Création SCI

Forum démarches de creation d’une SCI

Une fois la création d’une SCI décidée, il faut suivre les étapes de création indiquée sur ce site.

Cependant, chaque création d’une SCI constitue une réponse à un cas particulier. Aussi, ce forum est destiné à toutes vos questions concernant :
- la rédaction des statuts de SCI : quel montant pour le capital de la SCI ? quels associés dès l’origine de la société ? quel gérant désigner ?
- l’intérêt du recours à un professionnel (notaire, avocat...) pour rédiger ces statuts,
- les démarches à accomplir pour créer une SCI,
- le coût de création d’une SCI.

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  • 22 novembre 2016, par CP2B

    Bonjour

    Dans le cadre d’un projet familial de chambres d’hôtes je souhaite créer une SCI et une EURL.

    SCI = achat du bien qui sera notre habitation principale et le lieu d’exploitation des chambres d’hôtes
    EURL = exploitation de l’activité chambres d’hotes etc..
    Novice en la matière j’ai quelques questions :

    - Pour la rédaction des statuts de la SCI, faut-il définir un capital minimun (1000€) ou à hauteur du bien immobilier qui sera acquis par la SCI ? j’ai lu tout et son contraire...

    - Est-il pertinent de créer la SCI à une adresse X pour lancer emprunt etc... puis la transférer à la bonne adresse une fois le bien immobilier acquis ? les coûts sont-ils élevés et les démarches complexes ?

    - En tant que gérant de SCI au régime TNS quelles affiliations sociales sont indispensables et obligatoires ?

    - Mis à part un expert comptable (et son coût), existe-t-il des organismes donnant un réel support / accompagnement à la création ?

    Merci d’avance pour votre aide

    • 3 décembre 2016

      - Concernant le montant du capital, c’est un sujet que nous abordons dans un article publié dans le dossier "apports".

      - Modifier l’adresse de la SCI est couteux et demande de modifier les statuts, autant éviter toutes ces démarches...

      - Le gérant de SCI devient TNS uniquement s’il est rémunéré, ce qui n’est pas du tout une obligation et ne trouve un intérêt que dans une SCI imposable à l’IS (déduction du salaire du bénéfice imposable). Là encore, voir le statut du gérant pour plus de détails.

      - L’expert-comptable comprend du conseil dans sa mission, un formulaire sur ce site permet d’évaluer le coût d’une telle mission.

  • 13 septembre 2016, par lanterne magique

    Bonjour je voudrais savoir si la SCI concerne une demeure historique, la SCI peut-elle louer des salles pour des réceptions (mariages, séminaires). La SCI peut-elle organiser dans ses locaux des expositions, concerts, festivals, visites dont elle fait payer l’entrée ?
    Le jardin est-il concerné par la SCI ? La SCI peut-elle salarier un jardinier pour l’entretien ? un apporteur d’affaires ?
    merci

    • 13 septembre 2016

      Une SCI pourrait gérer ces activités, en notant que si l’activité est commerciale, alors la SCI sera obligatoirement soumise à l’impôt sur les sociétés (voir notre dossier fiscal).

  • 2 mai 2015, par ALAIN

    Bonjour,
    j’habite saint Martin Antilles française,je voudrais faire un apport pur et simple de mon bateau expertisé(240 000€)à ma SCI immat a saint martin également dans le but de le louer.
    En droit civil suivant l’article 531C.c un bateau est un bien mobiliers.
    Suivant l’article 14 du CGI fiscalement il serait considéré comme bien immobilier.
    Question 1:cet apport il assujetti comme les bien immeubles a passage chez le notaire, quels seront les frais d’émoluments du notaire, quels sont les autres frais annexes ?
    questions 2 ; si je vends ce bateau a ma SCI ce qui va grossir mon compte courant ne touchant pas d’argent, le montant de la vente serat’il taxable en IR ?

    question 3 : quelle est la meilleure formule a moindre frais pour apporter ce bateau a ma SCI ?

    Avec tous mes remerciements
    très cordialement
    Alain

  • 2 avril 2015, par Bikette

    Bonjour,

    Nous sommes trois soeurs qui avons reçu en donation partage une maison située au bord de la mer il y a bientôt deux ans.
    Nous avons le projet de monter une SCI familiale pour gérer cette maison, mais n’est-ce pas trop tard, aurait-il fallu créer la SCI avant la date de donation ?
    Dans le cas où il n’est pas trop tard, comment rédiger les statuts, la maison constitue t’elle l’apport en nature du bien immobilier en question (divisé par trois) .

    Merci de votre aide !!

    • 2 avril 2015

      Effectivement, passer aujourd’hui d’une indivision à une SCI obligerait à apporter le bien à la société, or cette opération entraîne une mutation, donc un acte notarié.

  • 11 février 2015, par zamila

    Bonjour,
    D’abord merci pour toutes ces informations utiles qui nous aident à comprendre la création et fonctionnement d’un SCI. Je souhaite créer un sci familiale avec mon concubin et ma fille mineure 6 ans. Mes questions sont les suivantes :
    Est ce que notre compte courant joint peut servir comme compte courant de la SCI ou faut-il fermer le compte joint pour ouvrir un autre ?
    Et comme nous sommes propriétaire d’un appartement, est ce que notre appartement peut-être l’unique apport ?
    Dans ce cas le capital est-il le montant de l’appartement ?
    Mon objectif par la suite est d’acheter un petit appart pour ma fille via la SCI qui sera en location jusqu’à sa majorité et inclure d’autres membres.
    Merci pour vos réponses et témoignages.

  • 24 décembre 2014, par aptiman

    bonjour,

    la situation est la suivante :
    Mes enfants agés de 28 24 et 16 ans souhaitent acquérir un bien immobilier destiné à la location pour assurer un revenu et monter une SCI à capital variable
    le gérant sera ma fille de 24 ans et mon fils majeur sera l’autre associé
    Question 1 : comment faire avec ma fille mineure ?
    Question 2 : nous voulons nous parents mettre notre bien d’une valeur estimée de 350000 euros qui n’a plus de prêt bancaire dans cette SCI mais sans apparaître en nom dans cette SCI,
    peut on le faire en associés anonymes ?
    peut on le faire "en don" ?

    serions nous taxés ?

    Le but est que avec le montant déposé par mes enfants plus notre valeur du bien il y est un prêt pour eux plus important auprès de la banque et également pouvoir leur donner ce bien tout en étant en anonyme au sein de cette SCI, voir ne pas être dans cette SCI.

    merci pour vos conseils
    Bon Noêl

    • 7 janvier 2015

      Pour répondre à la première question, je vous renvoie vers notre article sur l’associé mineur (dossier "associés").

      Il est effectivement possible d’être associé anonyme d’une SCI à capital variable, en ne participant pas à la constitution de la société mais en rachetant des parts ensuite, ou en participant à une augmentation de capital. Mais anonyme ne signifie pas ne pas posséder de parts. Suite à l’acquisition ou souscription de ces parts, l’associé anonyme est associé, avec le droit au bénéfice correspondant, sa responsabilité engagée...

      Ce que vous souhaiteriez peut-être davantage, c’est donner votre bien. Il s’agit alors d’une donation, en franchise de droits dans votre cas (donation inférieure au seuil de 100.000 euros par parent et par enfant, car bien de 350.000 euros donné par 2 parents à 3 enfants).

      Autre solution : apporter votre caution personnelle à la banque pour permettre à la SCI d’obtenir un emprunt (voir pour cela les possibilités auprès d’une banque).

  • 13 décembre 2014, par nanou

    bonjour, nous avons crée une sci ir en 2012, le capital social était de 500 euros, mais la banque ne nous a pas délivré d’attestation de constitution de capital alors que nous avons verse des apports en numéraire à l’ouverture du compte de la sci, cela peut il être source à problème, que faire pour régulariser...
    merci pour votre aide

  • 25 octobre 2014, par mimi

    Bonjour,mes parents, leurs petits-enfants et moi-même souhaitons créer une SCI familiale dans le but d’éviter une indivision du bien immobilier de mes parents lors de la succession ( mésentente de ma soeur avec tout le reste de la famille).
    Nous souhaitons refuser l’agrément de ma soeur comme associée ( par AG et /ou clause) et lui racheter les parts qu’elle aura héritées.
    Question : est-il possible de ne pas payer compter ses parts mais sous la forme d’une rente viagère, en en prévoyant les clauses dans les statuts ?
    Un grand merci d’avance pour votre réponse !

    • 26 octobre 2014

      Les statuts ne s’appliquent qu’aux associés. Or si vous refusez l’agrément à votre sœur, elle n’aura jamais été associée, et les statuts ne le concernent donc pas.
      Mais de toutes façons non, l’héritier non agréé a droit à la valeur des parts au jour du décès, vous ne pouvez donc pas lui imposer un paiement en rente.
      Cela dit, je ne vois pas très bien en quoi consiste votre problème. Si votre sœur est la seule en mésentente, quel serait l’inconvénient qu’elle soit associée ? Étant minoritaire elle ne pourrait imposer aucune décision, et n’aurait donc droit qu’aux bénéfices de la SCI, ce qui est bien ce que vous voulez qu’elle récupère avec votre idée de rente viagère...

  • 2 octobre 2014, par CHLU

    Bonjour,

    J’aimerais avoir des réponses à mes préoccupations suivantes :
    - 1) Une SCI peut-elle avoir le même siège social qu’une autre SCI ?
    - 2) Doit-on justifier le siège social d’une SCI lors de la création ?

    En vous remerciant d’avance

    Cordialement

  • 4 août 2014, par babigro

    Bonjour,j’aimerai savoir si je peux crée une sci avec mes enfants et sans mon mari.
    si oui aura t-il un droit de regard sur cette sci ?

  • 28 juillet 2014, par Eric06

    Bonjour,
    Est-il possible de créer une SCI en France mais avec un compte bancaire ouvert dans une banque à l’étranger (Luxembourg). Le Greffe acceptera t-il l’attestation de dépôt du capital établie par une banque située dans un autre pays ?
    Merci d’avance pour votre réponse

    • 26 octobre 2014

      Rien n’oblige une SCI à détenir un compte bancaire en France, donc oui.

  • 7 juillet 2014, par NJMC

    Bonjour,

    Est-il possible de créer une SCI familiale (entre frères et soeurs) à capital variable, en vue de l’acquisition d’un bien immobilier pour location ?
    L’idée étant de garder la possibilité de faire entrer de nouveaux enfants comme associé.

    Merci de votre attention.

    • 7 juillet 2014

      Oui bien sûr, comme pour n’importe quelle SCI. Gardez cependant en vue que si tous les associés ne sont pas parents au 4e degré au plus (donc par exemple s’il y a des cousins issus de germain) elle perdra son caractère familial, avec toutes les conséquences en matière de baux (6 ans minimum au lieu de 3, et plus de possibilité de congé pour reprise).

  • 2 mai 2014, par JMP

    Bonjour
    J’envisage de créer une SCI pour acheter un appartement. Je souhaiterais que le Siège social de cette SCI soit ce nouveau logement qui sera en fait une résidence principale. La ville est choisie (dans le 92) mais pas l’appartement lui-même.
    Comment créer la SCI sans adresse définie ?

    • 2 mai 2014

      Donc, il faudrait créer la SCI sur une adresse personnelle et ensuite faire un transfert de siège social. Est-ce bien cela ?

    • 2 mai 2014

      Par exemple. Ou alors créer la SCI en même temps que l’achat du bien.

  • 16 mars 2014, par bussy

    Bonjour,
    veuve 74 ans pas d’enfant propriétaire,comment organisée ma succession avec une personne sans lien de parenté de 52 ans.Pour éviter les 60% de frais.

    • 29 avril 2014

      Voir avec votre notaire, c’est son métier de savoir répondre à cette question.

  • 4 octobre 2013, par matt313

    Bonjour,
    voici notre situation : nous sommes 7 personnes. Une amie, Hélène, a hérité avec son frère, d’une maison de campagne en indivision d’une valeur d’environ 50.000€.

    Le frère d’Hélène souhaite vendre sa part (la moitié). Hélène souhaiterait garder la moitié de la maison et que l’on rachète les parts de son frère afin d’en faire une maison de campagne partagée entre nous huit.

    Des travaux d’environ 20 à 30.000 € sont à faire, certains urgents, d’autres moins urgents.

    Nous souhaitons nous constituer en SCI à Capital Variable pour racheter les parts du frère et gérer les couts des travaux par la suite.

    Nous pensons appliquer le taux "1 part = 100€" et partir d’un capital de 60.000€ (600 parts), destiné à être augmenté par la suite.

    Comment passer de cette situation d’indivision à la SCI ?

    Hélène et son frère se constituent-ils en SCI pour rationaliser l’indivision puis nous 7, rachetons les parts du frère au sein de la SCI ? (cette situation peut être compliquée car le frère habite au Canada).

    Est-ce-qu’on se constitue nous 8 en SCI et ensuite, la SCI rachète la part ? Dans ce cas, comment passer la part d’Hélène du statut "moitié d’indivision" au statuts "250 parts dans la SCI" ? Une SCI peut-elle acheter une « moitié d’indivision » ?

    Un grand merci pour votre aide ! :-)

    • 8 octobre 2013

      Les deux solutions sont possibles, mais il me semble préférable de créer directement la SCI avec les associés destinés à le rester à terme, ça évite de modifier les statuts par la suite. Ceux qui sont déjà propriétaires de la maison apportent leurs droits à la SCI, ceux qui ne le sont pas apportent des liquidités, lesquelles permettront à la SCI d’acquérir le restant de l’indivision.

      Et oui, une SCI peut acheter une fraction d’indivision.

    • 10 octobre 2013

      Merci pour cette réponse claire.

      Nous allons donc procéder en créant la SCI avec les associés destinés à le rester.

      Cordialement

  • 18 septembre 2013, par atchoum

    Bonjour,

    En attendant notre RDV avec notre notaire qui est dans trop longtemps (!), j’ai quelques incertitudes auxquelles je n’ai trouvé réponse en farfouillant 2h sur le net. Merci d’avance à celle ou celui qui saura nous répondre.
    Avec ma compagne (on sera pacsés bientôt) nous allons acheter un appartement. Nous avons besoin - pour une raison particulière qui nous appartient - de constituer une SCI et que ma cousine soit associée de cette SCI. J’ai 3 questions :
    1- le fait que ma cousine soit dans cette SCI en fait-elle bien une SCI dite familiale ? (chose qui est a priori impossible avec juste un Pacs entre 2 partenaires)
    2- y a-t-il un minimum (montant ou pourcentage) pour qu’elle soit associée et également gérante ?
    3- quelqu’un peut-il savoir qui constitue la SCI (excepté le gérant) par des moyens simples ?

    Rassurez-vous rien d’illégal en vue, juste une précaution par rapport à une personne pouvant nous nuire... Merci !

    • 19 septembre 2013

      Les associés de votre SCI n’appartiendront pas tous à la même famille, elle ne pourra donc pas être considérée comme une SCI familiale.
      Il n’y a pas de % minimum de capital à détenir par le gérant, qui peut même ne détenir aucun capital.
      Les démarches de création de la SCI sont effectuées par le gérant, simplement, en suivant les conseils publiés sur ce site par exemple.

      "Nous avons besoin - pour une raison particulière qui nous appartient - de constituer une SCI" : la SCI est-elle la seule réponse à vote situation ?

    • 30 septembre 2013

      Merci pour votre réponse, du coup la SCI n’est pas du tout la réponse à notre problème qui n’a je pense pas de solution juridique compatible avec notre cas particulier (à moins que notre notaire ait vraiment réponse à tout). Tant pis, nous resterons "classiques" (indivision). En tout cas, ce forum est super !

  • 28 août 2013, par chris

    Bonjour
    Nous venons de creer une SCI immobilière pour l’achat de notre maison qui sera notre habitation principale, et que nous occuperons à tire gratuit.
    En ce qui concerne les charges (EDF, Eau) les contrats doivent ils etre au nom de la SCI et réglés par le compte de la SCI, ou bien à nos noms et reglés par nos comptes personnels.
    Merci pour vos réponses

  • 8 juillet 2013, par FLOREL

    Bonjour à tous

    Je suis en train de rédiger les statuts de ma SCI familiale à but locatif que je souhaite créer avec mes deux enfants.
    Je souhaite intégrer dans les statuts le fait que je sois le gérant avec des pouvoirs étendus, ce que je pense avoir réussi. Cependant je désire aussi intégrer aux statuts le fait que j’ai l’usufruit de la société. C’est possible et légal mais je butte sur les modifications à faire sur le statut type pour intégrer cet état de fait.

    Y a t’il une clause unique à rajouter et comment la rédiger ou faut t’il modifier d’autre articles.

    Merci de votre aide.
    Cordialement

  • 3 juin 2013, par veronique

    nous avons l’intention d’acheter une petite maison au bord de mer, et nous envisageons de le louer en saisonnier. nous voulons faire une SCI, pouvez vous nous dire comment on redige le capital puisque celui ci sera constitué avec l’achat de la maison par la SCI. nous savons qu’il faut créer la SCI avant l’achat mais nous ne savons comment l’indiquer sur les statuts. (capital)
    merci

    • 3 juin 2013

      Le capital peut aussi bien être fixé à 100 euros qu’à la valeur prévisionnelle de l’acquisition, le capital n’ayant pas à être libéré totalement dès la création de la société. Juridiquement, toutes les solutions sont possibles. Maintenant, les solutions ont des impacts divers sur les comptes courants d’associés. Des articles sont consacrés à ce sujet dans le dossier "apports".

  • 2 mai 2013, par Paul

    Bonjour,
    notre fils est co-gérant d’une SARL et est sur le point d’acquérir une maison pour laquelle nous comptons l’aider financièrement. Dans l’éventualité où son entreprise fait faillite, croûle sous les dettes.. les banques saisiront probablement la maison. Si nous achetons cette maison en SCI, le bien est-il protégé ? Les banques ne saisissent que les parts de notre fils, mais pas le bien ? Le formule SCi est-elle judicieuse pour cette situation ? Je vous remercie.
    Bien cordialement.

    • 15 mai 2013

      Effectivement, les banques ne saisiront que les parts sociales qui figurent dans le patrimoine de votre fils. Cette règle est rappelée dans le dossier "SCI pour un local professionnel", car les avantages de ce cas de figure se retrouvent ici.

  • 28 avril 2013, par Nicolas33

    Bonjour à tous,

    Voilà mon projet :
    Nous sommes deux kinésithérapeutes souhaitant investir dans un gros projet de cabinet. L’investissement total serait de 800 000 € que nous finançons principalement par un emprunt de 700 000€ et un apport personnel de 50 000 € chacun (soit 100 000 € d’apport).

    Le cout de l’emprunt (capital + intérêt) sera de 5500 € par mois. Etant donné que nous serons à 50%/50% au niveau des parts de la SCI, nous apporterons chacun 2750 € par l’intermédiaire de loyers mensuels.

    Bref, imaginons que l’un de nous deux ne puisse plus payer sa part de l’emprunt, la banque risque de demander à l’autre associé de réaliser le remboursement complet étant donné que nous devrons obligatoirement signer une caution solidaire pour obtenir l’emprunt...

    Ma question est simple : Existe-t-il un moyen simple pour que la proportion des parts détenues par les associées soient variables en fonction du remboursement de l’emprunt ?
    A titre d’exemple, si je me retrouve à devoir payer 80% de l’emprunt à moi seul dans le cas où mon associé ne puisse plus rembourser la part qui lui incombe, puis-je changer les statuts d’une façon simple pour que mes parts soient le reflet de ma participation à l’emprunt ?...il semble logique que j’obtienne plus de 50% des parts de la SCI (qui sera propriétaire de l’immeuble) si c’est moi qui est assuré 80% du paiement de l’emprunt durant les 15 années de remboursement....

    Merci de votre réponse

    • 29 avril 2013

      je réponds à votre question par une autre question :
      Est-il possible qu’un jour, qu’un de mes locataires de ma SCI qui lui loue un appartement, me dise "voilà 15 ans que je verse un loyer, donc je dois être propriétaire d’une partie de votre SCI"
      La réponse coule de source : non.
      Vous dites rembourser l’emprunt, moi je dirais plutôt un loyer qui rembourse l’emprunt.
      Si les mensualités à la banque ne sont pas payées, effectivement celle-ci se retournera sur le solvable (à moins qu’il en soit autrement dans le contrat de prêt).
      A mon avis, si vous remboursez un jour la part de votre associé, cette somme devrait transiter par le compte courant et non par le compte "loyers reçus" dans la compta. ainsi c’est la SCI qui vous la devra, de fait un jour si il y a augmentation de capital, vous aurez un % plus important en part que votre associé en épurant ce "compte courant".

  • 14 avril 2013, par christian

    bonjour
    je souhaite créer une SCI familiale .Pour financer certains bien que la SCI va acquérir,
    je pense utiliser des fonds venant de mon héritage personnel (je suis marie sous le régime de la communauté)
    En cas malheureusement de divorce , que devient cette argent ? , y a t il une clause particulière a prévoir ?

    • 15 avril 2013

      Merci de consulter l’article qui figure dans le dossier "associé de sci" et qui traite de la déclaration de remploi, notamment dans le cas de la création d’une société civile immobilière.

  • 12 janvier 2013, par alexmea2

    Bonjour,
    j’envisage de créer une SCI familiale avec ma femme pour acquérir un ou plusieurs biens immobiliers.
    Nous sommes mariés sous le régime de la communauté de biens, ma question est la suivante :
    Sachant que nous avons un compte bancaire commun, comment se passe l’apport en capital ?
    Notre compte chèques est aux 2 noms, je dois faire 2 chèques où un seul suffit pour les 2 assocciés (du montant global du capital) ?
    Dans l’attente de vous lire
    Alexmea2

    • 12 janvier 2013

      Deux associés, deux chèques, c’est préférable et possible même s’il ne s’agit pas de biens propres.

      En revanche, notez que l’alinéa 2 de l’article 1832-1 du Code Civil indique que le recours à un notaire (acte authentique) soustrait les époux du risque d’un redressement fiscal sur la base d’une donation déguisée. Avez-vous l’intention de faire appel à votre notaire pour créer cette SCI ?

    • 12 janvier 2013

      Non, je n’avais pas l’attention de faire appel à un notaire.
      J’ai pas trop compris l’alinéa 2 ..... pouvez être plus explicite.
      Clt
      Alexmea2

    • 29 janvier 2013

      Cet alinéa indique que le recours à un notaire s’impose pour la création d’une SCI entre époux.

  • 11 novembre 2012, par ptizic

    Bonjour
    Je possède 2 studios et j’envisage d’acquérir un immeuble de 5 appart.
    Je souhaiterais créer une SCI pour faire l’achat de l’immeuble et éventuellement ajouter les 2 studios (fini de payés) à la SCI
    Quel est le meilleur montage pour cette SCI ?
    mes enfants doivent-ils faire partie de la SCI dès la création ou alors dois-je leur céder des parts au fil du temps ?
    Je souhaite leurs transmettre les biens mais garder les revenus fonciers.
    pouvez vous me conseiller pour cette opération.
    merci d’avance

    • 12 novembre 2012

      bonjour, A mon avis, il faudrait créer la SCI dès maintenant avec vos enfants et un capital minimum (ex. 3 enfants soit 4 fois 2500 € chacun avec vous) dans ce cas évidemment, vos enfants percevraient une part chacun -si il y a - (25%) des bénéfices également. Puis la SCI ferait un prêt pour l’achat de cet immeuble de 5 apparts. qui généreraient des loyers pour financer les remboursements d’emprunt.
      Pour ajouter les 2 studios, là c’est une autre affaire, car soit la SCI vous achète les studios (à voir avec 1 notaire car parfois celui-ci montre des réticences) et rembourse le prêt , en ce cas vous restez tous à 25 % chacun, soit vous les apportez sans contrepartie à la SCI et en ce cas vous devenez largement majoritaire car vos enfants n’apporteraient rien. Dans les 2 cas, la SCI paieraient les frais de mutations (frais de notaire) comme pour l’achat d’un particulier.
      A mon avis, vous devriez les conserver à votre nom, garder les revenus de ces studios mais faire la SCI avec vos enfants pour qu’elle acquiert l’immeuble comme ci-dessus.
      Ca n’est que mon avis, à voir avec un notaire.

    • 12 novembre 2012

      Merci pour cette participation au forum.

      Pour l’apport des 2 studios, noter également l’imposition des plus-values.

  • 8 novembre 2012, par MathildeA

    Bonjour,

    J’aimerais savoir pouvoir différencier les SCI professionnelles des SCI particulières. Savez-vous comment obtenir la proportion de particuliers possédent une SCI ?
    Je vous remercie par avance de vos réponses

    • 8 novembre 2012

      Je ne comprends ni votre question ni votre démarche ? Dans quel cadre recherchez-vous ces informations ?

  • 16 septembre 2012, par lecapitan

    Il semble que la tenue d’un registre des assemblées générales soit obligatoire. Celui-ci peut-il consister en feuilles simples numérotées à éditer moi-même, et paraphées par l’autorité compétente ? Y a t il un modèle obligatoire ? Merci pour votre aide, étant novice en la matière.

    • 1er octobre 2012

      Le registre spécial dans lequel les procès-verbaux des assemblées sont rédigés peut se présenter sous forme de feuilles mobiles numérotées dans discontinuité et paraphées par le greffe du TC ou le maire de la commune du siège social de la SCI.

    • 8 novembre 2012

      j’ai demandé au maire de ma commune de parapher mes procés-verbaux, eh bien, il n’est pas au courant du tout. Je conserve donc dans un classeur mes feuilles sans paraphe, est-ce légal ?

    • 8 novembre 2012

      Le greffe du tribunal de commerce du siège de votre SCI sera de son côté bien informé. Utiliser un registre spécial des AG dont les pages ne sont non paraphées donc non datées n’a pas vraiment d’intérêt (aucune valeur légale).

  • 17 août 2012, par moh

    Bonjour,

    voici ma situation :

    -  Couple avec enfants mariés (communautés de biens)
    -  Studio Nanterre Université loué meublé (LMNP) 750 EUR CC / mois. Aucun crédit sur ce bien, le studio a été acquis en Déc. 2002
    -  Valeur actuelle du bien : 110/130 KE

    Je souhaite créer une SCI à qui je vendrais le studio.
    SCI à l’IS afin de continuer à louer en meublé (ainsi que des futures acquisitions)

    J’envisage 2 scénarios. Quel serait le scénario le plus optimum en terme de fiscalité, de capacité d’achat résiduelle… ?

    Scénario 1 : LA SCI RACHETE LE STUDIO
    Comment réaliser ce montage ?
    Y-a-t-il des aspects fiscaux auxquels il faut faire attention dès la mise en place des statuts de la sci, dès l’achat du studio (optimiser le prix/prêt….), de cout de création ?
    Quid de la Tva ?

    Scénario 2 : J’APPORTE LE BIEN A LA SCI
    Comment réaliser ce montage ?
    Y-a-t-il des aspects fiscaux auxquels il faut faire attention dès la mise en place des statuts de la sci, dès l’achat du studio (optimiser le prix/prêt….), de cout de création ?
    Quid de la Tva ?

    Merci d’avance

    • 17 août 2012

      Dans les deux scénarios, la plus-value sur l’apport ou la cession de ce bien sera immédiatement imposable à l’impôt sur le revenu + prélèvements sociaux. Au total, le taux d’imposition de la plus-value est donc de 34,5%. Après 10 années de détention, cette plus-value imposable est diminuée d’un abattement forfaitaire de 10%.

      Etant donné la date d’acquisition, cette plus-value imposable pourrait être de 50.000 euros, soit une +value de 45.000€ imposable, ce qui correspond à une imposition de 15.000 euros environ.

      Pourquoi créer une SCI ?

    • 17 août 2012

      Merci de votre réponse.

      Effectivement, la plus-value serait de ce niveau.

      J’envisageais de créér la SCI afin de dégager de la trésorerie pour investir par ailleurs (ou via la sci créé) dans un nouveau projet locatif.

      Nous sommes déjà endetté (à hauteur des 33%) sur notre maison.
      Je comptais sur cette trésorerie dégagé pour la mettre en apport de ce nouveau projet.

    • 22 août 2012

      Voir dans la rubrique "apports" les articles consacrés à l’emprunt immobilier contracté par une SCI, ils permettent de mieux réfléchir au montage envisagé.

  • 9 août 2012, par gg68

    Bonjour,

    Je souhaite créer une SCI (société civile immobilière) avec un capital juste suffisant pour acheter un studio sans faire d’emprunt.
    J’aimerai savoir si je suis obligé de prendre un compte bancaire au nom de cette SCI. Je pensais utiliser le compte commun avec mon épouse (compte normal de particulier).
    Comme je suis mes comptes de façon très précise, je n’aurai aucune difficulté à distinguer dans mes compte l’activité de la SCI de l’activité "personnelle" pour établir des documents comptables liés à la SCI.

    Donc ma question : qu’est ce qui oblige à ouvrir un compte bancaire au nom de la SCI ? (texte de lois ?...)

    Merci pour vos réponses.

    • 9 août 2012

      Je vous conseille vivement d’ouvrir un compte au nom de la SCI, d’autant plus que c’est gratuit. Car vous aurez un tas d’opérations qui vont suivre : notaire, taxes, assurances, diverses réparations et aussi loyers perçus etc .... Peut-être même qu’aprés il y aura un 2ème studio. A l’usage, vous verrez que c’est plus simple, et tenez aussi une compta.

    • 9 août 2012

      Merci pour votre réponse ; je vais donc suivre votre conseil, mais vous dites de c’est gratuit !!!???
      Je pense que l’on a pas le choix ; il faut ouvrir un compte "pro" donc assez cher pour des services que je n’utiliserai pas...
      Comment faire pour que ce soit gratuit ?

    • 9 août 2012

      non, absolument pas, ma SCI est au crédit agricole et je ne paie rien, j’ai un carnet de chèques mais pas de carte bancaire.
      Une SCI est une personne morale.

  • 20 avril 2012, par DEINER

    Bonjour

    Je souhaite creer une sci dans laquelle je serai associée ainsi que mon compagnon et nos quatre enfants communs.
    Je voudrais mettre au capital:1000 euros en espece et l’immeuble que nous avons acquis en indivis il y a trente ans mon compagnon et moi-meme.
    Sa valeur est estimee a 300 000 euros.
    Dans un deuxieme temps je souhaiterais faire une premiere donnation a nos quatres enfants.
    Comment et dans quel ordre ?
    Merci

    • 24 avril 2012

      1) Création d’une SCI par apport à titre gratuit de l’immeuble détenu (pas de plus-value imposable car délai de détention > 30 ans). En contrepartie de cet apport, 1.000 parts remises aux associés qui apportent le bien (chaque part ayant donc une valeur économique de 300 euros).

      2) Donation de parts en franchise de droits par les parents à leurs enfants.

      L’apport de votre bien doit faire l’objet d’un acte notarié. Votre notaire pourra donc vous informer des avantages et inconvénients de cette solution (à comparer à la donation de la nue-propriété de cette résidence principale par exemple).

  • 11 avril 2012, par David

    Bonjour,
    Nous sommes sur le point avec un ami d’acquérir un bateau logement stationné en RP afin le mettre en location. Notre idée est donc de créer une SCI chargé de gérer ce premier bateau. Ce bateau est aujourd’hui une coque nu à aménager entièrement avant d’envisager toute location.
    Pouvez vous me dire quels sont les démarches à suivre pour cette création
    Faut t’il d’abord créer cette SCI puis faire l’acquisition du bateau et la réalisation des travaux (ou l’inverse).
    Petite précision un bateau logement est un bien mobilier, cela a t’il un impact.
    Par avance merci pour vos réponse.

    • 16 avril 2012

      Oui, une SCI peut parfaitement être constituée pour gérer un bien mobilier (bateau, valeurs mobilières...). Pour les formalités de constitution, voir sur ce site la rubrique "constitution SCI".

  • 7 avril 2012, par dh

    Nous avons créé une SCI en 2007 pour l’achat d’un bien immobilier alors que nous n’étions pas pacsés. 3 ans plus tard nous nous sommes pacsés et allons bientôt acheter un deuxième bien. Quelle est l’incidence du Pacs ? Dans nos statuts il était précisé que nous n’étions pas liés par un Pacs. Faut-il procéder à une modification des stauts ?

    • 10 avril 2012

      Le pacs ne modifie pas le fonctionnement de la SCI, mais modifie les droits de chacun en cas de décès de l’autre associé, ainsi que les droits correspondants. Pourquoi la mention d’absence de pacs a-t-elle été inscrite dans les statuts de la sci ? Faut-il pour autant modifier ces statuts, je n’ai pas la réponse, mais je ne vois pas non plus ce que vous risquez si vous ne changez rien à la situation actuelle.

  • 28 mars 2012, par Frenchipino

    Bonsoir,

    Je viens de faire l’acquisition d’un bien immobilier par adjudication sur Paris, seulement mon emprunt à la banque à été refusé et je risque de perdre les 15% que j’ai déjà versé au tribunal.

    Aujourd’hui il me reste 2 mois pour produire la somme total du bien à Monsieur le Bâtonnier pour en devenir le propriétaire définitif.

    Après des semaines de recherche aucune banque ne veut me financer parce que je ne suis pas imposable sur le territoire national. Ma seule solution est de passer par un très bon ami pour le financement ... Cet ami est étranger d’une part et d’autre part il souhaiterait être propriétaire de l’appartement à 50% d’autre part.

    D’après mon avocate il est impossible de rajouter son nom sur le titre de propriété même si ce dernier ne sera émit que dans 2 mois ...
    La seule solution semble que je fasse l’acquisition du bien et que je crée une SCI ensuite avec mon ami ... Je cèderais ensuite mon bien à la SCI ...

    Mes questions sont donc :

    1) Wow ça semble être compliqué, n’y aurait-il pas plus simple ?
    (oui c’est ma question :-)

    2) Devrais je payer un Notaire obligatoirement pour céder mon bien à la SCI ?
    *combien couterait cette démarche ?

    3) Enfin le point qui me parait le plus compliqué c’est que je serais propriétaire à 100% d’un bien que finalement mon ami aura financé, donc si j’apporte ce bien qui m’appartiendra au capital de la SCI et que mon ami n’apporte rien devrait-je le justifier ?

    Je ne sais pas si vous suivez toujours mon raisonnement mais cette SCI gérera donc dans un premier temps ce nouvel appart en location saisonnière et pourquoi pas de nouveaux projets similaire à l’avenir ...

    Merci pour votre aide, je suis à l’étranger et je voudrais préparer mon dossier de création dès maintenant pour pouvoir perdre un minimum de temps quand je repasserais par notre beau pays.

    Bonne soirée.

    • 28 mars 2012

      puisque nous parlons argent, je voudrais ajouter les montants ...
      nous avons acheté l’appartement à 138k€
      + 40k€ de travaux

  • 22 mars 2012, par cuagn

    Nous étions 5 associés à parts égales au sein d’une SCI, créée dans les années soixante pour restaurer un hameau.

    Nous avons décidé la dissolution anticipée de la SCI et procédé à l’attribution des biens (diverses parcelles et maisons) aux divers associés.
    Cette opération accomplie et enregistrée, il nous reste une seule bâtisse (la petite chapelle du hameau) que nous souhaitons conserver en commun.

    Pour cela nous souhaitons constituer une nouvelle SCI et faire apport de ce bien (évalué à 30K€) comme capital de la SCI.
    Comment peut-on procéder ?

    1/ Apport de 30K€ en capital puis vente de l’ancienne SCI à la nouvelle SCI

    2/ Apport direct en nature du bien ?

    Incidences fiscales dans l’un ou l’autre cas ?

    Merci

    PS : Nous avons envisagé de rester en indivision (bloquant), de céder à une association 1901 (on perd la propriété effective), de nous mettre en copropriété (mais il est impossible de définir des lots... dans une chapelle) et donc finalement nous avons opté pour une SCI.

    • 22 mars 2012

      Si la dissolution de l’ancienne SCI est achevée, alors ses anciens associés possèdent ce bien en indivision, non ? Où bien la dissolution n’est pas achevée ?

      L’apport d’un bien immobilier entraîne une mutation (et donc des frais de notaire) et l’imposition des plus-values.

      Dans tous les cas, vous aurez donc à consulter un notaire, il serait donc préférable de rencontrer ce professionnel dès maintenant car la situation me semble compliquée. Je ne comprends pas pourquoi notamment vous ne souhaitiez pas conserver l’ancienne SCI qui ne possédait plus que ce bien. Et si cette SCI n’existe plus, alors pourquoi envisager des opérations entre les 2 SCI ?

    • 22 mars 2012

      La dissolution a été prononcée et enregistrée. Nous sommes en cours de liquidation mais la liquidation n’est pas terminée. Il reste ce dernier bien à muter ou à garder en indivision si rien est fait.

      Dans les deux cas (apport en nature ou achat) le notaire devra intervenir, soit dans la création de la nouvelle SCI (apport), soit lors de la mutation (vente) afin d’enregistrer dans un acte authentique le transfert de propriété.

      Nous ne voulions pas conserver l’ancienne SCI car tout était foireux dans les statuts et le fonctionnement très difficile. On a donc prononcé la dissolution, essentiellement pour permettre à chaque associé de récupérer sa quote-part des maisons habitables. C’est fait. C’est enregistré. Mais cela a pris 20 mois chez le notaire. Je préfère donc savoir ce que je dois lui demander de faire et non pas ce qu’il faut faire. Le temps est précieux...

      J’aurais donc du préciser que le transfert de propriété sous forme d’apport (si c’est faisable) est dans le cadre des opérations de liquidation. Sinon ce sera une vente.

      Reste donc ce bien (la petite chapelle du hameau) à l’actif de la SCI en cours de liquidation et l’on veut garder ce bien en commun avec des statuts clairs.

      Le bien ayant été acquis en 1973, la plus-value n’est pas imposable.

      Je crois avoir lu :

      A/ que les taxes ne sont pas les mêmes : apport = 1,1% (ou 2,5% ?), vente = 5,09% (?). En revanche un commissaire aux apports semble nécessaire pour un apport et ses émoluments risquent fort de "bouffer" le gain fiscal.

      B/ qu’une SCI ne peut avoir un capital uniquement constitué d’un apport en nature (??)

      D’où mes questions dans ce forum.

      Merci de m’éclairer (si c’est possible)

    • 22 mars 2012

      A) 2,5% sont les droits d’enregistrements dus au moment du partage (ces droits de partage sont passés de 1,1% à 2,5% effectivement en 2012). 5,09% est le taux des droits de mutation sur une vente immobilière.

      De plus, et c’est le sujet de l’article du jour publié sur son blog (voir lien suivant), la baisse de ces droits de mutation est une promesse d’un candidat à l’élection.

      Un commissaire aux apports n’est pas obligatoire pour constituer une société civile, en revanche vous risquez un redressement si vous sous-évaluez ce bien (justement en raison des droits dus, mais étant donné le montant de cet immeuble...).

      B) Il est parfaitement possible de créer une SCI en apportant un bien immobilier et sans effectuer d’autres apports.

      Si la SCI en liquidation apporte le bien, alors c’est cette SCI qui recevra des parts sociales de la nouvelle SCI. Il me semble plus logique de partager ce bien entre les associés actuels (pas de plus-value) qui l’apporteront ensuite (pas apports à titre onéreux donc droit fixe) à une nouvelle SCI et recevront des parts de cette nouvelle SCI proportionnellement à leurs droits dans l’indivision qui détiendra le bien avant apport.

    • 22 mars 2012

      Je reformule pour être sûr :

      - nous passons formellement en indivision, chaque ex-associé de l’ancienne SCI devenant propriétaire de 1/5 du bien. Coût : 2,5% + les émoluments du notaire


      - le dernier bien ayant été cédé, la liquidation peut être prononcée (pm)

      - les propriétaires indivis font apport à titre gratuit du bien immobilier lors de la création de la nouvelle SCI. Coût : droit fixe de ? (375€ ou 230€ ? ou rien puisque c’est un apport lors de la constitution ?) + les émoluments du notaire

      Est-ce bien cela ?

      Merci

    • 22 mars 2012

      Nous sommes d’accord :
      - Partage de l’ancienne SCI, droits 2,5% + émoluments notaire (puis liquidation SCI, annonce légale...)
      - Création SCI soumise à IR par apport immeuble, apport pur et simple donc et, effectivement, exonération de droit fixe (article 810 bis CGI). Restent les émoluments du notaire (+ coût création SCI, annonce légale, dépôt greffe).

  • 2 mars 2012, par Laulau

    Bonjours,
    Nous sommes en train d’acquérir un appartement à crédit total avec mon amie en SCI. Je détiens 99 % des parts et elle 1 %.
    Chaque année mon amie va investir 20% à hauteur de la SCI en rénovations.
    Ma question est comment la faire rentrer à hauteur de ces 20% (le fonctionnement) et quel est le coût de ces rachats de parts.
    Merci de votre réponse

    • 21 novembre 2012

      Voir la rubrique "Capital SCI" (qui sera prochainement complétée) : avec un capital libéré au fur et à mesure de ses apports, votre associé pourrait libérer ses 20% du capital et être obligée de réaliser les apports attendus.

  • 16 février 2012, par claire 83140

    Bonjour,
    nous avons achetés en 2006 un appartement avec mon partenaire de pacse avec un crédit a taux variable bientot plus KP. cet appartement est aujourd’hui louer, nous aimerions créer une sci avec nos 2 enfants, inclure l’appartement ds cet SCI en apport, et renégocier grace a la sci un nouveau pret avec la banque ( de la sci) à taux fixe. est ce fesable,ou faut il que la sci rachète notre appartement ce qui implique des frais de notaire en plus.
    notre but étant de ne plus payer la CSG et surtout de se débarrasser de ce taux variable à un taux correst et non celui proposer par l’organisme actuel.
    qu’elle serait les frais en plus de ceux qui incombe à la création de la SCI et où puis je trouver toutes les informations sur les demarches à suivre pour créer cette SCI.

    merci d’avance pour votre réponce
    Claire

  • 29 décembre 2011, par sonia

    Quelle est la plus intéressante a ouvrir sci a taux variable ou fixe ?
    Je vais la créer avec ma fille
    Quel est le journal le moins cher pour passer l annonce légale ?
    Quelle somme doit on mettre ?

  • 27 décembre 2011, par breizhh

    Bonjour,

    Je souhaite acquérir les murs d’un ancien commerce dans le but d’en créer un nouveau. Une partie du bien sera mon habitation. 1 ou 2 personnes de ma famille souhaite investir avec moi pour l’achat des murs. Il y a de nombreux travaux à prévoir dans l’ensemble du batiment. Est-il judicieux de créer une SCI pour l’achat des murs ? Peux t-on intégrer le montant des travaux dans les prets qui seront demandés en banque pour l’achat des murs ? merci de votre réponse.

  • 9 décembre 2011, par petrus

    Bonjour,
    En dépit de mes recherches, je n’ai pas trouvé de réponse à ma question et votre aide me serait précieuse car je m’inquiète..
    C’est bête, mais, une SCI en sa qualité de personne morale a t-elle l’obligation d’ouvrir un compte bancaire ; j’aurais dit oui, mais à l’époque des faits qui me préoccupent (2004), nous avions constitué une SCI familale entre frères et soeurs pour l’acquisition d’un terrain ;
    Nous avons signé l’acte authentique de vente du terrain chez le notaire le 30/11/2006, et avons payé comptant de nos deniers personnels cette acquisition.

    Nous avons donc remis un seul règlement tiré du compte commun des 3 enfants, car la SCI n’avait pas de compte bancaire ouvert à son nom.

    La liasse fiscale est bien établie chaque année par notre expert comptable et nous acquittons aussi chaque année la taxe foncière par nos deniers personnels (compte bancaire commun aux 3 enfants).

    A l’époque, notre avocat m’avait indiqué qu’il n’y avait pas lieu de verser nos apports en numéraire sur un compte bancaire pour la constitution du capital social à hauteur de 10 000 € ;
    C’est donc pour cette raison, que je n’ai jamais effectué l’ouverture de ce compte bancaire.

    Mais, j’ai des doutes désormais....
    Un grand merci d’avance pour votre réponse !!

  • 21 novembre 2011, par MAIG

    Bonjour, nous sommes mariés avec un enfant.
    Mon mari et moi-même sommes propriétaire d’un appartement F3, nous voulons le vendre et en racheter un peu plus grand. Ma fille veut nous aider pour racheter le nouveau qui est un peu plus cher,
    Peut-on faire une SCI avec notre fille et que sont les démarches ?

    Avec mes remerciements

  • 4 novembre 2011, par Anthony06400

    Bonjour, est t’il possible de faire un crédit à son nom propre pour achète un terrain qui sera a la sci ( elle sera proprietére du terrain et moi je rembourse le crédit)

    • 10 novembre 2011

      Oui, et vous apporterez à la SCI le montant emprunté via votre compte courant.

  • 18 octobre 2011, par Mehdi

    Bonjours, voila je voudrais creer une sci avec mon ami d’enfance. Nos motivations ne manque pas, nous travaillons tous les deux et gagnons bien notre vie. Nous sommes vraiment prêt à nous lancez mais comment ? Pouvez vous m’indiquer les démarches à suivres pour réaliser ce projet ? (si un apport minimum est obligatoire et si oui lequel, faut il creer un compte spécial, passer obligatoirement par un notaire, de combien seront les frais de dossier, par ou commencer...).

    Notre projet serais d’acheter une grande parcelle viabilisable et de faire construire un batiment comprenant au minimum de 6 à 8 appartements de type f2, f3 (et de les mettres en location par la suite). Nous sommes dans un secteur à forte demande avec une étude de marchée exemplaire et il ne fait que de s’agrandir. Un exemple nous a étais montré en taille réel et les résultats sont impressionnant et très loin de l’impossible. Ma deuxième question serais ; Pensez vous que ce projet soit réalisable à deux ?

    En vous souhaitant bonne réception.
    Je vous en remercie d’avance.

    • 21 novembre 2012

      Projet réalisable si vous pouvez assurer des apports personnels et que votre capacité d’endettement vous permet d’emprunter le montant souhaité.

  • 11 octobre 2011, par eric

    Bonjours,nous sommes sur le point d’acheter un terrain pour construire avec mon amie et son fils.Nous ne sommes ni mariée ni pacser.Ma question ;pour creer une SCI a 3,(mon amiee,son fils et moi)faut me marié ou pacser avant et quel sont les concequances,avantage,ect...
    merci de votre reponse.

    • 13 octobre 2011

      En l’absence de mariage ou de pacs, il faut noter l’écart extrêmement important en matière de droits de succession.

    • 19 octobre 2011

      La maison que nous allons construire,sera divisé en deux.3 pieces pour le fils,3 pieces pour nous.
      Est-il préférable de ce marié ou pacser avant de creer la SCI ou une fois que les travaux seront en court ?
      Cela aura t-il une importance,ensuite pour les droit de succession ?
      A qui iront les droit de succession si nous nous marions pas ?
      Ma concubine peut-elle mettre des closes pour que ces part revienne a son fils,meme si nous avons investis tous les deux et que nous nous sommes marié ?
      Merci de votre réponse.Salutation.

    • 19 octobre 2011

      Les droits de succession dépendent de l’existence ou non d’un pacs au jour du décès. Si la nue-propriété bien revient à un enfant, dans votre cas, l’usufruit sur ce bien reviendrait au concubin survivant, et des droits seraient calculés sur la valeur de cet usufruit. Sur ce sujet, les compétences de votre notaire vous seraient très utile, son métier est en effet d’anticiper l’avenir et notamment de minimiser les droits de succession qui reviennent à l’Etat.

    • 19 octobre 2011

      Vous remercie sincerement pour votre réponse.
      Sincere salutation

  • 1er octobre 2011, par P Thevenard

    Bonjour
    Mes 3 freres et moi sommes proprietaires en indivision d’une maison que nous souhaiterions louer
    Pouvez vous nous eclairer sur les contraintes et les avantages de créer une SCI familiale à capital variable ?
    Compte tenu de la situation actuelle, cette demarche passe t elle par un acte notarié ?
    Merci par avance pour vos conseils

    • 3 octobre 2011

      Je ne traite pas le sujet des SCI à capital variable, mais c’est une piste pour compléter ce site. Oui, en cas d’apport d’un bien immobilier à une SCI, il faut obligatoirement faire appel à un notaire.

  • 25 septembre 2011, par LATITUDED620

    Bonjour,

    J’ai preté de l’argent à quelqu’un pour un montant de 15 000 €
    Cette personne m’annonce qu elle est desormais en comminssion desurendettement et qu’elle ne pourra me rembourser.
    Or j’apprends que cette personne possede une SCI dont j’ai recuperé les infos à infogreffe.
    J’ai donc les statuts la repartition des part des membres de celle ci mais ,Je n’ai pas d’info du montant du capital engager.

    Question où je peux obtenir l’information sur le montant du capital de cette SCI ?je sais qu’il s’agit de plusieurs studios mais je n’ai pas la preuve.

    Aussi si je ne peux recuperer mon capital emprunté , puis je obtenir des parts en contrepartie ?

    Merci de votre aide

    • 21 novembre 2012

      Plus que le capital de la SCI, c’est la valeur actuelle des parts de cette SCI qui a de l’importance. En effet, si le capital d’une SCI est souvent faible (et donc le montant du capital qui apparaît dans les statuts de la SCI déposés et donc consultables au Greffe), une SCI de 1.000€ de capital peut détenir un actif net de plusieurs millions. Mais dans tous les cas, cet actif doit faire partie du plan d’apurement des dettes de cette personne fixé en commission de surendettement.

  • 22 septembre 2011, par djon

    Bonjour, nous souhaitons créer une sci.
    Mes parents mettront un immeuble dans le capital (estimé à 350 000€ environ).
    Je serai associé.
    Ensuite deux autres personnes ont prévu d’acheter 20000€ de capital chacune.
    Peuvent-elle nous verser ce capital avant la création de la sci (pour un autre projet) et ensuite après la création de la sci on leur "vend" les parts en précisant que l’argent a déjà été donné.
    Est-ce possible ?
    Cela revient-il à "donner" des parts ?
    Faut-il signer un accord spécial au moment du versement d’argent ?
    Je précise que j’ai besoin uniquement des obligations légales, pour ce qui est de la "confiance" au moment des versements aucun souci, nous fonctionnons déjà comme ça depuis longtemps pour des "prêts" entre nous.
    Question subsidiaire :
    Puis-je être associé sans apporter au capital de départ ?
    ps : désolé si les réponses sont déjà présentes sur le site, j’ai très peu de temps à consacrer à ces recherches.
    Merci !

  • 27 août 2011, par Patrick

    Bonjour

    Dans le cadre de l’achat de ma résidence principale j’achéte un bien d’une valeur de 192K€. J’ai signé a titre personnel un compromis de vente et versé 11K€ et je ferai un apport complementaire de 109K€ soit 120K€ d’apport au total.
    Ma banque m’a accordé un pret de 72K€ (j’achète et j’emprunte seul) et
    je souhaite créer un SCI familiale a capital variable avec mes enfants (issus de 2 mariages).
    Je compte etablir un bail entre moi meme et la SCI afin de justifier un loyer

    Questions :
    - Le bien etant de 192K€ : est ce que ce sera le capital de la SCI ? ou puis-je choisir un capital minimum different ?
    - Est ce que ce montant sera a verser sur le (ou les) comptes associes
    - Comment faire pour que la SCI me rembourse le montant des mensualités du credit qui sera a quelque chose pret le montant du loyer ?

    Merci

    • 21 novembre 2012

      Si vous apportez votre bien à une SCI, cet apport à titre onéreux aura un coût à anticiper et il faudra enregistrer une nouvelle mutation de ce bien. Aussi, il serait préférable que la SCI achète directement ce bien, et que l’emprunt soit accordé à la SCI. Prendre conseil auprès de votre notaire dès à présent et avant la signature de l’acte de vente.

  • 16 août 2011, par Didou.

    Bonjour, je suis agent de la fonction publique état, employé à temps complet. Je souhaiterai créer une SCI avec un ami qui est aussi agent fonction publique territoriale. Pouvons nous être gérant ? Si oui, quelles sont les différentes manières dont nous disposons pour y parvenir (disponibilité, temps partiel, création en restant à notre poste...).
    Nous envisageons également de créer une SARL marchands de biens, nous sommes également dans le flou concernant la personne que nous pourrions mettre en gérant (nos épouses- risque de requalification en gérant de fait...).
    Je vous remercie d’avance pour vos réponses.

    • 25 mai 2012

      Fonctionnaire et gérant de SCI, oui c’est possible, et sans aucune autorisation particulière.

      En revanche, fonctionnaire et création d’une société commerciale, il faut pour cela obtenir une autorisation (temporaire) de votre hiérarchie.

  • 8 août 2011, par Mèl

    Bonjour j’ai 25ans et mon ami et moi 27ans, pas encore marié ? souhaitons acheter une maison en residence principale a l’étage et en location au rez de chaussée. On nous a conseillé de faire une SCI et nous aimerions savoir comment s’y prendre. la maison coute 250 000 euros et nous n’avons pas beaucoup d’économies. En creant la sci,avons nous besoin de faire un pret a la banque ? ou la sci se charge de nous pretter les sous ??qu’on remboursera par la suite sachant que l’argent des loyers remboursera le pret ? comment doit on sy prendre ??? merci

    • 21 novembre 2012

      Voir le dossier sur les apports et la sous-rubrique consacré au financement par emprunt d’une SCI.

  • 19 juillet 2011, par Lucette

    Bonjour à tous,
    J’ai acheté il y a plusieurs années une maison avec un membre de ma famille.Sa situation ne lui permettait pas alors d’emprunter pour cet achat,j’ai donc fait un emprunt auprès de ma banque et il a participé au remboursement des échéances sans jamais apparaitre officiellement.
    Je souhaite aujourd’hui lui RENDRE sa part et j’ai pensé à la création d’une SCI à laquelle j’apporterai ce bien. La maison ne valait pas grand chose à l’époque,mes moyens financiers ne sont guère brillants aujourd’hui et j’aurai besoin de savoir ce qu’une telle manoeuvre peut couter.
    Je vous remercie par avance pour vos réponses.

    • 25 mai 2012

      Consultez un notaire ou un avocat pour étudier comment actualiser dans les meilleurs conditions cette situation. En effet, le "sans jamais apparaitre officiellement" aboutit évidemment à un risque fiscal évident (ce membre de votre famille vous a accordé des donations sans les déclarer et vous allez aujourd’hui lui accorder une donation à votre tour ?).

  • 12 juillet 2011, par jpilou1

    bonjour,
    mon frère et moi-même souhaiterions créer une SCI pour acquérir un ou plusieurs logement. seulement voilà j’ai eu des infos contradictoires ....

    en effet mon notaire me demande plus de 1500€ pour créer la sci (documents).

    mais j’ai vu sur internet qu’avec 90€ on pouvez le faire ... pouvez-vous m’en dire plus ??? et pourquoi un acte notarié pour la création de notre sci est-elle si élevé ?

    • 21 novembre 2012

      Et ici, les statuts de SCI sont gratuits !

      Sur internet, des sites proposent des statuts à 90€, ils ne sont pas meilleurs que les informations données sur ce site.

      Un notaire en revanche demande 1.500 euros pour rédiger les statuts de la SCI et réaliser toutes les démarches de création de cette SCI (annonce légale + dépôt au greffe). Or un notaire peut vous apporter toute son expérience pour rédiger vos statuts et éviter ainsi les difficultés / litiges qui peuvent ensuite apparaître entre les associés. Si votre projet n’est pas particulièrement simple, ce surcoût initial me semble bien faible par rapport aux complications que l’on retrouve dans bien des messages sur les forums de ce site.

  • 16 juin 2011, par agh

    Bonjour,

    Nous achetons un T1 ( couple pacsé), 2 enfants, le bien = 55000€ + 5000€ frais agence + frais notaire.Nous souhaitons créer une SCI qui achètera le bien.
    Apport 15000€ Emprunt 50000€.

    Mes questions : ( dans le cas SCI capital variable)
    1) L’apport de 15000€ peut-il constituer le capital s’il sert à acheter le bien, ou faut-il apporter d’autre fonds pour créer le capital ?

    2) Ou apparaissent les 50000€ d’emprunt dans les statuts ?

    3) Nous prévoyions 3000€ de travaux (achat de matériel, je fait les travaux moi-même), faut-il faire apparaitre les 3000€ dans les statuts et si oui où ?
    le matériel acheté pourra-t-il être considéré comme des charges ?

    Merci beaucoup pour votre aide

  • 12 juin 2011

    J’ai 80 ans et ma femme 75 ans,
    Nous avons une résidence principale d’une valeur de 150 000 euros et une résidence secondaire d’une valeur de 250 000 euros.
    Nous avons 6 enfants.
    Quel intéret y a-t-il à créer une sci ?, quels avantages cela représente-til ?
    Si nous venions à décéder la semaine prochaine (ce n’est qu’un exemple bien sûr !), nos enfants ne pourraient-ils pas se partager la valeur des deux maisons en 6 ?

    • 15 juin 2011

      Si vos enfants héritent de vos biens immobiliers, ce sera en indivision (en l’absence de création d’une SCI). Or l’indivision, si l’objectif est la vente de ces biens et le partage du prix de vente en 6, est une solution plus souple que la SCI. Si votre notaire ne vous accorde pas un entretien (gratuitement évidemment) pour anticiper votre succession, il faut l’écrire sur ce forum car ce serait indigne de sa profession.

  • 1er juin 2011, par godjack

    Bonjour,

    J’ai acheté en 2007 (seul) une maison. Actuellement je suis avec ma femme qui va travailler et nous souhaiterions acheter une autre maison pour nous rapprocher de notre lieu de travail. Est-ce possible sans vendre la première maison ? Par le biais d’une SCI ?

    • 21 novembre 2012

      Dans notre dossier sur les apports, une partie concerne le financement d’une SCI par emprunt.

  • 16 avril 2011, par Demous

    Bonjour, je pense créer une SCI avec mon frère pour acheter une maison que nous lourons à mes parents. Nous devons emprunter 150 000 euros et nos parents versent également 32 000 euros.
    Que devons-nous faire ? Créer une SCI avant l’emprunt ?
    Faire une SCI mon frère moi et mes paretns ?
    Et comment diviser les parts ?

    Merci d’avance de vos conseils

    • 16 avril 2011

      Vous comptez acheter un bien immobilier, un notaire devra rédiger l’acte correspondant, aussi autant, en tant qu’acheteur, vous faire assister de votre propre notaire dans tous les cas, car si c’est le notaire du vendeur qui rédigera l’acte, votre notaire le vérifiera et sera pour vous un conseil précieux. Et puis, il touchera une partie des honoraires... Alors, si vous le contactez dès aujourd’hui, il répondra à vos questions, gratuitement.

      En effet, vous avez besoin de conseils. Pourquoi acheter la résidence principale de vos parents ? Souhaitez-vous qu’ils soient largement majoritaires (le cas s’ils apportent des fonds et que la SCI s’endette) ? Que se passera-t-il en cas de décès d’un associé ? Savez-vous que cet emprunt via la SCI limitera votre propre capacité d’endettement si vous (ou votre frère) souhaitez un jour contracter un emprunt personnel ?

  • 14 avril 2011, par mika

    Bonjour
    J’ai un menbre de ma famille qui loue un fond de commerce et les murs sont à vendre.
    Nous voudrions créer une sci afin d’acheter les murs et nous voudrions savoir quel est le capital minimun qu’il faut pour acheter un bien avec une sci ?
    Et si lui peut il louer les murs étant menbre de la sci ?

    • 21 novembre 2012

      Il n’y a pas de capital minimum pour créer une SCI. Une SCI peut évidemment louer le bien immobilier qu’elle possède à l’un de ses associés (c’est même le principe de beaucoup de SCI). Voir l’article suivant mais aussi celui qui souligne les inconvénients de ce montage (rubrique inconvénients).

  • 8 avril 2011, par sosso

    Bonjour,
    peut-on créer une SCI sans apport d’argent pendant la recherche d’un bien à acheter à crédit ? Et si oui, où mettre le siège social ? Mon banquier est beaucoup moins explicite que votre forum ! Mais j’avoue que l’idée d’un financement à 100% est attrayante. Merci

    • 21 novembre 2012

      Au minimum, il faut indiquer le montant du capital de cette SCI, mais il est vrai qu’on peut prévoir dans les statuts que ce capital sera libéré ultérieurement. Dans tous les cas, étant donné que vous aurez toujours le temps de créer cette SCI une fois signée une promesse de vente, créer une SCI avant toute décision d’acquisition présente le risque de créer, au final, une coquille vide. Le siège social peut être fixé au domicile du gérant, et effectivement en cas de changement de siège social il faut modifier les statuts et cette opération demande du temps et de l’argent.

  • 8 avril 2011, par demcre

    Bonjour,

    Je souhaiterais savoir si le montant du capital doit être versé au compte de la sci à sa création ? J’ai cru comprendre qu’il y avait un délai de 5 ans pour que les associés ou le gérant verse cette somme ? Quel est l’interêt de fixer un certain montant pour le capital lorsque les deux seuls associés sont en couple (union libre) et qu’il n’est pas prévu de revente de parts ni d’integration d’associés supplémentaire ?

    Merci

    • 8 avril 2011

      La libération progressive des apports en SCI peut être prévue dans les statuts, et, à ma connaissance, sans limite légale de 5 ans. Dans ce cas, le gérant appelle le capital progressivement, en fonction des besoins de la SCI, par exemple en fonction des échéances de l’emprunt souscrit par la SCI. Aussi, les besoins en trésorerie de la SCI ne sont pas couverts par des apports en compte courant (qui ne peuvent pas être imposés à un associé, d’où des difficultés de trésorerie dans les SCI constituées en particulier par des couples en cas de séparation) mais par des apports en capital.

  • 5 avril 2011, par creaasci

    Bonjour,

    Je souhaite créer une SCI avec mon ami, par le biais d’un crédit.
    Ma question porte sur le capital. La banque ne m’impose aucun capital, mais le notaire me "conseil" le montant de ses honoraires. Je ne comprends pas pourquoi.
    Pouvez vous m’éclairez ?
    Merci.

    • 6 avril 2011

      Il n’existe pas de capital minimum pour une SCI, aussi votre notaire vous a donné un conseil de comptable pour équilibrer vos emplois de long terme (honoraires du notaire) avec des ressources de long terme (capital), mais cela n’a rien d’une obligation et ne présente aucun avantage particulier (vous pouvez parfaitement financer ces honoraires par des apports en compte courant). Mais vous pourriez redemander à votre notaire pourquoi il vous donne ce conseil, par curiosité cela m’intéresserait vivement, merci d’avance.

      PS : les besoins futurs de trésorerie de la SCI devront être couverts par des apports en compte courant, or notez bien qu’on ne peut pas obliger un associé à effectuer ces apports. Si seul un associé réalise ces apports en compte courant, c’est au bénéfice des autres associés. Pour plus d’égalité entre les associés, il est possible de prévoir la rémunération des comptes courants.

    • 8 avril 2011

      Pour vous repondre, plus qu’un conseil, il s’agirait d’une proposition de sa part.
      Etant seule à investir dans la sci, je ne peux me permettre trop de sorties financières. Donc le fait d’équilibrer les couts des honoraires et du capital permet de limiter les transactions de mon compte à celui de la sci puisque l’argent de mon crédit sera débloqué. Cela me laissera du temps pour approvisionner le compte de la sci. Mais de l’avis du comptable et de la banque fixer un capital d’un tel montant est inutile.
      Alors je ne sais que penser ?
      Merci de vos conseils et de votre aide.

  • 4 avril 2011, par DIDOU64

    Bonjour,

    Avec mon ami nous allons constituer une SCI. Nous habitons dans le sud et nous achetons un bien immobilier en Bretagne. Nous allons déménager en bretagne à la fin de l’année mais la sci va être créée avant le déménagement. Je souhaiterais savoir s’il est possible de domicilier notre SCI chez mes parents ce qui éviterais de faire plusieurs changement de domiciliation. Je vous remercie par avance de votre réponse.

    • 21 novembre 2012

      Toute SCI est autorisée à installer son siège social au domicile de son gérant. Il est également possible de faire domicilier une SCI par une société spécialisée (domiciliation collective) et existe alors un contrat de domiciliation entre cette entreprise (propriétaire de ses propres locaux ou autorisées par un bail à exercer cette activité de domiciliation) et la SCI.

      Dans votre cas, avoir recours à une telle société avant de déclarer votre siège social à votre nouveau domicile n’est peut-être pas plus économique que de déclarer aujourd’hui votre domicile comme siège social avant de décider du transfert de ce siège social.

      Il faut en particulier anticiper que La Poste peut (presque systématiquement à Paris, en Province le calendrier à petits chats conserve un certain pouvoir...) refuser de faire suivre votre courrier si le siège social de la SCI n’a pas été correctement déclaré (formulaire de La Poste à compléter en y joignant un KBIS de la SCI prouvant l’adresse de son siège social.

  • 24 mars 2011, par alex93106

    bonjour , je suis un peu ennuyé pour rediger statut de sci concernant l’adresse du gerant (moi meme) , je m’explique
    1/ Je souhaite acquérir un appartement pour le louer a un ami qui a pas mal de problème financier a un cout réduit pour l’aider.
    Moi ayant un emploi sujet a beaucoup de mutation j’aimerais savoir si je pouvais domicilier le siège social de la SCI a l’appartement que je souhaite acheter et louer a mon ami par la suite.
    Cela pose t’il un problème au niveau de la loi car si je dois faire des annonces légales et changement de statut en permanence cela va me couter très cher.
    2/ Est il possible de créer une SCI a 3 (familiale) sur une base de 100 part (35-35-30) sur un capital de 1000e , et par la suite acquérir un appartement pour la SCI en le financant personellement sans apport associé ou gérant selon si je suis associé ou gérant.
    Merci pour votre aide précieuse.

    • 21 novembre 2012

      Vous pouvez parfaitement immatriculer la SCI à l’adresse du bien détenu par la SCI, ce qui s’impose d’ailleurs lorsque ce bien constitue la résidence principale des associés. Effectivement, les démarches de modification des statuts à chaque changement de siège social et leur coût sont effrayantes (voir http://www.creationsci.info/Changement-siege-social-SCI ).

      Vous pouvez parfaitement répartir le capital de la SCI entre les associés en fonction de leur apport initial puis effectuer ensuite seul les apports de trésorerie nécessaire au fonctionnement de la SCI (remboursement emprunt notamment). Dans ce cas, ces apports seront des apports en compte courant. Ensuite, ces apports pourront vous être remboursés ou bien entraîner une augmentation de capital. Vous deviendriez très majoritaire dans ce cas, aussi dans les SCI familiale cette augmentation de capital peut ensuite faire l’objet d’une donation de parts.

  • 28 février 2011

    Bonjour, grosse question quant au montage d’une sci, Mon amie achète une petite maison, fait un crédit total. Ne pouvant participer au crédit étant indépendant-autoentreprenneur (et sans fonds), l’idée est la suivante : Mon amie fait son crédit, et achète la maison. Nous montons ensuite une SCI (pour tous les avantages connus quant à la succession et et usufruit lorsqu’on n’est pas marié). SCI à capital variable (si je ne me trompe) de 1000euros, avec 50/50 pour les parts. Comment cela se passe-t-il pour intégrer ce bien dans la SCI, durant le remboursement du crédit (qq mois après).Est-ce possible ? Devons-nous en tant qu’actionnaires racheter le bien à hauteur de sa valeur déjà remboursée, ou en totalité ? Ou peut-on simplement l’enregistrer dans la SCI via notaire ? Ou tout simplement comment faire ? Merci beaucoup pour vos réponses

    • 21 novembre 2012

      L’apport d’un bien immobilier à une SCI est particulièrement couteux (voir droits enregistrements apport SCI), pourquoi ne pas, plus simplement, constituer la SCI et lui faire acquérir ce bien.

  • 18 février 2011, par totorre12

    Je sais qu’on ne peut pas bénéficier du taux à 0%, et autres emprunts par le biais d’un PEL ou CEL dans le cadre d’une SCI.

    Mais est il possible d’acheter une maison ou construire,et ainsi de profiter du taux à 0% et autres, puis d’apporter ce bien lors de la création de la SCI avec une autre personne sans lien de parenté.
    Faut il un délai de carence après l’obtention du prêt ?
    La maison doit elle être terminée ?
    Doit elle alors faire l’objet d’une évaluation ?
    L’apport sera donc : = estimation moins emprunt restant à courir ?
    Les associés sont ils solidaires (en proportion de leur part) du remboursement ou seulement celui qui a contracté cet emprunt ?
    Merci pour vos réponses.
    Cordialement

    • 21 novembre 2012

      Si vous vous endettez pour acquérir ce bien avant de l’apporter à une SCI, l’essentiel de cet apport sera un apport à titre onéreux engendrant des droits d’enregistrement au taux de 5% (+ honoraires notaire obligatoire pour cette mutation).

  • 5 janvier 2011, par guiu

    Notre SCI loue des locaux professionnels.
    Le total des loyers sert au remboursement des prêts de la SCI.
    Les associés paient des impôts sur ces loyers qu’ils ne perçoivent pas.
    Le montant de ces loyers non perçus , est-il ajouté aux comptes courants des associés ?
    Merci.

    • 6 janvier 2011

      Les loyers sont comptabilisés en produits, et c’est d’ailleurs la raison pour laquelle un bénéfice imposable est constaté chez chaque associé, on ne peut donc pas les comptabiliser deux fois. Mais surtout, un loyer en compte courant, cela n’a pas de sens !

  • 27 décembre 2010, par françoise

    Bonsoir,
    Je vais créer une SCI non familiale pour gérer un petit immeuble de 5 logements donnés en location.
    Quel doit être le statut du compte bancaire de la SCI : professionnel ou particulier ?
    Mon banquier m’affirme que je dois ouvrir un compte bancaire professionnel (frais de tenue de compte exorbitants pour un compte qui ne sert qu’à encaisser des loyers et à rembourser un emprunt.
    Merci pour votre réponse.

    • 17 janvier 2011

      Cette question est récurrente depuis peu. Or je ne le l’étais jamais posée dans la pratique, utilisant pour ma SCI un compte particulier, ouvert certes depuis quelques années. Evidemment, toute banque tentera de vous vendre un compte professionnel plutôt qu’un compte personnel mais que peut exiger un gérant de SCI ?

      UN VISITEUR a-t-il des informations sur ce sujet ? Merci d’avance.

  • 7 décembre 2010

    Bonsoir.
    Actuellement séparée de fait,à peine retraitée et indépendante financièrement, est ce qu’en cas de divorce et pour garder la maison (qui me vient de mes parents) que nous avons achetée en commun, la création d’une sci serait la solution pour me permettre de racheter la part de mon époux ? (maison estimée environ 280000€).
    Nous avons 2 enfants autonomes et indépendants qui vivent en couple.
    Quels seraient les avantages et les inconvénients ?
    Qelles sont les démarches ?
    Merci pour votre réponse.

    • 7 décembre 2010

      Vous pouvez parfaitement racheter la part indivise de votre époux sans avoir à créer de SCI. Je ne vois pas ce qu’une SCI pourrait vous apporter dans le cas présent, si ce n’est le coût d’apport du bien à la SCI.

  • 26 novembre 2010, par jean-chri et Marie

    bonsoir

    nous sommes un couple en union libre ni pacs, ni concubinage, monsieur a 3 enfants, madame 2, nous voulons constituer une SCI au nom de monsieur et des deux enfants de madame (une majeure et l autre pas)
    nous avons trouvé un bien à acheter à un petit prix 50000E des travaux sont envisages pour un montant de 25000E ces travaux effectués par monsieur et madame permettront d obtenir 3 appartements, 2 seront loués avec un apport mensuel total de 700 € le troisieme sera la residence principale de Monsieur.Nous avons simule un credit avec des remboursements mensuels de 450 €. pensez vous que cela soit gerable et realisable ? quelles sont les etapes a gravir ? de quelle façon ? merci de me repondre... j attends vos conseils avec impatience.

    • 7 décembre 2010

      C’est compliqué ! Quels objectifs recherchez-vous par la création d’une SCI entre Monsieur et les deux enfants de Madame ? Que des concubins souhaitent réaliser une opération immobilière ensemble, cela se conçoit facilement, mais qu’ils fassent intervenir leurs enfants dans l’opération, c’est souvent l’inverse qui est recherché. En effet, en cas de désaccord dans le couple, Monsieur se trouvera en opposition avec ses associés.

      D’autre part, Madame ne pourra pas financer les travaux de la SCI sans être associée (ou bien il s’agit d’une donation déguisée).

      Enfin, si un bien est occupé par Monsieur à titre gratuit, les intérêts d’emprunt, travaux et autres charges liées à ce bien ne seront pas déductibles du résultat imposable de la société.

  • 6 novembre 2010, par Ariana92

    Bonjour à tous,
    J’aimerais savoir quels sont mes avantages entant que concubine dans la création d’une SCI
    Mon concubin voulais au départ m’offire un studio puis il a renoncé àcelà et à décider de le transformer en SCI, il me demande d’y adhérer entant qu’associé minoritaire.
    je voudrais savoir quels sont mes avantages et inconvenients dans cette démarche.
    Nous n’avons pas d’enfants ensemble mais lui en a eu de son premier mariage.
    Que mon conseillerez-vous, je suis perdue.

    • 25 mai 2012

      On ne peut pas offrir un bien immobilier à sa compagne, seulement la rendre bénéficiaire d’une donation (c’est déjà moins romantique...). La SCI est également un moyen d’acquérir à deux un bien commun. Au sein de cette SCI, vous aurez des droits sur la gestion et les revenus de ce bien. Mais vous engagerez également votre responsabilité (particulièrement si la SCI acquiert le bien par le recours à l’emprunt).

      Ci-dessous un petit cas pratique montrant l’utilisation possible de la SCI pour acquérir un bien commun.

  • 3 novembre 2010, par medit34

    Bonjour, je suis propriétaire de ma villa principale depuis 2007 à titre personnel. Je souhaiterai vendre à une SCI détenue par ma compagne et moi meme (50/50). Cet achat se fera avec un emprunt de la SCI pour la totalité de la vente. Le prix d’achat sera certainemnt en dessous du prix marché ai-je le droit au niveau fiscal ?
    Ensuite la SCI nous louera notre maison.
    Pouvez vous m’éclirer sous la forme de SCI à monter pour cette opération ?
    Cordialement

    • 21 novembre 2012

      Non, vous ne pouvez pas vendre votre bien à la SCI à un prix inférieur à celui du marché, le fisc y verrait une donation déguisée.

      Cette opération engendrerait également des coûts importants. Je propose l’étude du du cas de concubins qui souhaitent partager la propriété du bien appartenant à l’un d’eux, peut-être y trouverez-vous quelques éléments de réponse (dossier "résidence principale").

  • 31 octobre 2010, par lilo

    Moi et mon ami (nous vivons en union libre)souhaite créer une SCI pour la construction de notre résidence principale, nous souhaitons apporter 1000 euros chacun et donc etre à 50% chacun. Peut on le faire et quels sont les avantages et les inconvénients pour nous. Nous avons chacun un enfant, moi mon enfant vit avec nous. A ma mort ce bien a qui sera til ? Je pense à mon ami s’il est encore vivant. Mon enfant à 10ans.

    • 21 novembre 2012

      Consultez notre dossier sur les résidences principales en SCI, notamment adaptée pour des concubins.

  • 13 octobre 2010

    Bonjour
    J’ai l’intention de créer une SCI familiale pour l’achat d’un studio destiné à la location.
    Ma fille associée de la SCI étudiante réside à Paris dans notre résidence secondaire .Ma fille est domiciliée fiscalement en Martinique.
    Est il possible de domicilier la SCI à Paris ?
    Cordialement
    Béa

    • 21 novembre 2012

      Oui, la SCI peut être domiciliée à Paris, mais où ? Au domicile d’un associé, entreprise de domiciliation ? Si la SCI est domiciliée au domicile d’un associé, il faudra fournier au greffe une autorisation de domiciliation de cette SCI par le propriétaire de ce domicile.

      Mais attention au choix du siège social de la SCI, tout changement est en effet couteux (500 euros environ) et lourd de formalités !

  • 10 octobre 2010, par Mat

    Bonjour,

    mon bpère me propose de s’associer avec moi pour l’acquisition d’un bien dans un but locatif (petit immeuble), a travers une SCI. Initialement il comptait réaliser l’opération seul mais finalement il m’a proposé de m’y associer.

    Le bien fait 500.000 et un credit à deja été accordé à la sci dont il est le gérant et dont il possède 99% des parts. (1% restant ma bsoeur)(Sci a deja des appartements en propriété)

    Nous tâtonons sur les implications du montage ou non d’une nouvelle sci.

    A/Cas 1 : Nous gardons la sci actuelle.

    Le prêt de 500.000 est au nom de la sci, mais accordé sur la base de sa participation à 99% a la SCI. (dossier de pret monté au préalable a sa proposition à mon égart)

    Questions :

    1/Est t’il possible de "dissocier" le capital, les revenus, frais, benefices, issus des differents immeubles au sein de la sci ?

    En bref puis je racheter 50% du capital correspondant uniquement au nouvel immeuble ou bien quel que soit mon rachat de part, elles ne seront que le % du captital global et je serait forcement "propriétaire"(indirect) de x% de tous les immeubles de la société ?

    2/Concernant le crédit, vu qu’il est accordé par la banque à la sci a un moment ou mon bpere détient 99% des parts, en cas de rachat des parts , le nouvel associé (moi) sera t’il automatiquement solidaire à hauteur du % de parts, ou bien la banque ne pourra se retourner exclusivement que contre lui ? La banque peut elle s’opposer à la revente des parts avant la fin du crédit ?

    — >Mon bpere m’affirme qu’on peut cloisoner les bien comme indiqué dans la question 1 si on le précise dans les status et que en cas de revente des parts (Q2)si un soucis surviens dans le remboursement du crédit il sera l’unique inquiété par la banque car c’est sur son status financier que s’est basé la banque pour accorder le crédit.

    Je pense qu’il fait erreur. Pourriez vous nous aider à trancher ?

    B/CAS 2 : Nous si montons une nouvelle SCI :

    Notre crainte est que la banque refuse le prêt dans une sci ou il ne detiendrait que 50% des parts. Si elle l’accorde plus de soucis et plus de questions sur les forums.

    Si elle refuse :

    Imaginons que l’on crée une sci ou il detient 99% des parts et moi 1% (même configuation qu’actuelement) et que la banque maintiens donc son offre.
    Pourra t’il me vendre des part une fois le bien acheté, sans "problème" ? Sera t’il seul a supporter le risque du pret (même question que plus haut donc même réponse j’imagine).

    C/Dernière question : quel que soit le cas, si je rachète les parts plus tard (il fait l’opération seul puis je rentre dedans plus tard)

    Concernant les achats des parts : vu que l’on achète un bien a crédit , en cas de vente des parts dans peu de temps, il ne semble pas raisonnable que les parts corrspondent à un % de la valeur du bien non ?

    Je m’explique : dans mon cas immeuble de 500.000€ credit de 500.000 au nom de la sci (et pas de mon bpère).
    Les loyers couvrent et depassement theroriquement le remboursement du pret.

    Si je lui rachète 50% des part pour 250.000 euro, financés par un crédit perso la sci continuera a rembourser le pret (meme si on le coupe a moitié)donc je devrait payer mon crédit avec les benefice de la sci, cad la moitité du CA-frais(credit de la sci etc ...)

    Je ne peux donc aps racheter les parts à hauteur de la valeur du bien sauf si on considère que j’ai payé ma part du credit de la sci avec mon apport de 250.000 et que donc ma part de CA ne sera pas amoindrie des frais du rembousement du credit de la sci.

    Mais peut on procédé comme ceci ????

    Merci pour vos lumières.

    PS : sci a capital fixe.

  • 9 septembre 2010, par doudou

    Quelle est la procédure pour ceder un bien immobilier d’une sci vers une autre sci à titre gratuit tout en sachant que les deux sociétés resteront actives.
    Y a t-il des plus values et des droits à regler.

    Merci

    • 10 septembre 2010

      La cession d’un bien par une SCI (au profit d’une autre SCI par exemple) entraîne effectivement un acte notarié, des droits de mutation, l’imposition des plus-values...

  • 6 septembre 2010, par Audrey

    Bonjour,
    Je tiens à vous remercier pour ce site qui m’apporte beaucoup, j’ai cependant quelques questions.

    Ma mére souhaite créer une SCI avec ma soeur et moi, elle mettrait les 2 maisons qu’elle a déja.

    Doit-on mentionner dans les statuts les deux maisons qu’elle "apporte" ? si oui comment, en apport immeuble ?
    Doit elle faire un acte de cession ? doit-il etre fais par un notaire ?
    Peut elle mettre 9000€ d’apport et nous 500€ chaqune ? ou elle 10000€ et nous 0€ ?
    Est-il plus avantageux d’opter pour la TVA ou non ?
    Une des maison est meublée (celle sui sera louée en saisonnier ) ? doit on faire un bail meublé ? ou un bail vide avec en annexe un état des lieux ?

    Merci d’avance
    J’attends vos réponses avec impatience.

    Bonne journée :-)

    • 8 septembre 2010

      L’apport d’un bien immobilier à une SCI est possible et sera rémunéré par l’attribution de parts sociales de la SCI. Aussi, si un seul associé (votre mère) effectue un apport immobilier à la SCI constituée, alors cet associés recevra l’essentiel des parts de cette SCI et sera largement majoritaire. En revanche, suite à cet apport, votre mère peut effectuer une donation de ses parts ou d’une partie de ses parts à ses enfants (votre soeur et vous-même) également associés. Cette donation (en franchise de droit de donation jusqu’à près de 160.000€) permettrait aux enfants de devenir ensemble majoritaire ou non, tous les montages sont envisageables

      L’apport d’un bien immobilier à une SCI exige de passer devant notaire. Il est donc recommandé que ce montage soit étudié par votre notaire pour répondre aux objectifs de toutes les parties.

  • 28 août 2010, par TSATSARONIS

    Bonjour,
    Je suis propriétaire avec mon frère d’un bien immobilier acquis en octobre 2009.
    Je souhaiterais acquérir un autre bien avec ma conjointe.
    Le montant de mon crédit s’élève à 1/3 de mon salaire.
    Est-ce que je peux transférer le premier crédit à une SCI (que je compte créer) ?
    Pensez-vous qu’il serait plus pertinent de créer une SCI avec ma conjointe (et peut être un parent, qui me céderait ses parts par la suite) ?
    Merci de votre réponse.
    Cordialement,
    Michel

    • 13 septembre 2010

      Pour le calcul de votre taux d’endettement, une banque prendra toujours en compte :
      - vos revenus fonciers à hauteur de 70%,
      - votre endettement (à 100%) via l’intermédiaire d’une SCI.
      La SCI ne peut donc pas servir pour augmenter votre capacité personnelle d’emprunt.

  • 27 août 2010, par babar1

    bonjour, ma femme et moi meme sommes proprietaires d une residence principale d’une valeur de 350 000 € qui plus tard rentrera dans l’heritage de nos 4 enfants. Nous desirons acheter une residence secondaire d’une valeur de 200 000 € qui servira à accueillir toute la famille (enfants, conjoints, petits enfants)sachant qu’il nous faudra passer par un pret bancaire pour 120 000 € : 12000€/an sur 10 ans (ayant 80 000€ d apport par la vente d’un appartement recu en heritage). il nous est bien entendu possible de contracter un pret bancaire personnellement pour cette acquisition mais des amis nous ont conseille de creer une sci afin d’y inclure notre residence principale (afin de ne pas faire subir a nos enfants des frais de succesion , plus tard, et surtout d’acheter le 2eme bien immobilier dans le cadre de la sci et de le louer de maniere saisonniere, l’ete pour une somme totale d’environ 10 000€/an afin de combler le pret que nous contracterions, sans faire de benefices en fin d année
    est ce possible dans le cadre d une sci (et laquelle : IS ou IR)
    y a t il un interet pour nous , avant de faire quelconque achat immobilier, de revendre notre residence principale à la sci afin de pouvoir, par sa vente, acheter le 2eme bien et faut il le vendre à sa valeur 350000€ ou le vendre 200 000€ (juste assez pour nous permettre d’acheter le 2eme bien). un etablissement bancaire acceptera t il un pret à la sci et sous quelles conditions
    merci pour vos conseils

    • 13 septembre 2010

      Si vous vendez votre bien à la SCI, il y aura droits de mutation. Si vous apportez à titre gratuit ce bien à la SCI (apport pur et simple dans votre cas), ce sera sans droits à payer. En revanche, cette opération demandera l’intervention d’un notaire. En l’absence de loyer, les charges liées à cette résidence principale ne seront pas déductibles. Dans le cadre d’une succession, je ne vois pas de différence fiscale entre la transmission de votre résidence principale ou de parts sociales d’une SCI. En revanche, vous pouvez effectivement faire entrer vos enfants dans la SCI, autrement dit à leur transmettre une partie de votre patrimoine. Mais une SCI n’est pas le seul moyen de répondre à cet objectif (donation de la nue-propriété de votre résidence principale avec réserve d’usufruit par exemple). Vous l’avez compris, comme souvent, je vous conseillerais de réfléchir avec votre notaire à ces différentes possibilités.

      Concernant une résidence principale en SCI, il faut anticiper le fait que les charges ne pourront être déductibles (intérêts emprunt compris) que si le loyer versé pour occupé ce bien est fixé aux conditions de marché. Autrement dit, s’il fallait que je paye pour aller chez mes parents, je crois que j’irais ailleurs. D’un point de vue fiscal, les loyers devront être réellement payés pour permettre la déduction des charges, est-ce vraiment intéressant ? Si le bien est destiné à être loué à des personnes extérieures à la SCI, il faudra alors déclarer ces revenus (sans pouvoir, il me semble, déduire les charges de toute l’année pour quelques semaines de locations par an).

  • 12 juillet 2010, par bassiste

    Bonjour, Nous sommes un couple pacsé (31 et 34 ans), nous avons acheté notre maison, capital restant du 121KE. Nous déclarons 54KE/an, Nous sommes endetté à 33 %. Nous souhaitons acquerir une maison voisine (à rénover) pour la louer en saisonnier. Est ce que la SCI peut m’aider ? Devons nous faire une donation de la résidence principale à la SCI ?

    Merci pour votre aide.

    • 15 juillet 2010

      La SCI ne peut pas vous aider à augmenter votre capacité d’endettement. En effet, votre banquier étudiera la demande de prêt de la SCI comme si elle émanait de votre propre foyer fiscal.

      Par ailleurs, dans le calcul de votre capacité d’endettement, les revenus fonciers ne sont pris en compte qu’à hauteur de 70%.

  • 7 juin 2010, par jo

    bonjour, mon epouse et moi, nous comptons placer notre maison en SCI, elle vaut a peut pres 400 000euros , apres renseignement aupres du notaire, il m’a repondu que cela me couterais 4000euros de la placer en SCI avec tout les documents necessaire.
    Comme je n’y connait pas grand chose , si quelqu’un peut m éclairer, il dit que c’est lié a la valeur de la maison ....

    • 11 août 2010

      Vous envisagez d’apporter votre résidence principale à une SCI. Dans ce cas, un notaire doit obligatoirement intervenir pour constater le transfert de propriété. Par ailleurs, ce notaire vous a peut-être proposé de rédiger les statuts de la SCI et d’accomplir les formalités de création de cette société. Pour cette seconde tache, 4000€ est un coût un peu élevé. En revanche, il faut également anticiper ces frais de mutation qui eux sont effectivement proportionnels à la valeur du bien et bien supérieurs dans votre cas à 4000€.

  • 26 mai 2010, par CHIRY

    Bonjour,
    je possède un bien immobilier de 4 locataires, actuellement vide suite à la proposition de rachat d’un promoteur qui vient de décliner l’offre. Après réflexion j’ai monté un dossier auprès de ma banque afin d’acheter ce bien sous SCI pour une valeur de 300 000€"sans apport" cette dernière vient de me le valider, ils attendent juste que j’ouvre le compte de la SCI.

    crédit mensuel 1900€
    loyers mensuel 2500€

    Ma question par rapport à la Création d’une SCI à capital Variable de 100€ à 400 000€.
    Lors de l’ouverture du compte je souhaiterais déposer 500€ en banque "le capital de départ", mais est il possible d’avoir un capital société de 100 000€ avec un dépôt de 500€ ?
    le reste se constituera avec les bénéfices annuels ?
    et comment le formuler dans les statuts ?

    Dans l’attente, Merci d’avance,Cordialement

  • 7 mai 2010, par yoyo

    Bonjour,

    Nous avons une maison qui nous a couté 100000€, nous avons un crédit dont le capital restant dû est de 70000€.

    Nous avons fait une donation de la maison à une sci que nous venons de créer.

    Dans les statuts comment dois je rédiger l’apport de ce bien à la sci. Je ne peux pas écrire un apport de 100000€ puisqu’il existe encore un prêt sur la maison et que la sci va reprendre (passif)ce prêt.

    En fait c qu’il me faut c’est un exemple d’article de donation de bien avec prêt en cours.

    Merci,

    y

    • 21 novembre 2012

      Pour l’apport d’un bien immobilier à une SCI, il faut obligatoirement faire établir un acte notarié. Aussi, votre notaire doit pouvoir vous fournir un exemple de statuts. Votre apport sera effectivement rémunéré à hauteur de 30.000€ et constituera un apport à titre onéreux à hauteur de 70.000€ (droits d’enregistrement sur cette base).

  • 1er mai 2010

    Bonjour,

    je fais actuellement des démarches pour monter une SCI avec ma soeur.
    Elle travaille dans le privé et moi dans le public (éducation nationale), mes questions sont les suivantes :
    - ai-je le droit d’en être une co-gérante ?
    - il y a t il un avantage quelconque à ce qu’elle soit l’unique gérante (en terme de fiscalité, d’aide) ?

    merci de vos réponses !
    N.

    • 21 novembre 2012

      - Un gérant de SCI peut être fonctionnaire ? voir l’article détaillé sur ce sujet dans le dossier Associés.
      - Une co-gérance permet d’éviter que l’associé égalitaire reproche au gérant des actes de gestion. Cela ne change en rien la fiscalité de la SCI. Les gérants non rémunérés n’ont pas de cotisations sociales à régler, vous pouvez donc être 2 gérants, c’est une pratique courante (les statuts ci-dessous correspondent à ce cas de figure).

  • 3 mars 2010, par david

    Bonjour, je possede une sci francaise, résident francais actuellement, j’envisage par cette sci l’achat d’un immeuble en belgique.
    Question : mes revenus locatifs belges seront-ils imposés en Belgique et si oui, dans quelle proportion où à l’inverse serais-je taxé par l’état Français (idem proportion) ? merci

  • 8 février 2010, par Newmic

    Comment procéder à une cession croisée des parts afin que le survivant conserve la jouissance d’une maison acquise par 2 personnes non mariées ni pacsées dans le cadre d’une sci ?

    cette cession doit-elle être prévue dans les statuts de la SCI ?

    ou bien ultérieurement ?

    Quelle est la meilleure formule juridique et financière ?

    Merci d’avance

    • 21 novembre 2012

      La SCI est-elle déjà constituée ? Le bien serait-il apporté à la SCI ou acquis par cette SCI ? Ce bien appartient-il aujourd’hui à l’un des associés ?

      En effet, la SCI n’est pas forcément la meilleure solution pour protéger son concubin. Merci de consulter l’article suivant avant de préciser votre question.

  • 8 février 2010, par Newmic

    J’envisage de créer une sci avec mon amie (nous ne sommes ni mariés ni pacsés)afin de prévoir notre future résidence de retraite au bord de la mer.

    Nous comptons d’abord acquérir le terrain à bâtir (courant 2010) et construire à notre retraite dans 8 ou 9 ans.

    Quel capital retenir dans ce cas :

    1. capital fixe de la totalité du coût envisagée de l’opération = coût du terrain + coût de la contruction ? le hic nous ne connaissons pas par avance le coût de la construction et ne disposons pour l’instant que du capital pour le terrain ?

    2. capital variable = cout du terrain lors de la constitution puis coût total, une fois la construction réalisée ?

    Quelles sont les possibilités offertes , leurs avantages et inconvénients.

    Merci d’avance

  • 26 octobre 2009

    bonjour,
    couple de 45 ans artisan en entreprise individuelle depuis 5 ans pouvons nous espérer un jour avoir un bien à nous, les prix du marché étant élevés .. nous avons pensé emprunter à titre personnel d’une part et emprunter à titre professionnel sous une SCI pour le local et bureau de l’entreprise, ainsi nous pourrions espérer avoir une enveloppe plus importante pour ce projet d’achat.

    en fait nous souhaitons trouvez un moyen d’avoir une enveloppe plus importante qu’actuellement (130 000 €, on a rien à ce prix là !)est ce que par du perso et une sci ça pourrait être réalisable ?

    qu’en pensez vous ? avez vous des conseils à nous donner ?
    en vous remerciant

    • 7 janvier 2010

      En réalité, une SCI, société transparente, ne permet pas d’obtenir d’une banque un emprunt plus important que si celui-ci était demandé directement par les associés de cette SCI.

      Pour votre banquier, la SCI sera comme inexistante pour calculer votre capacité d’endettement.

  • 24 septembre 2009, par sebastien

    BONJOUR ARTISAN EN RESTAURATION DE MEUBLES ANCIENS, sur le point d’investir en achetant un bien immobilier a age priver et pro,seul a realiser le credit avec mon conjoint,je compte faire deux credit ou un seul et faire une sci pour la partie pro,comment proteger mon investissement et mon lieu de travail en cas de rupture du contrat de mon partenaire dans la sci,est ce que je dois mettre 50/50 les part ou au contraire pour ne pas devoir vendre et demenager mon entreprise en cas de separation ,mettre 60/40 ,est ce quil pe demander un capital malgre que je suis seul a faire le pret ? beaucoup de question
    Mais sortant dun divorce sur 3ans je ne tiens pas a renouveler les erreur
    merci de me donner la meilleur facon de realiser mon projet sans risque ou presque

    • 24 septembre 2009

      Vous souhaitez créer une SCI pour acquérir avec votre conjoint votre résidence principale et vos locaux professionnels (maison + atelier). C’est donc la SCI qui s’endettera, aux mêmes conditions que pour un emprunt personnel.

      En revanche, la SCI peut être intéressante pour garantir qu’en cas de séparation l’un des associés puisse racheter les parts de l’autre et conserver ainsi la pleine propriété du bien. Une clause peut également éviter que la partie professionnelle ne soit vendue en cas de désaccord entre les associés.

      Pour tous ces points, il faudra rédiger des clauses spécifiques. Pour l’acquisition du bien, il faudra passer par un notaire. Aussi, pourquoi ne pas demander à votre notaire, parallèlement à la réalisation de l’acte d’achat, de vous aider à rédiger vos statuts (il faut également penser aux droits de vos héritiers éventuels).

  • 13 septembre 2009, par franck

    bonjour.

    je souhaite acquérir un bien immo neuf en belgique (achat et mise en location via une sci en France). la sci peut elle récupérer la tva payée lors de l’acuisition (21%) ?

    merci pour votre réponse

    • 30 septembre 2009

      S’agit-il d’une SCI soumise à TVA ? Si cette acquisition concerne un bien à usage d’habitation, l’option pour la TVA est impossible. La TVA ne sera donc pas récupérable sur cet achat.

  • 27 août 2009, par RIJEKA

    Bonjour,
    Pouvons- nous créer une SCI aprés avoir déja acheté nos appartements ?
    Nous sommes un couple marié recomposé, avec un enfant chacun.
    Les enfants peuvent-ils faire parti de la SCI ?
    Merci pour vos réponses.

    • 21 novembre 2012

      Oui, vous pouvez apporter vos biens à une SCI, mais cela risque d’engendrer des droits d’enregistrement (sur vos apports à titre onéreux, si des emprunts courent encore, voir lien ci-dessous).

      Dans une SCI familiale, le but est effectivement d’associer ses enfants pour leur transmettre un bien. C’est une alternative à une donation classique des biens en question. Mais on évite de faire entrer des enfants mineurs dans une SCI. C’est possible, mais ceux-ci engagent alors leur responsabilité... Aussi, en présence d’enfants mineurs, on peut également créer une SCI et leur donner des parts sociales (en franchise de droits, à hauteur de 150.000€ environ tous les 6 ans) à leur majorité.

  • 22 août 2009, par JUNA

    Bonjour.
    Nous avons hérité de biens immobiliers et voudrions effectuer des travaux pour la création de 4 logements qui seraient loués non meublés.
    Nous voudrions prévoir la transmission de ces biens à nos deux enfants.

    Nous pensons créer une SCI mon mari et moi, et une fois les biens loués (c’est-à-dire, après avoir fait les emprunts et fait les travaux) donner le maximum des parts à nos enfants sans qu’il y ait d’incidence pour eux sur leurs impôts sur leurs revenus. Nous aimerions également la dissolution de la SCI à la fin des remboursements des prêts, de façon à ce qu’ils soients personnellement propriétaires chacun de deux appartements. Est-ce possible et si oui quelles sont les conséquences financières (coût création SCI, coût modification statut, coût dissolution SCI, impôt sur les plus values......) Merci par avance pour les renseignements. Sincères salutations

    • 21 novembre 2012

      je vous indique ci-dessous un lien vers un exemple de montage qui poursuit le même but que le votre : transmettre un bien à ses enfants. Il existe bien des possibilités d’atteindre le même but et je conseille toujours dans ces cas là de consulter un notaire.

      Le principe reste le suivant : acquérir un bien par une SCI et permettre l’entrée de ses enfants :
      - ou bien par un capital faible (100€), l’essentiel des apports étant réalisés par le biais des comptes courants des parents qui se les rembourseront à terme,
      - ou bien par une donation de parts sociales (défiscalisation dans la limite de 150.000€ environ tous les 6 ans).

      Au final, vous n’aurez donc pas à dissoudre la SCI mais à donner vos parts à vos enfants qui pourront rester en SCI ou bien la dissoudre (voir rubrique correspondante sur ce site).

  • 10 juillet 2009, par Matova

    Bonjour,
    J’espère être dans la bonne rubrique pour exposer mon problème.

    J’habite une copropriété avec un syndic et je vins d’apprendre que certains copropriétaire voulaient créer une SCI à la place du syndic, c’est à dire que tous les copropriétaire deviendraient des associées et que nos tantièmes se transformeraient en parts.

    Ma question : peut on créer une SCI même si certains copropriétaire ne le veulent pas comme moi ????

    Merci

  • 4 juillet 2009, par Antoine

    Bonjour à tous. J’espère être dans la bonne rubrique pour vous exposer mon projet :

    • Je compte avec ma femme acheter une grande maison dans laquel je compte faire mon habitation principale, les locaux de mon entreprise, et faire un studio à louer. J’ai donc pensé à la SCI, mais je ne souhaite pas optet pour la TVA car cela augmlenterait les loyers des 3 "locataires". Est-ce possible, sachant que je suis le gérant de l’entreprise qui va occuper une partie (non meublée) de la maison ?

    • Enfin, le montage que je prévois est que les loyers couvrent le remboursement de mon emprunt. Soit un bénéfice en fin d’année de 0 euros.

    Donc d’après-vous ? IR .... ou IS ? LA TVA est-elle obligatoire dans mon cas ?

    Merci pour vos réponses.

    Antoine

  • 16 juin 2009, par FRED.sans emploi.sans maison.mais au soleil.

    N’avez vous pas déjà révé, surtout en ces temps dificiles, d’avoir un peu de chance ou une opportunité quelquonque.... Pourquoi, une personne sans revenu, ne pourrai t’elle pas créer une SCI en vu d’acquérir des biens immobilier pour générer des profits par le billet de la location. (Les biens en question serviraient de garantie) Imaginons une sci achetant des appartements au maroc pourquoi pas...rentabilité maxi pour un investissement mini par rapport a la France. dans le cadre des accord entre ces 2 pays en terme de fiscalité, la sci pourrai meme choisir ou payer ses impots.

    Alors est-ce que c’est beau de réver ??? est-ce une utopie ?? ou est-ce réalisable et si oui OU - COMMENT - AVEC L’AIDE DE QUEL ORGANISME ??

    • 1er juillet 2009

      Le rêve n’est pas vraiment l’objet de ce site.

  • 26 avril 2009, par nico

    Bonjour
    J’ai une maison en nom propre comprenant deux appartements, j’occupe un des deux et l’autre etait loué, à ce jour il est libre sans locataire. j’ai un pret pour l’acquisition de la maison avec deux dossier un pour chaque appartement. je souhaite créer une sci familiale avec mes enfants et afin de conserver ces appartements ou l’un des deux dans le patrimoine que me conseillez vous, vendre l’appartement que j’occupe ou l’apporter à la sci, dans ce cas comment ça se passe pour le prêt ? ou l’autre qui n’est pas ma residence principale et qui est plus petit. plusieurs possibilité pour moi car je peux habiter dans l’un ou l’autre, c’est à dire que l’autre peut devenir apres avoir vendu le 1er ma residence principale, j’espère m’être correctement expliqueé, vous remerciant par avance pour vos conseils afin de faire les choses correctement.

    • 21 novembre 2012

      Lors de l’apport d’un bien à une SCI, vous risquez une imposition :
      - sur la plus-value,
      - des droits d’enregistrement si un emprunt existe sur ce bien (voir article ci-dessous).

      Par ailleurs, lorsque vous occupez à titre gratuit un bien d’une SCI, les charges correspondantes ne seront pas déductibles.

      La SCI n’est donc qu’une possibilité. Vous pouvez tout aussi bien donner (sans droits, si abattements prévus non encore utilisés) la nue-propriété de vos biens à vos enfants et en garder l’usufruit. Ou bien vendre l’un de ces biens à une SCI, qui s’endettera pour cette acquisition et dont les mensualités d’emprunt seront couvertes par les loyers (voir montage dont je vais ajouter le lien ci-dessous). En fait, je ne réponds pas directement à votre question car il me faudrait connaître vos objectifs : transmettre un patrimoine, des revenus ?

  • 25 décembre 2008

    Bonjour,

    Avec mon mari, nous avons constitué une SCI en y apportant notre appartement sur lequel nous avions un prêt en cours. L’assurance de ce prêt a été souscrite auprès d’un autre organisme que la banque prêteuse. La banque a accepté le transfert du prêt et ne nous a rien demandé concernant l’assurance.

    Que devient notre contrat d’assurance suite à ce transfert ? Est-il toujours valable ?

    Par ailleurs, nous avons prévu de céder 30% des parts à ma soeur, faut-il souscrire un nouveau contrat d’assurance pour le prêt ?

    Merci d’avance pour votre aide.

  • 30 août 2008, par Filou

    Je souhaite apporter un bien locatif dans une SCI, pour proteger celui ci des creancier ayant une entreprise en nom propre, j’ai actuellemnt un pret en cour, je voudrais connaitre les frais lier a cette apport ???
    Dois je refaire un pret sous la SCI puisqu’elle devient proprietaire ?
    Merci de m’eclaircir sur ce sujet

    • 21 novembre 2012

      2 possibilités pour créer la SCI. Mais dans tous cas, il faudra compter les honoraires d’un notaire pour la rédaction des statuts ainsi que le coût des diagnostics techniques obligatoires (voir article sur ce site).
      - acquisition du bien par la SCI : vous vendez le bien à la SCI, payez une plus-value en conséquence et la SCI des droits d’enregistrement de 5% du prix payé.
      - apport du bien à la SCI contre des parts sociales : une plus-value de votre côté (sur la différence entre la valeur des parts sociales reçues et la valeur d’acquisition du bien apporté) mais aucun droits d’enregistrement pour la SCI.

      Conclusion : mieux vaut apporter le bien à la SCI contre rémunération en parts sociales. Ainsi, la SCI n’aura pas à posséder de la trésorerie (par un emprunt) pour payer ce bien et le coût de création sera plus faible (pas de droits d’enregistrement). Mais pour apporter une véritable réponse, il faudrait une vision plus large de votre patrimoine et de celui de vos futurs associés : votre notaire, obligatoire pour un apport en nature (du bien immobilier), saura vous apporter davantage de conseils personnalisés.

      En particulier : votre société se porte-t-elle bien. En effet, une SCI n’est pas une solution miracle. Si vous la créez juste avant de déposer votre bilan, elle sera inutile.

  • 20 juin 2008, par creationsci

    Vos questions ici, nous y répondront aussi rapidement que possible.

    • 29 juin 2010

      Nous possédons mon mari et moi une maison que nous louons. Nous avons un emprunt immobilier pour cette maison et la location nous permet en partie de rembourser les mensualités à hauteur de 63%. Nous voudrions faire construire une maison pour notre retraite avec un emprunt et dégager un maximum de capacité d’endettement sur nos revenus autres que locatifs pour le rembourser. La création d’une SCI pour la maison louée est telle une solution.

    • 8 septembre 2010

      Non, la création d’une SCI ne favorisera nullement votre capacité d’endettement.

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