Création SCI

Forum Votre projet de creation d’une SCI

Ce forum vous permet d’exposer votre projet de creation d’une SCI pour obtenir notre avis et celui des visiteurs de ce site quant à :
- la faisabilité et l’intérêt de votre montage,
- les risques éventuels (de fonctionnement de la SCI ou risques fiscaux),
- l’intérêt fiscal pour les associés de créer une SCI,
- les questions que vous devriez vous poser avant de créer cette SCI...

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  • 26 novembre 2016, par benji49

    Bonjour,

    Je souhaite acheté un appartement et le loué à ma sœur, nous avons en projet la création d’une SCI dans laquelle je posséderai 99% des parts. je m’orienterai plus pour un l’IS
    J’ai plusieurs questions sur ces choix

    1) L’is est-il un bon choix et peut-il être considéré comme frauduleux de la part du fisc ? (si j’ai bien compris et vu que ma soeur possédera 1% de la SCI dans le cadre d’une occupation à titre onéreux seule 1% des charges seront déductibles ? )

    2)si je possède 99% de la sci, ma soeur devra payée 1% du credit en plus de son loyé ?

    3)En lien avec la question précédente, si la sci réalise l’emprunt, ma sœur étant malade, est-il possible pour elle de s’affranchir de sa part d’assurance crédit et peut être même par la même occasion du credit en fournissant 1% de la valeur d’achat en apport ?

    Voila j’ai encore plein de question mais on va commencer avec sa.

    Merci d’avance

    • 3 décembre 2016

      Vous pouvez parfaitement créer une SCi en détenant 99% des parts de celle-ci, cela n’est pas contourner la loi, même si cette société vous permet de changer de régime fiscal (imposition à l’IS sur option). Concernant cette option fiscale, je vous propose la lecture de notre dossier détaillé sur cette question.

      Concernant le prêt, c’est la SCi qui le remboursera puisque c’est la société qui se sera endettée. Aussi cette charge vient s’imputer sur les produits de la société, diminuant son bénéfice imposable, et donc indirectement les dividendes de chaque associé.

  • 13 novembre 2016, par Cristiano

    Bonjour, ayant actuellement une residence principale finit de renover avec ma femme sous crédit immobilier, je me pose la question de pouvoir monter une sci afin d’acheter un (ou plusieurs) appartement pas cher les mettre au gout et au normes actuelle puis les louer. Les questions sont les suivantes :
    1- Puis je monter une sci sans aucun apport personnel ?
    2- Puis je emprunter pour l’achat de l’appartement et les travaux toujours sans apport ?
    3- et enfin le loyer remboursent l’emprun, en cas d’absence de locataire est ce possible que le non remboursement du credit ou autre probleme ne touche pas au domaine privée ex : saisie de bien personnel ou prelevement sur le compte personnel pour remboursement.
    Merci par avance pour vos réponse. Cordialement.

    • 13 novembre 2016

      1) Il n’y a pas de capital minimum pour une SCI
      2) Il est possible d’emprunter via la SCI, maintenant les banques ne prêtent plus vraiment à 100% pour un investissement locatif, mais SCI ou non les conditions d’emprunt seront les mêmes.
      3) Dans une SCI à l’IR, les associés ont une responsabilité étendue, voir le dossier correspondant sur ce site.

  • 20 octobre 2016, par freesonnerie

    Bonjour.

    J’ai pour projet d’acheter un corps de bâtiments pour en faire ma résidence principale + 2 gîtes de location saisonnière meublée.

    Mon comptable me propose de créer une SCI qui contracterai un emprunt pour acheter l’ensemble en vue de me louer à titre gratuit ma résidence principale et me donner les pouvoirs pour gérer les gîtes. Les revenus des gîtes venant couvrir 50% du remboursement du prêt, le reste par un apport mensuel de ma part.

    Est-ce faisable selon vous ?

    Une Sci ne pouvant pas faire de location meublée (sauf dans certains cas précis) est-ce que ce qu’il me propose sous cette forme est viable ?

    Merci d’avance.

  • 14 octobre 2016, par Victor1803

    Bonjour,
    Ma femme et moi, tous les deux gérants de la même société, souhaitons créer une SCI pour pouvoir élaborer ce montage :
    - l’achat d’un bien immobilier en location et l’achat de notre première résidence principale
    - le loyer perçu permettrait de régler une partie du crédit pour le logement principal
    - faire participer la société que nous avons tous les deux dans le remboursement du prêt
    Est-ce un montage faisable ? Quelles peuvent être les conséquences ?
    Merci d’avance pour vos réponses ;)

  • 19 septembre 2016, par marie

    Bonjour,
    Nous envisageons avec mon mari de créer 2 SCI :
    - l’une avec nos deux enfants et ma sœur et son mari pour acquérir une maison de campagne
    - l’autre avec nos deux enfants seulement pour leur transmettre notre maison par donations successives dans le cadre de la SCI tout en conservant l’usufruit
    Est-ce possible de créer ainsi 2 SCI différentes ?
    Merci pour votre réponse
    Marie

    • 20 septembre 2016

      Absolument, vous pouvez être associé de plusieurs SCI, cela est même conseillé (même lorsque les associés sont identiques dans les 2) pour que chaque structure conserve ses propres particularités de fonctionnement, qu’un associé puisse sortir de l’une tout en restant dans l’autre...

  • 19 septembre 2016, par Etienne62

    Bonjour
    Nous envisageons avec ma femme de créer une SCI familiale afin de transmettre à nos 3 enfants, mineurs pour le moment, un bien locatif que nous possédons et investir dans d’autres
    Nous souhaitons faire acheter cette maison, que nous finissons de payer, à la SCI, ainsi récupérer de la liquidité personnelle et pouvoir la réinjecter en compte courant dans la SCI en cas de besoin.
    La SCI pourrait emprunter à faible taux et déduire les intérêts d’emprunts en charges entre autre.

    Est ce possible ?
    Pouvons nous faire financer ce bien par prêt bancaire ?
    avec garantie "lhypothèque de la maison"
    Merci pour vos retours.

    • 20 septembre 2016

      Ce montage est effectivement possible, voir dans notre dossier SCI familiale des exemples se rapprochant un peu de ce que vous proposez (un autre article également sur le rachat à soi-même via une SCI, à retrouver dans le plan du site, accessible en bas de page).

      Maintenant, ce transfert de propriété à la SCI entraînera des frais en raison de l’emprunt restant dû, c’est donc à étudier (voir là le dossier "Apports" et le coût de cet apport à titre onéreux).

    • 21 septembre 2016

      Merci pour votre réponse.
      Un autre point
      Pouvons transmettre une partie de ce bien en donation 50% et une autre part financer par la SCI 50% (sachant que ce bien est déjà loué)
      valeur du bien 200 000€ et gain 10 000/an.
      Cela permettrais, auprès de la banque, une meilleur garantie ?

      Merci d’avance

  • 11 septembre 2016, par christelle62

    Bonjour,
    J’ai un projet de créer une sci avec mon concubin pour acheter notre résidence principale. J’aimerai savoir si cela est possible ? Sachant que nous paierons un loyer à la sci et que la maison dispose d’un studio indépendant que nous pourrons mettre en location. Comment procéder et quelles sont les lois, les risques et comment cela ce passe t-il au niveau des impôts ? Merci pour vos réponses

  • 23 mai 2016, par oil_olive

    Bonjour,

    Avec une amie, nous avons le projet d’investir ensemble en SCI afin de soulager notre quotidien.

    Le père de mon amie, ayant un fort patrimoine nous facilite l’obtention de crédit financier par ses actifs.

    Dans le bien immobilier que nous visons, il y a à l’heure actuel 2 logements loués sur les 5 existants.
    Notre envie serait :
    - de pouvoir restaurer 2 des logements pour y vivre,
    - et à terme, de pouvoir jouir des deux biens déjà loués (pas dans l’immédiat) pour notre besoin personnel (création d’une activité commerciale + l’entrée d’une 3ème amie dans notre projet qui viendrait louer l’un des 2 biens).

    La SCI sera constituée de moi-même, de mon amie et de ses parents.

    Cette SCI peut-elle être considéré comme familiale dans le sens où 3 de ses membres sont de la même famille ?

    Et si ce n’est pas possible, notre but n’étant pas de vendre ces parties de l’immeuble, comment récupérer ces logements ?
    Y a t’il des baux spécifiques à mettre en place à la reprise des baux lors de notre acquisition ?

    D’avance merci de votre retour,
    Cordialement.

    Émilie

    • 23 mai 2016

      Vous n’avez pas de lien de parenté avec cette amie également associé, donc la SCI ne pourrait pas être familiale.

      Les baux en cours ne peuvent être modifiés qu’avec l’accord des locataires, qui n’ont aucun intérêt à les modifier.

      Une transaction est toujours possible, mais ne s’imposera pas aux actuels locataires qui peuvent donc parfaitement rester dans les lieux aussi longtemps qu’il leur plaira.

    • 12 juin 2016

      Merci pour ce retour.

      Si je me suis bien renseignée, dans le sens où les locataires ont eu l’option d’acheter ce bien (document reçu du propriétaire actuel signé des locataires qui confirment ça), qu’ils n’ont pas été intéressé par cette option, le propriétaire actuel pour rompre leurs baux ?

      Ils devront alors quitter le logements à la fin de leur bail (et non au moment du changement de propriétaire) ?

  • 18 mars 2016, par jojo2016

    Bonsoir,

    Je viens vous voir car j’ai un souci particulier.

    Mon conjointe (non pacsé, non marié, 1 enfant en commun) et moi souhaitons acheter une maison (promesse signée) mais je rencontrer des difficultés à trouver une assurance sur ma tête pour des raisons de santé et sans assurance. pas de prêt, malheureusement je suis celui qui gagne le plus bien que dans les faits nous payerons 50% chacun de la mensualité.

    Ma question c’est est-ce que les banques acceptent une SCI avec une assurance uniquement sur 1 des associés ?

    Sinon, est-ce qu’un montage du type :
    - Ma compagne est hébergé à titre gracieux par ses parents
    - Ma compagne monte une SCI pour faire que la maison soit de l’investissement locatif
    - Je suis le locataire unique (je peux payer le loyer à 100%)

    Est-ce une opération possible (sans mentionner aux banques le locataires evidemment...) ?

    Merci d’avance,

    • 22 mars 2016

      Dans la rubrique "apports" accessible depuis la page d’accueil, un dossier traite de l’emprunt contracté par une SCI. Pour décider de l’obtention d’un prêt à une SCI, les banques ne s’intéressent qu’aux capacités de remboursement de ses associés. Aussi :
      - si l’associé principal ne peut trouver une assurance, le prêt sera refusé,
      - si votre compagne monte une sci pour un investissement locatif, c’est sa situation financière qui sera seule étudiée.

  • 13 mars 2016, par LEDY

    Bonjour,
    Ma fille étant en instance de divorce ne peut acheter pour l’instant un bien immobilier pour en faire sa résidence principale.
    Son avocat lui a suggéré que moi, sa mère, crée une SCI et lui en fasse donation dans la foulée et ceci lui permettrait d’acheter sa maison. Qu’en pensez-vous ?
    Je vous remercie à l’avance pour la réponse.

    • 13 mars 2016

      Une donation de l’intégralité des parts, pourquoi ne pas donner l’immeuble directement dans ce cas ? Une donation d’une partie des parts, pour profiter d’une exonération de droits ? C’est autant avec un notaire qu’il faudrait discuter de cette question il me semble, car c’est un problème de transmission de patrimoine qui est posé, plus que celui de l’acquisition d’une résidence principale (vous pouvez aussi vous porter caution pour qu’elle puisse plus facilement devenir locataire).

    • 13 mars 2016

      ...en fait, son avocat lui a suggérée que moi sa mère, crée donc une SCI avec le minimum d’apport (le minimum d’argent qu’il faut pour créer une SCI et sans achat d’immeuble) ensuite, d’en faire donation à ma fille qui pourrait ensuite acheter sa maison et que celle-ci reste un bien propre qui ne se sera pas pris en compte dans le partage du divorce.

  • 27 février 2016, par carilaure

    Bonjour,
    Si nous mettons notre appartement en sci et que nous devenons locataires à titre gratuit, est-ce qu’ après deux ans l’on peut bénéficier du PTZ+ pour une construction neuve ? Car les conditions d’accès au PTZ+ sont de ne pas être propriétaire depuis 2 ans.
    Vous en remerciant,
    Bonne soirée :-)

  • 24 juin 2015, par sebastien06730

    Bonjour,

    je souhaiterai avoir des renseignements car je suis un peu perdu pour l’achat de mon deuxième appartement :

    j’ai acheté un appartement neuf il y a 3 ans, maintenant je souhaiterai le louer et investir pour un deuxième achat immobilier, je ne veux pas avoir une résidence secondaire, mais plutôt créer une SCI voir sci familiale pour y vivre et ainsi le garder, Toujours sur la base d’investissement.

    Quel est l’avantage concret niveau fiscalité, quel est la meilleur forme de sci ou autre afin d’investir ?

    je vous remercie par avance de m’aiguiller dans mes recherches .

    sebastien

  • 15 juin 2015, par Aquilegia

    Bonjour,

    Quatre de mes amis et moi sommes en train d’acheter un ancien corps de ferme. Nous avions pensé à monter un SCI à capital variable pour la souplesse de cession des parts ou d’entrée au capital de nouveaux associés. Le notaire que nous avons rencontré nous propose plutôt d’opter pour la co-propriété et nous sommes un peu perdus.

    Voici le projet :

    Le corps de ferme en question a plusieurs bâtiments : 2 maisons, une crèche et une étable en pierre, un garage en pierre et un hangar, le tout sur 1,2Ha de terres agricoles dont une partie au moins devrait passer constructible au prochain PLU.

    Le prix d’achat est 60000€ (arrondi, y compris frais de notaire).
    Parmi les futurs associé (5 personnes) deux seulement sont capables d’avancer l’argent pour l’achat. Mais au final, nous voulons tous participer équitablement à l’achat.

    Une fois achetés, nous allons rénover les bâtiments au fur et à mesure, chacun y participant en travail (plusieurs associés s’y connaissent en bâtiment/rénovation) et/ou en apport d’argent (achat des matériaux et matériel)

    Une fois le chantier fini :
    Parmi nous il y a un couple qui occupera la crèche (transformée en habitation)
    deux autres associés occuperont les deux maisons
    Le garage servira à accueillir l’auto-entreprise d’un des associés.
    Le reste des bâtiments sera à usage commun : il y aura un atelier, une salle de répétition pour les musiciens,un lieu de stockage de matériau, un poulailler...
    Le cinquième associé n’habitera pas dans un bâtiment de la propriété.

    Les bâtiments seront mis gratuitement à disposition des associés. Evidemment chacun apportera ses moyens pour la finition de "son" bâtiment.

    Nous allons tendre vers l’équité pour les apports en argent et en travail (de manière théorique tout du moins car il sera difficile de comptabiliser le temps de travail exact).

    Tant que tous les associés vivent dans la propriété, la SCI n’aura pas de revenu.

    Dans le cas où l’un d’entre nous voudrait quitter la SCI, nous nous sommes mis d’accord pour
    - vendre les parts à quelqu’un d’extérieur qui convient aux autres associés
    - vendre les parts aux autres associés (mais difficilement réalisable vu la valeur que vont prendre les bâtiments et le terrain)
    - conserver ses parts dans la SCI, louer son bâtiment et en retirer le loyer

    Pour le montage financier, j’ai penser aux apports en compte courant d’associé :
    Les deux associés qui ont les fonds nécessaires à l’achat font une avance en compte courant
    Ensuite, les autres associés feront petit à petit des apports en compte courant qui serviront à rembourser les comptes courants des deux financeurs (sans intérêt).
    Une fois que tout le monde aura apporté 1/5e de l’achat (tous les associés auront prêté la même valeur à la SCI) peut-on transformer les apports en compte courant en parts du capital (augmentation du capital) ?
    Le remboursement d’un compte courant est-il déductible du revenu de la SCI ?
    Si la SCI touche un loyer et s’en sert pour rembourser le compte courant d’un des associés, est-il toujours considéré comme un revenu et soumis à l’impôt ?
    Si une parcelle constructible est revendue (mettons 60000€) serons nous imposés pour la plus-value même si la SCI est endettée auprès de ses associés ?

    La SCI a capital variable nous semblait la plus adaptée pour notre projet, mais il est atypique...

    J’espère que j’ai été claire dans la description du projet (je peux apporter des précisions) et que vous pourrez nous aider à y voir plus clair.
    Merci !

  • 14 juin 2015, par juppi

    bonjour,

    J’envisage d’acheter un appartement à 300Keur avec mon compagnon (je pense me pacser avec lui avant achat) en créant une SCI avec mes parents et grands parents. Nous aurions 1/2 des parts (1/4 mon compagnon et 1/4 moi-meme), mes parents et grands parents 1/4 chacun. Nous occuperions mon compagnon et moi l’appartement en tant que résidence principale pour env. 3-4ans et l’idée et de revendre nos parts à ce moment là à mes parents et grands parents pour récupérer le capital et pouvoir acheter ailleurs.

    Pour cela, nous comptons donc faire un emprunt bancaire d’environ 180K et mes parents et mes grands parents 20Keur chacun environ. Pendant la période où nous occupons l’appartement en tant que résidence principale, nous pensons payer un loyer aux associés. Ma question est la suivante : je suppose que nous, en tant qu’occupants de l’appartement en résidence principale nous ne pouvons pas déduire les interets bancaires de notre impot sur le revenu (car nous ne déclarons pas de "loyer"), les autres associés peuvent-ils le faire ?
    AUssi, au moment de la cession des parts (celui de mon compagnon et de moi-meme) au bout de 3-4ans, serons-nous imposé (pour la part de mon compagnon, vu que j’ai compris que l’imposition sur la plus value ne concerne pas les ascendants) ?

    Merci.

    • 14 juin 2015

      Correction des parts :
      4/6 pour mon compagnon et moi (2/6 x 2)
      1/6 pour mes parents
      1/6 pour mes grands parents

    • 15 juin 2015

      Vous ne payez pas un loyer aux autres associés, vous payez un loyer à la SCI. De ce fait toutes les charges deviennent déductibles, mais en contrepartie vous serez taxés à l’IR sur votre quote-part du résultat de la société.
      Lors de la cession des parts vous serez taxés sur la plus-value s’il en existe une. Il n’y a jamais d’exonération, quel que soit le cessionnaire.

  • 8 mai 2015, par frantz

    bonjour,
    devant acheter un immeuble à une sci existante, je voulais savoir si financièrement c’était plus avantageux de creer une SCI, ou de racheter la totalité des parts de la SCI vendeuse, qui bien sur serait d’accord.
    merci de m’orienter

    • 9 mai 2015

      Pour le vendeur, la durée de détention des parts et de l’immeuble est parfois différente, d’où l’intérêt de privilégier telle ou telle solution (économie fiscale lors de l’imposition des plus-values).

      En revanche, pour l’acquéreur, acheter les parts sociales oblige ensuite à gérer une SCI, qui ne présente peut-être aucun intérêt juridique pour lui.

      De plus, il faut être certain de l’absence totale de dettes de la société, surtout lorsque la cession de parts passe par un acte sous seing privé (sans acte notarié, les garanties sont moindres).

    • 11 mai 2015

      Prioritaire d’un studio mis en location avec un litige d’un locataire m’ayant assigné. J’ai créé une ScI avec ma femme Apres son départ.
      J’ai ensuite poursuivie des actions en justice en mon nom propre sans mentionner cette nouvelle forme juridique. Ai je le droit ?

  • 7 mai 2015, par March120

    Bonjour,

    Mon amie et moi (nous sommes pacsés) comptons monter une SCI pour acheter un local qu’elle louera à la SCI en tant que profession libérale.

    L’achat reviendrait environ à 35 000 €, les travaux à 40 000 €. Notre apport est de 15000 € chacun, ce qui laisse 45 000 € à emprunter par la SCI.

    Nous serions à égalité dans la SCI, qui sera sans doute à capital variable.

    Quel capital devons-nous déclarer au moment de la création de la SCI et quelles sommes devrons-nous verser et sous quel délai ?

    Merci d’avance.

    Cordialement.

    • 8 mai 2015

      Il y a un article, dans le dossier apports, qui traite de la question du montant du capital d’une SCI : capital minimum pour une meilleure répartition sans tenir compte des apports, capital à hauteur de l’investissement pour obliger à des apports réguliers.

  • 3 mai 2015, par Olivier

    Bonjour,
    ma sœur et moi-même voudrions créer une SCI avec ma mère, pour une maison dont elle a herité en Corse. Le bien a été estimé lors de la succession à 100 k€ et nous avons aidé ma mère via une reconnaissance de dette à acquérir ce bien : nous lui avons prête chacune 25 k€ , elle a apporté le complément à sa part d’héritage.Ce bien lui appartient aujourd’hui à 100%
    Ma question : par quel mécanisme la SCI nous permettrait de récupérer nos parts (25%, 25% pour chacune d’autres nous et 50% pour ma mère) et quels seraient les couts et taxes à payer pour cette transformation ?

    Merci d’avance

    • 7 mai 2015

      SCI ou non, la transmission de ce bien devrait être réfléchie plus largement. Votre solution consisterait à convertir une dette en parts sociales. Votre mère apporterait son bien à la SCI, recevrait 100% des parts en contrepartie, puis échangerait des parts sociales contre vos créances. Se renseigner auprès d’un notaire pour envisager les conséquences fiscales de cette opération.

  • 25 avril 2015, par franck

    Bonjour,

    Avec un ami, nous souhaitons acquérir un bien immobilier pour le louer. Le but est de faire de la gestion locative pendant plusieurs années et acquérir dans quelques années des nouveaux appartements. Devons nous absolument passer par un notaire pour créer une SCI ?
    Cdt

    • 25 avril 2015

      Pour créer la SCI non, mais pour acquérir le bien si. Donc autant faire d’une pierre deux coups...

  • 6 avril 2015, par Percy

    Bonjour,

    Je reviens de chez mon notaire car je suis dans une démarche d’achat immobilier pour un montant de 120 000 euros pour notre résidence principale en indivision avec mon compagnon.
    Nous avons chacun 2 enfants d’un précédent mariage et mon notaire m’a proposé soit de nous marier soit de monter une SCI entre la signature du compromis et la vente afin de pallier au problème de l’indivision avec ensuite le démembrement croisé afin d’être tranquille au cas où le décès de l’un ou de l’autre arriverait.
    Elle m’a fait une proposition de 1500 euros pour la rédaction des statuts, avec 50 euros d’apport chacun pour capital et une co-gérance par nous les associés. Puis nous conseil de prévoir des versements sur le compte courant de la SCI du montant des mensualités d’emprunt et de ne pas payer de loyer (imposition à l’IR)
    Cette solution me semble correcte mais il reste des zone d’ombre pour nous car je découvre à travers votre site le fonctionnement d une SCI...dur dur quand on est novice.
    Nous avions commencé à faire des demandes d’emprunt en nom propre, du coup dans le compromis nous avons rajouté la clause de substitution avec l’adresse du siège de la SCI sur le bien que nous souhaitons acquérir.
    Là ou je m’interroge c’est sur le montage financier, j’ai pris attache auprès de mon banquier afin qu’il reprenne le dossier dans cet optique, il est ok et attend les statuts afin d’étudier notre nouvelle direction.
    Nous avions prévu un apport au départ de 43000 euros, du coup, faut-il mieux financer le bien dans sa totalité via la SCI et garder notre épargne ? ou faire l’emprunt comme prévu en notre nom ? j’ai du mal à voir quelle serait le choix le plus judicieux ?
    Pourriez-vous m’éclairer ?

    Merci d’avance

    • 6 avril 2015

      Le fait que vous achetiez en SCI ne change strictement rien en terme de choix du financement. En règle générale il n’est jamais intéressant de conserver son épargne, car le taux de placement sans risque est inférieur à celui de votre emprunt.

      Par ailleurs, si c’est juste pour éviter le problème des droits de succession, il vous suffit de vous pacser, pas la peine de vous marier.

      Enfin, vous pouvez négocier les frais avec votre notaire, et notamment de vous "offrir" les frais liés à la SCI si vous le chargez de l’achat.

    • 7 avril 2015

      Bonjour,

      Merci pour votre réponse, mais nous sommes réfractaires au PACS également ;

      Donc entendu pour l’épargne et le financement via la SCI.
      Du coup, nous pouvons décider d’effectuer des apports réguliers via notre compte courant, pour permettre à la société de rembourser l’emprunt contracté, qui finalement se monterai au montant net vendeur - notre apport + frais de notaire et frais bancaires.
      Ces apports en comptes courants ne changeraient alors pas la répartition initiale du capital...
      Suis-je sur la bonne voie dans ma compréhension ?
      Quant à négocier auprès du notaire, c’est le notaire du vendeur qui rédige les actes, donc je ne peux pas utiliser l’argument puisqu’il n’est pas chargé de l’achat.

    • 7 avril 2015

      Vous avez tort pour le PACS, vu que ça n’impose aucune contrainte mais permet l’exonération des droits de succession, contre 60% en cas de concubinage simple. Mais c’est vous qui voyez.

      Les apports en compte courant intégreront aussi les intérêts. Ils ne changent effectivement pas la répartition du capital, mais s’agissant d’une RP la SCI n’aura pas de recettes, elle ne pourra donc jamais les rembourser, sauf lorsqu’elle revendra le bien. Et à ce moment là, si l’un d’entre-vous est décédé, ce sont les nu-propriétaires qui les percevront. Vérifiez-bien que c’est ce que vous souhaitez...

      Quant au notaire, l’acheteur peut toujours prendre le sien, qui se partage alors les honoraires avec celui du vendeur, alors qu’effectivement il ne fait quasiment aucun travail. D’où l’intérêt pour lui de le négocier avec vous...

  • 3 avril 2015, par Phil82

    Bonjour à tous,

    Voilà, je vous expose mon projet d’investissement locatif.

    Il s’agit d’un immeuble de 270 000 € soit environ 300 000 avec les droits de mutations
    Le rapport annuel brut serait de 26000€.
    J’envisage avec mon épouse de créer une SCI option IS avec un capital de 2000 €.
    Nous détiendrions l’usufruit de ces parts et lèguerions la nue-propriété à nos enfants.
    Cet investissement serait financé par emprunt pour 150K€ et par apport en compte-courant de 150K€ rémunéré.

    Pensez-vous que ce montage est pertinent ?

    Et pouvez-vous m’aider sur les interrogations ci-dessous ?

    Devons nous faire la donation à la création de la SCI ou après le 1er exercice ?
    Puis-je rémunérer le compte courant sachant qu’il sera largement supérieur au capital de la SCI ? et ces intérêts resteront ils déductibles du résultat fiscal de la SCI ?
    Puis je déduire du résultat fiscal, la totalité des droits de mutation sur la 1ère année, ainsi que l’amortissement ?
    Puis je laisser le résultat de la SCI en report à nouveaux, et récupérer mon compte courant au fur et à mesure de la perception des loyers ? Dans ce cas imposition à l’IS à15%, et rien d’autre ?

    En vous remerciant par avance de vos réponses et conseils !

    Philippe

    • 3 avril 2015

      Pour commencer par une réponse générale, la SCI à l’IS est une bonne solution pour un investissement de long terme, c’est à dire si vous ne prévoyez pas de revendre avant 30 ans.

      Pour le reste :
      - Sur le compte courant : oui vous pouvez le rémunérer, mais en pratique ça n’a pas d’intérêt, car certes vous allez le déduire du côté de la SCI à 15%, mais vous allez payer beaucoup plus de votre côté car cela va être intégré dans vos revenus mobiliers, taxés à l’IR + CSG/CRDS. Donc au global cela augmente l’imposition. Donc autant ne pas rémunérer les cc.

      - Sur la déduction des frais d’acquisition : oui, vous pouvez opter pour les passer en charges dès la première année
      - Sur l’amortissement : c’est le point le plus délicat dans une SCI à l’IS, car il n’existe pas de barème officiel. Or vous devez décomposer l’immeuble en composants, et amortir chaque composant sur sa durée d’utilisation prévisible. À vous de vous documenter de manière pertinente, et de pouvoir défendre vos arguments auprès du fisc en cas de contrôle.
      - Et oui, bien sûr vous pouvez laisser ne résultat en report à nouveau. Et vous allez même y être obligé, car avec les coûts d’acquisition (7% environ la première année), les intérêts d’emprunt (environ 1,5%) et les amortissements (3-4% les premières années), votre SCI va être en déficit pendant de nombreuses années. Et c’est même tout l’intérêt.

    • 3 avril 2015

      Merci pour votre réponse.

      Il y a une chose qui m’échappe sur le coût des intérêts du CC.

      Si je compare l’imposition des dividendes et des intérêts, pour mettons 10 000€.
      Bénéfice à distribuer = 10 000
      IS 15% = -1 500
      CSG 15.5% de 8 500 = - 1317.50
      Base IR 60% de (8500-CSG déductible) = 4 666.50
      Si TMI 14%, IR = -653.31
      Soit un solde net à percevoir de 6 529.19 €

      Maintenant Intérêts s/CC = 10 000 €
      IS = Néant
      CSG 15.5% de 10 000 = -1 550 €
      Base IR (9490-CSG déductible) = 9 490
      Si TMI 14%, IR = -1 328.60
      Soit un solde net de 7 121.40 €

      Où est mon erreur ?

      En vous remerciant à nouveau.

    • 3 avril 2015

      Votre calcul en tant que tel est exact, mais il omet plusieurs éléments :
      - Comme précédemment indiqué, les premières années votre SCI sera en déficit. Si vous ne rémunérez pas les cc, elle paiera donc 0 impôt. Elle aura donc des liquidités qu’elle pourra placer, et qui elles-mêmes ne subiront aucun impôt tant que tout le déficit n’aura pas été absorbé. Cela vous permet de constituer une trésorerie de manière optimale, sur laquelle vous capitalisez 100% des intérêts, et donc par exemple de réinvestir dans d’autres biens 100% des liquidités. Alors que si vous touchez des intérêts, 29% partiront en impôts et taxes, ce que vous fait d’autant moins à réinvestir.
      - Même une fois que la SCI sera bénéficiaire, l’intérêt de la SCI à l’IS c’est de ne pas distribuer le bénéfice, de manière là encore à maximiser les liquidités et à les réinvestir. Par ailleurs, il existe divers moyens de "dépenser" ces liquidités sans qu’ils ne soient considérés comme des revenus distribués.
      - Si vous touchez 10 000 € d’intérêts, vous allez probablement dépasser la tranche à 14% pour celle à 30%, et là le net perçu devient supérieur avec ce même calcul. Et de manière générale, les associés de SCI à l’IS ne sont pas sur un TMI à 14%. Ils sont soit au dessus, soit en dessous, c’est à dire qu’ils s’arrangent pour ne percevoir aucun revenu fiscalisé, de manière à bénéficier du plafonnement de l’ISF.

      Et donc autrement dit, avec votre scénario et si avec 10 000 € de revenus vous êtes toujours sur un TMI à 14%, vous n’avez probablement pas intérêt à constituer une SCI, mais à percevoir "normalement" vos loyers à l’IR.

    • 4 avril 2015

      Vous m’avez convaincu, il y a mieux à faire que de percevoir des intérêts, et le résultat s’inverse dès que la TMI atteint 30%.

      Merci pour votre éclairage, et pour votre blog qui est d’une grande utilité !

      Philippe

    • 4 avril 2015

      Ce n’est pas le mien, mais merci quand même...

  • 16 mars 2015, par Artdéco

    Bonjour et bravo pour votre site. J’ai pour intention de créer une SCI à capital variable avec mon épouse (régime CL) et nos 2 enfants majeurs non rattachés au foyer fiscal pour acheter un bien neuf de 500.000 € qui sera loué à un de mes 2 enfants sur 6 ans et ce dans le cadre du dispositif Pinel (respect de tous les critères vérifié) La SCI va faire un prêt de 200.000 € sur 10 ans pour boucler le financement de l’acquisition. La réduction Pinel (assiette plafonnée à 300.000 €)devra être ventilée entre les associés au regard de leur répartition des parts (non démembrées). Ma question : Sachant que le dispositif de défisc n’intéresse que le foyer fiscal des parents (nos enfants sont peu imposables) quel capital initial me conseillez vous (sachant qu’il pourra être libéré entre 20 % et 100 % à la création, le reste dans les 5 ans) ? Puis-je partir avec un K modeste (ex 10.000 € détenus à 60 % par Mr et Mme) et le reste en compte courants, ou un capital plus en rapport à la valeur du bien acquis (pour éviter + values en cas de cession du bien ultérieurement) ? Si Mr et Mme ont 60 % de 10.000 € du K et apportent 300.000 € en compte courant, pourrons nous déduire en Pinel sur une assiette de 300.000 € ?
    Enfin , dans 6 ans (en sortie de Pïnel) notre objectif est de monter la participation au K de nos enfants, en démembrant les parts et en procédant à une donation partage . Correct ???
    Merci par avance de votre éclairage.
    Cordialement

  • 23 février 2015, par souri

    Bonjour, avec mon mari nous sommes gerant d’une entreprise, à l’époque pour acquérir cette société nous avons du procéder à un regroupement de créance perso afin de dégager suffisamment de trésorerie pour racheter cette société. 7 ans après nous nous retrouvons avec non pas un prêt immo sur notre résidence principal mais un prêt regroupement de créance à un taux pharaonique, avec impossibilité de transformer en prêt immo, histoire de ne pas continuer à payer des intérêts magistraux. nous sommes aller voir un avocat qui nous conseille le montage d’une SCI ce qui permettrai de vendre notre bien à celle-ci (qui nous appartiendrai)ce qui permettrai de racheter le fameux prêt créance et repartir sur un vrai prêt immo.Seulement avec tout ce que je lis sur les sci, je ne sais pas si cela serait la meilleur solution compte tenu des frais qu’il faut engager, le conseille de mon comptable étant plutôt de faire des apport de tréso afin de diminuer les annuités du prêts afin de s’en débarrasser le plus rapidement possible (lol) il nous reste 180 000 € à rembourser sur 13 ans...
    je vous remercie de m’éclairer

  • 3 février 2015, par milton62

    Bonsoir
    Je possede un bien immobilier reçu d’un héritage en indivision. J ai contracté un pret afin d acquérir ce bien. Je souhaite créer une sci avec mon épouse afin d y amener ce bien.
    D après ce que j ai compris, il preferable d apporter le bien sans le credit, et le garder "en direct".
    Ce montage est il adapté afin de payer le moins de fraiset quels en seront les frais de mutation.
    Le bien est estimé à 115 ke et le pret est de 29 ke.
    Merci

    • 17 mars 2015

      Se reporter à l’article sur les droits à titre onéreux dans le dossier "apports".

  • 23 janvier 2015, par M. Des Charmes

    Bonjour,
    Ma femme, ma fille unique et moi voulons créer une sci en vue de l’ acquisition d’ un appt que nous voulons lui transmettre ultérieurement à notre décès (dans 15 ans au moins j ’espère...)
    1) Principe : le bien de 401 000 euros est financé 401 parts de 1000 Euros. avec 200 parts provenant de ma femme, 200 de mois et 1 de ma fille.
    Nous ne prévoyons de louer cette appartement, mais de l occuper comme résidence "secondaire" Des l ’achat effectué, nous comptons faire une donation chacun de 100 parts, chacun puis recommencez dans 15 ans., soit 400 000 euros et donc la totalité des parts lui revenant sans frais de succession.
    mon plan est il correct ?
    2) je fais engager des travaux (20 K€), payés sur le compte courant de la SCI que je vais alimenter de mon compte perso, la SCI va me devoir de l argent et il y aura un déficit, car il n’ y a pas de loyer. La Sci doit elle me rembourser alors que je ne le souhaite pas ?, comment annuler cette dette ?.

    • 24 janvier 2015

      1) Comme vous l’envisagez, une société civile immobilière permet effectivement de transmettre progressivement un patrimoine immobilier par donation en franchise de droits (abattement de 100.000 euros par parent et par enfant, le délai de 15 ans étant le délai actuel, mais il a déjà été modifié (10 ans précédemment) et je ne connais pas l’avenir).

      2) Si la SCI a une dette, elle n’est pas en déficit (perte comptable, alors que l’écriture d’apport en compte courant n’est qu’une écriture de bilan, sans impact sur le résultat) simplement elle a une dette, et n’a aucune obligation de rembourser cette dette si son créancier (vous-même) ne le demande pas, de toute façon elle ne dispose pas de trésorerie.

  • 14 décembre 2014, par spoon

    Bonjour,
    Ma mère, mon frère et moi avons pour projet de créer une SCI.
    actuellement : ma mère possède 2 studios a paris dont l’un est remboursé et gêner 6K€ de loyer annuel et le second est loué aussi (6,6k€) le remboursement du prêt prend fin en 2017.
    pour ma part je possède également un appartement en région parisienne loué 8k€ et dont le prêt se termine en 2019.
    et nous sommes tous les 3 locataire des appartement que nous occupons.
    Le but de la création de la SCI serai de pouvoir acquérir d’autres bien locatifs qui pourrons générer une rente qui nous permettrai d’en vivre dans quelques années ainsi que l’acquisition d’une résidence principale dans la quelle nous vivrions tout les 3 (une maison) et également la transmission des bien de ma mère à mon frère et moi.
    je viens vers vous pour savoir quel serai la meilleur solutions a envisager ?
    création de plusieurs SCI ? a quel régime d’imposition ?
    création d’une seule SCI si oui a quel régime d’imposition ?
    par avance je vous remercie de votre aide et conseils :)

  • 11 décembre 2014, par Pcarretie

    Bonjour,
    je suis en passe de créer une SCI familiale mais je me pose toujours la question du bien fondé, car il me semble que cela risque d’être lourd....
    je possede un appartement qui est loué et une petite maison secondaire. Je suis actuellement en location et Je vais acheter un appartement, avec un credit, pour y vivre.
    C’est pour cela que je crée cette SCI, à qui je céderais mes biens, avec mes trois enfants. Il me semble que par ce biais la transmission de mon patrimoine sera plus facile pour mes enfants, car ces biens sont de nature différente et difficile à repartir également. Est ce judicieux ?
    Dois je occuper cet appartement à titre gratuit ou payant, je ne comprends pas trop...
    merci de votre aide
    cordialement
    pcarretie

    • 5 février 2015

      Faites-vous aider par un notaire, qui de toute façon devra intervenir pour inscrire les changements de propriétaires envisagés (l’apport ou la vente à la société civile immobilière entraînant le passage de l’immeuble de votre patrimoine à celui de la société).

      En effet, la transmission du patrimoine via une SCI est un avantage pour transmettre une partie de ses biens, puis ensuite pour gérer ce patrimoine composé de plusieurs immeubles. Mais la meilleure solution est-elle de conserver ces immeubles ? Dans tous les cas, comment transmettre des parts à vos enfants (cession, donation) ?

      Consultez votre notaire.

  • 10 décembre 2014, par ysathor

    Bonjour,
    Nous cherchons la meilleure solution pour créer une SCI en vue de l’achat d’un local pro pour mon compagnon et moi (activité libérale paramédicale pour chacun) :
    mon compagnon envisage de vendre son appartement pour apporter de l’argent, moi exercant déjà (mon compagnon aura son diplôme en juin), je peux bénéficier d’un emprunt auprès de ma banque, nos apports pourraient donc être équivalents (au moins 150 000 € chacun)
    des travaux sont aussi à envisager
    quelle est la meilleure solution pour équilibrer nos apports respectifs dans la SCI (50/50), minimiser nos charges fiscales et préserver les intérêts de chacun ?
    je vous remercie pour votre réponse

    • 19 janvier 2015

      Minimiser vos charges fiscales : une société civile immobilière ne permet pas ce type d’avantages, quel bénéfice fiscal attendiez-vous de cette opération ?

      Préserver vos intérêts : là encore, l’indivision le permettrait tout aussi bien, mais seulement alors si l’acte d’acquisition précise bien la répartition des parts indivises. En SCI il en sera de même : la répartition du capital doit tenir compte des apports réels des associés, initiaux et suite à la création. Mais cette répartition peut aussi suivre d’autres règles, d’autres choix : vous pouvez être minoritaire même si vous apportez l’essentiel des capitaux.

      L’arbitrage entre capital et comptes courants permet tous les montages. Mais pour préserver vos intérêts, il faut que votre part de capital corresponde à votre pourcentage d’apport par rapport aux apports totaux. Voir nos articles dans le dossier "apports".

    • 5 février 2015

      merci pour votre réponse, plus ça va plus je me pose la question de l’intérêt de la SCI dont tout le monde nous parle... mais comme notre offre d’achat vient d’être acceptée, nous avons besoin de clarifier rapidement les éléments de choix, sachant que nous souhaiterions pouvoir déduire de nos charges professionnelles l’amortissement de l’achat du local et les travaux à réaliser... notre souci étant de dégager des marges suffisantes pour en vivre correctement.
      Donc en supposant que nous achetons en indivision au lieu de créer la SCI (qui acheterait) comme envisagé dans mon message précédent , quels seraient des inconvénients majeurs ?
      - A court terme
      - et à long terme si nous envisagions de louer ou de vendre plus tard (pour nous installer ailleurs)
      Je précise que ne sommes pas encore pacsés, faudrait-il le faire avant la vente ?
      merci encore

  • 24 novembre 2014, par dauphin424

    Bonjour,

    Nous avons fait construire mon mari et moi- il y a 5 ans maintenant- une maison sur un terrain agricole par un GFA (dans lequel nous avons injecté pour 200 000 euros de parts ; font partie de ce GFA mon mari et moi ainsi que mes beaux parents)

    Nous souhaiterions aujourd’hui "récupérer" ce bien en créant une SCI à capital variable, afin de sortir la maison du GFA afin de la faire entrer dans notre SCI.
    Or nous n’avons aucune idée du montant de l’apport initial à déclarer dans les statuts de la SCI (1 euro symbolique lors de la création ?) et du capital de cette SCI. Le capital doit il coïncider avec le montant des parts du GFA ? Ou doit il correspondre à la valeur effective de la maison ? (celle ci étant supérieur à 200 000euros) Quels risques à minimiser le capital initial sachant que celui ci est modifiable dans le cadre d’une SCI à capital variable ?
    Merci d’avance pour vos réponses

    • 2 décembre 2014

      Le coût fiscal de cette opération est peut-être justifié, mais il est important ! Cette mutation, en plus de la plus-value éventuelle, va entraîner un coût juridique conséquent...

      En ce qui concerne le choix du montant du capital, un article précise les enjeux de cette question dans le dossier "apports".

  • 2 novembre 2014, par Abdou

    Bonjour,
    je suis divorcé depuis plus de 20 ans, de ce mariage est né un fils.
    remarie sous le régime de la séparation de biens, avec mon épouse actuelle nous avons eu un fils malheureusement souffrant de handicap.
    nous avons construit une maison que nous voudrions laisser à notre fils, mais notre problème est le suivant.
    mon premier fils ne s’est jamais inquiété de nous et encore moins de son frère, il y a dix ans il m’a même dit ne plus vouloir avoir a faire avec moi.
    si je décède, mon épouse aura la moitié de la maison, et mon second fils l’autre moitie qu’il devra partager avec son frère, et c’est là que nous voudrions bloquer les choses.
    si nous créons une sci familiale où je n’apparaît pas, entre mon fils et mon épouse avec comme bien la maison, est-il protègè de l’obligation de partager avec son frère ?

    • 2 novembre 2014

      Comment pourriez-vous constituer une SCI en apportant un bien dont vous êtes propriétaire et sans apparaître dans les statuts ?

    • 3 novembre 2014

      Le bien c’est un peu particulier car, mon épouse a acheté le terrain qui lui appartient donc et nous avons contracté un prêt qui est soldé maintenant pour la construction.
      Sur le prêt j’apparais bien sur.
      le terrain étant à mon épouse ce qui est dessus lui appartient je crois ?
      en tout état de cause, je ne veux pas apparaître dans la sci pour les raisons citées lors de mon premier message.
      Qu’en pensez-vous ?

  • 17 octobre 2014, par titof31

    bonjour

    avec des amie on va crée une sci et on ai 4 a pouvoir faire des versement d’apports et 2 qui pourront pas verser d’apport

    et on na decider de leur donner des part en usufruit.

    faut specifier les part des associer en usufruit sur les statut des la sci ?

    merci de vos reponce

    • 18 octobre 2014

      Créer et gérer une SCI demande un minimum de connaissances, je ne vous sens pas vraiment à l’aise dans ce domaine, je vous conseillerais donc d’aller consulter un notaire, qui vous évitera de faire n’importe quoi...

  • 15 octobre 2014, par sciimmo

    Bonsoir tout le monde,

    Je suis actuellement propriétaire d’un appartement 5 pièces estimé a 250 000 € et plus de crédit à payer sur cette propriété.

    J’ai crée récemment une SCI avec 3 associés mon fils, ma femme et moi. Ma femme et moi sommes déclarés à mi-temps en CDI.
    Ma femme touche 550e/mois net et moi 550e/mois net également et mon fils est en contrat de professionnalisation en CDD touchant une rémunération de 940e/mois net.

    Pensez vous qu’un emprunt de 130 000 € pour un investissement locatif est possible dans cette situation ?... Sachant que c’est nous qui financerons les frais notaire et que nous n’avons aucun prêt en cours.

    • 22 octobre 2014

      Personne ne peut m’apporter une réponse ? :/

    • 22 octobre 2014

      Si, une banque, on ne peut pas étudier votre dossier à sa place avec si peu d’éléments.

  • 3 octobre 2014, par CHLU

    Bonjour,

    Je me permets de vous solliciter pour avoir des réponses à mes préoccupations suivantes :
    - 1) Une SCI peut-elle avoir le même siège social qu’une autre SCI ?
    - 2) Doit-on justifier le siège social d’une SCI lors de la création ?
    - 3) Doit-on obligatoirement ouvrir un compte bancaire avant la création de la SCI ?

    En vous remerciant d’avance...

    Cordialement

    • 4 octobre 2014

      1. Oui
      2. Oui
      3. Non, on ne peut pas ouvrir un compte au nom d’une personne qui n’existe pas encore...

  • 24 septembre 2014, par CHLU

    Bonjour

    Dans le cadre d’un projet d’investissement locatif, des questions m’intriquent.
    Mes interrogations sont les suivantes :

    1) Une SCI (A) peut elle porter caution à une autre SCI (B) ? En sachant que la SCI (A) détient un bien dont le crédit a déjà été remboursé et que les associés de ces deux SCI sont les mêmes personnes physiques

    2) En terme de tenue de comptabilité en IS, peut on uniquement tenir la comptabilité d’un nouveau bien acquis, qui dégage un revenu locatif sans tenir compte d’un bien déjà présente en SCI en location gratuite et en résidence principale au bénéfice d’un associé ?

    En vous remerciant d’avance.

    Cordialement

    • 25 septembre 2014

      1. Ça ne me semble pas dans l’intérêt de la société, cela pourrait donc constituer un acte anormal de gestion. Mais si la SCI est à l’IR cela n’aura pas de conséquences fiscales, il faut donc avant tout que le gérant obtienne l’accord de tous les associés, faute de quoi sa responsabilité pourrait être engagée.
      2. Si la SCI est l’IR vous pouvez vous contenter de la déclaration fiscale en guise de compte de résultat, sur laquelle les éléments propres au bien non loué ne figurent pas. En revanche, il doit tout de même apparaître au bilan.

    • 25 septembre 2014

      Pour que les choses soient absolument claires : lorsqu’une SCI opte pour l’impôt sur les sociétés, c’est l’ensemble des biens de la SCI qui deviennent concernés par cette fiscalité. Ce n’est pas comme dans le cas d’une option pour l’imposition à la TVA, qui ne concerne alors que le bien soumis sans modifier la fiscalité applicable en cette matière aux autres biens détenus par la SCI.

    • 25 septembre 2014

      Je vous remercie pour votre réponse rapide. Concernant le cas à la première réponse, vous me confirmez donc qu’il est possible de garantir de le bien de la première SCI pour la nouvelle SCI avec l’accord de tous les associés. Comment cet accord doit il etre formulé au niveau de la paperasse ?

      Merci d’avance

    • 25 septembre 2014

      S’il s’agit aussi d’une SCI à l’IS, vous encourez un problème fiscal au cas où la caution serait mise en œuvre, car les liquidités ainsi mises en œuvre pourraient être considérées comme des revenus distribués.
      Pour le formaliser il vous faut tenir une assemblée général, et faire figurer la résolution adoptée à l’unanimité au PV.

    • 25 septembre 2014

      Pardon, je n’avais pas bien lu le 2. et le fait que la SCI soit à l’IS.
      Donc dans ce cas non, vous devez tenir une comptabilité sur l’ensemble des biens, en compte de résultat comme en bilan. Y compris en ce qui concerne les amortissements, mais qui ne seront pas fiscalement déductibles pour le bien qui n’est pas loué.

      Pour autant, si la SCI le vendait, les amortissements généreraient autant de résultat exceptionnel, qui serait lui imposable (c’est l’un des inconvénients de la SCI à l’IS).

    • 25 septembre 2014

      D’accord, je vous remercie bien.

      Pour conclure, pensez-vous que cela pose t il des problèmes pour un emprunt pour l’investissement locatif dans une nouvelle SCI (B) ? Si je garantis les biens de la SCI (A) tout en gardant la meme hypothese c’est à dire que les associés de ces deux SCI restent inchangés.

    • 25 septembre 2014

      Si la SCI garante est à l’IS, oui cela pose problème.
      Pourquoi ne pas tout simplement faire l’acquisition via la même SCI A ?

    • 25 septembre 2014

      La SCI A (SCI Familiale) est en IR, elle ne dégage pas de revenu puisque nous y résidons en résidence principale (nous les associés).
      C’est dans cette optique de vouloir opter l’IS pour cet investissement que je ne souhaite pas l’intégrer dans la SCI A.

      C’est pour ça que je me demande si cela est possible..

    • 25 septembre 2014

      Dans ce cas effectivement, avec l’accord de tous les associés, ça ne pose pas de problème.

  • 24 septembre 2014, par BOUVARET

    Bonjour,
    J’envisage d’acquérir avec mon époux un appartement destiné à la location, par l’intermédiaire d’une SCI. Nous sommes déjà associés d’une SCI qui détient mon local professionnel (85% des parts pour mon conjoint, 15% pour moi). Je loue ce local à la SCI.
    Est-il judicieux d’acquérir ce nouveau bien avec la même SCI, qui mêlerait donc un bien professionnel et un bien privé ? Et si cela est souhaitable, qu’adviendra t’il de notre répartition des parts ?
    Merci pour votre réponse.

    Cordialement

    • 26 septembre 2014

      Il n’y a pas de réponse toute fait à la question de savoir s’il vaut mieux une seule ou plusieurs SCI, tout dépend de votre situation et de vos perspectives. Certains prônent le dogme d’une SCI par bien, ce n’est pas mon cas, j’estime que le fait de loger plusieurs biens permet d’alléger la gestion, et présente de gros avantages dans le cas de SCI à l’IS puisque l’on peut facilement financer les charges d’un bien (travaux par exemple) avec les revenus de l’autre.

      Quant à la répartition des parts, il en adviendra ce que vous voulez qu’il en advienne... C’est à dire en fonction des nouveaux apports en capital de chacun. Sachant que si vous êtes parié sous le régime légal, il est compliqué de faire en sorte que chaque époux n’apporte pas un capital égal, à supposer que ce soit votre souhait.
      Mais vous pouvez aussi choisir de financer l’acquisition en compte courant, et donc de ne pas modifier la répartition du capital. Là encore, tout dépend de vos perspectives.

  • 22 septembre 2014, par imaginair44

    bonjour ,
    voila mon projet est de créer une sci a partir d un bien aquis il y a 8 ans sans avantage fiscaux hors comme beaucoup les impots augmentent et nous nous demandons si la solution ne se trouverait pas dans le rachat du credit par nous meme en creant une sci de ce fait nous recupererions un peu de liquidite avec aujourd hui en plus un taux encore un peu plus interessant et par la meme occasion des avantages fiscaux s il en existe par ce biais ;j aimerais donc avoir des temoignage de personnes ayant fait ce genre de transaction ou des conseils .

    • 22 septembre 2014

      Vous pouvez refinancer le bien, avec ou sans SCI, mais cela ne vous procurera aucun avantage fiscal particulier.

  • 20 septembre 2014, par alto

    Bonjour,

    Je désire créer SCI familiale avec mon fils et mon épouse , dans le but d’acheter un terrain à bâtir pour une résidence principale.
    Donc la question est, le terrain doit t’il être acheter par la sci et mentionner dans les apports au capital.
    En sachant que mon fils apporte l’argent pour l’achat du terrain et les frais de notaire et qu’ensuite nous financeront avec mon épouse la construction.

    Merci d’avance pour vos réponses

    • 20 septembre 2014

      On peut tout imaginer, mais le plus simple est effectivement que chacun apporte en capital les fonds nécessaires au projet.
      Donc le terrain n’est pas mentionné dans les apports en capital, votre fils apporte de l’argent en capital, et avec cet argent la SCI achète le terrain. Et avec le vôtre elle construit la maison.

  • 16 août 2014, par Bretatoul

    Bonjour,
    Nous voulons créer une SCI familiale avec nos 3 enfants majeurs et y apporter un immeuble locatif et leurs donner la nue propriété des parts sociales tout en conservant l’usufruit. Ce sera un apport en nature à titre pur et simple (gratuit par opposition à un apport à titre onéreux). La commune ou est situé ce bien dispose d’un PLU et à voter un droit de préemption urbain (DPU) sur tout le territoire. Nous ne voulons pas prendre le risque de nous faire déposséder de notre bien par la commune, aussi avant de confier notre projet à un notaire nous cherchons à savoir si notre apport est soumis au DPU et si le notaire à l’obligation d’envoyer une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) à la commune. A la lecture de l’article L. 213-1-2 du code de l’urbanisme : "Sont également soumis au droit de préemption les immeubles ou ensembles de droits sociaux mentionnés au 1° de l’article L. 213-1 lorsqu’ils constituent un apport en nature au sein d’une société civile immobilière"
    nous comprenons que notre apport en nature est soumis au DPU, sauf que cet article fait référence à l’article L. 213-1 : " Sont soumis au droit de préemption : 1° Tout immeuble ou ensemble de droits sociaux donnant vocation à l’attribution en propriété ou en jouissance d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble, bâti ou non bâti, lorsqu’ils sont aliénés, à titre onéreux, sous quelque forme que ce soit, à l’exception .. ."
    qui précise que seuls les immeubles aliénés à titre onéreux sont concernés.
    Au final nous comprenons donc que notre apport en nature à titre pur et simple n’est pas soumis au DPU car il n’est pas fait à titre onéreux . Sommes nous dans le vrai ?
    merci pour votre réponse

    • 19 août 2014

      Non. L’apport est soumis au DPU, car il s’agit bien d’un apport à titre onéreux, puisque vous recevez des parts sociales en contrepartie, même si fiscalement, si la SCI et à l’IR, il n’y a pas de droits de mutation.

      Le notaire aura donc l’obligation de le purger. Mais comme, en cas d’exercice du droit de préemption la mairie ne pourra pas vous apporter l’équivalent, à savoir des parts sociales, mais seulement valeur en argent, vous aurez toujours la faculté de renoncer à l’opération. Autrement dit, il n’y a pas de risque que vous soyez dépossédé du bien, au pire cela bloque votre opération.

    • 21 août 2014

      Merci pour votre réponse, c’est plutot rassurant de pouvoir renoncer à l’opération dans ce cas de figure, je ne trouve pas de texte officiel indiquant cette possibilité, pouvez-vous me donner une référence ? cela veut-il dire que le notaire ne renseigne pas le prix du bien dans la DIA ? En imaginant que l’opération soit bloqué suite au renoncement de l’apport en pleine propriété, est-il envisageable de renouveler l’opération en démembrant le bien avant de l’apporter à la SCI ? par exemple :
      - donation de la nu propriété aux 3 enfants qui de fait seront indivisaires,
      - apports successifs de la part indivise en nu propriété de chaque enfant puis de l’usufruit par les parents en prenant la précaution d’attendre que la mairie renonce à préempter entre chacun des 4 apports. Même si le cout global de l’opération sera supérieur, le but final pourrait être atteint sachant que je ne vois pas l’intérêt pour la mairie de préempter sur 1/3 de nu propriété d’un bien ou uniquement sur l’usufruit.

    • 22 août 2014

      Je n’ai pas le texte sous la main, mais il existe. Et si, le notaire mentionne bien évidemment le prix dans la DIA.
      Vous pouvez effectivement contourner le DPU de cette manière, mais en théorie la mairie pourrait intenter une procédure pour abus de droit. Il est cependant extrêmement rare que le DPU soit exercé lors d’apports en société, justement parce que la mairie sait qu’en général cela se traduit par un renoncement à l’opération.

  • 10 août 2014, par duval

    Bonjour ,VIVANT DANS MON PAYS D’origine je et ayant créer une sci en France je recherche des associés expérimentés pour faire vivre celle-ci.Cordialement

  • 10 août 2014, par duval

    Bonjour , vivant dans mon pays d’origine je recherche des associé pour reprendre et faire vivre une sci déja créer avec un commissaire comptable ,mais je ne vois plus ou déposer mon annonce sur le site

  • 28 juillet 2014, par marion60

    Bonjour,

    J’envisage de créer une SCI avec un ami (aucun lien de parenté) pour acheter un bâtiment d’habitation dans le but de le rénover et le louer.
    Sachant que cet ami a déjà une sci et que ses capacités d’emprunt seront peu importantes sur la nouvelle, le risque est que je sois garant de l’emprunt global. Comment sécuriser ce risque, nous aimerions être à 50/50 (est ce possible si il ne peut pas emprunter), quelles autres solutions de montage puis je proposer

    Merci de votre aide

  • 2 juin 2014, par Stephane.caron60

    Bonjour bonjour,

    Mon épouse et moi prévoyons de créer une SCI dans le but d’acheter un ensemble d’immeuble à ré-aménager et à louer ( 7 logements + 1 local commercial déjà loué et en activité ). Nous avons une fille de 4 ans et la deuxième va pointer le bout de son nez dans les jours qui viennent. Le but est de nous assurer un revenu complémentaire pour la retraire et de pouvoir transmettre facilement ce patrimoine immobilier à nos enfants à l’aube de notre vie.

    Le montage financier est déjà fait, prévisions de trésorerie, comptes de résultat, business plan à 25 ans etc... tout est bien calé, validé à 90% par une banque, nous sommes à quelques pas de faire l’offre d’achat.

    Malgré une lecture de pas mal d’articles, j’avoue que le type de SCI a créer est encore un peu flou pour moi. Le montage financier prévoit une imposition à l’IS car plus intéressante.

    Pouvons-nous créer une SCI familiale imposée à l’IS ? Est-ce la bonne formule pour notre projet ?

    Et dernière question ( un peu bête mais bon ), ou devons-nous nous rendre pour créer cette SCI ?

    Stéphane

    • 2 juin 2014

      La SCI familiale est une SCI comme une autre, elle bénéficie seulement de certaines souplesses pour l’application de la loi de 1989. Elle peut donc en particulier être à l’IS, mais prévoyez bien auparavant comment effectuer toutes les formalités fiscales, notamment la déclaration 2065 désormais obligatoirement par TDFC.
      Mais fiscalement, si effectivement votre projet est de conserver à vie l’immeuble, c’est probablement la bonne solution.

      Et pour la créer, le plus simple est encore de le demander à votre notaire, qui le fera en même temps que l’acquisition de l’immeuble.

  • 12 mai 2014, par lunalie

    nous souhaitons acheter une maison par le biais d une sci pour ma fille et son ami. Ils ont peu de moyens financiers suite a de mauvais aléas de la vie. Le projet consiste a être a 50 % de part pour nous ma fille 25 % et son ami 25 % ( je précise que financièrement ils ne peuvent pas emprunter car ils sont en cdd ) La maison fait 120000 € avec 20000 € de travaux . De plus nous faisons une donation de 20000 € a notre fille. Ils seront propriétaire occupant et donc nous allons emprunter 120000 €. Nos questions sont :
    - nos enfants vont mettre dans la sci tous les mois l argent pour rembourser le crédit comment le rentrer dans la sci en compte courant ??
    - pourra t on sans l accord de la banque donner des parts a notre fille alors qu ils veulent mettre de l assusrance sur nos têtes ??
    - quand ils feront des travaux doit on rentrer l argent dans la sci en sachant que nous ne pourrons pas les deduire en charge puisque pas de rentrer de loyer , ??
    devrons nous appeler cette sci une sci familiale ??
    - comment transmettre a mon gendre des parts a faible cout pour qu a terme ils soient tous les deux ma fille et mon gendre les seuls propriétaires des parts car nous souhaitons nous retirer tres tot ?? et ceci afin qu ils n aient pas de plus values s ils veulent revendre un jour ??
    - si on doit vendre des parts a mon gendre comment seront calculé ces parts et quels couts allons nous supporter ??
    - quelle comptabilité aurons nous ?
    merci de toutes les reponses cela nous aiderait beaucoup

  • 9 mai 2014, par patam

    Bonjour,
    Mes parents ont actuellement une maison qu’ils vont vendre pour 300KE. Ils ont également une bonne retraite.
    J’ai moi même une capacité d’emprunt de 200KE.
    Nous souhaiterions mes parents et moi-même créer une SCI familiale pour construire une maison avec 2 appartements qui seraient nos habitations principales.
    L’objectif serait d’éviter l’indivision car mon père à une fille d’un premier mariage à qui je souhaite racheter les parts lors de la succession.
    Ma question concerne l’endettement :
    - Est ce possible que je supporte seule cet emprunt et donc que j’apporte la valeur du capital à la SCI. Comment procéder dans ce cas ?
    - Sinon, une banque accorderai t-elle un crédit à la SCI dans la mesure ou mes parent sont âgés (70 et 80 ans).
    Merci d’avance

    • 12 mai 2014

      Une solution est expliqué dans notre dossier "apports à une SCI", car le capital d’une société civile peut être libéré au fur et à mesure des besoins de trésorerie, ainsi vos apports réguliers de trésorerie correspondrait pour vous à des apports en capital, augmentant proportionnellement vos droits réels (car la répartition du capital doit être anticipée dès la création) dans la société.

  • 20 avril 2014, par Laurent

    Bonjour,

    je travaille actuellement dans une société familiale, une SAS, dans laquelle 5 membres de ma famille sont associés, mon père en étant le président.
    à titre personnel, je possède une résidence secondaire inoccupée. Mon idée est de mettre le siège social de l’entreprise à l’adresse de ma résidence secondaire et d’y installer des bureaux dans lesquels je travaillerait. Je louerai donc la maison à l’entreprise. Est-ce légal ? Si oui est-il intéressant de créer une Sci dans laquelle l’entreprise serait associée ?
    Merci à tous de bien vouloir m’aiguiller dans les possibilités ou non qui me sont possibles.

  • 13 avril 2014, par mfj3420

    Bonjour,
    Votre site est particulièrement intéressant et plein de réponses.
    Cependant nous avons un cas un peu inversé et aussi je voudrai valider avec vous certaines questions :
    mon fils, étudiant, est en location à Paris et son appartement a été mise en vente. il a peur d’être délogé à la fin de son bail, aussi il envisage de l’acheter. Bien sûr comme il n’a pas accès à assez de crédit, on a pensé se joindre à lui dans une SCI.
    - est-ce la bonne solution ?
    - doit-on mettre au capital nos apports respectifs = environ 10% du bien ou mettre au capital le montant total du bien ?
    - le but est de l’aider pour le crédit et le paiement des mensualités pendant 15 mois. Ensuite on espère (sic) qu’il travaillera et qu’il prendra totalement le relais. Aussi doit-on être plutot à 50/50 ou 90/10 dans le capital, car on pense qu’il y a des incidences fiscales ...
    - a t-on intérét à laisser 99 ans dans les statuts ou la limiter dans le temps ?
    - mon fils a toutes les chances de partir travailler à l’étranger : a t on intérét à le mettre seul gérant ou faut-il mieux être en double ?

    Merci d’avance pour toutes vos réponses , à ces nombreuses questions !
    Cordialement,
    Frédérique

  • 11 février 2014, par PUCE30

    Bonjour,

    Voici ma situation :
    Je suis fille unique, mariée et j’ai 3 enfants majeurs.
    Mes parents ont encore des biens à me transmettre dans le cadre de la donation-partage.
    Ma problématique :
    Je souhaite créer une SCI Familiale (avec mon époux et mes enfants).
    Est-ce que les biens de la donation-partage de mes parents peuvent être transmis directement à la SCI (apport en capital) ?
    Merci de votre réponse,

    • 13 février 2014

      Non, pas directement.
      Vous devez :
      - Soit procéder à la donation des biens, puis apporter les biens à la SCI
      - Soit constituer la SCI avec vos parents, puis vos parents vous font donation de parts de la SCI.

  • 7 février 2014, par JH37

    Bonjour à tous et merci pour la qualité des propos sur ce site.

    ma petite question concerne la création d’une SCI.

    je souhaite créer une sci avec ma compagne pour notre residence principale.
    pour nous proteger mutuellement, nous souhaitons faire un démembrement de parts croisés en usufruit.
    le capital serait de 4000 E en 4000 parts avec 2000 chacun

    je maitrise sans trop de soucis la rédaction des statuts y compris pour faire apparaitre le démembrement mais je souhaite savoir si on peut créer directement une SCI avec le demembrement fait et quel est la procédure ?
    mon notaire (qui n’a pas l’air familier de cette procédure ... vive les pros) me dit de faire ça en deux etapes :
    1°) créer une sci avec des parts en pleine propriété
    2°) faire ensuite le démembrement chez lui

    questions :

    - est il possible de faire le démembrement à la création ? si oui comment ?
    - doit on passer obligatoirement devant le notaire dans la mesure ou je sais faire toute la rédaction des statuts ?

    merci de vos réponses
    JH

    • 19 février 2014

      Bonjour, je rejoins JH37 dans le sens où il a posé les questions qui me turlupinent également.
      - est il possible de faire le démembrement à la création ? si oui comment ?
      - doit on passer obligatoirement devant le notaire dans la mesure ou je sais faire toute la rédaction des statuts ?

      Effectivement il semblerait que les professionnels ne soient pas, volontairement ou pas, familiarisés avec ce mode opératoire.

      * JH37, pourriez-vous indiquer votre manière de rédiger le démembrement croisé dans vos statuts ?
      Merci

    • 19 février 2014

      Oui vous pouvez faire le démembrement croisé dès la création, il suffit dans l’acte d’apport de préciser que X reçoit les parts 1 à n en usufruit, et n+1 à N en nue-propriété, et Y l’inverse.
      Si votre notaire n’est pas familier avec cette procédure, changez-en, il y a beaucoup d’autres points spécifiques auxquels il faut veiller dans la rédaction des statuts, et vous aurez besoin d’être bien conseillé.

    • 19 février 2014

      L’acte d’apport dont vous me parlez, est-ce un document en annexe des statuts à rédiger à part (sous forme de sous-seing privé) ou bien un article de ces mêmes statuts ?
      Auriez-vous alors la formulation de rédaction ?
      Pour les autres points et clauses spéciales, je pense les avoir correctement rédigés surtout celles qui concernent la gérance du survivant ainsi que les droits des héritiers du pré-décédé.

    • 26 février 2014

      Merci Jul, c’est ce que j’ai fait et présenté au Greffe du Tribunal de Commerce.
      La rédaction a été recevable.
      Merci !

  • 26 janvier 2014, par Sylvain

    Bonjour à tous,

    débutant dans les montages financiers, je souhaiterais monter une SCI avec mon beau père pour acheter un terrain ? pour ensuite nous le revendre en deux parcelles.

    Est-ce judicieux ? Légale ?

    j’ai lu qu’il était possible de récupère la TVA, est-ce vrai ?

    merci de vos réponses éclairées !

    • 27 janvier 2014

      Quel en serait l’intérêt ? Il est beaucoup plus simple de l’acheter en direct et de scinder le terrain au moment de l’achat.
      Et non, vous ne pouvez pas récupérer la TVA, puisque votre SCI n’aura aucune activité réelle.

    • 27 janvier 2014

      Merci de votre réponse.
      et dans l’hypothèse où la SCI achète le terrain, scinde les terrains et construit les 2 maisons puis les revends au prix coûtant ?
      La SCI a donc une activité ? Et ainsi récupéré la TVA ?

      merci de votre retour

    • 27 janvier 2014

      Oui, vous récupérez la TVA, mais vous devez la facturer à l’acheteur, qui si j’ai bien compris serait vous et votre père, et que là vous ne pourrez pas récupérer. Au final vous vous retrouvez avec chacun un bout de terrain, la TVA payée, mais les droits de mutation payés deux fois.
      Votre montage est totalement stérile.

    • 27 janvier 2014

      Merci de votre point de vue honnête.
      Nous allons donc chercher une autre solution

      Sylvain

    • 28 janvier 2014

      Une autre solution pour quoi ? Vous ne semblez avoir aucun problème...

  • 18 janvier 2014, par maguili

    Bonjour,
    Mon mari et moi souhaitons créer une SCI pour plusieurs raisons :
    - Aquérir et transmettre un patrimoine immobilier à nos enfants
    - Pouvoir loger l’un de nos ainés "à prix coutant" ou presque car son revenu à la retraite ne sera pas sufisant pour un loyer "classique".
    Nous allons opter pour l’IS car nous allons emprunter la totalité des frais d’aquisition de l’appartement et à terme nous comptons faire de la location saisonnière (donc meublée).

    Nous avons déjà consulté de nombreuses sources d’information et certaines questions très précises restent sans réponse. J’espère que vous pourrez m’aider.

    1/Est-ce qu’une SCI peut avoir un siège social loué ?
    Je m’explique, nous sommes actuellement locataires (car notre projet de construction est en stand-by), faut-il l’accord de notre propriétaire ou peut-on établir le siège social à notre domicile bien que nous n’en soyons pas propriétaires ?

    2/Est-ce compliqué de remplir la déclaration d’impôt ? car c’est LE truc qui me fait un peu peur. J’ai trouvé un logiciel qui me convient pour établir une comptabilité en partie double, éditer le bilan et le compte de résultat mais le plan comptable comme je l’ai paramétré est plutôt simple par rapport au plan complet et je ne sais pas dans quelle mesure cela sera gênant.

    3/Doit-on opter pour la TVA ? j’aimerais mieux pas (dans un premier temps en tout cas) car cela complique la compta.

    4/ Nous comptions établir le capital de façon à couvrir les frais de notaire de l’acquisition initiale prévue plus 3 loyers soient environ 5-6000€, histoire de démarrer tranquille. Est-ce judicieux ?

    Je vous remercie pour votre aide,

    Maguili

    • 18 janvier 2014

      1. Oui, pendant 5 ans, en prévenant le propriétaire.
      2. Oui c’est compliqué désormais à l’IS, puisqu’il faut désormais obligatoirement utiliser la procédure TDFC, donc logiciel dédié indispensable. Il faut au moins que vous sachiez sortir une balance. Par contre votre plan comptable peut rester très simple.
      Vous devrez cependant amortir les immeubles en composants séparés, définir un plan d’amortissement, et tenir à jour un inventaire des immobilisations.
      3. Non, surtout si vous n’avez pas de loyers commerciaux.
      4. Le plus simple est que le capital reflète votre financement initial. Vous n’avez pas besoin de prévoir des loyers d’avance, si la société a ensuite besoin de trésorerie vous pourrez l’apporter en compte courant.

      Et j’ajoute par rapport à votre introduction que vous n’avez pas le droit de faire payer à votre fils un loyer "à prix coûtant", ou du moins si vous le faites vous devrez quand même déclarer fiscalement un loyer au niveau du marché. Et dans le cas d’une société à l’IS c’est compliqué, car cela revient à distribuer le différentiel à un tiers non associé, cela pourrait être considéré comme un acte anormal de gestion. À moins que vous choisissiez de ne pas lui faire payer de loyer du tout, auquel cas vous considérez que la société conserve la jouissance du bien, mais dans ce cas vous ne pouvez pas déduire les charges afférentes (intérêts d’emprunt, amortissements et charges courantes).
      .
      La vraie question en fait, c’est avez-vous vraiment besoin d’une SCI ? Votre projet peut très bien être réalisé sans, et avec beaucoup moins de contraintes.

    • 18 janvier 2014

      Bonsoir,

      Merci pour vos réponses.
      Il y a eu une petite confusion, mon message n’était pas assez précis sur ce point mais ce n’est pas à notre enfant mais à l’un de nos parent que nous voudrions louer et ceci afin d’éviter qu’elle ne soit contrainte de nous demander une pension. Chose qui nous apparaît inévitable étant donné sa situation déjà précaire. Je vais me renseigner pour trouver les "barèmes" planchers pour notre région.

      Je vous souhaite un excellent week end.

    • 18 janvier 2014

      Ça ne change rien au problème, quel que soit le locataire si vous louez à un prix inférieur au marché le fisc peut réintégrer le différentiel en revenus.
      Vous avez donc plutôt intérêt à faire fixer une pension par le tribunal, laquelle sera déductible de vos revenus, et qui permettra ensuite à votre parent de vous payer un loyer au prix du marché.

    • 19 janvier 2014

      Merci beaucoup pour ces précisions. Nous allons faire attention d’être en accord avec le marché.

      Bon week end

      Maguili

  • 3 janvier 2014, par ericl

    Bonjour
    Je possède un immeuble locatif depuis 7 ans acheté 300 000 €. Il me reste encore 9 années de remboursement d’emprunt.
    Je possède une SARL dans un autre pays de UE.
    J’envisage de créer une SCI soumise à IS dans laquelle la SARL apporterait du capital (100 000 €).
    Plusieurs questions :
    - Une personne morale étrangère peut-elle investir dans une SCI en France ?
    - Dois-je apporter l’immeuble en nature ou le vendre à la SCI ? quels sont les frais engendrés par cette opération.
    - La SARL peut-elle être gérante de la SCI ?
    Merci pour vos réponses

  • 6 novembre 2013, par claodio

    Bonjour
    Ma compagne et moi-même envisageons de créer une SCI Familiale pour l’achat d’un bien immobilier ; nous avons créer nos statuts mais d’une manière incomplète pour le moment car si cette SCI n’engendre aucun crédit, les parts de l’achat étant 80 et 20 % et ne servira qu’à protéger l’un ou l’autre au niveau usufruit en cas de décès et ensuite à assurer à nos héritiers respectifs leurs droits. Devons-nous obligatoirement ouvrir un compte professionnel dans une banque ou un compte particulier suffit-il ? Si nous constituons une SCI à part égale avec un apport de 25 euros chacun pour la création, cela est-il légal dans le sens ou l’objet de l’achat est disproportionné ( 80 et 20 %) ; pouvez-vous "m’éclairer" afin de mieux comprendre le sujet et m’orienter efficacement.
    Merci de votre aide

    • 6 novembre 2013

      Votre question n’est pas très claire... Quel est le bien que la SCI est censée recevoir, et de qui ?

      Sinon, la SCI ne doit pas nécessairement disposer d’un compte bancaire séparé, si elle n’a pas de revenus propres cela a même peu d’intérêt. Et si elle en a un, en général les banques acceptent de l’ouvrir aux mêmes conditions qu’un particulier.

      Le valeur et la répartition du capital de départ n’est soumis à aucune condition, mais si vous voulez arriver à 80-20 il faut bien à un moment que l’un apporte 80 et l’autre 20...

  • 30 octobre 2013, par patoune74

    Bonjour,
    Lors de la création de notre sci en 2004 nous avons décidé que le capital serait de 35100 €, à ce jour ce capital n’étant pas libéré nous souhaiterions le réduire à 1000 €. Cette réduction est motivé car le montant est considéré par les associés comme surévalué et sera réalisée par réduction de la valeur nominale de chaque part (passant de 100 € à 1 € la part).

    Les statuts indiquent que le capital social peut être réduit, pour quelque cause et de quelque manière que ce soit. Donc notre question est de savoir si la cause citée ci-dessus est justifiée en vu de cette réduction.

    D’autre part, existe t-il un modèle de PV pour la réduction du capital sur le site ? car nous n’avons rien trouvé à ce sujet.

    Merci d’avance pour vos réponses.

    • 8 janvier 2014

      Je ne comprends pas bien, vos statuts autorisent pour quelque cause que ce soit la réduction du capital, aussi la cause que vous citée correspondra dans tous les cas à cette clause des statuts.

      Nous proposons un modèle de PV d’AG pour une augmentation de capital, il suffit donc de l’adapter pour une réduction de capital.

  • 23 octobre 2013, par filoutch

    Bonjour, j’ai plusieurs interrogations concernant la création de la SCI et l’élaboration des statuts :

    1) Un fonctionnaire territorial peut-il être gérant d’une SCI ?
    2) On souhaite nommer un gérant qui habite chez ces parents, le siège social sera donc domicilié chez ces parents. Il compte déménager dans 10 mois environ, peut-on laisser le siège social chez ces parents après le déménagement du gérant ?
    3) La libération du Capital est-elle obligatoire ? Si oui, comment se réalise-t-elle ?
    4) Lors de la rédaction des statuts, on demande de noter le prix de chaque part. Nous on partirait sur un capital social de 600e pour 3 associés (soit 200e chacun), comment choisit-on le prix de chaque part ? Faut-il des parts à montant élevé ou plutôt à montant réduit ?
    5) Est-il possible de soumettre, dans les statuts, la donation de parts sociales aux descendants à l’agréments des associés ? Lorsqu’un associé donne des parts sociales à ses enfants deviennent-ils directement associés de la sci ? Ou est-ce que les autres associés ont leur mot à dire ?

    Cordialement
    Merci

    • 23 octobre 2013

      Cet ensemble de questions trouvera des réponses dispatchées sur l’ensemble du site, puisque toutes les thématiques sont abordées. Aussi, je ne peux pas faire beaucoup mieux que vous renvoyer à la lecture de ces articles détaillés (ce serait-ce que parce que oui ou non n’est pas toujours une réponse satisfaisante en matière de SCI).

      1) "Fonctionnaire gérant de "SCI, c’est justement le titre d’un article détaillé sur ce site
      2) "siège social au domicile du gérant", idem
      3) Libération non obligatoire, voir le dossier "apports", idem pour la question 4
      5) Voir cession de parts, et l’agrément des associés (qui s’applique pour une donation notamment).

    • 23 octobre 2013

      4) Ça n’a strictement aucune importance, vous pouvez attribuer à chacun 2000 parts à 10 centimes ou 2 parts à 100 €.
      Si on s’attend qu’à l’avenir il y ait des transmissions à des descendants, il vaut mieux partir sur des multiples du nombre d’enfants afin de ne pas avoir à redécouper les parts, mais ce n’est qu’un détail.

  • 3 octobre 2013, par filouspice

    Bonjour
    Je souhaite créer une SCI soumise à l’IS.
    Suis je obligé d’amortir les biens immobiliers que possède cette SCI ?
    Existent-ils des dérogations ?
    Merci pour votre réponse, et je profite de ce message pour vous dire que votre site est très bien fait.

    • 9 octobre 2013

      La rédaction d’un article consacré exclusivement aux amortissements est en cours avec une difficulté que vous venez de souligner, et c’est la seconde fois sur ce forum : j’ignore si une SCI soumise à l’IS a l’obligation de pratiquer des amortissements. La question ne se pose normalement pas puisque l’amortissement permet un avantage immédiat d’impôt. Mais à terme, cet amortissement augmente la plus-value imposable en cas de cession de l’immeuble. On économise donc immédiatement ce que l’on perdra éventuellement ensuite, financièrement l’opération reste intéressante. Le mécanisme de l’amortissement est fait pour être avantageux. Mais peut-on ne pas profiter de cet avantage ? Impossible de trouver la réponse.

      Si un visiteur a des informations à ce sujet, ou si vous contactez votre centre des impôts... Merci d’avance.

    • 9 octobre 2013

      Oui, à mon sens l’amortissement est obligatoire puisque les règles des BIC s’imposent. Et en pratique, je ne vois pas quel inconvénient cela pourrait vous poser, puisque cela réduit le bénéfice imposable. Le seul qui me vienne à l’esprit, c’est que cela limite la possibilité de distribuer des dividendes, puisqu’on ne peut pas distribuer plus que le résultat. Mais vous pouvez aussi sortir des liquidités de la société en procédant par réduction de capital, si c’est votre préoccupation. Et ce quasiment sans aucune fiscalité.

      Il existe cependant une grande latitude dans les règles d’amortissement, surtout depuis que la méthode par composants est obligatoire. Vous pouvez donc fortement réduire le montant des amortissement en attribuant une forte valeur au terrain (non amortissable) ainsi qu’au gros œuvre, que vous pouvez amortir sur 100 ans s’agissant d’un immeuble d’habitation. Dans ce sens là vous pouvez tirer la ficelle assez fort, le fisc y trouvant son compte il ne vous le reprochera jamais.
      La vraie question c’est surtout : pourquoi ne souhaitez-vous pas amortir les biens ? Et souhaitez-vous vraiment une société à l’IS ?

  • 2 octobre 2013, par levadoux

    Bonjour,
    je souhaite acheter un bien (habitation personnelle, gîte à exploiter et domaine agricole que je vais exploiter) au travers de financements privés au sein d’une sci.
    Je contribue à l’achat à hauteur de 5%, ait un ami qui investir 45% du montant global et souhaite chercher dans mon entourage des gens près à investir 50 ou 100 k€ pour arriver au montant global (prix d’achat+droits de mutation et frais de notaire + travaux ?).
    Est-il possible de prévoir un loyer pour rétribuer le capital investit ? quel son les taux pratiqués en général ? exemple de statuts ?

    Merci par avance de votre réponse,
    Cordialement

    • 9 octobre 2013

      Oui, vous pouvez faire cela par (au moins) deux méthodes :
      1. Verser un loyer à la SCI, au prix du marché correspondant au bien que vous occupez. Auquel cas les apports des associés pourront être effectués en capital
      2. Créer la société avec un capital faible, financer l’acquisition par apports en comptes courants, et rémunérer ces comptes courants, au taux du marché là encore, donc entre 3 et 4% actuellement.

      Dans le 1er cas vous générez des revenus fonciers pour les associés (dans le cas d’une SCI transparente), dans le second vous générez des revenus mobiliers (désormais imposables à l’IR). Et vous pouvez cumuler les deux solutions, sachant bien entendu que pour pouvoir rémunérer effectivement les comptes courants la société doit recevoir un financement, soit sous forme de loyer soit de compte courant que vous alimenterez vous-même.
      La 2e solution n’offre cependant aucune garantie aux associés prêteurs quand au rythme de remboursement des fonds prêtés. Et dans les deux cas, le versement des liquidités dépendant du gérant, les minoritaires n’auront aucune garantie de les percevoir réellement.

  • 27 septembre 2013, par Laforest

    Bonjour
    Nous sommes "propriétaire" d’une habitation principale en Brocéliande. Notre maison borde un chemin de randonnée très fréquentée. Notre habitation (en pierre) comporte un garage également en pierre. De ce garage, la question est de savoir si nous pouvons le transformer en un gîte.
    Pouvons-nous vendre juste une partie de la maison (le garage) à une sci que nous monterions afin de créer ce gîte ?
    Merci de vos réponses

    • 27 septembre 2013

      Créer un gite ? Le sujet n’est pas vraiment en rapport avec ce site. En revanche, découper le terrain (nouveau lot cadastral) puis apport à une SCI (voir problème des plus-values et TVA sur terrain) est possible, mais à quel coût ? Dans tous les cas l’intervention d’un notaire est obligatoire (acte authentique).

  • 22 août 2013, par mamobea

    Bonjour,
    Je suis divorecée avec une fille de 11ans. Je suis propriaitaire d une maison ou il rest un credit immo. Je soushaite mettre cette maison en location et acquerir une nouvelle resedance principale. Le 1er pret est de 850 euros avec 11 ans restant si je le rallonge sur 25 ans il sera de 450 euros et le loyer future de 950 euros.

    Ma 1er question est ce qu je peut monter une sci avec ma fille mineure ?
    La 2nde et fiscale : est ce plus rentable vu le delta de 500 euros entre le loyer et le credit immo.

    • 23 août 2013

      Oui, vous pouvez créer une SCi avec un enfant mineur, mais ce n’est pas toujours conseillé, voir l’article sur ce sujet dans le dossier "Associés de SCI".

      Fiscalement, la SCI ne vous apportera rien de particulier, comme expliqué dans le dossier "Emprunt", est-ce votre banquier qui vous a conseillé cette solution ?

  • 9 août 2013, par Deba

    Bonjour,

    J’ai une question liée à la création d’une SCI entre amis.
    Voici le schéma hypothétique :
    - La SCI se monte avec 3 associés
    - Chacun apporte un somme variable pour un capital de départ.
    - Achat du 1er bien, l’associé 1 décide de mettre 30%, le second 35% et le troisième 35%.

    Jusque là c’est facile.
    Mais à l’achat du second bien
    - L’associé 1 décide de mettre 20%, le second 25% et le troisième 55%.

    Comment sont calculées les parts sociales de la SCI ? Sachant que les biens n’ont pas forcement la même valeurs.

    Extrapolation :
    - Cas où pour un bien un associé décide de ne pas y participer mais accepte que la SCI soit utilisée.
    - Cas où un associé se rajoute à l’aventure.

    Mes questions :
    - Est ce légalement possible ?
    - Doit on passer par une SCI d’attribution ou variable ?
    - Comment sont calculés les parts sur les biens hétérogène ?

    Merci.

    • 18 août 2013

      Si vous posez cette question à un notaire, il vous répondra toujours par la règle suivante : il faut créer une SCI par bien acheté.

      Cette logique est la plus coûteuse, mais aussi la plus sûre, celle qui permettra la meilleure adaptation de cet outil juridique aux objectifs des associés au fur et à mesure du temps, et donc celle conseillée par les professionnels.

  • 20 mai 2013, par RICHARD

    Bonjour,

    exerçant une activité libérale, je loue suivant bail professionnel les locaux où j’exerce.
    je dois acheter l’immeuble qui comprend également deux appartements qui sont loués à usage d’habitation. j’ai l’intention de créer une SCI avec mon épouse afin d’acheter l’immeuble. Est-ce une bonne solution ? Vaut il mieux que ce soit la S.C.I. qui emprunte avec notre caution ? des travaux importants sont à réaliser uniquement dans les appartements. Pouvez vous me confirmer que la T.V.A. ne sera pas récupérable ?

    Avec mes remerciements anticipés.

    • 22 mai 2013

      Une SCI n’est pas obligatoirement une solution, mais toujours une possibilité. En cas de création d’une SCI, l’emprunt serait certainement à son nom (voir notre article "emprunt SCI ou emprunt personnel").

      Ensuite, la possibilité d’opter pour l’IS est à étudier.

      Concernant la TVA, la location de locaux commerciaux pourrait être soumise à TVA, permettant alors une récupération de la TVA (la TVA collectée au sein de la SCI étant par ailleurs de la TVA déductible pour votre activité libérale).

      Consultez notre dossier fiscal en particulier.

    • 11 septembre 2013

      Bonjour,
      je souhaite monter une SCI avec la soeur de ma femme .
      En effet nous souhaitons acquérir un bien immobilier mais ma femme ne peut pas emprunter.
      De ce fait j’emprunterais avec sa soeur et ensuite celle ci donnera ses parts à ma femme (celle ci aura intégrée la SCI par la suite)et se retirera de la SCI.
      Cela vous emble t-il possible ?

    • 30 septembre 2013

      Oui c’est possible, mais avez-vous envisagé le coût de cette donation ? Votre belle-soeur doit noter par ailleurs qu’elle restera responsable des dettes de la SCI durant quelques années, même si elle a vendu ses parts, c’est une protection bien justifiée pour les banques, dans ce type de montages notamment.

  • 17 mars 2013, par belveder38

    Bonjour
    Nous envisageons d’acheter un appartement (130000 Euros) avec un emprunt pour le louer à notre fille (avec loyer) à travers une sci. Nous devons d’autre part faire une donation partage de la nue-propriété de notre résidence secondaire (pas de revenus, valeur 300000 Euros) à notre fille et notre fils. Est-il judicieux de le faire par le biais de la sci, chaque apport donnant droit à une partie du capital de la sci, ce qui ferait 90 000 euros à chacun de nos enfants et 120000 pour nous (usufruit à 40 %)) , auquel s’ajoutera l’apport personnel de l’appartement (30000 Euros)
    Nous aurions donc un capital de 330000 Euros répartis, nos enfants 90000 Euros chacun et chacun de nous 75000 Euros.
    Cet apport permettant d’obtenir le prêt pour l’appartement (100 000 Euros)
    Merci de votre réponse et pour votre forum.

    • 22 mai 2013

      Le démembrement de parts sociales est étudié sur ce site, de même que l’apport d’une nue-propriété à une SCI. Mais dans les deux cas il y a apport, et donc imposition de la plus-value latente. Le montage est donc à étudier, avec votre notaire (qui interviendra pour l’achat de l’appartement, il vous doit donc bien ce petit conseil personnalisé).

      De plus, il n’est peut-être pas préférable de mélanger dans la même SCI la nue-propriété de votre résidence principale (ou sa pleine propriété) et l’appartement destiné à votre fille. Mais là encore, il n’existe pas de règles absolues, simplement il faut anticiper les conflits éventuels et les objectifs divers.

  • 4 mars 2013, par kyloky31

    Bonjour,
    SCEA en création. Un article décrit la responsabilité illimitée des associés, il me semble que sous la présidence de M. Sarkozy un texte avait limité cette responsabilité, mes recherches sur le net n’ont pas abouties, veuillez bien m’informer sur ce qu’il en est à ce jour au sujet de ces responsabilités.
    Merci beaucoup, cordialement.

    • 4 mars 2013

      Une SCEA est une société civile d’exploitation agricole. Comme dans une SCI, la responsabilité des associés d’une SCEA n’est pas limitée à leurs apports et ils sont donc responsables sur leurs biens propres des dettes de la société mais proportionnellement à leur nombre de parts.

      La SCEA dépasse le cadre de ce site et je n’ai aucune information sur une réforme récente de la SCEA. Ne confondez-vous pas avec la création de l’EIRL qui peut également être utilisée pour les activités agricoles ? Mais l’EIRL est une entreprise individuelle, pas une société.

    • 4 mars 2013

      Félicitation et merci pour votre promptitude.
      Il s’agit bien d’une SCEA.
      Cordialement

    • 4 mars 2013

      Re, j’ajoute au sujet de mon précédent message, l’initiative évoquée devait concerner la société civile en tant que personne morale ayant des associés, pas seulement la scea.
      Salutations

    • 4 mars 2013

      Concernant les SCI, aucune réforme quant à la responsabilité des associés à ma connaissance. Et quid des SCI en fonctionnement, cette limitation de la responsabilité aurait-elle été rétroactive, c’est absolument improbable. Et comment imaginer que les SCI, qui ont généralement recours à des emprunts immobiliers, puissent espérer fonctionner normalement si la responsabilité des associés était limitée.

    • 4 mars 2013

      Je vois maintenant que j’ai associé par confusion responsabilité du créateur entre eirl et sc. Je n’ai plus qu’à revoir le projet.
      Merci, cordialement

  • 26 février 2013, par Lilou

    Bonjour,

    Je suis propriétaire de ma maison qui a une valeur d’environ 400 000 Euros, j’ai encore un crédit de 180 000 Euros à rembourser. Mon ami compte aménager avec moi et voudrait être propriétaire d’une partie de ma maison (de l’ordre de 40%). Par ailleurs, il possède lui aussi un bien qui est en location (valeur du bien environ 350 000 Euros avec 180 000 Euros de prêt encore à rembourser). Nous pensons créer une SCI dans laquelle nous ferions rentrer en nature nos 2 biens et dans laquelle nous pourrions nous échanger des parts. Mon bien serait alors occupé gratuitement et son bien en location. Est-ce que nous aurons des frais notariés à payer et si oui de quel ordre ? Peut- on garder chacun notre crédit à notre nom ou devons nous avoir un crédit au nom de la SCI ?
    Dans un second temps, nous souhaitons agrandir ma maison. faut-il dans ce cas prendre un crédit au nom de la SCI ou au nom de chaque personne ?
    Merci d’avance pour vos précieux conseils.
    Lilou

    • 26 février 2013

      Si vous mettez les 2 (ou 1) immeubles dans la SCI, il y aura évidemment des frais de mutation (même coût que lors d’un achat) puisque c’est la SCI qui devient propriétaire des maisons, votre ami et vous, devenez propriétaires de la SCI. On ne peut pas parler d’échange de parts car le capital de la SCI serait de l’ordre de 750 000 € divisés supposons en 7500 parts de 100€, vous en auriez 4000 et votre ami 3500 parts ; les crédits seraient repris par la SCI et c’est celle-ci qui rembourserait les mensualités (prévoir des loyers ou apports mensuels en comptes courants), Si il y a des loyers, les intérêts sont déductibles.
      Si après, vous agrandissez, c’est la SCI (propriétaire) qui ferait le crédit mais attention, les intérêts en ce cas ne seraient pas déductibles.
      Demandez confirmation à un notaire.

    • 28 février 2013

      Je vous remercie pour votre réponse rapide. Apres lecture des infos sur votre site, il semble que la valeur du bien considérée est la valeur nette (hors montant du pret restant), ce qui signifierait que les droits de mutation (5%) ne s’appliquent uniquement sur la valeur de l’actif apporté. Est-ce bien cela ?

      La maison après travaux prendrait de la valeur, ce qui exposerait la SCI à un impôt de 20% sur la plus value en cas de vente. Est ce que cet impôt s’applique même si on a résidé dans cette maison pendant plusieurs années ?

      Merci d’avance.

  • 15 novembre 2012, par pascalinette91

    Bonjour. Mon ami et moi souhaitons vivre ensemble. Il possède un bien immobilier et je souhaiterai pouvoir lui racheter une partie de ce bien (environ 30% de 200 000 euros). Nous avons appris que les frais de notaire s’élèveraient à 7 % du prix total du bien et non pas des 30 % que j’apporterai. La création d’une SCI est-elle intéressante dans ce cas et obtiendrais-je un prêt immobilier auprès de mon banquier pour la somme empruntée (je n’ai pas d’apport).
    Merci de votre réponse.
    Cordialement
    Pascale

  • 25 septembre 2012, par isa18

    Quelle montage de sci est le plus approprié pour le cas de 2 parents mariés sous le régime de la communauté souhaitant acheter un appartement pour loger leurs deux enfants étudiants. Faut-il associer les enfants ou les compter comme locataires uniquement, la vente du bien étant envisagée à la fin de leurs études dans une 12aine d’années.
    Merci

    • 28 octobre 2012

      12 années d’étude ! Ce sont certainement des études qui permettent, comme dans le cas des études de médecines, de percevoir des revenus au fur et à mesure de la formation validée. Dans ce cas, ces étudiants auront alors de ressources financières pour acquérir, avec votre aide peut-être, leur propre logement. Autrement dit, vos enfants ne vivront peut-être pas ensemble pendant 12 années. Or s’ils sont associés d’une SCI endettée, leurs revenus encore limités seront impactés par l’endettement de la SCI pour déterminer leur capacité d’endettement.

      Autre piste : que vos enfants soient associés ou non, ils pourront occuper ce logement, à titre gratuit ou contre un loyer.

      Si les parents acquièrent ce logement, ils gardent également la possibilité de donner leurs parts progressivement, aux deux enfants où à celui qui à terme le conservera comme résidence principale (l’autre enfant pouvant alors être aidé pour l’acquisition de son propre logement).

      Une autre solution est envisageable pour reporter le problème, notamment si l’on anticipe un marché immobilier baissier pour les prochaines années : louer un logement et préparer une donation future.

      Que pensez-vous de ces suggestions ?

  • 21 septembre 2012, par CHARLEY83400

    Bonjour,
    Mon fils agé de 33 ans, en CDD, souhaite acquérir un studio d’une valeur de 80000€ frais de notaires inclus. il dispose de 20000€ d’apport. Estil envisageable de créer une SCI FAMILIALE ( les 2 Parents et les 2 fils) avec un capital de 32500€ répartis en 200 parts de 100€ pour l’ainé (futur gérant majoritaire ?), de 50 parts de 100€ pour chaque parent et de 25 parts de 100€ pour le cadet.
    LA SCI ainsi constituée emprunterait alors 47500€ sur 10 ans ( environ 485€/mois) pour des revenus locatifs estimés à 390€/mois avec une indexation des loyers de 1,5%/an soit 95€ de déficit par mois.
    quel montage financier pouvons nous effectuer sachant que le fils aîné n’a pas de capacités d’emprunt ? Quelle caution sera demandée à chaque associé ? merci d’avance pour vos éclaircissements.

    • 1er octobre 2012

      En créant une SCI familiale, des parents peuvent effectivement aider un enfant à acquérir un bien immobilier :
      - en augmentant le total des apports personnels,
      - en apportant leurs garanties personnelles (caution).
      En effet, une banque demande systématiquement que les associés solvables, les parents, soient caution solidaire de la SCi à qui le prêt immobilier est accordé. A l’inverse, la caution de votre fils cadet n’aurait pas vraiment de sens.

      Mais pourquoi faire entrer ce cadet au capital de la SCI ? Quel serait son intérêt ? En effet, sa capacité d’endettement personnelle sera impactée par cette détention de parts sociales d’une SCI endettée.

      Plus largement, créer une SCI est une solution, mais si finalement c’est votre caution qui permet d’obtenir l’emprunt, pourquoi ne pas l’accorder sans création d’une société ? Quant à vos apports prévus, ils pourraient faire l’objet d’une donation. Parlez-en à votre notaire, en particulier pour être certain de ne pas favoriser votre aîné par rapport au cadet.

  • 15 septembre 2012, par Bellavista

    Suite au décès de notre mère, ma sœur et moi héritons de biens immobiliers de valeurs très inégales et difficiles à répartir en deux lots équitables. Nous souhaiterions d’un commun accord vendre l’un d’entre eux afin de financer de très gros travaux de rénovation de granges situées à la campagne. Est il préférable de demeurer dans l’indivision ou bien de créer une SCI familiale, incluant ou non nos enfants (2 de chaque côté dont 2 mineurs pour l’une des sœurs) ?
    Les frais de création d’une SCI s’ajoutent-ils ou se substituent-ils aux frais de notaire dans le cadre de la liquidation d’une succession ? Merci de vos conseils.

    • 1er octobre 2012

      Les frais de création de la SCI (voir notre dossier consacré à ce sujet) s’ajouteraient aux frais de liquidation de la succession. Pourquoi n’avez-vous pas demandé l’avis de ce notaire, en marge de la succession. Connaissant parfaitement votre situation, il pourrait vous répondre très en détail, gratuitement également.

  • 4 septembre 2012, par lecram

    j’ai un terrain de 4000m2 je desire construire 4 villas destinées à la location je souhaiterais créer une SCI avec mes enfants et emprunter 500000euros pour un coût total de 600000euros avec apport personnel de 100000euros je suis propriétaire de ma maison et n’ai aucune dette mes enfants sont également proprtétaires de leur maison. est ce que ceci vous parait réalisable ? peut-t’on trouver un crédit ?

  • 16 juin 2012, par vincent6331

    Bonjour, nous avons acheter ma femme et moi 2 appartements pour investissement locatif il y a deux ; Nous sommes en train de divorcer mais souhaitons conserver ces appartements. Est il possible de créer une SCI après que les biens ont été acheté ? Si oui, quel est le process ? Doit on passer devant un notaire pour changer l’acte d’achat etc....
    Merci d’avance de votre aide

    • 16 juin 2012

      C’est bien cela, dans le rubrique "apports à une société immobilière" sont détaillées les démarches à effectuer pour apporter un bien immobilier à une SCI et faire constater cette mutation par un notaire (attention aux droits d’enregistrement sur les apports titre onéreux).

  • 12 juin 2012, par philip

    bonjour,
    j’aimerais un conseil concernant un projet qu’on nous propose:création d’une sci en vu d’acquerir un térrain avec un autre couple de nos amis. Ce terrain n’est pas divisible selon le reglement de copro du lotissement mais le constructeur nous dit qu’il est possible de construire une maison divisée en deux (mitoyenne l’une de l’autre)
    Mes intérrogations se portent sur les avantages et inconvenients de créer une sci (parts,foncier,revente,succession,et surtout les droits des autres copropriétaires du lotissement) merci de m’aider je ne sait plus quoi faire

    • 18 juin 2012

      Sans vouloir vexer personne, les conseils d’un constructeur n’ont aucune valeur. En revanche, je vous conseille de faire intervenir votre notaire pour cette acquisition en lui demandant préalablement son avis sur l’opération envisagée.

  • 11 juin 2012, par bibalou

    Bonjour,
    Est-il possible de créer une SCI à 2 : chacun amenant dans celle-ci un bien immobilier.
    Est-il possible d’amener dans une SCI déjà existante d’autres biens immobiliers préalablement acquis à titre individuel.
    Merci de votre aide.

    • 11 juin 2012

      C’est parfaitement possible et je vous propose de consulter la rubrique "apports à une société immobilière", notamment pour pouvoir évaluer le coût juridique et fiscal d’un tel apport.

  • 10 mai 2012, par bristol

    Bonjour,

    Je vous fais part de mon interrogation : mes parents possèdent une maison familiale et 3 appartements sur le même terrain donc le même acte de propriété. Ils souhaitent mettre en location les appartements par la création d’une sci. Nous sommes 7 enfants et mes parents souhaitent à la fois que l’on puisse gérer tous ensemble les locations et frais éventuels (charges, impôts,etc...) et nous transmettre le bien immobilier à à parts égales sans problématique de succession. La valeur de l’ensemble est estimée à 900k€. Est ce une bonne solution pour notre situation ? Y a t-il un vrai avantage de passer par une sci ? Et pourriez vous me dire quels seraient les frais de la création ?

    Merci d’avance.

    • 2 août 2012

      Dans notre rubrique "pourquoi créer une SCI", le cas de la gestion d’un bien immobilier familial par la création d’une SCI familiale a évidemment toute sa place. En revanche, le coût de ce montage peut être important en fonction de la durée de détention de ce bien par vos parents. En effet, l’apport à la SCI entraînera l’imposition de la plus-value si ce délai est inférieur à 30 ans.

      Ensuite, comment les enfants entreront au capital de cette SCI familiale ? Par une donation de parts des parents. Là encore, la fiscalité a été modifiée et cette donation ne peut être effectuée en franchise de droits que si cette donation est inférieure à 100.000 euros par parent et par enfant (ce qui devrait être le cas dans votre situation (7 enfants)).

  • 23 avril 2012, par JSM83

    Bonjour
    Je suis en phase de création de SCI familiale avec mon épouse et mes 3 enfants
    Nous possédons mon épouse et moi même, des parts dans une autre SCI. Est-il possible de les apporter en apport dans cette nouvelle SCI a leur valeur qui a été validée par un notaire ? Ce qui voudrait dire que notre SCI familiale serait détentrice des parts de l’autre SCI. Dans ce cas, comment seraient calculés les coûts d’enregistrement ?
    Merci pour votre aide.

  • 27 mars 2012, par Papimoteur

    Bonjour.
    Je suis en cours de création d’une SCI pour l’acquisition d’un appartement (résidence secondaire) pour usage uniquement personnel sans location. Dois je préciser SCI avec ou sans activité.
    Merci de votre réponse.

  • 16 mars 2012, par christelle

    bonjour, qui peux me donner plus d’information sur une sci ??? et ou peut on trouver des renseignementS ??? MERCI

  • 9 mars 2012, par victorine

    Nous avons le projet d’une création d’une sic avec mon compagnon qui est marié sous contrat de la séparation des biens et qui va divorcer. Cette sci va servir à l’acquisition d’un bien immobilier, j’apporterai 90000 euros et lui 10000 euros et la sic emprunterait 80000 euros. nous souhaitons que cette sci serve à être occupée par mes enfants et moi et lui lorsqu’il nous rend visite car il habite à distance, de sorte que je puisse mettre quelques semaines par an ma résidence principale en location meublée de tourisme. Est ce possible et les intérêts de l’emprunt peuvent ils être déduit de notre impôt sur le revenu et dans quelle proportion, au prorata des parts sociales ? Mon compagnon sera lui co solidaire du remboursement de l’emprunt, au prorata de son pourcentage d’apport ou totalement ? Merci pour votre réponse.

    • 21 novembre 2012

      Les intérêts constitueront une charge déductible pour la SCI et diminueront ainsi le résultat imposable de la SCI, mais seulement si cette SCI perçoit des loyers.

      Généralement, les banques demandent aux associés de la SCI à laquelle ils accordent un emprunt d’être cautions solidaires (par conséquent garantie demandée à chacun sur l’intégralité du capital emprunté).

  • 6 mars 2012, par ccsb

    Bonjour,
    ma question, si je fais la demande d’un crédit de 450 000 € pour l’achat d’un terrain et la construction à titre perso de bureaux et d’un logement avec une SCI, suis je obligé de passer par un crédit professionnel ?
    Si oui lors des déblocages de fonds la banque me débloquerait du HT ou du TTC ?

  • 4 mars 2012, par Laulau

    Bonjours
    Je dois acheter un terrain en sci avec mon associé,il va détenir 80% des parts.
    Moi je dois construire la maison sur ce terrain sur mon temps de loisirs.
    Ma question :
    Comment puis-je racheter et justifié les 30% de parts qu’il me manque grasse à la construction (main d’œuvre et matériels) pour être à 50/50 si revente.
    Merci de votre réponse

  • 22 février 2012, par PATRICIA

    Bonjour
    nous sommes actuellement avec mon ami, dans le pavillon de sa compagne aujourd’hui décédée, et les enfants de cette dame ont fait à mon ami un prêt d’usage pour ce pavillon. A ce jour nous souhaiterions le racheter, les enfants sont d’accord, mais il nous semble judicieux d’un point de vue pratique et financier, de faire une sci.

    pour vous nous conseiller à ce sujet ?

    merci beaucoup

  • 19 février 2012, par Fany

    Bonjour,

    je souhaite créer une SCI pour acheter et louer des appartements avec comme associé mon fils,mais je ne sait pas si je prend une SCI variable ou fixe.
    cordialement Fany

    • 2 mars 2012

      La SCI à capital variable permet d’effectuer des augmentations de capital et de permettre l’entrée de nouveaux associés sans avoir à modifier à chaque fois les statuts.

  • 18 février 2012, par HM

    Bonjour,
    Actuellement propriétaires d’un appartement (projet initial de 170.000 euros, avec capital restant due de 130.000euros), nous souhaitons aujourd’hu acheter une maison pour résidence principale (projet de 265.000 euros).

    Basiquement, je verrais 2 solutions :
    1. revendre l’appartement (estimatif 170.000 net vendeur), et repartir sur un nouveau projet de 265.000 euros.
    2. conserver l’appartement pour le mettre en location (estimatif 700euros/mois), et ainsi se constituer un capital immobilier.

    Y a-t-il des simulations permettant de savoir si la mise en location est possible (fonction des revenus, ...) ?
    Quels seraient les avantages/inconvénients de monter une SCI ?
    ...

    Bref, je ne connais pas "toutes les ficelles" de la chose et souhaiterais avoir vos avis.

    Merci.

  • 16 février 2012, par lezard

    Bonjour,

    nous achetons avec ma compagne (nous ne sommes pas mariés ni pacsés) une maison qui demande beaucou de travaux. Nous souhaiterions étudier l’ouverture d’une SCI et en connaitre les couts, avantages (comme des travaux défiscalisés) et inconvénients....

    merci par avance pour votre retour !

  • 8 février 2012, par cshabada

    Je n’arrive pas à connaitre les frais nécessaires à la constitution d’une SCI.
    Est ce un pourcentage du capital social ?
    Le capital social est-il en rapport avec la valeur des biens ? Comment est ce évalué ?
    Si c’est un pourcentage, quel est le taux et est ce uniquement les frais d’enregistrement ou sont ils en plus ?
    Y a t’il des frais notariés ou administratifs ?

    • 21 novembre 2012

      Le coût d’une SCI est détaillé dans un dossier de ce site.

  • 6 février 2012, par pelforthbrune

    bonjour,
    nous envisageons mon mari et moi d’acheter 2 biens immobiliers (environ 500000 euros). L’un en habitation principale, l’autre pour preserver un capital à répartir entre nos 3 enfants (2 majeurs, 1 mineur)
    pour ce faire, nous devons contracter un pret de 100000 euros.
    Nous aimerions mettre un des biens en sci avec nos enfants. est il plus interressant de faire la sci sur le bien qui associerait le pret ?
    Il n’est pas question de louer le bien à l’année, mais de faire des locations saisonnières. Dans ce cas, les impots à payer seront calculés en résidence secondaire ?
    merci de vos réponses

  • 2 février 2012, par boubadie

    Bonjour
    Je vais acheter un terrain en SCI en vu de le louer à une société.
    Puis-je inclure dans mon crédit des travaux d’aménagement : parking, locaux......?
    Merci

  • 30 janvier 2012, par MASMOUDI

    Bonjour, je detiens des parts d’une SCI avec mon mari, j’aimerais donner mes parts à ma belle soeur qui se trouve en Tunisie, comment dois-je procéder et quels sont les impacts sur un pret bancaire que la SCI a fait ainsi que les assurances sur le pret. La SCI a emprunté auprès du credit agricole pour acheter un bien immobilier et les assurances de pret son à mon nom et celui de mon mari en sachant que c’est la SCI qui paie les assurances. Je vous remercie par avance de vos réponses. Cdt Najate

  • 30 janvier 2012, par PNathan

    Je vous présente notre situation :
    Nous souhaitons avec mes beaux parents acquérir un bien composé d’un terrain, d’une maison et d’un hangar.
    Mes beaux parents ont fini de payer leur maison, ils sont donc propriétaire de celle-ci, mais ont contracté un crédit pour divers aménagement.
    Nous avons également acheter une maison en 2007, que nous n’avons bien entendu pas fini de payer.
    Notre projet est celui ci : le bien est comme déjà dit composé d’une maison, d’un terrain et d’un hangar. La maison existante nous voudrions la diviser en deux appartements pour en retirer des revenus locatifs. Le hangar nous souhaitons le rénover pour qu’il devienne nos futures résidences principales (division du hangar en deux résidences).
    Nous souhaitons donc vendre chacun nos maisons.
    Pour ce type de projet, est il essentiel de créer une SCI ? Car l’achat et la rénovation se fera au travers de nos deux foyers. Faut-il donc acheter le bien au travers de la SCI, les revenus locatifs des deux appartements lui seront reversés, et les profit partagé entre moi et mon beau père.
    Je pense vendre ma maison en premier, créer la SCI, acheter le bien, habiter chez mes beau-parents le temps de rénover la maison en deux appartements, les louer et ensuite mon beau père vends sa maison, le capital disponible nous permettra de rénover le hangar pour nos futures résidences principales.
    Qu’en pensez vous, quels conseils pouvez vous m’apporter ? Désolé pour ce pavé mais j’ai essayer de donner le maximum d’informations et de détails.
    Cordialement.

  • 25 janvier 2012, par Arnaud

    Bonjour,

    Ma femme et moi souhaitons divorcer.Nous possédons une maison que nous louons et qui s’autofinance.Une sci serait-elle judicieuse pour la conserver ensemble ?Merci beaucoup.

    • 25 mai 2012

      Une SCI ou une indivision, voir les avantages de la SCI sur l’indivision mais aussi ses inconvénients (qui font l’objet d’un site distinct : l’indivision.fr).

  • 23 janvier 2012, par SylvainL

    Bonjour,

    Mon amie et moi souhaitons acheter un appartement afin d’y résider (1ère résidence principale). Elle est au chômage (ou intérim) mais dispose néanmoins d’un apport, d’où l’impossibilité d’obtenir un prêt classique sur 2 parties, mais gardant la volonté de l’acquérir à 2.

    Son père s’étant proposé, il effectuerait un prêt afin de lui fournir le complément d’argent dans la finalité d’être propriétaires à 50% chacun du bien en terme de capital apporté (50% pour moi et 50% à eux 2).

    Afin de monter ce dispositif, nous avons pensé créer une SCI où chacun aurait des parts selon son apport. Mon amie rachèterait progressivement des parts de la SCI à son père afin de finalement obtenir 50% des parts.

    Nous avons néanmoins des questions par rapport au fonctionnement de la SCI :
    - Y a-t-il des frais de création de SCI ? si oui, à quelle hauteur ?
    - Une fois l’appartement acheté en nom de la SCI, y-a-t-il des frais récurrents annuels ?
    - Je sais que nous n’aurons pas droit au prêt à 1% patronnal, mais à contrario, y-a-t-il des avatanges financiers dont pourrait profiter une SCI par rapport à un particulier ?
    - Enfin, une fois que mon amie et moi auront chacun 50% des parts, comment serait-il possible de sortir de la SCI et revenir à une possession classique d’appartement (dissolution de la SCI) ? Y-a-t-il des frais associés ? Ou alors, aurait-on plutôt intérêt à rester en SCI jusqu’à la vente du bien ? (et dans ce dernier cas, y aura-t-il des taxes à payer sur les plus values si l’on revend l’appartement plus cher que le prix d’achat ?)

    Par avance, je vous remercie de toute votre aide.

    • 27 janvier 2012

      Merci de consulter :
      - dans la rubrique "constitution SCI", la sous-rubrique "coût création SCI"
      - dans la rubrique "dissolution sci", la sous-rubrique "fiscalité dissolution"

  • 19 janvier 2012, par EMMA1962

    la maison de mon fils est en vente, nous voudrions en faire l’acquisition soit en reprenant le crédit soit en faisant une SCI est-ce possible et commen procéder
    c’est assez urgent,
    merci de nous conseiller en nous indiquant à qui s’dresser pour ce genre d’affaires.

    • 23 janvier 2012

      "En reprenant le crédit" = j’ignore si cette solution reviendrait à l’acquisition du bien immobilier (mutation), mais ce serait le cas dans l’hypothèse de la création d’une SCI pour racheter ce bien. Aussi, c’est votre notaire qui pourrait vous conseiller (et la banque concernée évidemment).

  • 17 janvier 2012, par emilie83400

    Bonjour,
     
    Avec mon père et mon frère nous envisageons de créer une SCI afin de racheter la moitié de la maison familiale à me mère (divorcée de mon père). Cette maison serait séparée par la suite en 3 appartements loués.
     

    Nous nous posons de nombreuses questions :
     

    1. Mon père doit-il mettre sa part qui lui est propre de la maison dans la SCI ? Si oui par quel acte ? quel coût ?
     

    2. La SCI va faire un emprunt pour financer cet achat et il y aura des travaux à prévoir. Vaut-il mieux choisir l’impôt société ou l’impôt revenu ? Nous espérons que les loyers couvririront les mensualités de l’emprunt et les charges de la maison (Taxes, travaux...), nous ne nous verseront pas de revenus tant que le crédit n’est pas remboursé, donc j’ai dû mal à voir quelle solution est la mailleure.
     

    3. J’ai lu que les associés sont responsables des dettes de la SCI, existe-t-il un recours à cela ? Garantie des loyers impayés ?
     

    Je vous remercie par avance pour vos réponses.
     

    Emilie

  • 14 janvier 2012, par ulysse

    nous avons acheté un appartement avec notre fils
    pouvons nous créer une SCI après l’achat et combien cela va nous couter

    • 21 novembre 2012

      Oui, vous pouvez créer une SCI, et le coût essentiel sera les droits d’enregistrement sur l’apport à titre onéreux si un emprunt est apporté à la SCI en même temps que l’appartement (voir notre dossier coût d’une SCI).

  • 9 janvier 2012, par isazaza

    Bonjour,
    Voila ma souci, j ai eu une donation par mes parents sur un livret d epargne a mon nom pour servir a l acquisition de mon premier achat immobilier. de ce fait, j ai acheté avec ma copine un appartement (70% pour moi et 30% pour elle) quelques annees apres nous nous sommes pacses, nous avons revendu l appartement pour acheter la maison. ( au niveau de l acte notarié l argent de la vente de l appartement apparait comme apport principal, et la répartition lors de l achat de la maison est de 50% 50%)
    Nous nous sommes séparés donc depacsé et aujourd hui nous sommes en liquidation des biens. Est ce que je peux reclamer ma part réelle soit environ 70% et non pas 50% 50% comme mon ex copine réclame ?
    Merci de votre reponse

  • 9 janvier 2012, par mibousse

    Bonjour,
    Marier avec 2 enfants en bas age , j’aimerai faire l’aquesition d’un bien immobilier pour location , n’ayant ni moi ni mon mari un CDI doc demande de credit pas possible , mais j’ai un apport personnel de 75000E , je voudrais savoir si les banque quant on un apport et vu d’un achat de 120000E pour le louer peuvent complété le reste , ou esque c’est préférable d’acheté un bien à hauteur de mon argent et de le louer ensuite cette argent peut’il il constituer une garantie pour les banques pour me faire un autre credit d’achat
    Merci

    • 21 novembre 2012

      Avec un apport de cet importance, vous devriez pouvoir négocier un emprunt immobilier, utilisez notre simulateur d’emprunt immobilier pour savoir quel emprunt immobilier vous pourriez obtenir (voir l’onglet correspondant en pied de page).

  • 6 janvier 2012, par samser

    Bonjour à tous !

    Je suis marié et possède trois appartements(1résidence principale+2appartements loués).J’ai deux enfants majeurs et on m’ a conseillé de créer une SCI familiale à 4 afin d’y intégrer mes 3 appartements.
    J’ai entendu que je paierais moins plus tard si je veux que mes enfants héritent de mes appartements,que cela serait avantageux pour des éventuels nouvelles immobilisations et aussi que je paierais beaucoup moins d’impôts.
    Enfin, j’aurais aimé savoir si ces affirmations sont vrai et si mon projet est réalisable.

    Merci d’avance !

  • 3 janvier 2012, par mx21217

    Bonjour,

    PACSE nous sommes propriétaires de 3 residences(principale+ 2 autres à but locatif).Nous n’avons fait aucun emprunt pour effectuer les travaux de rénovation, seul un appartement est terminé sur les 4 prévus (nous fesons tout nous même, le problème c’est le temps avant la mise en location donc le prêt).Je suis actuellement sans emploi et nous souhaiterions beneficier d’un prêt travaux pour effectuer l’ensemble des travaux restant environ 70 000€.Il m’a été conseillé de creer une SCI pour avoir le prêt nécéssaire aux travaux et pour permettre une meilleure succession à nos enfants.Le fait de créer une SCI dans notre cas est-il judicieux et conseillé ou pas ?D’avance merci

    • 21 novembre 2012

      La création d’une SCI ne vous permettra pas d’obtenir ce prêt travaux plus facilement ou à des conditions plus intéressantes qu’en l’absence de SCI (voir dossier emprunt par une société civile).

  • 1er janvier 2012, par nina

    voila je veux me lancer dans l’immobilier, en creeant une sci est-il possible sachant que pour demarer je n’ai que ma residence principale je suis propriétaire depuis 7 ans et j’ai encore 15ans a payer ma maison mais j’ai pour but de la louer vide et d’habiter chez ma compagne et de continuer a acheté et de louer des petites maison

    • 21 novembre 2012

      Quels avantages attendez-vous d’une SCI ? Des facilités de financement ? Consulter le dossier "apport" puis "emprunt".

  • 21 décembre 2011, par steph17bl

    Bonjour,

    Ma mère souhaite devenir propriétaire de son premier bien immobilier (appartement) après des décennies de vie en location. Ayant un apport et désirant obtenir un crédit auprès de la banque, elle souhaite s’associer avec moi (jeune salarié) sans me bloquer ( afin que mon PEL ne soit pas comptabilisé par exemple lorsque je souhaiterais d’ici quelques années faire un achat immobilier avec ma femme). Après consultation sur le net, une SCI familial semble convenir à la situation.

    1) Quels sont les délais et frais pour la création de la SCI ?
    2) Quel status est le plus adapté si la SCI est approprié ?
    2) Quel sont les grosses contraintes ?
    3) Quel sont les points à savoir concernant les impots ?

    Merci pour vos retour

    • 3 janvier 2012

      "Ma mère souhaite s’associer avec moi (jeune salarié) sans me bloquer" : ce n’est pas possible. Votre endettement via la SCI sera toujours pris en compte à l’avenir pour déterminer votre capacité d’emprunt personnel.

    • 30 janvier 2012

      Bonjour,

      J’ai bien compris que cela m’engage à un endettement qui pourrait jouer sur une demande personnel de credit pour un achat personnel. Mais mon PEL sera t-il pris a partie dans ce SCI ou non ?

  • 15 décembre 2011, par oglala

    Bonjour, je suis en train de monter un projet de reprise de SCI déjà existante pour un local commercial, faut-il faire une promesse d’achat devant notaire, étant donné que je n’achète pas vraimment le lieu ? Le notaire de la personne cédant cette SCI me le demande cependant. Ou doit on faire un projet de reprise de SCI (demande de mon banquier pour ma demande de prêt) et quel est la différence ? Si oui, comment fait-on un projet de reprise, et faut-il le faire devant notaire ou autre professionnel compétent ? Merci d’avance.....

    • 21 novembre 2012

      Si vous achetez les parts sociales de la SCI et non le bien détenu par cette SCI, alors l’acte de cession de parts peut être un acte sous seing privé (intervention notaire non obligatoire puisqu’il n’y a pas de mutation, le bien restant détenu par la SCI).

  • 7 décembre 2011, par emprunteur

    Bonjour, mon fils a un appartement en résidence principale actuellement en accession à la propriété, il vient de le remettre en vente, il a fait en début d’année l’investissement d’un autre appartement en défiscalisation Scellier, il souhaiterait acheter un terrain en vue de construire sa future résidence principale, et crains de ne pouvoir obtenir un prêt pour le projet global.
    Nous, ses parents, propriétaire de plusieurs logements, souhaiterions l’aider en créant une S.C.I. en l’intégrant de façon à lui faciliter l’obtention du prêt et à venir garantir l’emprunt, cela est-il possible ? Merci pour vos réponses

    • 12 décembre 2011

      Effectivement, vous pouvez apporter votre garantie financière à votre fils via la création d’une SCI, mais vous pouvez aussi plus directement apporter votre garantie bancaire à la banque qui accordera un prêt immobilier à votre fils, ou encore accorder une donation à votre fils (en franchise de droits). En effet, en cas de création d’une SCI, c’est cette SCI qui sera propriétaire du bien, à moins que vous ne consentiez à vendre ultérieurement vos parts à votre fils, ou à les lui donner. Deux interlocuteurs pour vous permettre de réfléchir aux solutions possibles : votre banque (ou celle de votre fils plutôt) et son notaire (qui interviendra dans tous les cas pour cette acquisition).

  • 28 novembre 2011, par mat62

    BONJOUR JE POSSEDE UNE MAISON QUE JE LOUE DEPUIS 7 ANS JE SUIS PACSE ET NOUS POSSEDONS NOTRE RESIDENCE PRINCIPALE NOUS SOMME TOUT DEUX OUVRIER NOUS GAGNONS BIEN NOTRE VIE SEULEMENT NOS REVENUS SALARIALE ET NOS REVENUS LOCATIF SONT TOUT REUNIS ET NOUS PAYONS ENORMENENT D IMPOTS EN PLUS JE REMBOURSSE LES DEUX MAISONS JE ME POSE LA QUESTION SI LA CREATION D UNE SCI SERAIS EN NOTRE AVANTAGE OU AUTRE CHOSE EN SACHANT QUE NOUS ALLONS REFAIRE TROIS MAISON EN LOCATION DANS UN ANS OU DEUX SI QUELQU UN PEUT M AIDER

    • 2 décembre 2011

      Une SCI créée uniquement pour des raisons fiscales entraîne généralement un abus de droits. Consultez un gestionnaire de patrimoine pour réfléchir à votre situation patrimoniale, en particulier je peux recommander ceux qui ont écrit des articles pour ce site (vois articles concernés en bas de la page d’accueil du site).

  • 18 novembre 2011, par cerise75

    Bonjour,

    Mes parents me proposent de prendre part au capital social de leur SCI à hauteur d’1euros pour l’achat d’un local entreprise, soit une part.
    Quels sont les risques en tant qu’associé minoritaire en cas de défaut de l’assocé majoritaire ? Y aura -t-il impacte lorsque je souhaiterai souscrire personnellement un crédit immobilier ?merci !

    • 18 novembre 2011

      Votre responsabilité est proportionnelle à votre participation au capital, donc faible, d’autant que si un emprunt est souscrit vos parents devront certainement apporter leur caution. Idem pour votre endettement personnel, l’impact sera faible puisque votre faible participation au capital sera prise en compte par les banques.

  • 15 novembre 2011, par emmajoie

    Bonjour et merci d’avance de vos conseils. J’ai 58 ans, suis divorcée, ai une fille de 32 ans qui est pacsée. Nous avons décidé récemment d’acquérir toutes les 2 un studio en VEFA. (livraison 1 er trimestre 2014) destiné à être loué en meublé. Celui-ci serait financé pour ma part par un apport personnel réglé comptant au moment de la signature représentant 50 % du bien et les autres 50% seraient financé par un prêt consenti par la banque de ma fille. (Accord de principe déjà donné). On nous conseille de créer une SCI. Nous hésitons à créer cette SCI sans en comprendre vraiment l’avantage par rapport à l’indivision, si ce n’est qu’à terme j’envisage de lui en faire donation. Cordialement,

  • 15 novembre 2011, par felix

    Bonjour,

    Je suis pacsé et nous sommes propriétaire depuis 2 ans et demi d’un bien constitué de notre résidence principale et d’un studio loué. Je suis muté dans une autre région dans quelques mois.

    Mon objectif est conserver le bien actuel et de le mettre en location pour l’auto-financer et d’acheter une nouvelle résidence dans ma future région d’accueil.
    Seulement, nous n’avons plus aucun apport personnel. La totalité de notre apport est dans notre bien actuel (et il représente 60% de la valeur de ce bien).

    J’ai entendu parlé de la possibilité de vendre "à soi-même" ce bien via une SCI afin récupérer des liquidité (ici, mon apport personnel). Cette solution est-elle viable ?

    • 21 novembre 2012

      La vente à soi-même est abordée dans un article rédigé par un gestionnaire de patrimoine et c’est vers ce professionnel qu’il faudrait vous tourner (ou un autre gestionnaire de patrimoine car opération proche de l’abus de droit).

  • 12 novembre 2011, par EPERVIER

    Bonjour,
    Je souhaite savoir s’il nous est possible de transformer notre résidence principale qui est actuellement en accession à la propriété en une SCI. Je m’explique Il y a 6 ans nous avons acheté notre maison et pour ce faire souscrit un emprunt. Nous sommes un couple recomposé avec de chaque côté 2 enfants. Aujourd’hui, j’aimerais investir une très grosse somme d’argent dans le but d’agrandir notre habitation mais cet argent provient de mes biens propres et dont seuls mes enfants doivent pouvoir prétendre. Entre mon mari et moi même nous nous sommes fait une donation au dernier vivant afin que celui qui restera profite de la totalité des biens jusqu’à sa mort. Mais je n’ai aucune confiance en ses filles qui sont déjà très peu tendre avec leur père. Alors j’ai pensé que idéalement la SCI pouvait peut être protégé les entrées d’argent personnels que nous allons avoir chacun de notre côté afin de distribuer des parts à ceux que nous voulons favoriser sans déshériter aucun enfant évidemment.

  • 6 novembre 2011, par lepault

    Bonjour
    Mon mari et moi (respectivement agés de 52 et 50 ans) desirons contracter un pret immo de 155000€ afin d’acquerir notre residence principale. ma fille, majeure et en cdi, se propose de faire le pret avec nous.
    Doit-on creer une sci ou y-a-t-il une autre alternative ?
    merci de votre reponse
    Lepault

    • 8 novembre 2011

      Le prêt bancaire peut être réalisé par une SCI effectivement, une indivision, votre fille peut encore se prêter caution pour ce prêt ou apporter des garanties personnelles, mais quel serait son intérêt ? Il est important d’évoquer ce point avec une personne autre que votre banquier, votre notaire serait très bien placé pour vous conseiller.

  • 25 octobre 2011, par Popeye

    Bonjour ,

    Ma femme et moi avons fait construire il y à 7 ans .
    On souhaite divorcer à l’amiable .
    Notre maison vaut aujourd’hui env 240 k € et il nous reste à rembourser 120 k€.( et c’est notre seule réserve d’argent).
    Afin de ne pas obliger mes enfants et ma femme à déménager et pouvoir avoir chacun un pécule pour reconstruire une vie chacun de notre côté , je pensais créer une sci .
    Cette sci contractera un prêt de 200 k€ pour nous racheter notre maison et nous la louerai a hauteur de la mensualité du crédit jusqu’au divorce .
    Apres divorce , ma femme loue la maison à notre sci pour le montant de la mensualité du credit
    Au final :
    on reste tous les deux propriétaire de la maison au travers de la sci
    On a chacun env 40 k€ de côté pour reconstruire
    On paye pas de frais de notaire sur le prix de la maison au moment du divorce .

    Est-ce que ma solution tient la route ?
    Si oui comment s’appliquent les frais de notaire au moment du divorce sur nos parts respectives de la sci ?

    Merci pour vos réponses

    • 21 novembre 2012

      Cette solution est possible mais oblige à l’apport de ce bien immobilier à une SCI (avec des apports à titre onéreux pour 120.000€).

      Ensuite, il faudra que le loyer fixé soit conforme au marché pour permettre la déduction fiscale des charges afférentes.

      Mais surtout, il faut que votre capacité d’emprunt soit suffisante pour contracter ce prêt sans vous empêcher ensuite de négocier un prêt personnel pour l’acquisition de votre nouvelle résidence principale.

  • 22 octobre 2011, par cil

    Bonjour
    je possede aujourd hui une sci a ir et je voudrais acheter des parts de sci a l is. est il possible de les racheter par le biais de la sci a ir
    merci. pour vos reponses

  • 19 octobre 2011, par Laurent06

    Bonjour,
    Je suis associé au sein d’une Société Civile soumise à l’IS ; mon épouse (mariage sous communauté de biens) est aussi associée ainsi que ma fille mineure.
    Cette SC avait été créée en 2004 à l’époque ou je détenais deux autres sociétés, une SAS de consultants informatiques largement bénéficiaire et une librairie en SARL largement déficitaire. Mon expert comptable de l’époque m’avait proposé ce montage pour écrêter les seuils d’imposition en se servant de la SC comme holding financière.
    La SAS a été vendue à un groupe.
    LA SC détient des actions de ce groupe qui vont être vendues suite à une OPA sur ce groupe.
    J’ai le projet d’acquérir ma résidence principale. Je souhaiterai pouvoir utiliser le cash de la SC (qui correspond à un tiers de la valeur de la RP) sans me faire allumer fiscalement. On m’a proposé de créer une SCI à l’IR où moi, mon épouse et la SC seraient associés. Le problème c’est qu’aucune banque ne prêtent à une SCI avec une personne morale, la SC, comme associé.
    Aussi quels sont les freins à acquérir sa résidence principale via une SC soumise à l’IS.
    Merci par avance pour vos réponses

    • 25 mai 2012

      Votre question dépasse largement mes compétences, avez-vous envisagé de rencontrer un gestionnaire de patrimoine (voir ceux qui ont publié des articles sur ce site).

  • 12 octobre 2011, par ju74

    Bonjour,
    Nous sommes 2 associés. Nous avons le projet d’acquérir un bâtiment composé de plusieurs locaux à usage professionnel.
    Pour cela nous souhaitons créer une SCI, afin d’emprunter l’ensemble du prix.
    Mais quelle option doit on choisir imposition à l’IS ou à l’IR ?afin de payer le moins d’impôt.
    Nous pensons opter à l’IS car nous pourrons déduire toutes les charges et amortir le bien, afin de réduire le résultat fiscal, n’est ce pas ?
    Alors qu’à l’IR les revenus seront imposables avec peu de déductions.

    Pour ma part, je ne suis pas encore propriétaire de ma résidence principale
    Est ce que ma capacité d’endettement personnelle sera réduite(proportionnellement) du fait de mon association dans la sci ?
    Est ce que sur notre déclaration de revenu personnel on fait mention de l’endettement de la sci ou il n’ y a aucune trace ?
    Merci
    Ju

    • 21 novembre 2012

      La rubrique suivant indique les avantages et inconvénients de l’option pour l’IS, mais il est vrai que la réforme actuel des plus-values immobilières, qui pénalise les SCI soumises à l’IR, retire aux SCI soumises à l’IR un avantage important sur les SCI soumises à l’IS : désormais, il y a peu de différences entre l’imposition des plus-values IR et IS, et cette nouveauté redonne beaucoup d’intérêt à l’option pour l’IS.

      Oui, l’endettement de la SCI limitera votre capacité personnelle d’endettement, non pas en raison de la déclaration de cet endettement de la SCI sur votre déclaration de revenus mais en raison de votre obligation de déclarer cet endettement à votre banque en cas de demande de prêt personnel.

  • 10 octobre 2011, par stef02

    J’ envisage la création d’une sci afin que celle ci rachette mon bien me permettant de de louer et de faire construire avec ma compagne. Est ce possible et qui dois je voir pour faire cette création

    • 19 octobre 2011

      bonjour, mon banquier m’avait proposé cette solution, mais le notaire n’était pas chaud du tout et ne voulait pas conclure l’affaire, de plus il disait que les intérets d’emprunt de la SCI (achat de votre maison) n’auraient pas été déductible du loyer du locataire, car limite frauduleux.

  • 6 octobre 2011, par CLecluse

    Bonjour,
    Nous sommes 3 amis et souhaiterions acheter un grand terrain constructible avec une bâtisse exitante. L’idée est d’acheter le terrain ensemble par le biais de la SCI et de construire chacun notre maison sur le site tout en conservant la bâtisse pré-existante dans les biens communs.

    Est-il possible de bâtir une maison en notre nom sur un terrain appartenant à la SCI ? Sans payer de loyer ?

    Peut-on diviser le terrain de la SCI en différentes parcelles, soit 3-4 propriétés différentes ?

    Peut-on faire un gîte ou des chambres d’hôte de la bâtisse pré-existante (bien de la SCI) ?

    Merci de votre aide !

  • 1er octobre 2011, par isapoupou

    Bonjour,
    Mon mari et moi envisageons de créer une SCI pour l’achat d’un local (atelier et bureau), dans l’objectif d’y installer notre garage de réparations auto. Nous avons contacté une banque qui nous propose un prêt, considéré comme prêt professionnel, sur 15 ans puisqu’en prêt pro il ne peut pas allonger cette durée.
    Il me semble que le prêt pour une SCI est considéré comme un prêt à titre personnel et donc que la durée pourrait être allongée ?
    De plus, il ne se base que sur l’âge de mon mari alors que nous serons associés et que je suis plus jeune....
    Merci de me transmettre votre avis.

    • 3 octobre 2011

      C’est l’avis d’un autre banquier qui serait intéressant (mais, après quelques tentatives, impossible de les faire venir sur ce forum), ou d’une personne qui aurait rencontré les mêmes difficultés que vous, si un visiteur pouvait intervenir... merci d’avance.

  • 27 septembre 2011, par cécile

    Bonjour, je me permets ce mail car c’est mon frère qui m’a parlé de créer une sci mais à vrai dire je ni connait rien.

    Voilà notre père vient de décèdé et nous héritons d’un appartement et d’une maison. Après passage chez le notaire je vais garder l’appart et mon frère la maison. Je signale que ses 2 biens sont payés.

    Est ce que je peut monter ma propre sci sans associé. Je vie en concubinage et j’ai 2 enfants.
    L’appartement je vais le louer, mais comme il est déjà payé je n’est pas pour l’instant de capital à investir.

    Par la suite, je voudrais acheter un terrain de loisir, faire un prêt et le remboursé avec mes locataires, est ce possible ?
    Au niveau des impots, il a t-il un avantage
    si quelqu’un pouvait m’aider, m’orienter j’en serait reconnaissante.
    Merci

    • 21 novembre 2012

      Ce créez pas de SCI sans savoir à quels objectifs cette SCI répondra, car le fonctionnement d’une SCI est toujours plus lourd que celui d’une indivision or une SCI n’apporte pas toujours d’avantages particuliers par rapport à une indivision.

      En matière de prêt immobilier, créer une SCI n’apporte généralement aucun avantage (lire notre article sur ce sujet).

  • 25 septembre 2011, par fleurdenice

    Bonjour,

    J’ai une SCI familiale, peut-elle faire un prêt pour acheter mon appartement financé avec un PTZ ?
    Ma situation personnelle ayant changé , la location est impossible dans le cadre du PTZ .

  • 23 septembre 2011, par Claude

    Bonjour
    J’ai racheté une maison avec un credit à mon nom en tant que célibataire.Le crédit est récent.
    Valeur maison 300000 € - Credit restant 120000€
    Vivant actuellement avec une personne et un PACSE, comment faire pour qu’elle puisse bénéficier d’une part des 120000€ que nous pourrions payer à 2 sans refaire le crédit.
    MERCI

    • 21 novembre 2012

      Je n’ai pas de réponse satisfaisante à vous apporter, pourquoi ne pas consulter votre notaire et choisir l’une des deux directions : vous conservez votre bien et trouvez un moyen de reconnaître les remboursements effectués par votre compagnon (sous forme de reconnaissance de dettes par exemple), vous partagez la propriété de ce bien avec votre concubin à hauteur de ses versements (par l’intermédiaire d’une SCI par exemple). Notez cependant que l’apport de cette maison à une SCI aurait un coût certain (lire rubrique "apports").

  • 16 septembre 2011, par HERISSON

    MON EPOUX ET MOI SOMMES DETENTEUR EN INDIVISION D’UN BIEN IMMOBILIER DEPUIS 13 ANS
    AVANT LE 1ER FEVRIER 2012 POUVONS CREER UNE SCI QUI SE PORTE ACQUEREU DU BIEN ET DONC SERIONS NOUS APRES 15 ANS DE DETENTION EXONERE D’IMPOT SUR LA PLUS VALUE ?

    • 21 novembre 2012

      Voyez l’article consacré à ce sujet et rédigé par un gestionnaire de patrimoine dans notre rubrique "cession de parts" qui étudie plus largement le sujet des plus-values immobilières.

  • 8 septembre 2011, par angel133

    Bonjour,

    Nous avons comme projet de réhabiliter le hangar de mes beaux parents en salle de reception pour mariage,... nous allons devoir emprunter de l’argent pour réaliser les travaux. Mais voilà demander un pret entreprise est embetant car nous n’aurons pas de différé d’amortissement, il faudra donc rembourser le credit tout de suite alors qu’la salle n’est pas terminer et que donc l’activité ne peut commencer. Alros on compte prendre un pret travaux bien plus souple mais comme nous ne sommes pas les propriétaires, notre banquier nous conseil de faire une sci familiale avec mes beaux parent et de faire un pret travaux au nom de la sci. Est-c possible ??? comment ça se passe ? merci pour vos conseils.

    • 21 novembre 2012

      Oui, une SCI peut évidemment contracter un prêt dont vous pouvez connaître les conditions en complétant le formulaire disponible en pied de page.

  • 31 août 2011

    Bonjour,

    Je souhaiterais savoir comment cela fonctionne si nous voulons effectuer des travaux sur plusieurs appartement de la SCI.
    Comment doit-on payer la société prestataire ?

    Merci beaucoup.

    • 31 août 2011

      Je ne comprends pas votre question, pourriez-vous la préciser ?

  • 21 août 2011, par f0ele

    Bonjour,

    J’ai monté avec mon père une SCI (moi co-gérant 30% du capital, et j’ai 32ans) et mon père actionnaire principal 70% du capital et à 68 ans.
    J’aimerais savoir si une banque accepterais de faire un prêt à la SCI sur 30ans pour un achat immobilier (chose qu’elle n’accepterais pas à mon père s’il était seul vu son age).
    Sinon faut il changer les statuts de façon à ce que je devienne actionnaire principal et lui co-gerant ?

    Merci de votre aide.

    • 21 novembre 2012

      Une banque regardera toujours la capacité d’endettement de tous les associés de la SCI qui demande un prêt. Interrogez directement votre banque, c’est le meilleur moyen de trouver un arrangement (garanties demandées).

  • 19 août 2011, par julie13

    bonjour , mon ami et moi avons l’intention de créer une sci en achetant une maison, car nous ne voulons pas nous pacser ni nous marier. Nous aurions l’intention d’y vivre ensemble à titre gratuit.
    Je bénéfice actuellement d’une part et demie sur ma déclaration IR car veuve et ayant élevée mes enfants seules. Si nous décisons de mettre notre projet à exécution la demie part qui m’est actuellement accordée me sera t’elle supprimée si vous vivons tous les 2 dans la sci ?
    merci pour votre réponses

    • 21 novembre 2012

      Pourquoi refuser de se pacser, car avant de créer une SCI il faut anticiper, en l’absence d’enfant, le décès éventuel de l’un des associés. Or les droits à payer par un concubin sont très élevés, et peuvent l’obliger à céder le bien détenu par la SCI.

  • 18 août 2011, par Frankie

    Bonjour,

    Avec des amis, nous souhaiterions faire de l’investissement locatif immobilier vers l’Afrique.

    Pour ce faire nous aimerions savoir si nous pouvons créer une SCI en France (tous les associés seront domiciliés en France) dont l’objet sera la construction et la gestion de biens immobiliers en Afrique.

    A noter que nous ne comptons pas enmpruter auprès d’une banque. Nous avons déjà les fonds necessaires.

    Si oui, quelles seront les modalités par rapport au régime d’imposition français ?

    En vous remerciant par avance de votre réponse.

  • 18 août 2011

    Bonjour,
    Mes parents on une entreprise d’électricité et nous sommes deux enfants ils souhaitent acheter un batiment pour leur entreprise en fondant une SCI avec ma soeur et moi nous serions juste caution et nous ne rentrions pas dans le capital. J’aimerais connaitre les avantages et contraintes d’un tel engagement : est ce que je vais payer des impots sur ce bien, est ce que ça peut me bloquer sur d’autres projets immobilier, si mes parents ne peuvent plus payer qui paye ?....

    Merci de votre réponse

    • 6 septembre 2011

      "si mes parents ne peuvent plus payer qui paye ?" = vous.

  • 11 août 2011, par ALAIN26800

    Bonjour,
    Je suis sur le point d’acheter un batiment en sci que je souhaite faire en IR.
    Dans ce batiment il y a des logements non soumis à la TVA et un local commercial (une boulangerie) qui jusqu’ici régle un loyer +une TVA.

    1ére question :
    Est ce que je peux rester comme ca sur son loyer et faire une déclaration de tva uniquement pour ce loyer, régler cette tva uniquement ?Et rester en sci IR avec franchise de tva ?

    2éme question :
    Est ce que je peux dés la reprise du batiment ne plus percevoir la tva sur ce loyer du fait que je suis sci ir si je coche sur le M0 la case "franchise de tva"

    3éme question :
    Si je peux faire ni l’un ni l’autre y a t’il ne solution pour que je reste un IR et pas me compliquer la vie avec cette tva de (83euro mensuel.....)

    Je ne vous cache pas que j’ai du mal à trouver la réponse et malheureusement cela commence à etre urgent car je dois signer la vente vers le 8 septembre alors....Merci d’avance de votre aide.
    A trés vite.

    • 21 novembre 2012

      Il n’y a pas d’incompatibilité entre SCI soumise à l’IR et SCI soumise à TVA. Une SCI à l’IR peut être soumise (pour un bien seulement ou plusieurs biens détenus) à TVA et une SCI à l’IS peut ne pas être imposable à TVA.

      Pour que la location en question ne soit plus imposable à TVA, il faudrait l’indiquer dans le bail commercial correspondant. Mais l’imposition à TVA est souvent un avantage, c’est le cas pour la location d’une boulangerie car le locataire est soumise à TVA, il ne voit donc pas cette TVA comme un loyer supplémentaire (puisqu’il récupère cette TVA) et de votre côté vous récupérez la TVA déductible sur les charges afférentes à ce bien.

  • 6 août 2011, par streich

    Bonjour.
    Mon mari et moi sommes salaries, maries sous la communaute. Noous avons une maison principale et secondaire ainsi qu’un pret travaux et conso.
    La situation (qui peut paraitre bizarre) est la suivante : je souhaites acheter la maison voisine a la notre (secondaire), il s’agit du meme proprio qui nous l’a vendue pour avoir la propriete complete sans voisins.
    Mais notre taux d’endettement ne nous le permet pas (on ne sait pas trop si il faut faire des rachats ou melanges les prets ?) alors on se demandeaent si il y avait une possibilite de creer une SCI pour avoir cette maison et quel serait les demarches et les enjeux.
    Merci d’avance pour votre reponse.

    Cordialement

    • 21 novembre 2012

      Voir les articles relatifs à l’endettement dans notre dossier "apports".

  • 3 août 2011

    Bonjour,

    J’ai appris que je pouvais créer une SCI vu que la banque ne m’accorde pas le prêt nécessaire pour racheter la soulte de mon futur ex-mari. Nous avons acheté l’appartement il y a 4 ans. Suite à un congé parental j’ai repris un emploi en tant qu’assistante maternelle depuis un an et demi. Nous avons 2 enfants. Si je ne peux pas racheter sa part je ne pourrais plus exercé mon emploi et mes enfants seront obligés de vivre dans un autre cadre alors que celui-ci leur convient totalement. Pensez vous qu’il serait préférable pour nous que je crée une sci ?
    Merci de votre réponse.

    • 21 novembre 2012

      Créer une SCI ne modifiera nullement votre capacité d’endettement.

  • 27 juillet 2011

    Bonjour,

    Nous sommes mariés sous le régime de la communauté et avons décidé de vendre notre maison pour nous rapprocher de notre Fille UNIQUE âgée de trente ans qui à un petit garçon de 20mois (non marié-non pacsé). Et nous avons décidés soit d’acheter une maison déjà construite, soit un terrain pour faire construire notre maison.

    La question que nous nous posons est de savoir si dans notre cas il y aurait un avantage lié à des intérêts de mettre notre futur bien en SCI ??? coût approximatif de l’achat en vaucluse 300 000,00 Euros plus nos biens personnels :

    Quelles avantages peut nous apporter une SCI (au niveau fiscal et de succession si mon époux et/ou moi-même (atteinte d’un cancer) venaient à décéder (eh oui, pas pressé mais nul n’est éternel). En clair nous cherchons à préserver les intérêts de notre Fille UNIQUE pour le futur en lui créant le moins possible de frais (exemple succession ect...)

    Recevez, avec nos remerciements anticipés, nos salutations distinguées

    • 29 juillet 2011

      Je ne vois effectivement pas l’intérêt de créer une SCI, si ce n’est pour transmettre à votre fille unique des parts sociales et donc des droits sur votre résidence principale. Mais une donation de la nue-propriété de ce bien produit des effets similaires, de plus êtes-vous certaine que des frais de succession seront dus par votre fille ? Il faut donc poser ces questions à votre notaire car une SCI n’est qu’un outil juridique, la SCI n’a donc pas d’utilité si elle ne répond pas à des objectifs que votre notaire vous aidera à fixer.

  • 22 juillet 2011, par mascret

    bonjour voila notre soucis nous voulons acheter une maison ! mon ami est a son compte depuis 1 ans et moi au mien depuis 4 mois ! Nous avons des garants ( les parents de mon ami ) mais les banques ne veulent pas nous preter car nous ne sommes pas viable à leur yeux etant donné notre peu d’ancienneté ! enfin bref du fait nous voulons créer une SCI avec mes beaux parents !
    Nous serions donc 4 à soit 25% chaqun soit 60% pour eux et 40% pour nous.
    nous souhaitons loger dans ce bien à titre gratuit et bien sur nous rembourserions seul l’emprunt !
    Nos avons du coup beaucoup de questions :
    quel capital apporter au depart ( sachant que si possible nous aimerions apporter le moins possible )
    peut on rembourser l’emprutnà deux sans que les beaux parents aient à payer quoi que ce soit !
    que faut -il choisir capital fixe ou variable
    commet cela se passe t-il au niveau des taxes y’a t-il des impots que doit on prendre IS ou IR(sachant que nous ne voulons pas que mes beaux parents aient à payer quoi que ce soit)
    doit on declarer un loyer ou peut -on y vivre à tittre gratuit mais si cel aest le cas devrons nous declarer quand meme cette avantage aux impot !
    doit on obter pour la tva ?
    si nous voendons la maison auront nous une plus value à payer ou des impot par rapport au capital !!
    Nous avons encore beaucoup de questions mais si une perosnnes pouvez nous aider pour celles ci se serait super
    merci d’avance
    cordialement

    • 4 août 2011

      Consultez le cas pratique suivant (SCI pour achat résidence principale) et l’article général sur la SCI utilisée pour acquérir une résidence principale pour choisir entre :
      - une occupation à titre gratuit : apports mensuels en compte courant à la hauteur des mensualités de l’emprunt et, éventuellement plus tard, incorporation de ces comptes courants au capital pour augmenter votre part,
      - et une occupation à titre onéreux : versement de loyers à la SCI et imposition entre les mains des associés des revenus fonciers constatés.

      La répartition initiale du capital doit répondre aux apports initiaux des associés en capital. Or l’utilisation des comptes courants permet d’aboutir, avec un capital faible, à la répartition souhaitée.

      Cette SCI ne pourrait en aucun cas opter pour l’imposition à TVA.

  • 21 juillet 2011, par Christophe

    Bonjour ma femme et moi allons divorcer.Nous avons un appartement à 50/50 avec un reste de crédit. Nous aimerions garder ce bien pour ma femme et mes enfants, mais ma femme ne peut racheter le bien par manque de moyen. nous avons alors pensé à la SCI, je laisserais mes parts dormir un certain nombres d’années dedans ...
    Pouvez me dire ce que vous en pensez ? Est-ce une idée qui tient la route et si oui quels sont les avantages et inconvénients et faut-il le faire avant ou après que le divorce soit prononcé ?

    merci d’avance

    Christophe

    • 21 novembre 2012

      Pourquoi une SCI plutôt que de rester en indivision ? Qu’en pense votre notaire ? N’hésitez surtout pas à le contacter car en cas de création d’une SCI et de l’apport de ce bien immobilier à une SCI, il devra obligatoirement intervenir.

      En ce qui concerne le crédit, notez le coût de création de cette SCI dans notre dossier "démarches de création".

  • 17 juillet 2011, par jchristophe99

    Posté le 17/07/2011
    Couple pacse recomposé avec 8 enfants (oui c est compliqué !!) nous désirons faire construire une maison en bois type bbc . creer une sci est elle interessante. Apparemment, les interets sur pret de ce type de construction sont deductibles des impots sur le revenu pour un emprunt "normal" .
    - Est ce pareil avec une sci ?.
    - Quelles sont les autres reductions d impots possibles ? (type pompe à chaleur panneaux solaires etc..) que l on peut avoir ? peut on aussi recuperer la TVA ?
    - est ce possible de réaliser ce type de construction sachant que ce n est qu une maison d habitation ?
    - Faut il avoir obligatoirement un apport ou etre financable à 100% ?
    Merci

    • 21 novembre 2012

      Je ne vois aucun intérêt particulier à créer une SCI pour faire construire sa résidence principale, à moins d’imaginer occuper ensuite ce bien à titre onéreux en dégageant un déficit foncier, mais cela constituerait alors un abus de droit.

  • 14 juillet 2011, par evelyne

    Bonjour,
    dans l’optique d’aider n/fille à se loger (avec son compagnon et son bébé - ils n’ont pas les moyens d’emprunter) je souhaite créer une SCI familiale (ma fille mon mari et mon fils seraient associés) Mon mari et moi pouvons apporter un capital social qui sera utilisé dès le déblocage comme apport dans le cadre d’un achat immobilier (50% de la valeur du bien) Nous achèterions donc un appartement via la SCI que nous pourrions louer à n/fille et à son conjoint. le loyer qu’ils règleraient (bail officiel afin qu’ils puissent bénéficier des APL) à la SCI couvrirait le montant des remboursements.
    Question : Comment ne pas léser ma fille et son conjoint qui vont donc "couvrir" les remboursements de l’emprunt mais à perte pour eux ? (comme un loyer payé à un étranger) Pour ma fille je pense lui donner des parts sociales pour augmenter ses propres parts (elle serait donc "co-propriétaire" de l’appartement via son statut d’associée dans la SCI au moins à concurrence des loyers payés ! ) où quelle autre solution voyez vous ? et pour son conjoint ? celui-ci a de petits revenus et ne pourrait qu’être éventuellement associé mais avec 1 ou 2 parts (sur 365) alors quelle motivation pour lui ? merci pour votre conseil et pour votre site clair et très intéressant !

    • 21 novembre 2012

      - Soit le logement est occupé à titre onéreux (loyer fixé au prix du marché pour éviter l’abus de droit) pour que les charges correspondantes soient déductibles = dans ce cas ce loyer est payé par les locataires du bien comme n’importe quel loyer, la contrepartie étant la jouissance du logement. L’associé locataire paiera ce loyer + de l’IR sur sa quote-part de résultat de la SCI.
      - Soit le logement est occupé à titre gratuit et les occupants de ce logement couvre les besoins de trésorerie de la SCI par des apports en compte courant par exemple.

  • 13 juillet 2011, par arnaud2261

    bonjour, j’ai un projet d’achat d’une petite résidence secondaire (louable en gite).
    Mais, j’ai actuellement un crédit sur notre résidence principale 110K€ reste 15 ans+ un prêt travaux 20K€ reste 4 ans : total 1474 / mois
    Projet achat résidence secondaire : 100K€

    Notre idée est de crée une sci ayant comme actionnaire ma femme et moi même+ 2 enfants mineurs.

    Emprunt bancaire avec la sci de 230K€ soit 1600/ mois /17 ans

    La sci achète notre résidence principale 130K€ ce qui nous permets de rembourser nos 2 emprunts.
    Et la sci achète aussi la résidence secondaire 100K€
    frais de notaire pour les 2 actes 18K€.

    Nous garantissons à la banque 2 loyers mensuels de 800€ soit 1600 permettant de rembourser.
    Ma femmes locataire de la résidence principale et moi locataire de la résidence secondaire.(Sous location certain week end en gite).
    Valeur estimative de la résidence principale : 190K€.
    A votre avis d’un point de vue de la législation est faisable ?
    Niveau d’imposition ?
    garantie bancaire ?
    Merci de vos réponses et avis.

    • 21 novembre 2012

      Mais comment la SCI va-t-elle s’endetter, quelles garanties apporteront ses associés ? Il sera plus compliqué pour la SCI d’obtenir un prêt pour le rachat de ces deux biens que pour vous-même de négocier l’emprunt nécessaire à l’acquisition de votre résidence secondaire.

      PS : Concernant la participation d’enfant mineur au capital d’une SCI.

  • 3 juillet 2011, par valerie G

    Nous sommes 7 freres et soeurs et au decés de nos parents nous avons hérité de ce bien.
    c’est une maison qui a besoin d’être rénové et un de mes frères souhaite y loger et payer un loyer qui permettrai de faire les rénovations.
    - A t on la possibilité de monter une sci familiale concernant cette maison ?
    - peut on sous louer cette maison sachant que mon frere ferait parti de la sci ?
    - peut il continuer à percevoir les APL ?
    - comment ca se passerait au niveau des impôts

    merci de vos réponses .

    • 21 novembre 2012

      Oui, un associé de SCI peut occuper à titre onéreux le bien immobilier détenu par la SCI dont il est associé, mais il faut faire attention à éviter tout abus de droit, en particulier le loyer doit être suffisant pour couvrir les travaux envisagés.

  • 1er juillet 2011

    bonjour,
    j’ai acheté un bien immobilier, en cours de remboursement ; emprunt immobilier bancaire, j’envisage de me pacser avec ma compagne. afin de nous protéger l’un l’autre, car j’ai des enfants d’un premier mariage, alors je souhaite créer une SCI à deux associés en résidence principale et apporter ce bien en "apport pur et simple". Ma compagne doit elle investir une somme ? pour calcul de ses parts ? Merci de préciser le mieux à faire .

    Stéphane

    • 21 novembre 2012

      Quelques indications spécifiques à votre situation dans notre dossier "résidence principale".

  • 29 juin 2011, par Sofa67

    Bonjour
    Nous souhaitons acheté un appart en Sci, le projet de création est en cours et le compromis de vente est signe , la banque nous a donne son accord de principe pour le prêt mais nous signifie aujourd’hui que la constitution de la Sci doit être valide au registre du commerce avant que le prêt soit accordé.... Nous risque de nous retrouve hors délai pour la signature de l acte de vente.! Esc ce légal ? Que faire ?
    Merci pour vos conseils avises

    • 30 juin 2011

      Que vous conseille votre notaire, est-ce lui qui se charge de la création de la SCI ?

  • 28 juin 2011, par Milasnoop

    Bonjour, avec mon conjoint (nous ne sommes ni pacsés, ni mariés mais avons deux enfants) nous envisageons d’acheter une maison et nous demandons si la SCI est la meilleure solution ?
    Merci pour votre réponse.

    • 21 novembre 2012

      Voir les exemples de SCI dans notre dossier Résidence principale.

  • 28 juin 2011, par MANOU

    bonjour
    suite à mon divorce puis au décès de mon ex mari , je suis propriétaire avec mes 5 enfants d’un terrain constructible de 4000m2 + 2500m2 avec une maison ..avec mes enfants nous voudrions construire des logements destinés à la location et créé une SCI familiale sur les 4000m2 de terrain qui reste à construire ...est -ce que les banques suivront notre projet et financeront le prêt à 100% pour construire, au prorata de chaque part ....est-ce que le terrain constitu un apport personnel suffisant pour obtenir un prêt....valeur du terrain estimé à 335 000 euros ...est-ce une bonne solution ..ma part à moi 50% et 50% pour mes enfants , ce qui représente 10% à chacun ..merci pour votre réponse
    cordialement MANOU

    • 21 novembre 2012

      La création d’une SCI peut rendre plus stable la gestion de ces constructions mais ne vous apportera pas de garanties supplémentaires pour obtenir un prêt immobilier. Il faut effectuer au minimum une demande de prêt pour mieux comprendre les garanties qui seraient demandées par une banque (garantie sur le bien apporté et certainement des garanties personnelles demandées aux associés).

  • 24 juin 2011, par caramelcy

    Bonjour,
    J’ai acheté un bien en SCI avec ma 1ère épouse. Nous avons divorcé, le bien a été vendu. Que devient la SCI ? puis-je la reprendre pour acquérir seul un autre bien ?
    merci

    • 21 novembre 2012

      Attention, la SCI reste en fonctionnement, peut-être ne détient-elle plus aucun actif immobilier mais les statuts, en l’absence de modifications, demeurent les mêmes. Avant toute nouvelle acquisition, il faudrait donc que votre ex-femme vous cède ses parts pour que vous deveniez seul associé (en attendant de régulariser la situation). Vous pouvez aussi décider de la dissolution de la SCI et créer une nouvelle SCI.

  • 22 juin 2011, par sabri33

    bonjour,notre projet serait de creer une sci familiale(mon ex mari et nos 3 enfants majeurs)pour acheter un terrain et y construire en auto construction 3 chalets de 60m2 pour chacun des enfants.Nous n’avons pas d’apport,pensez vous que ce soit possible ?quels sont les ecueuils à eviter ?merci de votre reponse cordialement

    • 21 novembre 2012

      Emprunter sans apport personnel doit être extrêmement difficile aujourd’hui. De plus, la création d’une SCI ne facilitera nullement cette demande d’emprunt.

  • 21 juin 2011, par kiki

    Bonjour,
    Suite à mon divorce je vais récuperer des fonds de ventes immobilières.Nous envisageons avec mon ami l’acquisition d’un bien commun sans etre ni maries ni pacses.
    Je souhaiterais savoir comment faire pour nous proteger mutuellement pour proteger la part que j’apporte dans ce projet mais aussi conserver cette part intacte pour mes 3 enfants mineurs en cas de succession.Ces fonds leur reviendraient.

    Meci de votre réponse.

    • 21 novembre 2012

      La SCI est ou outil, mais il en existe d’autre, la reconnaissance de dette notariée par exemple : vous achetez un bien commun grâce à votre apport personnel et votre compagne reconnaît une dette envers vous, dette qui ne sera payée que dans l’éventualité de la cession du bien. Vous pouvez également consulter les cas pratiques utilisant une SCI de ce site. Enfin, vous devez interroger le notaire que vous ferez intervenir pour cette acquisition pour qu’il vous aide à choisir la solution qui correspond le mieux à vos projets.

  • 12 juin 2011

    Bonjour,
    Ma femme et moi sommes en accession à la propriété pour notre résidence principale, nous remboursons donc un emprunt immobilier. Je souhaiterai faire l’acquisition de 3 studios occupés pour 300 euros de loyer, ce qui pourrait permettre d’avoir un retour sur investissement immédiat et donc couvrir l’emprunt.
    Le crédit serait de 100000 euros pour 3 appartements, je rembourse actuellement 800 euros pour mon emprunt principal pour lequel il le reste 12 ans a payer.
    De ce fait j’envisageais de créer une sci pour acquérir ces nouveaux biens et par la suite continuer en acheter d’autres.
    Le but premier étant de réaliser des investissements. Mais la questions que je me pose, concerne les éventuelles frais et charges annexes comme les impôts ou la csg crds.
    Merci pour votre retour
    Cordialement

    • 21 novembre 2012

      Effectivement, les bénéfices d’une SCI sont soumis à CSG-CRDS et à l’impôt sur le revenu entre les mains de chaque associé lorsque cette SCI est imposée à l’IR. Dans le cas d’une option pour l’IS, les choses deviennent beaucoup plus compliquées car c’est la SCI qui est imposée à l’impôt sur les sociétés et qui verse des dividendes aux associés (dividendes alors imposés à l’IR).

  • 10 juin 2011, par luffy69

    Bonjour a tous

    Je souhaiterais avoir de l’aide car j’ai un cas un peu particulier.
    tout d’abord je remercie les acteurs de se site pour permettre d’en comprendre plus sur la gestion des sci.
    Donc voila j’expose mon probleme :
    Avec une collegue de travail nous souhaitons faire l’acquisition d’un appartement ( 90 000 € )a travers une SCI pour pouvoir le louer ensuite.
    je dispose d’un contrat d’apprentissage ( 850€ )pour 1 ans encore.
    elle dispose d’un cdi depuis 5 ans a 1250€ net.
    Donc nous avant de signer un compromis nous avons vue un peu toute les banques et au final nous avons fini par atterir chez un courtier qui nous a dis ok.
    Donc nous avons signé le compromis depuis 3 semaines, maintenant le souci se pose que le courtier nous dit que il dispose d’un accord pour m’a collegue uniquement et donc sans moi car j’ai un credit auto et que je suis apprentie.
    Peut-on toujours crée une sci a 50/50 ou je suis cuit ?
    Sinon comment je pourrais faire ?

    Je vous remercie de vos reponse.

    • 17 juin 2011

      Le prêt immobilier ne peut pas être accordé à la SCI mais uniquement à l’un de ses associés. Cet associé peut donc éventuellement signer personnellement ce prêt et apporter les fonds correspondants à la SCI pour acquérir le bien pour lequel un compromis a été signé, mais cet associé serait alors très fortement majoritaire dans cette SCI. Quels apports pourrait en effet effectuer l’associé qui ne peut souscrire un emprunt immobilier ? L’opération n’a donc plus réellement d’intérêt (ce n’est plus une acquisition commune en tout cas).

  • 31 mai 2011, par h chevallier

    bonjour
    j’envisage d’acheter un appartement dédié à mon activité professionnelle mais que nous partagerons à 3 : moi-même (entreprise individuelle), mon concubin (auto-entrepreneur) et une 3e personne (auto-entrepreneur).
    Je dispose d’un plan d’épargne privé (donc un apport pour le prêt immobilier).
    Ma question : nous envisageons de monter une SCI pour acheter ce bien : est-il préférable de faire porter l’emprunt par la SCI plutôt qu’un apport en capital ensuite ? comment alors puis-je utiliser l’apport personnel en mon nom propre pour financer l’achat ? L’utilisation en local professionnel : quid des loyers ? nous rembourserons par un loyer sur nos dépenses pro à la sci ? est-ce possible ?
    à quel stade voir un notaire pour tout cela ??
    merci

    • 21 novembre 2012

      Notre article sur le local commercial détenu par une SCI précise les avantages de la détention d’un local commercial à travers une SCI. Lisez également l’article précisant les inconvénients de ce montage. Le prêt immobilier serait au nom de la SCI. Vos sociétés paieraient un loyer à la SCI. Ces loyers seraient réduits des charges de la SCI (dont les intérêts d’emprunt) pour donner le bénéfice dont l’imposition est répartie entre les associés proportionnellement à leur nombre de parts (et imposé en revenus fonciers chez chacun des associés).

      Cette acquisition exigeant l’intervention d’un notaire, vous pouvez consulter le votre dès à présent mais sachez avant si vous souhaitez créer seul cette SCI ou bien confier la rédaction des statuts à votre notaire.

      Le problème : les loyers des auto-entrepreneurs ne pourront être pris en compte pour le calcul de leurs prélèvements obligatoires (les cotisations des AE et l’IR des AE sont en effet calculés directement sur le chiffre d’affaires, sans tenir compte des charges réelles).

  • 30 mai 2011, par Mag

    Bonjour,
    Mon époux moi sommes propriétaires d’un appartement. Nous souhaitons le louer et acheter un studio pour le louer également . Nous percevrions donc 2 loyers et contracterions un nouvel emprunt pour le studio.
    Nous nous demandons s’il ne serait pas avantageux de créer une SCI, y apporter notre bien immobilier actuel et le futur studio. Quel Intérêt y aurait- il pour nous par rapport a la solution classique qui consiste a prendre un pret pour l’achat du studio et declarer des revenus locatifs en plus sur la feuille d’imposition familiale ?
    Merci d’avance pour votre retour,

    • 31 mai 2011

      Aucune différence entre la SCI et l’indivision d’un point de vue fiscal pour votre projet.

  • 30 mai 2011, par Thibaut

    Bonjour,

    je suis actuellement étudiant et je souhaite acheter à crédit un petit appartement et le mettre en location (crédit de 45 000 euros). J’ai l’apport pour payer cash les frais liés à l’acquisition. Le but étant par la suite que le loyer perçu couvre l’intégralité du remboursement du crédit. J’ai présenté mon dossier monté avec étude de marché et de rentabilité à ma banque et j’ai essuyé un refus car je n’ai pas de revenus fixes étant étudiant. Ma banquière m’a pourtant accordé lors de l’entretien que mon projet autofinancé était viable.

    Ma question : est ce que si je monte une SCI avec mon frère (qui est salarié en CDI avec un bon salaire et sans emprunt sur le dos) une banque pourrait elle plus facilement m’accorder un crédit pour mon projet d’investissement locatif ?

    Merci beaucoup de votre réponse.

    • 31 mai 2011

      Oui, votre frère pourrait plus facilement que vous entreprendre ce projet l’investissement locatif, mais pourquoi aurait-il besoin de vous ? Notez également que sa capacité d’emprunt personnelle se trouvera réduite du fait de sa participation au capital de la SCI. Enfin, un prêt bancaire ne sera certainement accordé à la SCI que si votre frère accepte de se porter caution personnelle pour cet emprunt.

  • 27 mai 2011, par loum

    bonjours,
    nous souhaitons acheter un ensemble immobilier a quatres familles (sans liens de parentés)nous voulons que lors de notre achat,un lot spécifique soit attribué a chacun des 4 acquéreurs.pensez vous qu’il faille envisager la création d’une SCI ? Une fois l’acquisition faite,cette SCI peut elle être dissoute et laisser place à un reglement de corpopriété ?

    Merçi de vos réponses

    • 21 novembre 2012

      Il ne faut pas créer une SCI dans l’intention de la dissoudre ensuite, en effet une dissolution de SCI a un coût fiscal (droit de partage). Pour cette acquisition immobilière, prenez conseil auprès de votre notaire.

  • 26 mai 2011, par seve

    Bonjour,
    Moi et mon concubin souhaitons créer une sci. Nous ne sommes pas mariés mais avons des enfants ensemble. Nous voudrions acheté sous le biais de cette sci dans un premier temps un immeuble locatif qui nous générerait plus de revenu que de crédit, et ensuite notre résidence principale sous condition de loyers qui convrirait le prêt. Est ce possible et il y a t il d’autres montages, le but final étant d’acheter la résidence principale avec un prêt bancaire plus élevé que si nous l’achetions en nom propre.
    merci de votre réponse

    • 27 mai 2011

      Votre projet ne me semble pas réalisable pour les raisons suivantes :
      - il est difficile, par un investissement immobilier locatif, d’obtenir un revenu foncier net (après IR et CSG-CRDS) qui permette de dégager de la trésorerie après remboursements d’emprunt,
      - votre capacité d’endettement (personnelle ou via la SCI, c’est la même !) sera fortement limitée par les emprunts de la SCI,
      - les revenus fonciers, pour le calcul de cette capacité d’emprunt, son pris en compte par les banques à hauteur de 70% seulement.

  • 22 mai 2011, par Moi.

    Bonjour,

    Je souhaiterai acheter un bien immobilier pour un investissement locatif. Plutôt que de le louer à un étranger, j’aimerai le louer à ma mère qui est dans une situation financière précaire. Actuellement, elle bénéficie de l’APL sur un loyer de plus de 800€. je souhaiterai lui louer à moins cher que ce logement "social" et bénéficier de l’APL. mais les aides aux logements ne sont pas versés aux locations aux ascendants/descendants. Or, je ne pourrai pas faire face aux échéances de crédit si je n’ai pas un loyer et ma mère ne pourra payer entièrement le loyer sans aide. la création d’une SCI pourrait-elle me permettre de louer à mon ascendant afin de bénéficier d’aides au logement ?
    Dans la création de la SCI, les statuts seront à mon nom soit le même que celui de ma mère, sa demande d’aide sera-t-elle acceptée ? Si oui,y-a-t-il un risque à l’avenir que la caf revienne sur sa décision en apprennant que le bien appartient à un descendant et est loué à un ascendant ?
    Merci pour vos réponses.

    • 23 mai 2011

      Il faut effectivement obtenir de la CAF la confirmation que vous obtiendrez bien les APL après création d’une SCI avant de vous lancer dans la création de cette société.

  • 18 mai 2011, par Mat

    Bonjour,
    je vais essayer d’expliquer mon problème le plus clairement possible.

    Nous avons signé un compromis il y a 1 mois, et nous sommes en train de monter le dossier de prêt.
    Il nous a été signifié aujourd’hui par notre banque que nous devions créer une sci pour pouvoir acheter notre bien immobilier.

    Je suis actuellement auto-entrepreneur, non éligible à l’emprunt et pour cette raison, mes parents se portent caution pour moi.
    Ma compagne quant à elle est enseignante, donc pas de problème pour l’emprunt.

    La question est :
    Comment monter cette sci sachant que je suis "indissociable" de mes parents, mais qu’au final nous souhaiterions être, ma compagne et moi même, les seuls propriétaires du bien ?

    Une dernière question :
    Sur le compromis, aucune mention n’est faite de cette sci.
    Seuls nos deux noms (ainsi que ceux des vendeurs) apparaissent.
    La création d’une sci "au dernier moment" ne risque-t-elle pas de rendre le compromis caduc ?

    Merci d’avance de vos réponses.

    • 18 mai 2011

      Une question avant de vous répondre : avez-vous fait intervenir votre notaire pour cet achat immobilier ?

    • 18 mai 2011

      Oui, notre notaire a "contrôlé" le compromis avant que nous le signions.

    • 19 mai 2011

      Si vous faites intervenir votre notaire, alors il va percevoir une partie des honoraires perçus sur cette vente pour relire l’acte d’achat et vous conseiller. Aussi, prenez contact avec lui, il vous guidera dans les démarches à accomplir pour créer cette SCI. Dans la pratique, il n’est pas rare que le compromis soit signé par des personnes physiques, que la SCI soit créée ensuite (entre compromis et acte notarié) et que cette SCI soit finalement l’acheteuse. Votre notaire risque donc de vous proposer de créer pour vous cette SCI, ce qui engendre des honoraires supplémentaires (honoraires libres de deux mille euros environ, le montant qu’il vous donnera m’intéresserait vivement, si vous pouviez revenir sur ce forum).

      Il faudrait en effet que vous soyez avec votre compagne les seuls associés de cette SCI et vos parents pourraient tout aussi bien se porter caution de l’emprunt bancaire contracté par cette SCI. Mais dans ce cas, je ne vois pas l’intérêt de votre banquier à vous pousser à créer une SCI. A l’inverse, généralement, les banques préfèrent accorder un prêt à des particuliers plutôt qu’à une SCI. Votre banque vous a-t-elle demandé que vos parents soient présents au capital de cette SCI ?

  • 1er mai 2011, par MICHELE

    BONJOUR
    J AI ACQUIS EN SEPTEMBRE 2010 UN IMMEUBLE AVEC LOCATAIRES EN MON NOM PROPRE. APPORT PERSONNEL DE 100 000 EUROS ET PRET DE 80 000 EUROS
    JE SOUHAITERAIS MODIFIER ET PASSER EN SCI AVEC MES DEUX ENFANTS
    CELA EST IL POSSIBLE ?

    • 21 novembre 2012

      Oui, vous pouvez apporter votre bien à une SCI et donner des parts de cette SCI à vos enfants en franchise de droits, mais attention au coût de cette opération :
      - création de la SCI,
      - droits enregistrement sur apport à titre onéreux,
      - imposition de la plus-value.

  • 27 avril 2011, par boby

    Bonjour
    Suite au décès de notre père (nous sommes trois enfants) notre mère envisage de vendre la maison familiale devenu trop grande et difficile d’entretien.
    Je voudrais savoir si il serait judicieux d’établir une donation aux enfants après la vente de cette maison et de créer une sci entre frère, d’y re-investir cet argent pour acheter un bien afin d’y loger gratuitement notre mère ? est ce légal surtout, voire avantageux fiscalement ?

    • 28 avril 2011

      Vous envisagez :
      - la vente d’un bien immobilier,
      - l’acquisition d’un bien immobilier.
      Ceux occasions pour un notaire d’intervenir. Si ce dernier vous refuse un entretien (sans honoraires j’entends) pour vous conseiller, il faut me demander les coordonnées du mien !

      En effet, votre mère peut vous accorder une donation (en franchise de droits). Vous êtes libre ensuite d’utiliser ces fonds comme vous l’entendez. On peut même imaginer que votre mère bénéficie d’APL pour payer le loyer du bien détenu par cette SCI. Mais est-ce la meilleure solution pour l’ensemble des parties ? Votre question est en définitive plus large que la simple possibilité de créer une SCI et votre notaire a justement pour compétences de répondre à cette situation.

      Sérieusement, mon notaire est super !

      PS : les notaires avaient pour slogan il y a 20 ans : "Mon notaire est dans la course", imprimé sur des tee-shirts à porter pas à l’étude mais le dimanche en faisant du sport. Mon notaire est super ! pourrait être une idée aussi, je vais écrire à la Chambre des Notaires.

  • 19 avril 2011, par robert

    Bonsoir,

    Ma situation est le suivant : mes parents souhaitent transmettre son immeuble à ses enfants à part égal. La valeur de l’immeuble est estimée à 600k€.
    Des amis, m’ont recommandés de créer une SCI pour faire cette opération. Je souhaite savoir si c’est une bonne solution pour notre situation. En effet, au traver de mes recherches, j’ai noté qu’il y avait un coût pour la création d’une SCI et également des taxes sont à prévoir pour l’apport d’un immeuble à une SCI. Si telle est le cas pouvez-vous me donner une idée du coût de l’opération.

    Merci d’avance.

    • 21 novembre 2012

      C’est à vos parents d’entreprendre des démarches et, en particulier, de contacter leur notaire (conseils gratuits et adaptés à leur situation patrimoniale). En revanche, notez le cas pratique suivant qui permet à des parents de transmettre une partie de leur bien à leurs enfants, en remettant à 0 les plus-values latentes (d’autant plus important aujourd’hui avant la réforme de l’imposition des plus-values).

  • 15 avril 2011, par Loïc

    Bonjour, ma belle-mère (la mère de mon épouse), qui est veuve et a trois enfants (2 + mon épouse), vend la maison familiale (répartition 1/2 belle-maman, 1/6 chacun des 3 enfants). Ma belle-famille envisage et est d’accord pour créer une SCI (4 associés : Belle-maman et ses 3 enfants) pour acquérir un bien de 2 appartements voire 3 ou à fort potentiel. Le financement de ce bien familial se ferait pour moitié par le revente de la maison familiale et pour l’autre moitié par un prêt bancaire contracté par la SCI. Ma belle-mère serait logée dans l’un des appartements, gratuitement. Ma femme et moi serions logés dans le second, en qualité de locataire, moyennant un loyer couvrant au minimum les mensualités du prêt à rembourser. La répartition des parts dans la SCI se ferait suivant la valeur d’achat du nouveau bien au prorata de l’apport de chacun. Cet apport correspondrait à la part de chacun sur la vente de la maison familiale. Seule la part de mon épouse serait valorisée du montant emprunté par la SCI pour l’acquisition du nouveau bien puisque c’est elle qui supporterait le remboursement de ce prêt par le bief du loyer.
    Ce projet permettrait à ma femme et moi de payer un loyer, au pire, équivalent à celui que nous payons aujourd’hui mais pour un bien familial et non à perte. Ma belle-mère, qui est âgée, vivrait à proximité de l’un de ces enfants. Les frère et sœur de mon épouse, déjà propriétaires, capitalisent leur investissement et profitent d’une grande maison familiale, entretenue par mon épouse et moi.
    Questions :
    L’idée d’une SCI est-elle adaptée à ce projet ?
    Si oui, faut-il créer la SCI avant d’acheter le nouveau bien ? Le capital de la vente de la maison familiale doit-il constituer pour partie, pour totalité ou pas du tout le capital social de la SCI ? La répartition des parts sociales de la SCI, telle que je vous l’ai exposé, est-elle correcte ? Faut-il écrire dans les statuts de la SCI ce qu’il se passera en cas de décé de l’un des associés ? Quel est le juste calcul du loyer pour limiter l’imposition de la SCI ? Quels sont les droits de chacun des conjoints des associés et en particulier pour moi qui contribue au loyer avec mon épouse (sous le régime de la communauté) ?

    • 21 novembre 2012

      Si une SCI est la solution juridique choisie, elle doit être créée avant l’acquisition des biens immobiliers car c’est la SCI qui achètera ces biens et s’endettera pour cela. Le capital de la SCI sera constitué de la somme des apports de chacun des associés. Mais c’est là qu’apparaît une premier problème : si vous n’avez pas d’apports suffisants par rapport à celui de votre belle-mère, alors vous serez très minoritaire dans la SCI. A l’inverse, si vous possédez des apports qui vous permettrait d’équilibrer la répartition du capital, étant donné que vous avez une certaine capacité d’emprunt, pourquoi ne pas acquérir votre résidence principale sans recourir aux apports de votre belle-mère.

      Les loyers que vous verserez devront être fixés en fonction du marché, et toute sous-évaluation pourra entraîner la remise en cause de la déduction des charges correspondantes. A l’inverse, si vous comblez les besoins de trésorerie de la SCI par des apports en compte courant, la SCI ne constatera pas de produits et aucun revenu foncier ne sera à déclarer par chacun des associés. Dans ce cas, ces apports en compte courant seront un jour à rembourser par la SCI ou bien pourront être intégrés au capital de la SCI et augmenter ainsi d’autant votre participation au capital.

      Oui, une clause doit absolument prévoir la possibilité pour les associés d’agréer ou non tout nouvel associé. En fait, si vous êtes minoritaire aujourd’hui, il se peut très bien qu’au décès de votre belle-mère, sans capacité d’emprunt suffisante pour racheter les parts de vos associés, la cession du bien vous soit imposée et que vous perdiez votre résidence principale.

      Pour ce montage, il semble indispensable de faire rédiger les statuts de la SCI (si c’est la solution préconisée) par un notaire pour anticiper tout conflit familial ultérieur.

  • 14 avril 2011, par jean

    Bonjour,
    Pour mettre dans le schéma "bordélique" de la situation.
    Maison familiale avec ferme et ses terre agricoles, prairie et bois. tous les bâtiments sont au normes de 1940 (pas d’eau de ville, électricité complète à refaire.....) Tous ceci est en vente en plusieurs parties. Tous cela est en indivision avec 1 tante 1 oncle et une autre part de notre défunt père.
    La part de mon défunt père est dont divisé par 4 enfants et ma mère.
    Nous(ma femme, moi et 1 frère) sommes plus que motivés à racheter 2 parties de la propriété, et l’autre partie intéresse mon oncle, notre soucis principal est de savoir comment si prendre. Je m’explique : Je suis marié(en séparation de biens) et tous mes frères ne sont pas d’accord de racheter mais son d’accord de me laisser leurs part le temps de trouver l’argent pour leur racheter leur part(après les parts des mes oncles et tantes). pour prémunir le risque nous souhaitons créer une SCI pour que je puisse racheter au fur et à mesures les parts de mes frères. les travaux éventuelles seront pris à ma charge au nom de la SCI. Je suis propriétaire à crédit (75% reste à rembourser) mais souhaite garder pour louer.

    Peut on amener un bien qui est déjà à crédit dans une sci ?

    Des parts peuvent ils être échangées avec d’autre part de l’indivision quel est le coût d’un tel échange ?

    Comment puis je prémunir mes frères en cas de désastre éventuelle !!

    Merci de votre aide

    • 15 avril 2011

      Voir avec le notaire chargé de cette succession. Oui, vous pouvez apporter un bien à une SCI, échanger des parts de SCI, mais il faut que la solution éventuelle tienne compte des droits de succession, du coût fiscal des mutations, des objectifs et même de la personnalité de chacun... que cette solution participe au règlement de cette succession.

  • 9 avril 2011, par Franck

    Bonjour,
    Je me permets de vous envoyer cette question car je n’arrive pas à trouver de réponse concrète à ma question.

    Voici les faits :
    - J’ ai acheté ma résidence principale à crédit (que je rembourse toujours)
    - Mon amie va commencer à travailler et donc pouvoir emprunter pour acheter un bien immobilier.

    Nous voudrions mettre nos biens en commun.

    Pour cela je voulais savoir si nous pouvons créer une SCI où j’apporte mon appartement et elle « sa capacité de remboursement » pour pouvoir acquérir un autre bien (via la SCI) via un prêt.

    Ou doit-elle acheter son bien avant, et qu’on mette en commun après ?

    -> Dans ce cas là, on se fait racheter le crédit par la SCI ?

    -> Ou on continue à payer nos crédit séparément (et le revenu locatif du 2eme bien viens dans la SCI)

    -> Et si on fait ca aura-t-on le droit de faire un prêt supplémentaire avec le revenu locatif généré ?

    Merci beaucoup

    Franck.

    • 21 novembre 2012

      Vous savez, une fois associé d’une SCI, il est difficile d’en sortir. En cas de séparation de concubins, la SCI est souvent une complication supplémentaire (consulter les forums sur ce site). La SCI serait en effet, c’est un avis personnel et pas un texte de loi, un mariage financier. Par exemple, en cas de séparation, votre amie aurait déjà apporté toute sa capacité d’endettement à la SCI et ne pourrait plus avoir recours à l’emprunt personnellement. De votre côté, vous ne pourriez pas librement jouir de votre bien. Au final, sans la SCI vous pourriez aussi bien conserver votre bien et votre amie acquérir seule un bien immobilier.

      Ensuite, le coût fiscal de l’apport de votre bien immobilier à une SCI est à anticiper.

      Enfin, en cas de création de SCI, c’est la SCI qui acquiert le bien et s’endette car si le bien est acheté avant puis apporté à la SCI il y a une double mutation (coût doublé également).

  • 4 avril 2011

    Bonjour et merci pour ce site que je trouve judicieux même si j’en suis au b, a, ba.
    Voici ma question
    Afin de transmettre un patrimoine (un bien immobilier) à mes enfants et de ne plus avoir sur mon avis d’imposition (IR) des revenus fonciers, puisque le bien est loué, la création d’une SCI avec IS serait-elle une solution ? Quelles incidences d’impôts y auraient-ils pour mes enfants et moi, sachant que théoriquement, il n’y aurait pas de plus-value puisque le bien est une prestation compensatoire.
    Je vous remercie pour votre réponse

    • 21 novembre 2012

      Si vous apportez votre bien à une SCI soumise à l’IS, vous remplacerez vos revenus fonciers par des dividendes. En ce qui concerne la plus-value, elle est liée à l’appréciation du bien dans le temps, aussi je ne comprends pas votre remarque concernant cette prestation compensatoire. Le seul moyen de ne plus compter de revenus imposables, c’est de donner tout ou partie de ce bien (à vos enfants).

  • 2 avril 2011, par Rosfelder

    Bonjour, mon fils majeur ayant l’intention d’acheter un appartement ancien dans le but d’y habiter et étant dans l’incapacité de le financer complètement, nous voudrions l’aider. La valeur du bien:160 000€ Apport personnel de chacun : Crédit de banque pour mon fils de 120 000 € ,pour moi, son père un apport de 20 000 € et son grand père un apport de 20 000 € également.
    Le bien serait disponible en septembre 2011, il est occupé par des locataires dont le bail s’achève fin Aout.
    La création d’une SCI est- elle la bonne solution ?
    Qu’elle est la bonne hiérarchie des démarches à exécuter pour réaliser ce projet ?
    Je suis complètement néophyte en la matière !

    Je vous remercie d’avance de votre réponse.

    • 6 avril 2011

      Faites intervenir votre notaire pour cette acquisition, les "frais de notaire" ne seront pas plus élevés et vous pourrez bénéficier de conseils personnalisés. Une SCI est toujours une solution mais les statuts doivent anticiper le cas du décès d’un associé pour éviter que les héritiers entrent au capital de la SCI. Dans ce cas, les parts de l’associé décédé devront être rachetées par la SCI ou l’un des ses associés. Mais si la capacité d’endettement de votre fils l’empêche de financer cette acquisition, alors la SCI ne l’aura finalement pas aidé jusqu’au bout à acquérir sa résidence principale.

      De plus, une SCI engendre quelques coûts de création, de fonctionnement, des plus-values éventuelles en cas de cession de parts (et droits d’enregistrement pour l’acheteur), sans compter les difficultés d’évaluation des parts en cas de décès d’un associé.

      Aussi, vous pouvez également choisir de consentir une donation à votre fils, de 20.000€ par exemple. Son apport personnel alors augmenté, il pourrait négocier un emprunt de 180.000€, notamment si vous lui apportiez votre caution bancaire. Certes, si vous avez d’autres enfants, cette donation pose un problème à anticiper, mais la situation est la même en cas de création d’une SCI.

      Aussi, consultez votre notaire dès à présent, avant même cette acquisition, pour trouver la solution qui répondra le plus parfaitement à vos objectifs.

  • 1er avril 2011, par Roxanne58

    Bonjour,

    Mes parents, mon concubin et moi voudrions créer une SCI pour acheter les bâtiments professionnels de mes beaux-parents, ils ont une carrosserie qui va être en liquidation et nous aimerions sauver cette entreprise dans laquelle mon concubin travaille depuis 2000.

    Qu’en pensez-vous ?

    • 6 avril 2011

      Votre question ne concerne pas les SCI et une acquisition immobilière mais bien la reprise d’une entreprise. Or ce projet est beaucoup plus large que l’objet de ce site. En particulier, votre mari peut bénéficier d’aides pour la reprise de son entreprise. Il faudrait vous renseigner auprès du comptable de l’entreprise notamment, de votre chambre de commerce et de l’industrie et surtout contacter une association d’aide à la reprise d’une entreprise qui pourra vous épauler pour monter votre projet de reprise et pour son financement (Association présentes sur tout le territoire : l’ADIE et France Active, mais il existe de nombreuses autres entreprises qui ont le même objet).

  • 14 mars 2011, par Saint Clair

    Bonjour, je souhaite créer une SCI avec mes quatre enfants issus d’un premier mariage dont un mineur avec l’apport de deux biens immobiliers issus d’une succession (valeurs déclarées 300kE et 600kE) et sur lesquelles je dois une soulte de 400kE . Mon objectif est à la fois de mettre en place une succession au bénéfice de mes quatre enfants et de leur faire porter une partie du poids de l’endettement de la soulte, afin de pouvoir engager un projet immobilier par ailleurs avec ma deuxième épouse. Sachant que les mensualités seraient payées par le rapport locatif .

    Quelle est la meilleure solution sachant que :

    - le bien à 300 kE est à vocation de location meublée temporaire sur lequel il y a des frais d’entretien, voire d’investissement.
    - le bien à 600 kE comprend un local commercial loué 2500 E par mois et un appartement loué 1000E par mois

    Le schéma initial que j’imagine est le suivant :
    - 1)Créer une SCI à capital variable avec Impôt sur les sociétés (pas le choix ) où dans un premier temps je serais présent comme associé à 99% , mes trois enfants majeurs se répartissant le reste et l’enfant mineur étant prévu d’entrer à sa majorité.
    - 2)Faire un apport en nature de ma part (500kE) et faire acheter par la SCI la valeur de la soulte (400kE), solution recevable au regard de mes revenus et des loyers de la SCI mais cela m’oblige à payer des droits d’acquisition sur cette partie.
    - 3)Faire ensuite une cession de parts à mes trois enfants 25% chacun, moi même restant à 25% pour préserver les intérêts de mon enfant mineur et avoir un compte associé non rémunéré (Chacun recevant 125kE) .
    - 4)Avec cette cession mon endettement passe de 400kE à 100kE et rend possible mon autre projet immobilier
    - 5)j’en suis le gérant y compris quand je céderais à sa majorité le restant de ma part à mon enfant mineur.

    J’ai compris que capital social serait égal à la valeur de mon apport, mais évolue t-il au fur et à mesure des remboursements du prêt.
    Est ce que cette solution est faisable ? est elle optimale ? Au lieu de faire emprunter la SCI des 400 kE , ne serait il pas préférable que chacun apporte un numéraire sur la base d’un crédit qui lui est propre ( 100kE chacun) et qu’il rembourserait à partir des dividendes qu’il recevrait de la SCI ?
    En supposant bien sûr que les deux hypothèses soient recevables vu des organismes bancaires .
    Qu’en est il de l’imposition de la plus value à terme ?

    Merci de vos réactions

    • 21 novembre 2012

      Votre projet est trop lourd pour que l’on puisse vous apporter une réponse par le biais de ce site. Ces forums ne peuvent pas constituer des consultations juridiques mais simplement rediriger les visiteurs vers des pages de contenu de ce site ou bien leur donner des pistes pour construire leur projet. Dans votre cas, trop d’aspects sont concernés :
      - juridique pour la transmission de patrimoine,
      - fiscalité : IR ou IS,
      - personnel : endettement de vos enfants par l’intermédiaire de la SCI.

      Il faudrait vraiment consulter un expert, gestionnaire de patrimoine pour optimiser le montage, ou notaire qui devra dans tous les cas intervenir pour l’apport des biens immobiliers à la SCI.

      Eléments de réponse :
      - Vous pouvez parfaitement créer deux SCI, une SCI par immeuble est d’ailleurs la règle. Dans votre cas, cela trouverait peut-être tout son intérêt dans la mesure où seul un immeuble entraîne l’imposition à l’IS (l’autre SCI pourrait être soumise à l’IR). Par ailleurs, la répartition du capital et les règles de fonctionnement des 2 SCI pourraient différer.
      - L’endettement des associés d’une SCI est pris en compte par les banques pour déterminer leur capacité d’endettement personnel. Pour vos enfants et vous, l’endettement de la SCI serait donc pris en compte proportionnellement à la part du capital détenu alors que les revenus fonciers ne sont retenus comme des revenus qu’à hauteur de 70% de leur montant.
      - Les remboursements de prêt sont effectués sur les ressources de la SCI ou par des apports en compte courant des associés. En aucun cas ces remboursements modifient le capital de la SCI. L’utilisation d’une SCI à capital variable ne semble pas justifiée de ce point de vue (toutes les SCI peuvent dans tous les cas augmenter leur capital !).
      - Un enfant mineur peut entrer au capital d’une SCI, même si l’on ne le conseille jamais sur ce site.
      - La plus-value professionnelle d’une SCI soumise à l’IS ne tient pas compte de la durée de détention du bien.

  • 13 mars 2011

    je vis avec ma conjointe qui a une fille d’un précédent lit (famille recomposée) sans mariage. Nous souhaitons construire une maison sur un terrain (valeur 150000 euros) qui serait donné par ma mère. Nous souhaitons trouver une solution qui précise clairement la part de chacun (en cas de séparation). Ma mère souhaite que ma soeur bénéficie de sa part d’héritage sur ce terrain. Nous avons rencontré un notaire qui a exclut sans explication tout montage de type SCI.

    Est-il envisageable de monter une SCI à 4 (ma conjointe, ma soeur, ma mère et moi)avec en apport principal le terrain et de préciser à lavance dans les statuts des conditions de retraits (cession des parts) de ma mère et de ma soeur.

    Nous nous retrouverions seuls associés avec ma conjointe , nous pourrions envisager un emprunt via la SCI pour construire notre résidence principale et procéder à un démembrement croisés des parts afin d’être protéger encas de décès ou de séparation.

    Est-ce envisageable ? Quels intérêts et quelles limites ?

    • 22 mars 2011

      1er § / seule solution : donation partage par la mère aux deux enfants
      avec attribution du terrain au fils qui versera une soulte de moitié à
      sa sœur (75000 !)

      Si donation simple, le frère devra toujours à sa sœur la
      1/2 de la valeur du terrain au jour du décès de leur mère. Mais si cela
      s’avère possible, il sera le seul propriétaire du terrain et toute
      construction édifiée dessus lui appartiendra à titre d’accessoire. Il en
      conservera la propriété à charge d’indemniser sa conjointe selon les
      sommes avancées par elle et justifiées en cas de séparation (favorable
      pour lui) et pourra lui léguer l’ensemble (en cas de décès sans
      enfant) mais limite due aux droits si il n’y a pas mariage entre temps !

      2ème et 3ème § : Confirmation de la position du notaire qui a exclut
      cette possibilité : Si la mère apporte le terrain, elle aura quasiment
      la totalité du capital ; pourquoi faire entrer la sœur ? Il faudra bien
      céder contre prix ou donner les parts ; on retrouve les limites du § 1 en
      compliquant les montage ; et quid du fonctionnement de la société qui,
      elle, ne sera pas propriétaire de sa résidence principale mais d’un bien
      à louer ou à mettre à disposition gratuite d’un associé ? sans compter
      les problèmes liés à des emprunts. Solution à exclure.

      Idéal : vente du terrain par la mère (dans la mesure d’ailleurs où elle
      en est seule propriétaire), donation partage du prix à ses deux enfants,
      voir ensuite avec le notaire pour envisager l’achat d’un autre terrain
      et une construction, avec apports de chacun et emprunts (formule
      d’indivision ou de SCI deviennent plus aisées).

  • 11 mars 2011

    bonjour j’envisage de m’installer avec mon ami qui possede deja sa sci est il possible et quelles sont les démarches pour ne pas me retrouver sans rien en cas de decés ou separation nous ne sommes ni marié ni pacsé merci

    • 21 novembre 2012

      Un cas pratique de notre dossier "résidence principale" contient quelques éléments de réponse à votre question.

  • 9 mars 2011, par fred

    Bonjour,
    Avec ma soeur, nous souhaitons créer une SCI pour acheter un appartement, cet appartement est destiné a etre loué a ma Belle Mere (la mere de ma soeur), nous souhaitons donc créer la SCI et acheter l’appartement rapidement, est ce que dans ce cas, nous pouvons toujours defiscaliser sur cet appartement ? je pense a la hauteur de nos part dans la SCI ? est ce que ce montage vous parait cohérent ?
    Merci d’avance,

    • 9 mars 2011

      Voyez votre notaire (avant de faire une bêtise) car on ne crée pas une SCI pour sa belle-mère (aucune expérience personnelle en ce domaine, mais une belle-mère tout de même) !

  • 8 mars 2011, par Vincent

    Bonjour
    Voici ma situation .
    Nous sommes 3 enfants, nos parents veulent nous transmettre une partie de leurs biens immobilier.
    Notre mére posséde, une partie des biens a son nom
    et une autre partie a part égale avec notre pére .
    Faut il mieux, qu’ils creaient la SCI eux memes et nous donner les parts avec la possiblite de rester gerants et de toucher un benefice
    ou ,que nous créions la SCI apres donation
    Ensuite est il plus judicieux ,d’apporter l’ensemble de leurs biens immobiler (4 maisons et deux terrains ) ou seulement une partie comme eux le souhaite (2 maisons et les terrains ) pour pouvoir continuer de jouir de leur maison et des loyers de l’autre
    Nous pensions englober la totalite et reverser un dividende a nos parents pour compenser les loyers et les mettre gerants
    Situation un peu complexe
    Apres estimation nous serions a un total de 600 000 euros

    • 9 mars 2011

      Une donation d’un parent à un enfant peut être réalisée en franchise de droits dans la limite de 150.000€ (un peu plus en fait). Vos parents pourraient donc vous transmettre la totalité de leur patrimoine (2 parents et 4 enfants) sans payer aucun droit. A l’inverse, créer une SCI peut avoir un coût.

      Maintenant, une donation exige au minimum l’accord du donateur ! Si vos parents ne souhaitent vous transmettre actuellement qu’une partie de leurs biens, alors c’est cet objectif qu’il faut rechercher.

      Mais des solutions équivalentes peuvent être proposées : la donation de la nue-propriété de leur résidence principale leur permettrait d’en conserver l’usufruit (alors que, sans autre convention, vous devrez prendre en charge les gros travaux). Il est également possible à un gérant de SCI de s’assurer sans limitation dans le temps de la gérance de la société sans même posséder des parts de cette SCI...

      C’est parmi ces outils, en fonction des objectifs de vos parents, qu’un notaire saurait présenter les instruments qui, combinés, permettraient de répondre à l’ensemble de ses objectifs (objectif juridique, fiscal, légal...). Demandez à vos parents de prendre rendez-vous avec leur notaire (consultation gratuite évidemment, sinon appelez le mien !).

  • 16 février 2011, par boeuf

    Bonjour,
    Nous sommes 2 couples d’amis et souhaitons acheter une résidence principale commune pour y vivre, et non la louer.

    Le premier couple vit en union libre et le second est pacsé.

    Est-ce avantageux de créer une sci pour acheter notre résidence principale ?
    Devrons-nous payer un loyer ?

    Vaut-il mieux contracter le prêt bancaire au nom de la sci ou pour chaque personne physique (nous possédons 25% de la valeur du bien en apports personnels à 4) ?

    Vaut-il mieux créer la sci avant de signer une promesse de vente, ou pouvons-nous faire une promesse de vente en nos noms respectifs en attendant la création de la sci ?

    Combien de temps prend la création d’une sci ?

    Aucun de nous n’a d’enfant pour le moment, dans quelle mesure seront-ils protégés par cet achat ?

    Merci par avance pour vos réponses

  • 15 février 2011, par lilas

    Bonjour,
    je suis en cours de création de sci dans le but d’acheter un appartement et le louer à ma mère.
    Je suis seule à prendre cette initiative néanmoins je vais devoir avoir un associé (mon frère), quelle est la part minimum d’un associé dans le cas d’une SCI ? 1 pour 1000, c’est possible par exemple ?
    de plus concernant le siège social : il sera le domicile de mon frère, qui ne sera pas le gérant.... c’est pas grave ?
    enfin, en ce qui concerne le capital, je ne vois pas trop quoi mettre sachant que la sci, à la date de la création, n’a aucun capital...
    merci pour vos réponses précieuses !

    • 21 novembre 2012

      1) Il est possible de devenir associé d’une SCI avec une seule part (sur un total de 1000 ou 10000)

      2) Le siège social d’une SCI peut être fixé au domicile d’un associé (preuve de la propriété du bien à fournir et modification des statuts en cas de déménagement)

      3) En l’absence de fonds, vous pouvez fixer un capital faible (100 euros par exemple) sachant que les besoins de trésorerie de la SCI seront effectués par des apports en compte courant j’imagine.

      Sachez que les comptes courants d’une SCI peuvent être rémunérés et que, dans ce cas, il est souhaitable de rédiger une convention entre l’associé et la SCI qui indique les modalités de rémunération de ces comptes courants. En effet, dans ce montage, vous allez diminuer votre capacité d’emprunt personnelle (si jamais vous envisagez de vous endetter personnellement avant la fin du remboursement de l’emprunt souscrit par la SCI) sans aucune contrepartie.

  • 10 février 2011, par bonnet

    Bonjour,

    Mon ami et moi avons le projet de monter une SCI dont je serais à la fois copropriétaire et seule locataire de cet appartement (nous ne vivons pas ensemble).Je souhaiterais savoir si je pourrai toujours bénéficier de mon APL dans cette situation.
    Merci de votre réponse

    • 21 novembre 2012

      Il existe un article SCI et APL sur ce site qui traite ce sujet.

  • 25 janvier 2011

    bonjour et tout d’abord merci pour ce site, particulièrement utile quand on nage de banques en notaires !
    nous avons fait une promesse de vente pour un appartement de 190 000 euros. nous avons 100 000 euros d’apport personnel et la caution solidaire de mes parents. par contre nous sommes un couple de 24 ans et seul mon ami a un emploi en CDD. le banquier nous dit de créer une SCI avant de faire la demande de prêt, sinon son acceptation serait compromise. je ne comprends pas pourquoi ? quelles différences entre mes parents en caution et mes parents avec 5% des parts ? je ne vois pas quelles garanties supplémentaires la banque a avec une SCI ??? merci d’avance, cordialement

    • 1er mars 2011

      Je ne comprends absolument pas la position de votre banquier. Il me semble au contraire que ses garanties seraient bien supérieures si vos parents se portaient caution que s’ils détenaient 5% seulement des parts de la SCI créée pour acquérir ce bien. En effet, la caution est un engagement très lourd, dont le montant n’est pas limité par avance, alors que les associés de SCI n’engage éventuellement leur responsabilité qu’à hauteur de leur participation au capital de cette SCI.

      Comme a évolue votre dossier de prêt ? Quelle solution a été retenue en définitive ?

  • 25 janvier 2011

    bonjour et tout d’abord merci pour ce site, particulièrement utile quand on nage de banques en notaires !
    nous avons fait une promesse de vente pour un appartement de 190 000 euros. nous avons 100 000 euros d’apport personnel et la caution solidaire de mes parents. par contre nous sommes un couple de 24 ans et seul mon ami a un emploi en CDD. le banquier nous dit de créer une SCI avant de faire la demande de prêt, sinon son acceptation serait compromise. je ne comprends pas pourquoi ? quelles différences entre mes parents en caution et mes parents avec 5% des parts ? je ne vois pas quelles garanties supplémentaires la banque a avec une SCI ??? merci d’avance, cordialement

    • 10 février 2011

      Je ne comprends pas non plus votre situation. Peut-être votre banquier pourrait vous apporter quelques informations à ajouter à votre question ?

  • 24 janvier 2011, par matnik

    bonjour
    ns avons créé une sci IR (mon mari et moi seuls associés actuels) puis ns avons acheté un bien que ns avons rénové et mis en location pendant 2 ans ; les locataires ayant donné leur préavis ns avons decidé de reprendre ce logement en résidence principale ; sommes ns obligés de payer un loyer pour permettre à la sci de déduire les interêts et frais sachant que le rez de chaussée vient d’être loué en bail commercial et génère donc des loyers ? merci pour vos précisions
    Cordialement

    • 24 janvier 2011

      Oui, vous êtes obligés de verser un loyer au prix du marché pour déduire fiscalement la quote-part de charges (intérêts compris) afférents à ce logement. Or ce loyer sera imposable...

  • 23 janvier 2011, par nono

    bonjour
    je connais encore personne de competent pour me renseigner.
    le dernier en date du moi de novembre,le conseiller en patrimoine de ma banque voullait menvoyer directement en redressement fiscal avec son montage a deux francs !
    je possede ma residence principale(credit en cours reste 23 ans).
    je possede deux residence secondaires :
    - 1 appart acheté en 2004 loué (pas de credit,tres forte plus value si revente)
    - 1 appart loué meublé avec un credit (reste 15 ans)
    je voudrais ouvrire une sci etre détenteur de (99.9%) pour racheter ces deux apparts,ne pas payer dimpots sur la plus value biensur.
    mon but est de solder a la fin du pret a taux zero ma residence principale et profiter de la vie.
    il y aurait il quelqun qui pourrait me donner des conseils svp.
    cordialement

    • 24 janvier 2011

      Pas de conseils à donner après un gestionnaire de patrimoine. Quel montage aviez-vous imaginé précisément ?

  • 21 janvier 2011

    Je possède un immeuble locatif depuis plus de 15ans d’une valeur de 200 000€.Je souhaite transmettre 50% de ce bien à mon amie, nous sommes pacsés depuis 3 ans.
    Je pense créer une sci qui remboursera le crédit grâce aux loyers.
    Y a t il un intérêt d’ajouter nos 2 filles 6ans et 14 ans dans cette SCI pour leurs transmettre ce bien tout en gardant l’usufruit et dans ce cas n’y a t il pas besoin du juge des tutelles même si leurs parts sont inférieures à 10% ?
    Dois je vendre la totalité du bien à la sci ou est ce mieux d’en apporter une partie à la sci par ex 50 000€ en apport et 150 000€ en vente ?

    • 21 novembre 2012

      Il me semble difficile de démembrer votre bien pour en apporter une partie à une SCI et vendre l’autre partie à cette même SCI. Dans tous les cas, il faudra avoir recours à un notaire pour constater l’apport de ce bien immobilier à une SCI. En l’absence d’imposition de la plus-value, cette opération présente un véritable intérêt dans le cas où la fiscalité sur les plus-values immobilières serait amenée à changer dans les prochaines années (sujet d’actualité !). En revanche, il n’est jamais conseillé (même si c’est juridiquement possible) de faire entrer un mineur au capital d’une SCI. Étant donné les abattements actuels sur les donations, donner des parts à vos filles lors de leur majorité constituerait une opération dont le coût fiscal serait nul. Demandez son avis à votre notaire.

  • 17 janvier 2011, par Gouri

    Nous sommes un couple retraité sans enfant.
    Nous aimerons laisser nos biens pour les activités non lucratives , comme education des enfants dans différents pays.
    Pour commencer, nous avons pensé à monter une SCI et transférer nos propriétés dans cette SCI. Un de membre de cette SCI peut être une fondation enregistrée au Canada ou USA.
    Pensez vous vous que c est une bonne démarche ou vous avez un autre suggestion.
    Je vous remercie

  • 15 janvier 2011, par Elo

    bonjour,
    Mon compagnon et moi avons 22 ans. Nous sommes depuis peu au chômage.

    Nous est il possible de créer une sci sans apport ?
    Ou d’obtenir un crédit pour acheter un appartement destiné à la location (sans avoir le titre de sci) ?

    Merci de nous éclaircir les idées.

    • 17 janvier 2011

      Emprunter sans apport personnel, c’est un privilège réservé à ceux qui apportent des garanties très importantes. Actuellement, une banque exige des apports personnels conséquents, que les emprunteurs s’endettent directement ou par le biais d’une SCI, pour l’acquisition de leur résidence principale ou pour un investissement locatif.

  • 11 janvier 2011, par dam

    Bonjour,
    Nous sommes associés, mes parents et moi, sur une sci familiale et nous avons le projet de développer celle-ci.
    Je vais me rendre disponible à temps plein, et je souhaite être rémunérer pour les travaux effectués sur les différents biens en vue de les mettre en location.
    - Faut-il, pour avoir un statut et une rémunération, créer une EURL ou EI de rénovation en parallèle de la SCI qui me versera une rétribution pour mes rénovations ?
    Ou bien, la SCI peut me verser un salaire en tant que gérant et me permettre d’avoir un statut ... je vous remercie d’avance pour votre aide dans mes démarches. Cordialement

    • 21 novembre 2012

      Le gérant d’une SCI ne perçoit pas un salaire, en apprendre davantage dans notre rubrique "gérant".

  • 3 janvier 2011, par Nayn

    Bonjour,

    Mon père (68 ans) et ma mère (56 ans) possèdent 3 biens immobiliers pour une valeur globale avoisinant les 1,2M€. Le dernier bien acheté (env. 200k € avec crédit in fine) sera totalement remboursé dans 6 ans.
    Du fait de leurs âges avancés, la contraction d’un crédit immobilier est difficile.
    Revenu annuel du foyer : 40k de TS + 12k de RF (je suis encore étudiant, j’ai 20 ans et je ne perçois pas de salaire)

    Nous souhaiterions créé une SCI tous les trois pour faciliter la transmission de patrimoine dans le futur mais nous voudrions surtout savoir dans quel mesure notre patrimoine actuel sera pris en compte (en tant que part, donc bien meuble, si la SCI est créé) dans le cadre d’un nouvel investissement immobilier.

    Par exemple, serait-il possible d’emprunter une somme d’environ 800k € sur 25 ans pour acquérir un nouveau bien immeuble autofinancé ? (En sachant que la banque peut hypothéquer ce dernier bien et/ou que nous disposons d’un patrimoine supérieur à cette dernière acquisition en guise de garantie)

    La création d’une SCI est-elle valable si le but premier des associés est le développement de leur patrimoine ?

    Merci d’avance pour vos réponses

    • 21 novembre 2012

      Une SCI ne vous permettra pas d’augmenter votre capacité d’endettement. Au contraire, une banque est plus réticente à prêter à une SCI que directement à ses associés car l’action judiciaire contre la SCI est une étape indispensable avant de pouvoir se retourner contre chacun des associés.

      Dans votre montage, l’apport du bien détenu par vos parents et sur lequel existe encore un emprunt à une SCI peut être couteux. Il existe d’autres moyens de transmettre un bien ou une partie d’un bien à ses enfants, en franchise de droits, et je vous conseille de consulter un notaire.

  • 30 décembre 2010, par Rory

    Bonjour,

    Nous achetons en SCI une maison d’un montant de 240 000 €.
    Mon ami apporte 90 000 €
    Moi je n’ai pas d’apport.
    Pour payer 20 % de la maison je vais rembourser 48 000 € (hors intérêts d’emprunt)
    et lui il financera 80 % de la maison : 90 000 d’apport + 102 000 d’emprunt (hors intérêts)

    Ma question est la suivante : je souhaiterais noter sur le contrat de vente le pourcentage de la maison 20 % / 80 % pour que quelque soit les évènements de la vie, (enfants : congés parental et...) je sois protégée en cas de séparation. Comment est ce possible sachant qu’on nous a dit que seul la comptabilité faisait fois.

    Merci pour votre réponse

    • 21 novembre 2012

      Vous achetez une maison, vous faites intervenir votre notaire. Ce dernier perçoit des honoraires alors qu’il ne rédige pas l’acte de cession. En revanche, il vous assistera, notamment par la relecture de l’acte. Il peut évidemment vous conseiller sur les précautions à apporter à la rédaction de cet acte ou sur celles à prévoir lors de la rédaction des statuts de la SCI qui acquiert le bien. En effet, c’est plus dans la répartition du capital de la SCI (50-50 malgré des apports non équilibrés, donc prévoir des apports en compte courant) et le fonctionnement de la SCI qu’il faut anticiper que vos remboursements d’emprunt vont justifier la répartition initiale du capital de la SCI pour protéger vos intérêts et ceux de votre ami.

  • 26 décembre 2010, par Amandine

    Bonjour,
    J’ai contracter un crédit en 2006 pour acheter un appartement et y vivre seule.
    Depuis avril 2010 je vis avec mon ami (avec qui je me suis pacsée en novembre 2010).
    Ma mère étant en situation financière difficile, je souhaite lui louer mon appartement. Suite a des recherches, je me suis rendu compte qu’en louant à son descendant elle ne bénéficierai pas des APL.
    Une création de SCI avec mon partenaire de PACS serait-elle la solution pour être dans la légalité et lui permettre de bénéficier des aides au logement ?
    Merci d’avance.
    Amandine.

    • 21 novembre 2012

      Voir l’article traitant du droit des associés d’une SCI aux APL sur ce site.

  • 20 décembre 2010, par ONDET

    Bonjour
    Je souhaite créer dans quelques temps une sci, je me pose certaines questions.
    Je souhaite acheter un immeuble avec quatre appartements deja loués qui rapporte 2000 par mois au total par mois (charges et impots non deduit) ; cet immeuble coute 150000 .
    Ma question : pour le prêt,Doit on avoir, mon associé et moi, les capacités d’emprunts (d’endetement) necéssaires a l’acquisition du bien ? ou bien les loyers a percevoir peuvent ils entrer en comptes ?Cet immeuble peut largement s’autofinancer donc je me pose la question ? merci de vos reponses.
    cordialement

    • 21 décembre 2010

      Oui, les loyers de la SCI sont pris en compte par les banques pour calculer la capacité d’endettement des associés de la SCI, mais seulement à hauteur de 70% de leur montant net.

  • 20 décembre 2010, par hervé

    Bonjour,

    J’ai signé une promesse de vente il y a 6 mois pour l’achat d’une maison avec un prêt de 240000€, par le biais d’une agence. Après consultation auprès de plusieurs banques, il s’avère que les assurances refusent de prendre en compte ce prêt, car j’ai fait un AVC et je touche une pension d’invalidité.Donc l’agence me propose de créé une SCI familiale avec ma concubine et mes parents.Est-ce que c’est possible et comment ça se passe, car ce sera ma concubine qui paiera le remboursement du prêt avec moi.N’étant pas membre de la SCI, j’aimerai plus de précisions au cas ou mes parents décèdent.Peut-on revendre la maison dans les 5 ans. merci d’avance pour une réponse rapide

    • 21 décembre 2010

      La SCI est peut-être une solution mais à étudier avec un notaire et non pas une agence immobilière. Je n’ai rien contre les agents immobiliers mais à chacun son métier, votre concubine qui créerait une SCI avec vos parents pour vous louer le bien à titre onéreux ou vous loger à titre gracieux, cela me semble parfaitement compliqué (que se passe-t-il en cas de séparation, de décès effectivement). Pour l’acquisition de ce bien, vous ferez intervenir votre notaire (c’est un conseil) aussi contactez-le au préalable pour trouver avec lui et votre concubine une solution.

  • 18 décembre 2010, par stephanie

    Bonjour

    Nous avons crée notre commerce de papeterie par le biais d’une SARL où mon mari est gérant majoritaire et sommes mariés sans contrat !
    Dans le cadre de notre emprunt et de diverses garanties, nous sommes caution solidaire et personnel

    Nous aurions aimé savoir si nous avions avantage à acquérir notre résidence principale par le biais d’une SCI ou non, dans l’idée que ce bien ne puisse être saisi en cas de difficulté

    merci de votre réponse
    cordialement

    • 21 novembre 2012

      Consultez le notaire que vous ferez intervenir lors de cette acquisition. Après signature de la promesse de vente, consultez ce notaire, si la SCI est la solution alors il pourra la créer avant la signature de l’acte notarié.

  • 16 décembre 2010, par ambre

    bonjour,

    Mes parents (64 et 78 ans) cherche à acheter une maison.
    Ayant de nombreux problèmes avec le tresor public je me demande si il n’est pas préférable de monter aune SCI (mon mari 40ans et moi 33).
    le but étant d’acheter un bien environ 100 000 euros FNINCLUS et de le louer à mes parents.
    Nous sommes nous meme proprietaire d’une maison acheté l’année dernière et sommes endettes a 36% nous declarons cette année 76000euros.

    jeme pose plusiers questions.
    - aucunes des parties n’a d’apport comment financer l’achat du bien ?
    doit on hypothèquer la maison ?

    - je suis femme au foyer et nous vivons avec les revenus de mon mari que choisir comme montage.

    - et enfin que ce passera t-il si mes parents ne payent pas le loyer.
    merci e vos reponses

    • 17 décembre 2010

      Si un locataire ne paie pas ses loyers, il met évidemment en péril l’équilibre financier de la SCI et une procédure judiciaire contre ces locataires s’impose. Difficile dans votre cas !

      En cas de création d’une SCI, les banques étudieront non pas le dossier de la SCI mais ceux de ses associés. Si votre taux d’endettement ne vous permet pas de négocier directement l’emprunt nécessaire à l’acquisition, la création d’une SCI ne changera rien à cette situation. Au contraire, les banques préfèrent prêter de l’argent directement à des personnes physiques plutôt qu’à une SCI.

  • 14 décembre 2010, par iafarge

    Bonjour,

    Je voudrais créer une SCI et racheter par le biais de celle-ci, ma résidence principale ce qui me permettrait de payer ma résidence secondaire et terminer les travaux dans ma résidence principale, est possible ?

    • 14 décembre 2010

      La vente de votre résidence principale à votre SCI ne vous donnera pas davantage de capacité de financement. Comment la SCI acquerra ce bien ? Par endettement ? Alors ce sont les associés de cette SCI qui, pour les banques, seront endettés. Autant négocier directement un emprunt, les taux accordés pour les particuliers peuvent être encore un peu inférieurs que ceux accordés à une SCI.

  • 9 décembre 2010, par POMMIER LUC

    bonjour je voudrais cree une sci avec ma mere et mes enfants
    sur la maison de ma mere qui lui appartient deja et ou j’en ai 25%
    suite a la succession de mon pere
    ma mere en a l’usifruit jusqu’a sa mort
    comment faire pour renter cette maison dans une sci ?
    et combien cela me couterais ?
    y a t’il une astuce pour que ca coute moin cher ?
    MERCI

    • 14 décembre 2010

      Quel serait l’objectif de la création de cette SCI ? Quel avantage attendez-vous de cette SCI par rapport à la situation actuelle (indivision) ?

  • 7 décembre 2010, par Albert

    Bonjour.
    Je souhaiterai créer une SCI familiale avec mes parents pour l’achat d’un bien immo de 150K€ puis d’autres pas la suite.
    Répartition du capital de 2000€ : 50% moi , 50% mes parents.

    Le bien serait entièrement financé par emprunt bancaire.
    Soit au jour de l’achat : actif - dette = 0
    Dans le même temps nous souhaitons démembrer les parts de mes parents. Ils gardent l’usufruit et donne à moi et ma soeur la nue propriété.

    Je pense comprendre que dans ce shéma la valeur de la nue propriété est très faible et les droits à payer correspondants le sont aussi.
    Est-ce vrai ?

    Quels sont les risques de ce montage ? Beaucoup de mes amis l’ont fait mais ils ne savent pas réellement me renseigner.

    J’ai lu plusieurs articles mentionnant des risques fiscaux dans le cas d’apport de nue propriété à la SCI mais là ce n’est pas du tout ce cas là.

    Merci d’avance pour votre aide précieuse.

    • 17 janvier 2011

      Le risque, c’est surtout de n’obtenir aucun financement. Pourquoi une banque vous prêterait-elle aujourd’hui des fonds à 100% pour réaliser un investissement locatif.

      A moyen terme, je souligne également le risque de moins-value potentielle. Le marché immobilier est en haut de cycle, et la remontée des taux d’intérêt commence à être annoncée par les banques centrales (qui ne pourront certainement pas s’y résoudre en 2011 cependant) en réponse à l’inflation qui renait.

  • 6 décembre 2010, par dada

    bonjour
    Merci pour ce forum très intéressant !!
    J’ai deux questions précises ;
    Une SCI composée de 2 associés 70% pour le gérant ET 30% pour l’autre associée, possede un logement et aimerions louer ce logement au gérant, avec vrai loyers, vrai tenue de compte, (aucun liens parenté entre associés).
    1. est ce possible de faire un contrat de location officiel au gérant associé majoritaire ?
    2. Si oui, le locataire gérant de la SCI peut t il demander l’APL sachant qu’il a des quittances, et que la situation est réelle sans montage déguisé...
    merci de vos éclaircissements

    • 21 novembre 2012

      Oui, le bien détenu par une SCI peut être louée au gérant de cette SCI (gérant majoritaire ou gérant minoritaire). Concernant les APL, voir l’article suivant. Attention, l’attribution des APL peut être modifiée à tout moment (lire notre article mentionnant l’incompatibilité nouvelle entre APL et enfant rattaché foyer fiscal des parents).

  • 1er novembre 2010, par hugo

    bonjour,
    j’ai 22 ans, je suis en CDI, et je souhaite racheter la maison familiale en créant une SCI.
    je souhaiterais ensuite mettre cette maison en location, le temps de rembourser l’emprunt que j aurai effectuer auprés des banques.

    ce projet est il seulement réalisable ?
    ma capacité d’emprunt étant limité de part mon age et ma remuneration, la SCI me permettrait elle de contracter cet emprunt ?
    y aurait il des avantages dans ma situation ?
    quelles sont les questions pertinentes que je dois me poser pour réaliser ce projet ?

    merci de prendre le temps de répondre à toutes ces questions.

    • 14 décembre 2010

      3 points :
      - créer une SCI ne donne pas de capacité d’endettement supplémentaire à ses associés,
      - l’acquisition d’un immeuble par une SCI ou l’apport d’un immeuble à une SCI oblige de recourir à un notaire (droits enregistrement + honoraires),
      - la SCI ne donne pas d’avantage particulier par rapport à l’indivision, sauf si la création de cette SCI répond à un besoin juridique (acheter en commun, transmettre un patrimoine, contrôler la gestion d’un immeuble sans en rester propriétaire, mettre à l’abri de ses créanciers professionnels les locaux de son entreprise...)

  • 24 octobre 2010, par hereford

    Bonjour, je suis agriculteur bailleur et mon propriétaire souhaite vendre le corps de ferme avec 1ha de terrain autour en zone Agricole pour 300 000€. Cette somme est trop importante pour moi et je pense avec ma tante et mes parents constituer une SCI pour l’acquérir car ce lieu est indispensable pour mon exploitation. Pouvons nous diviser le corps de ferme entre nous. La partie agricole pour moi et deux logements qui seront probablement louer pour mes parents et ma tante. merci de vos réponses Salutations.

    • 14 décembre 2010

      Cette SCI pourrait effectivement diviser son patrimoine et louer, suivant deux baux distincts évidemment :
      - les terres agricoles,
      - le corps de ferme.
      Ainsi, vous seriez à la fois associé de la SCI et locataire de la SCI.

  • 16 octobre 2010, par sabine

    bonjour, nous sommes un couple non marié,nous avons en projet l’achat d’un pavillon séparé en deux appartements(dont le notre) ;nous voulons créer une SCI.Je voulais savoir si il était préférable de créer la SCI avant ou d’acheter le pavillon et de le transférer ensuite à la SCI.
    Merci de me répondre.

    • 7 décembre 2010

      Il faut créer la SCI avant l’acquisition (généralement entre la date du compromis et celle de l’acte de vente) pour éviter une double mutation :
      - acquisition bien
      - apport d’un bien immobilier est encore une mutation (= honoraires notaire).

  • 10 octobre 2010, par Lamido95

    Bonjour,nous sommes un couple qui après le dépôt de bilan d’une société individuelle, doit "racheter" sa propre maison pour payer les dettes de la société et éviter la mise aux enchères du pavillon familial. Problème : en liquidation judiciaire nous sommes en interdit bancaire et donc impossible d’emprunter à titre personnel.

    La seule façon de procéder, à notre avis et aussi d’après le juge liquidateur, est de créer une SCI avec plusieurs membres de la famille (frère et sa conjointe : salariés, fille :27 ans salariée et fils :21 ans étudiant et éventuellement nous même 50 ans tous les deux et salariés). Toutes ces personnes, plus ma mère 73 ans retraitée, hormis mon frère et sa femme, habitent dans le pavillon familial. La banque accepte le prêt sur la capacité d’emprunt le mon frère et de sa femme, en tenant compte d’un loyer versé par nous même qui couvre largement le prêt accordé.

    Notre démarche principale est :

    - de racheter notre maison

    - de transmettre le bien, à terme, aux enfants

    - tout en évitant de rajouter des charges au couple de mon frère

    Questions :

    1) La SCI peut elle être crée avec toutes les personnes citées même si la banque ne prend en compte que deux de ces personnes pour le prêt ?

    2) Peut on faire partie de la SCI même si nous sommes interdits bancaires ? La banque peut elle nous empêcher de figurer sur les statuts ?

    3) L’achat de la SCI ne porte que sur 70% du bien en prêt, les 30% du bien restant étant apporté par nous même : doit on les intégrer en compte courant, en apport personnel, ou faire racheter les 30% par la SCI ? ou tout autre suggestion plus adéquate ?

    Désolée de cette explication un peu longue, mais nécessaire, et que j’espère complète pour la compréhension du problème.
    Merci de votre réponse (devant l’urgence de la situation...). Cordialement.

    • 21 novembre 2012

      1) Pour décider d’accorder un prêt à une SCI, une banque étudie la capacité d’endettement de l’ensemble des associés. Aussi, si deux associés parmi d’autres apportent toutes les garanties nécessaires, cela n’empêche pas d’autres associés de détenir des parts.

      2) Si un associé de SCI est interdit bancaire, une banque peut très bien refuser d’ouvrir un compte bancaire. Les pratiques divergent entre les banques, les contrôles étant étendus ou non à l’ensemble des associés (et non seulement au gérant).

      3) Si deux associés suffisent à obtenir le prêt attendu par la SCI, pourquoi faire entrer d’autres associés au capital (notamment vos enfants, l’endettement de la SCI limitera en effet leur capacité d’endettement personnel) ? Vous pourriez très bien imaginer que la SCI rachète votre bien puis, dans un second temps, racheter des parts de la SCI. Mais dans ce cas, votre apport de 30% de la valeur du bien pose problème car ces fonds ont besoin d’être apportés lors de la création de la SCI.

      Dans ce cas, il s’agit d’un apport en capital ou en compte courant, tout dépend de vos projets :
      - apport en capital : vous deviendrez largement majoritaires dans la SCI (les autres associés ayant apportés leur capacité d’emprunt mais certainement peu de fonds),
      - apport en compte courant : ces apports vous seront un jour remboursés, et peuvent être productifs d’intérêts.

      Ensuite, il vous restera à décider si vous paierez ou non un loyer à la SCI.

      Votre projet est lourd de conséquences pour vous-même et les autres associés. N’avez-vous pas moyen d’obtenir une assistance juridique et fiscale ? Un notaire, un conseiller en gestion de patrimoine, un avocat, pourraient facilement vous aider mais leurs services sont parfois couteux... Le liquidateur pourrait-il vous renseigner (et vous orienter vers une association qui aurait une certaine expérience dans ce type de montage).

  • 5 octobre 2010, par fanny

    bonjour , nous sommes un jeune couple 25 ET 26 ans nous avons un enfants ; nous avons construit une maison il y a un an , mon amli etant fonctionnaire nous venons d’etre muté ne pouvant pas vendre la maison nous l’avons mis en location, et nous voudrions investir rapidement dans notre nouvelle region et avons pour projet de creer une sci , pouvez vous me conseiller les avis son partagé je ne sais plus quoi pensé ?
    CELA coute t’il cher ? quel seron les avantageS ??
    à ton droit a une aide financiere pour la creation de la sci ?
    MERCI DE m’aider

    • 21 novembre 2012

      Apporter votre maison en location à une SCI serait couteux (apports à titre onéreux, plus-value éventuelle, honoraires notaire) et ne vous apporterait aucun avantage fiscal ni aucune capacité d’endettement supplémentaire (au contraire).

      Créer une SCI pour acquérir une nouvelle résidence principale ne vous donnerait droit à aucune aide particulière ou aucun avantage fiscal.

      Que vous a-t-on-dit ? Quel avantage à la création d’une SCI attendiez-vous ?

  • 3 octobre 2010, par Bill

    Bonjour, j’ai fait un investissement locatif en 2002 en nom propre et aujourd’hui je voudrai créer une sci dans le but de me faire un bénéfice et réinvestir. Il me reste 40000 euros de crédit. Est ce que ça ne sera pas assimilé à un abus de droit ? Est ce que je risque quelque chose au niveau fiscal ? Si oui, quoi ?
    Merci d’avance pour cos réponses

    • 5 octobre 2010

      Ce que vous risquez :
      - l’imposition de la plus-value,
      - frais de mutation sur cette cession de votre bien à la SCI.

      Et comment la SCI financera-t-elle cet investissement ? Par un emprunt ? Où est le bénéfice dans ce montage ?

  • 2 octobre 2010, par charly

    Bonjour,
    je suis le futur gérant d’une SCI qui va acheter un bien agricole dans le but de permettre l’installation de jeunes agriculteurs.En l’occurrence ces agriculteurs sont au nombre de cinq (avec moi même) et sont aussi les associés majoritaire (15% chacun donc 75% du capital) de cette SCI. Pour atteindre le capital sociale adéquat nous voulons créer un compte courant bloqué non rémunéré pour permettre à nos amis et famille de nous aider financièrement.
    Je voudrais savoir si le compte courant doit apparaître dans les statuts de la SCI et
    si oui comment, avec quel clause et qui dit quoi ...
    si non ou cela doit il apparaître ...

    merci d’avance

    • 5 octobre 2010

      Les comptes courants d’une SCI sont des apports réalisés par les associés d’une SCI. Il ne peut y avoir d’apports en compte courant par des personnes extérieures à la SCI. Dans ce cas, il s’agit d’un prêt à une SCI, non rémunéré en l’occurrence.

  • 2 octobre 2010, par Isabelle

    Suite à un héritage, j’ai en indivision avec ma soeur :

    - une maison comprenant 6 appartements. elle rapporte très peu car en assez mauvais état et mal louée. (environ 50 000€ sont nécessaires pour être refaite). Elle a été estimée à 450 000€

    - un second batiment où l’on peut créer 4 appartements (avec environ 100 000 € de travaux). Celui-ci évalué à 150 000 €

    Nous souhaiterions créer un SCI mais nous n’avons entendu beaucoup de choses très différentes.

    Le coût de la création de la SCI ne semble pas très élevé mais nous ne connaissons pas les coûts pour transferer nos biens sur cette SCI afin de ne plus être en indivision et faire les crédits au nom de la SCI et non pas en commun car nous avons chacun des prets immobilié en cours pour nos résidences principales respectives.

    Donc pour résumer à combien s’élèverait la création et le transfert des biens sur une SCI ?

    Merci de vos réponses

    • 21 novembre 2012

      Le coût de ces apports à une SCI dépend :
      - de la nature de ces apports : à titre gratuit ou onéreux ?
      - de l’imposition éventuelle des plus-values constatées (sauf si durée détention supérieure à 15 ans).

      Dans tous les cas, l’apport d’un bien immobilier à une SCI exige de recourir à un notaire (le coût de cette SCI comprendra au minimum ses honoraires) qui pourra chiffrer précisément le coût de création de cette SCI.

      En ce qui concerne votre capacité d’emprunt, le fait de créer une SCI ne devrait rien changer, les emprunts de la SCI étant pris en compte dans le calcul de votre capacité d’endettement personnelle.

  • 28 septembre 2010

    bonjour,
    voila mes parents étant très endetté à la valeur de leur maison(ils sont propriétaires), je voudrais créer une sci pour racheter leur maison pour ensuite leur louer pour qu’ ils continuent à vivre dans leur maison ?
    est ce possible de faire cela et est ce que c’est une bonne solution pour ce cas la merci beaucoup de vos conseils

    • 6 octobre 2010

      Pourquoi créer une SCI si vous envisagez d’acquérir seul la maison de vos parents ? La SCI ne présente pas d’intérêt particulier. Certes, elle permettrait à vos parents de percevoir éventuellement des APL mais la justification de créer une SCI avec cet unique objectif ne me semble pas suffisante.

  • 28 septembre 2010, par lacagne

    Bonjour,
    j’ai signé un contrat de réservation pour l’achat d’un appart.à SETE(34)il y a un peu plus d’un mois.J’ai besoin d’ emprunter 70.000€ ce qui,compte tenu de mon âge,semble poser un problème aux banques au regard de l’assurance "décés/ptai" ;le coût est tel qu’il est vraiment dissuasif.J’envisage à présent de constituer une SCI avec mon fils comme associé(quel % ?) et me pose quelques questions.
    Mon fils peut-il être l’emprunteur dans la SCI(sachant bien entendu que c’est moi qui supporterait la charge de remboursement) et,dans l’affirmative,cette supposée charge serait-elle prise en considération au regard de ses capacités de remboursement si mon fils devait par ailleurs s’endetter pour l’achat d’un bien propre ? ce type de shéma génère-t-il des "frais de notaire" différents(en + ?) de ceux d’un achat immobilier classique ?
    Mille excuses pour la longeur de mon intervention et merci d’avance.

    • 28 septembre 2010

      Si la SCI acquiert un bien, c’est la SCI qui s’endette et donc l’ensemble des associés. La situation de chacun sera donc étudiée par les banques pour juger de la capacité d’emprunt de la SCI (le problème persistera donc, certes légèrement dilué). Aussi, l’endettement de la SCI limite ensuite la capacité d’emprunt personnelle de chacun des associés (proportionnellement à leur participation au capital de la SCI).

      Il est également possible que les associés s’endettent individuellement pour faire des apports à la SCI, mais dans votre montage votre fils serait alors tenu de rembourser l’intégralité de l’emprunt (et non la SCI).

  • 23 septembre 2010

    Bonjour,
    je souhaite créer une SCI pour acheter un mobilhome, en profiter pour les vacances et le louer quand on y est pas. Nous sommes deux amies sans lien de parenté.
    1. est-ce que nous pouvons créer uns sci dans ce cas ?
    2. nous souhaitons mettre un article dans les statuts précisant que lors du décés d’une des 2, l’autre bénéficierais gratuitement de 5% (par exemple) de ses parts. est-ce légal ? et non contestatble par les héritiers ?
    l’objectif est de povoir continuer à avoir la majorité des parts.
    Merci de votre réponse.

    • 21 novembre 2012

      1) Oui, une SCI peut être utilisée pour détenir un mobilhome.

      2) Une clause prévoyant une donation de parts après un décès ? Mon intuition me dit que ce n’est pas possible, dans tous les cas ce n’est pas la bonne réponse au problème posé. Si vous souhaitez vous assurer de la jouissance du bien au décès de l’un des associés, vous pouvez en revanche envisager un démembrement des parts sociales (exemple lien ci-dessous). Mais, encore plus simplement, vous pouvez prévoir une clause d’agrément qui permettrait à l’associé survivant de refuser l’entrée dans la SCI des héritiers de l’associé décédé. En revanche, cette solution obligerait l’associé survivant à payer aux associés le prix de ces parts sociales (50% de la SCI dans votre cas).

      Le démembrement de parts n’est pas réservé aux concubins. Mais cette solution est un peu compliquée, ajoutez simplement dans les statuts une clause d’agrément qui s’appliquerait aux héritiers de l’un des associés pour pouvoir acquérir la pleine propriété du bien en cas de décès d’un associé.

  • 23 septembre 2010, par legardois

    Bonjour,
    Nous sommes un couple marié sans contrat(33 et 35 ans) avec 2 enfants (1 et 5 ans). Notre revenu imposable est de 50000€ et notre IR de 2500€.
    Actuellement propriétaire de notre appartement acquis en 2006 pour un montant de 135000€ avec un PTZ.
    Nous souhaitons aujourd’hui acquérir une nouvelle résidence principale d’un montant de 210000€. Pour ce faire nous devons soit vendre notre appartement soit le mettre en location.

    La question qui se pose est de savoir si nous pouvons créer une SCI en apportant notre appartement en capital (reste en crédit à rembourser 120000€) et acheter notre nouvelle résidence principale par le biais de cette même société.
    A ce moment la quel type de SCI créer ? classique ou a capital variable ? soumise à l’IR ou à l’IS ? et surtout comment occuper notre nouvelle résidence principale ? a titre onéreux ou à titre gratuit ? sans que cela ne soit considéré comme un abus par le fisc ?
    En résumé cela vaut il bien la peine de créer une SCI avec un bien en location et un mis à disposition des associés ? les déficits foncier seront ils imputables sur notre IR et faudra t il approvisionner le compte de la SCI ?
    Merci par avance de vos réponses.
    Et merci pour ce site ou beaucoup d’infos utiles sont présentes.
    Bien cordialement.

    • 21 novembre 2012

      Globalement, votre projet semble réalisable mais je n’en trouve pas l’intérêt : une SCI ne vous permettra pas d’augmenter votre capacité d’emprunt et fiscalement la situation sera la même que si vous ne créez pas de SCI.

      Si vous occupez votre bien à titre gratuit, aucune charge ne sera déductible. Si vous l’occupez à titre onéreux, il faudra que le loyer soit fixé aux conditions de marché pour éviter tout abus de droit (d’où un loyer à payer en plus des remboursements d’emprunt (seuls les intérêts sont déductibles nous sommes d’accord ?) et des revenus fonciers à payer sur ce loyer).

  • 17 septembre 2010

    Bonjour,
    mon fils ayant l’intention d’acheter un appartement et étant dans l’incapacité de le financer seul, j’ai décidé de l’aider. Je précise qu’il est fils unique.
    La valeur du bien:140000€
    Apport personnel de chacun:30000€ et donc crédit immobilier pour chacun de 40000€
    La création d’une SCI est- elle la bonne solution, l’objectif final étant de rétrocéder à mon fils ma part de 50% dans les meilleurs délais ?
    Je vous remercie d’avance de votre réponse.

    • 21 novembre 2012

      En cas de création d’une SCI, si votre fils ne paye pas de loyer, il faudra prévoir des apports en compte courant pour rembourser l’emprunt de la SCI (en effet, pourquoi ne pas prévoir que la SCI contracterait l’emprunt ?). De plus, dans ce cas, les charges ne seront pas déductibles. Au terme de ces remboursements, votre compte courant sera destiné à vous être remboursé par la SCI.

      Ensuite, il faut anticiper le coût de la cession de vos parts sociales (imposition plus-value, droits d’enregistrement de 5% pour l’acheteur des parts) et de la dissolution de la SCI (droit de partage de 1,1%).

      Si le but est d’aider votre fils, ne vous serait-il pas plutôt possible de lui donner aujourd’hui les moyens financiers d’augmenter son apport personnel (donation en franchise de droits) et de vous porter caution pour son emprunt personnel.

      Etant donné que l’acquisition de cet appartement exigera un acte notarié, il faudrait que votre fils fasse intervenir son notaire et que, ensemble, vous lui demandiez conseil.

  • 14 septembre 2010, par Tezca

    J’ai signé avec mon compagnon (ni pacsé ni marié) un compromis de vente pour un bien destiné à loger mes parents contre loyer modéré. Etant donnés leurs très faibles revenus (800€ de retraite à eux deux) il faudrait qu’ils puissent toucher l’APL.

    Nous hésitons donc entre achat en indivision et création de SCI :
    La SCI nous protègerait car nous ne sommes pas mariés et assurerait l’APL à mes parents, mais le montage est compliqué et nous sommes pressés puisque le compromis est signé (avec clause de substitution).
    Quant à l’indivision, je ne trouve nulle part le texte qui confirme que "dans le cas d’un logement loué à une indivision, le locataire ascendant de certains divisaires, pourra obtenir des allocations logement si l’indivision est composée aussi de personnes sans lien de parenté" (en l’occurrence mon compagnon). L’agent de la CAF que j’ai eu en ligne ne pense pas que cela soit possible, alors comment en être sûrs ? Sur quel texte est basée cette affirmation ?

    Et finalement quelle est d’après vous la meilleure option à envisager ?
    Un grand merci par avance

    • 15 septembre 2010

      Si SCI et indivision permettent d’aboutir au même résultat, l’indivision est en effet beaucoup moins complexe à mettre en place.

      Ce qui m’intéresserait et qui est réellement important pour vous (ma réponse n’aura jamais aucune valeur juridique en cas de litige avec la CAF) : que l’agent de la CAF puisse vous apporter une réponse claire, s’appuyant éventuellement sur des textes. Encore une fois, de nombreux visiteurs seraient intéressés par cette réponse, si vous pouviez revenir sur ce forum...

    • 15 septembre 2010

      Je viens de contacter l’ADIL du Val de Marne sur ce point.

      1) Dans le cadre de l’indivision, si l’un des indivisaires est ascendant/descendant des locataires, ces derniers n’auront pas droit aux APL

      2) à la question, pouvez-vous me donner les références du texte justifiant sa réponse, la réponse est qu’il s’agit du règlement interne de la CAF et qu’ils ont des consignes.

      3) Naturellement, la SCI permet de contourner cette restriction.

      J’espère avoir répondu,

      Cdt

    • 17 septembre 2010

      Je vous remercie très sincèrement pour votre contribution active. La réponse que vous a apporté la CAF est essentielle et je tente de la vérifier.

      En effet, c’est une circulaire de la CAF (n°2004-112, 7 septembre 2004), introuvable sur internet, qui indique, contrairement à ce qui vous a été dit, que le locataire d’un bien appartenant en indivision à un ascendant pourra percevoir des APL à condition que des indivisaires n’aient aucun lien de parenté avec ce locataire (ou de son conjoint ou de son concubin naturellement).

      Sur le site de la CAF, inutile de chercher ! Quant au formulaire de demande de CAF, aucun de ces cas particulier n’est prévu.

      J’ai donc contacté la CAF et demandé cette circulaire. Vous pouvez également m’y aider, je ne suis pas certain que ma requête les intéressera...

    • 20 septembre 2010

      J’ai obtenu une réponse de la CAF suite à ma demande de cette circulaire n°2004-112 du 7 septembre 2004 pour pouvoir aider un proche qui devait louer un bien détenu en indivision :

      Bonjour,

      Je viens de recevoir votre message.
      je vous invite à communiquer le numéro (0820 25 24 10) à votre proche qui demandera lui même des renseignements sur l’APL dans le cas de la location d’un logement detenu par une indivision.
      je reste à votre disposition pour tout renseignement complémentaire sur votre dossier.

      Cordialement,
      Votre technicien-conseil.
      Nathalie Dxxx

      Votre question :
      Bonjour, J’aurais souhaite obtenir la circulaire CNAF, n°2004-112, 7 septembre 2004 pour pouvoir renseigne un proche sur ses droits a APL dans le cas de la location d’un logement detenu par une indivision. Merci d’avance, Olivier Gxxx

      Numero allocataire :
      Nom : gxxx
      Prénom : olivier

      Aussi, si un visiteur peut également tenter d’obtenir cette circulaire ou une information définitive concernant la possibilité de percevoir des APL dans le cas de la location d’un bien appartenant à une indivision dans laquelle un proche serait l’un des indivisaires (les autres sans lien de parenté).

    • 11 janvier 2011

      Bonjour,

      Ou est ce que je pourrais me procurer la circulaire CNAF, n°2004-112, 7 septembre 2004 ?

      J’aurais aimé savoir la chose suivante : Et si la personne a laquelle la SCI loue un bien fait aussi partie de la SCI , est ce qu’il pourra toujours touhcer les APL.
      Merci de votre réponse.

  • 11 septembre 2010, par Loulou

    Bonjour,
    Je paye actuellement beaucoup d’impot (un peu plus de 5200 euros par an), j’ai une maison principale pour laquelle j’ai un crédit de 100000 euros mais je ne peux pas déduire les intéret de crédit, j’ai un appartement dont le crédit est terminé et dont le loyer plombe encore mes impots, et enfin j ’ai une maison secondaire pour lequel j’ai un crédit mais dont je ne peux pas déduire les intérets de crédit.
    En créant une SCI avec mon épouse, est il possible de vendre tous mes biens à la SCI (maison principale, maison secondaire et apparatement en location) ? Si oui, en faisant cette opération, ma SCI devra donc emprunter et elle sera en déficit. Dans ce cas, est ce que je payerai moins d’impots ?

    • 21 novembre 2012

      La création d’une SCI pour des raisons purement fiscales conduira à l’abus de droit.

      Ensuite, l’apport de vos biens immobiliers à une SCI entraînera :
      - des droits d’enregistrement sur les apports à titre onéreux (maison seondaire),
      - l’imposition des plus-values (sauf sur résidence principale).

      Il ne faut pas oublier également que les charges afférentes à un bien de la SCI ne sont déductibles que si la SCI perçoit un loyer pour ce bien (pour la résidence principale et votre résidence secondaire notamment). Anticipez bien que vous serez imposable (revenus fonciers) sur la base du loyer que vous aurez versé à la SCI.

      Enfin, il ne faut pas confondre charge déductible (intérêts d’emprunt) et remboursement du passif de la SCI (principal de l’emprunt).

  • 10 septembre 2010, par YDAIS

    Bonjour,

    Avec ma compagne Isabelle (concubinage) et ces 2 filles (Ludivine et Justine), nous avons l’intention d’acheter une ferme en centre Ardèche, afin de nous y installer. L’ensemble sera rénové de manière à être le plus autonome possible en énergie, en eau et en partie en alimentaire.

    Actuellement, l’ensemble immobilier représente 390 m2 avec 19 hectares de terrain. Compte tenu de la surface et de nos activités prévues, nous souhaitons rénover l’ensemble du bien immobilier en totalité, afin que la création de 3 gîtes ruraux et nos loyers respectifs en tant qu’habitant, puisse compenser le montant du crédit d’achat et de travaux.

    Pour cela nous envisageons de constituer une SCI pour l’achat de l’immobilier, ainsi qu’une Association ou une Société Coopérative d’Intérêt Collectif (SCIC) pour le développement et la gestion de l’ensemble des activités prévues.

    Cependant et compte tenu de notre pouvoir financier, la constitution d’une SCI qui ferait appel à des associés extérieurs non-habitants, nous semble la seule vrai solution possible afin de rendre l’ensemble immobilier le plus rapidement opérationnel et susceptible de compenser le crédit.

    En effet, nous ne pouvons mettre en jeu à titre personnel (par un crédit) qu’environ la moitié des fonds nécessaires à l’achat du bien et à sa rénovation complète (soit environ 150000 € pour un coût total d’environ 320 000 €).

    Aussi, pour intéresser les associées extérieurs, nous souhaitons rémunérés leurs apports sur un taux envisagé de 4,5% par an (comme une garantie de loyer...), en plus de la plus-value possible en cas de revente de leur(s) part(s).

    Nos questions concernant la SCI :
    - au niveau des associés non-habitant : leur caution est-elle engagé, s’ils n’effectuent qu’une prise de participation par un apport en numéraire ?
    - peuvent-ils n’être que caution (pour obtenir un crédit plus important) sans faire d’apport en numéraire et auquel cas n’être intéressé que par la plus-value potentielle de leur(s) part(s) ?
    - les crédit d’impôts réalisables à titre personnel sur les investissement d’installations énergétiques durables sont-ils possibles en SCI et si c’est possible, comment sont-ils répartis entre les associés ?
    - les associés extérieurs peuvent-ils défiscaliser une partie de leurs apport ?

    Par avance, je vous remercie de votre réponse.

    Cordialement

    • 13 septembre 2010

      Quel serait l’intérêt des associés extérieurs ? Percevoir des intérêts à 4,5% ? Mais ils percevront également des revenus fonciers qui seront imposables (indépendamment de la situation de trésorerie de la SCI). De plus, tous les associés engagent leur responsabilité proportionnellement à leur apport. Et quels associés réaliseront des apports en compte courant en cas de besoin de trésorerie ? Comment serez-vous rémunéré pour vos travaux ? Par des parts sociales de la SCI ? Et pour l’entretien, la gestion ? Quelle structure juridique assurera cette activité commerciale ?

      Le placement que vous proposez me semble donc risqué et le risque mal rémunéré. Mais je laisse les visiteurs de ce site se faire leur opinion personnelle (ils peuvent vous communiquer par le biais de ce forum).

    • 9 avril 2014

      Bonjour,

      Où en êtes vous de votre projet ?
      Avec mon compagnon nous voulons acheter un corps de ferme (dans la Drome) et créer un gîte de groupe (12/15 places) + des espaces d’"activités".
      Nous nous renseignons sur le montage en SCI et pensons emprunter.
      Je suis également très intéressée par la création d’une SCIC pour développer des activités au sein du lieu
      Avez vous finalement opté pour l’option SCI ?
      De quelle façon avez vous financé ?
      Merci d’avance !

      Charlotte

  • 6 septembre 2010, par pradolongo

    Bonjour,

    Je souhaiterai avec ma soeur acheter des appartements, les rénover puis les revendre. La SCI est-elle appropriée pour ce type de projet ?
    Merci de votre aide.

    • 8 septembre 2010

      L’activité que vous décrivez est une activité de marchand de biens, activité commerciale soumise à TVA, une société commerciale seraient donc plus appropriée.

  • 6 septembre 2010, par Black Mamba

    Bonjour,

    Mon épouse et moi occupons un appartement dont nous sommes co-propriétaires dans une résidence. Pouvons-nous envisager de vendre cet appart à une SCI que nous allons créer ? cette SCI s’occupera de la location de l’appartement. Pendant ce temps, nous allons construire une maison qui deviendra notre résidence principale. En attendant la fin du chantier, pouvons-nous toujours occuper le dit appartement de la SCI, tout en payant le loyer en tant que locataire ou co-gérant ?

    Je voudrais vérifier et valider le caractère juridique de ce montage par vos services SVP. Merci

    • 8 septembre 2010

      Ce montage est effectivement possible mais recherche quel objectif ? En effet, je ne vois pas l’intérêt de créer une SCI dans votre cas.

      Si vous cédez votre résidence principale à une SCI(pour dégager les fonds nécessaires à la construction de votre future résidence principale) :
      - il faut anticiper des frais de mutation, le coût de constitution de la SCI...
      - qui va financer cet achat par la SCI ? Vous-mêmes en tant qu’associés (par l’intermédiaire de vos apports en capital ou en compte courant) ? Une Banque ? Mais dans ce dernier cas, autant emprunter pour construire votre futur résidence principale plutôt que pour financer l’acquisition de ce bien propre par une SCI.

  • 5 septembre 2010, par Michel

    Bonjour,
    Je suis en concubinage depuis deux ans maintenant. Je suis propriétaire et endetté à 50% (endettement maximal) sur un bien que j’ai acquis avec mon frère et dans lequel vivent mes parents. Ma compagne n’est pas endetté.
    Nous souhaitons avec ma compagne acheter un appartement dans le neuf et pour cela créer une SCI comprenant ma compagne, moi et un ami (non endetté). Nous serions locataire avec ma compagne de ce bien. Une fois le bien acquis, l’ami nous céderait les parts et sortirait de la SCI, sa présence étant essentiellement justifié pour obtenir le prêt immobilier.
    Questions :
    - Etant donné mon endettement personnel, mes revenus seront-ils pris en compte dans les calculs pour l’obtention du prêt de la SCI ?
    - Quelles seraient les obligations et contraintes ; juridiques et fiscales de l’associé sortant ?
    Merci,
    Cordialement,
    Michel

    • 8 septembre 2010

      Ce genre de montage n’est jamais conseillé vous vous en doutez. Si vous souhaitez acheter un bien immobilier, vous devrez rencontrer votre notaire. Aussi je vous conseille d’obtenir avant toute transaction un rendez-vous avec lui pour en discuter.

      SCI ou indivision, le problème restera le même d’ailleurs : quel est l’intérêt de votre ami de vous aider ? En effet, son endettement indirecte via la SCI sera en effet pour lui un handicap au cas où il souhaiterait lui-même s’endetter (lors d’un emprunt personnel, l’emprunteur a l’obligation de déclarer ses prêts en cours, et une SCI ne change rien à cette obligation). Aussi, si cet ami souhaite sortir de ce montage, quelles possibilités aura-t-il ? Autre difficulté : en cas de séparation, quid de votre ami ? Il devra vendre ses parts ou approuver la cession du bien détenu indépendamment de l’état du marché immobilier, constater une moins-value ou être imposable à plus-value selon votre convenance et votre urgence à vendre le bien ? Et enfin : si vous occupez à titre gratuit le bien détenu par la SCI, la SCI aura un besoin de financement (remboursement emprunt, charges, impôts et taxes...) permanent qui sera financé par quel associé ?

      En ce qui vous concerne, oui vos revenus seront pris en compte pour calculer votre taux d’endettement, puisque vos charges d’emprunt sont également prises en compte. En ce qui concerne les éventuels revenus de la SCI (en cas d’occupation à titre onéreux), ces revenus ne sont pris en compte qu’à hauteur de 70% pour calculer le taux d’endettement des associés de la SCI.

  • 28 août 2010, par olivier

    Bonjour,

    J’envisage d’acheter les murs d’un commerce avec une SCI. Les travaux à realiser sont très importants et je souhaiterai savoir si la SCI peut prendre en charge les travaux comme l’isolation, le chauffage, la plomberie.....etc

    Merci d’avance pour votre aide

    Olivier

    • 13 septembre 2010

      Je ne comprends pas votre question. Des travaux peuvent être réalisés par une SCI. Ces travaux seront déductibles des revenus de la SCI dans une SCI soumise à IR et amortissables dans une SCI soumise à IS.

  • 25 août 2010, par hallberri

    BONJOUR j’aimerais savoir si il est interessant de cree une sci avec mon epoux je suis independante en personne physique depuis 13ANS et proprietaire de 3 maison AVANT notre mariage aujoud’hui nous aimerions faire notre maison a nous en passant par une sci voulez vous bien me repondre merci

    • 21 novembre 2012

      Nos articles de la rubrique "résidence principale" donnent des exemples de l’utilisation de la SCI pour acheter entre époux une résidence principale.

  • 16 août 2010, par sebastien

    Bonjour,un ami et moi meme sommes sur le point d’acheter un bien comportant deux parcelles deja delimité (le proprietaire actuel vend le tout)dont une sur laquelle se trouve une maison, et l’autre parcelle correspond à un terrain sur lequel mon ami va construire sa maison.nous voulons savoir comment faire stipuler lors du montage de la sci, que mon apport sert a financer la parcelle avec la maison et lui souhaite acquerir la partie a construire.Cela est il possible de le preciser par rapport a notre part a chacun dans la sci ?
    De plus pourrons nous dissoudre la sci et avoir au final chaqun notre terrain avec sa maison une fois que mon ami aura construit la sienne ?
    Merci de nous eclairer et bravo pour votre site.Seb.

    • 21 novembre 2012

      Créer une SCI dans le but de la dissoudre quelques mois plus tard et de partager le bien détenu n’est certainement pas la solution la plus simple (démarches création, démarches dissolution, transfert emprunt de la SCI entre les deux associés). De plus, cette opération est inutilement couteuse (droit de partage de 1,10% de l’actif net partagé). Qu’en pense votre notaire (qu’il faut faire intervenir) ?

      Il me semble qu’il serait plus simple de demander au propriétaire de céder sa parcelle en deux lots, ce qui engendrera pour lui quelques frais supplémentaires (géomètre) mais vous évitera, à votre ami et vous-même, de nombreuses complications. Aussi, vous pourriez proposer de prendre à votre charge tous les frais engendrés (très inférieurs à la création d’une SCI puis du partage) par cette séparation du bien vendu en 2 lots.

  • 13 août 2010, par MR

    Bonjour,

    Voilà ma situation :
    Je dispose de 70KE d’apport en numéraire pour l’instant. D’un bien immobilier loué 350 euros (sans bail..) d’une valeur approximative de 70KE.

    Les associés seront ma mère (sans emploi, veuve), ma soeur (institutrice, marié) et moi-même (célibataire et sur la feuille d’imposition de ma mère).

    Mes buts sont les suivants :
    - commencer à nous constituer un patrimoine en commun (investir dans l’immobilier locatif : murs commerciaux) ;
    - accéder plus facilement au crédit ;
    - nous constituer des revenus supplémentaires (dividendes, voire salaire (déductible en IS) en fonction de la rentabilité) ;
    - acheter un bien qui sera mis à disposition de l’un des associés (gérant) ;
    - transmission du bien immobilier cité ci-dessus (appartenant à ma mère) sous forme de cession de parts sociales. Mais également le rénover par la suite.

    Mais surtout acheter un bien d’habitation (mis à disposition du gérant) qui sera auto-financé parle produit des investissements : locaux commerciaux (rentabilité entre 7 et 10%)

    Ma soeur et moi-même sommes également dans l’attente (d’ici à plusieurs mois) de la vente d’un fonds de commerce exploité en SARL dont nous sommes propriétaires (valeur 100KE).

    Les associés n’ayant pas tous la même situation (fiscal), je me pose beaucoup de questions concernant l’IS ou l’IR. Mais également en terme de rentabilité IS ou IR..
    Ou encore plusieurs SCI, ou une seule., etc..

    Comment raisonner ? Quel Montage dois-je adopter afin de limiter les frais de départ, l’impôt, et ainsi optimiser la rentabilité de mes investissements) ?

    Pouvez-vous m’aider à conjuger tous ces éléments, afin de pouvoir en faire comme tout le monde le dis une vrai "formule 1" .
    Merci d’avance pour la quelconque aide apportée.

    • 9 septembre 2010

      Il n’existe pas de Formule 1 en matière de placement immobilier, surtout dans une SCI familiale. Pour cela, mieux vaut avoir recours aux produits dérivés et à fort effet de levier accessibles à tout particulier. Aujourd’hui en particulier, alors que les banques accordent des prêts à des taux qui ne pourront que remonter, je pense que le marché immobilier doit s’assainir (à Paris et région parisienne en particulier).

      Je vous conseille de consulter un notaire et ne souhaite pas répondre à vos interrogations qui me semblent trop dispersées. En effet, vous écrivez :
      - "mes buts sont les suivants" puis "nous constituer un patrimoine commun". Dans une SCI, ce sont les objectifs de chacun qui doivent être observés. En particulier, je ne comprends pas la place de votre soeur dans une SCI qui mêlerait transmission patrimoniale et investissement immobilier.
      - le gérant de cette SCI serait logé à titre gratuit dans un bien de cette SCI, au détriment financier des autres associés, ce qui est une technique de transmission patrimoniale effectivement, mais ne peut pas se justifier si c’est l’un des enfants qui est gérant.

  • 12 août 2010

    bonjour j’envisage de creer une sci familiale avec mes filles agées de 20 et 15 ans je pense vendre ma maison a la sci et en devenir locataire interressant ou pas ????????

    • 9 septembre 2010

      Intéressant, pas pour vos filles : elles seront endettées par l’intermédiaire de cette SCI, ce qui réduira leur capacité personnelle d’endettement. De plus, le rendement de cette opération sera certainement faible pour elles, il existe certainement d’autres placements plus avantageux pour elles (plus liquides surtout).

  • 7 août 2010, par scarface38

    Bonsoir
    Mes parents agés de plus de 70 ans disposent d’un appartement a la mer qu’ils ont achetés il y a plus de 20 ans a 50%-50%. Ils sont mariés sous le régime de la séparation de bien.
    Valeur de l’appart : 150 000 €.
    mon idée : créer une SCI familiale avec mes 2 parents, moi et ma soeur (4 personnes).
    Pour :
    1) en cas de décès, ne pas payer des frais de succession
    2) m’occuper moi meme de ce bien (mise en location)
    comment se passe l’apport dans ce cas la ?
    comment faire pour transferer les parts de mes parents sur les parts de ma soeur et moi meme ?
    d’autres idées seraient aussi les bienvenues

    • 21 novembre 2012

      Plutôt que votre idée, c’est l’idée de vos parents qui serait intéressante. Quelle est leur volonté ? De vous transmettre ce bien tout en en conservant la gestion ? De vous transmettre la gestion du bien ? De vous transmettre la nu-propriété de ce bien et d’en conserver l’usufruit ?

      Il existe, en fonction de chaque objectif, des outils juridiques pour y répondre dont la SCI. D’autre part, les frais de succession ne sont plus forcément significatifs. Il faudrait que vos parents consultent leur notaire.

      Autrement, le montage que vous envisagez est possible :
      - apport du bien immobilier par vos parents à une SCI,
      - donation ou vente de parts de cette SCI par vos parents à leurs enfants,
      - nomination du gérant (vous-même) pour gérer ce bien.

  • 6 août 2010, par marie-paule

    bonjour,
    Nous aimerions savoir si une SCI serait une bonne option pour nous.Mon mari et moi désiront emprunter environ 90000 euros pour un logement qu’occuperait notre fils agé de 24 ans(avec un travail rémunéré 500/mois et l’allocation adulte handicapé,il ne peut pas espérer emprunter lui-mème)Nous ne pouvons pas non plus déclarer des revenus de location)Par contre notre fils pourrait effectuer des travaux de rénovation et des apports ponctuels d’argent pour des matériaux.Nous avons aussi une fille agée de 20 ans qui n’entrerait pas dans la SCI.Comment faire pour etre équitable envers eux ? Je vous remercie d’avance pour toute l’aide que vous pourrez m’apporter.

    • 21 novembre 2012

      La création d’une SCI pourrait être une solution, mais à quel problème ? Mais la protection d’un adulte handicapé est peut-être à étudier dans sa globalité (ses revenus, votre patrimoine, l’égalité entre enfants...). Votre notaire pourrait vous y aider. Il existe également des gestionnaires de patrimoine spécialisés (Jurilhand de mémoire, une gestionnaire de patrimoine avec qui j’étais en contact, je pourrais rechercher ses coordonnées).

      En ce qui concerne la SCI, vous pourriez effectivement, par ce biais, aider votre fils à l’acquisition d’un logement et lui permettre de valoriser ce bien par des travaux. Il pourra occuper ce bien à titre gratuit ou onéreux. Vos apports (en capital ou par le biais de comptes courants) seraient, en cas de décès, transmis à vos enfants. Les statuts de la SCI devraient donc anticiper la possibilité pour votre fils de se maintenir dans ce logement s’il devenait associé avec sa sœur.

  • 28 juillet 2010, par CROUX

    Bonjour
    Je souhaite créer un SCI pour l’acquisition d’un bien immobilier.
    Pour ce faire la SCI emprunte 130 000 euros et mes parents donne 30 000 euros dans le capital de la SCI.
    Du coût en ce qui me concerne je ne possède rien et mes parents seront actionnaires à 100% !
    Je souhaiterai toutefois posséder 51% de parts dans cette SCI, comment puis je faire ? Puis je posséder des parts dans une SCI sans y mettre de l’argent ?
    Dans l’attente de vos éclaircissements,
    D’avance merci !

    • 5 août 2010

      Posséder des parts d’une SCI sans apporter de fonds à la société, ce n’est évidemment pas possible. En revanche, bien des montages de SCI permettent à un associé qui possède peu de fonds de devenir associé.

      Par exemple, prenons le cas d’une SCI entre parents et enfants. Les parents peuvent apporter les fonds nécessaires à la SCI en compte courant, le capital de la société étant limité à 1000€ par exemple. Ainsi, leurs enfants peuvent acquérir des parts pour un apport très limité : 500€ donnent droit à la moitié des parts de la SCI. A terme, une fois que cette SCI aura remboursé ses emprunts et les comptes courants des parents, les enfants possèderont, par l’intermédiaire de la SCI, une part d’un bien immobilier malgré des apports initiaux très faibles.

      Une autre possibilité pour des parents qui souhaitent aider financièrement leurs enfants est de créer une SCI entre eux puis de donner ultérieurement des parts sociales de cette SCI à leurs enfants (en franchise de droits).

      En revanche, il n’est pas conseillé à des parents qui apportent l’intégralité des fonds d’une SCI de devenir minoritaires au sein de cette société ou d’en perdre la gérance. Il est même possible de désigner dans les statuts un parent pour gérant, même si celui-ci vient à ne plus posséder aucune part dans la SCI.

  • 28 juillet 2010

    Bonjour, je suis actuellement propriétaire d’une maison de ville acheté en 06/2006 78000 ttc. Aujourd’hui je voudrai faire construire une maison à la campagne en résidence principale et mettre mon bien actuel (64565 euros a rembourser) en sci et si possible en vendant des parts à un tiers afin d’augmenter mon taux d’endettement pour mon projet à la campagne.Quels sont les couts estimés inérant a cette création ? Est ce la bonne solution ? Y a t il de surcroit un avantage de defiscalisation ? merci pour votre réponse.

    • 21 novembre 2012

      Effectivement, si vous apportez votre bien à une SCI en cédant ensuite des parts de cette société, vous percevrez des liquidités qui augmenteront votre apport personnel pour négocier un nouvel emprunt.

      Cependant, l’apport d’un bien immobilier à une SCI entraîne :
      - l’intervention d’un notaire
      - des droits d’enregistrement sur les apports à titre onéreux
      - l’imposition de la plus-value éventuelle.

  • 10 juillet 2010, par Dominique COT

    Bonjour, mon mari et moi désirons divorcer à l’amiable après de nombreuses années de mariage. Nous somme propriétaires de la villa que nous habitons (totalement payée).
    Malheureusement, la conjoncture actuelle ne nous permet pas de la vendre à un prix intéressant et nous n’aimerions pas perdre tout le bénéfice d’une vie de travail. Peut-on garder un bien en commun malgré le divorce en constituant par exemple une SCI ? Ce bien serait alors disponible à la location. Serait-ce une opération financière intéressante ? Merci pour votre réponse

    • 10 juillet 2010

      Le divorce vous empêche-t-il de garder ce bien en indivision ? En effet, créer une SCI serait possible mais obligerait à apporter le bien à cette SCI (entraînant ainsi imposition de la plus-value éventuelle, et ,un acte notarié obligatoirement (droits d’enregistrement éventuels...)).

  • 1er juillet 2010, par anne-laure

    Bonjour, nous souhaitons créer une SCI à 3 : mon conjoint et moi et une amie. Le problème : mon conjoint emprunte 80% du bien et la banque demande que le compromis de vente soit à son seul nom (ce qui paraît logique, sinon nous devenons toutes les deux cautionnaires du prêt, ce qu’aucun de nous 3 ne veut). Donc dans ce cas il devient propriétaire du bien et nous créons la SCI dans un 2 ème temps. Mais notre amie amène les 20% cash alors que nous c’est un crédit. Est-elle donc majoritaire ?

    • 8 septembre 2010

      Si votre concubin apporte le bien immobilier à une SCI (pour 80% des actifs de la société) et votre amie les 20% restants en liquidités, alors la répartition du capital sera de 80% pour votre concubin, 0% pour vous et 20% pour votre amie.

      Mais que vient faire votre amie dans ce montage. Ci-après ce que j’écrivais à un couple qui souhaitait qu’un ami intervienne au capital de leur SCI pour augmenter leur capacité d’endettement :

      "Quel est l’intérêt de votre ami de vous aider ? En effet, son endettement indirect via la SCI sera en effet pour lui un handicap au cas où il souhaiterait lui-même s’endetter (lors d’un emprunt personnel, l’emprunteur a l’obligation de déclarer ses prêts en cours, et une SCI ne change rien à cette obligation). Aussi, si cet ami souhaite sortir de ce montage, quelles possibilités aura-t-il ? Autre difficulté : en cas de séparation, quid de votre ami ? Il devra vendre ses parts ou approuver la cession du bien détenu indépendamment de l’état du marché immobilier, constater une moins-value ou être imposable à plus-value selon votre convenance et votre urgence à vendre le bien ? Et enfin : si vous occupez à titre gratuit le bien détenu par la SCI, la SCI aura un besoin de financement (remboursement emprunt, charges, impôts et taxes...) permanent qui sera financé par quel associé ?"

      Là encore, je ne comprends pas du tout l’intérêt de votre amie et donc l’intérêt de créer une SCI, en revanche s’imagine de nombreuses situations de conflit potentiel dans cette société.

  • 29 juin 2010

    Bonjour,

    Après avoir feuilleté de nombreux sites internet, je pense avoir saisi l’intérêt et le fonctionnement d’une SCI.
    Cependant je me pose toujours des questions !
    Voici mon projet :
    Je suis pacsée et je souhaite donc avec mon partenaire de pacs, ma mère et ma belle soeur, créer une SCI afin d’acheter une maison pour que ma mère en soit la locataire (elle détiendrait donc des parts dans la SCI qui lui louerait sa maison).
    Plusieurs questions se posent à moi :
    - ma mère peut-elle avoir des part dans la SCI qui lui loue sa maison ?
    - au niveau de l’acquisition de la maison, c’est la SCI qui emprunte ou les dirigeants ?
    - au niveau de la prise en compte des revenus et des charges pour le montage du dossier crédit on m’a dit que les revenus et charges seraient pris en compte au prorata du nombre de parts...Dans mon projet, nous détiendrions tous les 4 25% de la SCI donc si j’ai bien compris on prendra en compte 25% des revenus de ma mère, 25% des revenus de ma belle-soeur, 25% des revenus de mon partenaire de PACS et 25% de mes propres revenus ... sauf que je ne travaille pas donc je n’ai pas de revenus ! Alors comment faire ?
    - idem pour les charges...mais là j’ai des charges puisqu’avec mon partenaire de PACS nous somment propriétaires d’un appartement à 50/50 que nous avons mis en location donc on paie de manière égale un crédit immobilier et on encaisse un loyer, au final nous créons un déficit...du coup je ne sais pas comment prendre en compte ces charges ?
    - idem actuellement nous sommes locataires, le bail est à nos 2 noms...
    - voilà en fait l’idéal serait de savoir exactement comment calculer la capacité d’emprunt de la SCI !!!
    J’espère que tout ça a été assez clair et que vous saurez m’apporter une réponse à toutes ces questions !!!
    Merci d’avance pour le temps que vous aurez consacré à mon projet !
    Audrey

    • 8 septembre 2010

      - un associé d’une SCI peut louer le bien détenu par cette SCI,
      - si une SCI acquiert un bien, c’est la SCI qui emprunte auprès d’une banque,
      - revenus associés d’une SCI sont évalués par la banque et considéré, avant d’accorder un prêt à la SCI, proportionnellement à la répartition du capital de cette SCI,
      - si un associé ne possède pas de revenus, il diminuera donc la capacité d’emprunt de la SCI
      - lorsqu’un associé perçoit des revenus fonciers, ces revenus ne sont pris en compte qu’à hauteur de 70% dans sa capacité d’emprunt.

  • 29 juin 2010, par roro59

    Bonjour à tous.Moi et ma femme,jeunes mariés,avons décidé d’acheter une maison.Travaillant seul,je suis limité dans mon budget en tant que particulier.Aujourd’hui,nous voulons persévérer et investir dans l’immobilier en créant une SCI pour pouvoir acheter une ancienne fermette,dont une grange,que nous aimerions rénover pour en faire 4 ou 5 appartements dans le but de les louer.N’ayant aucun apport personnel,est-ce possible de me lancer et quelles sont les étapes à suivre.Quel est le montant maximum en €uro que je pourrai éventuellement emprunter (au nom de la SCI)pour réaliser ce projet ?D’avance je vous remercie d’avoir porter attention à mon sujet et j’attends vos réponses en espérant que celà peut être réalisable pour nous.Cordialement.

    • 8 septembre 2010

      Une SCI ne permet en aucun cas d’augmenter la capacité d’endettement de ses associés.

  • 15 juin 2010, par mel

    bonjour je voudrai savoir si c’est possible de faire une sci pour l’achat d’une maison a 3 moi avec mon conjoin et mon pere.
    merci beaucoup

    • 8 septembre 2010

      Oui, c’est possible, mais votre père aidera votre couple à travers cette SCI et pas vous directement. Si votre père souhaite vous aider à acquérir un bien avec votre concubin, une donation de votre père à vous même avant la création d’une SCI entre votre concubin et vous-même est peut-être préférable.

  • 9 juin 2010, par ponsolle

    bonjour,
    je vais essayer de faire court, je posséde une SCI associé avec mon ex compagne sur un batiment professionnel, la rupture ne se passant pas trés bien, je souhaiterais savoir si c’est possible de faire racheter le bien de la sci avec un prét en court, par une eurl, cela est-il possible.
    la SCI est a IS, le bien fut une construction neuve par mes soins en 2003 que l’eurl loue en se moment à la SCI.

    Merci à vous.

    • 11 août 2010

      Une personne morale peut être associé de SCI et donc acquérir des parts d’une SCI.

  • 8 juin 2010

    Avec quatre amis nous envisageons de créer un SCI afin d’acheter comptant un immeuble a rénover avec pour objectif la location.
    Nous envisageons d’emprunter uniquement pour l’achat de matériaux environ 10 000 € sur 10 ans : est-ce possible et quelles garanties peuvent être demandées par les banques ?
    Pour la main d’œuvre nous utiliserons la formule des apports en industrie.
    Les apports en industrie sont-ils réservés exclusivement aux possesseurs d’au moins une part sociale ?
    Comment sont pris en compte les apports en industrie dans la SCI ?

    Merci d’avance

    • 11 août 2010

      Les apports en industrie sont rares dans une SCI, peut-être serait-il préférable de vous faire aider par un professionnel (notaire, avocat) pour rédiger les statuts de la SCI et anticiper les problèmes qui pourraient se poser quant à l’évaluation de ces apports (qui devront être rémunérés par des parts sociales).

  • 1er juin 2010

    bonjours
    est il possible et interessant de faire une sci pour faire construire sa propre maison avec son conjoint
    merci

    • 21 novembre 2012

      Non, pas forcément. Lire nos articles sur la résidence principale détenue en sci.

  • 12 mai 2010, par MIKA

    Bonjour,moi et ma femme souhaiterions acquérir un immeuble pour en faire notre résidence principale et aussi faire 3 a 4 appartements en locatifs,locatifs meublés.
    Est-il plus interessant de créer une sci ou d’acquérir en tant que particulier(niveau fiscal et subvention et crédit d’impot) sachant que c’est une première acquisition et qu’il y a des travaux de rénovation.
    Si c’est le cas quel type de sci ?
    Quel est le cout d’une création, quel est le montant mini du capital ?
    Merci de me répondre

  • 10 mai 2010

    Bonjour,
    sachant qu’il faut enregistrer les statuts d’une SCI familiale à la recette des impots et au Greffe du tribunal de Commerce pour sa constitution,( par 2 amies à moi ainsi que moi même)
    peut on le faire sans passer par un notaire ? de même pour l’apport d’un bien, c’est à dire un appartement,dans la SCI ?

    Merci pour votre retour.

    • 10 mai 2010

      Vous n’avez pas l’obligation de passer par un notaire pour créer votre SCI et réaliser toutes les démarches de création.

      Vous avez l’obligation de passer devant un notaire lors de l’apport d’un bien immobilier à une SCI.

  • 7 mai 2010, par Laurence

    Bonjour,
    Avec mes frères et ma maman nous souhaitons acheter la maison de nos grands parents.
    Pour cela nous voudrions créer une SCI.
    Nous voulons la mettre en location, ce qui paierait une partie du prêt.
    Nous avons deux autres maisons : 1/4 chacun et maman en + à l’usufruit.
    Maman(49 ans) a une autre maison qui lui appartient avec un entrepôt qu’elle souhaiterai mettre dans la SCI.
    Cela est il envisageable, en sachant qu’elle a déjà un crédit pour sa propre maison et qu’une partie des loyers lui permet de rembourser le crédit.
    Mon idée c’est qu’elle garderait son usufruit dans la SCI.

    • 9 mai 2010

      Tout est possible mais quels sont les objectifs :
      - de l’achat de la maison de vos grands-parents. Si vos grands-parents souhaitent transmettre leur bien, il est préférable qu’ils effectuent une donation en franchise de droits à leurs enfants. Si le but est d’aider financièrement vos grands-parents, il y a également d’autres solutions.
      - de reconstituer l’entière propriété des 2 autres maisons : la répartition usufruit à votre mère, nue-propriété aux enfants présente de nombreux intérêts. Redonner de la pleine propriété à votre mère, par l’intermédiaire d’une SCI, a en revanche des inconvénients.

      Comme l’apport d’un bien immobilier à une SCI ou la cession d’un bien obligent à passer devant notaire, il serait intéressant de prendre rendez-vous dès à présent pour obtenir des conseils personnalisés en fonction des objectifs de chacun : grands-parents, mère, enfants.

  • 19 avril 2010, par marina

    bonjour, je vous explique la situation. Avec ma mère et mon conjoint, nous avons projet d’acheter une maison pour laquelle il nous faudrait monter une SCI. C’est une maison composée de 2 appartements.
    Ma mère voudrait être propriétaire de l’appartement du bas pour le louer. Mon conjoint et moi serions propriétaires du haut que nous habiterions. Petit bémol, cet appartement est loué et le bail va jusque début 2012. Donc nous voudrions savoir si il y a un moyen de casser ce bail afin d’occuper le logement. La SCI vous parait-elle une bonne solution dans ce cas ?
    Merci d’avance.

    • 21 novembre 2012

      Dans le cas général, les propriétaires d’un logement (si vous créez une indivision par exemple) peuvent récupérer celui-ci au terme d’un bail d’habitation pour l’occuper eux-mêmes ou le faire occuper par un descendant ou ascendant direct. Cependant, ce motif n’est pas recevable pour les SCI non familiales (ce qui serait le cas de votre SCI).

      Aussi, pourquoi créer une SCI pour l’achat de 2 biens distincts qui seraient gérés distinctement ? Ne vous serait-il pas possible d’acheter avec votre compagnon mais sans votre mère l’appartement que vous comptez occuper. Et si votre mère souhaite vous aider (par la création d’une SCI), accepterait-elle de le faire autrement : par donation ou en apportant sa garantie à l’emprunt que vous contracteriez ?

  • 19 avril 2010, par coco

    bonjour,
    peut on creer une sci familiale pour acheter un mobilhome avec parcelle de terrain dans un prl ou un camping ?
    merci pour vos réponses

  • 12 avril 2010, par leti91

    Bonjour,
    Mon compagnon est propriétaire en indivision (50%) d’une maison avec son ex-compagne qui occupe les lieux. Actuellement il rembourse l’emprunt seul car elle n’a pas de revenus suffisants. Nous souhaiterions constituer une SCI afin de racheter cette maison et laisser son ex et les enfants dedans via un contrat de location, elle est d’accord pour vendre et prendre un bail, qu’elles sont les formalités à accomplir ? Est-ce le plus interressant pour nous ?

    • 21 novembre 2012

      Dans tous les cas, pour la vente de ce bien à votre compagnon ou à une SCI, il faudra faire intervenir un notaire. Aussi, il serait peut-être préférable de consulter votre notaire avant même de décider quelle solution choisir :
      - rachat des parts de son ex-compagne par votre compagnon pour devenir propriétaire du bien,
      - rachat des parts de son ex-compagne par vous-même pour une gestion en indivision - création d’une SCI, apport de la part indivise de votre compagnon à la SCI et achat de la part de son ex-compagne par vos apports en capital.

      Dans cette opération immobilière, quel est votre intérêt ? Le rendement de cette opération est-il suffisant pour compenser le coût de l’opération (création SCI, droits enregistrement, plus-value éventuelle...) ? Une plus-value serait-elle constatée ?

      Encore une fois, de nombreuses questions se posent et c’est votre notaire qui sera le plus à même d’en faire la synthèse.

  • 9 avril 2010, par Olivier B.

    Bonjour,

    Nous sommes propriétaires de notre habitation principale depuis 3ans 1/2.
    Suite à une séparation en cours actuellement,j’aimerai acheter la part de ma conjointe pour conserver la maison, ou j’ai investi du temps et de l’argent pour faire les travaux - inhabitable au départ.
    Puis je monter une sci dans ce sens ? Quels sont les démarches et le coût et est-on tenu à un montant faisant référence à mon salaire, dito le taux d’endettement pour un particulier.
    Je peux facilement assumer n’ayant aucune autre charges que ce prêt, mais mon taux d’endettement légal serait de 36%, donc irrecevable pour un particulier.
    Merci d’avance pour vos réponses, c’est très urgent !
    Olivier

    • 9 mai 2010

      Créer une SCI ne vous donnera aucun pouvoir de financement supplémentaire, sauf si vos associés apportent une garantie supplémentaire à la votre auprès d’une banque. Par exemple, on peut imaginer que cette SCI, créée avec vos parents, vous permettrait de limiter votre taux d’endettement personnel (car l’endettement de la SCI correspondra pour tout banquier à un endettement personnel à hauteur de votre participation au capital) et d’obtenir le prêt suffisant pour le rachat des parts de votre femme.

      Maintenant, dans ce même exemple, vos parents deviendront propriétaire de votre résidence principale ! L’objectif serait alors de racheter à terme leurs parts mais tout cela est bien compliqué. Peut-être, dans ce cas, pourraient-ils vous aider plus directement, par une donation ou en apportant leur garantie auprès d’une banque pour que vous obteniez votre emprunt.

      On peut également imaginer que votre femme ne vous céderait dans un premier temps qu’une partie de ses parts indivises, à hauteur de votre capacité maximale d’endettement.

      Ces solutions ne me paraissent pas forcément très satisfaisantes, avec qui comptiez-vous créer une SCI ? Avez-vous consulté votre banquier pour savoir si un taux d’endettement de 36% était réellement irrecevable ?

  • 25 mars 2010, par prodromides

    bonjour dans une sci possedant 3 maisons chacune des maisons est attribuee
    à chacun des 3 associes avec le numero des parts correspondante et un numero
    de lot.
    pour faire parallele avec co pro peut on dire que l’occupant est proprietaire de
    son lot ou au contraire proprietaire de 1/3 de chacune des trois maisons tout
    en participant aux charges des parties cummunes ?
    je sais que ce n’est pas opposable aux tiers mais entre les parties le reglement
    de jouissance a force de loi

    • 3 avril 2010

      Que disent les statuts ? Toutes les possibilités sont en effet envisageables mais il faut se référer aux statuts. En l’absence de clause quant à la répartition des charges, celles-ci sont indirectement réparties entre les associés proportionnellement à leur participation au capital.

  • 8 mars 2010, par valérie

    Bonjour,

    seule avec ma fille de 13 ans, je souhaite créer une sci pour l’acquisition d’une maison.
    dois-je faire une demande auprès du juge des tutels ?

    • 10 mai 2010

      Quel intérêt à faire entrer votre fille dans le capital de cette SCI ?

  • 7 mars 2010, par Gaëtan

    Bonjour, nous envisageons ma femme et moi d’acquérir dans les mois qui viennent un ou plusieurs appartements avec un financement quasi total par emprunt dans le but de nous créer un patrimoine immobilier.Ces biens seront mis en location. Le but premier est de pouvoir diposer dans 15-20 ans de revenus complémentaires mais aussi de pouvoir transmettre petit à petit à nos 3 enfants ce patrimoine en minimisant au maximum les frais de succession.

    Pour ce faire nous envisageons de créer une sci familiale dont nous seront les deux seul associés dans un premier temps avec un capital initial constitué d’un apport en numéraire de 5000 euros. Est -ce la meilleure solution pour ensuite intégerer nos enfants à leur majorité et dans l’avenir leur transmettre les biens une fois ceux-ci financés ? quel est le meilleur montage a mettre en place ? Faut-il mieux privilégier une sci avec un capital variable ? dans ce cas quels points particuliers doit on faire apparaitre dans les statuts ?
    Merci pour votre avis et vos conseils pour notre projet.

    • 11 mars 2010

      Je n’aborde pas le thème de la SCI à capital variable sur ce site car je n’en comprends pas l’intérêt. En effet, une augmentation de capital dans une SCI est toujours possible. Une SCI à capital variable ne s’impose donc que dans des cas particuliers, lorsque les augmentations de capital sont par nature très fréquentes. Dans votre cas, il faudra au maximum en prévoir trois...

      En ce qui concerne les frais de succession, ils sont aujourd’hui très limités dans la plus grande majorité des cas. De même, il est possible d’effectuer des donations à ses enfants sans droits. Aussi, en créant une SCI, vous aurez la possibilité :
      - ou bien de donner des parts à vos enfants à leur majorité,
      - ou bien de réaliser des augmentations de capital par des apports de vos enfants à la SCI pour des montants que vous leur aurez par ailleurs transmis par donation (hors droits).

  • 2 mars 2010, par Leentje

    Bonjour, nous habitons 1an1/2 dans notre maison (habitation principale) en France (on vient de la Belgique). Nous possédons que notre maison ici en France, et il y a 6 mois que j’ai commencer chambre et table d’hôtes avec une seule chambre comme auto-entrepreneur immatricule CCI.
    Nous avons acheter 169.000 euro et vendons 399.000 euro car mon mari lui-même a fait des travaux dont 100.000 euro de marchandise pour cette maison.

    Nous aimerions vendre cette maison car nous avons vue une autre chambre d’hôtes à vendre qui nous convient beaucoup mieux, où il n y a plus qu’a rafraichir un peu les chambres.
    Ma question est : devra t-on payer de plus-value sur une partie (professionnel) ??? Et combien ?

  • 24 février 2010

    bonjour, avec mon épouse, nous possédons trois appartements en location dont 2 sont payés, nous résidons dans un logement gratuit, serait il avantageux de créer un SCI et laquelle ? Merci pour vos réponses.....

    • 25 février 2010

      Sans objectif patrimonial, il ne faut surtout pas créer de SCI. Quel but rechercheriez-vous dans la création d’une société. En effet, pour chaque apport immobilier à la SCI, un acte authentique sera nécessaire, les plus-values imposables. Le coût de cette création d’une SCI doit donc répondre à des intérêts patrimoniaux (transmission par exemple).

  • 21 février 2010, par judge_990

    bonjour, je voudrais avoir quelques renseignements.
    Je viens de contracter un credit immobilier pour l’achat d’une maison( que je ne met pas en location mais garde à titre personnel) et je souhaiterais savoir s’il m’est possible d’apporter cette maison dans le capital d’une sci ?
    De plus, mon taux d’endettement étant de 33%, je voudrais savoir s’il me serais possible de contracter un emprunt par le biais de la sci afin d’acquerir un autre logement et ainsi le mettre en location ?
    je vous remercie par avance de vos réponse.

    • 21 février 2010

      Oui, vous pouvez apporter votre bien à une SCI mais cela entraînera de nouveau une mutation (donc acte authentique, frais de mutation et honoraires d’un notaire).

      Par ailleurs, créer une SCI ne vous donnera pas droit à une capacité d’emprunt accrue. En effet, une banque vous demandera toujours si vous possédez des parts de SCI et quel est l’endettement de la société. En revanche, il est vrai que si vous vous associez à une personne peu endettée, la SCI aura une capacité d’emprunt supérieure à celle que vous auriez individuellement. Mais dans ce cas, il faut aussi que cet associé qui apporte une certaine capacité d’emprunt à la société possède le maximum de parts. S’il n’en possède qu’une, votre banquier ne sera pas dupe.

  • 18 février 2010, par seb1508

    Bonjour, Avec 4 autres amis (couple ou personne unique) nous avons le projet d’acheter un bien immobilier assez grand que nous nous divisons en différents lots pour nos résidences principales. Nous pensons à la SCI d’attribution car le propriétaire vendeur ne veut pas entendre parler de compromis différents. Nos situations financières sont plutôt solides (apports...). Notre idée est de dissoudre cette SCI le plus rapidement possible en suite pour attribuer les lots en pleine propriété. Mais nous avons plusieurs questions :
    - L’achat ne sera pas soumis à la TVA mais bien seulement aux frais "de notaires" habituels ?
    - Quel est le coût à anticiper pour dissoudre la SCI ensuite ? Devons nous repayer les frais "de notaire" ?
    - Notre banque ne connaissait que très mal les SCi d’attribution et était donc incapable de nous dire si chacun des acheteurs pouvaient emprunter séparément ? Si j’ai bien compris : si la banque demande une hypothèque nous sommes obligés de passer par le même emprunt, est ce cela ? que faudrait il comme garantie pour éviter cette situation à votre avis ? Dans le cas d’un seul emprunt comment peut se passer la dissolution et l’attribution définitive des lots ?
    Vous voyez j’ai pleins de questions et je cherche activement des réponses un peu partout... Merci par avance de votre aide

  • 10 février 2010, par famdi

    Bonjour,

    Avec mon conjoint nous allons faire une SCI à capital variable qui acheterait un terrain puis construirait un cabinet médical dont je serai une des locataires. La SCI serait l’emprunteur du prêt.
    Nous avons plusieurs questions et nous vous remercions d’avance d’y répondre.
    Nous souhaitons donner une part à nos 2 enfants mais une est mineure sommes nous obligés de passer par le juge des enfants ?
    Si nous les enfants ne rentrent pas dans la SCI à sa création pouvons-nous le faire ultérieurement sans le juge ?
    Faut-il monter la SCI avant la signature définitive du terrain (nous avons 3 mois) ?
    Merci beaucoup pour votre aide.

    • 21 novembre 2012

      Oui, la SCI doit acquérir le bien donc être constituée avant l’opération. Généralement, le notaire s’occupe de la constitution de la société et de toutes les formalités de publicité entre la signature de la promesse de vente et l’acte. Maintenant, si l’opération est certaine, autant commencer dès maintenant les démarches de création de la SCI.

      Un enfant mineur peut entrer au capital d’une SCI, et l’accord d’aucun juge n’est nécessaire. En revanche, cet enfant sera comme les autres associés responsable sur ses biens propres... Aussi, il est peut-être préférable de prévoir l’entrée de cet enfant postérieurement à la création de la SCI, par une augmentation de capital par exemple ou la donation de parts par les parents (en franchise de droits dans la limite de 156.974€ par parent). Il existe sur ce site un modèle d’acte de cession de parts qui répond à cette problématique (cession parts des parents à un enfant à sa majorité, une donation pouvant être faite parallèlement pour permettre à l’enfant l’acquisition de ces parts).

  • 7 février 2010

    Bonjour
    Je suis en pleine réflexion sur un projet de SCI.
    Voici ma situation : Je suis divorcée et j’ai un bien immobilier en mon nom seul avec un prêt dessus. Aujourd’hui avec mon ami nous souhaitons faire construire ailleurs mais je ne souhaite pas vendre mon bien. Nous avons pensé à vendre ma maison à une SCI que nous créerons tous les deux ? Comme çà la SCI gérera la location de ma maison et nous aurions un apport personnel pour notre construction neuve. et à côté de ma maison je possède un garage de 100m2 que nous pourrions réaménager en 2 locatifs sous la SCI ? Est-ce possible ? Quelles sont les avantages et inconvénients à ce projet ?
    Merci d’avance de votre réponse.

    • 21 novembre 2012

      Plutôt que de vendre votre maison à une SCI pour obtenir les fonds nécessaires à l’acquisition d’une nouvelle résidence principale, autant s’endetter directement pour l’acquisition de cette résidence principale. Pour votre banquier, il n’y aura aucune différence entre ces deux montages. A l’inverse, pour une banque, prêter à une SCI est plus contraignant que d’accorder un prêt à des particuliers.

      Par ailleurs, apporter votre bien à une SCI constituée avec votre amie présentera quelques inconvénients (lire cas similaire).

      En revanche, vous pouvez parfaitement apporter votre garage à une SCI (acte notarié et frais de mutation, imposition éventuelle de la plus-value, rédaction statuts, publicité...) pour le transformer en habitation. L’intérêt de la SCI dans ce cas est la mise en commun du bien et des travaux nécessaires.

  • 5 février 2010, par MALAISE

    bonjour
    Nous avons une sci avec 2 biens distincts un immeuble et des terrains sans lien.
    Nous souhaiterions monter une nouvelle Sci avec un apport en nature de ces terrains
    avec un nouvel associé qui lui apporterait en nature l’étude d’un projet clés en main. Son apport (en nature ?) serait valorisé à hauteur du tiers de la valeur des terrains. Il n’y aurait pas d’apport en numéraire.Ce montages est t il possible et si oui quel est l’impact fiscal ?
    Merci pour vos conseils.

    Cordialement

    • 24 février 2010

      Les apports en industrie sont très rares dans une SCI, je pense qu’il serait préférable de consulter pour cela un notaire. Dans tous les cas, ce montage nécessitera son intervention pour la rédaction de l’acte authentique d’apport des terrains à la SCI.

  • 1er février 2010, par fabrice

    Bonjour,

    Souhaitant acquérir un bien d’un montant de 80 000€, j’apporte en numéraire 80000€.
    et fixe donc le capital social à 80 000€.
    - Puis-je fixer la fourchette minimum du capital variable à 100€ et le maximum à 150 000€ par exemple ? Je ne comprends pas la règle que j’ai pu lire, imposant que le minimum doit être au moins égal à 10% du capital social(ou du capital maximum ?)Merci m’expliquer cette règle svp.
    - par quelles opérations puis-je modifier le montant du capital ultérieurement ?
    Par exemple je revends le bien 100000€ 3 ans plus tard, afin de ne pas payer de plus-value, je porte le capital à 100 000€. Comment ? En complétant avec un nouvel apport de 20 000€ en numéraire préalablement à la vente ?
    La réévaluation du bien acheté initialement ne peut-elle suffire à faire augmenter le capital en lui-même ?

    Merci pour votre aide.

  • 30 janvier 2010, par LOPTHIL

    Décidés à nous séparer par consentement mutuel, ma femme et moi voulont, chacun de notre côté, profiter de la moitié des liquidités de la vente de notre bien acquis en commun pour réinvestir dans un bien propre de part et d’autre nous servant d’habitation principale respective.
    Comme nous n’avons pas engagé la procédure de divorce avant la vente pour ne pas que notre bien actuel apparaisse dans la liquidation de la communauté, pouvons nous séparément acquérir ce bien à l’aide d’une SCI spécialement créée dans cette intention dans l’attente de l’aboutissement de la procédure de divorce, nous permettant ainsi d’éviter de louer chacun un logement pour la période située entre la vente et le prononcé du divorce.
    Merci

    • 11 février 2010

      Je ne saurais pas vous aider. Un VISITEUR peut-il apporter sa contribution ?

      Un élément cependant : dans un marché immobilier baissier (et la hausse des taux d’intérêts inévitable n’arrangera pas les choses à court terme), être locataire peut constituer une excellente opération financière...

  • 29 janvier 2010, par fabnad

    bonjour,
    mon épouse et moi-même sommes locataire de notre résidence principale et propriétaire de 2 appartements achetés à crédit et loués.
    aujourd’hui nous désirons acheter un 3ème appartement pour le louer et dans l’avenir acheter notre résidence principale.
    pensez-vous qu’il soit judicieux de créer une SCI ?
    si oui, quel type de SCI faut il créer , avec quel apport ?

    merci d’avance

    • 21 novembre 2012

      Notre article SCI entre époux vous donnera quelques informations sur la SCI entre époux. En l’absence d’enfants et de souhait de les faire entrer à terme dans cette SCI, je ne vois pas forcément l’intérêt de créer une SCI dans votre cas (acte notarié exigé).

      Lors de l’acquisition de ce 3ème bien, vous devrez rencontrer votre notaire, demandez-lui son avis : si une SCI est conseillée, il aura le temps de la créer entre la promesse et l’acte de vente, c’est d’ailleurs généralement la pratique.

  • 20 janvier 2010

    Bonjour,
    Nous sommes un couple ni marié, ni pacsé, nous souhaitons acheter des combles à rénover. Mon ami fait un prêt de 80.000€ et moi un apport de 20.000€ pour financer l’acquisition et les travaux. Peut-il acheter à son seul nom ? Dans ce cas pouvons_nous créer une SCI par la suite, ou seront reconnues les parts de chacun ? Ou vaut-il mieux créér la sci avant d’acheter pour ce soit celle ci qui devienne la propriétaire du bien ?
    merci.

    • 11 février 2010

      La SCI doit être créée avant l’acquisition pour éviter l’apport ultérieur du bien à une SCI, qui correspond à une vente et exige donc acte notarié, droits de mutation, droits d’enregistrement sur les apports à titre onéreux lorsqu’un emprunt personnel est repris par la SCI.

  • 8 janvier 2010, par SN39

    Bonjour,
    Comment bien choisir le nom de sa SCI, où peut-on consulter les noms des SCI déjà existantes ?
    Merci pour l’envoi de votre logiciel de comptabilité de SCI. Notre projet avance bien.

    • 24 janvier 2010

      Le nom d’une SCI n’est pas protégé, vous ne créerez donc pas de préjudice à une autre société en choisissant librement le nom de votre SCI.

  • 28 décembre 2009

    Étant en situation de surendettement j’envisage de creer une SCI familiale afin de pouvoir vendre mon bien a la SCI afin de la sauvegarder.Mais comment trouver les fonds pour faire cette operation

    • 5 janvier 2010

      Il faudrait que la SCI obtienne un emprunt. Or les conditions d’emprunt par une SCI sont les mêmes que pour un particulier. Une banque, pour prêter à votre SCI, étudiera donc votre situation personnelle... Je ne vois donc pas de solution, si ce n’est l’entrée d’associés qui apporteraient d’autres garanties au banquier de la SCI.

  • 4 décembre 2009, par dome

    Bonjour,
    Après avoir reçu une domnation d’une villa et un atelier de la part de notre père, ma soeure et moi désirons créer une SCI Familiale. Nous souhaitons après avoir réaliser des réparations et améliorations louer la villa à un particulier. Pour l’atelier il est actuellement en location professionnelle. Nous aimerions avoir des conseils sur différents points

    doit on obligatoirement passer devant un notaire ou avocat pour créer notre SCI ?

    Comment bénéficier de réductions fiscales ?

    Doit on choisir l’imposition sur les revenus de chaque associée ou imposition sur la sté ?

    Si nous choisissons l’imposition sur les revenus, pourra t on bénéficier d’un bénéfice si nos comptes nous le permenttent ?

    • 7 janvier 2010

      Je suis désolé mais je ne vais pas chercher à vous apporter une réponse pour chacun des 4 points abordés. En effet, vos questions montrent que vous avez besoin de conseils personnalisés, ce que pourra vous apporter votre notaire. En effet, l’apport d’un bien immobilier à une SCI exige un acte notarié. A cette occasion, votre notaire pourra vous permettre de réfléchir votre projet, notamment pour vous détailler qu’une SCI ne permet pas de bénéficier de réductions fiscales mais ne doit pas rechercher uniquement ce but (caractéristique abus de droit). Cette SCI à l’inverse peut être un moyen pour vous et votre soeur de gérer ce bien et d’en retirer les bénéfices attendus (loyers -charges, l’impôt étant dû au niveau de chaque associé proportionnellement au nombre de parts détenues).

      Or la création d’une SCI entraînant un coût relativement important lié à cet apport, votre notaire saura alors peut-être vous conseiller une autre solution, telle qu’une convention d’indivision qui vous permettra là aussi de vous appuyer sur un écrit pour gérer à deux les biens détenus.

  • 1er décembre 2009, par chafouine 21

    bonsoir
    nous devons créer un sci immobilière avec deux co-gérants que nous souhaitons voir agir séparement

    comment rédiger le texte qui permettra aux deux co- gérants d’agir séparement ???
    svp
    merci de votre aide

    • 21 novembre 2012

      L’exemple de statuts d’une SCI publiée sur ce site prévoit une co-gestion. Ces statuts ont été formulés pour permettre :
      - d’une part, au 2 gérants d’effectuer toutes les opérations courantes,
      - d’autre part, d’exiger l’accord des 2 gérants pour certaines opérations (acquisition, emprunt...).

  • 28 novembre 2009, par Pierre

    Bonjour,
    J’envisage d’acheter un appartement à usage mixte pour 500 K€ (activité professionnelle libérale exercée dans une EURL soumise à l’IS, pour environ 30% de la surface).
    Puis-je créer une SCI pour cette acquisition, dans laquelle mon EURL serait associée à 30% et ferait un appport en compte-courant de 150 K€ (ce qui permettrait d’utiliser sa trésorerie sans déperdition fiscale via la distribution) ?
    Ou bien vaut-il mieux être seul dans la SCI et faire une cession temporaire d’usufruit à mon EURL pour la quote part professionnelle et utiliser la trésorerie de cette manière pour réduire l’emprunt ?
    Merci d’avance pour vos conseils

    • 8 mai 2010

      Bonjour,
      Je suis dans le même cas que ce monsieur, et j’aimerai savoir s’il y a eu une réponse à sa demande car je ne la trouve pas.
      Cordialement.
      Philippe

  • 25 octobre 2009, par Batchr

    Bonjour,
    Ma mère possède une vieille maison. Le projet est de préparer la succession en me donnant cette maison.
    Charge à moi de la retaper pour la louer.
    Je compte transmettre ce bien à mon fils lorsqu’il sera majeur.

    Mon interrogation porte sur l’enchainement des différentes actions nécessaires à ce projet.
    Après de multiples lectures nous envisageons de procéder ainsi :

    a) créer une SCI avec 3 associés : ma mère, mon père et moi
    Pour la création j’ai retravaillé les statuts d’une SCI à capital variable.
    Dans les statuts initiaux les apports seront en numéraires et tout le monde apporte un petit capital.
    Petite question au passage comment peut-on avoir un apport en nature dans les statuts initiaux d’une SCI étant donné que la vente ne peut nécessairement jamais être faite avant car l’acheteur (la SCI) n’existe pas encore lors de la rédaction des statuts de sa création.

    b) vente de la maison à la SCI
    1 - Passage obligé chez le notaire.
    2 - rédaction sous sein privé d’un avenant pour indiquer l’apport en nature et donc l’augmentation du nombre de parts de ma mère.
    3- donation des parts et donc rédaction sous sein privé d’un autre avenant pour préciser les nouvelles attributions de part.

    c) retaper cette maison.
    Est-il possible d’avancer l’argent des travaux à titre personnel en prenant soin d’établir les factures à l’ordre de la SCI ?
    Ou faut-il nécessairement passer par un apport en compte courant pour que le payeur soit la SCI.

    d) la louer

    Est-ce correct pour vous ?
    Je vous remercie de vos conseils.

    • 10 novembre 2009

      Une question auparavant : pourquoi votre mère ne vous donnerait pas cette maison par une donation (en franchise de droits selon sa valeur) plutôt que de vous donner des parts d’une SCI créée uniquement pour cette opération ?

  • 20 octobre 2009, par Céline B

    Bonjour,

    Originaires de la commune dans laquelle nous résidons, nous souhaitons avec mon compagnon et notre fils, nous y établir durablement.

    Pour le moment, nous sommes en location. Ce mode d’hébergement ne nous convient plus. En effet, le sentiment de payer un loyer , sans capitalisation pour les années à venir ne nous rassure pas.

    Cependant, nous n’avons pas les moyens (peu d’apport) d’emprunter aux banques l’argent nécessaire au financement d’un projet immobilier.

    Aussi, nous souhaitons trouver une alternative pour nous constituer un capital et nous loger par ce biais.

    Pour cela, nous envisageons la création d’une SCI, mais nous souhaitons être conseillés. Nous avons imaginé un projet, mais nous ne savons pas si celui-ci peut être réalisable.

    Imaginons l’exemple ci-dessous :

    Le propriétaire (appelons le Monsieur A) d’un bien (une maison) d’une valeur de 100 000€ ;
    Mon compagnon (Monsieur B) et moi-même (Mademoiselle C) disposons d’un capital de 3000€.

    Est-il possible de nous associer (A, B et C) en créant une SCI (ou autre structure à déterminer), Monsieur A apportant son bien et B et C leur apport au capital de la SCI, soit une SCI d’une valeur de 103 000€ ?

    Est-il possible à B et C de devenir les locataires de la SCI ?

    Est-il possible à B et C d’acquérir des parts de la SCI, et si oui à quelle périodicité (tous les ans, trimestres ou mois...) ?

    Comment déterminer, alors, la valeur des parts , leur répartition entre les associés et la valeur du loyer ?

    Avec nos remerciements anticipés, à tous, pour les commentaires que vous voudrez bien nous laisser mon adresse mail celineha@live.fr .
    cordialement

    • 21 novembre 2012

      Le montage que vous avez imaginé est possible. Un associé A apporte son bien à une SCI à laquelle participent de façon très minoritaire B et C. B et C occupent à titre onéreux le bien de la SCI en versant un loyer (occupation à titre onéreux (voir lien ci-dessous) qui permet la déduction des charges). Puis, peu à peu, B et C achètent les parts de A jusqu’à ne plus rester que les deux seuls associés de cette SCI.

      Maintenant, il faut anticiper le coût de création de cette SCI et de son fonctionnement :
      - coûts habituels d’enregistrement, JAL...
      - l’apport du bien entraînera pour A l’imposition d’une éventuelle plus-value et des droits d’enregistrement pour les apports à titre onéreux (si un emprunt existe sur ce bien),
      - le coût de chaque cession de parts et la complexité de cette cession régulière de parts (acte de cession, enregistrement de l’acte, calcul d’éventuelles plus-values sur la cession des parts...)

      De plus, je ne comprends pas totalement l’intérêt de ce montage :
      - pour A, bien plus complexe que la cession de son bien (si c’est le but, autant le vendre aujourd’hui !) et plus coûteux (coût fonctionnement SCI, imposition des revenus fonciers, risque de mésentente entre les associés, moindre valorisation de ses parts par rapport au bien apporté si l’on tient compte d’une décote sur ces parts...)
      - pour B et C : ils continueront de payer un loyer qui reviendra certes à la SCI mais indirectement à A qui possède la quasi-totalité du bien. L’achat progressif des parts de A reviendra au remboursement d’un emprunt. Aussi, au lien de payer des intérêts, ils paieront un loyer qui devra obligatoirement être fixé à la valeur du marché.

      En conclusion : autant conserver une location, économiser et attendre la baisse du prix de l’immobilier pour réaliser une acquisition dans quelques années, non ? Maintenant, si A est d’accord, c’est lui qui a le plus à perdre... Mais en cas de décès de A, il faudra traiter avec ses héritiers qui pourront ne pas partager ce projet.

  • 14 octobre 2009, par gotgot

    Bonjour,
    Actuellement proprietaire de deux appartements mis en location et d’une maison en residence principale. Je suis sur le point d’acheter une maison avec des travaux qui deviendra ma residence principale, et fera de ma maison actuelle un bien locatif.Dans la mesure où mes revenus fonciers seront biens superieurs aux charges, je souhaite créer une SCi qui n’englobera que ma nouvelle residence principale en payant un loyer à la SCI et en contrepartie deduire les travaux ... Ma question : Est ce que l’IS peut etre interessant il y aura deficit foncier donc pas de benefices ,pas de dividendes... et en plus amortissement sur 20ans ?
    2eme question si cela tiend la route le deficit foncier dans le cadre d’une SCI/IS est il reconductible d’une annee a l’autre ?
    Merci par avance

    • 15 octobre 2009

      L’option (irrévocable) d’une SCI à l’IS est-elle intéressante ? Je ne répondrai jamais par oui ou par non, cela dépend des cas et du but recherché.

      Certes, vous l’avez écrit, une SCI soumise à IS peut amortir le bien acquis. D’autre part, les pertes de la SCI seront reportables sur les bénéfices ultérieurs. Mais surtout, les associés ne seront imposables que sur les dividendes perçus et non sur les revenus de la SCI qui restent imposables au sein de la société (IS au taux réduit). Aussi, pas de distribution = pas d’imposition chez l’associé.

      En revanche, il faut anticiper le coût d’un comptable pour établir la liasse fiscale annuelle. De plus, la CRDS sera applicable (pas supprimé pour SCI à IS). Enfin, le régime des plus-values n’est pas le même :
      - à l’IR, exonération après 15 années de détention (même si les règles sont prévues pour changer, ce qui n’est pas sain dans le cadre d’une gestion de long terme),
      - à l’IS, régime des plus-values à court terme et long terme, et donc aucune exonération du fait du délai de détention (plus-value à long terme si le bien est totalement amorti lors de la cession).

  • 4 octobre 2009

    bjr
    nous souhaitons creer une sci familliale avec mon amie (non mariee,non pacsee) et son fils tous trois salaries en vue d acheter une grande maison familliale au depart et la diviser en trois appartement a usage personnel 1 chacun pour residence principale est ce possible ? comment organiser les loyers a verser a la sci suivant l’evolution garder une seule adresse avec trois appartement separe creer trois adresses avec trois impots trois charges etc merci pour vos reponses et bonne continuation

    • 7 octobre 2009

      Vous allez créer 3 logements dans une habitation que vous comptez acquérir par le biais d’une SCI. Oui, c’est possible. Vous aurez ensuite le choix :
      - ou d’occuper ces logements à titre gratuit, mais dans ce cas les charges correspondantes ne seront pas déductibles,
      - ou de régler un loyer au prix du marché (à fixer par un expert ou à justifier par des annonces de location pour des biens équivalent en cas de contrôle fiscal) pour permettre la déductibilité des charges, dont les travaux éventuels mais pas les intérêts d’emprunt (non déductibles sur résidence principale).

      En ce qui concerne les adresses, voir avec votre facteur. Plus sérieusement, les charges pourront être conservées pour la SCI puis réparties entre les 3 logements selon des règles à définir dans les statuts (en fonction de la superficie de chaque lot par exemple). En effet, vous n’allez peut-être pas créer 3 compteurs d’eau, d’électricité... même si cela est possible. Mais attention à la rédaction des statuts. Que ferez-vous si un associé souhaite vendre ses parts ? Quelles règles d’agrément du nouvel associé ?

  • 2 octobre 2009, par Cauzette

    Bonjour, je souhaite créer une sci avec mon mari et mon frère. Nous souhaitons acheter par ce biais une propriété sur laquelle se trouve une maison et un studio. Nous lourions mon mari et moi la maison à la sci et mes parents louraient le studio. L’investissement s’éleve à 292000 euros sur 25 ans. La banque a peur que nos revenu baissent à cause de l’âge de mon mari. Je souhaiterai savoir si je pourrait me servir d’un terrain que mes parents possèdent comme caution supplémentaire sans que mes parents entrent dans la sci (faibles revenu : peur de la co-responsabilité dans la sci).
    Merci

  • 21 septembre 2009, par Thierry D

    Bonjour,

    Je souhaite créer une SCI et apporter un immeuble que je possède. Quel est le coût de ce changement de statut ?

    Cordialement.

    Thierry D.

    • 21 novembre 2012

      Le coût de création d’une SCI est détaillé sur ce site (coût rédaction des statuts, dépôt au greffe, annonce légale). De plus, il faut prendre en compte l’éventuelle plus-value personnelle que vous réaliseriez en apportant ce bien à une SCI. Enfin, il faut distinguer apports pur et simple et à titre onéreux (lien ci-dessous).

  • 20 septembre 2009, par dizaz

    Bonjour,
    j’envisage de créer une SCI avec mon épouse en tant qu’associé, pour racheter mon bien immobilier et solder mes crédits personnels, en plus de pouvoir loger ma mère. or, j’ai vu sur un site ( http://www.sci-societecivileimmobil...soimeme.html ) que cette opération pouvait être mal vue du FISC si je détenais 50% ou plus des parts ; habitant en nouvelle calédonie où la taxation est légèrement différente de métropole ( plus souple de manière générale ), me conseillez-vous de prendre un 3° associé afin de ne pas être dans le collimateur des impôts ?
    de plus, la SCI va faire un emprunt pour acheter mon bien ; les frais de notaire ne pouvant dans mon cas être inclus au prêt, ce sont les associés qui apporteront la somme nécessaire sur le compte de la SCI. ma question : cet apport doit-il être mentionné dans le statuts et si oui, correspond-il au capital social à indiquer ? ou est-il à prendre en compte dans ce que vous appelez "compte courant d’associés " ?
    merci par avance de vos réponses.

    • 21 novembre 2012

      Vous possédez un bien sur lequel court un emprunt. Si vous l’apportez ou le vendez à une SCI, vous devez anticiper :
      - l’éventuelle plus-value réalisée,
      - les droits d’enregistrement de 5% (indirectement sur le montant du capital restant dû) si vous réalisez un apport à la SCI et des droits de mutation (environ 7,5%) si vous vendez ce bien à une SCI.

      Dans cette opération, vous aurez soldé votre crédit personnel mais serez de nouveau endetté par le biais de la SCI. Pour tout nouvel emprunt personnel, vous aurez à déclarer votre endettement indirect dans la SCI.

      Au total, je ne comprends pas parfaitement l’intérêt de cette opération. Elle s’explique certainement dans le cadre de la gestion de votre patrimoine. Dans ce cas, étant donné que la vente à une SCI de votre bien devra se faire devant notaire, je vous conseillerais de rencontrer celui-ci auparavant pour étudier le bien fondé du montage envisagé (il existe peut-être d’autres solutions moins couteuses).

  • 7 septembre 2009

    bonjour, nous sommes 3 amis qui souhaiteraient monter une sci pour acheter un bien ensemble pour commencer voir plus par la suite.

    Mais je me demande quelle est l’interet d’une telle opération.
    OK le montant de l’achat est divisé en trois mais a la revente ou a la location aussi !!
    quelqu’un pourrait-il m’expliquer l’intérêt de la chose !! Que se passe-t-il si l’un d’entre nous ne peux plus payer ou veuille revendre le bien ?

    merci d’avance pour vos réponses.

    • 1er octobre 2009

      Effectivement, sans affectio societatis fort entre les associés (lien entre associés qui peut exister dans une SCI familiale, dans un couple...) l’intérêt d’une société n’existe plus. Dans ce cas, mieux vaut effectivement réaliser seul ses investissements et limiter les complications (création société, fonctionnement, difficultés et mésentente éventuelles...). D’autant plus que les associés de SCI sont solidaires des dettes sociales. Si un associé ne peut plus financer le fonctionnement de la SCI, il faudra le convaincre de vendre ses parts car il ne pourra pas décider seul de sa sortie de la société (contrairement à une indivision).

      L’intérêt d’une SCI dans votre cas reste cependant de permettre l’acquisition de biens plus importants : local commercial (posséder un local commercial de 200m² vous place sur un autre marché que si vous possédez un local de 60m²). Par ailleurs, le financement de la SCI serait peut-être facilité si la banque pouvait compter sur la caution de plusieurs associés...

  • 3 septembre 2009, par BNBdjamel

    je suis propriétaire d’un bien compose d’une maison que j’occupe avec mes enfants et 4 appartement que je viens de mettre en location et ce bien est en mon non personnel.
    Ma quetion est de savoir si je pourrais créer une sci et transferer ce bien àl’intérieur de la sci sans que je sois obligé de payer des taxes.
    Merci pour les réponses.

    • 21 novembre 2012

      L’apport pur et simple d’un bien immobilier à une SCI n’engendre aucun droits d’enregistrement. En revanche,
      - si la valeur actuelle de ce bien, la valeur d’apport est supérieure à sa valeur d’acquisition,
      - si vous détenez ce bien depuis moins de 15 ans, vous serez imposés sur la plus-value réalisée.

  • 30 août 2009, par lolo

    bonjour,
    ma femme et moi souhaitons réaliser un projet de salle de réception avec hébergement et chambres d’hôtes. nous avons trouvé le produit qui nous conviendrait. l’achat de la propriété et les travaux d’aménagement se situerait aux alentours de 500K€. Actuellement propriétaire d’une maison en cours de remboursement (prêt jusqu’en 2015),nous souhaitons garder notre bien et le louer. Fonctionnaire, je garderais mon activité et mon épouse serait la gérante de la société. Après discussion avec des amis, il semblerait que la création d’une SCI pourrait permettre à notre projet de voir le jour. quelles sont les modalités pour créer cette SCI ? Quel(s) organisme(s)ou quel(s) professionnels peuvent nous aider dans notre démarche et monter notre dossier ? Quelles sont les conditions de prêt ? le coût total de ce projet peut-il être financé à 100% ?

    • 1er octobre 2009

      Oui, vous pouvez acquérir ce bien par l’intermédiaire d’une SCI. En revanche, la création d’une SCI ne vous permettra pas des conditions d’emprunt plus favorables (au contraire). En effet, les mêmes garanties, le même apport personnel, le même pourcentage de remboursements par rapport à vos revenus vous seront demandés pour un emprunt souscrit par une SCI que pour un emprunt personnel.

      Aujourd’hui, les banques exigent que les remboursements d’emprunt ne représentent pas plus du tiers du revenu de l’emprunteur (les revenus fonciers ne comptant qu’à hauteur de 70%).

      Créer une SCI dans votre cas conserve peut-être un intérêt, mais pas dans le cadre de l’obtention d’un prêt.

  • 21 août 2009, par Cigg

    Bonjour, Mon frère et moi envisageons de constituer une SCI afin d’acquérir un immeuble à rénover et de louer les appartements qui le composent. Mon frère a vendu son commerce et n’est plus en activité. De mon côté je suis actuellement salarié. Le montant de l’investissement (avec travaux) est de 350 K€. Nous souhaitons emprunter via la SCI la somme totale. Je suis également propriétaire d’un appartement pour lequel un crédit est en cours. Je suis donc déjà "endetté" et la SCI ne disposera donc d’aucune ressource en attendant la fin des travaux. J’imagine que les banques ne prêteront pas aisément à une SCI nouvelle qui ne dispose que d’un faible capital et dont les associés sont "sans ressource" et "endettés. Qu’en pensez-vous ? Apporter mon appartement en nature lors de la création de la SCI pourrait-il être bénéfique à notre projet ? Merci pour vos explications.

    • 2 octobre 2009

      En effet, les conditions de prêt à une SCI étant les mêmes que pour un particulier, votre banque vous demandera certainement :
      - un apport personnel,
      - de respecter un taux d’endettement (vous et votre frère pris séparément) d’un tiers maximum.

      Si vous êtes déjà endetté et que vous souhaitez financer par emprunt 100% du prix de cette acquisition, il y a peu de chances que vous parveniez à convaincre votre banquier. Apporter votre appartement à la SCI serait coûteux (droits enregistrement à 5% sur les apports à titre onéreux, voir sur ce site pour plus de détails). Vous pouvez en revanche proposer votre bien en garantie personnelle.

      Si vous contactez une banque, pourriez-vous nous informer de la position des établissements financiers aujourd’hui ? Merci d’avance.

  • 20 août 2009, par Reine

    Bonjour

    ma mère possède un terrain dont elle a hérité.

    Nous souhaitons créer une SCI dont le capital serait constitué par l’apport de ce terrain. Sur ce terrain nous pensons construire un immeuble au moyen d’un emprunt bancaire , .L’emprunt contracté par la SCI serait remboursé par les loyers perçus.Ma question est la suivante : peut-elle apporter ce terrain à la SCI et quelles sont les éventuelles démarches à accomplir.
    Faut-il passer devant le notaire pour cela, et il y aura t-il une éventuelle imposition.
    Merci de vos réponses

  • 19 août 2009, par louloute94

    bonjour,

    dans le cadre de notre sci (5 membres de la meme famille), nous avons 4 logements dont 1 qui est le siège social occupé par un memebre de la famille associée (minoritaire).
    combien d’associés de la sci appartenant à la meme famille peuvent occuper ces logements ?

    merci de vos reponses

  • 11 août 2009, par stephan73

    Bonjour,
    nous souhaitons monter une SCI avec toute ma famille

    C’est le désir de mon père, 63 ans qui est mourant (cancer fulgurant depuis 1 an) de pouvoir nous mettre "à l’abri" pour les années futures.
    Ma soeur , mon frère, moi-même serions les participants.
    Au travers de la SCI variable, mon père que j’accompagne et moi-même pensons que tout cela est possible et respecterai ses souhaits de voir ses bien reparti au sein d’une SCI dont nous aurions tous le même nombre de parts

    La situation est un peu complexe car le temps nous manque :
    Mon père est à un stade critique de sa vie et nous n’avons pas suffisemment aguerris aux rouages de la SCI, d’où ce mail.

    Voici la situation :

    * Mon père est propriétaires de 2 appartements totalement payés , plus divers comptes et assurances vie .
    Le total de ses biens monte a 750,000 euros environ

    * moi-même j’ai 2 appartements : 1 appartement "borlou" de 144,000 euros et un appartement en pret standard de 365,000 euros (les deux sont remboursés a 1% pour l(instant car j’ai achété l’année dernière et ils sont en voie de fin de construction d’ici 2010)

    * Ma soeur possède avec mon beau-frère une maison de 300,000 dont il reste un pret de 144,000

    * Mon frere , est toujours en études et possède 30,000 en comptes bancaires.

    Les notaires que nous avons eu au téléphone nous ont "déconseillé" de monter une SCI afin de gérer nos biens.
    Pourtant , au travers de votre dossier, je reste persuadé que je respecterai les souhaits de mon père en créant cette SCI familliale et que c’est la bonne solution.

    J’en viens au coeur du soucis qui me préoccupe.
    Je crois, si tant est que je ne me trompe pas d’après la lecture du dossier (kit de SCI a part variable), j’ai deux solutions :

    - créer une SCI ou nous mettrions tous nos biens dedans (sauf ceux dont le cout d’apport ne serait pas avantageux)
    et monter ce dossier prendrai beaucoup de temps car il faut passer devant le notaire pour tous les appartements et maisons.
    Mon père n’a peut-etre pas ce temps..
    - créer maintenant une SCI rapidement ou nous mettrions 1000 euros chacuns, et mon père ajouterai devant notaire tous ses biens
    (appartement). mon frere, moi et ma soeur nous apporterions nos biens au fur et a mesure sans être "préssé par le temps"

    Le temps est critique pour mener à bien le projet de mon père et nous, ses enfants.
    Et j’ai la sensation que les notaires repoussent la date ... j’immagine qu’ils retireraient plus de bénéfices a attendre une distribution de l’héritage d’une manière standard plutot que par la SCI.

    J’aimerai votre aide ou , tout du moins un conseil pour prendre la bonne décision
    Dois-je créer une SCI avec 1000 euros d’apport pour tous les participant et ensuite mon pere fera devant notaire un apport complet dans la SCI (cela irait plus vite)
    ou
    dois-je prendre mon temps pour créer la SCI mais risquer de voir mon père "partir" et tomber dans le cauchemar de l’héritage par voie standard qu’il voudrait éviter.

    Peut-être y a t -il un autre solution que je n’ai pas trouvée

    J’espère que vous saurez me conseiller

    Merci beaucoup par avance pour votre aide

  • 17 juin 2009

    Bonsoir,
    Dans l’hypothèse de garder le premier bien apporté à la SCI plus de 15 ans (limite pour l’exonération de plue-value) je me pose la question de l’intérêt de fixer un capital minimal au prix du bien.
    J’ai cru comprendre qu’il serait plus avantageux notamment pour les frais de succession de fixer le capital relativement bas et d’apporter un complément en compte courant ?

    De même je ne comprends pas l’intérêt de fixer un capital maximum trop faible.

    J’ai lu également que le plafond mini ne pouvait être inférieur à 10 % du capital maxi.
    Est-ce exact ?

    Par avance je vous remercie pour vos réponses éclairées.

  • 6 juin 2009

    Bonjour,
    Je crée une SCI avec mon frère pour un bien de 260000€ qui ne rapportera rien en terme de loyer pendant un certain temps (15 ans ou 20 ans).

    Le modèle que nous souhaitons utiliser est le suivant :
    - capital faible de 720 € détenu à parts égales (36 parts de 10 € pour chacun)
    - apport en comptes courants d’associés : 90000 € pour moi et 110000 € pour lui
    - emprunt sur 5 ans réalisé par la SCI : 60000 €

    L’idée est ensuite de rembourser l’emprunt par des apports en compte courant d’associé à concurrence de 40000€ pour moi et 20000€ pour lui (plus les intérêts evidemment). J’apporte donc le double de lui tous les mois. Au final on aura contribué à la même hauteur à l’acquisition du bien.

    La question est la suivante : ce modèle peut-il être utilisé ? N’y-a-t’il pas un risque (problème avec le fisc par exemple) ?

  • 4 juin 2009

    Bonjour,
    Est-ce que pour l’acquisition d’un bien immobilier, la SCI peut faire un emprunt et avoir comme garants les associés ?

    Merci

    • 4 juin 2009

      C’est même toujours comme cela que ça se passe ! Il faut en effet que la SCI achète le bien géré, et donc contracte l’emprunt correspondant, pour éviter l’apport d’un bien sur lequel existerait un emprunt par les associés à une SCI (pour éviter apport à titre onéreux + droits de mutation).

  • 4 juin 2009

    Bonjour,
    Nous souhaitons créer une SCI à deux pour nous acheter une maison. Nous souhaitons pour celà faire un emprunt chacun dans sa banque pour apporter le capital à la SCI.
    Aux yeux de la banque, est-ce que ça reste un prêt immobilier ?

    J’ai du mal à voir comment ça se passe concrètement. Une fois que la SCI est créée, comment ça se passe vis-à-vis de la banque ?

    Merci pour vos réponses !

    • 4 juin 2009

      Vis à vis de la banque, c’est la SCI qui contracte le prêt pour acquérir une immobilisation. Le prêt sera accordé suivant les garanties apportées par la SCI éventuellement (montant du capital, de l’endettement par rapport à la valeur du bien) mais surtout en fonction des garanties apportées par les associés. En fait, la banque calcul la capacité de remboursement d’emprunt des associés (taux endettement maximum égal à un tiers des revenus) pour accorder le prêt à la SCI.

  • 1er juin 2009, par Antoine75

    Bonjour,

    Merci beaucoup pour le temps que vous porterez à cette question !
    La question porte sur la rédaction des statuts d’une SCI à capital variable, plus précisément sur le paragraphe capital variable :

    Doit-on mentionner la fourchette (capital maxi et capital mini) ainsi que le capital de départ ?
    ou
    Doit-on mentionner seulement la fourchette, sans préciser préciser la capital de départ ?

    n’hésitez pas à demander plus de précision sur la question !
    Antoine

  • 1er juin 2009, par Max79

    Bonjour,

    tout d’abord félicitation et merci pour les personnes prenant le temps de partager leurs connaissances.

    Je souhaite créer une SCI à capital variable avec un ami, donc 2 associés.
    A la création nous souhaitons libérer seulement 20% du capital minimum.
    La somme des parts sociales doit-elle correspondre au capital minimum ou aux apports libérés ?

    Voici un exemple pour illustrer :

    Nous souhaitons fixer le capital maximum à 100 000 € et donc le capital minimum à 10 %, c’est-à-dire 10 000 €.
    A la création, 20% du capital minimum (10 000 €) doivent être libérés. Mon associé et moi comptons donc apporter 2 000 € à la création, puis le reste dans les 5 années qui suivent.

    Nous nous interrogeons sur le nombre de parts et leur valeur : la somme des parts sociales doit-elle être égale au capital minimum (10 000€) ou au capital libéré (2000 €) ?

    J’espère que la question est assez clair. N’hésitez pas à me demander plus de précision s’il y a besoin.

    Max

  • 19 mai 2009

    Bonjour, mon conjoint et moi (nous sommes pacsés avec 1 enfant) souhaitons faire une investissement locatif. L’appartement que nous désirons acheter devra faire l’objet de travaux (mise aux normes de l’électricité et de la plomberie) les travaux et frais de notaire seront payés avec notre apport personnel, l’appartement en lui-même sera financé par un emprunt.
    Notre question est la suivante : est-il plus intéressant de créer un SCI pour pouvoir déduire tout les travaux ou de l’acheter dans notre patrimoine personnel en indivision et à ce moment la d’imposer les loyers en micro foncier ? Merci d’avance

    • 25 mai 2009

      Il n’y a pas de différence entre SCI et indivision sur le mode d’imposition des revenus fonciers. En effet, les revenus de la SCI seront imposés au niveau de chaque associé et pourront entrer dans le cadre du régime du micro-foncier.

      En revanche, les bonnes questions à se poser :
      - fiscalement, faut-il verser des loyers à la SCI ou l’indivision pour pouvoir déduire les charges de travaux notamment (mais avec imposition des résultats) ou ne pas verser de loyers : cela dépend des cas, du montant des travaux, des charges déductibles courantes liées au bien...
      - juridiquement, une SCI est-elle nécessaire pour organiser vos relations entre associés (lors d’un achat commun, il faut effectivement tout envisager).

  • 12 mai 2009

    bonjour nous sommes un couple avec trois enfants femme sans emplois et moi interimaire nous avons trouver un appartement et un local commercialactuelement fermer nous voulon y cree un snack et n’avons pas droit a untel emprunt (100000€) appart plus commerce es ce que en créen une sci surde tetes donc ma femme et moi avec apport de 1000€ chacun nous pourionvoir notre pret accordé et en suite ma societe de restauration poura tellepaye le loyé total a la sci et nous loger a titre gratuit dansl’appartement mercie de votre aide cdt

  • 16 avril 2009

    Bonjour,
    Je souhaite créer une SCI (Moi-même - épouse - fils et fille) dans le cadre d’un achat d’un studio pour y loger ma fille et ainsi bénéficier de l’aide au logement. Combien coute l’établissement d’une SCI ? Peut-on le faire soi-même sans passer devant un notaire ? Ma fille étudiante sera logée gratuitement, est-il possible de faire du déficit foncier avec un emprunt bancaire, et basculer ce déficit sur ma déclaration d’impôt personnel ?

    Merci pour vos réponses !

    • 21 novembre 2012

      On peut créer soi-même sa SCI (grâce à ce site en particulier) et son coût sera alors celui de l’immatriculation de la société et de l’annonce dans un journal d’annonces légales (voir plus d’info sur ce site). Seulement, si un associé de la SCI occupe à titre gratuit le bien détenu par cette SCI, alors la SCI ne pourra déduire aucune charge, notamment les intérêts de l’emprunt contracté.

  • 26 mars 2009, par SANDRO

    Bonjour, je n’ai pas totalement compris les obligations comptables d’une sci concernant l’IR ou l’IS. Quand doit-on choisir le mode d’imposition et qu’elle est le mieux pour un appartement qui ne sera que très saisonniairement à la location, et qui a été financé en totalité par des fonds propores (pas d’emprunt). De plus, s’il faut faire un bilan annuel, est-il obligatoire d’avoir un comptable ou est-ce une comptabilité simple à double entrée (ou cxompte de résultat simplement)

    • 25 mai 2012

      Une SCI est soumise à l’IR, sauf option à l’IS. Etant donné que votre SCI génèrera peut de revenus et compte peu de charges, une imposition à l’IS (qui exige souvent un comptable et pose le problème des plus-values toujours imposables (pas d’abattement de 10% par année de détention au-delà de la cinquième mais régime des plus-value à long terme)) n’est certainement pas souhaitable.

      Le gérant d’une SCI doit obligatoirement établir un bilan annuel et un compte de résultat s’impose pour pouvoir rendre compte de la gérance.

  • 26 mars 2009, par SANDRO

    Bonjour, avec ma soeur et ma mère nous souhaitons acheter un appartement et pour cela créer une SCI. POuvez-vous me dire pourquoi il est conseillé pour une SCI familiale de prendre l’intermédiaire d’un avocat pour lé création plutôt que d’utiliser les kits de création que l’on trouve sur internet ?
    De plus, Vaut-il mieux que je me mette en tant qu’associé ou que je mette mon fils de 6 ans ?

    • 9 mai 2009

      Qui vous conseille un avocat. En revanche, par principe, mieux vaut éviter un enfant mineur comme associé d’une SCI (même si légalement c’est possible).

  • 2 février 2009

    Bonjour, faut-il envisager des frais ou droits d’enregistrement pour l’apport d’un bien immobilier dans une SCI.doit-on passer obligatoirement par un notaire pour celà. Merci de vos réponses

    • 21 novembre 2012

      Voir la rubrique "fiscalité" (notaire obligatoire pour apport bien immobilier).

  • 1er février 2009, par nana

    bonjour,je posséde une sci moi seul mon mari n’a pas de part.nous avons 47ans 4 enfants nous avions montées cette sociétè il y a 6ans et avions acheter une maison que l’ont devaient au départ louer il c’est avérer que le lieux était trop éloigné de notre domicile donc nous l’avons vendu,puis nous nous en sommes plus occuper.aujourd’hui nous désirons offrir a nos enfants pour plus tard car ils ont:16,13,12,et 9ans,un petit capital voila donc ma question:je suis en invalidité mon mari et seul a travaillé nous voulons faire un ou plusieurs emprunts avec la sci doit-je donner la sci a mon mari,et surtout aussi pour obtenir l’emprunt la banque regarde quoi pour l’acceptation nos revenus mensuelles et si mon mari et sivp cela risque de nous porter préjudice ?cela nous travaille beaucoup car nous souhaitons trés fort acheter.merci de nous répondre.

  • 30 janvier 2009, par John_LR

    Bonjour, nous sommes deux particuliers qui souhaitent s’associer pour créer une SCI. L’un de nous possède une maison et l’autre un apport (qui sera apporté par un emprunt personnel pour rénovation de la maison) qui constitura le capital initial de la SCI. Nous nous demandons s’il vaut mieux opter pour une SCI en IR ou IS ? et pour une SCI à capital variable ou à capitale fixe ?
    Cette SCI à pour objet la location du bien de la maison.

    La SCI aura comme revenu les loyers versés par les locataires, une partie sera reversé aux 2 associés (nous) ; comment la répartition doit être faite sachant que l’un de nous deux sera le gérant et aura une petite rémunération ?

    Merci pour vos différentes réponses.

  • 27 janvier 2009, par FANFAN86

    avec un associé nous envisageons de créer un SCI à capital variable. mon associé doit apporter à la SCI un immeuble d’une valeur de 170.000 € et moi un apport en argent. l’immeuble est grévé d’un emprunt de 140.000 €.
    j’ai lu que l’emprunt serait soumis à des droits de 5% .est ce vrai ? si oui, ne vaut il pas mieux apporté l’imeuble pour sa valeur de 170.000 € et garder l’emprunt à titre personnel.D’autre part, comment se passe concrétement l’apport d’un immeuble à la SCI, faut il passer par le notaire, ou un acte entre les associés est il suffisant ? faut il prévoir des frais ? Merci beaucoup de me renseigner

  • 14 janvier 2009, par CHIVA

    Bonjour,avec mon mari et nos deux enfants, nous avons créé une SCI pour acheter un bien immobilier d’une valeur de 1230000 euros plus 76000euros de frais de notaire. La Sci à contracté un emprunt de 550 000 euros pour financer ce bien. Cet emprunt sera remboursé par mon mari et moi-même. Les 756 000 euros seront apportés à concurrence de 300 000 euros par enfant ( sous forme de donation )et le reste 156 000 euros par nous mêmes. ses sommes seront mises en compte courant. Un capital a été constitué d’une valeur de 2000 euros. Comment dois je enregistrer les 76 000 euros de frais de notaire ? ( charge ou élément de l’actif). Le bien immobilier acheté sera loué pour 2900 euros et la mensualité de l’ emprunt est de 6200 euros. tous les mois mon mari et moi même feront un apport de 3300 euros pour compléter. ce montage est il judicieux ? comment doit on enregistrer toutes ces écritures ? comme les enfants ne remboursent pas l’emprunt doivent-ils déduirent les intérêts au prorata de leur part ou doivent-ils déclarer uniquement le revenu du loyer au prorata de leur part ? Quel est le montant à réintéger au niveau de l’ISF ? Est ce que nous devons tenir une comptabilité ?

    merci pour vos réponses

  • 30 décembre 2008, par Barbos

    Bonjour et Bonnes Fêtes à tous !!! Je vous remercie d’avance de votre réponse concernant la rédaction du statut de la SCI familiale composée de moi-même, mon épouse et nos 2 enfants mineurs. Deux articles me posent des problèmes. "Nous sousignés" : je note Monsieur... Madame... et enfant tel...? sans précision représenté par ses parent en tant qu’administrateurs légaux ? Y-a-t-il qqs chose à mentionner en cas des enfants ou je les nommes tout simplement ? De même, dans le cas d’apport numéraire : comment les enfants puissent apporter de l’argent ? Cela me paraît un peu louche...

  • 25 décembre 2008

    Bonjour,

    Gérant majoritaire d’une sarl (prestations de service), nous envisageons moi et ma concubine d’acheter un terrain nu pour y faire construire :
    A-notre résidence principale (en principe « intégrée » ds le bien B)
    B-un bien type salle de réceptions + bureaux(de la sarl).

    Nous envisagions au départ de réaliser le montage "classique" suivant :
    1-Création d’une SCI (2 associés : moi-même et ma conjointe) qui achète le terrain nu puis va faire construire le(s) bien(s).
    2-Ma sarl (exploitante des lieux) versera des loyers à la sci qui viendront rembourser le pret contracté par la sci

    Voici donc nos interrogations à ce jour :
    Est ce que ce montage est le plus adapté au regard de notre situation et de nos souhaits prof. ou bien faut il s’orienter vers un autre montage plus adapté comme par ex :

    - Création d’une sci (moi-même et ma conjointe) qui achète le terrain. Signature ensuite d’un bail à construction avec la sarl qui fait construire le(s) bien(s) afin de déduire entre autre les amortissements des batiments ; A la fin du bail, la sci récupère pour une somme modique la construction sur son terrain comme il l’est stipulé sur le bail ; Elle sera revendue ensuite en franchise d’impot si vente ds 15 ans minimum .

    ou

    - Création d’une sci dont le gérant de la sarl détient 99% et la sarl 1%. La sci achète le terrain et fait construire + création d’une indivision(gérant et concubin) pour faire construire la résidence principale (si indépendante de la salle)

    ou

    - La sarl achète le terrain (via une sci qui détient la quasi totalité des parts) et fait construire le tout ; Les personnes physiques paieront un loyer à la sci

    ou peut être sinon existe t il encore un autre montage plus approprié ???

    Vous remerciant par avance pour votre aide ou vos idées.
    Bien cordialement.

    • 6 mai 2009

      le mieux c est d acheter un terrain par une sci construction une fois la construction terminee vous vendez le bien a une sci location avec meme une petite plus value qui n exede pas 10% evidemment la sci location sera une sci que vous aurez creeer vous meme et qui vous appartient ainsi vous pourrez recuperer la tva sur le bien fini au moment de la passation de sci construction a location et de plus vous ne paierai pour la petite plus value a condition que celle ci n excede pas dix pour cent

  • 1er décembre 2008, par denis

    Bonjour
    J’ai achete un bien en nom propre.ûne grange. j’ai cree deux partements. je souhaiterai créer une sci est-ce possible maintenet et quel serait de out.
    Merci pou votre réponse.
    Cordialement
    Moser denis

    • 1er décembre 2008

      L’apport d’un bien immobilier à une SCI contre des parts sociales de celle-ci n’entraîne pas de droits d’enregistrement, simplement le salaire du conservateur (environ 1% de l’apport).

      En revanche, l’apport se fera à la valeur réel du bien et risque pour l’apporteur de dévoiler une plus-value immobilière imposable au taux de 27% (voir plus-value sur cession).

      Enfin, les frais de création juridique d’une SCI sont essentiellement les honoraires du conseil pour la rédaction des statuts. Si ces statuts sont rédigés gratuitement, à partir d’un modèle par exemple, ce coût devient faible (voir démarches création SCI).

  • 24 novembre 2008, par Romain DESSEROIT

    Bonjour,

    Dans le cadre de la creation d’une sci entre amis (3 personnes) nous allons investir dans l’acquisition d’un immeuble de rapport. Nous avons deja trouvé notre bien et signé le compromis. Cependant nous avons eu "une surprise" lors de la signature du compromis, le vendeur nous a indiqué que du fait que l’un d’entre nous est pacsé il fallait faire signer également sa compagne sur le compromis de vente.
    Nous avons été très surpris mais nous avons de ce fait suivi les recommandations du vendeur.
    Le problème qui se pose à nous aujourd’hui est de savoir comment proceder a l’apparition de cette personne dans les statuts de la sci ? Statuts que nous avons téléchargés depuis votre site (merci beaucoup d’ailleurs de la qualité de vos travaux).
    En principe mon associé doit partager une part avec sa compagne car nous souhaitons garder une répartion a 33.33% chacun et si celle-ci fait parti intégrante de la sci nous passons de 3 à 4 parts ce qui change complétement la donne.
    Pourriez-vous nous apporter vos lumières à ce sujet ?
    Merci par avance

    Romain DESSEROIT

  • 9 novembre 2008, par Steeve

    Bonjour,

    Je désire acquérir des bureaux.

    Lors de la rédaction des statuts... il est préférable de faire apparaitre l’apport de 100 000 Euros.

    Ou j’attends que les statuts soient enregistrés (Apport 10 Euros) et la sci immatriculée. Et c’est après cela, que comptablement je vire 100 000 euros en apport dans le compte de la sci pour faire mon achat.

    Quelle la solution préférable ?

    Quelle est le meilleur choix ? le plus judicieux

    Merci

    • 21 novembre 2012

      Il n’y a pas de meilleure solution entre apports en capital ou apports en compte courant mais des réponses différentes à utiliser en fonction de vos objectifs.

      Le lien ci-dessous rappelle le fonctionnement et l’utilisation des comptes courants (voir également les articles "sur ce thème" dans le menu de droite).

      Un apport en capital obligerait les autres associés à augmenter également leur apport initial alors que les comptes courants permettent un déséquilibre des apports des associés par rapport à leur participation au capital et au bénéfice. Faire des apports en compte courant, c’est avantager les associés qui n’en font pas.

      Si vous êtes très majoritaire, lors de la cession éventuelle de vos parts, il ne sera pas tenu compte de vos comptes courants. Aussi, une faible valeur nominale des parts (et donc un faible capital) augmente la plus-value imposable. Si l’objectif peut être de céder ces parts, mieux vaut alors privilégier l’apport en capital.

      Enfin, un compte courant d’associé peut être rémunéré. Les intérêts versés seront imposés à l’impôt sur le revenu. Cependant, lorsque l’on a des moins-values mobilières potentielles (ce qui peut être le cas aujourd’hui étant donné les marchés actions), il peut être intéressant de constater ces moins-values par un aller-retour et de les imputer sur les intérêts versés par la SCI. Ainsi, plutôt que des revenus fonciers, l’associé qui aura effectué un apport en compte courant pourra recevoir des revenus mobiliers non imposés.

  • 9 novembre 2008, par val02

    je suis propriétaire d’une maison qui sera finie d’être payée dans 6 ans. Mon conjoint est artisan, nous sommes en union libre. Nous aimerions investir dans l’immobilier mais dans un but de laisser les biens aux enfants. Est ce que la création d’une SCI est la solution ? sachant qu’au niveau personnel on ne peut plus faire d’emprunt sinon on dépasse les 33% d’endettement. Si oui, comment fait-on pour que nos enfants deviennent propriétaires de ces biens à un moment donné ?

    • 21 novembre 2012

      La SCI est effectivement l’un des moyens de transmettre un bien immobilier à ses enfants. Mais il en existe d’autres : la donation pure et simple en profitant des abattements prévus, la donation de la nue-propriété de sa résidence principale par exemple...

      La SCI a l’avantage de permettre la création d’une structure juridique stable qui permettra d’associer ses enfants à la gestion des biens transmis et, en cas de décès des parents, d’assurer la continuité de la société, d’éviter l’entrée de nouveaux associés...

      Cependant, l’intérêt fiscal de la création d’une société pour l’acquisition d’un bien immobilier tient aussi à la capacité de la société de s’endetter ou bien de bénéficier d’apports en comptes courants des parents.

  • 2 novembre 2008, par Sam

    Bonjour,
    J’explique ma situation :
    Co gerant (50%) d’une SARL depuis quelques mois, je souhaite a pr鳥nt acqu鲩r des bureaux via la cr顴ion d’une SCI.
    Les parts de la SCI s’eleveront a 100 euros soit 100 parts sociales.
    Le capital sera divis頥n 2, 50 et 50 attribu饳 a 2 personnes physiques ( les deux co gerants).

    Les bureaux que nous d鳩ront acheter coutent 150 000 ?. Une somme que nous avons dans nos comptes bancaires SARL mais pas dans nos comptes personnels.

    1ere question : A quel moment exactement devons nous cr饲 la SCI ? avant la promesse de vente sign饠ou apr賠 ?

    2eme question : Devons nous faire figurer les bureaux de 150 000 euros sur les statuts ?

    3eme question : Sachez vous par quel biais pouvons nous passer pour financer les bureaux avec les b鮩fices de notre SARL ? ( sachant que nous ne voulons pas que la SARL rachete des parts, nous voulons disocier les deux entit鳠)

    Merci d’avance

    PS : Si vous avez des r鰯nses ou des conseils a donner, je suis disponible aussi sur le chat msn ou par mail : Masko972@hotmail.com

    • 2 novembre 2008

      1) Puisque c’est la SCI qui va acquérir le local, il faut qu’elle existe avant l’acquisition car c’est la SCI et non ses associés qui figurera dans l’acte de vente.

      2) Lors de la création, l’acquisition n’aura pas encore été réalisée et il ne sera pas fait mention du bien immobilier. C’est une assemblée générale qui décidera de l’acquisition et de son financement.

      3) Si la SARL ne fait pas partie des associés de la SCI, il faut que vous et votre co-associé apportiez les fonds nécessaires à la SCI ou que celle-ci trouve un financement.
      La SARL pourrait-elle apporter les garanties nécessaires à la SCI pour que celle-ci obtienne un emprunt ? Cela me semble compliqué (des parts sociales de SARL ne sont pas la meilleure garantie...), il faudrait consulter une banque. Peut-être possédez-vous de votre côté des garanties personnelles à apporter pour négocier un financement ?
      Mais si vous voulez utiliser la trésorerie de votre SARL pour acquérir ce local sans emprunt, il faut au préalable distribuer les résultats, reports à nouveau ou réserves de cette SARL, je ne vois pas d’autre solution. Cela entraînera une imposition des dividendes versés mais on ne peut pas passer d’un patrimoine professionnel à un patrimoine privé en évitant l’impôt, il me semble.

    • 3 novembre 2008

      Merci pour les reponses apportees.

      J’ai de nouvelles questions...

      1- L’apport peut etre fait en especes ?
      2- Dois creer une SCI fixe ou variable ? J’ai du mal a distinguer les deux.
      3- Notre SARL n’a que 3 mois d’exitence. Pas de pret bancaire accorde.
      Quel est le moyen pour deux gerants de sortir l’argent de la societe en payant un minimum d’impots.

      Cdmt

      Merci d’avance

    • 6 novembre 2008

      1) Apport en espèces : possible mais il faudra pouvoir justifier de l’origine de ces liquidités.
      2) Capital fixe (capital variable permet de l’augmenter ou diminuer au fur et à mesure des opérations de la SCI ou du départ d’associés, ce qui ne semble pas votre cas de figure).
      3) 150000€ après 3 mois d’existence ! D’où provient ce montant ? De résultats (ils pourront être distribués après approbation des comptes du 1er exercice), d’apports (pour les reprendre, il faudrait procéder à une réduction de capital).

  • 31 octobre 2008, par antlem

    - écrit le .10.08
    Bonjour à tous et merci pour vos conseils !

    Je suis pédicure et souhaite acheter un local.

    Mon apport se monte à 25% et cependant,frilosité bancaire actuelle oblige,le courtier n’a pu faire mieux que de me trouver une banque qui m’accorde la moitié de la somme dont j’ai besoin..

    Il ne me reste qu’à créer un SCI avec mes parents et grands-parents (j’ai 27 ans)qui sont d’accord mais aimeraient en savoir plus.

    N.B : Leur objectif n’est pas de me faire racheter à terme leurs parts, mais bien de m’aider dans l’acquisition de ce bien.

    Que me conseillez-vous, en matière de :
    -passage par un notaire ou un cabinet en ligne proposant des forfaits
    -clauses impératives ?
    -Quid du devenir de la SCI à la disparition de mes parents ?
    - toute autre remarque est la bienvenue
    MERCI.

    • 21 novembre 2012

      Si ce sont vos parents et grands-parents qu’il faut convaincre et renseigner, je vous conseille vivement de passer par un notaire pour établir cette SCI, sa neutralité et ses compétences seront dans tous les cas bien supérieures au montant de ses honoraires et cela évitera des histoires de famille...

      En ce qui concerne les clauses à surveiller : l’agrément des nouveaux associés et les conditions de cessions de parts. En effet, dans le cas du décès d’un associé, ce sont ses héritiers qui entrent dans le capital de la SCI. Or une clause d’agrément peut permettre d’interdire cette arrivée de nouveaux associés.

      De même, si le but de vos associés n’est pas d’acquérir vos parts sociales, à l’inverse, il serait peut-être intéressant pour vous d’acheter les parts. Les conditions de majorité de cession de parts en particulier sont donc à assouplir si c’est votre objectif. Dans ce cas, il faudra également déterminer le capital social le plus élevé possible de façon à limiter les éventuelles plus-values en cas de cession de parts sociales (voir l’article sur le calcul des plus-values sur ce site).

  • 20 octobre 2008, par flo44130

    bonjour
    mon mari et moi -même avons un projet immobilier.Nous désirons
    vendre notre maison (résidence principale) et
    acheter un immeuble a rénover afin d’en faire des locatifs.
    Cout de l’achat 120000 euros.Avec la vente de notre
    maison nous pouvons donner un apport personnel.nous voulons créer une
    sci mais voila comme mon mari va devoir passer son temps a effectuer les
    travaux il va devoir se verser un salaire mensuel.Est t-il possible de
    le faire sur la sci ?et sinon pour l’acquisition d’un prêt bancaire
    combien devons nous avoir a donner d’apport ?que me conseillez vous pour
    notre projet ?MERCI.
    FLORENCE 44130

    • 2 novembre 2008

      Aujourd’hui, les banques demandent des apports personnels d’au moins 20% il me semble. Les travaux que votre mari ne seront pas rémunérés par des salaires mais par des apports en industrie. En effet, son travail augmentera la valeur de l’immeuble et donc de ses parts sociales. Se rémunérer pour augmenter la valeur de son patrimoine me semble bien dangereux et je n’ai jamais entendu parler de cette possibilité. Peut-être quelqu’un peut-il nous apporter d’autres informations ?

  • 11 octobre 2008, par netzuke

    Bonjour,
    Mon amie et moi avons acheté une maison et nous nous sommes pacsés. Pouvons nous créer une SCI alors que nous avons contractés un crédit immobilier et notamment un prêt à taux 0.
    Merci d’avance pour votre réponse.

    • 21 novembre 2012

      Le prêt à taux 0 n’est pas compatible avec une SCI.

  • 17 septembre 2008, par DALMAS

    BOnjour, Voici notre cas,
    Acheter un bien immobiier (parents et 1 enfant) apport des parents de 15000€+pret de 15ans et pret immo de 20ans pour enfant. Combien coute la mise en place d’une SCI ? Les parents peuvent -ils retirer leurs billes, comment, y a t-il des frais ? Objectif : investissement d’un bien immobilier, pas de perspective de donnation, c’est pour ça est-il possible que les parents récupèrent leur investissement si qq’un prend la suite... Commen faire alors ?
    Merci beaucoup, nous attendons votre conseil...merci

    • 21 novembre 2012

      Tout d’abord, il serait nécessaire que vous précisiez votre montage : qui va contracter les emprunts ? Les associés à titre personnel pour acquérir des parts de la SCI ou la SCI elle-même ?
      Par ailleurs, créer une SCI avec un enfant sans objectif de transmission de patrimoine va un peu à l’encontre du modèle classique. La SCI permet plutôt de répondre à ce projet... Dans votre cas, l’indivision est une véritable alternative.
      En ce qui concerne les coûts de création de la SCI, il faut prévoir : le coût éventuel de la rédaction des statuts, les frais d’enregistrement, d’annonce légale et d’inscription au greffe (voir l’article correspondant dans "Démarches création SCI").
      Pour sortir de cet investissement, 2 moyens :
      - la cession du bien immobilier et la dissolution de la SCI : vous serez alors imposés sur la plus-value éventuelle réalisée.
      - la cession des parts sociales. Si c’est votre intention, il faut rédiger la clause des statuts prévoyant la procédure de cession de parts de manière à vous laisser cette liberté (choix de la majorité nécessaire). Le lien ci-dessous vous indiquera le calcul de la plus-value à payer.

  • 25 juillet 2008, par creationsci

    Léa, je reprends votre message :

    "Bonjour, Nous n’avons pas très bien compris le fonctionnement d’une SCI. Nous souhaiterions acheter un garage en SCI avec notre fille, en effectuant un prêt et louer ce box. Si le montant des loyer de ce garage, ne dépasse pas le remboursement du crédit effectué par la SCI, devons-nous tout de même déclarer à nos ressources le montant de la location ? Merci de nous éclairer. Sincères salutations. Lea"

    Oui, absolument, vous êtes imposable sur le résultat de la SCI et non sur la trésorerie dégagée par la SCI.
    Si le loyer de votre garage est inférieur aux mensualités d’emprunt, en revanche, il sera certainement supérieur aux intérêts d’emprunt. En effet, le résultat de la SCI sera égal aux loyers perçus diminués des intérêts de l’emprunt souscrit par la SCI, et uniquement des intérêts ! Cela signifie également qu’au fur et à mesure des remboursements, les intérêts diminuant, le résultat de votre SCI augmentera ainsi que vos impôts (même si, en terme de trésorerie, la SCI restera déficitaire).

  • 25 juin 2008, par creationsci

    N’oubliez, après validation de votre message, de le confirmer en cliquant sur "message définitif : envoyer au site"

    • 22 juillet 2008

      Bonjour,
      Nous n’avons pas très bien compris le fonctionnement d’une SCI. Nous souhaiterions acheter un garage en SCI avec notre fille, en effectuant un prêt et louer ce box. Si le montant des loyer de ce garage, ne dépasse pas le remboursement du crédit effectué par la SCI, devons-nous tout de même déclarer à nos ressources le montant de la location ? Merci de nous éclairer. Sincères salutations. Lea

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