bien. En effet, dans le cas de l’achat de ce bien par l’intermédiaire ou non d’une SCI, l’opération est très différente.

      Entre indivision et SCI, on retrouvera la même fiscalité. En revanche, il est vrai qu’une SCI impose certains frais de création (dépôt statuts, annonce légale...). D’un autre côté, les statuts d’une SCI, certes comme un règlement d’indivision, permettent d’anticiper les problèmes futurs : prévoir la sortie d’un associé, le mode d’évaluation de ces parts, la gestion de ces biens, la rémunération des comptes courants (si tous les associés ne peuvent apporter les fonds nécessaires à des travaux par exemple)...

      En fait, je crois que la solution la plus onéreuse pourrait être la meilleure : faire appel à un notaire pour qu’il évalue les biens, vous aident dans votre choix entre SCI et indivision, rédige éventuellement les statuts de la SCI... En effet, la gestion d’un bien familial sur le long terme peut être la cause de conflits qui peuvent entraîner des situations de blocage en SCI ou la vente judiciaire du bien en indivision. Faire appel à un conseil est donc peut-être un excellent investissement.

  • 4 avril 2010, par Kitou

    Bonjour,
    Je voudrais savoir si une S.C.I. familiale peut louer des appartements meublés et les conséquences fiscales ou autres par opposition à la location nue.
    Merci

    • 10 mai 2010

      Oui, une SCI peut louer un appartement meublé sans obligatoire pour autant de relever de l’IS ou du régime de la TVA. Un nouvel article consacré à ce sujet doit (un jour) être publié sur ce site.

  • 2 avril 2010, par Marc81

    Bonjour. Je vous expose mon projet :
    une relation proche, ouvrier maçon, possède le savoir faire pour retaper des biens mais pas de capital. De mon côté, c’est l’inverse : j’ai du capital, mais pas la technique. Nous envisageons donc de collaborer afin de retaper une (dans un premier temps) maison, dans l’optique de la mettre en location.
    Ma question : quel est le montage optimal dans notre cas ? La création d’une SCI peut-elle s’avérer judicieuse ? A quel pourcentage doit-on répartir les parts de la SCI et les futurs loyers ? Merci de vos conseils, étant plutôt novice en la matière...

    • 11 mai 2010

      Votre projet pose la question des apports en industrie dans une SCI. Je ne connais pas ce sujet car ce type d’apport est très rare en SCI. Seul un notaire ou avocat pourraient vous aider à rédiger les statuts de cette SCI et anticiper les difficultés potentielles futures (assurances nécessaires, risque de malfaçon, coût des matériaux, évaluation du travail effectué...).

  • 29 mars 2010, par dom55

    Je loue un local commercial qu’on se propose de me vendre 220 000 euros. Je peux faire un apport de 10 % de cette somme, le reste devant être emprunté.
    Les banques consultées ne me parlent que d’acheter ce local en "nom propre" mais pas une ne me donne les mêmes détails en matière de fiscalité, CRDS, taxes diverses...etc, c’est un vaste puzzle... Le revendeur, par ailleurs agent immobilier me dit : "pas du tout, ne les écoutez pas". Vous êtes en SARL pour votre activité donc mettez vous en SCI à l’IS, votre société possédant la SCI à qui elle verse des loyers, vous ne payez pas de CRDS, pas de TVA et maitrisez les résultats éventuels de la SCI. "C’est d’ailleurs exactement comme ça que je fonctionne moi même !" Depuis ce matin j’épluche donc les sites web, mais j’ai du mal à "déblayer le terrain"... Sans entrer dans des discutions sur la transmission de patrimoine et autres causes mettant en jeu ma vie, qui pourrait me conseiller rapidement sur la voie la meilleures pour moi ? SCI à l’IS ou pas ? Dans une optique revente moyen ou long terme ? tant il est vrai que pour notre retraite.....

  • 24 mars 2010, par Aurinvest

    Bonjour,
    jeune diplômé, je souhaite créer une société pour investir dans l’immobilier par l’achat de terrains pour ensuite y construire des logements en location. Pour constituer l’apport pour l’achat des terrains, je souhaite proposer à des tiers de participer à l’investissement avec un apport X et leur reverser des "dividendes" en contre partie. Quel type de société est-il plus judicieux de créer ? Lorsque les dividendes sont reversés est-il possible de conserver les logements sans que les tiers aient des parts ? Est-il possible de se verser un salaire mensuel ?Merci

    • 2 avril 2010

      Dividendes, achat-vente... votre SCI aurait un caractère commerciale : imposition à l’IS, TVA, une SARL en quelque sorte. Vous voulez devenir marchand de biens finalement.

  • 22 mars 2010, par Pascalv34

    Bonjour, nous sommes 8 de la même famille (6 frères et soeurs) et (2 parents) a hériter d’un parc immobilier de 15 logements. Nous voudrions les rénover pour les relouer. Est ce qu’une SCI est conseillée ? si oui, laquelle ?
    Merci de votre réponse.
    Cordialement

    • 10 mai 2010

      Je pense qu’une SCI serait effectivement un outil juridique intéressant pour gérer à 8 un ensemble de logements sachant que chaque héritier a peut-être des objectifs différents, que certains souhaiteront peut-être sortir de la société, que d’autres auront plus de moyens financiers pour participer aux travaux de rénovation... En revanche, je vous conseille de faire appel à un professionnel pour rédiger vos statuts, un notaire de préférence, car il faut anticiper les difficultés éventuelles futures, le fait que vos parents entreraient dans la SCI, les clauses d’agrément... Un simple modèle de statuts de SCI, comme il en existe sur ce site, ne serait pas adapté à votre situation. Coût création SCI par un professionnel : environ 2.000€, pour reprendre une information laissée par un visiteur.

  • 17 mars 2010, par Bab

    Bonjour,
    Je souhaite acheter un local commercial pour l’activité professionnelle de mon fils.
    Je ne sais pas encore si ce local sera acheté "cash" ou par le biais d’un emprunt.
    Qu’est-il préférable, acheter ce local en nom propre ou par le biais d’une SCI ? Je m’interroge notamment au niveau de mon imposition personnelle.

    • 18 mars 2010

      La création d’une SCI ne changera rien d’un point de vue fiscal puisque les résultats de la SCI seront imposables au niveau de vos revenus fonciers.

  • 10 mars 2010, par philetnath

    Bonjour,

    Nous sommes mariés et nous avons 2 enfants.
    Notre projet : acheter des biens immobiliers (studios, garages...) afin de faire de la gestion locative. Mettre peu d’apport, emprunter sur 20 ans (environ) et rembourser les emprunts grace aux loyers. Dans 20 ans, la somme nous permettra de nous aider à financer nos retraites, nous aurons également un capital à transmettre à nos enfants.
    Nous ferons éventuellement appel à une agence immobilière pour la gestion locative.

    Dans ce cadre doit-on créer une SCI ?

    • 11 mars 2010

      Une SCI, seulement si votre but est de permettre l’entrée de vos enfants au capital à leur majorité, par donation de parts par exemple. En effet, une SCI ne présente pas d’autre avantage dans le cadre de vos projets (pas de facilités de financement, coût de création, fonctionnement...). En revanche, apporter des biens à une SCI entraîne des droits de mutation. Il sera donc plus couteux de créer une SCI dans quelques années avec vos enfants que de la créer aujourd’hui en prévoyant leur entrée au capital (notamment dans la rédaction des statuts).

  • 3 mars 2010

    Bonjour,
    Ma soeur et moi-même souhaitons achetons un studio en zone touristique pour le louer.
    Nous serions 4 à acheter (nous 2 et nos compagnons respectifs).
    Est-il préférable de créer une SCI ?
    N’y a t-il pas trop d’inconvénients (coût, AG, rapports..), quels seraient pour nous les avantages ?
    Les frais de notaires coûtent-ils plus chers si un bien est acheté par une SCI plûtot que par un particulier.
    Merci de votre réponse

    • 3 mars 2010

      Effectivement une SCI est toujours plus complexe qu’une indivision, et plus couteuse à la création. En revanche, il n’y a pas de différence sur les droits de mutation entre un achat par une SCI ou une indivision.

      La SCI a l’avantage de statuts dans lesquels le fonctionnement de la société est prévu. Mais il peut également exister une convention d’indivision.

      En revanche, tout indivisaire peut demander le partage de l’indivision, obligeant à la vente du bien. A l’inverse, en SCI, les droits de retrait d’un associé et de cession des parts (avec agrément obligatoire des nouveaux associés) sont précisés dans les statuts.

      Voyez avec votre notaire ce qu’il vous conseille, car son intervention sera dans tous les cas obligatoire pour l’acquisition de ce bien.

  • 26 février 2010, par Marie-Laure

    Bonjour,

    Je suis propriétaire d’un bien d’une valeur estimée à 300000 euros avec un emprunt en cours KRD=120000 euros. J’ai 2 enfants mineurs de mon côté. Nous pensons nous pacser prochainement.

    Mon compagnon et moi souhaitons créer une SCI dans laquelle nous apporterions :
    moi : mon bien
    lui : une somme de 130 000 euros

    1) cette opération necessite-t-elle de passer devant notaire pour la modification de l’acte de vente ? si oui, les frais de notaire seront-ils les mêmes que pour une vente simple (c a d environ 20 000 euros) ?

    2) la somme apportée par mon compagnon peut-elle permettre de rembourser l’emprunt de 120000 euros ?

    Notre objectif est d’eviter d’avoir à payer 20000 euros de frais de notaire pour permettre à mon compagnon d’acquérir 50% des parts du bien immo.
    La solution de création d’une SCI serait-elle avantageuse dans notre cas ?

    Merci.

  • 23 février 2010, par Fabien

    Bonjour , mes parents ont aménagé leur garage afin de faire un studio pour le louer , le loyer est de 300 €.

    J’aimerais m’installer avec ma copine mais sachant que c’est mes parents je ne peux pas bénéficier de l’apl.

    Est-ce que si mes parents montent une sci , est-ce que cela vaut le coup , sachant que je vais y rester 3-4 ans ?

    Cela engendre t-il beaucoup de frais ?

    Cordialement.

    • 23 février 2010

      Oui, la création d’une SCI par vos parents vous permettrait de bénéficier des APL. En revanche, comme vous l’écrivez, la création d’une SCI uniquement pour ce motif n’a que peu d’intérêt à mes yeux. D’autant que dans le cas précis il faudrait faire l’apport de ce garage à la SCI, ce qui engendrera des frais de mutation d’une part mais aussi quelques difficultés techniques (en plus du problème de l’évaluation du garage et de la plus-value réalisée par vos parents sur ce bien). En effet, la maison de vos parents serait alors détenue en indivision (avec 2 indivisaires : vos parents et la SCI qui détiendrait le garage).

      Ca me semble compliqué, non ?

    • 23 mars 2010

      Merci pour votre réponse , savez-vous combien cela couterait-il pour la création de ce type là ?

      Cela est tout de même réalisable ?

    • 3 avril 2010

      Je ne vous conseillerais pas ce montage, dont le coût dépend d’éléments dont je ne dispose pas (montant plus-value, durée détention bien par vos parents, droits enregistrement...). Mais surtout, je ne vois aucun intérêt pour vos parents à créer une SCI. Il faudrait mieux qu’ils rencontrent leur notaire (dans tous les cas obligatoire pour cette création).

  • 19 février 2010, par merle benoit

    J’ai pour projet l’achat d’un terrain constructible pour y construire une maison locative.

    Le paiement chez le notaire est-il taxé différament si l’acheteur est un particulier ou une sci ?

    A 40 ans, est-il judicieux d’associer mes enfants à la sci ?

  • 29 janvier 2010

    Bonjour, je me suis lancé dans l’investissement locatif. Je possède actuellement un studio acheté en nom propre et je viens de signer un compromis de vente pour un deux pièces Je voulais savoir si il était plus intéressant de créer une sci pour le deuxième bien, sachant que je ne suis pas encore propriétaire de ma résidence principale, je crains que lorsque je désirerai acheter ma résidence principale les banques me prêtent moins étant donné que j’aurai déjà 2 crédits sur le dos pourtant ces 2 biens s autofinances largement ?Par ailleurs je souhaite investir régulièrement dans l’immobilier !

    • 11 février 2010

      Une SCI ne répondrait en rien à votre problème. En effet, que vous déteniez des biens immobiliers personnellement ou par l’intermédiaire d’une SCI ne change rien pour une banque.

      En ce qui concerne votre capacité d’endettement, si vos biens vous rapportent 30000€ par an pour des mensualités de 30000€ par an ("biens s’autofinancent comme vous dites"), une banque :
      - considèrera votre endettement et ces 30000€ de remboursements annuels (qu’une SCI ait été créée ou non),
      - n’ajoutera à vos revenus salariés, BIC, BNC ou autres vos revenus fonciers mais pour 70% seulement soit 21000€ seulement dans notre exemple.
      Or vos remboursements d’emprunt devront rester inférieurs à 1/3 de vos revenus.

      Une SCI pourra vous servir ultérieurement en revanche pour vous associer, avec votre ami(e) par exemple.

  • 27 janvier 2010

    Mon mari et moi sommes propriétaires d’une maison. Nous avons un besoin urgent d’argent. Est-il possible de créer une SCI familiale, en y intégrant nos 2 enfants, qui nous acheterait la maison. Nous continuerions à l’habiter en versant un loyer à la SC. Est-ce possible et n’est-ce pas également un moyen pour transmettre cette maison à nos enfants ? Merci par avance de votre réponse.

    • 11 février 2010

      Et comment cette SCI trouverait-elle la trésorerie pour acheter votre maison ? Par endettement ? Dans ce cas, la banque étudiera la capacité d’endettement personnelle des associés. Aussi, autant vous endetter directement auprès d’une banque, une SCI ne faciliterait pas cette opération.

      De plus, la cession ou l’apport à une SCI entraîne des droits de mutation, la rédaction de statuts, les honoraires d’un notaire, une éventuelle imposition des plus-values... Je ne suis pas certain que la SCI est une solution à vos difficultés.

  • 22 janvier 2010

    Bonjour,
    Je suis commerçant et j’envisage d’acheter un local commercial afin de me constituer un capital.
    Des travaux sont à prévoir.
    Mon commerce (EURL) verserait un loyer à moi-même ou à la SCI que j’envisage de créer.
    Célibataire avec 2 enfants de 19 et 20 ans.
    Que me conseillez-vous l’achat à titre privé ou la constitution d’une SCI ?
    Merci de vos conseils

    • 21 novembre 2012

      L’article sur l’utilisation d’une SCI pour détenir les murs de son local professionnel vous donnera des pistes de réponse.

  • 18 janvier 2010, par tu944

    Bonjour,

    Ma femme exerce une profession liberale (47 ans) et je suis salarie (45 ans), marie sous le regime de separation de bien, 2 enfants 11 et 10 ans, notre residence principale a ete rembousee.Nous souhaitons d’acquerir un appartement sous le regime de la loi scellier avec un emprunt de 100% sur 15 ans et tranmeterons à mes deux enfants ce bien lorsqu’il atteindront à leur majorité (à partir de 20 ans).Dans notre cas, la création d’une sci est elle judicieuse ?

    Merci de votre aide.

    Thierry.

    • 11 février 2010

      Nous sommes d’accord : en indivision ou en SCI, l’opération est possible. En effet, à leur majorité, vous pourrez donner à vos enfants aussi bien vos droits indivis que vos parts de SCI.

      L’avantage de la SCI : ses statuts. Certes, une convention d’indivision est possible, mais temporairement seulement (pour 5 ans) et sans empêcher la sortie de tout indivisaire qui le souhaiterait. Aussi, la SCI ne présente d’intérêts qu’en fonction de vos objectifs :
      - vous pourrez donner progressivement des parts de la SCI : aucune obligation de donner l’intégralité de vos parts sociales, vous pourrez même toujours en garder une...
      - possibilité pour vous d’être gérant statutaire irrévocable et de conserver ainsi, même une fois donnée toutes vos parts, la gestion de la SCI,
      - plus grande difficulté pour vos enfants à céder le bien sans accord unanime des associés, si vous souhaitez que ce bien soit absolument conservé (ce qui aurait davantage d’importance pour une maison de famille par exemple)...

  • 14 janvier 2010, par dominici

    Bonjour,

    J’ai 2 questions.

    La 1ere est, suite au décès de mon père qui était gérant de la SCI suite à un PV ma mère est devenu la gérante mais quel document pour le greffe,faut il faire pour la cession des parts que possedait mon père ?

    Le pv de changement de gérant suffit t il avec les statuts modifiés ?

    La 2eme lorsque des cessions de parts entre associés sont cédé à titre gratuit comemtn doit être réigé l’acte

    • 21 novembre 2012

      Il faut absolument respecter les formalités de cession de parts sociales décrites dans la rubrique de ce site (lien ci-dessous, pour cessions à titre gratuit ou non). Un PV d’AG ne suffit absolument pas à rendre cette cession opposable aux tiers. Et que dire de l’administration fiscale ?

  • 14 janvier 2010

    Bonjour,

    Apres la création d’une SCI en 2004 qui ne possédait rien encore, mais qui avait pour objet " l’acquisition et la gestion par location ou autrement de tous immeubles et biens immobiliers et notamment le lot.... a l’ adresse ......" mon associée ( je détient 99% des parts), lors de l’achat par la SCI de ce lot, a réglé pour le compte de la SCI avec un cheque a son nom. Par la suite elle a aussi réglé de la même façon le reste de la construction ( 235 000 € au total) . J’ai pour ma part effectué 50 000€ de remboursement a mon associée par cheques.

    Ma question : Y a t’il un risque que le lot acheté pour le compte de la SCI par mon associée soit considéré comme un apport a la création et qu’il donne droit a un % de parts supplémentaire ?

    merci de votre réponse
    Cordialement
    pierre

    • 24 février 2010

      Il ne peut pas y avoir d’augmentation de capital sans AG, modification des statuts... En revanche, les apports de chaque associé devraient figurer dans leur compte courant au bilan (au passif, parmi les dettes) de la SCI. Il faut se référer aux derniers comptes approuvés. En l’absence de comptabilité et de comptes approuvés annuellement par l’AG des associés, la responsabilité du gérant peut être engagée. Il faut que les associés de cette SCI mettent les choses au clair et sa comptabilité à jour, je ne peux davantage vous aider.

  • 12 janvier 2010, par lauralaurapa

    Bonjour !

    Nous sommes pacsés, et nous achetons un appartement. Je me renseigne sur les SCI car il me semble que ce serait un moyen de garder mes allocations logement de la CAF. Si j’ai bien compris, ça serait possible puisque nous serions locataires du bien qui est à la SCI.
    Nous aurions un prêt à taux zéro et un prêt employeur, mais alors si nous voulons cet appartement ET une SCI, c’est la SCI qui signe le prêt ? Et est ce que une SCI peut avoir mon prêt employeur puisque elle n’est pas une personne ? Et le prêt à taux zéro ?
    Mais nous n’y connaissons rien en gestion, et c’est cela qui m’inquiète. De plus, je ne comprends rien à la démarche à suivre pour monter une SCI.
    Merci pour votre aide, qui ne peut nous être que précieuse :-)

    • 24 février 2010

      Oui, une SCI vous permettrait de conserver des APL. Cette SCI pourrait également bénéficier d’un prêt à taux 0. En revanche, je doute en effet que votre prêt employeur puisse être versé à la SCI.

      Mais surtout, on ne créé pas une société pour bénéficier d’APL. Tout d’abord parce que la création d’une société a un coût (rédaction des statuts éventuellement, frais greffe, publicité création). Ensuite, le fonctionnement de la société nécessite quelques formalités (comptes annuels, AG) et engendrera une certaine complexité fiscale : les loyers de la SCI seront pour ses associés des revenus fonciers, mais après déduction des charges. Enfin, la SCI plutôt que l’indivision n’est pas sans conséquence en cas de séparation, la bonne entente entre associés étant alors indispensable pour éviter tout blocage dans les décisions à prendre.

      Vous achetez un bien, faites intervenir un notaire. Il peut évidemment y avoir 2 notaires pour un même acte (celui de l’acquéreur et celui de l’acheteur). L’intérêt, outre que votre notaire vérifiera l’acte que vous allez signer : pouvoir bénéficier de ses conseils. Parlez-lui de votre projet de SCI.

  • 10 janvier 2010, par vanessa

    bonjour
    mon mari et moi avons acheté en 2007 une maison en pierre (car tailleur de pierre) pour la revendre travaux fini.tous se passe trés bien les permis de construire ok et dans deux ans nous pensons la vendre. aujourd’hui nous avons trouvé une superbe batisse en pierre sur laquelle nous aimerions faire (car c’est possible) de la location vide + habitation principale + réhabilitation et vente. car la batisse est trés trés grande et nous permet de faire les trois en meme temps.
    QUESTION serai ce judicieux de monter une sci ?
    je sais que la plue value est imposable mais ne serais ce pas le plus judicieux dans notre cas ?acheter cette batisse sous sci car location , habitation et partie en revente pour peu d’investissement ? aussi devons nous mettre en part égale la premiere ?
    merci de votre réponse cordialement

    • 24 février 2010

      Actuellement, vous possédez votre maison en pierre en indivision. Que souhaiteriez-vous qu’une SCI vous apporte dans votre nouveau projet et que vous ne pourriez pas obtenir avec ce régime de l’indivision que vous connaissez ?

  • 10 janvier 2010, par BERGERET

    je possède 25% de part dans une SCI qui est assujétti à l’IS.
    Cette SCI a été créée il y a plus de 15ans maintenant.
    Lors de la vente de mes parts, suis je exenté de l’impot sur le plus value ?

    • 5 février 2010

      Non, et c’est bien l’inconvénient principal des SCI soumises à IS plutôt qu’à IR.

  • 7 janvier 2010

    Je viens d’acheter seul un immeuble avec 5 appartements, un des appartements est occupé et je suis en train de rénover les autres pour les louer par la suite, mon assureur me conseille de créer une sci pour recevoir les loyers est-ce possible de créer une sci seul ? Y a t-il une meilleur solution ?

    • 8 janvier 2010

      Non, il faut au minimum 2 associés pour créer une SCI, mais un associé peut tout à fait ne détenir qu’une seule part.

  • 22 décembre 2009, par Pat

    bonjour, nous sommes un couple séparé. Peut-on racheter notre habitation principale (qui sera mise en location) nous appartenant en nom propre par un crédit fait par une sci créée par nous même. objecif : ne pas vendre mais dégager des liquidités en gardant le bien dans notre patrimoine et pour nos enfants.
    Merci de votre aide

    • 27 décembre 2009

      Oui, ce montage est possible : vous vendez votre bien destiné à la location à une SCI dont vous êtes associés : la SCI s’endette pour cette acquisition et les revenus de la SCI sont partagés entre ses associés.

      Mais attention, cette opération aura des conséquences fiscales, notamment l’imposition de la plus-value éventuelle. Si vous ne possédez pas ce bien depuis plus de 15 ans, cette opération risque d’être couteuse. Il ne faut pas oublier non plus les frais de mutation (environ 7% de la valeur du bien).

      Au total, quel est l’intérêt de cette opération si elle n’a pour but l’entrée de nouveaux associés (vos enfants par exemple) ? Autant conserver ce bien en indivision et le gérer comme en SCI (les formalités en moins). Et si vous cherchez des liquidités, vous endetter personnellement ou par l’intermédiaire d’une SCI ne présente aucune différence pour un banquier.

  • 14 décembre 2009, par Schmuckler

    Etant déja en sci nous envisageons l’achat d’une maison familiale secondaire. Nous ne pensons pas la louer mais peut on l’acheter en sci et déduire les intérêts du prêt, les travaux et les charges ?

    • 7 janvier 2010

      Les charges afférentes au bien (intérêts d’emprunt notamment) ne seront déductibles que si la SCI perçoit effectivement un loyer des biens détenus, loyer fixé au prix du marché (sous peine de redressement).

  • 25 novembre 2009, par VERRY

    BONJOUR
    JE SUIS SALARIE MA COMPAGNE NON MARIE EST AU FOYER
    JE SOUHAITE INVESTIR DANS DES APPARTEMENTS OU UN IMMEUBLE LE RAPPORT LOCATIF EST ENVIRON 10% BRUT FAUT IL LE FAIRE EN NOM PROPRE OU EN SCI
    MON APPORT N EST PAS ENORME MERCI DE M EPAULER

    • 30 novembre 2009

      Un rendement de 10%, ce n’est pas facile à trouver aujourd’hui. On parle bien de rendement net de charges (loyers hors charges / prix acquisition)) ? Ensuite, il faudra prendre en compte les charges locatives non récupérables, les assurances, l’impôt foncier, les travaux à étaler, les temps de latence entre 2 locataires... pour calculer un rendement net avant impôt (IR + CSG-CRDS).

  • 20 novembre 2009, par AVA

    je souhaite savoir s’il y a obligatoirement un apport en numéraires à effectuer et si oui, combien pour la création d’une SCI ? merci par avance SALUTATIONS

    • 30 novembre 2009

      Pas de capital minimum et pas d’obligation d’apport en numéraire (apport d’un bien immobilier uniquement étant une pratique courante).

  • 20 novembre 2009, par fredddooo

    Bonjour, une amie souhaite me donner un appartement, est-il possible de créer une sci à laquelle mon amie apportera son appartement en capital, elle détiendra donc toute les parts.
    Dans quelle mesure pourra t-elle me donner ses parts (au fur et à mesure), et quelle fiscalité sera appliquée.
    Vous l’aurez compris, le but est d’éviter les fameux 60%.
    Merci de votre réponse.

    • 7 janvier 2010

      Une SCI ne doit pas être constituée pour détourner le fisc (qui s’empresserait alors de prouver un abus de droit). A chaque donation de parts sociales, les droits de donation seraient les mêmes que si votre amie vous donnait aujourd’hui ce bien. En d’autres termes, il n’existe pas de solution pour contourner les droits de donation prévus.

  • 15 novembre 2009, par Daverat

    Bonjour ,
    Depuis quelques mois , je cherche la solution qui pourrait correspondre au mieux à ma situation que je vous expose . Actuellement , je vis dans une maison avec mes parents qui en sont propriétaires ; à leur décès , j’aurai la nue propriété de la moitié indivise de ce bien ( successions effectuées en 1998 )avec mon frère qui lui a sa maison d’ habitation propre . Aujourd’ hui , j’ai l’intention de faire des travaux de rénovation à cette maison : création de 2 espaces de vie ( ou appartement) , rénovation installation électricité ,isolation , etc ... coût approximatif de 150000 e . Quel est selon vous , la solution la plus adaptée à ma situation investissement perso , SCi ou autres .Je vous remercie par avance d’une réponse .

    • 24 février 2010

      Vos parents sont propriétaires du bien que vous occupez. Dans ce cas, à leur décès, la totalité du bien entrera dans la succession. Aussi, en cas de création d’une SCI, vos parents apporteraient ce bien à la SCI et vous pourriez entrer à votre tout dans cette société par une augmentation de capital pour tenir compte du montant des travaux que vous allez effectuer. Ainsi, au décès de vos parents, vos parts ajoutées à 50% de celles de vos parents vous rendraient majoritaire au sein de la société. Les statuts pourraient indiquer que vous êtes gérant irrévocable et prévoir une clause d’agrément : vous pourriez alors refuser l’entrée de votre frère dans la société, à charge pour vous de lui payer la valeur de 50% des parts de vos parents.

  • 10 novembre 2009, par Patrice

    Bonjour,

    Ma concubine (sans pacs) et moi souhaitons savoir si il est judicieux de creer une sci. En effet :
    Je possède une maison qui est ma residence principale (encore 8 ans de credit), elle possede 1 appartement qui est sa residence principal (plus de credit) et un deuxiemene appartement qui sera mis en location (heritage avec travaux).

    notre but est le suivant :
    - garder ma residence principal a titre gratuit
    - mettre en location periodiquement sa residence principal actuelle (4 mois/an)
    - mettre en location le deuxieme appartement.

    Avons nous un interet sur la gestion et fiscalement a creer une sci ensemble ?

    Merci d’avance pour votre reponse

    • 21 novembre 2012

      Pour pouvoir déduire les charges liées à un bien détenu par une SCI, il faut que des loyers soient versés à cette SCI. Aussi, une SCI ne vous permettrait pas de déduire les charges liées à votre résidence principale occupée à titre gratuit, ni les charges de la résidence principale de votre concubine (ou bien à hauteur de 4/12).

      Par ailleurs, apporter des biens à une SCI a pour conséquence :
      - l’imposition des plus-values éventuelles (si vous ne détenez pas ces biens depuis plus de 15 ans). En terme d’optimisation fiscale, mieux vaudrait attendre ce délai avant d’apporter ces biens à une SCI.
      - des droits d’enregistrement de 5% sur les apports onéreux (le solde restant dû des emprunts qui seraient apportés à la SCI).

      Fiscalement, il n’y aurait pas d’intérêt à créer une SCI pour la gestion de ces biens.

      En revanche, pour anticiper un décès, la SCI peut être un moyen de s’assurer que le concubin survivant pourra conserver l’usufruit d’un bien à moindre coût. Mais cela supposerait également que vous songiez au PACS. Mais comme vous possédez chacun une résidence principale, peut-être cet objectif n’est pas le votre ?

  • 4 novembre 2009, par parcieux

    Bonjour,

    Je souhaite acquérir une maison secondaire avec mes parents. Pour cela mes parents apporterait en cash une partie du prix de la maison et pour ma part je ferai un emprunt.
    Nous pensions créer une SCI dans laquelle un emprunt serait souscrit (emprunt que je rembourserait en partie en payant un loyer à la SCI et en compte courant pour une autre partie) et mes parents apporterait une somme en compte courant (ils ne paieraient pas de loyer).
    Y-a-t-il un avantage à créer une SCI d’un point de vue fiscal et du point de vue de la transmission (je suis fils unique) ?
    La maison aurait besoin de pas mal de travaux, la SCI peut-elle avoir un avantage ?
    Y-a-t-il un risque quelconque si je suis le seul à payer un loyer et pas mes parents ?

    Je vous remercie d’avance de votre aide

    cordialemen

    • 10 novembre 2009

      L’intérêt d’une SCI dans votre cas serait essentiellement la transmission d’un patrimoine par vos parents. En effet, par leurs apports, ils permettent l’acquisition d’un bien que vous occupez et dont ils pourront ensuite vous donnez l’entière propriété.

      Il n’y a donc pas de difficulté à ce que vous occupiez le bien de la SCI contre le paiement d’un loyer (pour permettre la déductibilité des charges afférentes et des intérêts d’emprunt). En revanche, ce loyer ne vous donnera aucun droit supplémentaire au capital. De même, des apports en compte courant n’augmenteront pas vos droits dans la SCI. Au total, vous supporterez seul les intérêts de l’emprunt souscrit et votre participation au capital demeurera inchangée. Or si vous parents apportent du "cash" lors de la création de la SCI, ils seront très largement majoritaire.

      Il serait donc peut-être plus judicieux de faire souscrire l’emprunt par la SCI. Cet emprunt serait remboursé par les revenus de la SCI plus des apports en compte courant. Si vous apportez seul par votre compte courant les montants nécessaires, vous aurez ensuite la possibilité d’incorporer au capital le solde de ce compte courant et d’augmenter ainsi votre part au capital.

      Vos parents auront également la possibilité de vous donner leurs parts (si le but est de vous transmettre ce bien). Mais peut-être peuvent-ils et souhaiteraient-ils vous donner aujourd’hui les liquidités nécessaires à cette opération (en franchise de droits) ? Etant donné qu’il va y avoir acquisition devant votre notaire, peut-être pourriez-vous le consulter auparavant pour étudier l’objectif de vos parents et les vôtres et le meilleur moyen de les faire converger.

  • 1er novembre 2009, par Harry

    Bonjour,

    J’ai un projet d’acquérir plusieurs appartements et de les mettre en location. Ce projet, je compte le réaliser seul. Je n’ai que très peu d’apports. J’aimerais savoir si créer une sci serait la meilleure solution.
    Cordialement,

    • 1er novembre 2009

      Non, une SCI ne vous apportera aucun avantage sur le montant et les conditions d’emprunt que vous pourriez obtenir sans créer de société.

  • 26 octobre 2009

    Bonjour
    Avec mon mari nous avons une residence principale et une maison que l’on loue
    Peut-on créer une sci avec nos enfants, qui racheterait cette maison de location ?
    si oui :
    Faut-il mettre un apport dans la sci ou bien peut-on garder l’argent de le vente ?
    merci por vos réponse

    • 21 novembre 2012

      Le cas pratique détaillé dans notre dossier "résidence principale" devrait vous apporter quelques éléments de réponse. Vous pourrez, à la suite de ce message, préciser vos questions pour poursuivre cet échange.

  • 7 octobre 2009, par cyril

    bonjour et excuser mois pour les fautes orthographe voici mas question je possede une sci avec un appartemnt en location je voudrais achete un autre appartement faut il que je crais une nouvelle sci ci oui quelle sont les aventage

    • 13 octobre 2009

      Vous n’avez pas l’obligation de créer une nouvelle SCI. Une SCI peut gérer plusieurs biens immobiliers. Certes, cela est moins clair en terme de gestion mais évite les frais de création d’une nouvelle société. Pour la tenue de votre comptabilité, il faudra simplement distinguer les charges par bien géré (demandé sur la déclaration 2072).

  • 5 octobre 2009, par Ethan

    Bonjour,
    Avec mon épouse, nous souhaitons acheter un appartement. Elle travaille dans le privé et moi je suis militaire.

    Première question : je ne suis pas sur, mais est ce qu’avec mon statut, je peut être le second associé de la SCI ?

    Seconde question : l’appartement acheter via la SCI deviendra notre résidence principale le temps de mon affection sur la région, puis une location gérer par la sci après mutation, devrions nous créer une SCI pour cette gestion et aisni pouvoir profiter des avantages fiscaux quand nous serions locataires de notre SCI ?

    Merci de votre aide.

    • 7 octobre 2009

      Oui, votre statut de militaire (à vérifier éventuellement) ne vous empêche pas de créer une SCI avec votre épouse, mais dans quel but ? Si vous êtes mariés sans contrat, si vous achetez un bien immobilier, il appartiendra à la communauté. En SCI également. L’avantage d’une SCI serait par exemple de prévoir une répartition du capital qui prendrait en compte des apports personnels différents. Mais cela est également possible au sein d’un couple marié en spécifiant les apports de tel ou tel conjoint.

      Vous parlez d’avantages fiscaux mais il n’en n’existe pas de particuliers à la SCI. Ce choix d’une société ne me semble donc pas adapté à vos projets. Dans tous les cas, si vous envisagez l’acquisition d’un bien, il faudra rencontrer votre notaire, l’occasion de s’entretenir avec lui de l’intérêt d’une SCI dans votre cas et de profiter de ses conseils.

  • 22 septembre 2009, par jessica

    bonjour, nous somme une famille et nous voulons acheter un grand terrain en guadeloupe par le biais d’une sci afin que chacun puisse posséder un petit morceau de terrain(5enfants et ma mère)ma mère s’installera bientôt ici définitivement pour sa retraite.Nous n’avons un très faible apport et nous sommes limité pour un pret. Merci de bien vouloir nous aider.
    jessica

  • 8 septembre 2009, par Infophage

    Bonjour,
    Est-il possible de créer une SCI mais pour commencer sans aucun associé ?
    L’objectif est d’associer uniquement des enfants mais quand j’en aurai.
    Merci de me répondre.

    • 30 septembre 2009

      Non, il faut 2 associés au minimum. Une remarque que je me permets : c’est bien de se préoccuper de l’avenir de ses enfants mais je pense que vous avez encore le temps d’y songer.

  • 7 septembre 2009, par Emmanuel

    Bonjour,
    Nous sommes deux propriétaires de maisons plus une personne ayant l’usufruit d’une des maisons. Nous avons peu de moyen financier et nous aimerions savoir s’il serait avantageux de créer une S.C.I pour gérer ce patrimoine ? Le projet serait d’amener au capitale de cette société nos maisons, de se répartir les parts en fonction de leur valeur et de devenir locataire de cette S.C.I afin que ces loyers provisionnent les comptes de la S.C.I et permettent le règlement des frais de relatifs à nos maisons ainsi qu’un revenu qui permettrait à notre société d’avoir une capacité d’emprunt que nous n’avons pas individuellement. Cela nous permettrait de pouvoir financé des travaux. Ce projet vous parait-il réalisable ? Et, est-il possible de n’apporter que du capitale en nature lors de la création d’un S.C.I ? Merci pour votre réponse.

    • 21 novembre 2012

      Oui, il est possible de créer une SCI par apports (uniquement notamment) en nature de vos biens immobiliers et de l’usufruit du troisième associé. En revanche, cet apport engendrera :
      - éventuellement l’imposition de la plus-value réalisée (voir sur ce site),
      - éventuellement des droits enregistrement (voir lien ci-dessous),
      - des coûts pour la création de la SCI (limités certes si vous rédigez vous-même les statuts mais le problème de l’évaluation des biens et de l’usufruit surtout se pose : un notaire pourrait vous aider mais ce serait plus coûteux).

      En revanche, vous n’aurez pas davantage de moyens financiers une fois créée la société. Si vous versez des loyers à la SCI, vous pourrez certes déduire les charges liées aux biens loués mais les loyers seront pour leur part imposables (CSG CRDS, IR). Le revenu foncier net que vous conserveriez, ce sera en réalité le loyer que vous aurez versé !

      Ce type de montage est éventuellement intéressant lorsque des travaux importants déductibles permettent une économie d’impôts substantielle, autrement dit lorsqu’on est imposé à la dernière tranche de l’impôt sur le revenu. Mais dans ce cas, si l’intérêt recherché par la création d’une SCI est uniquement fiscal, on risque l’abus de droit.

  • 10 août 2009, par M.G.

    Bonjour, mon père veut me louer sa maison, je toucherais les apl si mon pere crée une SCI ? A combien cela va-t-il lui revenir ?

    Merci beaucoup.. =)

  • 10 août 2009, par christelle

    bonjour,

    ayant un faible apport et une capacité d’emprunt trop juste puis je créé une sci avec mon fils pour l’achat d’un appartement dont je paierai un loyer ? qu’en sera t’il pour sa capacité d’emprunt pour lui-meme. à part une sci je ne vois pas comment m’acheter un petit appartement, je suis locataire depuis 10 ans et je paie 700 euros de loyer.

    merci pour votre réponse.

  • 14 juillet 2009, par Tacumbu

    Ma femme et moi résidons en Espagne, comme « Résident Communautaire » et y avons notre domicile fiscal. Seul lien avec la France nos retraites, encaissées ici.
    Nous sommes désireux d’acheter un bien immobilier à Paris, qui serait utilisé comme résidence secondaire et pour ce faire envisageons la création d’une « Société Civile Particulière ». Nous aimerions que cette Sté soit une société, comme nous « non résidente ». Est-il possible d’enregistrer ses statuts près l’Enregistrement (services fiscaux) de l’Ambassade de France ?
    Dans le cas où cela serait impossible quel serait le centre d’Enregistrement concerné où je pourrai le faire ?

  • 7 juillet 2009, par cizecchi

    Bonjour à vous,

    Je me pose des questions sur la creation ou non d’une sci. Nous avons fait l’acquisition d’une maison de 260 M2 dont 130 habitable avec mon amie en 2004. Depuis sur ce meme terrain nous avons réaliser sur l’arrière une annexe indépendante toit terrasse de 55 M2 et sur l’avant de la maison principale un garage indépendant qui ressemble plus à une maison toit 2 pents avec une superficie sur 2 niveaux de 120 M2. Pour finir les travaux on aurait besoin de 60000 € pour louer independement ou vendre. Le changement de destination des batiments au impôts interviendra le moment venu.
    Le probleme est que la banque n’est pas d’accord pour le rachat du prêt total y compris les 60000 €, donc de 280000 € en tout. Elle est d’accord pour un pret travaux s’ajoutant au prêt principal. Le problème est que les mensualitées seront trop importante !!! D’ou ma question pour la creation d’une SCI ? Pouvoir si possible racheter les trois maisons pour 300 000 € , est donc avoir un prêt sur 25 ANS pour pouvoir garder les memes mensualitées et d’avoir 80000 € de liquiditées pour les finitions.
    LA SCI a-t-elle intêret dans notre cas pour nous et nos 2 enfants ?
    Pas marié !!
    MERCI D’AVANCE
    CORDIALEMENT JMC

  • 5 juillet 2009, par gv05757

    Bonjour,

    Je suis novice sur les sci.

    Mon objectif : aider mes parents à acheter une maison (environ 300k€)

    Notre situation :
    - ma femme et moi possédons une maison A de 260k€ (reste 160k€ de crédit), une maison B de 160k€ (reste 80k€ de crédit)
    - mes parents possèdent un appartement C de 150k€. Pas de crédit en cours.

    Mon idée :
    créer une sci en y apportant les 2 maisons et appartement (soit 280k€). La sci louerait B et C. Ma femme et moi habiteront la maison A. On achèterait la nouvelle maison via la sci.

    Mes questions :
    - si on apporte les 2 maisons et l’appartement, cela veut-il dire que nous pouvons acheter une maison de 280k sans crédit à la banque.
    - après le remboursement des crédits, le capital de la sci sera-t-il de 570k€ ?

    Merci pour vos réponses.

    Cordialement

  • 11 juin 2009, par Laurent

    Bonjour
    Je souhaite acheter un verger avec mes beaux-parents et mon épouse. Comment dois-je faire, créer une SCI ? Es-ce que l’on peux l’acheter sans créer une SCI ?
    merci

    • 13 juin 2009

      C’est possible, vous serez alors en indivision et cela ne pose pas de problème lorsque la bonne entente des associés perdure. Le coût de cette acquisition justifie-t-il la création d’une société ?

  • 17 mai 2009, par missizno

    Bonjour,
    Divorcée, j’ai 2 enfants : 1 majeur (sortant de maladie grave)sans revenu qui veut s’installer dans un commerce que j’aimerai aider à financer et 1 mineur qui aura besoin d’argent quand je serai en retraite (retraite minuscule)
    Je possède 3 maisons : 1 louable de suite (mais j’y habite)les autres louables après travaux (100k€ à prévoir).
    Je voudrai : louer les maisons après travaux,acheter une nouvelle résidence principale,et être fiable pour la banque dans l’aide à apporter pour l’installation du commerce...C’est beaucoup !!
    - Est-il judicieux de vendre une maison à une SCI créée avec mon ainée pour avoir du cash (30% d’apport pour les travaux et l’achat) ? Est-ce que cela crédibiliserait sa position bancaire pour son installation ? Si oui dois-je amener en apport perso 30% du prêt à demander par la SCI en liquide (je ne les ai pas)ou puis-je donner "une part" de maison à la SCI ?
    - Est-ce que type de montage ne risque pas de léser ma fille cadette ?

    Merci de vos éclaircissements et de vos conseils.

  • 14 mai 2009, par Batchr

    Bonsoir,
    Ma mère a obtenu par donation partage en 1998 une maison familiale.
    Le bien a été chiffré à 50 kf.

    Aujourd’hui, nous envisageons de la restaurer pour la louer.
    Il y a de très gros travaux à faire : un peu de maçonnerie, isolation, électricité, arrivée d’eau, évacuation, cloisonnement, ...
    Autour de 40 k€.

    Mes parents souhaitant favoriser leur héritage (je suis leur unique enfant) nous avons pensé à créer une SCI dans laquelle j’aurai la majorité des parts, tout en n’étant pas le gestionnaire.

    Mes questions sont les suivantes :
    a) Faut-il faire ré-évaluer le bien aujourd’hui pour la vente de cette maison à la SCI ou sont-ils libres de fixer le prix de vente (je pense à la plus value) ?
    b) les parts d’une SCI sont-elles à prendre en compte pour l’évaluation du patrimoine (je pense à l’ISF) ?
    c) est-il possible de ’donner’ des parts à mon fil âgé de 1 an ?
    Suffit-il que je paye à sa place ?
    d) sauf erreur de ma part étant donné qu’il s’agit d’une résidence secondaire nous ne pouvons bénéficier des différentes aides de l’état pour les travaux.

    Connaitriez-vous un montage plus intéressant ?

    Merci de vos réponses éclairées.

    • 14 mai 2009

      Oui, vous pouvez choisir librement la valeur du bien mais avec le risque d’un redressement fiscal si le bien est sous-évaluée. L’évaluation d’un notaire serait sur ce point intéressante, d’autant que vous devrez forcément passer devant un notaire pour cette transmission du bien à une SCI.

      Il faut éviter de faire entrer un enfant mineur dans une SCI, les conseils de votre notaires seront également là bienvenus. En effet, il faut penser à la responsabilité des associés de SCI.

      Les parts de SCI entrent dans le calcul de l’ISF, et si la création d’une SCI entraîne la réévaluation du bien, cela risque de ne pas être plus avantageux sur ce point.

      Les travaux seront déductibles du résultat de la SCI.

      Mais qui va payer les travaux nécessaires ? Vos parents pourraient aussi vous donner ce bien (hors droits de donation à un descendant dans certaines limites, s’ils ne les ont pas utilisés) plus éventuellement la somme nécessaire à ces travaux : ainsi, le bien vous appartiendra totalement (car les parts de SCI entrent aussi dans le calcul des droits de succession).

      Dernière possibilité : vous donner la nu-propriété et conserver l’usufruit. Mais si cela présenterait un avantage pour la résidence principale de vos parents, pour un bien destiné à la location cela présente moins d’avantages : ils vous auront transmis une partie de leur patrimoine mais percevront les loyers alors que vous devrez assurer les travaux.

    • 15 mai 2009

      Tout d’abord je vous remercie de vos réponses.

      Petite question subsidiaire : la maison appartient-elle exclusivement à ma mère ou à mes parents (mariés avant le don) ?

      Les travaux seraient payés par nous 2 par des apports en comptes courants.
      Le bien n’a pas été habité depuis le don.
      Vous parlez d’un don hors droit de donation à un descendant.
      Pouvez-vous me donner plus d’explications ?

      Avec un don je deviens seul propriétaire.
      Cependant sur le plan fiscal je ne suis pas sûr que celà soit au final plus avantageux.
      Mes parents sont - imposés que moi donc après X années la différence entre le surplus d’IR entre eux et moi devrait compenser le montant des droits de succession des parts de la SCI.
      Il est évidemment difficile de répondre à cette question sans connaitre l’avenir !

      L’idée de passer par une SCI était de préparer la succession en minimisant les droits de succession.

      Par contre votre dernière remarque est très intéressante.
      « vous donner la nu-propriété et conserver l’usufruit »
      En effet, je ne cherche pas forcément à obtenir une rentrée personnelle d’argent régulière.
      Mes parents pourront alors me faire un don global.

      Dans ce cas de figure j’imagine que mes parents doivent me vendre la maison.
      Avez-vous un article à me conseiller détaillant ce procédé ?

  • 13 mai 2009

    j’envisage avec un ami de créer un restaurant dont nous serions tous les 2 gérants
    (création d’une SCI puis d’une SARL)

    pensez vous que :
    le plus adapté dans ce cas soit la création d’une SCI et d’une SARL
    nous ne sommes ni marié ni pacsé et avons chacun des enfants mineurs
    il y a t-il des précautions à prendre pour protéger notre affaire et pour que en cas de décès notre entreprise ne tombe pas aux mains de nos ex conjoints
    enfin pensez vous que je puisse afin d’économiser des frais environ 1500 euros créer moi meme ma SCI

    merci pour vos éclaircissements

  • 11 avril 2009, par kabi

    Bonjour,

    Mes finances (apport et emprunt) ne me permettent pas d’acheter seule un appartement, qui serait ma résidence principale. Mon fils se propose de m’aider en faisant un emprunt de son côté.
    Est-ce une bonne solution de créer une SCI ?
    Et si oui dans quel ordre devons-vous procéder ?

    Si nous réalisons cette opération, j’habiterais dans ce logement à titre gracieux, qu’en sera-t-il des intérêts d’emprunts ? Nous sommes très justes financièrement et toute économie est bienvenue.

    Merci de votre réponse et aide.

    • 21 novembre 2012

      Si une SCI est créée, il faut que cette SCI acquiert le bien et donc qu’elle contracte l’emprunt nécessaire. En effet, si vous apportez un bien financé par emprunt à une SCI, vous devrez acquitter des droits d’enregistrement et établir un nouvel acte notarié (un pour l’acquisition et un pour la transmission à la SCI : voir lien ci-dessous).

      Dans ce cas, l’association avec votre fils permettra à la SCI d’obtenir un prêt. Mais l’inconvénient pour lui : cet emprunt diminuera sa propre capacité d’emprunt (s’il souhaite lui-même contracter un emprunt pour l’acquisition d’un bien propre). D’autre part, si vous occupez à titre gratuit ce bien, les charges de la SCI ne seront pas déductibles et en particulier les intérêts d’emprunt. Une solution serait le versement d’un loyer égal au prix du marché pour conserver cette possibilité de déduire les charges de la SCI. Mais le pourrez-vous financièrement ?

  • 8 avril 2009, par Matéo

    Bonjour,

    Dans un but d’investissment immobilier dans un futur proche, je pose aujourd’hui la question d’une création de SCI.

    Mon cas : Mariés avec un contrat de mariage, deux enfants et propriétaire d’une villa.Nous travaillons tous les deux.
    Notre but : Investir dans du locatif.

    Mon frère : Célibataire ; locataire d’un appartement et en poccéssion d’une somme d’argent conséquente aujourd’hui placé en banque.Il travaille.
    Son but : Devenir propriétaire d’un appartement et faire de l’investissement locatif.

    Mes parents : Mariés et propriètaire d’une villa (aucun prêt ou emprunt). Mon père à la retraite.

    La question est de savoir s’il est nécessaire ou pas de créer une SCI.

    Nous avons pour but, moi et mon frère, d’acheter un immeuble à construire ou rénover.

    L’opération serait la suivante :

    Mon frère : devenir propriétaire d’un appartement pour lui de ce propre immeuble, ainsi qu’un certain nombres d’appartement à but locatif.
    Financement : Son argent en banque compléter d’un crédit si nécessaire.

    Nous : Investir dans ce même immeuble pour qu’au final le nombre d’appartement soit multiplier.
    Financement : Emprunt à la banque.

    Mes parents : Idem que pour nous ou aucun investissement.

    Merci de m’indiquer la meilleur démarche à suivre.

  • 6 avril 2009, par caroliv76

    Bonjour,
    JE suis actuellement propriétaire d’un F2 sur lequel j’ai engagé un prêt seul auprès d’un établissement bancaire.
    Ce F2 s’avère trop petit pour ma nouvelle situation familiale, j’envisage donc de le mettre en location (sa vente en cette période ne me permettrait pas de me créer de plus-value).
    Dans ce cadre mon conseiller bancaire me soumet l’idée de créer une SCI et de vendre mon bien à cette SCI.
    Il souligne alors le fait que si je mettais mon F2 en location simple sans passer par une SCI, mon prêt pour l’achat d’un futur F4 en résidence principale avec ma compagne serait beaucoup moins important (quasiment 40 000 euros de différence !!!).

    Est ce donc vrai que le fait de passer le F2 en SCI me permettrait de bénéficier d’un prêt plus avantageux pour l’achat d’un bien immobilier hors SCI ????

    Merci

    • 7 avril 2009

      Je ne comprends pas la position de votre banquier ? Certes, la vente de votre bien (à une SCI ou autre) vous apporterait de la trésorerie et augmenterait votre apport personnel mais l’endettement de la SCI serait également celui de ses associés. Autre point aui va à l’encontre cette fois de l’affirmation de votre banquier : vos revenus fonciers ne seront pris en compte qu’à hauteur de 70% dans vos revenus (pour fixer votre capacité d’emprunt). Je serais donc intéressé par les coordonnées téléphoniques de l’agence de votre banquier pour mieux comprendre sa position. Il ne s’agirait pas de gêner votre démarche mais de me faire passer pour un client potentiel dans une situation similaire à la votre. Accepteriez-vous de me communiquer ses coordonnées téléphoniques par message privé ?

  • 23 mars 2009, par Anyuk

    Bonjour,
    nous sommes 2 couples non mariés qui envisageons l’achat d’un bien au travers d’une SCI, pour, après travaux, en faire nos résidences principales. Le capital serait apporté en numéraire par 3 des asociés et par un bien immobilier pour le 4eme. Dans quelle mesure ce capital ainsi constitué peut-il intervenir comme apport et/ou garantie pour l’emprunt bancaire nécessaire ? Ou quelle serait votre recommandation ?
    Par ailleurs, envisageant d’être "occupants à titre gratuits" du bien acquis par la SCI, et celle-ci n’ayant pas de revenus, le paiement des charges qu’elle doit par l’apport en compte-courant des associés est-il la solution pour assurer son équilibre ? Merci bien.

  • 19 mars 2009

    Bonjour,

    Je souhaite créer une SCI ; je suis confrontée à un problème : je souhaite intégrer en apport en nature des biens déjà acquis mais en cours de remboursement de prêt. La législation indique que dans ce cadre l’apport ne doit correspondre qu’au remboursement du prêt déjà effectué et la SCI prend le relais pour rembourser la suite à la banque : quelles sont les démarches à faire (auprès de la banque...) que dois je indiquer dans les statuts (apport en nature ou en numéraire ??), suis je obligée de passer par un notaire ?Coûts d’enregistrement, avantages ou inconvénients fiscaux ?...

    Le but de cette SCI est la construction d’un entrepôt sur des terrains que j’ai acquis mais en cours de remboursement auprès de la banque pour pouvoir conclure un bail commercial avec une société de contrôle technique.

    Merci pour vos réponses

    Cordialement

    • 19 mars 2009

      Oui, il faudra négocier avec votre banque pour obtenir le droit de transférer votre emprunt à la SCI (caution demandée). Oui, il faut obligatoirement passer par un notaire. Il faudra modifier les statuts, déposer au greffe cette nouvelle version et passer une annonce dans un journal d’annonce légale. A ces coûts, il faudra ajouter des droits d’enregistrement de 5% à la charge de la SCI pour le montant des apports à titre onéreux. Par exemple, si vous apportez un immeuble d’une valeur de 200.000€ et un emprunt dont le capital restant du est de 120.000€, cet apport se répartira entre :
      - un apport pur et simple de 80.000€ (donc aucun droit d’enregistrement, si ce n’est un droit fixe en cas d’augmentation de capital (votre cas donc) de 375€ ou 550€ suivant les cas,
      - un apport à titre onéreux pour 120.000€ sur lequel il faudra acquitter des droits d’enregistrement de 5% soit 6.000€.

  • 17 janvier 2009, par bceles83

    Bonjour,
    Ma femme et moi (mariès sous le régime de la communauté) envisageons de faire l’acquisition d’un appartement à titre personnel et de donner celui ci en location professionnelle à ma femme qui est chirurgien dentiste.
    La création d’une SCI entre ma femme et moi présente t elle un avantage dans ce cas ?

  • 22 décembre 2008

    Bonjour,
    J’envisage l’achat d’un terrain (prix 40 000 €HT)industriel pour faire construire un dépôt (La gestion du dépôt se fera par le biais d’une SARL). Dois je créer une SCI (avec ma femme et mes 3 enfants) au capital de 40 000 € (+ la tva) ou bien au capital de 1000 € (par exemple)et apporter 39 000 € en compte courant d’associés ?
    Merci par avance de votre réponse.
    M Renoir

  • 3 décembre 2008

    Bonjours, je vis actuellement maritalement et je possède un bien immobilier acquis avant notre rencontre. Nous souhaiterions créer une SCI afin que mon amie qui participe financièrement au fonctionnement du couple puisse bénéficier d’un minimum si un jour je viens à disparaitre. Nous sommes tous deux divorcés et avons des enfants de nos premiers mariages.

    Devons nous racheter ce bien immobilier pour le faire entrer dans la SCI, ou puis je faire une « mutation » du bien ?

    Est-ce intéressant comme opération dans notre situation ?

    Merci par avance pour vos réponces.

  • 20 novembre 2008, par aptitudes

    je suis en voie d’acheter un bien immobilier, avec mon époux,(nous représentons une famille reconstituée, avec la sienne, les deux miens, et le notre). Ce bien a pour objectif de me permettre de recevoir des personnes dans le cadre de mon activité de psychologue du travail, en activité libérale. par ailleurs, je suis dans le projet de louer une partie de l’espace acheté à un collègue psy. est ce que la SCI est utile ? et adaptée ?

    • 21 novembre 2012

      Oui, vous pouvez constituer une SCI avec votre époux (voir lien ci-dessous). Cette SCI aurait notamment pour intérêt d’éviter la cession du local en cas de divorce (par le partage des parts sociales et non du bien) et d’éviter aux héritiers de votre mari d’entrer au capital de la SCI en cas de décès, afin de conserver la pleine gestion du bien. Mais pour cela, les clauses des statuts de la SCI doivent anticiper tous les cas de figure et cette SCI doit correspondre à vos objectifs patrimoniaux. Pour cela, votre notaire pourra rédiger ces statuts et vous conseiller.

  • 9 novembre 2008, par Benjamin

    Bonjour,

    Trois amis et moi même souhaitons acheter une grande et vieille ferme afin d’y réaliser trois appartements qui seront nos propres habitations. Est ce que la SCI est indiquée selon vous pour ce projet ? Nous avons un apport cumulé qui avoisine les 80 % du bien que nous souhaitons acheter mais nous devons tout de même emprunter pour avoir la totalité et surtout financer les travaux. Pouvons nous emprunter cette somme en tant que SCI ? Seront nous obligés de verser des loyers à la SCI ou pouvons nous simplement nous mettre les appartements à dispositions en tant qu’associés ?

    Merci beaucoup de vos réponses !

    • 12 novembre 2008

      Une SCI permettrait d’éviter une indivision que tout indivisaire pourrait rompre à tout moment.
      Dans ce cas, c’est effectivement la SCI qui contracterait l’emprunt et les intérêts seraient déductibles s’il s’agit de votre résidence principale. Les remboursements d’emprunt pourront être réglés par le biais des comptes courants d’associés par exemple, car vous pouvez effectivement occuper à titre gratuit le bien détenu par une SCI.

  • 7 novembre 2008, par tarente

    Bonjour, mon mari a une entreprise en nom propre, nous avons un acte d’insaisissabilité sur la maison principale et nous voudrions constituer une sci pour protéger notre résidence secondaire. Est ce faisable ?
    Nous avons toujours un crédit en cours sur cette maison est ce un problème ? Merci de votre réponse

  • 5 novembre 2008, par ricomyele

    Bonjour, je voudrais poser une question dont je ne trouve la réponse nulle part...Une personne surendettée (dossier validé par la banque de France depuis 3 ans et remboursements en cours et réguliers) peut-elle créer une SCI avec son pacsé (non surendetté pour sa part) ou tout du moins avoir des parts dans une SCI (ce qui je crois équivaut à la même chose non ?) dans le but d’acquérir un logement commun ?
    Un prêt classique étant impossible vu la situation, nous avons pensé à cette solution mais est-ce légal et réalisable ?
    Merci pour votre réponse dont nous attendons beaucoup...

    • 6 novembre 2008

      Il faudrait plutôt poser cette question à un banquier. Le problème ne concerne pas la SCI mais les conditions d’octroi de crédit. En effet, la SCI est transparente et une banque connaît forcément le nom des associés et leur demande de certifier leurs conditions de revenus et d’endettement lorsqu’elle accorde un prêt à une SCI. Un associé sur-endetté empêchera donc certainement la SCI d’obtenir un financement.

  • 4 novembre 2008, par djamel93

    Bonjour,
    Je suis propriètaire d’un terrain de 700m² que j’ai acheté en ocrtobre 2003, sur lequel j’ai construit une maison et 3 appartements, j’ai aménage dans la maison en décembre 2004, et je finissais en m^meme temps les travaux.
    Actuellement je suis entrain de fininr les trois appartements que je mettrai en location plus tard.

    Je voudrais savoir si il était interessant de transmettre ce bien à la sci.
    Quelles seraient les frais de notaire ?
    Je n’ai pas encore fait de déclaration achevement des travaux.
    Ya t-il une plus value à prévoir ?
    Y’aura t-il une TVA à prévoir sur la vente d’un bien acheté en octobre 2003 ?

  • 20 octobre 2008, par Nicolas

    Je souhaiterai vous exposer notre situation pour vous demander votre
    point de vue.

    Nous vivons en concubinage avec ma conjointe. Ma conjointe a acheté un appartement à titre de résidence principale en 2005.

    Elle a pour cela emprunté auprès d’un organisme, à taux variable.

    Nous nous sommes par la suite mis en couple, et pour des raisons
    pratiques, vivons chez moi (je suis locataire).

    Son appartement a donc été mis en location par le biais d’une agence. En
    comptant les frais de gestion par l’agence, le loyer couvre environ 95%
    du montant de la mensualité de crédit. La situation était donc bonne et
    équilibrée.

    Aujourd’hui la situation de l’Euribor étant ce qu’elle est, le prêt
    prend une mauvaise tournure, et les échéances ne cessent d’augmenter.

    Nous sommes donc en train d’étudier la possibilité de racheter son prêt
    auprès d’une autre banque.

    Nous souhaiterions votre avis pour savoir s’il est juridiquement
    possible de créer une SCI avec ma conjointe, dont nous serons les deux
    seuls associés, dans le but de racheter cet appartement, au nom de la SCI.

    Si cela est possible, l’intérêt pour nous serait de pouvoir transferer
    sur la société l’endettement, et remettre à zéro le taux d’endettement
    de ma conjointe pour un projet immobilier (maison).

    La société sera par la suite gérée comme un investissement pour le futur.

    Si cette solution est possible, à votre avis qu’est-ce qui est plus
    intéressant :

    1/ Créer une SCI avec un capital, qui ensuite enpruntera auprès d’une banque

    2/ Créer une SCI avec apport de l’appartement de la part de ma
    conjointe, mais dans ce cas là, comment faire car je n’ai pas de bien à
    apporter de mon côté ? D’ailleurs, peut elle apporter un bien grévé d’un
    crédit ?

    Je vous remercie par avance du temps que vous aurez bien voulu accorder
    à ma demande, et reste bien entendu à votre disposition pour tout
    élément complémentaire dont vous pourriez avoir besoin pour vous forger
    une opinion.

    Sincères salutations

    • 2 novembre 2008

      Ce n’est pas la question, mais les taux devraient de nouveau baisser jeudi prochain et nous sommes davantage dans une période de baisse des taux que d’augmentation. Il serait donc préférable d’attendre avant de renégocier votre emprunt...

      La création d’une SCI ne vous permettra pas d’augmenter votre capacité d’emprunt. En effet, lors de la signature d’un emprunt, vous vous engagez à ne pas dissimuler vos engagements financiers et ce serait une faute de ne pas avertir votre banquier de l’existence de cette SCI et de son endettement. Dans ce cas, vos revenus fonciers sont considérés comme des revenus pour 70% de leur montant alors que les mensualités sont prises en compte à 100%.

      De plus, la création d’une SCI supposerait l’apport du bien par votre concubine. (Elle serait donc très largement majoritaire dans cette société). Elle va donc transmettre une dette personnelle à la SCI. Or ces apports à titre onéreux sont taxés comme une vente (au taux de 5,09%).

      Enfin, la SCI est une véritable contrainte dans la mesure ou la cession de parts est bien plus complexe que la cession des biens détenues. Pour votre concubine très majoritaire, cela constituerait un inconvénient qui n’aurait aucune contrepartie (si vous ne pouvez réaliser qu’un apport faible) si ce n’est celui de gérer en commun son bien immobilier.

  • 6 octobre 2008, par cedric

    bonjour,nous sommes deux couples et desirons acheter, via la creation d’une sci, un terrain en vue d’y construire une maison de deux logements à coproprieté horizontale.En effe y faire deux logements ne serait possible qu ’au travers d’une sci afin de la dissoudre par la suite pour diviser le bien en deux lots. merci pour tout renseignements et conseils

    • 8 octobre 2008

      Je ne comprends pas pourquoi une SCI serait le seul moyen de construire des logements et de les louer. Constituer une SCI pour construire des logements avant sa dissolution me semble même poser de très sérieux problèmes en matière de TVA et d’imposition (IS pour les marchands de biens).

  • 26 septembre 2008, par creationsci

    Maka, je reprends votre question : "Mon frère et moi-même avons hérité de la maison de notre père, actuellement en indivision. Nous avons effectué des travaux conséquents de remise en état, puis l’avons mise en location. D’autres travaux sont encore à prévoir (isolation, double-vitrages, etc). Est-il intéressant dans notre cas de créer une SCI a posteriori ? pourrons-nous comptabiliser les travaux de remise en état antérieur à la création de la SCI pour en déduire les coûts des loyers ? pourrons nous bénéficier d’aides/subventions/crédits d’impôt pour les travaux "écologiques" à venir ? Merci de votre aide !"

    • 26 septembre 2008

      Une SCI ne vous permettra pas davantage qu’en indivision d’obtenir des aides ou crédits impôts ou la déduction des travaux effectués. Sur ces points, il n’y a pas de différence entre indivision et SCI.

      A ce sujet : actuellement, en indivision, n’avez-vous pas déduit les travaux déjà effectués sur vos loyers ? Si vous effectuer d’autres travaux, vous pourrez les déduire également de vos revenus fonciers, comme si la maison louée vous appartenait, mais uniquement pour la quote-part que vous détenez dans l’indivision.

      Non, le problème avec l’indivision ne se situe pas ici mais sur le risque de mésententes entre les indivisaires. Dans ce cas, la SCI est un bon outil pour anticiper les conflits. Mais une convention d’indivision peut également être utilisée, moins efficace dans la durée peut-être, mais beaucoup moins couteuse et contraignante que la création d’une SCI.

  • 8 septembre 2008

    ma question est simple mais plus je me documente moins je connais la
    > reponse :
    > mon epouse est infirmiere liberale depuis 7 ans. on souhaite faire
    > l’acquisition d’un local pour y creer son cabinet (cout 75 000 euros)quel
    > est la meilleure solution :
    > 1°) achat à titre perso puis location du bien à "l’infirmiere"
    > 2°) creation d’une sci pour l’achat du bien et dans ce cas devons integrer
    > dans cette sci nos autre bien immo
    > 3°) creation d’une SEL (sociéte d’exercice liberale) et acheter ce bien au
    > travers de cette société ?
    >
    > merci de votre aide
    >

    • 8 septembre 2008

      En ce qui concerne la SEL, mieux vaudrait consulter un site spécialisé.

      En revanche, en ce qui concerne le choix entre achat à titre personnel ou création d’une SCI, voici quelques éléments :
      - Il n’y a pas de solution préférable, tout dépend de ce que vous souhaitez obtenir.
      - Si vous créez une SCI pour l’acquisition de ce local, il sera inutile d’apporter vos autres biens immobiliers à cette SCI. Au contraire, il est même souvent conseillé de créer une SCI par bien immobilier géré.
      - La SCI ne vous apportera pas forcément d’avantages par rapport à une acquisition à titre personnel, en revanche elle nécessitera toujours quelques coûts de création et quelques efforts de gestion (comptabilité, déclaration...).
      - En revanche, la SCI pourrait vous permettre, si cela est plus avantageux pour vous :
      1) d’opter pour une imposition à l’IS (si fiscalement cela s’avère plus avantageux),
      2) d’opter pour le régime de la TVA (de collecter de la TVA sur les loyers et, ainsi, de permettre le remboursement de la TVA déductible sur des travaux par exemple).

    • 10 juin 2015

      bonjour,mon grand père va acheter un appartement et nous propose a moi est mon frère de faire partie de la sci il nous a fais un virement pour qu’on revire aux notaire je dois signer les papiers vendredi cela veux dire que je fais partie de la sci a partir de vendredi ? et si je veux me rétracter et laisser tout a mon frère le fais que j’ai fais un virement a t il une signification aux yeux de la associer sci ou de la banque ou aucun ?

    • 10 juin 2015

      Le virement au notaire doit correspond à la libération du capital, et donc faire de vous un associé de la société. Mais pour finaliser l’opération il faut que vous signiez les statuts de cette SCI, sans quoi vous ne serez pas associé. En revanche, vous ne pouvez pas donner vos parts à un autre associé ou "tout lui laisser", il faudra rédiger de nouveaux statuts qui tiendront compte de votre refus d’intégrer la société, aussi il vaudrait mieux prévenir le notaire et les autres associés. Mais pourquoi ne pas vouloir participer à cette SCI ?

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