Création SCI

Forum cession parts SCI, dissolution SCI

La modification du capital d’une SCI du fait de la cession de parts sociales par un associé est source de difficultés quant :
- à la rédaction de l’acte de cession,
- aux changements de statuts que cela implique,
- à l’évaluation des parts et à la fiscalité des plus-values de cession,
- à l’entrée d’un nouvel associé dans la SCI,
- au droit de retrait d’un associé,
- à la dissolution d’une SCI...

De la même façon, toutes vos questions concernant la dissolution d’une SCI sont les bienvenues sur ce forum.

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  • 30 octobre 2016, par FselaLune

    Bonjour,
    La SCI est propriétaire de plusieurs appartements depuis 6 ans.
    Un appartement va être vendu.
    Peut-on convenir d’une répartition du produit de vente net indépendante du taux de détention de parts de chaque associé:par exemple et à la limite, remettre à un associé tout le produit de la vente (mais pas plus que sa part de capital...quand même !)
    Une répartition non conforme à la détention de parts a-t-elle une incidence fiscale ?
    Merci d’avance.

  • 14 octobre 2016, par Oblonge

    Bonjour,

    Nous sommes deux membres (non conjoints) d’une SCI comprenant 4 associés, créée il y a dix ans pour un projet commun et propriétaire d’une maison.
    Le projet n’existe plus.Personne ne veut la maison. Nous voudrions liquider.

    La maison est en vente depuis 5 ans sans résultat.
    On l’a acheté trop cher, et le marcher de l’immobilier chutant, elle ne peut être vendue qu’à perte.
    Nous deux, serions prêt à baisser le prix de vente quitte à tout perdre, afin de tourner la page, les deux autres espèrent toujours ne pas être trop perdants par rapport à leurs investissements et freinent à la baisse et donc à la vente.

    Nous voudrions donc quitter la SCI tout de suite et souhaitons faire une proposition de cession que nous vous soumettons ci-dessous.

    Montage de la SCI (situation et chiffres simplifiés) :
    Tous à parts égales dans le capital mais avec des apports très différents en CC.
    Capital + CC = 200 000 Euros = prix d’achat de la maison.
    Capital = 40 000 Euros
    Associé 1, voulant partir détient 10 000 Euros de part et un CC à 0.
    Associé 2, voulant partir détient 10 000 Euros de part et un CC à 20 000 Euros
    Associé 3, restant, détient 10 000 Euros de part et un CC à 60 000.
    Associé 4, restant, détient 10 000 Euros de part et un CC à 80 000 Euros.

    La SCI n’a pas de dettes, pas de loyers, une trésorerie à 0. La maison est inoccupée.

    Perspectives :
    Répartition du résultat en cas de vente à 152 000 Euros, prix de vente minimum selon les associés 3 et 4.
    Résultat = -48 000
    Répartition des pertes = - 12 000 pour chacun.
    Associé 1 endetté de 10 000 - 12 000 = -2 000 Euros
    associé 2 récupère 20 000 - 12 000 = 8 000 Euros
    Associé 3 récupère 60 000 - 12 000 = 48 000 Euros
    Associé 4 récupère 80 000 - 12 000 = 68 000 Euros

    Répartition du résultat en cas de vente à 100 000 Euros prix du marché selon les associés 1 et 2
    Résultat = -100 000
    Répartition des pertes = -25 000 pour chacun.
    Associé 1 endetté de 10 000 - 25 000 = -15 000 Euros
    associé 2 endetté de 20 000 - 25 000 = -5 000 Euros
    Associé 3 récupère 60 000 - 25 000 = 35 000 Euros
    Associé 4 récupère 80 000 - 25 000 = 55 000 Euros

    Nous serions prêt à accepter une vente à 100 000 Euros malgré la perte totale des avoirs et même la dette de 5000 Euros mais les deux autres ne veulent pas baisser.

    Nous, les associés 1 et 2, avons de très petits revenus et aucune réserve financière et les dépensent courantes de la SCI et la perspective d’une encore plus grande dévaluation de la maison pèsent sur nos vies.

    Proposition envisagée :
    Associé 1 : cession des parts et CC pour 1 euro symbolique
    Associé 2 : cession des parts et CC pour 2000 euros qui seraient alors inscrits en dette dans la SCI et remboursables à la vente.

    Si les associés 3 et 4 restants dans la SCI vendent à 152 000 ou plus, ils seront gagnant d’au moins 8 000 (cc2) - 2 000 (cc1) - 2 000 (dette à associé2) = 4 000 Euros.

    N’ayant pas les moyens de prendre un avocat, nous nous permettons de vous solliciter,

    Y a-t-il des erreurs de calcul de notre part ?
    Quelles seraient les difficultés (impossibilités ?) techniques et les conséquences fiscales de ce que nous proposons ?
    Voyez-vous une autre solution ?
    Merci aussi de rectifier le vocabulaire erroné.

    Bien cordialement,

    • 15 octobre 2016

      Pour l’associé 1, qui ne possède que des parts n’ayant plus de valeur économique, une cession à 1 euros ne peut pas être contestée.

      Pour l’associé 2, j’ignore comment il faudrait traiter le problème du compte courant. En effet, comment considérer qu’une créance de 20.000 euros puisse être annulée ? Que le capital puisse être perdu, c’est une chose, mais les créances passent avant le remboursement des apports initiaux. Cela veut aussi dire que cet associé 2, en exigeant le remboursement de son compte courant immédiatement, pourrait provoquer la vente de l’immeuble et donc votre sortie de la société. Ce serait dans tous les cas un moyen de le faire comprendre aux autres associés.

      Car qui rachèterait vos parts ? Les autres associés ? Le veulent-ils seulement ?

    • 15 octobre 2016

      Bonjour, et merci de votre attention et de votre réponse.
      Je suis l’associé 1.

      Oui, demander le remboursement des cc semble un bon recours, mais nous préfèrerions ne pas en arriver là.

      Effectivement, mes parts seules ne peuvent intéresser personne, mais associées aux parts de l’associé 2 et les 20 000 euros du compte courant, elles le pourraient...

      Est-ce que la transaction souhaitée = renoncer à une créance au profit d’un autre associé contreviendrait fondamentalement au droit, ou bien le problème est de qualifier le régime d’imposition d’une telle transaction ?

      Serait-il possible de faire une augmentation de capital de 20 000 Euros, provenant du CC de l’associé 2. Puis le rachat des parts de l’associé pour 1 euro symbolique par les associés restants ?

    • 15 octobre 2016

      Je constate que vous cernez parfaitement la difficulté : comment justifier d’un abandon de créance sans risquer un redressement ? C’est cela que j’ignore, mais peut-être est-ce possible ?

      Autrement, la solution proposée est parfaitement recevable : augmenter le capital par incorporation du compte courant, puis procéder ensuite à la cession des parts.

    • 15 octobre 2016

      Merci !

      Avec vos réponses, on va pouvoir avancer dans nos réflexions.

      Bon WE,

  • 7 octobre 2016, par BG85

    Bonjour
    Nous sommes deux cogérants d’une SCI depuis 10 ans dont nous detenons chacun 50% des parts. Nous avons créé également une SCM qui loue les locaux de la SCI pour abriter notre activité libérale.
    La SCI avait financé l’achat du terrain et le gros œuvre pour 143000 euros, la SCM ayant financé l’aménagement intérieur pour 60000 euros.
    Mon cogérant qui fait l’objet d’un redressement judiciaire souhaiterait céder ses parts de la SCI.
    L’agent immobilier qu’il a sollicité pour évaluer ses parts de SCI donne une valeur immobilière qui tient compte des aménagements intérieurs lesquels ont été financés par la SCM. Cela est-il cohérent ?

  • 4 octobre 2016, par Laure Paris

    Bonjour,

    Je suis gérant d’une SCI et détiens 50 % des parts. J’ai un associé qui détient l’autre moitié des parts. Il vient de demander à faire jouer son droit de retrait. Nous sommes en effet en désaccord sur l’avenir à donner à notre SCI. Le local commercial détenu par la SCI se retrouve libre, mon associé souhaiterait en profiter pour vendre les murs et dissoudre la SCI alors que je veux retrouver un locataire et faire durer la société. Je serais donc d’accord pour accorder à mon associé le droit de se retirer. Reste l’épineuse question de l’évaluation de ses parts. Les statuts de notre SCI précisent : "Si le retrait est autorisé par décision unanime des associés ou par décision de justice, l’associé qui se retire a droit au remboursement de la valeur de ses droits sociaux, faisant l’objet du retrait, cette valeur étant fixée à la date de clôture du dernier exercice social approuvé précédant la notification de la demande de retrait, soit à l’amiable, soit à défaut d’accord amiable par un expert désigné conformément à la disposition de l’article 1843-4 du Code Civil." Je m’interroge sur la validité de la mention de l’exercice précédent dans cette clause, ayant lu par ailleurs que "L’associé bénéficiant du droit de retrait a droit, précise l’article 1869, alinéa 2, au remboursement de la valeur de ses droits sociaux " et "Cette valeur doit être fixée "à la date où s’effectue le transfert de propriété" (Cass. 1re civ., 11 févr. 2003 : Juris-Data n° 2003-022343 ; Dr. sociétés 2004, comm. 40, obs. F.-X. Lucas ; Rev. sociétés 2003, p. 142, note Y. Chartier. - Rappr., CA Paris, 26 mars 1999 : Bull. Joly 1999, § 239, p. 1020, note M.-H. de Laender ; RTD com. 1999, p. 681, obs. Cl. Champaud et D. Danet)."

    Par ailleurs, j’ai bien compris que si nous ne parvenions pas à trouver un accord amiable sur cette valeur, nous serions amenés à aller devant le tribunal. Les coûts d’une telle démarche seraient à supporter par laquelle des parties ? Et combien de temps tout cela prendrait-il ?

    D’avance merci pour votre réponse.

    • 5 octobre 2016

      Difficile question que celle de la clause des statuts, car en effet, on ne comprend pas pourquoi l’associé vendeur ne pourrait pas profiter des opérations réalisées entre le 1er janvier et la date de cession. Un moyen d’éviter tout problème serait de convenir d’une date de cession au 1er janvier. Ensuite, vous devez vous entendre sur la date de cession, dans le cas contraire le vendeur n’est en aucun cas obligé d’effectuer cette cession. En effet, vous parlez de retrait, mais cette procédure de retrait est-elle envisageable dans votre situation (pas de problème de fonctionnement de la SCI). Plus qu’un retrait, ce sont donc les règles relatives à la cession qui sont à observer.

  • 11 septembre 2016, par timsit

    Bonjour,
    Mes frères et moi héritons de nos parents d’un appartement.
    Il s’avère que cet appartement a été acheté par nos parents comme lié à une part de SCI, la SCI couvrant tout un immeuble.
    Cette SCI a été dissoute il y a une quinzaine d’années mais de nombreux copropriétaires (dont nos parents)n’ont pas enregistré leur bien au cadastre.
    Nous sommes donc propriétaires d’un titre de SCI dissoute, sachant que la propriété de l’appartement correspondant n’est pas contestée.
    Il semble qu’un copropriétaire dans notre cas ait il y a quelques années, recréé la SCI pour enregistrer le bien avant de la redissoudre immédiatement.
    Est-ce la solution ?
    Pouvez-vous m’expliquer les solutions possibles et leur coût ?
    Merci

  • 29 juin 2016, par Guylao

    Le compte courant d’associé dans une SCI peut avoir 2 origines : l’apport en vue d’acquisition d’actifs ou apport en trésorerie pour combler l’exploitation déficitaire. Pour l’évaluation des parts ce compte courant est-il comptabilisé au passif quelque soit son origine ou bien seul l’apport pour acquisition d’actifs doit-il être pris en compte ?

  • 14 mai 2016, par yoann

    Bonjour,
    Je viens viens vers vous afin d’avoir un renseignement.
    Désirant acquérir un immeuble qui est à ce jour enregistré en sci, je vais m’orienter vers un rachat de parts total plutot qu’un acte notarié, qui est un peu plus couteux.
    Ayant aussi un intéret pour la vente à terme, je souhaiterais savoir s’il est possible d’établir un sous-seing sur une vente à terme de parts de sci.
    D’avance merci.

  • 27 avril 2016, par doug973

    Bonjour,

    Dans le cadre d’une cession de part entre associé, un tiers peux t’il contester la cession après l’enregistrement de celle ci ?

    cordialement

  • 4 avril 2016, par Tine13

    Bonjour
    Nouvelle sur le site j’ai besoin d’un conseil
    Nous avions un local en sci moi et mon mari part 40% et 60%
    durant des années nous l’avons louer mais nous avons eu des impayées et la banque nous a bloqué les comptes on a du donc payer des factures (achat, frais copra , impôts ... ) par nos propres deniers , aujourd hui on a vendu le local ..
    j’ai passer en 455000 les frais que nous avons payés
    1er question : Comment je passe la vente en compta ???
    2è question : la sci nous doit 3580 € que l’on a avancer comment je passe le remboursement.. Merci Beaucoup .....

    • 6 avril 2016

      Vous avez payé des factures pour le compte de la SCI. Pour chacune, il faudrait comptabiliser idéalement 3 écritures :
      - 6x débit / 401 crédit : charge de la SCI à dette fournisseur,
      - 512 débit / 455 crédit : apport de trésorerie par l’associé en compte courant,
      - 401 débit / 512 crédit : paiement de la facture par la SCI.

      Or ces écritures supposent que l’apport des associés soit passé par le compte bancaire de la SCI, ce qui est évidemment préférable.

      Si le paiement a été effectué directement par l’associé, on arrive effectivement à :
      - 6x charge au débit / 455 crédit

      Le remboursement de cette avance est alors :
      - 455 débit / 512 banque crédit : la SCI solde les comptes courants d’associés sur décision des associés en AG, ou du gérant demandant ensuite quitus pour sa gestion.

      Concernant l’écriture de vente, se reporter à notre site Formation Logiciel Comptabilité.

  • 30 mars 2016, par gregtersou

    Bonjour,

    Une SCI qui détenait de appartements qui ont été vendu, a été dissoute le solde de la vente après remboursement des dettes
    est d’un montant de 25.500 € pour l’un des associés.
    Cet associé doit-il déclarer cette somme au titre de ses impositions sur le revenus étant précisé que celle-ci sera intégralement réinvestie dans l’achat d’un nouvel immeuble en nue-propriété. l’autre associé achetant l’usufruit dudit immeuble.
    merci de m’éclairer

    • 30 mars 2016

      La plus-value a été imposée lors de la cession. Les bénéfices de la SCI sont imposés indépendamment de sa situation de trésorerie. Les comptes courants des associés peuvent donc être remboursés sans autre fiscalité.

    • 30 mars 2016

      mais est-ce que l’associé qui reçoit 25500 € avant investissement, doit-il déclarer ses 25500 € au titre de l’imposition sur son revenu ?
      Merci pour votre réponse, car elle est importante du point de vue fiscal.

    • 30 mars 2016

      Ce n’est pas un revenu, mais le solde de son compte courant, donc le remboursement d’une créance (pas d’imposition). Ensuite, il peut investir ces fonds, acheter une voiture ou partir en vacances, cela ne change rien à la fiscalité de cette distribution de trésorerie.

  • 22 mars 2016, par jerome75

    Bonjour,
    Je suis le gérant d’une SCI familiale et mes parents en sont co-associés.
    Suite à la renégociation du prêt immobilier, le montant mensuel à rembourser a diminué.
    Comment faire pour que la répartition des parts sociales correspondent à ce nouveau montant de remboursement ?
    Je verse toujours la même somme mensuelle, mes parents aussi, mais ils récupèrent le trop perçu mensuel par la SCI.

    • 31 mars 2016

      La répartition des parts sociales est indépendante du financement en trésorerie par les associés, qui sauf acte de gestion particulier vient alimenter leur compte courant.

  • 18 mars 2016, par foyd

    Bonjour
    j’ai monté une sci il y a quelques années à l’IS et non à l’IR
    c’est actuellement un coquille vide, sans rien, ni compte bancaire, ni associé, sauf moi depuis 4 ans

    je dois la liquider sauf que je n’ai plus,
    . ni argent dessus pour faire les modalités de liquidation greffe , publication
    . ni argent personnel étant au chomage en fin de droit
    les impots me réclament plus de 1000 € pour non depot de declaration IS en 2014. 2015
    sauf que je n’ai pas les moyens de payer ni comptable, ni greffe, ni les impots bien sur vu la somme

    comment puis je liquider la sci sans le moindre argent ?
    est ce que la dette fiscale "disparait" si j’arrive à liquider la sci tout de suite et comment ?
    En vous remerciant de votre aide

    très cordialement

    • 22 mars 2016

      La dette fiscale sera inscrite dans le bilan de liquidation, et donc à payer dans tous les cas. Il serait important de vous rendre à votre centre des impôts et d’expliquer la situation, à savoir un bilan totalement vide, l’absence totale de chiffre d’affaires. Une remise de dette est toujours possible, mais il faut faire les démarches nécessaires. Ensuite, la liquidation a un coût effectivement, important comme présenté sur ce site.

  • 3 décembre 2015, par Daubord

    Bonjour,

    Dans les statuts c’est bien 100 € de capital que j’ai fait enregistrer. Peut -on considérer que le capital devrait être de 267 000 € sachant que j’ai apporté 240 000 € en 2011 pour l’achat. J"apporte en numéraire 600 € par mois pour payer le crédit, depuis 2011, ce qui fait 31 200 €.
    Peut -on considérer que la capital est de 267 000 € + 31 200€ ?
    Si la réponse est négative, comment peut-on réajuster la valeur de la part ?
    Enfin, quelle est la solution pour ne pas payer d’impôts ?

    Cdt

    • 7 décembre 2015

      Il n’y a pas à considérer ou ne pas considérer, il y a lieu de se reporter aux comptes, que le gérant doit tenir et faire approuver en AG tous les ans, desquels découlent la valeur du capital social.

  • 28 novembre 2015, par Daubord

    Bonjour,

    J’ai créé une SCI qui a acheté une maison à 436 000 €, avec un apport en Capital de 267 000 € et un crédit de 170 000 €.
    au 01 01 2016, les dettes de la SCI (mensualité de remboursement non encore échues) s’élèvent à 140 000 €.

    L’actif net est donc de 436 000 € - 140 000 € soit 296 000 €.
    La SCI a un capital de 100 € constitué de 100 part de 1 €.

    Mon associé veut m’acheter 14 parts au prix d’achat de la maison (prix réel)

    Valeur de la part au prix réel = 296 000 € (valeur net) / 100 = 2 960 € :

    Valeur de 14 parts = 2 960 x 14 = 41 440 €

    Le problème est le suivant :
    la valeur nominal est de 14 € (14 x 1 part de 1 €).
    Si mon associé m’achète la part à 2 960 €, soit 41 440 € pour 14 parts.

    Il me semble que la plus value s’élève à 41 440 € - 14 € = 41 426 €.

    Calcul des impôts sur la plus value 41 426 x 34,5 % = 14 292 €.

    14 292 € de plus value à régler alors que la maison n’za pas pris de valeur !!!

    Comment puis je vendre 14 parts à mon associé sans régler cette plus value ?
    J’imagine que c’est un problème récurrent vu que beaucoup de SCI se constituent avec un capital de 100 ou 1 000 €.

    Merci pour votre réponse.

    Cdt

    • 30 novembre 2015

      Puisque vous avez apporté 267 k€ en capital, la SCI ne peut pas avoir un capital de 100 €.

  • 18 juin 2015, par titof31

    bonjour

    avec un ami on ai associer dans une sci de 1000 part moi j’ai 550 part se qui fait 55% de la sci et mon ami a 450 part se qui fait 45% de cette sci. je souhaite donner 5% de l usufruit a chacun de mes enfants se qui fait que a eux deux il aurai 10% de l usufruit de la sci mon ami veut en faire de meme avec ces 2 enfants . je souhaiterai savoir comment doit ton faire si c’est possible de le faire et on voudrait savoir si le gérant (moi) doit faire une modification des statue pour y faire figurer les usufruits.
    merci de vos reponce

    cordialement

    titof31

  • 2 juin 2015, par fantomas69

    Bonjour, je suis associé avec mon père dans une SCI qui gère un appartement. J’ai 100% des parts en nu propriété et mon père à 100% des parts en usufruit. Je souhaite racheter les parts de mon père. Vu que je suis marié sous le régime de la communauté avec ma femme, est ce que cette dernière aura automatiquement des parts ? Mon but final est qu’à la fin de la transaction ma femme est 50% des parts en pleine propriété et moi 50% des parts en pleine propriété.

    • 3 juin 2015

      Si vous êtes en communauté la question ne se pose pas ainsi, puisque par définition votre patrimoine est commun : ce qui est à vous est à votre femme, et inversement.
      Cela pourrait éventuellement être un peu différent si vous étiez mariés sous le régime légal, à savoir la communauté *réduite aux acquêts*.

    • 3 juin 2015

      En fait nous nous sommes mariés sans avoir établi de contrat de mariage donc sous le régime de la Communauté légale réduite aux acquêts.

      En fait ce que souhaite c’est qu’à la fin de la transaction ma femme est 50 % des parts de la SCI et moi les 50% restant.

    • 3 juin 2015

      Donc, pour résumer, ça n’est pas possible. Encore une fois le principe de la communauté c’est qu’il n’y a pas d’un côté ce qui est à vous et de l’autre ce qui est à votre épouse, mais que tout est à la communauté.
      Sauf dans votre cas les biens propres, mais même en supposant que les parts que vous détenez en NP soient des biens propres, donc en totalité à vous, votre épouse ne peut pas arriver à en acquérir 50% de la PP. Puisque ce ne serait pas elle qui l’acquérait, mais la communauté, donc vous autant qu’elle.
      Au demeurant, je ne vois pas pourquoi vous voudriez arriver à 50/50. Le principe de la communauté c’est justement que tout est autant aux deux.

    • 4 juin 2015

      Ok j’ai compris que si je donne 50 % de mes parts de NP à ma femme en fait ces parts rentreront automatiquement dans la communauté. Mon but est que ma femme est autant de part que moi dans cette SCI et qu’en cas de divorce chacun en récupère la moitié. Je souhaiterai qu’elle apparaisse dans les statuts.

    • 4 juin 2015

      En fait au final ma femme n’aurait que la moitié des parts d’usufruit que la communauté aura acheté à mon père.
      Du coup je me retrouverai toujours avec l’intégralité de la nue-propriété + la moitié des parts d’usufruit racheté à mon père. J’aurai souhaité qu’on est pareil avec ma femme.

    • 4 juin 2015

      Si votre NP est un bien propre, vous ne pouvez pas arriver à ce résultat. Si c’est un bien commun peu importe, car en cas de divorce tous vos biens communs se retrouveront en indivision pour moitié chacun, et vous vous les partagerez comme bon vous semblera. Avec éventuellement le jeu des récompenses, qui dépend de multiples facteurs.

    • 4 juin 2015

      Un notaire m’avait dit que je pouvais donner la moitié de mes parts de nue propriété (que j’ai eu avant le mariage = donc en bien propre si je comprend bien) à ma femme sans être imposé jusqu’à 80 000 euros. Du coup je ne peux pas faire de donation entre époux car nous sommes mariés sous le régime de la communauté réduite aux acquêts ? Ca me semble bizarre à moins que j’ai mal compris.

    • 6 juin 2015

      Si vous passez par une donation, effectivement votre épouse aura cette part en bien propre. Mais la partie que vous achèterez sera un bien commun, et donc à partager (ou pas) en cas de divorce.
      Cela dit, si vous envisagez un divorce, je ne vois pas pourquoi vous souhaiteriez que votre épouse ait 50% des parts. Il est souvent beaucoup plus compliqué de sortir d’une SCI que de divorcer...

  • 28 mai 2015, par Lilou

    Bonjour,

    J’ai cédé l’ensemble de mes parts et la co-gérance d’une SCI à un tiers.
    Je m’aperçois que je suis toujours caution du prêt souscrit il y a plusieurs années. J’ai demandé à me désolidariser de ce prêt. La banque me répond que le principe de désolidarisation ne peut fonctionner pour un contrat de prêt,
    il faut remonter un dossier avec le ou les gérants de la SCI.

    Cela me semble aberrant de devoir rester caution d’un prêt pour une société qui ne m’appartient plus. Que faire si les gérants ne sont pas d’accord ?

    Merci,
    Bien cordialement

    • 28 mai 2015

      Une caution est une garantie personnelle, il est normal qu’elle ne soit pas transférée avec les parts.
      Les nouveaux associés n’ont aucun intérêt à se porter caution à votre place, il aurait fallu le négocier en même temps que la cession des parts.
      Vous n’avez plus qu’à espérer qu’ils remboursent le prêt...

  • 23 mai 2015, par Gilou

    Bonjour,
    Gérant d’une SCI, je m’aperçois qu’il y a eu une erreur lors de sa création :
    Pour simplifier la question, je ne parle qu’en pourcentage.
    Les premiers associés ont apporté de l’immobilier en capital (80), et 2 d’entre eux ont apporté de l’argent en plus (20).
    La somme de la valeur de l’immobilier et de l’argent fait un total de 100, qui apparait bien comme valeur totale de la SCI.

    Mais la répartition des parts s’est fait sur la base de la valeur de l’immobilier apporté, soit 80.

    Donc, les 2 apporteurs d’argent ont été lésés en nombre de parts.
    Ai-je le droit en tant que gérant de convoquer une AGE et de faire voter une correction le nombre de parts de chacun pour refléter la réalité des apports ?
    Connaissez vous la majorité requise dans ce cas ?
    Mon problème de fond : il y a eu des cessions depuis la création de la SCI, est-ce que j’ai tout de même le droit de faire cette correction.
    J’ai consulté un avocat pour un autre soucis sur cette SCI mais il n’a pas vu l’incohérence.
    Merci de votre aide.

    • 24 mai 2015

      Je ne comprends pas le problème, quel est le % de parts reçu par les apporteurs de l’immobilier, et par les apporteurs de liquidités ?

  • 19 mai 2015, par Claudie

    Bonjour,
    SCI familiale avec mes deux enfants, appartement que j’occupe à titre gratuit. Capital : 1000 euros. Je totalise 86 parts. Chaque enfant : 7 parts. Statuts : Les cessions peuvent être faites librement au profit d’un associé, sous seing privé.

    Ce qui voudrait dire qu’il est aussi possible de faire une donation des parts sous seing privé ?

    Est-ce que le dons de parts équivaut pour les impôts(formulaire à remplir par donateur) à une donation d’argent ?
    Comment calculer le prix d’une part ? Est-ce possible de les donner pour 1 euro symbolique ?
    Qu’est-ce que l’actif ? Le passif ?

    Merci de votre réponse

  • 19 mai 2015, par YOTA

    Bonjour,
    Je possède un bien a titre personnel à hauteur de 50%. L’autre moitié est détenue à 50% dans une SCI ou j’ai une part mon père une part et 998 à mon ex mari qui en est le gérant.Mon ex mari est à l’étranger dans une situation juridique et fiscale complexe (ne pouvant quitter le territoire ) Depuis plus de 3 ans aucun compte n’a été fait et mon père verse tous les mois le montant nécessaire pour l’entretien du bien et surtout le paiement du prêt contracté sur la SCI mais dont je suis caution solidaire à titre personnel et bien entendu il y a un nantissement.
    Etant donné que mon ex mari ne s’acquitte d’aucune charge quels sont les moyens pour mon pere et moi-même d’obtenir une vente forcée de ses parts et reprendre la gérance de la SCI sachant qu’il ne répond à aucun courrier et ne peut quitter le pays ou il est actuellement. De plus la maison a fait l’objet d’une convention d’indivision suite au divorce mais il n’en respecte pas non plus les termes.
    A rajouter à tout ceci j’ai reçu un mail d’une tierce personne inconnue du pays ou il vit pur me dire que pour payer une partie de ses dettes il lui avait signé un document lui cédant ses parts de la SCI ???
    Il me sera peut être nécessaire de consulter un avocat mais seriez vous m’orienter ?
    Cdt

    • 19 mai 2015

      Vous l’écrivez vous-même, seul un avocat pourrait réellement vous aider étant donné la complexité de la situation (avez-vous consulté l’onglet "avocat" de ce site ?). Concernant la vente des parts à un tiers, un agrément est-il prévu dans les statuts, auquel cas le refus d’agrément vous permettrait de vous substituer à ce tiers pour racheter ces parts.

      Autrement, vous est-il possible de proposer cette transaction à votre ex-mari ?

      Obliger à la vente des parts est impossible. La dissolution judiciaire (expliquée sur ce site) est éventuellement une solution, mais peut-être pas celle recherchée.

  • 15 mai 2015, par tiffany

    en 2001 j’ai crée une sci avec mon père 50% des parts chacun. je suis la gérante.
    En 2005 nous avons du faire une modification des statuts, mon père détenteur de 50% s’est retiré,mon concubin à racheter ses parts 50%, mon avocat a prit le dossier en main, il a été faire valider ces cessions de parts auprès des impôts et a sois disant fait le nécessaire auprès du greffe du tribunal pour valider cette cessions de parts.
    Depuis plus de 10 ans je suis séparée et nous n’avons plus aucun dialogue.
    Mon père est décédé depuis 10 ans, et nous venons juste de nous apercevoir qu’en réalité les statuts auprès du greffe du tribunal n’ont jamais été transmit, aucun pv d’assemblée générale n’a été signé, aucune annonce légale n’a été faite dans un journal, rien n’a été validé depuis ces 10 ans !!! au jour d’aujourd’hui je ne sais même plus qui est le deuxième associé de ma SCI !!! mon père ou mon ex concubin ???

    • 18 mai 2015

      La publication des statuts a pour seul effet leur opposabilité aux tiers. Même non publiés, ils sont opposables aux associés. Encore faut-il pour cela qu’ils aient été régulièrement approuvés.

      La question devient donc : existe-il des documents attestant de la cession des parts ?

      Par ailleurs, il n’est pas normal que vous n’ayez aucun dialogue avec l’autre associé depuis 10 ans, puisque en tant que gérante vous êtes tenue de rendre compte de votre gestion au moins une fois par an.

  • 14 mai 2015, par stephb

    Bonjour,

    Tout d’abord un immense merci pour votre site d’expert !
    J’ai besoin d’un conseil svp : il s’agit d’une SCI créée il y a plus de 20 ans par un couple avec un capital social très faible (ne reflétant pas le montant du bien figurant à l’actif, à savoir 200 parts sociales d’une valeur de 2 euros pour un local commercial d’une valeur de 250.000 euros). Il y a également un gérant non associé. L’un des membres du couple est décédé. Je suppose que les parts de l’associé décédé sont transmises à ses enfants ?
    Est-il possible pour le conjoint survivant de céder les parts qu’elle possède (l’idée serait en réalité de les donner pour le montant le plus symbolique possible) ? mais également donner celle de son époux ?
    Je suppose que les cédants sont dorénavant le conjoint survivant et les enfants ?
    Si la cession a lieu au profit de personnes qui n’ont aucun lien avec la famille, quel est le taux d’imposition à prévoir ? Doit on réévaluer le montant des parts sociales en fonction de la valeur actuelle de l’actif ?
    si l’on se contentait de "revendre" les parts à leur valeur nominale telle qu’indiquée dans les statuts, encoure-t-on un risque ? (de remise en cause du montant par le fisc ?)
    Le fait que le local soit détenu depuis plus de 20 ans, bénéficie t on d’un abbatement ?
    Je vous remercie très sincèrement pour votre aide, ( j’ai beau me documenter je reste bloqué)

    • 14 mai 2015

      Vous l’avez deviné, si vous retenez la valeur nominale des parts pour valeur de cession alors que cette valeur nominale n’a rien à voir avec la valeur réelle de ces parts et des actifs de la SCI (évaluation par un professionnel de préférence), alors vous risquez un redressement fiscal.

      Sur le montant de la plus-value imposable, la durée de détention vient effectivement réduire l’imposition, voir l’article expliquant les modalités d’imposition de cette plus-value.

  • 12 mai 2015, par Claudie

    Bonjour,
    SCI familiale avec mes deux enfants.Capital : 1000 euros. Je totalise 86 parts. Chaque enfant : 7 parts. Les cessions peuvent être faites librement au profit d’un associé, sous seing privé.

    Ce qui voudrait dire qu’il est aussi possible de faire une donation des parts sous seing privé ?
    Pas possible de faire de cession ou alors un euro symbolique, est-ce possible ?

    Il n’y a pas d’actif, appartement que j’occupe. Le passif sont les frais engagés depuis l’achat pour rénovation et charges copropriété ?

    Greffe tribunal : Déposer un exemplaire des statuts mis à jour, rubrique répartition des parts, certifié conforme et signé en original par le gérant. Original si la cession est sous seing privé, enregistré et signé en original

    Faut-il envoyé quelque chose aux impôts ?

    Merci de votre réponse qui confirmerait ce post ou autre

    • 12 mai 2015

      Un oubli,

      Dans le cas de cessions de parts, le prix est fixé comment ? Exemple dans notre cas : la part initialement à 10 Euros. Peuvent-elles être céder au même prix ?
      Merci

  • 27 mars 2015, par Elisa

    Bonjour,
    Je veux tout d’abord vous remercier pour la qualité de votre travail, clair, précis et concis, il m’est d’une grande aide.
    Je dois modifier les statuts de la SCI dont je suis gérante à la suite de la cession des parts de l’un des deux associés créateurs-apporteurs (je suis l’autre) à un tiers. Les statuts originaux ont été établis selon un modèle classique ("les soussignés X.... et Y.... ont établi ainsi qu’il suit les statuts....").
    Il ne me paraît pas logique de supprimer X (le créateur sortant) du paragraphe d’introduction précédant les articles. La cession de parts ne modifie pas les intervenants à la création. Puis-je laisser cette intro en l’état ?
    X est nommé dans deux autres articles, celui traitant des apports et le suivant consacré à la répartition du capital social. Dois-je modifier ces deux articles ou seulement le second ? Comment ? En indiquant la cession faite par X à Z ou en remplaçant X par Z ?
    Je vous remercie par avance de vos éclaircissements.
    Cordialement.

  • 7 mars 2015, par Véronique

    Bonjour,
    Mon compagnon et moi avons acheté deux biens immobiliers en créant une SCI en 2006 dont nous sommes tous les deux actionnaires. Nous nous sommes ensuite fait une donation croisée en 2007.
    Cette année nous allons nous marier sous le régime de la communauté réduite aux acquêts.
    Devons-nous modifier à cette occasion les statuts de la SCI ?
    Merci pour votre éclairage.

    • 7 mars 2015

      Non aucune obligation, les parts de SCI restent des biens propres puisque vous les avez acquis avant le mariage.
      Cela dit, je vous conseillerais d’opter pour le régime de la séparation des biens, c’est toujours prudent, quelle que soit la suite.

  • 27 février 2015, par François

    Bonjour,
    Notre SCI familiale est en liquidation suite à la vente du bien immobilier.
    J’ai cru comprendre que les opérations de liquidation se cantonnaient à payer les charges de liquidation et à répartir la trésorerie.
    La liquidatrice (ex gérante de la SCI) s’apprête à inclure dans les comptes de liquidation des frais administratifs et de déplacements qu’elle a "oubliés" d’inclure dans les comptes lors des 4 années écoulées, sachant qu’aucune AG n’a validé les comptes des années précédentes !
    De même, elle s’apprête à faire voter une délibération pour s’accorder une rémunération (prévue dans les statuts mais jamais évoquée avant) le tout à quelques jours de la liquidation ...
    Est-ce légal ?
    Sur quels articles de loi je peux m’appuyer pour contester ?

    Merci de votre réponse.

    Cordialement

  • 20 février 2015, par julie

    Bonjour,
    je suis gérante à 99% d’une SCI immobilière. Associé mon ex compagnon 1%.
    Je souhaite l’enlever de la SCI. il n’y a qu’un seul bien immobilier sur cette SCI. Crédit que je paye seule depuis 3 ans, date de la création. Il me reste encore 17 ans à payer. Je suis séparée de mon conjoint depuis 2 ans et je souhaite l’enlever de la SCI et ajouter mes deux enfants majeurs à la place. Comment faire ? quelles sont les démarches ? courriers etc ? j’ai tél au tribunal de commerce qui me dit d’aller voir un avocat ! cela me semble surréaliste de payer un avocat pour cela. Pouvez vous m’aider à y voir plus clair, merci.

    • 20 février 2015

      Il faut tout simplement que vous lui rachetiez ses parts, mais vous ne pouvez pas l’y contraindre, il faut qu’il soit d’accord. Et donc que vous vous accordiez sur le prix de vente.

    • 21 février 2015

      merci pour la réponse rapide, il ne voulait pas être dans cette sci donc ce n’est pas un problème pour le rachat.. symbolique car SCi capital 100 euros, il a donc 1 euro. En fait que dois je faire comme courrier administratif ? et que dois je apporter au tribunal de commerce afin de modifier les statuts ? en rajouter mes deux enfants ? 1% de part chacun.
      merci.

    • 27 mars 2015

      Bonjour,
      Vous devez :
      1. Si les statuts de votre SCI prévoient l’agrément des associés pour la cession des parts établir un PV d’AG approuvant la cession des parts de votre associé à l’un de vos enfants.
      2. Rédiger sous seing privé un acte de cession. Attention le prix de cession ne doit pas correspondre à 1% du capital social mais à 1% de l’actif de la SCI (c’est à dire valeur vénale du bien détenu diminué du capital restant dû). Une décote de 20% peut être appliquée pour tenir compte de l’absence de réelle valeur marchande des parts.
      3. Faire enregistrer la cession et payer les droits (5% du montant de la cession) auprès du service des impôts des entreprises du siège de la SCI
      4. Déclarer la plus-value en complétant l’imprimé N°2048-IMM-SD (service des impôts du cédant) et payer l’impôt. Le prix d’acquisition est égal à la valeur nominale des parts sociales (1€ dans le cas présent) le prix de cession est égal... au prix de cession (pas d’abattement avant 6 ans de détention)
      5. Modifier les statuts pour faire disparaître l’associé sortant et apparaître les entrants.
      6. Déposer au Greffe du tribunal de commerce un original de l’acte de cession enregistré + un imprimé M3 (Cerfa n°11683*02) + un exemplaire des statuts modifiés + un original du PV d’AG.
      Dans votre cas, si vous souhaitez faire entrer vos deux enfants dans la SCI et si votre ex-compagnon ne détenait qu’une part vous devrez faire, en plus donation de l’une de vos parts à l’un de vos enfants (vous ne pouvez pas couper une part en deux). Les services fiscaux vous fourniront le document à remplir pour constater la donation qui devra être enregistrée.

  • 4 février 2015, par Dominique

    Bonjour à tous !

    J’aimerais, ou mieux, j’ai besoin d’aide, de conseils avisés pour "comprendre" la vente des biens d’une SCI au profit d’une nouvelle SCI !
    je m’explique ...
    avec mon mari, dont je suis en instance de divorce, nous possédions une SCI dans laquelle il avait 99 % des parts et moi 1% ...
    ses parts étaient inscrites à l’actif de son activité commerciale,donc soumises à l’impôt sur les sociétés dans la catégorie "bénéfices industriels et commerciaux, la mienne étant soumise à l’impôt sur le revenu !
    ...au bout de 15 années de détention de ce bien et pour échapper à l’impôt sur la plus-value alors que la loi allait l’obliger à garder ce bien 15 ans de plus ( au 1 février 2012) il décide très rapidement de créer une "nouvelle SCI" qui rachèterait les biens de "l’ancienne"SCI ! Mêmes associés mais avec un partage de parts différent ! On est à 60 % pour lui / 40 % pour moi dans la nouvelle SCI !
    Me voilà embarquée de force, et quelques menaces et coups à la clef..dans un climat de grande violence donc... dans un nouveau montage ( alors que j’avais pris la décision de divorcer mais sans l’avoir encore clairement exprimé !)
    ...la vente a donc eu lieu... sous contraintes, et il est stipulé dans l’acte de vente que mon mari devait être soumis pour la quote-part lui revenant dans la plus-value, à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des plus-values immobilières, car justement ses parts étaient inscrites à l’actif de son activité commerciale !
    nous nous sommes séparés en mars 2012, cette vente ayant encore généré des disputes très violentes parce que j’ai continué à contester la validité de cette vente !
    Pourquoi ? et pour cause !
    ....tant dans le bilan de la SCI que dans celui de la SARL, cette vente n’apparaît pas ! Nulle part et surtout pas à l’actif de l’activité commerciale !
    Mon mari a tout simplement encaissé l’argent à titre personnel !
    Tout d’abord son "fidèle" comptable me fait tourner en bourrique en me disant que la dite "activité commerciale" est une activité de "marchand de biens" et non celle que j’avance moi, à savoir celle exercée avec la SARL dont il est le gérant majoritaire, non salarié !
    Le comptable -véreux- de mon mari me dit que c’est légal !
    Deux cas se présenteraient :
    ... Si c’est une activité de marchands de biens, il aurait dû être à l’IS depuis la création de la SCI , or il était à L’IR jusqu’à la création de la "nouvelle"SCI !
    Mais la vente n’apparaît pas dans le bilan de la SCI !
    De plus, si les parts sociales qu’il détenait étaient à l’actif de son activité commerciale ( quelle qu’elle soit d’ailleurs ! ) il ne pouvait augmenter ses revenus en empochant des dividendes ! Ce qu’il a fait aussi ! ...sans jamais me reverser mon 1% de dividendes non plus d’ailleurs !
    ...si l’activité commerciale citée était celle développée avec la SARL, la vente devait de toute façon apparaître dans le bilan de la SARL à l’actif de la SARL et dans les bénéfices exceptionnels ! Il n’en est rien non plus !
    En clair, COMMENT ? , sous quelle forme ou écriture cette vente devait - elle apparaître ? Et "OÙ" dans les bilans de la SCI ...et de la SARL ?
    Avait-il le droit d’empôcher cet argent et en tirer profit à titre personnel en remboursant ses propres dettes par exemple ? Des crédits personnels ?
    Et NON ! ...je n’en ai pas "profité" !!! Nous n’avons jamais eu de compte-joint pendant les 21 années de vie commune !
    Mon mari me soutient et il a raison sur ce point, que cette SCI ayant été créée avant le mariage ( au bout de 10 ans de vie commune mais quelques mois AVANT le mariage ...eh oui...😟...) je n’ai aucun droit sur cette argent ! D’accord et je n’en ai pas demandé ! Mais a-t-il, pour autant, le droit, LUI, d’en disposer à sa guise ?

    De plus, cette première SCI, qui était toujours à l’IR jusqu’à la création de la nouvelle SCI, a vendu plusieurs appartements pendant son exercice ! ...dont un appartement que j’ai été, moi, "contrainte" d’acheter en 2009 ! Aussi sous la menace ! ....je précise que tout en étant un "bien commun" parce qu’acheté pendant le mariage, mon mari n’est ni co-emprunteur, ni caution sur le prêt ! ....je reste aujourd’hui seule à rembourser ce prêt dans l’attente du partage des biens .....en clair toujours, ces ventes équivalent bien à une activité de "marchand de biens" !...effectivement ! mais impossible si la SCI est à l’IR ! Est-ce que je me trompe ???
    autre précision ! Aucune des plus-values de ces ventes, pendant les 15 années de fonctionnement de cette premiere SCI, n’ont été reversées à l’actif de la "fameuse" activité commerciale ! Or elles devaient être déclarées d’une manière ou d’une autre ! L’argent est directement passé au compte courant de mon mari ! ...et évidemment pas déclaré non plus dans les bilans de la SCI ( ou ?) de la SARL ni sur la déclaration de revenus de mon mari !
    PIRE ENCORE ! Il a bénéficié en 2010 et les années qui ont suivi aussi , d’une déduction de ses revenus personnels à cause de l’endettement de la SCI, cette "remise" accordée "aurait dû" avoir pour conséquence directe l’impossibilté de vendre les biens de la SCI avant N+ 3 , donc 2015 ...or il a vendu en 2012 ! ...tout comme il était obligé dans ce cas aussi de louer TOUS les appartements...ce qui n’est pas le cas... Ou plutôt ...il encaisse des loyers en espèces, de locataires appelés "gens du voyage" et qui payent plusieurs mois à l’avance....le bilan de la SCI en est forcément déficitaire aussi, puisque ces loyers payés en espèces ne sont pas déclarés !
    Comme vous le voyez, je reste démunie dans cette affaire, séparée de mon mari dans une procédure de divorce qui n’avance pas avec de fausse déclarations de revenus, faux bilan de SARL et de SCI et avec un comptable qui me soutient que "son client, c’est mon mari, pas la SARL" ...il a un autre comptable pour la SCI...en s’imaginant que je ne pourrais pas "croiser" les informations mais j’ai obtenu les documents par mon avocat ! Le comptable me dit aussi que si je "ne suis pas contente ,la porte est là " ! Il m’a d’ailleurs foutue à la porte !
    Voilà donc mes questions ? ’
    - Quelles "auraient dû" être les obligations d’enregistrement et d’encaissement de la vente de cette SCI ?
    - avait-il le droit d’encaisser cet argent à titre personnel tout comme il a encaissé l’argent des ventes des appartements les années précédentes ? Je précise qu’il a, entre autres, vendu pour 178 000 euros un local à un agent d’assurances qui le louait précédemment !
    - Quels sont mes recours et à qui puis-je m’adresser pour faire réviser cette situation ?
    - l’avocat qui me défend dans le cadre de la procédure de divorce n’est peut-être pas rodé au droit des affaires...et la Juge me fait comprendre dans le jugement rendu ...de m’adresser aux services fiscaux...sous entendu "moi, je suis Juge aux affaires matrimoniales et je n’y comprends rien à la fiscalité des entreprises !"... Tout en baissant ma pension alimentaire mais en maintenant l’obligation de rembourser seule le crédit de l’appartement qui est un bien commun....Les services fiscaux restent sans réaction !

    Je n’ai , à aujourd’hui, que 1100 euros de revenus par mois avec un enfant à charge, un crédit d’appartement à rembourser seule, 520 euros/ mois, mais inlouable parce que dégradé par le dernier locataire ( je n’ai pas les moyens d’y faire des travaux ) Et un loyer de 725 euros tous les mois à payer ....ces deux premières obligations sont impossibles à tenir déjà et je vends mes effets personnels au fur et à mesure...mon mari ayant, lui, en plus, obtenu une révision à la baisse de plus de la moitié des pensions alimentaires dues sur la foi..😕😤😬...de fausses déclarations de revenus et de faux bilans !
    Je suis sans emploi et face à de sérieux problemes de santé... avec bien sûr un syndrome dépressif....et pour cause...
    Je vous demanderais donc de bien vouloir vous pencher sur ma situation et de me dire très clairement ce que je pourrais faire et à qui m’adresser ...gratuitement...pour faire reconnaître cette situation des plus scandaleuses...à mon humble avis...

    je vous en remercie mille fois de bien vouloir me répondre et suis impatiente de vous lire !
    cordiales salutations,

    Dominique

    • 6 février 2015

      Je pense que votre problème dépasse très largement celui de la gestion d’une SCI, je vous conseillerais de le poser à votre avocat, puisque vous en avez un dans le cadre du divorce.

      Quoi qu’il en soit il ne pourra y répondre qu’en disposant des comptes de la SCI, comptes que le gérant aurait dû vous présenter une fois par an.

    • 9 février 2015

      Bonjour ..et merci pour votre réponse....
      malheureusement, si mon avocat s’y connaît en procédure de divorce, en "affaires matrimoniales", il n’y entend rien en fiscalité et gestion des entreprises ! Tout comme le Juge aux affaires matrimoniales d’ailleurs ! ’..comme je vous l’ai écrit précédemment....Je n’aurais qu’une solution, c’est de m’attacher les services d’un avocat d’affaires ...mais je n’en ai pas les moyens....mon avocat, dans le cadre de la procédure de divorce, a, apparemment, déjà abandonné "l’envie" de me défendre...je n’ai plus les moyens de le payer non plus...je suis sans emploi et ne perçois que des pensions alimentaires...à l’époque, quand je l’ai contacté, j’avais encore de grosses indemnités de chômage et il m’avait obtenu une bonne pension alimentaire...depuis, mon mari a fait appel de ce jugement et obtenu la baisse du montant de cette pension de plus de la moitié, sur la foi de fausses déclarations de revenus, faux bilans de SCI et SARL ...et je n’ai plus d’allocations de chômage non plus....je suis devenue une cliente sans "intérêt"....
      ma question en fait est de savoir , quelle que soit l’activité commerciale à l’actif de laquelle il détenait ses parts sociales de la SCI, s’il avait LE DROIT d’encaisser cet argent sur un compte personnel et de s’en servir pour payer ses dettes personnelles ? ....cet argent ne devait -il pas "retourner" dans la caisse , À L’ACTIF de l’entreprise en question, que ce soit la SARL ou la SCI ? ....et dans quels délais puis-je ..encore réagir, ou faire revoir ce qui est , pour moi , un détournement de fonds !
      Je vous remercierais de bien vouloir me répondre encore ...
      cordiales salutations,

      Dominique

    • 9 février 2015

      Si c’est une SCI à l’IR, le gérant peut faire tout ce qu’il veut des fonds, du moment qu’il l’inscrit en compte courant quand c’est pour son utilisation personnelle, puisque cela n’a aucune conséquence fiscale. Si en plus les associés sont époux, l’utilisation des fonds est présumée commune, sauf preuve du contraire.

      Bref, je vous répète que vous ne pourrez pas démêler tout cela sans l’assistance d’un avocat. Si le vôtre n’est pas compétent en la matière, prenez en un autre. Et si vous n’en avez pas les moyens, demandez l’aide juridictionnelle, à laquelle vous avez droit si vous avez de faibles ressources.

      Mais comme tout cela aura des conséquences sur le partage de la communauté, il serait souhaitable que ce soit le même avocat qui s’occupe des deux aspects.

  • 30 janvier 2015, par jojo83910

    Bonjour a tous,

    je viens de crée une SCI avec ma mère, cela est tout récent 1 mois a peu près...

    je souhaite acheté un immeuble a mes beaux-parents a prix avantageux bien entendu... ( 2 appartements T2 de 40m2 + 2 caves de 6m2 + garage de 18m2)

    Le compromis est déjà signé depuis 1 mois mais j’ai un souci avec ma banque (la banque postale) !!!! Ils ne veulent pas déposé le crédit car je suis sans emploi....

    J’aimerais changé les % des parts car je pense avoir fait une boulette avec 99% pour moi étant sans emploi et 1% ma mère étant solvable avec 15000€ a l’année de revenus, propriétaire de sa résidence principale depuis 6 ans et sans crédit a coté.

    Comment faire au plus simple ? et au moins cher ??

    Quel % mettre ?
    Si ma mère 70% et moi 30% cela serait mieux pour le crédit ???
    Ou bien 51% ma mère et 49% moi cela suffirai ???

    Je tiens a préciser que c’est une affaire en OR car c’est pour de l’investissement locatif en LMNP avec un prix d’achat de 120000€ dont 40000€ d’apport personnel et une rentré locative de 1300€/Mois !!!!!

    Estimation de l’immeuble 165000€ dans l’état.
    Avec une enveloppe de 15000€ de travaux (disponible également) sa valeur serait de 210000€

    Donc je pense qu’avec une hypothèque sur l’immeuble dans la logique des choses le crédit devrais passé au la main !!! qu’en pensez vous ?????

    Merci d’avance pour vos réponses qui j’espère m’aideront.

    Joel

    • 9 février 2015

      Cela dépend de la solvabilité financière de votre mère, et de sa capacité à apporter des garanties personnelles à la société. Ensuite, l’étude des capacités d’endettement des associés d’une SCI dépasse un peu l’objectif de ce site. Cependant il existe un onglet "emprunt" en bas de page qui permet de mesurer ses chances d’obtenir un crédit immobilier.

  • 30 janvier 2015, par Claire Place

    Bonjour,
    Il y a 10 ans, mes beaux-parents ont cédé une maison de campagne à leurs six enfants sous forme de SCI. La maison vaut environ aujourd’hui 100000 euros. Les six enfants détenaient chacun 1/6 des parts de cette SCI.
    L’un des enfants est décédé, sans enfant. Du coup, les parents ont hérité de 50% de la part de cet enfant
    Il reste 5 enfants. 4 d’entre eux ont donc hérité de 10 % des parts de la sci de l’enfant décédé.
    Le cinquième enfant a renoncé à l’héritage de sa soeur au profit de ses deux enfants, qui héritent donc chacun de 5 % des parts de leur tante décédée.

    Les 4 enfants ne souhaitent pas que leurs parents et neveux entrent dans la SCI et ont donc proposé que les enfants héritiers cèdent à leur père leurs parts pour un euro symbolique. Ils souhaitent également que leurs parents leur cèdent à nouveau les 10 % hérités de leur fille, également pour un euro symbolique.
    Ce sont de toutes petites sommes, la part des petits enfants représente 833 euros, donc cela ne doit pas impliquer grand chose, voire rien du point de vue fiscal. La part héritée par les parents représente 8333 euros.

    La question est juste de savoir s’il est possible juridiquement de donner ces parts ou de les vendre à l’euro symbolique ??
    Bien cordialement

    • 17 mars 2015

      Tout d’abord, s’il existe une clause d’agrément, les associés actuels peuvent refuser l’entrée de ces nouveaux associés et donc leur racheter leurs parts. Ensuite, quel prix de cession retenir ? Le prix correspondant à la réalité, à l’actif réel de la SCI évalué au cours actuel, autrement le fisc trouvera que l’estimation retenue a permis de limiter le montant des droits de donation, ou les plus-values de cession.

  • 5 janvier 2015, par David S

    Bonjour,
    Nous avons créer mon ex conjoint et moi même une SCI afin de rénover un immeuble , je me suis mise en disponibilité et , au bout de 2 années me suis séparée .
    Depuis , je désespère car il ne veut en aucun cas me racheter mes parts sachant que je possède 10 /100 et que cet argent est le solde de la vente de ma maison .
    De ce fait , je me retrouve sans argent pour continuer d’autres projets , coincée dans le département dan slequel nous avions créer ce projet et avevc un avocat qui me semble un peu désinvolte face aux procédures à effectuer comme mon courrier stipulant ma volonté de cession de parts vis à vis de mon associé §
    Nous en sommes à une médiation qui ne donnera rien de positif même si mon ex conjoint (et associé) fera semblant de vouloir trouver une solution !
    Que faire ?
    Merci de m ’aiguiller ou , du moins m ’aider à y voir clair .

    • 7 janvier 2015

      Il n’existe aucune solution juridique pour forcer votre ex-conjoint à racheter vos parts sociales, ce que votre avocat aurait dû vous signaler. Il faut donc effectivement que votre associé choisisse de vous racheter vos parts, ce qui demandera certainement de cotre côté un effort sur la valorisation de vos parts... Sans quoi vous resterez minoritaire de cette société, sans obligation d’effectuer de nouveaux apports certes.

      En revanche, si la SCI a vendu le bien détenu, le montant de cette vente peut être versé aux associés (sans imposition d’ailleurs, car la vente a déjà été soumise à la plus-value chez le notaire).

    • 12 janvier 2015

      Je vous remercie , oui , en effet , aucunes obligation , ce pourquoi je vais devoir aller au tribunal en esperant avoir gain de cause :)

    • 12 janvier 2015

      Vous n’avez aucune chance d’obtenir gain de cause, il n’y a ni blocage de la société, ni abus de majorité.

  • 1er décembre 2014, par Londonnien

    Bonjour

    je suis actionnaire a 99% d’une SCI dont le seul bien est un appartement a’ Londres.

    je vis a’ Londres

    suite a’ une nouvelle loi anglaise, il conviendrait que je sorte le bien de la SCI.

    quelle est le moyen de le faire avec le plus faible impot en France ?

    un dividende en nature ?

    ou bien la liquidation de la SCI avec distribution de l’appartement.

    je compte aussi racheter le 1% des parts restantes et detenir 100% de la SCI
    et demander la liquidation de celle ci ?

    quel en serait l’impact fiscal ?

    merci

    • 1er décembre 2014

      Voir nos articles consacrés d’une part à la cession de parts et d’autre part à la liquidation d’une SCI. Dans tous les cas, l’imposition de la plus-value est inévitable.

  • 31 octobre 2014, par arnould

    bonjour
    mes parents sont séparés depuis 12 ans , non divorcés , leur maison est en sci et ma mère l’occupe toujours . Mon père malade doit entrer en ephad et voudrait récupérer ses part ou vendre la maison . les deux parties sont en froid et ma mère risque de créer des problèmes .
    quelle est la procédure la plus simple et la plus rapide ?
    MERCI POUR VOTRE AIDE

  • 30 octobre 2014, par Stef17120

    Bonjour,

    Mon épouse et moi-même disposons d’une SCI, laquelle nous a permis de conclure l’achat d’une maison en 2013. La vente est particulière puisqu’il s’agissait d’une vente à terme, ou crédit vendeur, convenue sur une durée de 180 mois, sans bouquet initial, mais une rente mensuelle de 1050 euros, annuellement révisée puisqu’indexée sur l’indice du coût de la construction.

    Pour des raisons professionnelles, nous sommes cependant conduits à partir à l’étranger et allons donc revendre le bien. Nous avons privilégié 2 modes de vente. Le premier est une vente classique par agence, le second par le biais d’une cession de parts sociales. Dans ce second cas, nous proposons donc d’une part le rachat des parts et la poursuite de la vente à terme, puisqu’il n’y a pas de changement de propriétaire du bien, mais seulement changements d’associés de la SCI. L’acte authentique prévoit expressément cette possibilité de cession de parts sociales, avec nécessité d’information au bénéficiaire de la rente.

    Là où nous avons besoin de conseils, c’est que nous souhaiterions amortir les sommes déjà investies depuis l’achat initial du bien (notaire, état, rentes, taxes foncières, travaux) par une augmentation de capital de la SCI avant transfert de parts sociales, soit environ 50.000 €. Donc puis-je augmenter le capital social de 50.000 €, soit 25.000 € par associé afin de céder les parts sociales ensuite à leur valeur vénale, dûment constatée par acte sous seing privé dans le cadre d’une assemblée générale extraordinaire et validée auprès du Greffe de Tribunal de commerce par dépôt des modifications apportées à la SCI.

    Une fois le capital réévalué, je souhaite bien entendu décaisser les sommes injectées, sans quoi l’opération n’aurait aucun sens. Est-ce possible et classique ?

    Est-il possible à l’exemple de certaines sociétés commerciales d’intégrer seulement une partie de capital (50%) et le reste à terme, mais que le capital social de la SCI soit bel et bien majoré de 50.000 €.

    Enfin existe-t-il une possibilité légale d’augmentation de capital, sans apport en numéraire ou en nature (biens) ?

    Vous l’aurez compris, la seule finalité à notre niveau est de permettre la revente du bien par cession des parts, celles-ci devant nous permettre par leur prix de cession de récupérer nos charges et investissements initiaux depuis achat (environ 50.000 €).

    Merci de vos réponses.

    Stéphane

  • 16 octobre 2014, par syagrius

    bonjour mon père a hérité dans les années 80 d’un patrimoine foncier et dans les années 90 le fisc lui a réclamé une grosse somme d’argent pour une autre affaire et suite a cela pour ne pas etre saisi ou obligé de vendre il a crée une sci en y incluant sa deuxième épouse comme délégué pour une durée illimité il a ensuite transféré plus de 90% des parts à sa jeune épouse c’est à dire qu’elle détient 7000parts mon père ne garde que 10parts et ma mère son ex épouse 1part.mon père est décédé en 2012 et mon frère et moi nous sommes dans une impasse car nous pouvons n’y accepter ni refuser la succession car la fameuse dette de notre père nous oblige au statu-quo,je sais que juridiquement c’est trés compliqué de contester cela car notre ex belle mère(mon père avait divorcé de sa deuxième épouse 5 ans avant son décès)s’estime propriétaire du bien et a mis la main sur tout les papiers et documents de notre père,comment contester et puis-je obtenir l’aide du fisc pour dénoncer cette fraude et dissoudre cette sci

    • 16 octobre 2014

      Vous ne pouvez pas obtenir « l’aide du fisc » pour résoudre vos problèmes de succession...
      Puisque votre affaire a l’air compliqué, demandez l’assistance d’un avocat, je ne pense pas que vous puissiez vous en sortir tout seul.

  • 12 octobre 2014, par geben

    Bonjour,
    nous avons créé il y a 4 ans une SCI, afin de pouvoir acheter un bien immobilier car nous étions mon associée (depuis mon épouse) et moi dans des procédures de divorce chacun de notre côté.
    Mon ex femme, très "argentivore", risque de poser de gros problèmes à mon épouse s’il m’arrivait quelque chose.
    Quelles sont les possibilités de protection pour mon épouse ? nous envisagions de redistribuer les parts sociales de la SCI à hauteur de 99%-1% (actuellement 50-50), voir de dissoudre cette SCI qui a un actif de l’ordre de 350000 euros (pour une acquisition à 256000)
    Pouvez vous nous indiquer quelle serait la solution idéale et la moins coûteuse ?
    Nous vous remercions
    Geben

    • 13 octobre 2014

      En quoi votre ex-femme pourrait poser problème à votre épouse ? Vous n’avez plus de lien.

  • 29 septembre 2014, par 17071964

    bonsoir.il y a 16 ans,moi et ma sœur,avons crée une sci a chacun 50/50 des parts.Nous avons acheter un immeuble et occuper comme local commercial ayant une activiter différente mais le même compte commerciale.Il s’avère que l’activiter de ma sœur été tous juste rentable pour payer son salaire et charge,donc aucun remboursement des prêt .aujourd’hui nous somme de brouille.Et comme je n’ai pas les moyen de rachetez ses part ,elle ma mie au tribunal pour faire vendre l’immeuble que ton faire pour se défendre .
    merci de conseil

  • 26 septembre 2014, par nananico21

    Bonsoir,
    Mon fils est en instance de divorce,à l’achat d’un immeuble,ils ont crées une SCI à parts égales 50/50,mon fils veut sortir de cette SCI et sans prendre conseil,il a fait un acte sous sein privé en cédant ses parts à son épouse et cet acte a été remis au notaire,aucune assemblée générale à été faite et aucun changement de statut à été signé.Peut il encore revenir sur sa décision.

    D’autant plus que le Crédit Agricole ne veut pas lever la caution si il lui cède ses parts.

    Merci de vos conseils

    • 26 septembre 2014

      Il n’y a aucune obligation de tenir une assemblée générale pour céder des parts à un autre associé, et le changement de statuts est à l’initiative du gérant après la cession des parts, ce n’est aucunement une condition préalable.
      Donc, sauf à être en mesure de prouver un vice du consentement, la cession est définitive et irrévocable.
      Et bien évidemment la banque n’a aucun intérêt à renoncer à cette caution, donc elle ne le fera pas.

    • 27 septembre 2014

      Merci bcp pour votre éclaircissement,toutefois,comme le document à été fait sur un coup de tête,sans savoir qu’ils allaient entamer un procédure de divorce à cette date là,peut on considérer cela comme un vis de procédure

      Remerciements

    • 27 septembre 2014

      Ce document à été fait après une dispute avec son épouse et mon fils était dans la tourmente,donc peut on considérer qu’il n’était pas dans son état normal et apte à exprimer une volonté lucide.

      Cordialement

    • 27 septembre 2014

      Ça me semble extrêmement bancal comme argument pour étayer un vice du consentement. Quoi qu’il en soit il lui faudra aller en justice pour le faire valoir, sauf accord amiable.

    • 28 septembre 2014

      Merci,mais ce papier à été déposé chez le notaire,mais pas encore authentifié par celui ci,car mon fils refuse de signer cette authentification.
      Quand pensez vous

      Merci et cordialement

  • 11 septembre 2014, par Bretatoul

    Bonjour,
    Dans le cadre d’une SCI familiale a capital variable, l’un des deux fondateurs peut-il faire donation de la totalité de ses parts a ses enfants (qui deviennent nouveaux associés) sans modification de statut ?
    Cette personne est-elle alors toujours associée même si elle n’a plus de part, ou n’a-t-elle, par le fait, plus aucun lien avec la SCI ?

    • 12 septembre 2014

      Si la clause d’agrément des statuts le permet, oui.
      Et non, par définition un associé est une personne qui détient des parts.
      Il y a aussi la possibilité de faire donation de l’usufruit seulement, dans ce cas le nu-propriétaire reste associé.

    • 15 septembre 2014

      merci pour votre réponse.
      Et vis à vis de cette donation, y aura-t-il des démarches a faire auprès du greffe du tribunal de commerce ?

    • 15 septembre 2014

      Dans le cas d’une SCI à capital variable, il n’est pas nécessaire de modifier les statuts lors de modifications de la répartition des parts.

    • 15 septembre 2014

      bonjour,
      Oui il n’ya pas de modification de statut, donc pas de publication de modification de statut.
      Mais la cession (donation) en elle-même, doit-elle être publiée ? Pour être opposable aux tiers ?

    • 16 septembre 2014

      Pour précision, doit-elle être publiée et / ou enregistrée au greffe ?

  • 30 août 2014, par leom

    Bonjour
    Je suis une nouvelle "gérante" perdue !!
    Mon père est décédé il y a 2 ans et héritière avec ma sœur de sa sci (pas de mère), j’ai ete designée gérante par une ag. J ai fait une publication dans un journal mais au tribunal de commerce ils me réclament les statuts modifies. Ils m ont dit que je pouvais les rédiger moi-même... seulemnt je ne vois pas comment commencer :
    "les soussignés ceux qui ont crée la sci... c’est mon père et il est décédé....
    ensuite je ne vois pas où introduire la nouvelle répartition des parts... "
    La société a peu d’argent ; donc je sais que je dois le faire seule car mon avocat me prend cher et le notaire est sur ce dossier depuis 8 mois ... sans avoir de temps soit-disant !! Merci de m’aider !!

    • 1er septembre 2014

      Il n’y a rien de très compliqué : vous reprenez les anciens statuts, et vous modifiez les parties relatives aux associés pour qu’elle corresponde à la situation actuelle.

  • 24 août 2014, par espadon66

    Bonjour,
    Je détiens 50% des parts d’une SCI avec un seul autre associé. Au mois de juin 1994 la SCI a été constitué avec un capital de 10 000 ffr (1524 €) par l’apport des associés. En Novembre 1994 la SCI a acheté pour un montant de 160 000 ffr (24391€) une maison d’habitation en mauvais état avec dépendances et terrain autour, le tout figurant au cadastre sous forme de plusieurs lots. A partir de février 1995 la SCI a procédé à la rénovation du bien en créant quatre logements et un cinquième non terminé à ce jour qui sert de dépendance. L’achat de la maison et les travaux ont été financés par un crédit bancaire et des apports des associés en comptes courants. Aujourd’hui le crédit est remboursé et les montants des comptes courants sont de 75186€ et 67930€. Sur les 4 appartements 2 sont loués, 2 sont vides. Les associés souhaitent vendre l’immeuble (appartements+dépendance+terrain) et quitter la SCI.
    Questions :
    - Quelle formule choisir :

    Vendre toutes les parts de la SCI à un ou plusieurs acheteurs ?
    ou vendre le bien immobilier et dissoudre la SCI ?

    - Que peut on faire avant de vendre pour diminuer l’impôt sur la plus-value et sur la CRG-CRDS ?

    Merci pour vos réponses

  • 1er août 2014, par nanou3312

    Bonjour,
    nous avons acheté à 4 personnes, par le biais d’une SCI un terrain en 2012 pour la somme de 15 000 €.
    L’année dernière, 2 des associés nous ont revendu leurs parts pour la somme de 7500 € (au total, CAD au prix initial).
    Aujourd’hui, nous avons une proposition de rachat du terrain au prix de 150 000 €.
    Là dessus, nous aurons une plus value d’environ 33 000 € à payer, normal.
    Par contre, est ce que le fisc peut réclamer à nos anciens associés la même plus value sous pretexte qu’ils auraient dû revendre leurs parts au tarif actuel et qu’il y aurait eu "arrangement" l’année dernière ?
    merci d’avance pour vos réponses

  • 1er août 2014, par Sandie

    Bonjour, nous sommes deux dans la sci, la gérante suite au décès de son associé ( mon mari) ne m a pas agréer. Elle vient de vendre l appartement ( seul bien de la sci) comment vais je pouvoir recuperer l argens de mes parts, le chèque sera t il au nom de la sci, le notaire va t il me convoquer et comment récupérer le compte courant d associé qu elle refuse de reconnaître n ayant jamais fais ni AG ni de bilan( j en ai fait faire un au décès de mon mari pour savoir ce qu il en été). Merci de votre aide.

    • 1er septembre 2014

      Puisque vous n’avez pas été agréé, vous n’avez jamais été associée. Vous n’avez droit qu’à la valeur des parts au jour du décès de votre mari, la vie de la SCI à compter de cette date ne vous concerne pas.

  • 19 juillet 2014, par moulin

    Calcul des droits sur le boni de liquidation des porteurs de parts en pleine et en nue propriété

  • 16 juillet 2014, par Omorel

    Bonjour. Nous sommes 3 associés au sein de notre SCI, dont je suis le gérant.
    Depuis le début de l’année, il y a eu plusieurs cessions de parts entre nous, établis par actes sous seing privé. L’associé A a revendu quelques unes de ses parts à l’associé B et aussi à l’associé C. A chaque fois ces actes ont été enregistrés au Centre des Impôts mais pas au Greffe.
    Nous venons de faire une A.G. pour répertorier et valider toutes ces cessions, suivie d’une annonce légale précisant la nouvelle répartition de nos parts.
    Afin de régulariser ma situation vis à vis du Greffe du Registre de Commerce, que dois je faire maintenant SVP ? faire enregistrer simplement le PV de notre A.G. avec une copie de l’annonce légale ? ou déposer également CHACUN des actes de cession de parts ?
    et y a t-il des frais pour chacun de ces dépôt d’acte ?
    Faut-il également modifier nos statuts et déposer les pages modifiées au Greffe ? merci.

  • 14 juillet 2014, par Sandra

    Bonjour,

    Nous sommes pacsés et avons crée une SCI, au capital social de 1000 €, dont nous sommes co-gérants à 49% pour moi et 51% pour lui.
    Je n’avais aucun apport mais mon compagnon souhaitait me protéger s’il décédait avant moi. Cela correspond-il à un don de parts ?

    La SCI a acheté l’appartement dans lequel nous vivions, entièrement financé par l’apport de mon compagnon, sans emprunt, à partir de son compte courant.

    Nous sommes séparés aujourd’hui, puis-je réclamer 49 % du bien immobilier ou seulement les 49X10 € correspondant aux parts sociales ?

    Pour terminer, ce dernier occupe notre appartement alors que je loue un nouveau lieu de vie ? Me doit-il un loyer ? Ou bien à la SCI ?

    Merci pour vos réponses

  • 3 juin 2014, par Sandie

    Bonjour
    j ai héritée de mon mari 70% de part d’une sci qui est un appartement. Un seul autre associe qui est le gérant et qui n a jamais tenu aucune compta du vivant de mon mari.ce gérant ne m a pas agréer voilà deux ans au décès de mon mari. Comment établir sans compta la valeur de mes parts, me faire payer mes parts, y’a t il un délais et comment réclamer le compte courant qui était en faveur de mon mari( j ai les papiers prouvant le remboursement du crédit à son nom pour l achat de l appartement entre autre).

    • 3 juin 2014

      Puisque vous n’avez pas été agréée, vous n’avez pas hérité des parts, mais seulement de la valeur des parts, au jour du décès.
      Si le gérant refuse de vous communiquer les comptes à l’amiable, je crains que vous n’ayez pas d’autre choix que d’entamer une procédure judiciaire. Vous réclamerez aussi le remboursement du compte courant.

  • 26 mai 2014, par andy51

    Bonsoir, je suis gerant d’une SCI à l’IR qui n’a plus d’activité, le seul bien détenu ayant été vendu. Puis-je distribuer la trésorerie (désormais le seul poste à l’actif) sans passer par la phase dissolution/liquidation ? Si oui, quelle tête aura le bilan après ?(annulation du K au passif ?) Ou maintien du K au passif avec compte courant associé débiteur à l’actif ?
    Qustion subsidiaire : combien de temps une SCI peut-elle rester sans activité sans être dissoute ? Merci par avance.

    • 27 mai 2014

      À l’IR vous faites ce que vous voulez de la trésorerie, à partir du moment où c’est approuvé en AG.
      Selon ce que vous avez au bilan (bénéfice en report à nouveau ou capital, ou les deux) la contrepartie de la cette sortie de trésorerie peut être une distribution de bénéfices ou une réduction de capital. Ou vous pouvez aussi tout simplement générer des comptes courants débiteurs.
      Et non, vous n’avez pas de limite de temps pour une SCI sans activité, mais si vous êtes certain qu’elle n’en aura plus, autant la liquider.

    • 28 mai 2014

      Merci pour votre réponse, effectivement autant la liquider, c’est ce que je préfèrerais faire en priorité, sauf qu’une dissolution+liquidation génère des frais élevés d’enregistrements divers, publicité, radiation, etc...sans parler des 2,5% de droits de partage sur l’actif net (ça s’applique également pour les SCI imposables sur l’IR ?) que j’ai du mal à appréhender.

    • 28 mai 2014

      Il y a effectivement des frais fixes de quelques centaines d’euros, mais si vous procédez au préalable à la répartition des fonds sociaux par une réduction de capital, vous pouvez éviter le droit de partage.

    • 29 mai 2014

      Quelques centaines d’euros ? si j’en crois les pages de ce site, on approche les 1.000 €...
      Sinon, il me semble que la solution que vous preconisez est valable quand la SCI est en dette. Or, en ce qui nous concerne l’actif (banque + comptes courants associés debiteurs, une partie du produit de la vente ayant été distribuée par anticipation-) est supérieur au passif (uniquement constitué du capital, les autres dettes ayant été réglées). Je peux peut-être diminuer le K mais jusqu’à quel point ? (il faut que ça vaille le coup car là aussi, il y a des frais).

    • 29 mai 2014

      Il n’y a pas de limite pour diminuer le capital d’une SCI. Il y a effectivement des frais (plus faible si c’est déjà une SCI à capital variable), mais qui sont fixes, donc rapidement inférieurs au droit de partage en cas de dissolution.

  • 29 avril 2014, par Albert

    Bonjour à toutes et à tous

    Je suis gérant d’une SCI comprenant 12 associés.
    Un des associés désire vendre ses parts sociales à un tiers et en fait l’annonce par courrier recommandé avec AR à tous les sociétaires en y indiquant le prix de la cession.
    ( Le prix indiqué correspondant à la valeur du capital social au prorata de ses parts )
    La cession n’est pas agrée par les sociétaires en place, par contre l’un d’eux se porte acquéreur de ses parts.
    Est-ce que le vendeur peux en profiter pour majorer le prix de vente indiqué lors de l’annonce initiale, ou est il obligé de s’y tenir ?

    S’il existe un texte à ce sujet je suis preneur !

    Avec tous mes remerciements

    Albert.

    • 30 avril 2014

      La cession n’est pas agréée, donc les associés ou la société rachètent les parts au prix indiqué. La SCI peut donc effectuer ce rachat, puis, plutôt que de supprimer ces parts par diminution du capital, les revendre à l’associé intéressé.

  • 25 avril 2014, par 97asm

    SCI familiale créée en 1974, à l’actif : une maison héritée de nos ancêtres, vendue en 2013, et dissolution de la SCI début 2014. Chaque associé reçoit un chèque. Clap de fin. Je dois déclarer quoi pour ma déclaration à l’IR ? Merci

  • 24 avril 2014, par Vegavega

    Suite au décès de notre père, mon frère et moi bénéficions de part de SCI.
    Cette sci comprend un ensemble immobilier avec 2 logements situé sur une meme parcelle.
    Nous souhaiterions conserver à titre perso chacun un logement mais ne plus dépendre l’un de l’autre avec la sci.
    Sommes nous obligez de dissoudre la sci ?? avec les frais que cela engage.

    l’un de nous deux peut il conserver la sci et y mentionner que son bien perso ??

    • 25 avril 2014

      peut-être que la SCI peut vendre un des apparts à une des personnes, l’autre personne garde la SCI avec un seul appart à l’actif.

  • 1er avril 2014, par Réome

    Bonjour,
    Il y a 4 ans, nous avons créé avec deux associés et moi-même une S.C.I. Nous avons acheté à crédit sur 15 années deux appartements. La S.C.I ne fait aucun bénéfice, au contraire chacun rajoute tous les mois, une certaine somme pour rembourser les crédits.
    Malheureusement, un associé a décidé de quitter la S.C.I. Nous voulions savoir comment se passait la cession des parts. Comment estimer la valeur de celle-ci ? Puis peut-on racheter ses parts sans passer par un huissier ? Si un accord à l’amiable est décidé, quelle est la procédure ? Doit-on changer les statuts de la société ou joindre une annexe à ceux-ci ? Faire une annonce dans le journal officiel ?
    D’avance, je vous remercie pour toutes les réponses et aides que vous pourriez nous apporter.

    • 25 avril 2014

      la valeur de la part = actif de la SCI / nombre de parts.
      actif de la SCI = valeur des biens immobiliers - dettes (prets bancaires, en général).
      Les autres associés doivent racheter les parts de celui qui veut sortir de la SCI, en général ceci est précisé dans les statuts. Pas sûr qu’il soit indispensable d’aller chez le notaire, mais un compte-rendu d’AG c’est le minimum pour acter ce changement.

  • 6 mars 2014, par chacha106

    Bonjour,

    Nous sommes 2 associés (couple) dans une SCI possédant plusieurs appartements. Une part de crédit reste à rembourser, mais nous souhaitons savoir s’il est possible de dissoudre la SCI et partager les biens entre associés et bien sûr reprendre le crédit en tant que co-emprunteur. En bref, nous souhaitons conserver les biens mais plus la SCI. Merci d’avance pour vos réponses

    • 25 avril 2014

      si la SCI est dissoute, sans doute que les emprunts de la SCI devront être soldés eux aussi. Je ne vois pas comment faire autrement que : la SCI vend ses apparts aux associés (avec frais ...), rembourse ses emprunts (avec frais ...), est dissoute, et ensuite chaque associé refait un emprunt (avec le taux du moment donc) pour financer ses acquisitions. Vous allez y laisser des plumes ...

  • 20 février 2014, par marie

    nous sommes 13 associés ,en 3 indivisions,avec 2 gérants
    tous les associés doivent-ils signer la mise à jour des statuts,ou seulement le représentant de chaque indivision,ou seulement les gérants ?

    • 20 février 2014

      Le changement de statut est une décision qui requiert l’unanimité, de tous les associés par conséquent.

  • 9 février 2014, par CHATEL

    Bonjour
    nous avons créée une SCI fin 2005 à 4 avec chacun 25% des parts. Nous venons de vendre les biens de la SCI qui a ce jour ne détient donc plus aucun bien immobilier.
    La plus value a été retenue directement par le notaire.
    2 des associés désirent se retirer de la SCI et demandent leur solde (prix de vente-plus value - remboursement emprunt restant)
    Les 2 autres associés (couple) désirent quant à eux effectuer de nouveaux investissements immobiliers ensemble.
    Question : doit on dissoudre la SCI pour acheter par la suite en indivision ?
    Peut t’on garder la SCI en sortant les 2 autres associés ? De quelle manière ?
    Qu’ en est t’il des frais de partage ?
    Merci pour vos éclaircissements.

    • 9 février 2014

      Vous devez appliquer les statuts, qui prévoient comment certains associés peuvent se retirer, comment la société peut être dissoute, etc.
      En tout état de cause, la valeur des parts de la SCI étant désormais facile à évaluer puisque constituée uniquement de liquidités et d’un emprunt, le plus simple est certainement que la SCI rachète les parts des associés qui souhaitent partir, les annule par réduction de capital, ne laissant plus que les deux autres associés.

  • 31 janvier 2014, par cubita

    bonjour
    7 associés : frères et soeurs détiennent 1 immeuble qu’ils louent à leur mère.
    Mésentente.
    Un des associés souhaite garder la SCI, est-il possible de le faire avec la mère ? les associés ont-ils la possibilité de donner leurs parts à leur mère ?

    Ou un associé souhaite reprendre l’immeuble à son nom et continuer de payer le crédit et dissoudre la sci. comment est-ce possible ?

    merci de vos réponses, la situation est délicate...

    • 25 février 2014

      Donation de parts, cession de parts, tout est possible pour modifier l’actuelle répartition du capital, mais peut engendre des coûts fiscaux importants.

  • 1er décembre 2013, par lili

    Bonjour,
    Lorsque 2 personnes en SCI décident de la dissoudre et de "partager" les biens pour les garder chacun de son côté en "nom propre" donc plus de SCI :
    Faut il oui ou non faire les bilans énergétiques ?
    je m’explique , il existe 2 sortes de bilans énergétiques :
    1) Les simples bilans energetiques en cas de location (simple diagnostic de performance energetique)
    2) Les plus complets en cas de vente (dpe + plomb + amiante etc....)
    MAIS :
    Dans notre cas ce n’est ni une vente, ni une location mais un partage (nous sommes déjà propiétaires) !!
    Donc pour moi il n’y a aucun bilans énergétiques à faire , non ?
    Merci

  • 29 novembre 2013, par pascanto

    bonjour,
    Je suis associée à 50% d’une SCI avec mon ex conjoint qui a également 50% des parts. La SCI est propriétaire de ma résidence principale qui vaut 200 ke. Est-il possible que la SCI me vende le bien pour 100 ke seulement via un acte notarié (étant donné qu’il n’y a pas de plus value puisque c’est ma résidence principale) et que le jour de la perception des 100 ke par la SCI, cette dernière donne l’intégralité de la somme à mon ex conjoint (puisque je n’ai payé que la moitié de la valeur du bien) ?

    • 29 novembre 2013

      Vous ne pouvez pas acheter 100K€ un immeuble qui vaut 200K€, car cela réduit proportionnellement les droits de mutation et éventuellement même la plus-value imposable (pas dans votre cas car il s’agit de votre résidence principale), et le fisc agirait alors.

    • 29 novembre 2013

      D’autant qu’il y a beaucoup plus simple, il suffit de liquider la SCI.

  • 27 novembre 2013, par Guillaume

    Bonjour,
    Actuellement co-gérant associé avec trois autres amis, nous possédons tous 25% de la SCI. Je souhaite aujourd’hui sortir de cette entreprise. Après une prise d’info auprès du tribunal de commerce et des impôts, j’ai appris qu’il fallait faire une déclaration de changement de statut type M3 auprès du tribunal de commerce ainsi que faire parvenir un document aux impots de type sous seing privé.

    Je me tourne vers ce forum car je ne sais pas comment rédiger ce document. Mon retrait étant motivé par un malaise de ma part et souhaitant avant tout préserver les liens d’amitiés que faire du bénéfices, je souhaite leur céder mes 25% à parts égales pour chacun d’entre eux et pour 1€ symbolique.

    Comment faire le décompte dois céder 8,33% (mes 25% divisés par 3) des parts de la sci à chacun d’entre eux ou dois je céder 33% de mes parts ?

    Bref, vous l’aurez compris, je suis un peu perdu dans la rédaction de ce document. Y a-t-il d’autres documents à fournir ? Je souhaiterai que ma démission soit effective au 31/12/2013 ce qui nous faciliterai les déclarations d’impots pour l’année à venir.

    Par avance merci pour vos réponses.

  • 6 septembre 2013, par lepegtocle

    bonjour, je suis associé avec trois autres personnes dans une SCI qui a acquis en 2010 un immeuble pour faire de la location par le biais d’un emprunt bancaire. cet achat a été totalement financé par le crédit et le remboursement auprès de la banque s’effectue avec les loyers donc aucune sortie d’argent pour les associés. Aujourd’hui je désire vendre mes parts qui représentent 33% du capital de la SCI (60 parts à 475€ donc 28 500€). La durée du prêt est de 20 ans.
    Puis-je vendre mes parts au jour d’aujourd’hui au prix de 28500€ ?
    Si les autres associés ne sont pas d’accord sur le prix ou tout simplement non intéressés par l’achat, puis-je leur proposer un tiers intéressé par cet achat ?

    • 6 septembre 2013

      Après trois ans de remboursement d’emprunt (3 sur 20), le capital restant dû n’a peut-être effectivement pas diminué de façon très significative. Ensuite, durant trois années vous avez payé des impôts sur les revenus fonciers de cette SCI. Au final, vos parts ont comptablement pris de la valeur, mais peut-être peu. Aussi, si vous pouvez justifier d’un fléchissement des prix de l’immobilier dans votre région, vous pourriez effectivement revendre vos parts à leur valeur nominale sans craindre un redressement fiscal. En revanche, si l’immeuble détenu par la SCI est situé à Paris, le risque est évident. Au final, le prix de vente doit être justifié et pouvoir l’être n cas de demande d’information du fisc.

      Quant à la procédure de cession de parts et la clause d’agrément, elle est détaillée sur ce site.

  • 14 juillet 2013, par rudy

    bonjour mes associes dans une sci professionnelle ont fait sans decision d’AG et sans que j’en soit informe coupes des arbres se trouvant dans l’enceinte de la SCI, arbres centenaires aux motifs insectes xylophage sans si c’est exact essayer un traitement anti insectes, j’estime que cela diminue la valeur de l’ensemble immobilier ! que puis je faire contre eux ? remettre en cause la gerrance, me retirer ?

  • 14 juillet 2013, par rudy

    bonjour je suis proprietaire de parts de sci, mes associes font constamment des reports a nouveau des benefices aux motifs (absence de tresorerie) et maintenant ils font des appels de fond que je n’ai pas l’intention de payer, cela peut il etre considere comme une mesentente entrainant la justification de mon retrait sinon quoi faire pour sortir de ce guepier ? merci cordialement HM

    • 14 juillet 2013

      fréquemment, une SCI peut etre bénéficiaire et manquer de trésorerie ; car quand il y a un emprunt à rembourser, ce ne sont que les intérets qui sont déductibles des loyers (c’est logique car la part du capital amorti est immobilisée autrement dit mis de côté). Par contre le prélèvement à la banque est total (capital + intérêts) à ce la s’ajoute les assurances etc... ce qui fait qu’il y a un bénéf. tout en ayant un compte à zéro. Les appels de fonds que le gérant fait sont certainement destinés à alimenter les comptes courants des associés pour financer peut etre un découvert à la banque.
      Epluchez les comptes de l’année, voyez les dépenses, peut etre que les loyers ne rentrent pas ; ce que vous risquez à ne pas payer, c’est que les comptes courants des autres associés vont gonfler (pour compenser votre manque) et qu’un jour, il y ait une augmentation de capital avec épuration des comptes courants et qu’ainsi vos parts soient diluées car le nombre de parts augmenterait.

  • 14 juillet 2013, par ETHYLRIST

    Bonjour,

    Je voudrais savoir si l’un d’entre vous sais ce que devient une SCI lorsque son gérant décede et que le date de validée de la SCI est arrivée a terme.
    Que devient cette SCI, qui devient gérant ou propriétaire ??

    Merci d’avance.

  • 4 juillet 2013, par gerard

    Bonjour,
    J’ai créé une SCI familiale (IR) avec ma fille (2/3 moi, 1/3 pour ma fille). Cette SCI possède un appartement loué.
    Ma femme et moi nous allons divorcer.
    Je suis gérant de la SCI et ma femme ne me conteste pas la propriété des parts (achetés en réemploi de l’héritage de mes parents).
    Je voudrais récupérer cet appartement pour me loger.
    Comment faire ?
    Vis-à-vis de ma fille, pas de souci. Toute solution sera OK (d’une manière ou d’une autre je la dédommagerai de son capitale).
    La question porte sur la formule la moins chère en taxation et frais.
    Idéalement, la SCI n’aura plus lieu d’être et pourrait être dissoute.

    a) Dois-je acheter l’appartement à la SCI puis dissoudre la SCI ? (quid des frais de mutation : j’imagine que je devrai en payer)
    b) Dois-je racheter les parts de SCI de ma fille puis dissoudre la SCI et récupérer le bien (est-ce possible sans mutation et frais de notaire ?)
    c) Puis-je racheter les parts de ma fille et simplement habiter l’appartement ?
    d) autre ...

    Merci

  • 4 juillet 2013, par fred

    bonjour,

    je suis seul gérant d’une sci à 50/50 avec un associé , hors cette associée à disparu plus d’adresse plus de teléphone aucun moyen de le contacter, hors la sci est en grande difficulté financière . pour vendre les biens de la sci pour rembourser les prets me faut il sont sont accord pour la vente de ceux ci ? puis je faire appel à un juge ou engagé une procédure pour sortir cette associé ayant complètement délaissé la sci ?

    cordialement

  • 24 juin 2013, par Simone Rances

    Bonjour,

    Nous avons une SCI familiale avec mon époux et ma fille. Celle-ci m’a donné l’usufruit de ses parts par acte notarié.
    Nous avons également changé d’adresse, dois-je signaler l’usufruit auprès du greffe en même temps que l’adresse et, si oui, de quelle manière ?

    Merci d’avance pour vos réponses.

  • 11 juin 2013, par Jenny

    Si, à la majorité des deux tiers il est voté que ceux qui sont d’accord occupent de façon "gratuite" les biens d’une SCI transparente. Que se passe-t-il pour les autres, leurs parts resteront bloquées et invendables ? Pourraient ils encore jouir des biens ( de vacances) où seront ils condamnés à rester dans la SCI sans aucune jouissance ni pécuniaire ni d’habitation ?

  • 3 juin 2013, par Bidulo

    Bonjour à tous
    Voici notre situation un peu délicate.
    Nous sommes un collectif de locataires/investisseurs qui souhaitons acheter notre immeuble en vente depuis un an. La société détentrice de l’immeuble s’est apercue qu’elle etait propriétaire de l’immeuble sous forme de parts de SCI de construction à 99.2% seulement. Le reste est détenu depuis l’origine par une personne qui maintenant réclame 50000 euros pour ses parts restantes correspondant à un emplacement de parking (mal configuré et mal entretenu), du fait qu’il n a pas recu en 50 ans un euro de loyer de son garage. La SCIC formée en 1961, n a plus d existence légale depuis 1991. Il n’y a eu aucun paiement de taxe foncière ni de charges d eparties communes. Nous sommes coincés pour la vente et les mois passent, car la société propriétaire est un grand groupe qui n’est pas pressé. Le Fisc peut il s en mêler pour accélérer les choses ? Comment calmer les ardeurs de ce type de chantage à la vente ?

    • 4 juin 2013

      Impossible de vous renseigner, voir l’onglet "avocat" en bas de page, je n’ai pas mieux à vous proposer.

  • 29 mai 2013, par Jenny

    Dans une SCI patrimoniale familiale comprenant plusieurs biens de vacances achetés à différentes périodes,si l’un d’entre nous veut céder ses parts, quelles sont les différentes possibilités, peut on les céder à la valeur comptable ou doit on réévaluer les biens ? D’autre part si l’un d’entre nous veut racheter un des biens à la société, sur quelle base peut on le faire ? y a t-il une décote à la vente pour bien familial ? que se passe-t-il en ce qui concerne les impôts sur les revenus des associés après la vente si bénéfice ?

    • 29 mai 2013

      Dans les deux cas, le prix de vente doit correspondre au prix de marché, celui qui intéresserait d’autres investisseurs. Si vous vendez des parts de SCI, leur valeur dépend donc des droits qui sont attachés à ces parts : droit d’occupation du bien pour une résidence partagée, rentabilité, valeur des actifs détenus. Si vous vendez un bien, aucune justification à une décote.

      En effet, si vous vendez des parts à un prix qui garantie un rendement de 15%, le fisc vous redressera certainement. Idem si la valeur du mètre carré du bien vendu ne correspond pas à la moyenne du marché.

    • 6 juin 2013

      Y a-til moyen de se partager les immobiliers entre les associés ( fraterie) et de liquider la SCI ?
      Comment sortir d’une SCI transparente sans payer de plus-value sur des biens donnés au travers de cette SCI par nos parents
      .

    • 26 juin 2013

      Sortir d’une SCI sans plus-value, si un moyen existait il serait l’unique objet de ce site car ce serait alors un avantage fiscal incomparable de la SCI sur toute autre forme juridique, incroyable, injustifié même (abus de droit généralisé).

  • 16 mai 2013, par chesnay78

    Bonjour,

    dans le cadre de dissolution d’une sci et vente des biens pour divorce, des travaux de clôture délimitation des terrains restaient à faire . La SCI par acte notarié s’était engagé à les faire et une somme avait été séquestré pour cela .
    Cette SCI était composé deux associés co-gérant à 50% chacun .
    Aujourd’hui pour cause de mauvaise entente , un des associé à le pouvoir (ecrit) pour la vente des biens .
    Dans un premier temps , un des associés(celui sans pouvoir) avait présenté deux devis . Mais ceux ci ne concordaient pas avec l’acte notarié. Le deuxième associé(avec pouvoir) a fait un nouveau devis. celui ci a été accepté par le notaire vendeur et le notaire acheteur et les futurs acquéreurs .
    Aujourd’hui l’associé sans pouvoir refuse de signer ce devis pour le valider , de ce fait la vente ets bloquée .
    Ma question est : peut t’on passer outre son accord en sachant qu’il n’a pas le pouvoir ? Si oui , existe t’il un texte le mentionnant ? si non, quels moyens de pression peut t’on avoir ?
    Je vous remercie de vos réponses et metiens a votre disposition .
    Patrick

    • 16 mai 2013

      Vous pensez bien que je ne vous donnerai pas une réponse engageant ma propre responsabilité dans un conflit déjà bien avancé... En revanche, je crois pouvoir affirmer que le gérant d’une SCI peut engager seul la société pour des travaux de délimitation du terrain et je me demande même pourquoi le fournisseur de ces travaux demande la signature des associés qui ne sont pas gérant !

      Par ailleurs, si le gérant dépasse ses pouvoirs, les autres associés pourront se retourner contre lui mais la SCI restera engagée vis à vis des tiers. En d’autres termes, si le gérant accepte le devis, la SCI est engagée. Maintenant, si, au sein de la SCI, un associé veut poursuivre en justice le gérant, c’est son problème et à mon avis une procédure coûteuse et inutile de plus !

      Quant au texte de loi qui précise les pouvoirs du gérant d’une SCI, si deux notaires ne parviennent pas à remettre la main dessus... Mais entre nous, ce que j’indique ci-dessus relève des notions de base.

    • 16 mai 2013

      Merci de votre réponse .Pour être plus précis .
      Un couple a créer une SCI pour un achat de bâtiment dans lequel 4 appt ont été crée.Aujourd’hui le divorce est présent et avec les conflits .
      Le marie et la femme sont gérants-associé à moitié. 50/50 .
      Suite à des ventes interminables , madame a réussi a faire signer sous sein privé un document lui donnant le pouvoir dans les ventes .
      Il existe dans le dossier un document qui indique que la SCI doit faire les travaux de cloture dans l’année 2011.Ce document a ete fait par la SCI et le lotisseur avec mise sous sequestre d’une somme pour ces travaux.
      Aujourd’hui le notaire du dernier acheteur ne veut pas signer tant qu’un devis ne leur sera pas présenté justifiant de la somme séquestré ;
      Monsieur a fait des devis mais qui ne reflétaient pas les travaux décrits .Donc le notaire des acheteurs a refusé ce devis. Du coup Madame a fait un devis avec reprise des termes du document. Le devis a été accepté par les acheteurs. Le notaire coté vendeur(SCI) veut absolument faire signer ce devis par Monsieur . Mais celui ci refuse (surement par vexation) .
      Ma question était donc : Du fait que madame et monsieur sont gérants-associé à 50% chacun et que Madame à un document signé de Monsieur lui donnant le pouvoir pour les ventes , est ce que le notaire vendeur peut passer outre la signature de Monsieur ?
      J’espère avoir été clair car je vis cela d’un peu loin et ne connait pas le statut juridique de la SCI, masi il y a des choses qui me perturbe comme le fait que Madame est le pouvoir par document signé et que le notaire veut absolument la signature de monsieur ?????????
      Merci

    • 16 mai 2013

      "Le notaire coté vendeur(SCI) veut absolument faire signer ce devis par
      Monsieur ." : il a certainement ses raisons, mais je ne les comprends pas car, même si Madame ne disposait pas de pouvoirs spéciaux au sein de cette SCI, étant gérante elle pourrait engager à ce titre la société, et ce même en étant simple co-gérante et sans l’accord des autres co-gérants.

      Une seule personne à interroger donc : le notaire du vendeur, et pour cela il est peut-être justifié de passer par votre propre notaire.

    • 16 mai 2013

      Est ce que le fait d’avoir fait ce document de pouvoir sous sein privé peut etre une des causes ?

    • 16 mai 2013

      Pour moi il ne change rien car même sans ce document un co-gérant a tout pouvoir pour représenter la société pour ce type d’acte de gestion.

    • 17 mai 2013

      bonjour,

      je vous remercie de vos réponses .
      Nous allons prendre contact avec le notaire pour essayer de trouver une issue favorable a tout ceci .
      Que chacun reste à sa place et l’affaire devrait etre dans le sac......

      Merci

      Pat

    • 17 mai 2013

      Bonsoir,

      je reviens de chez le notaire vendeur et celui ci ne veut pas une seule signature car il dit que si monsieur se retourne contre lui , il sera embéter juridiquement et ne veut donc pas engager sa responsabilite ? Est ce une raison valable ?
      Merci

    • 17 mai 2013

      Il faudrait interroger votre notaire sur ce point car, au final, c’est le notaire du vendeur qui empêche l’opération pour éviter des complications personnelles. Je croyais que les notaires possédaient une assurance professionnelle pour couvrir ce type de risques, si cette assurance ne sert pas justement à faciliter ce genre de transactions...

    • 17 mai 2013

      Oui mais je crois que tout le monde a peur de cet homme et ne veut pas prendre de risque même si ca n’en ai pas juridiquement . Mais il est plus facile de se défausser devant un être aussi immonde que de se battre pour garder son honneur. Je suis dégoûté de voir ces hommes de loi qui n’ont aucun scrupule . Je suis fatigué , exténué . Je ne croyais pas beaucoup en la justice mais là j’abdique .Je crois que je vais abandonner , il y a plus important dans la vie.
      Ne voulant pas trop m’étaler , je suis le nouvel ami de la dame et ce que je vois c’est que cela va finir au contentieux et via mon amie , je vais avoir une vie ou nous devrons payer pour cette SCI qui n’est pas la mienne .

      Merci de vos conseils en tout cas.

      Pat

    • 16 mai 2013

      et est ce que Monsieur peut s’opposer à la vente ?

  • 15 mai 2013, par menyck

    Bonjour,
    Pour information (et suggestions ?) :
    Suite au décès d’un associé (vivant aux USA, Etat de New York) de notre SCI familiale, l’un de ses trois enfants américains a été officiellement désigné "Exécuteur Testamentaire" (Fiduciary Appointed) de l’héritage. C’est une option possible là-bas : on peut se passer de notaire, c’est la personne désignée par le défunt qui en fait office. Tous les biens lui reviennent, à charge pour lui de les gérer et distribuer comme il veut. Ce fils a donc demandé à devenir associé à la place de sa mère, ce qui a été accepté.
    Mais impossible, depuis plus d’un an, d’obtenir des notaires "l’attestation de dévolution des parts sociales de l’associé défunt", qui doit être visée par les Services Fiscaux et remise au Greffe du Tribunal de Commerce pour la modification des statuts et du Kbis.
    Le pire est qu’un autre associé, co-gérant, s’étant pacsé récemment, nous devons le publier en joignant copie du Kbis etc... Impossible car rien n’est à jour. Nous sommes bloqués et ne voyons pas de solution. Le notaire actuel consulte des juristes internationaux depuis plus de 4 mois ! Nous hésitons à faire appel à un avocat spécialiste du droit international... Je précise qu’aucun des 3 enfants ci-dessus ne parle français (l’exécuteur testamentaire fait quelques efforts pour apprendre la langue), que l’un est sourd-muet, et que nous sommes obligés de faire des AG en visio-conférence bilingue.

  • 13 mai 2013, par MGH83

    Bonjour

    Mon conjoint et moi sommes propriétaires des parts d’une SCI qui gère un appartement loué à mon frère. Nous souhaitons vendre cet appartement à mon frère et nous posons de nombreuses questions :
    - est-il plus pertinent de lui vendre nos parts de SCI ou de dissoudre celle-ci et lui vendre l’appartement ?
    - si nous lui cédons les parts de SCI, les diagnostics sont-ils à effectuer ? La plus-value sera-t-elle taxée ?
    - pouvons-nous effectuer ces actes sous seing privé ?

    Merci par avance pour vos conseils !

    • 15 mai 2013

      Une cession de parts sociales n’entraîne pas une mutation immobilière, un notaire n’est donc pas obligatoire pour rédiger un acte de cession de parts (voir formalités et modèle sur ce site).

      La plus-value restera évidemment imposable en revanche, en l’absence de cession de l’immeuble (qui reste la propriété de la SCI), les diagnostics ne sont pas obligatoires.

  • 8 mai 2013, par scilmsj

    Bonjour,

    Un des deux associés d’une SCI familiale ne veux plus participer aux assemblées , ne s’implique plus pour la bonne marche de la SCI, laisse l’autre associé pour couvrir le déficit de la SCI ( le loyer ne suffisant pas a couvrir les charges), se désintéresse totalement de son évolution. Il possédé 50% des parts donc son vote est nécessaire pour toutes démarches. Sa seule volonté étant de chercher à vendre le bien immobilier quoiqu’il en coûte jusqu’à forcer une vente aux enchères. L’autre associé se retrouve tributaire de son manquement. Puis-je l’obliger à vendre ses parts et ceci après les avoir évaluées suivant la comptabilité et empêcher une éventuelle dissolution non souhaité pour l’autre associé.

    Merci

    • 8 mai 2013

      La sortie forcée d’un associé n’est pas possible. Un article sur ce site traite de la possibilité d’exclure un associé d’une SCI (dossier associé), mais cette solution n’est pas adaptée à votre cas. Concernant la vente forcée, c’est absolument impossible. Quant à une démarche judiciaire, ce serait pour obtenir la dissolution souhaitée par cet associé...

      Si je comprends bien, il y a 2 associés à 50-50, le second associé, qui semble par ailleurs le gérant, ne peut-il pas prendre toutes les décisions de gestion sans difficulté particulière ?

    • 9 mai 2013

      Je pense avoir besoin de l’accord de l’autre associé si je veux envisager une évolution qui nécessiterait des travaux pour une location saisonnière, et même pour juste valider les comptes de fin d’année. Il ne veut plus participer à rien et me laisse subvenir aux charges tout seul , il veux bien céder ses parts mais à un prix surévalué et sans tenir compte des remboursements des comptes courants pour lesquels il se retrouve redevable. Ayant la volonté de vendre ses parts peut-on forcer cette vente aux prix comptable, sachant qui ne participe plus ?

      Merci

    • 9 mai 2013

      La loi n’impose pas de quorum pour les AG de SCI. Par conséquent, et il faut se référer à notre article sur ce thème, si le gérant convoque régulièrement les associés et que seul l’un d’eux participe à cette AG, alors il peut parfaitement valablement voter des travaux, approuver les comptes annuels, décider de l’affectation du résultat, de la distribution éventuelle de réserves...

      Concernant les apports en compte courant, consulter également ce site, mais il n’est pas possible d’imposer de tels apports à un associé.

      Reste donc l’acquisition des parts de cet associé si celui-ci y consent, car je répète qu’une cession forcée est absolument impossible (même judiciairement). Une évaluation par un expert est indispensable pour tenir compte de la valeur économique des biens détenus (et non la valeur comptable), la fiscalité antérieure sur ces parts, le montant des comptes courants... (voir notre article sur l’évaluation dans le dossier "cession parts").

    • 9 mai 2013

      Après l’ évaluation des biens par l’expert , l’associé voulant vendre ses parts peut quand même refuser l’offre ?

      Merci

    • 9 mai 2013

      Absolument, ou exiger un prix de vente différent de l’estimation de cet expert.

  • 5 mai 2013, par AP-Famille

    Bonjour,
    Associé d’une SCI Familiale créée par nos parents en vue de transmettre maison, nous sommes confrontés au fait que l’un des associés ne paye jamais les demandes d’apports de fonds nécessaire au maintien du bien (assurances, taxes, etc.) et ce depuis le décès de nos parents ( 10 ans). La maison n’est jamais louée mais permet des vacances en famille.

    Dans les statuts (anciens) il n’y a pas de clause d’exclusion d’associé.
    Nous envisageons la solution reprise sur votre site : modifier les statuts en cours de vie sociale pour exclure les associés qui ne répondent pas aux appels de fonds Vous dites que cette modification "exige l’unanimité". Légalement, s’agit-il de "l’unanimité " des associés ou bien de la "majorité dans une AG Extraordinaire" ?

    Merci pour réponse.

    • 15 mai 2013

      L’unanimité, c’est tous les associés, or l’associé concerné n’acceptera jamais cette modification de statuts. Une autre possibilité serait de proposer en AG une augmentation de capital pour incorporer les comptes courants au capital. Il en résulterait une augmentation de la part de tous les associés, sauf de celui qui refuse les apports en compte courant, sa part se trouvant alors diluée.

  • 2 avril 2013, par nanou71

    bonjour,
    je suis gérante d’une sci familiale (ma mère, mon frère et ma soeur) , cette sci a été créee par mon père et elle gère 3 maisons que nous possédions avant la création de la sci. Certains de ces biens sont en location. Nous souhaitons la dissoudre à l’amiable et chacun deviendrait propriétaire d’une des maisons. Pourriez-vous m’aider dans les démarches ? faut-il payer des droits de partage sur les maisons ? si oui comment sont-ils évalués ? doit on avoir recours à un notaire pour la dissolution ? Le but c’est que l’opération ne nous coûte pas trop chère possible.
    merci de vote aide

    • 4 avril 2013

      Merci de bien vouloir consulter notre dossier "dissolution" pour mieux comprendre les opérations à réaliser et l’impact fiscal de cette dissolution.

  • 23 janvier 2013, par grkb

    Bjr, Après création SCI familiale (ma femme gérante, sa mère auparavant,et moi-meme), j’ai été embauché avec CDD 3 mois par cette SCI. Le contrat fini, j’ai continué le travail qui était défini dans le contrat sans salaire, pendant 12 ans. La gérante le reconnait sans difficulté et le fait notifier dans un récent rapport d’expert agrée auprès des tribunaux. Maintenant , divorce et donc la donne change. Le comptable me parle de demande de paiement de salaire différé. Est-ce éxact ou comment valoriser ce travail à plein temps ?

    • 29 janvier 2013

      Valoriser ce travail n’est pas une difficulté, l’URSSAF sait très bien évaluer un travail dissimulé, ou encore le coût du travail bénévole d’un associé. Ce qui est plus compliqué, c’est de faire reconnaître un contrat de travail a posteriori, tout en mesurant bien les conséquences financières que cela aura sur la SCI (rappel des rémunérations et cotisations, éventuellement liquidation de la SCI et participation des associés aux dettes sociales). Sur ce, je vous laisse étudier cette question avec votre comptable.

  • 25 décembre 2012, par lasieste95

    bjr,après cession des parts,quel est la durée de non droit de regard des autres héritiers légaux ,et non fondateur de cette sci,pour ne pas la dissoudre.
    la sci est dirigée par ma maman ,et cette derniere n’est que gérante et ne possède plus de parts ,lors de son dècès ,les autres héritiers ont-ils des droits sur celle ci ,merci.

  • 11 novembre 2012, par acide

    Bonsoir,

    J’essais de déterminer la valeur d’une part de notre SCI pour calculer sa plus-value éventuelle car nous pensons vendre des parts.

    Nous avons 3 immeubles acquis à des périodes différentes, la première acquisition c’est faite en 2002 et la dernière en 2006.
    • A partir de quelle date détermine t-on le nombre d’années de détention pour une part ?
    • Dans votre blog vous écrivez : « lors de la cession de parts de SCI, les travaux ne viennent en aucun cas augmenter le prix d’acquisition des parts sociales. Le cout de ses travaux reste attaché à l’immeuble concerné et acquéreur des parts sociales ne pourra en bénéficier que lors de la cession ultérieur de cet immeuble par la SCI ». Ce qui veux dire, si j’ai bien compris, que l’on ne prendre en compte pour déterminer la valeur d’une part à un jour J que le prix des acquisitions, les frais de création de la SCI, l’argent sur le compte bancaire pour l’actif et pour le passif uniquement les emprunts restant dus.
    Dans mon cas si je procède de cette manière le passif est supérieur à l’actif et la part est en moins value car il nous reste 7/8 ans de remboursement de prêts. Est possible ?

    En vous remerciant de votre réponse, Bien cordialement

    • 11 novembre 2012

      La phrase citée veut dire que, pour déterminer le montant de la plus-value, il faut tenir compte de la valeur économique des immeubles, de leur valeur de marché, si possible expertisée pour éviter un redressement fiscal, et des dettes de la société bien sur, comme dans le cas de la cession d’un immeuble.

      Mais pour la PV d’un immeuble, les travaux sont déductibles, réduisant d’autant la PV imposable. Dans le cas d’une cession de parts, ces travaux ne sont pas fiscalement déductibles.

      A l’inverse, la durée de détention pour des parts court à partir de l’acquisition de ces parts, ou de leur souscription, sans tenir compte des dates ultérieures d’acquisition des immeubles. Or, pour un immeuble acquis en 2006, le taux de l’abattement n’est que de 2% ! Il est supérieur sur des parts détenues depuis 2002 si je comprends bien votre cas (10%). Mais cette différence demeure limitée. Aussi, avez-vous noté, dans ma rubrique blog, l’article sur un abattement exceptionnel de 20% sur les PV en 2013. Rien n’est certain, mais attendre est sage.

  • 8 novembre 2012, par acide

    Bonjour,

    Nous désirons faire entrer nos enfants dans notre SCI et le notaire vient de nous annoncer que l’actif étant de 356.311 – passif 186.663, la valeur de chaque part est de : 169.648 / 100 = 1696,48 Euros.
    La plus-value à payer serait donc de : 1696,48 – 20 = 1676,48 X 34,5 % = 578,38 Euros par part.

    Je ne comprends pas bien son calcul je ne vois aucune déduction pour la durée de détention de nos biens. Si son calcul est exacte cela veut dire que lorsque nous vendrons tous nos biens nous seront taxés pour nos parts propres à 34,5% quelque soit la durée de détention ?

    Merci de m’éclairer car je suis un peu perdue.

    Bien cordialement

    • 8 novembre 2012

      Voir notre rubrique "cession de parts de SCI". Il existe effectivement quelques différences entre la cession de parts et la cession d’un immeuble, mais l’abattement proportionnelle à la durée de détention joue dans les deux cas. La plus-value imposable serait donc diminuée (si vous possédez ces parts depuis plus de 5 ans).

      Mais vous pouvez aussi choisir de donner ces parts à vos enfants. Dans ce cas, ce n’est pas le régime d’imposition des plus-values qui s’applique mais celui des droits de donation. Notez que vous bénéficierez sur ces donations, en l’absence de donations antérieures, d’un abattement de 100.000 euros par parent et par enfant. Or vos enfants, en cas de cession de ces parts, seront imposés sur la plus-value en retenant la valeur de donation, soit 1696,48 euros par part. Cette solution est plus avantageuse fiscalement, si le but est de transmettre un patrimoine.

      Merci de bien vouloir, à la suite de ce message, nous tenir informé de la réponse donnée par votre notaire, car il s’impose de le recontacter pour comprendre pourquoi il n’a pas anticipé d’abattement sur la plus-value imposable en cas de cession de ces parts, ou pourquoi il prévoit une plus-value en cas de donation.

  • 29 octobre 2012, par gin

    Bonjour,

    Nous avons mon épouse et moi une SCI soumise à l’IR et TVA. Nous allons vendre le local commercial qui est dans la SCI. La SCI va payer l’impôt sur les plus valus et rembourser l’emprunt. Nous souhaitons utiliser une partie du solde net (320.000 €) de cette vente pour acheter un logement personnel. Nous désirons donc sortir des liquidités de la SCI (290.000 €). Nous pouvons récupérer 170.000 € qui sont en compte courant. Comment pouvons-nous récupérer 120.000 € ? Faut-il distribuer des dividendes ? Quelle est la fiscalité ?

    Merci

    • 11 novembre 2012

      En ce qui concerne les comptes courants, voir notre dossier "apports à une SCI". Ils peuvent vous être remboursés à tout moment.

      Concernant le produit de la vente, il aura déjà été imposé à la plus-value et ne le sera donc pas une seconde fois lors de sa répartition entre les associés.

      Mais attention, le régime d’imposition des plus-values en 2012 est extrêmement pénalisant. Quel serait le montant de cette plus-value ? Avez-vous consulté notre article sur l’abattement exceptionnel de 20% envisagé en 2013 ? Avez-vous la possibilité de reporter de quelques mois cette vente ?

  • 25 octobre 2012, par thierry 95260

    bonjour je suis gerant d’une sci depuis 2003 je pensai qu’elle etait fermee il n’y a jamais eu de rentree d’argent . je ne sais pas comment faire car je n’ai plus de contacts avec les associes depuis 2005 et ne connais pas leurs adresses et pour fermee cette sci on me demande le pv de cloture de liquidation et de dissolution de l’assemblée generale hors je n’ai plus de contact avec ces associes que puis je faire ? merci pour votre aides ( thierry )

    • 28 octobre 2012

      Aucune idée d’une solution à ce cas très particulier, je vous renvoie également à l’onglet Avocat en bas de page.

    • 31 octobre 2012

      Une idée (après quelques jours sans, cela arrive...) : vous êtes gérante. Vous pouvez donc convoquer les associés en AG pour décider de l’avenir de la SCI. Vous ne connaissez pas l’adresse de ces associés. Mais d’un autre côté, vous possédez leur ancienne adresse. Or une convocation, par lettre recommandée avec accusé de réception, envoyée à une adresse communiquée par l’associé à la SCI est régulière, même si l’associé n’habite plus à cette adresse.

      Vous avez donc la possibilité de convoquer régulièrement une AG pour prendre les décisions qui s’impose.

  • 29 juillet 2012, par phil116

    bonjour,
    Je suis gérant d’une SCI depuis 1998 dans laquelle je détiens 50% des parts et mon associé 50% des autres parts. Nos entreprises respectives sont locataire de cette SCI. Mon associé est en impayé de loyer depuis 3 mois maintenant,nos relations se sont dégradées et je souhaite démissionner de mon mandat social et soit lui vendre mes parts ce qu’il refuse aujourd’hui , nous ne sommes pas d’accord sur la valeur de celles ci.Je lui ai envoyé une lettre avec AR pour le convoqué à une assemblée
    générale extraordinaire avec comme ordre du jour la démission du gérant.Il n’a meme
    pas pris connaissance de ce courrier.
    Je souhaiterais avoir quelques conseils aujourd’hui afin de poursuivre cette procédure et me sortir de ce poste de gérant.
    Avec tous mes remerciements pour vos conseil.

    • 31 juillet 2012

      Le gérant d’une SCI peut démissionner à tout moment, il n’a pas pour cela à convoquer une AG. En revanche, la démission du gérant ne doit pas désorganiser le fonctionnement de la société, car dans ce cas les autres associés pourraient engager sa responsabilité. En conséquence, le gérant informe généralement les associés de sa décision et les convoque en AG pour permettre la nomination d’un nouveau gérant. Si vous souhaitez être assisté dans ces démarches, utilisez l’onglet "Avocat" en bas de page.

    • 3 août 2012

      Bonsoir,

      Tout d’abord je vous remercie de votre réponse.

      J’ai déja démissionné en octobre 2009 ; lettre que j’ai remise en main propre contre accusé de réception, mais je n’ai jamais fait enregistrer cette décision au tribunal de commerce cette démission.
      je souhaiterais savoir car de mémoire,il me semble d’après le code civil article dont j’ai oublié le numéro, toute société qui depuis plus 1 an n’a plus de gérant est dissoute de fait.Mais nous tombons dans l’indivision si cela était le cas ?
      Je recherche vraiment la meilleure des solutions car je ne vais pas rester mandataire social d’une sci dont l’associé commence à ne plus payer ses loyers.
      Je souhaiterais trouver un avocat spécialisé en droit des sociétés sur votre site.

      Merci encore pour vos conseils.

      phil116

    • 4 août 2012

      L’onglet "Avocat" en bas de page permet une mise en relation avec un avocat spécialisé.

  • 12 juin 2012, par alchris83

    Bonjour,
    Mon père a acheté en 1954 une maison dans un lotissement dont l’entière propriété était détenue par une SCI créée à cet effet.
    Arrivée au terme du paiement des parts, la SCI a été dissoute.
    Pour obtenir son titre de propriété mon père aurait dû faire à l’époque un retrait-attribution, mais par négligence cela n’a pas été fait.
    Aujoud’hui, suite au décès de ma mère, notre notaire nous réclame le titre de propriété et comme la SCI n’existe plus, il nous dit de passer par l’intermédiare d’un adminsitrateur judiciaire. Je me pose la question suivante : doit-on obligatoirement passer par un homme de loi (administrateur) qui va nous faire engager des frais supplémentaires ou ne suffirait-il pas que nous obtenions nous-mêmes auprès des hypthèques le titre de propriété réclamé par le notaire pour finaliser la succession de notre mère ?
    En vous remerciant par avance pour votre réponse.

  • 2 juin 2012, par polo

    je détiens 25% des parts d’une sci dont le capital est de 1500 euros.
    le capital d’emprunt est de 739000 euros sur 20 ans depuis 2008.
    Chaque associé touche 5400 euros annuel de la sci.
    Mes associés veulent me racheter mes parts suite à certains désaccords, combien puis-je leur vendre en sachant que ce n’est pas dans mon intérêt (sur plan financier) de leur les céder ?
    Merci d’avance de votre réponse.

    • 18 juin 2012

      Tout d’abord, personne ne peut vous obliger à vendre vos parts sociales. Ensuite, le prix de vente dépend des actifs détenus mais aussi de la fiscalité passée (voir notre rubrique Cession de parts et l’article sur l’Evaluation de parts de SCI), et une estimation de ces parts par un professionnel (notaire, expert-comptable) est peut-être un moyen de vous entendre sur le prix.

  • 22 mai 2012, par dme

    je fais partie d’une SCI pour 1/3 des parts (un autre tiers pour chacune de mes 2 soeurs). Pour décider de la vente de l’appartement détenu par la SCI, faut-il convoquer une AG ordinaire ou une AG extraordinaire ?

    • 30 mai 2012

      Il faut se référer aux statuts, mais dans tous les cas une AG ordinaire devrait bientôt être convoquée (pour approuver les comptes 2011) et une AGE peut suivre une AG ordinaire (voir nos exemples de PV d’AG, un cas similaire est présenté).

  • 11 mai 2012, par nattamb

    Bonjour, voilà, je suis mariée et j’ai 2 enfants nés du mariage avec mon conjoint. Mon conjoint a lui un enfant né d’un premier mariage. NOus souhaitons acheter une maison en SCI, mais en cas de décés de mon conjoint, nouc souhaitons que son fils d’un premier mariage ne puisse pas avoir de parts dans cette SCI par succession, Est ce que cela est possible ?
    Egalement, si je viens à décéder avant lui, récupère -t-il mes parts ou est ce nos enfants ? si c’est lui puis je pas une clause pariculière dans la sci l’emêcher de donner des parts à son fils ?

    Merci d’avance de votre réponse.

    • 21 mai 2012

      Vous ne pouvez pas empêcher votre fils d’hériter d’une partie de vos biens, en revanche vous pouvez insérer dans les statuts de la SCI une clause d’agrément permettant aux autres associés de refuser son entrée au capital de la SCI. Dans ce cas, ces associés devront désintéresser votre héritier en fonction de la valeur des parts qui lui reviennent. Voyez quelques exemples de montages utilisant la SCI dans la rubrique Pourquoi créer une SCI puis Résidence principale.

  • 4 mai 2012, par Pr Grumot

    bonjour,

    je m’interroge sur l’estimation de la valeur de parts sociales et les modalités de paiement :

    je fais partie d’une SCI au capital initial de 50000€. les parts sont réparties entre mon compagnon (50%) mes parents (30%) et moi-même (20%). cette SCI a servi à acheter et transformer un local en habitation pour mon compagnon et moi. nous y habitons à titre gratuit. le remboursement de l’emprunt (au nom de la sci) pour payer ce bien immobilier se termine dans 6ans. je voudrais racheter les parts de mes parents (versement initial = 30000€, plus remboursement de l’emprunt à hauteur de 30% soit environ 30000€ supplémentaires).

    - comment calculer la valeur de leurs parts ?
    j’avais calculé que la somme du versement initial et des traites qu’ils ont versées, s’élève à 60000€. mais le bien, est maintenant devenu un appartement parisien de 50m2, dont la valeur dépasse largement les 210 000€ (prix d’acquisition+valeur des travaux).

    - puis-je leur verser à mon tour des mensualités pour racheter ces parts ou faut-il tout verser en une seule fois (ce qui veut dire pour moi un emprunt à titre personnel)

    merci de votre attention

    • 22 novembre 2012

      La SCI détient un actif d’une valeur de 210.000 euros. Mais cette SCI est endettée, estimons que le capital restant dû de cet emprunt est de 30.000€. Si les autres dettes, correspondants aux apports en comptes courants effectués pour permettre à la SCI de rembourser cet emprunt, s’élèvent à 60.000 euros, alors l’actif net de la SCI est de 120.000. La valeur de 30% des parts de cette SCI serait alors proche de 40.000 euros, un abattement pouvant être pratiqué. Mais il faudra également rembourser les comptes courants de 60.000 euros existants.

  • 24 avril 2012, par wgridou

    bonjour, j’ai 49% des parts d’une sci, mon frère 49%, mon père 2% (gérant)
    le compte courant de mon père n’est pas soldé (44 0000 euros), et n’est pas remboursable.
    le report à nouveau est débiteur au fil des années (plus de dettes que de recettes).
    nous souhaitons liquider la sci(aucun actif dans les comptes) : comment faire ? mon père abandonne son compte courant. dois je créer un produit et l’imposer sur la déclaration 2072 ?
    merci pour votre aide

    • 2 août 2012

      Abandon de compte courant = favorise les autres associés = redressement fiscal en raison d’une donation déguisée.

  • 2 avril 2012, par patj

    voila j’avais des parts dans une SCI. j’ai cédé mes parts il y a 5 ans (acte sous seing privé) , mais aujourd’hui je recois un avis d’ huisser me demandant de me rendre au tribunal dans un mois, pour payer une part des factures (correspondant a ma quotité de parts dans la SCI initialement). or ces factures datent de l’année dernière. que puis-je faire .....

    • 22 novembre 2012

      Il me semble qu’être dirigé dans vos démarches par un avocat s’impose, voir le moyen en pied de page pour limiter au maximum le coût correspondant.

  • 2 avril 2012, par SCI société civile immobilière

    Nous voulons faire la donation de nos 4798 parts sur les 4800 d’une sci familiale qui a un seul local, à nos filles.

    nous avons encore une réserve de donation sans frais ( 139.325€)

    quelles sont les formalités pour faire cette opération =

    1) acte de donation des parts
    (le notaire nous parle d’une AG autorisant le cession des parts et nomination d’un nouveau gérant = pourquoi, du fait qu’il n’y a pas cession des parts, mais donation ??

    2) mise à jour des statuts et publicité

    3) AG autorisant la cession de l’immeuble détenant la SCI

    4) acte de cession de l’immeuble

    5) AG décidant de la distribution du prix de vente = acte de partage ( y aura t il des droits d’enregistrement = 1,1% ou 2,50%)

    6) mise à jour des statuts = pourquoi ?

    il nous est demandé une évaluation des parts par un expert comptable, alors que j’ai lu qu’une simple évaluation par une agence immobilière suffisait, car il n’y a qu’un seul bien

    voila les premières questions, merci de faire le nécessaire, et comment serons nous informé de la position de ces questions, et des réponses ?

    bien cdlt

    PS : suite à un problème technique, je poste pour PIERREPAUL sa question envoyée par email.

    • 2 avril 2012

      Voici quelques éléments de réponse au vu
      des éléments communiqués

      Suppositions : SCI aux 2 parents à 50/50 ;
      Manque : nombre de filles ! Immeuble d’une valeur inférieure à 139.325 par
      enfant ?

      Admettons donc : 2 parents, 2 filles, valorisation immeuble inférieure à
      la limite des droits.

      - Une donation de parts par les porteurs correspond à un transfert de
      titulaire, même si c’est à titre gratuit, d’où AG extraordinaire
      nécessaire, modifiant au moins la répartition du capital social mais qui
      pourra conserver le gérant actuel possédant encore une part.
      - Puisque modification des statuts, il y a lieu à publicité au RC.
      - Pour vendre l’immeuble, il faut, soit une AG, soit la comparution de
      tous les titulaires de parts de la SCI le jour de la vente.
      Le prix de vente doit être affecté au bilan en fonction des droits des
      parties (en pleine propriété ou en usufruit et nue propriété )
      - Si la SCI ne possède que cet immeuble, elle n’aura plus d’activité à
      moins d’un nouvel achat.
      - Dans ce cas une AG extraordinaire peut décider de la dissolution de la
      SCI, de sa liquidation et de son partage avec affectation des liquidités
      aux divers postes (comptes courants, passif, frais ...).
      - Si le notaire demande une évaluation des parts, c’est certainement par
      précaution car on se méfie toujours des comptes tenus par la SCI
      (a-t-elle un compte d’exploitation, un bilan, des AG ...?) ; je ne pense
      vraiment pas qu’un agent immobilier puisse prendre la responsabilité de
      le faire car il lui faudrait une formation comptable ; il peut toutefois
      estimer l’immeuble, ce qui est de son ressort (comme d’ailleurs de celui
      du notaire !). Si le bilan est juste, rien de compliqué : il suffit de
      modifier la valeur de l’immeuble au bilan par celle réelle, ce qui
      modifiera le montant du capital social au passif.
      - Autre point important : les parts ayant été données, il faudra
      respecter l’attribution réelle des fonds au profit des propriétaires des
      parts, soit les enfants (avec éventuellement les problèmes d’usufruit réservé
       : quasi usufruit mais il ne faut peut être pas entrer trop dans les
      détails et laisser ce soin au notaire de famille), l’administration
      fiscale s’intéressant à ce point si cela évite des plus values et ce qui
      pourrait entrainer à l’avenir des droits de succession sur une somme qui
      appartenait aux enfants en vertu de la donation des parts.

  • 29 mars 2012, par devyne

    bonjour.il y a un an je me suis sortie de la sci qui appartenait a mon ex conjoint.a ce jour ,je reçois un courrier de la banque me disant que j’etais garant jusqu’en 2026,alors que j’ai reçu,il y a un an le papier de la chambre de commerce,comme quoi je n’etais plus dans la sci.Puis je me retracter de garant aupres de la banque et comment ?salutations merci.

    • 2 avril 2012

      Ce problème est un problème bancaire pas lié à la SCI, en indivision cela aurait été la même chose), c’est avec votre banque qu’il faut voir comment modifier le contrat de prêt initial.

    • 2 avril 2012

      bonjour.nous n’etions pas maries,il s’est servi de moi pour avoir ce pret.je n’ai aucun papiers en ma possession ,de l’emprunt ni de la sci.seulement le papier de la chambre de commrce qui me dit donc que je ne fais plus partie de la sci,car j’avais demander de m’en sortir.la banque m’a repondu je dois etudier comment fonctinne l’entreprise de mr pour voir si je peux vous enlevr de garant.est ce normal ?a quoi doit je m’attendre ?doit je prendre un avocat ? meri de me repondre ;je suis perdue.

  • 27 mars 2012, par michel94

    Bonjour,
    Mon ex associé m’a vendu toutes ses parts, je suis donc seul actuellement dans la sci (pendant 1 an).
    Ma question est : mon notaire me dit qu’en cas de cession de parts seule la modification des statuts est nécéssaire, que ce n’est pas une obligation de faire une annonce au JAL, qu’en pensez-vous ?
    Il me dit aussi que l’augmentation du capital n’est pas obligatoire car si je vends les apparts la plus-value se fera sur le prix d’achat et non les parts.
    Merci pour vos conseils.

  • 16 mars 2012, par thomylb

    Bonjour,
    En 1965, deux copains ont fondé une SCI. En 1998, l’un des deux est décédé et celui qui est resté seul, nous a demandé d’entrer dans la SCI pour qu’elle puisse exister C’est ainsi que ma femme et moi sommes devenus associés(1 part).
    Aujourd’hui en 2012, ce monsieur âgé de + de 90 ans célibataire, sans enfant, veut organiser sa transmission de parts sociales et nous demande s’il est possible pour lui, de "donner" des parts à mes 3 enfants âgés de 23,22 et 17 ans. Compte tenu du patrimoine qu’il a en compte, il paierait même les droits afin que les enfants n’aient pas à le faire.(ma fille de 17 ans pourrait avoir la jouissance à sa majorité)
    (A noter qu’il est le cousin germain de mon père aujourd’hui décédé).
    Est-ce possible, cela doit-il se faire devant notaire ou sous seing privé ? l’administration peut-elle trouver à redire ?
    merci pour votre réponse et pour votre mail sur le site "les annonces légales"
    thomy

    • 28 mars 2012

      Oui, l’administration et les héritiers de cet associé pourraient contester ultérieurement cette donation ou l’évaluation des parts données. Il est donc fortement conseillé de consulter un notaire.

  • 2 mars 2012, par sylvain

    Bonjour,
    Nous sommes 4 propriétaires à 25% chacun d une sci à usage d’habitation uniquement. Ma mere,mon beau père, ma soeur et moi.Des parts ont été attribuées dès le départ à ma soeur sans qu elle ne paie quoique que ce soit du crédit pour l’achat de l habitation.Mon beau père lui a 2 enfants de son premier mariage.J’ ai refait et investi personnellement une partie de cet immeuble que j’occupe actuellement.Je paie 50% du crédit pour l achat de cet sci,l’autre partie est financée par ma mère et mon beau père.Ma soeur fait partie de cette sci mais n a pu obtenir de crédit à l époque vu qu elle faisait ses études..Aujourd hui elle refuse de payer quoique ce soit pour acquérir sa part.Vu comment ont été faites les choses dès le départ,comment puis je m en sortir en rétablissant les parts équitables et acquérir la partie de mon habitation en nom propre ? la sci sera t il obligé de me vendre la partie que j occupe ? Les enfants de mon beau père hériterons t ils de sa part ? Ma soeur a t elle le droit de réclamer sa part meme si elle n a jamais rien payer ? Merci d’apporter une réponse à mes questions ..cordialement.

    • 22 novembre 2012

      Consulter la rubrique "succession" pour mieux comprendre les règles et les droits de chacun en matière d’héritage.

  • 26 février 2012, par bureau d’etudes

    Est-il possible qu’une SCI possède des parts sociales d’elle-même ? Un associé peut-il donner des parts sociales qu’il détient dans une SCI, à la SCI dont il est l’associé ?

    • 26 février 2012

      La SCI peut acquérir ses propres part et procéder alors à une réduction de son capital.

  • 23 février 2012, par mouve

    Ai-je le droit de faire un crédit pour des travaux de rénovations au nom d’une SCI, et de faire faire ces travaux par une entreprise qui appartient à un des associés de la SCI ?

  • 23 février 2012, par mouve

    A t-on le droit de racheter un bien a une SCI dont nous sommes associé ?

    • 1er mars 2012

      Oui, une SCI peut céder un bien à l’un de ses associés, mais il s’agit alors d’une mutation (acte notarié obligatoire) contrairement au rachat de parts sociales d’une SCI qui permet à l’associé qui rachète l’ensemble des parts de devenir seul associé de cette SCI sans qu’il y ait de mutation (la SCI reste propriétaire).

  • 6 février 2012, par masaccess

    Bonjour,
    Nous sommes actuellement sur un projet collectif d’achat de hameau à rénover à sept familles... le propriétaire veut nous vendre la totalité des parts de la SCI qui détient ce hameau avec 12 ha de terres agricoles.
    Le hameau est constitué de 7 lots. L’idée est donc d’acheter le tout en SCI puis dans quelques temps, de procéder à une réduction de SCI pour que chaque famille soit propriétaire de son lot propre, ne restera dans la SCI que les 12 ha de terres agricoles...
    Est-ce que ce procédé est viable ?
    Quels conseils pouvez-vous nous donner ?
    quelles démarches devons-nous faire ?
    Merci de votre aide

    • 8 février 2012

      Si la SCI vend à chacun les biens détenus, cela engendrera autant de mutations que de ventes (acte notarié et frais de mutation à chaque fois). Certes, lors du rachat de parts, cela évite une mutation mais les multiplie ensuite. Prenez conseil auprès de votre notaire.

  • 2 février 2012, par oliv964

    bonjour,

    je détenais avec mon épouse une sci pour un outil de production utilisée par notre SARL.

    Nous avons cédé la SARL puis la SCI.

    Cependant, bêtement peut etre, je pensais que les dettes sociales suivraient la sci lors de sa cession.

    Or aujourd’hui, le fisc me réclame la taxe foncière au titre que j’étais le gérant au 1er janvier.

    Pouvez vous me confirmer que cela est bien correct ?

    MErci d’avance

  • 30 janvier 2012, par james

    Bonjour,
    Divorcée depuis 4 ans, je voudrais céder mes parts de la SCI et de la SARL que je détenez avec mon ex mari. Je précise que je ne reçois aucune information concernant ces deux entités.
    Comment faire pour céder (les vendre) rapidement mes parts ?
    Merci

  • 30 janvier 2012, par MASMOUDI

    Bonjour, je detiens des parts d’une SCI avec mon mari, j’aimerais donner mes parts à ma belle soeur qui se trouve en Tunisie, comment dois-je procéder et quels sont les impacts sur un pret bancaire que la SCI a fait ainsi que les assurances sur le pret. La SCI a emprunté auprès du credit agricole pour acheter un bien immobilier et les assurances de pret son à mon nom et celui de mon mari en sachant que c’est la SCI qui paie les assurances. Je vous remercie par avance de vos réponses. Cdt Najate

  • 25 janvier 2012, par Marie45

    Bonjour, les parts d’une SCI familiale créée par 2 associés (mon père et mon frère) ont été totalement cédées, pour leur valeur nominale, et par acte notarié, à ma femme et à moi. Les cédants avaient donné procuration totale au notaire pour accomplir la cession et toutes les formalités. Le capital de la société était en francs à l’origine et a été converti automatiquement en euros en 2002 par le greffe de tribunal. La cession de parts ayant eu lieu en 2005, les actes de cession ont été établis en euros. Le KBis de la SCI, transmis par le notaire après l’enregistrement de la cession, mentionne bien les noms des nouveaux associés et le montant du capital en euros. Le notaire a pris sa retraite en 2006 et a été remplacé par son fils, alors que les formalités de cession étaient encore en cours et je me suis rendu compte récemment qu’il ne m’avait jamais fourni les actes de cession authentiques, ni les statuts modifiés à la suite de la cession. Le nouveau notaire vient de me les envoyer, à ma demande et je constate avec surprise que dans les statuts modifiés, l’article 7 (capital social) indique simplement le nom des nouveaux associés à la place des anciens, sans aucune mention de la cession de parts et surtout, que le capital est toujours exprimé en Francs, au lieu d’être en Euros ! Est-il normal que le Greffe ait accepté en 2005 des statuts toujours établis en Francs, avec des actes de cession établis en Euros ? J’aimerais avoir votre avis avant d’interroger le notaire et le greffe sur ce point... S’il s’agit d’une omission du notaire, peut-on lui demander de réparer son oubli et de régulariser les statuts déposés au Greffe ?

    • 22 novembre 2012

      Il est difficile d’expliquer au greffe qu’il a commis une erreur et donc vous permettre de modifier aujourd’hui les statuts de la SCI sans annonce légale et autres formalités.

      A l’inverse, vous pouvez contacter votre notaire, tout du moins le successeur de celui qui avait en charge les formalités de modification des statuts, et tenter de trouver avec lui un compromis.

  • 24 janvier 2012, par titelyves

    Bonsoir,
    J ai crée en 2005 une SCI avec ma maman et nous avons chacune 50/50 au niveau des parts.
    Le but de la création de la sci était de pouvoir m aider à acheter un appartement.
    J’aimerai savoir s’il est possible que ma maman me cède a titre gratuit ses 50 % de part afin qu’en cas de décès l’appart ne rentre dans la succession.

    Si cela est possible, peut elle quand même continuer a m’aider pour le paiement du crédit restant ?

    Merci d’avance pour vos réponses.

    • 27 janvier 2012

      Contactez votre notaire, ou plutôt demandez à votre mère de contacter son notaire, car l’opération que vous décrivez serait une donation de votre mère à votre profit. Effectivement, en cas de décès les parts de votre mère tomberaient dans la succession et seraient détenues en indivision par ses héritiers (mais une clause d’agrément est peut-être prévu dans les statuts de la SCI pour vous permettre dans ce cas de refuser l’entrée au capital de ces héritiers et vous permettre alors le rachat de ces parts).

  • 24 janvier 2012, par CHRISTELLE83

    Bonjour,
    Est-il possible de financer la sortie d’un actionnaire d’une SCI par endettement de la SCI elle même ? Dans le cas où cela est possible y a t-il des limites de détention en pourcentage du capital de la SCI ou faut-il procéder à une réduction de capital ? Enfin quel serai l’impact fiscal ?
    Je vous remercie

  • 24 janvier 2012, par tanaka

    bonjour,

    mon père à créée une sci je suis associé à 25%, lui à 26% ,et un autre à 49% (qui est décédé à ce jour, c’est sa femme qui s’occupe de ces parts ),

    Mon père a toujours tout voulu gérer seul , d’ailleurs je n’ai signé que les statuts il y a plus de 15ans ....

    pour moi, c’était une affaire qui roulait bien, un fond de commerce et un duplex ...loyers perçus étaient bloqués .... " tout va bien" me disait - il quand je lui posé des questions ...

    bref il y a deux ans en passant devant cette immeuble j’ai constaté que l’immeuble était vendu et qu’une personne y avait pris possession .

    voilà mes questions :

    - je n’ai jamais reçu aucunes convocation d’Assemblées générales ni aucuns comptes rendus !!!
    je ne savais même pas le montant des loyers perçus ...
    .
    - ils ont vendus l’immeuble sans que je sois mis au courant !!! ni même rien signé !!! ni compromis rien de rien d’ailleurs à ce jour je ne sais même pas combien il s’est vendu !!!!

    aujourd’hui je reçois un courrier recommandé par un mandataire pour la répartition des biens !!!

    comment se fait il que tout ceci se soit déroulé sans que je sois au courant, je n’ai même jamais reçu de papiers concernant ce mandataire !!!! le mandataire ne devait il pas m’informer lui aussi de ce qui se déroulé ?

    peut-être aurais je aimé racheter cette sci !!!
    quels sont mes recours ?

    merci par avance de votre réponse

    • 22 novembre 2012

      Désormais, pour les litiges entre associés de SCI, je conseille un service qui permet de bénéficier à moindre coût des conseils d’un avocat (voir les onglets en pied de page).

  • 16 janvier 2012, par didier

    en procedure de divorce, et possedant une sci 49% moi, 49% ma femme 1% un enfant et 1% l’autre enfant, qu’advient -t-il de la SCI, quel est la valeur prise en compte par le notaire pour les droits de mutations.

    est-il possible si ma femme le souhaite de vendre sa part avant le divorce, quelle en est la valeur ? (49% X capital social)

    est-il preferable de vendre avant le divorce ?
    si elle vend, je deviens majoritaire, qu’advient-il de la SCI
    Bien confus tout cela
    merci de vos reponses

  • 10 janvier 2012, par celine

    Bonjour,

    Je souhaiterais connaître la procédure pour un démembrement de propriété des parts sociales d’une SCI (acte de cession notarié ou par acte sos seing privé ?, formalités de publicité ? , publication dans un JAL... ).
    Par avance, je vous remercie.

    Céline

  • 7 janvier 2012, par Ajacamana

    Notre sci, a notre demande au TGI va certainement etre dissoute bientôt. Nous n’avons aucune dette et seule la mésentente nous à conduit a dissoudre cette sci familialeentre dex frères et leurs enfants respectifs.
    Deux groupes d’associés se sont formés, nous avons 2/3 des parts et l’autre groupe 1/3.
    Il y aura certainement une vente aux enchères judiciaire.
    Ma question est simple :
    1- notre groupe (ou l’autre) peut-il participer aux enchères et au rachat de totalité des biens de la société ?
    2- si cela peut se faire, sommes nous obligés de payer la totalité du prix d’adjudication alors que nous sommes déjà propriétaires des 2/3 ? Est il possible de trouver un arrangement avec le liquidateur pour n’ avoir à payer que le 1/3 nouveau en achat ? les frais bien entendu sur la totalité ainsi que les charges
    Je vous remercie de vos réponses

  • 28 décembre 2011, par ernest

    Bonjour,

    j’ai actuellement une SCI concernant mon bien d’habitation avec mon conjoint. Or, nous sommes en séparation, je souhaite racheter ses parts (le capital s’élève à 500e par personne). Est-il possible que je possède la totalité des parts ? comment se désolidariser bancairement ? suis-je obligée de passer par le rachat du crédit ? si mon conjoint ne paie plus sa part, sera-t’il exclut de la SCI et que risque-t’il ? enfin, si je dois vendre mon bien, suis-je soumise à la plus-value (j’ai acheté en septembre).
    Merci pour vos réponses, j’ai tous les papiers mais suis un peu perdue.
    Trés cdt,
    Karine

    • 22 novembre 2012

      Attention, la valeur des parts d’une SCI dépend davantage de sa situation patrimoniale au jour de la cession que de la valeur nominale des parts. Oui, vous pouvez racheter ces parts et devenir unique associé de la SCI, mais attention, cette situation ne pourra pas être définitive (voir notre article à ce sujet).

  • 23 décembre 2011, par LEX

    Bonjour,
    il y a plusieurs années, mon mari a créé une SCI avec son (ex) compagne et un membre de la famille. Les 3 se sont portés caution solidaire du prêt immobilier.
    Début 2007, mon mari a cédé ses parts (25%) à ses enfants, non majeurs. Depuis, c’est leur mère (gérante de la SCI) qui a la gestion de ces parts. Depuis cette époque, mon mari n’a reçu aucune information concernant la SCI ni la banque auprès de laquelle le prêt avait été fait.
    Mais, aujourd’hui, alors que nous souhaitions tous deux faire une demande de prêt immobilier pour une construction, la banquière nous a annoncé que mon mari était toujours caution solidaire et que, par conséquent, nous ne pouvions nous lancer dans notre projet. Quels sont les recours ? Et surtout, y a t il une solution ? Merci par avance.

    • 22 novembre 2012

      J’ignore quelles solutions s’offrent à vous, il faudrait peut-être mieux consulter un avocat (onglet en bas de page).

  • 12 décembre 2011, par deuxnouds

    Bonjour
    Je viens de céder les murs d’un immeuble en SCI avec mon ex.épouse.
    Nous avons 50 % des parts chacun. Après avoir eu contact avec notre Comptable, celui-ci me déclare que mon ex femme a puisé sur le compte de la SCI une somme équivalente à 10.000 €.
    A la signature du compromis de vente, je lui ai fait part de ce débit, elle refuse de réinjecter dans la SCI cette somme.Comment puis-je faire pour résoudre ce problème ? Mon souhait serait de dissoudre cette SCI. j’ai demandé à notre Notaire de conserver le fruit de la vente. Quels sont mes recours pour résoudre très rapidement cet incident sachant qu’elle détient le chéquier de ladite SCI ?
    Merci d’une réponse rapide.

    • 22 novembre 2012

      Pour tous les litiges et conflits au sein d’une SCI, je conseille de prendre contact avec un professionnel (cliquer sur "avocat" en pied de page).

  • 11 décembre 2011, par jean-paul

    Bonjour,

    Nous avons crées avec ma soeur cadette une SCI, qui ne possède encore aucun bien meuble ou immeuble, et n’avons pas constitué de capital initial à la création.Nous souhaitons prochaînement associer à notre SCI une tierce personne, en l’occurence notre soeur ainée. Quelles sont les démarches à faire pour élargir ainsi notre association ?

    Meilleures salutations,

    • 22 novembre 2012

      Nous "n’avons pas constitué de capital initial à la création" de la SCI. Vous voulez dire que vous n’avez pas libéré le capital, mais celui-ci existe bien (voir statuts).

      Pour faire entrer un nouvel associé au capital, il faut soit lui céder une partie de vos parts (voir cession de parts sociales) soit augmenter le capital (décision en assemblée) et autoriser l’acquisition de ces parts par ce nouvel associé.

  • 10 décembre 2011, par redm2003

    Bonjour,

    je suis associé dans une sci à hauteur de 25 %. mon épouse, mon beau frère et ma belle soeur possède également 25 % chacun.

    Je suis marié sous le régime de communauté, sans contrat de mariage.

    Je souhaite sortir de cette sci en cédant mes parts à mon beau frère et belle soeur et en transférant le solde de mes parts à mon épouse.Donc je cède respectivement 8.33 % à mon beau frère 8.33 % à ma belle soeur et je donne 8.34 % à mon épouse.

    je vais établir un acte de cession de parts pour les 16.66 % de parts qui reviendront à mon beau frère et belle soeur. Pour ma femme, que dois-je faire. Des plus values seront elle calculées sur les parts données à ma femme ? idem pour les droits d ’enregistrement ? Puis je uniquement mentionner sur les statuts mis à jour la nouvelle répartition sans indiquer le transfert des parts à mon épouse . ( donc j’ indiquerais la nouvelle répartition sans mentionner le transfert).

    Merci pour votre aide.

    • 4 janvier 2012

      Vous ne pouvez pas modifier le capital de la SCI dans les statuts actualisés sans constater par ailleurs la cession ou la donation de vos parts. Il faut donc constater juridiquement la donation de vos parts à votre femme.

  • 9 décembre 2011, par JOSY

    bonjour- nous sommes deux associés à 50 % de la sci qui loue un appartement à notre société commerciale. Le crédit de cet appartement est bientôt remboursé. Afin de pouvoir récupérer ce capital, est il possible de créer une nouvelle SCI qui racheterait ce bien à la première SCI par l’intérmédiaire d’un nouveau pret ?? Faut-il passer par un notaire ? Merci de votre réponse.

  • 30 novembre 2011, par chesnay78

    Bonjour à tous,

    J’ai besoin de votre aide pour me sortir d’une situation qui tente à s’éterniser.
    Je suis en couple avec une personne qui est en cours de divorce. Cette personne avait créé une SCI avec son ex mari et louait 4 appartements dont un qu’ils occupaient. Aujourd’hui suite au départ des locataires de deux appartements et aux difficultés financières ainsi qu’au divorce, 2 de ses appartements ont été vendus.
    Aujourd’hui il reste un appartement loué et un autre loué par monsieur lui-même gérant de la SCI. Celui fait des promesses de rachat, mais n’est pas solvable à la banque donc aucune chance d’avoir un crédit. Depuis leur séparation, il n’a pas payé le loyer. Commence seulement depuis deux mois suite à menace banque.
    Mon amie est en formation donc au chômage et banque de France.

    Quelles sont les solutions pour qu’elle se retire de cette SCI qui nous pourrit l’existence et surement le futur, car monsieur est très mauvais payeur. Il ne paie actuellement aucun crédit dont il est redevable. Il ne veut pas vendre l’appartement qu’il occupe.

    Merci de votre aide .

    • 22 novembre 2012

      En cas de litige entre associés d’une SCI, la seule solution est de consulter un avocat (voir en pied de page le service proposé) au fait de la jurisprudence qui pourra vous indiquer les démarches à suivre pour pouvoir négocier une sortie de cette SCI.

  • 29 novembre 2011, par Garenne

    Bonjour,
    Je suis gérant d’une SCI familiale et je tiens une compta très simple jusqu’à maintenant. Je suis peu familiarisé avec la compta.
    Nous venons de vendre un des immeubles de la SCI en plaçant momentanément les fonds dans un contrat de capitalisation.
    De plus, la valeur des immeubles restants doit être revalorisée.
    1) comment et où passer l’écriture de revalorisation ?
    2) comment et où passer l’écriture du placement ?
    3) comment et où passer l’écriture de la taxe sur les plus-values ?
    Merci de votre prochaine réponse.

    • 25 mai 2012

      Répondu sur le site formation logiciel comptabilité complémentaire de celui-ci pour les gérants qui tiennent eux-mêmes la comptabilité de leur SCI.

  • 23 novembre 2011, par besson

    Je suis propriétaire à hauteur de 30% d’un appartement en SCI,loft de 103m2 sur le plateau de la XRousse à Lyon, avec garage double,d’une valeur estimée entre 300 et 350Me.Je désire vendre mes parts.Je recherche donc un éventuel acquéreur.
    Je reste à votre disposition pour tout renseignement : belin69@orange.fr

  • 19 novembre 2011, par jlbaty

    Bonjour,

    Une sci familiale crée par mon père (aujourd’hui’ hui dcd )Se définis par 150 parts pour ma sœur( présidente)100 parts pour mon frère et 50 parts pour ma mère ( ces 50 parts sont l’ héritage de mon père et ma mère en a l’ usufruit .Le seule bâtiment que possédait la sci vient d’ être vendu .Selon le notaire ; vu l’ age de ma mère 91 ans ma sœur, mon frère et moi somme héritier de 90/100 de ces 50 parts.
    Toujours selon le notaire chargé de la vente ce n’ est pas a lui de procéder au partage il ferra un chèque global a la sci
    Cette sci n’ a jamais été immatriculé et est considéré comme une sci familiale selon le notaire.
    LA question est : Quel est la procédure pour récupérer la somme correspondant a la valeur des parts dont je suis héritier . A titre indicatif ma mère est sous tutelle ,le tuteur est ma soeur et je verse a l’ aide sociale une somme mensuel pour couvrir ses frais d’ hébergement en institut.

    Merci par avance pour la réponse

    JL Baty

    • 22 novembre 2012

      Je ne peux pas mieux vous renseigner qu’un notaire. La SCI va encaisser le prix de la vente du bien détenu, après quoi les associés de cette SCI pourront décider de la dissolution de cette SCI et du partage de sa trésorerie (attention droits de partage passent de 1,1 à 2,5% au 1er janvier 2012).

  • 16 novembre 2011, par Ahmed

    Bonjour, j’ai pris un batiment avec un locales commerciale.Moi avec mon mari et nous avons fait un prêt à la banque formant un societé SCI . Depuis 2007, nous avons toujours payé la banque régulièrement, toujours couru dans les locaux commerciaux du SCI comme un restaurant, après avoir u problème financier, nous avons arrêté l’activité. le paiement des locaux de loyer est resté impayé pendant 9 mois alors que nous avons continué à payer la location de pentes des deux appartements. L’huissier avait dit que les loyers payés à l’heure que le restaurant a été loué : Maintenant, il est loué et L’huissier de justice maintenant nier le paiement du loyer de 9 mois. La banque me demande de payer en 6 mois le nombre de loyer.J’ai discuté avec la banque pour payer au moins deux ans le montant du loyer. et il a nié cette possibilité. Comment est-il possible si j’ai un crédit de 20 ans et je ne peux pas payer le montant mensuel en deux ans ? Ils disent qu’ils veulent vendre la maison. S’il vous plaît me donner une solution. Merci

    • 22 novembre 2012

      La seule solution consiste à prendre contact avec un avocat, cliquez sur ce mot en pied de page.

  • 9 novembre 2011, par isabelle

    Mes parents possède à parts égales les parts d’une SCI, ils veulent donner à leur 3 enfants majeurs une partie des parts en nue propriété et conserver donc l’usufruit.
    Ils me demandent de faire les démarches nécessaires (Acte de Donation et enregistrement de ce dernier) afin de minimiser les coûts.
    Ma question est la suivante : que doit-on indiquer sur cet acte et éventuellement quelqu’un aurait-il un modèle à me fournir ?
    Merci

    • 9 novembre 2011

      Il n’y a pas de modèle d’acte de donation de parts sociales sur ce site.

  • 7 novembre 2011, par Mederic

    Bonjour,
    Je suis marié en communauté de bien et cadet d’une fratrie de 2 frères et une sœur.
    Ma mère n’est pas française et réside à l’étranger avec l’un de mes frères. Il en était ainsi pour mon père qui est décédé en juin 2010.
    Il possédait un appartement en région parisienne. Conformément à ses dernières volontés il a souhaité que la propriété de ce bien me revienne. Ce que les autres ne contestent pas.
    Seulement voilà :
    1 - j’ai contacté un notaire qui m’a dit qu’en France il est impossible que j’hérite tout seul du bien qui de ce fait reste une indivision.
    2 - mon épouse avec laquelle je suis en communauté de bien a déposé en début 2011 une requête de divorce qu’elle a fini par retirer en septembre. L’une des raisons qu’elle évoque est que je lui ai caché le dossier de succession de mon père.
    Je suis donc à la recherche d’une formule optimale qui puisse me permettre de sortir le bien de l’indivision sans incidence sur le patrimoine de ma communauté de bien.
    Par exemple : créer une SCI qui associe ma fratrie ainsi que notre mère. Ensuite mes frères et ma sœur se retire de la SCI sans récupérer leur part. Je resterai donc seul associé avec notre mère qui me cède en plus la totalité de la nue-propriété jusqu’à son décès.
    Si ce montage est possible je souhaite que la SCI puisse contracter des crédits immobiliers sans engager ni dépendre de la communauté de bien avec mon épouse sur le plan fiscal ou financier.
    Sauriez-vous me conseiller sur la faisabilité de mon idée
    Merci
    Mederic

    • 7 novembre 2011

      A ce que je sache, ce que vous héritez de vos parents, ne concernera pas votre femme meme en étant mariés en communauté, cela est votre bien personnel.
      Dans votre projet de SCI, vos freres et soeurs seront associés donc propriétaires de parts qu’ils seront obligés de céder pour sortir.
      La SCI peut faire des prets mais la banque vous demandera de vous porter garant donc - je pense - que votre femme sera concernée puisque mariés en communauté.
      A mon avis voyez un notaire pour confirmation surtout pour le 1er point concernant une succession.

  • 6 novembre 2011, par xsian

    Bonjour,
    lors de l’achats de parts de SCI dans un acte sous seing privé, cet acte doit il mentionner impérativement sous quelle forme le montant des parts est règlé ?
    merci

  • 28 octobre 2011, par Ellem

    Bonjour,

    Ma femme et moi détenons une SCI familiale depuis 3ans.
    Nous avons 98% des part, nos 2 enfants 1 chacun(2%).
    Nous voudrions leur céder nos parts pour qu’ils puissent en jouir librementet totalement(soit sortir de la sci, soit inverser la répartition des parts : eux 98 et nous : 2 si la première solution est trop complexe).
    La valeur de la sci était de 300 000 euros mais elle semble un peu sous évaluée aujourd’hui.

    Comment procéder pour le faire le plus simplement et rapidement possible ?
    Combien cela va-t-il nous couter en sachant qu’ils sont prêts à nous racheter des parts pour aider ?

    Merci de votre aide.

    Cordialement

    • 22 novembre 2012

      Pour céder vos parts sociales, il faut vous référer à la rubrique "cession parts sociales" (démarches à accomplir et fiscalité).

  • 22 octobre 2011, par mania95

    Bonjour

    Actuellement je possede 30% de part de la SCI de mon fils, cependant etant agé je prefere anticipe par rapport aux freres et soeurs en cas de decés quels sont le possibilité ?
    vente de mes part ? mon fils a pas les moyens de me les achetes
    le testament ne regle pas le probleme
    un notaire m’a parler d’une vente sous seing prive mais comment est calculer la valeur des part ? on decide comme on veut ? il m’a parle aussi d’une vente de part sous seing prive avec la valeur usuel de la part lors de la creation de la SCI c’est possible ?

    merci

    • 22 novembre 2012

      Pour l’évaluation de parts sociales de SCI, voir l’article correspondant dans notre dossier "cession parts".

  • 17 octobre 2011, par fleury

    bonjour, je suis caution solidaire sur un emprunt contracté par une sci. J’en possède 5 parts seulement. Comment se désengager de cet emprunt, qui dois-je contacter et quelles sont les conditions requises pour que cela soit accepté par l’organisme de crédit.Merci

    • 18 octobre 2011

      Il faudrait que toutes les parties qui ont signé cet acte de cautionnement accepte de le modifier, mais quel serait l’intérêt de votre banque de perdre cette caution ? Contactez votre banque pour apprendre quelles sont vos possibilités (changement de caution).

  • 13 octobre 2011, par cury

    une SCI vend le bien immobilier qu’elle possède. L’argent provenant de la vente est créditée sur le compte de la SCI. Questions :
    quel délai faut-il pour dissoudre la SCI.
    peut-on garder un compte SCI sans immobilier.

    La personne détenant cette SCI s’est rendue personnellement non solvable
    peut-elle utilisée le compte SCI pour besoins personnels, c’est à dire des paiements ne concernant en rien un bien immobilier.

    Peut-on intervenir sur un compte SCI pour obtenir un paiement de dettes indépendant de la SCI ... et comment ?

    • 22 novembre 2012

      La dissolution de la SCI peut intervenir à n’importe quel moment, sur décision des associés.

      "La personne détenant cette SCI s’est rendue personnellement non solvable peut-elle utilisée le compte SCI pour besoins personnels, c’est à dire des paiements ne concernant en rien un bien immobilier." Réponse = en aucun cas.

      "Peut-on intervenir sur un compte SCI pour obtenir un paiement de dettes indépendant de la SCI" Réponse = non.

  • 12 octobre 2011, par catherine

    Bonjour,
    Associée à 50/50 avec mon père dans une sci familiale, créée il y a 18 ans, nous
    sommes d’accord pour que je lui rachète la moitié de ses parts. Mon père veut que je prépare tout moi même sans passer par un notaire.
    Quelles sont les formalités obligatoires ?en sachant :
    mon père est marié sous la communauté avec ma mère - qui ne pose aucun problème-
    je suis mariée sous régime séparation biens.
    Tout est à l’ordre comptablement.
    Cependant nous n’avons jamais modifié le capital social qui est de DIX MILLE FRANCS divisé en 100 parts et nous en possédons chacun 50 parts. l’immeuble possédé lui a une valeur de 160.000 €. Valeur décoté des parts de mon père
    80000 - 12000 = 68000€
    Mon père va donc me vendre 25 parts qui représente à ce jour environ 44.000€
    Ma question 1 : nous vendons ces parts sociales pour 44.000 € ou il y a une autre dénomination ?
    question 2 - j’envisage soit de donner des parts à mon fils, soit de lui en faire acheter. Il le fera au moyen de fonds que je lui ai déjà donné si c’est une acquisition. Celà peut il se faire directement en "famille" avec juste l’accord de son père ? Et donc ne constituer qu’un acte sous-seing privé ?
    Je vous remercie de m’indiquer les formalités obligatoires soit avant soit après la signature de notre accord qui sera enregistré.
    Question n° 3 - Qu’aurais-je à acquitter comme droits ? des droits à 4,80%
    sur la somme de 44.000 € ? merci de votre réponse

    • 22 novembre 2012

      Votre père peut vous donner ses parts ou vous les vendre. Dans ce dernier cas, il s’agit effectivement d’une vente de parts de SCI qui doit faire l’objet d’un acte, sous seing privé éventuellement (voir notre modèle d’acte de vente de parts sociales). La plus-value sera à acquitter par votre père sur la base du prix de vente diminué du prix d’origine des parts sociales (valeur nominale).

      Vous pouvez faire entrer votre enfant mineur au capital de la SCI mais ce n’est pas toujours recommandé.

  • 11 octobre 2011, par marceline81

    Bonjour

    ma situation en bref : mon père a constitué une SCI en 1973 pour acheter un bien immobilier : capital de la société 50 000€ divisé en 3000 parts : lui propriétaire de 1500 parts en usufruit, ma mère idem, mon frère et moi : 1500 parts chacun en nu propriété .il a fait une dissolution anticipée de celle ci en 1987. elle ne se souvient plus de la raison. il était liquidateur. mon père est décédé en 2006, ma mère a été nommé liquidatrice.le bien immobilier acheté en 1973 était en piteuse état mais entièrement payé. Ma mère a alors décidé de faire des travaux bien que la société soit état de liquidation. elle a fait des apports en compte courant pour financer les travaux. fin des travaux 2007. suite aux travaux, elle a mis une partie du bien en location pour pouvoir se rembourser son compte courant qu’elle ne s’est toujours pas rbrsé car pas assez de liquidités. nous souhaitons avec ma mère et mon frère exploiter le bien, cependant, la dissolution par mon père ayant été prononcé, nous n’avons aujourd’hui pas d’autre choix que de liquider la société. si nous liquidons la société, nous allons devenir copropriétaite indivis de l’immeuble, est ce que cela signifie que nous serons tous les 3 propriétaires du bien et que nous pourrons à nouveau le louer mais que cette fois ci les loyers rentrerons à part égale dans nos revenus fonciers ??? va ton subir une fiscalité particulière pour avoir récupéré le bien ?, quelles solutions se présentent à nous pour pouvoir l’exploiter à nouveau sans être trop fiscalisé ? je suis un peu perdue
     ?

  • 11 octobre 2011, par Nicolasglp

    Bonjour,
    j’ai une SCI a 49 /51 la SCI est propriétaire de notre maison principale, avec ma femme nous alons divorcer, est-t-il possible pour l’un ou l’autre a obliger la vente des parts sociales ?

    • 22 novembre 2012

      Non, on ne peut forcer un associé de SCI à céder ses parts sociales, sauf si l’exclusion d’un associé a été prévue dans les statuts, lire l’article correspondant sur ce site.

  • 8 octobre 2011, par darzew

    Mon épouse, mon fils et moi avons constitué une Sci familiale dont le capital est de 1000€. Cette Sci a acquis un appartement (120 000€) il y a deux ans.Le financement est basé sur un prêt bancaire immobilier pour sa totalité. Cet appartement est loué. Le remboursement du prêt est effectué grâce à des apports mensuels proportionnels à la Sci effectués par les actionnaires. Mon épouse et moi possédons chacun 30% et notre fils 40%.
    Nous envisageons de céder chacun 20% de parts à notre fils. Ses parts se monteraient donc à 80% (40+20+20).
    La question se pose du calcul du montant de cession des parts. Aujourd’hui, l’appartement peut toujours être évalué à 120 000 euros et le reste à rembourser du crédit à 90 000€.
    Peut on considérer que la valeur totale est de 120 000 - 90 000= 30 000€ ?
    Cela donnerait-il une valeur de part de rachat de 30000/100=300€ ?
    Dans l’affirmative nous, vendeurs, serions nous imposés sur des plus-values basées sur une valeur de part de 300-10(valeur de part du capital) ?

    Merci par avance pour les réponses.

    • 22 novembre 2012

      Effectivement, si vous cédez ces parts de valeur nominale 10€ pour un prix de 300€, la plus-value sera calculée sur la base de 290€ (pas d’abattement pour durée de détention). La valeur de cession doit également tenir compte de la fiscalité passée : vous avez déclaré des revenus fonciers et payés de l’IR sur ces revenus, il est normal que vous obteniez compensation de cette fiscalité lors de la cession de vos parts.

      Pour le voir autrement, si le but initial était de céder ces parts à votre fils, alors vous supportez la fiscalité liée à ces parts durant toute la durée de détention, sans percevoir aucune trésorerie de la SCI (du fait de son endettement), et sans contrepartie lors de la cession. Mais ce serait augmenter encore le prix de cession de ces parts, ce qui n’est peut-être pas l’objectif...

  • 6 octobre 2011, par bjm

    Bonjour, l’année dernière j’ai crée une SCI avec un financement a 100 % a crédit.
    J’ai 99% des part et le crédit est payé par le compte bancaire de la SCI que j’alimente.
    J’aimerais vendre des parts et continuer de payer le crédit.
    Si je vend une trés importante partie de mes parts, la banque peut elle exiger un remboursement partiel du prêt qui a été fait a partir de mes revenu ? doit elle donné son accord après vérification des revenus de l’acquéreur ?
    Merci de votre aide

    • 14 octobre 2011

      Je l’ignore, si un visiteur peut vous répondre... La question m’intrigue notamment du fait de la déductibilité de vos intérêts, peuvent-ils rester déductibles une fois les parts vendues, logiquement non. Mais sur ce point également je suis sans réponse.

  • 2 octobre 2011, par xiaoju

    Bonjour,

    peut on contacter un conciliateur de justice en cas de conflit lors de la dissolution d’une SCI ?
    quelles sont les règles de compétence territoriale ?

  • 29 septembre 2011, par cury

    je suis séparée de mon ex. il ne paie pas la pension alimentaire.
    Personnellement il s’est volontairement rendu insolvable.
    Par contre il vient d’acquérir une maison principale avec sa concubine en SCI. est-je un moyen d’intervenir sur ses parts sociales ou plutôt sur son compte associé.
    Je vous remercie d’avance pour tous renseignements.

    • 30 septembre 2011

      Je suis incompétent en matière de pension alimentaire mais je sais que des parts sociales de SCI et un compte courant de SCI sont des éléments positifs d’un patrimoine personnel (à déclarer à l’ISF notamment).

  • 28 septembre 2011, par renaud

    Bonjour, lors d’une cession de parts d’une SCI détenant un bien immobilier en location, est-ce que la valorisation de ces parts servira plus tard de base de calcul de la plus-value lors de cessions ultérieures ? Je me pose la question dans le cadre des abattements pour durée de détention. Merci, Renaud

    • 22 novembre 2012

      La plus-value sera la différence entre la valeur de cession des parts et leur valeur d’acquisition (ou valeur nominale si associé dès la création de la SCI). Notez bien à ce sujet la réforme des plus-values d’ores et déjà applicables aux cession de parts de SCI.

  • 27 septembre 2011, par Carlos GOMES

    Bonjour
    A partir de quel moment n’est on plus considérer comme propriétaire de parts dans une SCI ,c’est a la date de cession de parts ou au moment ou cela a été enregistrer chez le notaire ,quelle est la date d’effet.
    Une fois que l’on a signer une cession de parts,a t’on le droit de pénétrer dans les lieux sans autorisation.
    Si on fracture une porte et on enlève des meubles soi disant vous appartenant sous prétexte que l’on était un des propriétaires,peut on être poursuivi ?
    Peut on porter plainte pour violation de domicile et vol ?
    Merci pour vos réponses

    • 25 mai 2012

      Cette question relève plutôt des compétences d’un avocat, voir le moyen indiqué sur ce site pour pouvoir poser une question à un professionnel en limitant au maximum le coût de cette consultation.

  • 17 septembre 2011, par sofy

    position d’un locataire d’un appartement appartenant à une sci dans le cas ou la dite sci venait a fermer (ou etre en dissolution) ou en etre en difficulté

    • 19 septembre 2011

      Si une SCI est en liquidation judiciaire (cas extrême), les immeubles détenus seront peut-être vendus mais les baux en cours maintenus : les nouveaux propriétaires seront tenus de respecter ces baux.

  • 8 septembre 2011, par linda

    Bonjour ,

    Je suis associé dans une sci (nous sommes 2 associés) à hauteur de 10% et je souhaiterai céder mes parts à mon associer afin de sortir de cette SCI. Nous avions contracté un prêt pour acheter un bien que loue actuellement l’autre associé. Serais-je responsable du crédit contracté après mon retrait de cette sci (et libre de toutes responsabilités envers cette sci ?).

    Merci d’avance pour votre réponse.

    • 22 novembre 2012

      L’associé qui cède ses parts de SCI reste responsable du passif durant 5 années.

  • 28 août 2011, par florent

    bonjour. Voila en 2008 nous avons fait une SCI en famille avec mon pere en gérant et mes 4 autre frere donc 6 actionnaire dirons nous. le gérant à 55% et tous les autre avons 9%. aujourd’hui je souhaiterai me séparé de cet sci tout le monde est d’accord mais ont me dit que les 5 première année les part ne peuvent etre racheter qu’à une valeur maximum de 90euro. est ce vrai ? et sinon quel recour est je ? cet SCI possede 2 maison et un ancien batiment agricol d’environ 400m²

    • 22 novembre 2012

      Il n’y a pas de valeur maximum à des parts de SCI, lire l’article traitant de ce sujet dans notre dossier "cession de parts sociales".

  • 24 août 2011, par leeloo

    Mes parents et moi avons crée une SCI familiale en 2005 afin d’acheter un bien immobilier. Je détiens 50% des parts, ma mère 25%, mon père 25%. Depuis 2006, je loue ce bien avec mon conjoint et nous remboursons le crédit. Conscients de cette situation bancale, nous souhaitons réequilibrer les parts. Entre temps, nous avons trouvé un terrain à faire construire. Nous souhaitons donc vendre le bien de la SCI familiale avec l’accord de mes parents, qui cèderaient toutes leurs parts (ils ne cherchent pas récupérer l’argent investit avec cette SCI ni la plus value). Comment faire pour acheter en nos noms propres (mon ami et moi), bénéficier de la vente du bien de la SCI, et la dissoudre sans trop de frais ? Peut-être acheter ce terrain avec la SCI en intégrant mon ami dans la SCI, mes parents souhaiteraient toutefois s’en dégager... ou dissoudre la SCI et transférer ensuite le fruit de la vente sur notre compte ? Merci de m’aiguiller sur les démarches à suivre.

    • 6 septembre 2011

      Il faut tout d’abord que la comptabilité de cette SCI soit tenue et à jour. Comment sont comptabilisés vos apports effectués pour rembourser l’emprunt de la SCI ? Ils devraient apparaître en compte courant, et donc en dette, au passif du bilan, et doivent vous être remboursés si la SCI possède la trésorerie nécessaire (en cas de cession du bien). Mais la partie des apports réalisés par votre conjoint ? Si vous êtes mariés et que ces apports sont des biens communs, alors ils seront remboursés à votre foyer fiscal.

      Etant donné que vous envisagez l’acquisition d’un terrain, donc de faire intervenir votre notaire, demandez-lui conseil pour liquider cette SCI et acquérir avec votre conjoint un nouveau bien.

  • 24 août 2011, par carole711

    Bonjour,

    Nous avons créé une SCI à 6 associés à parts égales. Suite à mon divorce, mon ex mari souhaite donner ses parts à nos 3 enfants. Quel document doit-on utiliser et auprès de qui doit on les faire enregistrer ?

    D’autre part il est co-gérant de la sci,et il serait normal qu’il soit libéré de ce titre, l’autre co-gérant restant seul gérant. Faut il obligatoirement passer par la modification des statuts et tout re-payer ?
    Merci d’avance pour votre réponse

    • 22 novembre 2012

      Suivre les règles de la donation ou de la cession de parts (voir rubrique correspondante) suivant les cas.

      Les nouveaux statuts devront tenir compte du changement d’associés, du changement de la gérance et éventuellement du changement de siège social (statuts modifiés à déposer effectivement au greffe).

  • 17 juillet 2011

    Nous sommes 2 associés à parts égales dans 1 SCI créée en Décembre 1999. Mon associé vend l’intégralité de ses parts. Son notaire propose de dissoudre et liquider la SCI, de reverser les bénéfices aux 2 associés que nous sommes ; puis de créer une nouvelle SCI avec le futur acquéreur. Cette nouvelle SCI achetant avec un nouveau crédit le même bien immobilier.
    La SCI en cours finit de rembourser tout crédit en fin d’année.
    Le nouvel acquéreur et moi-même sommes en SCM, locataires de la SCI.
    Ce montage me surprend. Quel est votre avis ?

    • 3 août 2011

      De mon côté, je comprends que cette SCI s’endetterait de nouveau, permettant ainsi de dégager des liquidités pour ses associés et permettre une meilleure rentabilité (effet de levier car intérêts emprunt déductibles). Mais d’un autre côté, il faut acquitter les droits de mutation. Quels sont les avantages soulignés par votre notaire à créer une nouvelle SCI ?

  • 5 juillet 2011, par Lecadre

    Bonjour,
    Detenant 40% des parts d’une SCI et ne m’entendant plus du tout avec mon associé, que puis je faire pour sortir simplement de celle ci ?
    Je suis prêt a lui ceder gratuitement mes parts juste pour m’en "debarasser". Je ne sais pas quels documents lui envoyé.

    merci d’avance pour vos reponses.

    • 22 novembre 2012

      Quitter une société civile immobilière est toujours difficile, vous pouvez effectivement accorder une donation de vos parts mais cette opération vous obligera toujours à évaluer vos parts sociales et acquitter les droits de donation correspondants.

  • 2 juillet 2011

    après 4 ans, le retrayant de notre SCI réclame des frais qu’il avait engagé en son nom propre pour la SCI. il n’avait à l’époque de son retrait de la société, pas demandé le remboursement de ces frais qui n’étaient pas entrés dans ses compte courants.
    lors de la séparation son compte courant lui a été soldé.
    peut-il réclamer cet argent ? devons nous le payer ?
    merci pour vos réponses

    • 2 août 2011

      Si ces frais engagés par un associé n’ont pas été comptabilisés dans son compte courant, comment ont-ils été comptabilisés ? Je ne vois pas de solution comptable. Aussi, j’en déduis que ces frais ne sont pas du tout entré dans les comptes de la SCI. Aussi, ces frais n’ont pas été déduits des résultats fonciers de l’année où ils ont été engagés. Pour les rembourser aujourd’hui, il faudrait passer une drôle d’écriture comptable (charge sur exercice antérieure) qui ne plairait certainement pas au fisc, en cas de contrôle fiscal.

  • 1er juillet 2011, par Luna

    Bonjour,
    En 2000, mon compagnon et moi montons une sci
    Après séparation, il m annonce qu a l époque de la création de la sci, il m a fait signer des cession part en blanc de la sci ?
    Je suis un peu perdue je ne trouve pas grand chose sur le sujet
    Je veux juste est ce que c est légale " les parts en blanc" ?
    Merci pour vos futurs réponses !

    • 25 mai 2012

      Incapable de vous répondre, ce litige demande plutôt d’avoir recours à un avocat.

  • 23 juin 2011, par tuisa04

    Bonjour, mon compagnon et moi avons créé une sci en 2008 pour acheter un bien immobilier ancien que nous rénovons petit à petit. Je précise que nous ne sommes ni pacsés, ni mariés. A l’époque, mon dossier bancaire était meilleur que le sien et nous avons donc réparti les parts comme suit : 99% pour moi et 1% pour lui. Il y a 100 parts de 10€ en tout.
    Aujourd’hui, je voudrais lui donner 49 parts à titre gratuit. Cela est-il possible ? Quelles sont démarches à entreprendre ? Nous préférerions établir des actes sous seing privé.
    (La sci est déficitaire du fait des charges importantes de rénovation).

    • 22 novembre 2012

      Quelle est la valeur de ces parts sociales ? En effet, si vous donnez à titre gratuit des parts qui ont une valeur évidente, alors le fisc vous reprochera d’avoir donné une valeur nulle à ces parts pour éviter les droits liés à cette donation. Aussi, donner ou vendre ces parts ne modifie nullement votre obligation d’évaluer ces parts à leur valeur de marché.

  • 18 juin 2011

    ceder des part de sci a un enfant marche a suivre

    • 22 novembre 2012

      Les formalités à accomplir pour vendre des parts de SCI sont détaillées dans la rubrique "céder ses parts sociales". Mais notez, si tel est le cas, que si un mineur peut devenir associé d’une SCI, ce n’est pas forcément recommandable. Par ailleurs, une alternative à la cession de parts de SCI à votre enfant est un donation de ces parts sociales.

  • 6 juin 2011, par Saint-Gilles

    Question fort simple : existe-t-il des intermédiaires (agents immobiliers, etc.) susceptibles de prendre en charge la vente de parts de SCI ? Je souhaite en effet vendre les parts que je possède et qui correspondent à la moitié d’un pavillon situé dans le 92. Je ne sais où m’adresser. Si vous pouviez m’orienter,je vous en saurais gré.
    Cordialement

    • 15 juin 2011

      Je l’ignore également d’où mon idée (ancienne mais qui demande un suivi relativement relativement lourd) de proposer sur ce site une rubrique pour répondre à votre demande. Souhaiteriez-vous faire figurer sur ce site une annonce et inaugurée cette nouvelle rubrique (avec annonce de cette nouveauté par ma newsletter) ? Merci dans ce cas de bien vouloir me répondre via ce forum ou le formulaire contact en bas de page.

    • 5 septembre 2011

      Meme interet que saint gilles , j’ai une SCI avec mon fils (2 maisons à talence) mon fils souhaite conserver ses parts et moi les vendre .... nos avons chacun 50/50 comment faire pour trouver une personne interessée ?? mon email jeanclaude.tripogney@freefr merci

    • 6 septembre 2011

      Même proposition : je vous propose de passer une annonce sur ce site et de réserver une rubrique à la cession de parts sociales de SCI. Si cette proposition vous intéresse, vous pouvez le faire parvenir un descriptif des biens détenus, des revenus fonciers générés et de la situation patrimoniale de la SCI (idéalement le dernier bilan).

  • 6 juin 2011, par jeannot

    bonjour, une personne ayant cédé gracieusement ses parts a son frere marié sous le régime de la communauté, aprés divorce de ce dernier son ex epouse a t’elle encore des droits sur la societé, merci pour la réponse

    • 15 juin 2011

      "cédé gracieusement ses parts" = donation

      Si cette donation est reconnue légalement, alors le donateur, qui s’est dépouillé irrévocablement de ses droits, n’a plus aucun droit dans cette SCI (s’il n’a conservé aucune part). Si la donation a eu lieu en cours d’année, les droits au bénéfice lié aux parts données reviennent entièrement au donataire (pas de prorata).

  • 31 mai 2011, par david

    Bonjour,

    je suis propriétaire à 75% d’une SCI composée d’un immeuble. Je souhaite quitter cette SCI en vendant mes parts mais l’autre associé n’est pas d’accord. Les statuts prévoient l’accord des autres associés en cas de vente.

    Comment puis je procéder ?

    • 15 juin 2011

      Pourriez-vous copier à la suite de ce message la clause des statuts qui vous interdit de céder vos parts sans le consentement de vos associés. Une clause qui prévoirait l’agrément d’un nouvel associé est parfaitement habituel, mais une telle clause ne vous empêche nullement de céder vos parts car en l’absence d’agrément ce sont les associés qui ont alors l’obligation de racheter vos parts (par l’intermédiaire de la SCI éventuellement).

    • 21 septembre 2011

      Bonjour ;

      Je suis associée dans une SCI familiale avec 3 autres membres de ma famille. Nous avons tous les 3 le même nombre de parts.

      En raison d’une totale mésentente avec mes 3 autres associés, je souhaiterais sortir de cette SCI qui est une propriété foncière.

      Comment puis-je sortir de cet imbroglio, sachant que les charges foncières sont énormes chaque année et que cela risque de perdurer de nombreuses années avant le décès de l’associé vivant dans cette propriété en SCI ?

      Comment vendre mes parts et à qui, mes 3 autres associés n’ayant pas les moyens de me racheter mes parts.

      Vers qui me tourner ????

      Je vous remercie à l’avance de vos conseils.

  • 26 mai 2011, par Le PetitGars

    Bonjour,
    Je pose cette question pour un ami.
    Une SCI a été créée entre une soeur et un frère (la soeur est gérante avec la majorité des parts : à savoir quelques parts supplémentaires que son frère associé)
    Comment y faire entrer un nouvel associé qui n’a rien à voir avec cette "famille" ?
    La SCI est propriétaire d’une maison estimée à plus de 270000 Euros, le capital est de 800 Euros pour 50 parts sociales au total, la maison a été payé en totalité (plus de crédit) : les associés actuels peuvent-ils céder, un certain nombres de leurs parts à l’associé arrivant, pour 1 euro symbolique ? quels sont les démarches à faire ? Quels seront les droits et responsabilité de chacun des associés ? Quels conséquences sur l’avenir si un des associés vient à décéder ? Les 2 premiers associés ont respectivement : la soeur 2 enfants, 1 issu à ma connaissance d’un mariage et l’autre d’une vie maritale (majeurs avec leurs propres enfants) de pères différents ayant chacun d’entre eux d’autres enfants, et le frère 3 enfants issu d’une vie maritale ? De plus, est-ce que leur compagne et compagnon respectif vu que cela fait plus de 20 ans qu’ils vivent ensemble peuvent prétendre à des droits "de succession" sur la S. C. I ?
    Merci à tous de m’éclairer sur cette situation complexe.

    • 22 novembre 2012

      Immeuble à l’actif SCI = 270000 Euros,
      Emprunt au passif totalement remboursé = 0,
      Comprenez qu’indépendamment du capital de 800 Euros, 1 par ne peut valoir 1 euro.

      La sous-valorisation des parts cédées entraînera un redressement fiscal.

  • 24 mai 2011

    bonjour, je viens de déposer les statuts d’une sci à capital variable, cependant l’un associé souhaite se rétracter et annonce ne pas disposer de la tréso pour verser sa part en numéraire.
    Est-il possible qu’il verse sa part et dans la foulé tenir une AG pour réduire le capital à hauteur de sa quote part et de son versement initial et procéder au remboursement.
    Sachant que la SCI n’a encore pas acquis de bien il n’y aura pas de problématique de valeur de part.
    Faut-il informé le centre des impôts

    • 24 mai 2011

      Je ne vois pas en quoi cette réduction de capital juste après l’immatriculation de la SCI poserait problème (notamment parce que la SCI n’est pas encore endettée (la responsabilité de l’associé vendeur courant durant 3 ans à compter de la cession de ses parts sociales de SCI).

  • 23 mai 2011

    Bonjour et merci pour ce site très utile !

    Voici ma question :
    Je suis proprietaire de 50% des parts d’une sci, l’autre part est detenu par mon frère. Je veux sortir de la SCI car desaccord avec le frere. Apres trois ans de debats finalement nous avons mis en vente les appartements dans la SCI mais...a un prix exorbitante, pour le prix demandé nous ne vendrons jamais.
    Moi je veux baisser les prix jusqu’a un niveau normale pourque je puisse sortir
    de cette SCI mais mon frere reste sur sa position que le prix demandé est correcte et il ne veut pas baisser.
    Quelles sont mes possibilités ? Je vendrais au premier venue meme a un prix en-dessous la valeur reelle, mais je me dis que personne veut acheter des parts dans une SCI "à problèmes".
    Quelles sont ces fameux "justes motifs" pour demander au juge de prononcer une sortie d’une SCI en cas de dessaccord entre les associes/gerants.
    Puis finalement, les deux associes (mon frere et moi) sont co-gerants ensemble en les statuts ne prevoient rien d’extraordinairee en matiere de retrait d’un associe..

    URGENT !

    • 24 mai 2011

      Pour obtenir la dissolution judiciaire d’une SCI, il faut que la mésentente entre associés empêche le fonctionnement de la SCI : pas de comptes sociaux, pas d’AG... Dans votre cas, vous représentez la société puisque vous êtes gérant, vous pouvez donc parfaitement faire intervenir un expert immobilier (agent immobilier évidemment, mais notaire surtout, car en même temps qu’une évaluation réaliste vous aurez les conseils d’un professionnel). Sur la base de cette évaluation, vous pouvez mettre les biens en vente, avec ou sans l’accord du co-gérant, mais il serait évidemment raisonnable d’informer votre frère de la fixation des prix de vente en suivant les expertises réalisées (en soulignant que le marché de l’immobilier risque de marquer une pause pour tenir compte de l’augmentation des taux d’intérêt).

    • 25 mai 2011

      Merci beaucoup !
      Alors si moi je mets en vente les biens pour un prix raisonnable - établi par un expert immo et validé par notaire - est-ce que mon associé/frère peut s’y opposer ?
      Et est-ce que cet eventuel opposition prouvera la mésentente suffisament pourqu’un tribunal soit d’accord avec une dissolution de la SCI ?

    • 22 novembre 2012

      Votre frère peut s’opposer à vos décisions de gestion car si chacun des gérants représente la SCI vis à vis des tiers les gérants en interne ne partagent pas forcément ces décisions de gestion. Aussi, ces décisions doivent être prises dans le respect des statuts. Dans l’exemple de statuts de SCI présenté sur ce site, le cas de la pluralité de gérants est prévu pour obliger les gérants à être unanimement d’accord pour certaines décisions. Il faut donc vous référer aux statuts de votre SCI.

  • 23 mai 2011

    j’ai 50% des parts d’une sci avec mon ex mari, c’est lui qui a payé la maison cash à l’époque, lors de la vente du bien ai-je droit à la moitié de la somme correspondant ?

    • 24 mai 2011

      Effectivement, vous avez droit à 50% des bénéfices distribués et à 50% du boni de liquidation. Mais attention, si votre mari a apporté des fonds personnels à la SCI et qu’il peut le prouver, alors ces avances de trésorerie sont aujourd’hui comptabilisées en compte courant et cette dette de la SCI à l’un de ses associés devra prioritairement lui être remboursée.

    • 24 mai 2011

      Ces fonds personnels étaient des gains de jeu ,c’est lui qui a touché le cheque mais on avait joué ensemble, c’est pour cela que j’ai moitie des parts.J’ai aussi participé à l’entretien de notre bien avant de divorcer.Cela change t il la donne ?je voudrais sauver un peu de patrimoine pour mes enfants, mon ex a eu interdiction de gerer et est un "escroc"

  • 21 mai 2011, par Myriam

    bonjour, nous voullons acquerir un appartement mais je vient de recevoir une lettre du notaire me stipulant qu’il devait m’informer de la designation des biens a ceder : notament que j’achetait des parts de la soci"t" civile immobiliere mais que cela signifie t’il ? Il y a egalement une phtase que je ne comprend pas le notaire nous dit "lesquelle parts donnent vocation en jouissancve pendant la durée de la société et en toute propriété lors de la dissolution ou d’un retrait partiel aux locaux ci-apres dessignés dépendant de l’immeuble social suivant :" si quelqu’un peut expliquer ? je souhaiterais savoir si je oeux revendre cette apparte dans 3 ans et si je fait une plus value dois-je reverser quelque chose sachant que se sera ma résidence principale ? cela me fais peur on a l’impressionn qu’on ai pas propriétaire ? merci de repondre à mes interrogation MYRIAM

    • 23 mai 2011

      Il existe à Boulogne Billancourt notamment de grands immeubles dont les propriétaires ne détiennent que les parts de la SCI qui détient ces immeubles. La détention de ces parts permet effectivement de ne pas être imposable à plus-value lorsque l’on cède ses parts. En revanche, il me semble qu’il était possible d’acheter ces appartements hors SCI. Il faut dans tous les cas que vous preniez contact avec votre notaire pour qu’il vous explique la situation et vous conseille.

  • 18 mai 2011, par giansili

    bonjour nous voudrions vendre un appartement que nous possedons en sci sachant qu’il n’y aura pas de plus value le montant de la vente subit t’il une quelconque imposition. en vous remerciant

    • 22 novembre 2012

      En l’absence de plus-value, la cession de l’immeuble n’entraînera pas d’imposition. Il faut cependant anticiper le coût de l’acte notarié. Ensuite, en cas de dissolution de la SCI, un droit de partage de 1,1% est à anticiper sur la trésorerie répartie entre les associés de la SCI.

  • 17 mai 2011, par Mado

    Bonjour, la SCI que je viens de creer avec une amie va bientot signer un compromis de vente pour une maison. Est ce que tous les noms des associes de la SCI doivent obligatoirement apparaitre sur le compromis et au moment de la vente definitive ou seulement peut apparaitre le nom du Gerant ? Merci d’avance

    • 24 mai 2011

      Sur l’acte de vente figure le nom de la SCI (puisque c’est la SCI qui achète) et le nom de son représentant légal (gérant). En cas de co-gérance, puisque chaque gérant est habilité à représenter la SCI, si les statuts ne prévoient pas de clause particulière, un seul des gérants peut engager la SCI.

  • 16 mai 2011, par Catherine ROBIN

    Bonjour,

    Mon patron a crée en 2007 une SCI familiale avec sa femme et ses deux premier enfants mineurs (nés en 2004 et 2006)comme associés. Aujourd’hui, il voudrait y faire entrer son 3ème enfant né en 2009 et refaire la répartition des parts entre ces 5 personnes sans changer le montant du capital social.
    Est-ce que quelqu’un pourrait me dire comment procéder. Je pense qu’il faut faire un PV d’assemblée mais je ne sais pas comment le rédiger.

    Merci d’avance à tous ceux qui pourront m’aider.

    Catherine

    • 16 mai 2011

      Sans augmenter le capital, pour faire entrer un nouvel associé dans une SCI, il faut que l’un d’eux lui cède ou lui donne des parts sociales.

    • 17 mai 2011

      Merci, mais mon problème c’est que actuellement les parents ont 5 parts chacun et les 2 premiers enfants 45 parts chacun. Les parents voudraient en faisant entrer le 3ème enfant dans la SCI que chacun aient 20 parts.
      Donc il faudrait que le premier enfant céde 15 parts à son père et 10 à son frère entrant et que le 2ème enfant céde aussi 15 parts à sa mère et 10 à son frère entrant.

      Ce que j’aimerais savoir, c’est la procédure à suivre : est ce que je dois faire 4 actes de cession de parts et un PV d’assemblée qui résume le tout ? Est ce que cela doit etre enregistré au greffe ? Pourriez m’indiquer la marche à suivre ?

      Merci d’avance.

      Catherine

    • 22 novembre 2012

      Il y a effectivement autant d’acte de cession de parts à rédiger que de cessions constatées (un acte pour chacun des cédants ou des cessionnaires), chaque acte devant respecter la procédure de cession de parts décrite ci-dessous, et notamment être établi en 6 exemplaires :
      - 1 pour la signification à la SCI,
      - 1 pour le cédant,
      - 1 pour le cessionnaire,
      - 2 pour le greffe,
      - 1 pour l’enregistrement.

  • 14 mai 2011, par natybou

    Bonjour, en 2003 ma belle mère a monté une sci avec son gendre comme gérant afin d’acheter une maison pour la protéger contre un de ses fils malveillant. Elle a apporté un capital de 53000 euros se contituant de parts sociales à 10 euros la part et nous avons apporté 46000 pour le reste de l’acquisition. Nous remboursions sur son compte tous les mis son apport, et en fin d’année nous passions chez le notaire ou elle vendait les parts pour le montant versé. Tout a été notifié aux impôts.Elle est décédé en 2007 faisant ainsi rentré son fils malveillant dans la société. Les autres frères nous ont vendus leur part sauf lui. Il a demandé une expertise qui a été accordée par le tribunal. En évoquant le montant dérisoire du prix des parts. Nous avons toujours tout payé vu que le but est que cette maison soit à mes enfants. Aujourd’hui il possède 150 parts a 10 euros.Nous n’avons jamais tenu de comptabilité sauf la notaire qui a tous les justificatifs de paiement.Ses parts valent t-elle aujourd’hui plus que 10 euros ? Il a l’intention de demander un loyer car nous habitons dans cette maison.Comment peut ton le faire sortir de la sci ?Mon avocat me dit que nous ne pourrons pas le faire sortir de cette société.Nous pensions être protéger mais nous sommes partis dans une bataille juridique et j’ai peur d’être redevable envers lui. Il nous a déjà fait perdre une maison mon mari ayant était cautionnaire il y a 25 ans dans une de ses société.Nous avons déjà payé ses dettes il nous doit depuis 10 ans 15000 euros.

    • 16 mai 2011

      La valeur de parts sociales de SCI doit être estimée lors de chaque cession et dépend de la valeur réelle (au prix du marché) des biens immobiliers détenus, des dettes de la SCI au jour de la cession, de l’historique fiscal de la SCI... Je ne peux donc pas vous dire si la valeur des parts de cette SCI correspond aujourd’hui à la valeur nominale des parts.

      Vous ne pouvez pas "sortir" un associé d’une SCI.

      Les associés qui occupent un bien d’une SCI peuvent occupé ce bien à titre gratuit ou à titre onéreux, c’est un choix de gestion de la SCI et une décision prise ou à prendre par les associés (voir majorité requise dans les statuts).

  • 6 mai 2011, par pierre

    Bonjour,

    Je suis à la recherche d’information sur la possibilité d’intégrer un bien scelier déjà acheté dans une nouvelle SCI.

    Mon contrat de travail composé d’une clause de mobilité m’oblige à domicilier mes revenus dans un pays hors de france. Il ne restera plus que les revenus fonciers.

    Est-il possible soit revendre se bien à la nouvelle SCI (mon frère et moi même)ou soit de faire un apport en nature.

    L’avantage fiscale dont je dispose sera t’il conservé dans les 2 cas ?

    Quels sont ou seraient les frais liés à cette opération ?

    Dans l’attente de votre réponse,
    Merci d’avance

  • 29 avril 2011, par marie

    Bonjour,
    Je suis gérante d’une SCI à 99% des parts avec un associé de complaisance à 1%
    doit il être présent lors de la signature de la cession de la part et doit il donner une carte d’identité avant l’acte.

    Merci pour votre réponse

    • 2 mai 2011

      Cet associé minoritaire va vous vendre ses parts ? Il doit au minimum signer l’acte de cession de parts sociales, mais rien ne vous oblige à être présents dans un même lieu pour cette signature (échange de courriers possibles).

  • 31 mars 2011, par PEGORER

    Nous sommes en SCI pour une maison , sur les 8 membres, 6 souhaitent revendre leur part au deux restants et d’autre part une nouvelle personne souhaite intégrer la sci.
    Ceci peut il se faire sur simple compte rendu d’une assemblée générale signée par l’ensemble des membre et suffit il que ce document soit envoyé au tribunal Administratif le plus proche du lieu du bien ou doit on le signifier au notaire ?

    • 22 novembre 2012

      Effectivement, il n’est pas nécessaire d’avoir recours à un notaire pour constater une cession de parts sociales.

  • 25 mars 2011

    Bonjour

    Je suis sociétaire d’une très ancienne SCI constituée au sein du même immeuble, dont les derniers sociétaires (6) ne sachant pas être sociétaire n’ont pas immatriculé leur SCI suite à la loi de 2001. La SCI a été créée dans les années 60 et depuis plus de 30 ans il ne semble pas y avoir eu d’AG.
    Nous avons récemment fait des recherches afin d’identifier tous les sociétaires de cette SCI puisque suite à la loi de 2001 les biens de la société sont maintenant des biens en indivision : 4 sont toujours dans l’immeuble, le 5ème est un ancien habitant de la copropriété quant au dernier nous supposons qu’il est l’héritier du propriétaire historique de l’immeuble à l’origine de la création de la SCI.

    Aujourd’hui nous souhaitons procéder à la cession de certaines parts avant de dissoudre la SCI. En effet les deux sociétaires n’habitant pas l’immeuble sont d’accord pour faciliter l’évolution de la situation mais ne veulent pas engager de frais ni perdre de temps.

    Je souhaiterais savoir comment nous devons procéder afin :
    • De convoquer une AG
    • Mode de convocation (lettre AR, lettre simple, email…)
    • Initiative de la convocation, une personne peut-elle s’en charger ? Doit on organiser la désignation d’un nouveau secrétaire/responsable
    • Ordre du jour (peut on avoir en même temps les cessions de parts puis la dissolution, ou bien doit on organiser 2 AG)
    • PV d’AG (doit on enregistrer quelque part les PV)
    • Suite à donner aux décisions prises par l’AG
    • Procéder à la cession de part
    • Demande d’agrément
    • Acte de cession
    • Procéder à la dissolution

  • 20 mars 2011

    bonjour, ma compagne et moi sommes actuellement propriétaire de notre RP, nous souhaitons la mettre en vente pour effectuer l’acquisition de notre nouvelle RP. cet achat s’effectuerait via la création d’une SCI familiale (en intégrant nos 2 enfants en tant qu’associés, pour mieux les protèger n’étant pas marié). nous devons toutefois passer par un prêt relais.
    est-ce que la SCI peut solliciter le prêt immobilier relais ? à défaut, nous devrions faire un apport en numéraire à la SCI mais le problème, d’après notre banque, serait que nous devrions faire le prêt personnel relais et non un prêt relais immobilier donc avec un taux bcp moins intéressant... d’avance merxi pour votre réponse

    • 21 mars 2011

      La SCI pourrait bien sur s’endetter pour pouvoir acquérir le bien qu’elle détiendrait, c’est même toujours le montage choisi (plutôt qu’un emprunt personnel et l’apport des liquidités correspondantes à la SCI). Les intérêts de cet emprunt seront déductibles si vous occupez votre résidence principale (RP) contre loyer au prix du marché.

      Mais quel serait l’intérêt de la SCI. Si vos enfants entrent au capital, il seront indirectement endettés, ce qui les gênera peut-être pour négocier un emprunt personnel. Par ailleurs, en l’absence de revenus, la SCI aura des besoins de trésorerie, aussi il faut prévoir que vos comptes courants vont augmenter progressivement. Voyez avec votre notaire (à faire intervenir pour cette acquisition) si cette solution est souhaitable. D’autres solutions sont envisageables, comme la donation de l’usufruit de votre RP à vos enfants, en prévoyant éventuellement que vous conservez la charge des gros travaux. Mais toutes ces solutions n’ont d’intérêt que pour limiter des droit de succession élevés, à étudier donc avec votre notaire.

  • 7 mars 2011, par SYLVIE D

    BJR
    Mon mari, son frère et moi avons une SCI qui a contracté un prêt immobilier pour acheter une batisse. Nous sommes tous les 3 cautions solidaires de ce prêt. Aujourd’hui mon beau-frère veut quitter la SCI et se désolidariser du prêt. Nous sommes d’accord pour lui racheter ses parts sous acte notarié mais la banque ne veut pas le désolidariser à moins que nous n’apportions 50 K€ en garantie en plus. Ce que nous ne pouvons pas faire parce que nous lui remboursons déjà son compte courant associé.La banque refuse de répartir les garanties sur nos deux têtes. leur méthode de chantage est odieuse. Question : une simple personne physique extérieure à la SCI peut-elle remplacer cette caution ?

    • 9 mars 2011

      Je ne sais pas vous répondre, mais avez-vous pensé à contracter un nouvel emprunt pour rembourser le précédent. En effet, les taux remontent mais restent historiquement bas. Aussi, les pénalités de remboursement anticipé éventuelles seraient peut-être couvertes par la baisse des taux.

      Dans tous les cas, l’associé qui cède ses parts sociales reste responsable des dettes de la SCI (de l’emprunt donc) durant un délai de 2 ans, pour éviter les situations où un associé à forte capacité de remboursement entre au capital d’une SCI juste pour négocier un prêt immobilier. Cet emprunt étant par ailleurs indirectement garanti par le bien immobilier possédé par la SCI, je ne vois pas vraiment quel est le risque réel pris par la banque. A moins que les professionnels misent sur une baisse prochaine de l’immobilier (les notaires prédisent encore l’inverse pour 2011, même si les taux devraient continuer d’augmenter) ? Ces commentaires personnels ayant pour but d’inciter des visiteurs à laisser des témoignages sur ce sujet car je partage votre avis sur les pratiques de votre banque.

  • 1er mars 2011, par sweety

    la mère de mon neveu a emprunté 40000 euros afin qu’il puisse acheter la part d’un associé. Elle a mis son nom dans la SCI . Cependant mon neveu rembourse chaque mois sa mère par la location du bien.
    Qu’arrivera-t-il lorsque l’emprunt fait par sa mère sera tout remboursé ? Ce qui ne saurait tarder !
    Et lui ensuite voudra vendre son bien.
    Aura-t-elle des droits sur ce bien ?
    merci

    • 4 mars 2011

      Le neveu paye un loyer chaque mois à la SCI, conformément à un bail. Ce loyer est un produit imposable constaté dans la comptabilité de la SCI et qui permet la déduction des charges de la SCI (intérêts emprunt notamment). Ce loyer ne peut donc pas être considéré comme des apports en compte courant (qui ne sont pas une charge comptable mais un prêt à durée illimité).A la fin de l’emprunt, le neveu n’aura donc rien remboursé mais simplement payé des loyers et la répartition initiale des parts de la SCI demeurera la même.

  • 1er mars 2011, par Bibi 66

    Bonjour,
    voici le cas : mon frère a constitué avec son ex-femme une SCI pour l’acquisition d’un appartement en 2004 . Ils ont chacun la moitié des parts. Pour l’achat de cet appartement ils ont contracté un prêt que seul mon frère, gérant de la SCI, a tjrs remboursé et rembourse encore. Ils ont eu un enfant. Depuis ils ont divorcé avec un passif si important que mon frère ne paie ni pension alimentaire pour son enfant ni pour son ex-femme car il a pris à charge tout ce passif ( prêt SCI et autres dettes).
    A l’heure actuelle, cette femme qui continue de cumuler les impayés a enfin fait appel à une assistante sociale et devrait faire l’objet d’une mise sous "tutelle financière".
    Question : pour le remboursement des impayés de cette femme, la tutelle ne risque-t-elle par de lui proposer de vendre ses parts de la SCI ?
    Comme mon frère n’a pas les moyens de lui racheter ses parts, que peut-il arriver ? (Il habite dans cet appartement...)
    Merci pour vos conseils

    • 1er mars 2011

      On ne peut pas forcer un associé de SCI à acheter les parts sociales d’un autre associé de cette SCI. En revanche, un autre acheteur peut se proposer pour acquérir ces parts.

    • 4 mars 2011

      Merci pour votre réponse.
      J’ai une autre question à ce sujet. Comme cette dame n’a jamais versé un centime pour le remboursement du prêt fait par la SCI ( elle avait pourtant la moitié de la mensualité à payer puisqu’elle détient 50 % )pour l’acquisition de cet appartement, lors du rachat de ses parts, le gérant de la SCI peut-il demander à cette dame de rembourser les mensualités qu’elle n’a à ce jour jamais payées ?
      Pour info, création de la SCI en juin 2004. Jusqu’où peut-il remonter dans le temps pour réclamer les paiements ( 1 an, 2 ans ? , voire plus ou pas du tout ?)
      Ce cumul de mensualités non versées, peut-il venir en déduction de la somme que l’associé (le gérant) devrait payer pour le rachat des parts ?
      D’avance merci pour votre réponse

    • 7 mars 2011

      Le prêt accordé à la SCI est remboursée par la SCI. Évidemment, si la SCI n’a pas l’autonomie financière nécessaire au remboursement de ce prêt, alors les associés apportent à la SCI les fonds nécessaires au paiement de sa dette.

      Or on ne peut pas forcer un associé à réaliser des apports en compte courant.

      En revanche, l’associé qui a réalisé des apports en compte courant est en droit d’exiger le remboursement de ce compte courant immédiatement ! Autre possibilité : cet associé peut chercher le remboursement de son compte courant par une augmentation de capital qui lui donnerait davantage de droits sur le bien détenu par la SCI.

      Le montant de ce compte courant, de cette dette de la SCI envers l’un de ses associés, diminue évidemment la valeur des parts sociales des autres associés (car l’acquéreur de parts devra lui aussi anticiper le remboursement de cette dette par la SCI).

  • 24 février 2011, par tan

    bonjour,

    nous avons 24% de part dans un immeuble sci , mon beau-père 27 %et une tiers personne 51% depuis quelques années aucun clause particuliere dans les statuts en cas de vente !!! aujourd’hui j’apprends que l’immeuble est vendu sans que je sois au courant qu’il y a eu partage entre les deux autres associés !!! comment se fait il qu’un notaire puisse vendre et partager entre deux associes en m’oubliant !!! quels sont mes recours pour recuperer ma part ??? urgent merci !!!

    • 4 mars 2011

      Que vous a dit ce notaire ? Sa réponse m’intéresserait et il est indispensable de le contacter ou de prendre rendez-vous avec lui. La Chambre des Notaires peut également être contactée à ce sujet.

  • 21 février 2011, par verdicchio

    bonjour, je suis gérant d’une SCI et avec mes 3 associés ( 25% x4) nous avons décidé de vendre le bien immobilier appartenant à la SCI. Je voudrais racheter le bien est ce possible et comment faire ? merci de votre réponse

    • 4 mars 2011

      Oui c’est possible, et le plus simple est peut-être de racheter les parts sociales de vos associés. De votre côté, vous éviteriez l’imposition de la plus-value éventuelle sur vos propres parts. Seraient-ils d’accord pour sortir de cette SCI ?

  • 19 février 2011, par reminad

    mon ex concubin et moi sommes asociés dans une sci. il est gérant et possède 80% des parts et moi associé à 20 %. la sci a contracté un pret pour l’achat d’une maison et terrain, nous sommes caution solidaire. Ce pret n’est plus remboursé et suite à notre séparation j’habite dans la maison achetée par la sci à titre gratuit. le siège social n’exite plus et le gérant ne peut plus rembourser la dette, la banque se retourne vers moi. Puis je payer toutes les échéances du pret en retard et demander à mon ex la cession de ses parts ? pour quel cout et que represente les parts si la sci a des dettes ? Nous avons un fils de 11 ans peut til pour un moindre cout lui faire une donation ? Je suis d’accord pour régler mais pas pour qu’il continue à rester et réclamer son dû qund la dette sera réglée.Quelle est la meilleure solution pour moi ? la banque menace de saisir le bien, si c’est le cas serai je condamnée à payer le surplus de la dette qui resterai envers la banque. Merci pour vos conseils car je suis désemparée.

    • 4 mars 2011

      Chaque associé est responsable des dettes de la SCI proportionnellement à sa participation au capital. Votre ex-concubin, associé majoritaire, doit donc participer aux dettes de la SCI. Dans le cas contraire, la vente forcée du bien permettra à la banque d’obtenir le remboursement de sa créance et le boni éventuel de liquidation serait réparti entre les associés.

      Maintenant, vous êtes caution solidaire.

      Votre ex concubin peut effectivement vous céder ses parts sociales ou les donner à votre fils. Mais il faut trouver une solution globale à ce problème (solution juridique + bancaire) aussi je vous conseille de demander conseil à votre notaire (c’est gratuit), notamment si celui-ci est intervenu pour cet achat immobilier.

      Merci de nous tenir au courant de la solution envisagée.

    • 4 mars 2011

      J’ajoute, et vous l’avez parfaitement compris : si vous remboursez personnellement les dettes de la SCI (par le biais d’une avance en compte courant), c’est votre ex-concubin qui bénéficiera le plus de cet apport d’argent frais puisqu’il est majoritaire. D’un autre côté, vous occupez le bien à titre gratuit. Vous pourriez peut-être trouvé un équilibre au sein de la SCI :
      - rémunération de votre compte courant ou incorporation au capital pour augmenter votre participation au capital),
      - signature d’un bail et versement d’un loyer à la SCI pour faire face aux remboursements d’emprunt.

  • 15 février 2011, par zinzin_38

    Bonjour,

    Nous avons acquis un bien avec ma compagne mais ne gagnant pas assez à l’époque, nous avons monté une SCI avec mon père à environ 30% chacun.
    C’est nous qui payons le crédit tout les mois depuis 6 ans.

    Nous avons toujours habité dans ce logement depuis.

    Mon père ayant divorcé et s’étant remarié, nous souhaiterions réintégrer ses part dans notre couple. Au cas où...

    Quelles sont les démarches pour soit :
    - qu’il nous cède ses parts
    - qu’il les cède à ses 2 petits enfants (mes enfants).

    Que devrons nous payer sur la cession des ces parts ?
    Le fait qu’il n’ai jamais rien payé au crédit change-t-il quelque chose à la donne ?

    Merci pour votre réponses

    • 22 novembre 2012

      Les parts de votre père doivent être évaluées correctement sous peine d’un redressement fiscal (donation déguisée), que votre père vous vende ces parts ou vous les donne (donation en franchise de droits si donation au descendant (pas à votre couple dans ce cas)).

      En cas d’achat de ces parts par votre couple, de votre côté, cette opération entraînera des droits d’enregistrement au taux de 5% sur la valeur de ces parts. Pour votre père, la plus-value est imposable.

      En cas de donation de ces parts à vous-même, cette opération n’aura pour vous aucun coût fiscal et, pour votre père, la plus-value restera imposable.

      Vos comptes courants (apports pour rembourser l’emprunt) augmentent les dettes de la SCI et donc diminuent la valeur des parts de votre père.

  • 7 février 2011, par raphael

    Bonjour, je détiens des parts sociales dans un temps partagés aux arcs 1800. une société est en train de racheter les parts sociales des co propriétaires afin d’obtenir lors d’une AGE la liquidation de la Sté, pour ensuite rénover et revendre les appartements en biens propres. Je ne suis pas satisfait de l’offre que me propose ce mandataire. Je sais qu’après l’extinction des charges sociales et du passif, le produit net de liquidation sera réparti entre les associés proportionnellement au nombre de parts possédés par chacun d’entre-eux (statut). Ma question est : est-ce que je peux connaitre le montant qui sera réparti aprés la liquidation ? Le bilan de la SCI est équilibré tous les ans.
    Merci de m’éclairer car cela est fort complexe. Peut-il avoir des charges cachées ?
    Cordialement

    • 1er mars 2011

      Sujet trop complexe effectivement, même si vous pouviez me transmettre le bilan de la SCI car l’information essentielle est quelle est la valeur de marché des immobilisations détenues (en comptabilité n’apparait que la valeur comptable). En revanche, tout visiteur connaissant ce sujet est invité à intervenir.

  • 29 décembre 2010, par astrid

    Mon mari ayant signé la sci en tant qu’associé il y a 10 ans par son pére sans savoir réellement ce qu’érait une SCI ne c’est jamais inquiété de rien recevoir ou avoir a declarer.
    Il y a un mois un courrier nous informant d’une amende forfaitaire sur la SCI de son pere nous parvient nous signalant que nous devions payer 15% (part dans la société) de cette amende.
    Marié depuis 7 ans c’est la que je prends connaissance de cette affaire sachant que les contacts avec son pere (gerant) est de 3 contacts sur 10 ans !!! Apres mettre entretenu avec notre avocat la solution était au mieux de partir vite de cette SCI dont aucune information comptable n’as pu être acquise. (suite a un courrier de l’avocat, le gérant a informé n’étant pas en mesure de nous donner un des 3 derniers résultat comptable.
    Notre avocat vient de proceder a la cession des part d’une SCI détenu par Mon beau pere et sa femme.

    Aujourd’hui j’aimerais connaitre les responsabilités qui incombe encore a mon mari, sachant que la personne des impots m’a informé que nous pourrions etre encore inquiéte sur les revenus 2010 si aucune declaration n’est faite en 2011.
    Pouvez vous me renseigner.

    • 17 janvier 2011

      Votre mari était associé de cette SCI en 2010 et donc sa responsabilité d’associé se poursuit au minimum jusqu’à la date de cession de ses parts. De plus, un associé qui cède ses parts de SCI reste responsable des dettes de la SCI contractées pendant qu’il était encore associé et pour une durée de 5 années.

  • 14 décembre 2010

    Dans le cadre de la création de notre future SCI, nous envisageons l’insertion d’une clause d’agrément des héritiers - y comprise les héritiers en ligne directe - dans les statuts dans le cas du décès d’un des associés. Nous sommes pour cela à la recherche de la bonne formule de rédaction de cette clause.

    Nous recherchons également la rédaction de la clause de démembrement croisée des
    Parts sociales.

    Merci beaucoup

  • 10 décembre 2010, par Faiza

    J ai acheté 3 appartements en nom propre et voudrai les mettre dans ma sic. Quel est le coût ?

    • 22 novembre 2012

      Le coût de la création de cette SCI est essentiellement le coût des apports (acte notarié obligatoire), voir la rubrique correspondante.

  • 6 décembre 2010

    Bonjour je suis propriétaire à 50-50 d’une SCI de notre logement princi pal. Ma compagne et moi avont décidé de nous séparer. Nous nous sommes mis d’accord pour je rachète ces parts. Mon seul problème est que je suis sans travail et sans revenu et que je n’arrive pas à obtenir de prêt. Ma compagne peut-elle me forcer à vendre le bien étant en incapacité temporaire de pouvoir lui racheter ces parts ? Quelle la durée de cette procédure ?
    Merci de votre aide.

    • 7 décembre 2010

      Le problème ou l’avantage de la SCI, c’est qu’un associé ne peut pas imposer sa sortie de la société aussi facilement qu’il pourrait le faire d’une indivision. La vente forcée du bien détenu en indivision est une solution, en SCI votre compagne devra :
      - ou bien vous céder ses parts,
      - ou bien trouver un autre acquéreur pour ses parts sociales (demande agrément nécessaire et possibilité pour vous de refuser cet agrément et alors de racheter ses parts),
      - retrait de l’associé mais avec un motif légitime, la mésentente entre associés par exemple. Aussi, il est absolument indispensable de continuer à gérer cette SCI selon les règles (AG, convocation assemblées, présentation bilan, calcul du résultat fiscal imposable...).

  • 29 novembre 2010

    bonjour,
    mon frère est décédé et dans sa succesion nous héritons mes frère et moi de ses parts de la sci familliales. je souhaiterais donner les parts qui me reviennent à un de mes frères. Ma soeur peut elle s’y opposer ? si non une cession de mes parts peut elle être envisagé ?

    • 7 décembre 2010

      Donation ou cession de vos parts, si votre sœur refuse d’agréer le nouvel associé, le mode de transmission ne changera rien non ? Si vos parts sont transmises à un associé actuel, en l’absence de précision dans les statuts, il n’y a pas d’agrément nécessaire. Mais une clause des statuts peut tout à fait légalement exiger un agrément pour cette opération. Cependant, le refus d’agrément est décidé en assemblée générale, à la majorité prévue, majorité que ne détient certainement pas seule votre sœur étant donné la situation.

  • 3 novembre 2010, par LSH

    Bonsoir ! Avec trois associés j’ai formé une SCI. Je détiens 90% tandis que mes deux autres associés se partagent les 10% restant.
    J’aimerais savoir s’il est possible que je revends mes parts à quelqu’un sans l’accord préalable de mes associés.

    • 7 décembre 2010

      Il faut se référer aux statuts de la SCI. Certainement vous devrez informer vos associés de cette transaction et leur permettre d’exercer leur droit de refuser un nouvel associé. Mais dans ce cas, ils auront l’obligation d’acheter vos parts (ou de les faire acheter par la SCI).

  • 3 novembre 2010, par lasfargues

    Bonjour,

    Une sci a vendu un immeuble acheve depuis plus de 15 ans. Les parts de cette sci sont demenbrées et les enfants nue proprietaires detiennent ces parts suite a une succesion depuis environ 5 ans. Le notaire a versé la totalité du prix de cession de l’immeuble sur le compte de la SCI. NOus souhaitons dissoudre cette SCI et repartir les fonds de la cession au prorata de detention. A quel moment la plus value doit etre acquitée par chacun des associés ? au moment de la vente de l’immeuble ? au moment de la liquidation et pratge ? qui doit s’occuper de ces formalités, obligatoirement un notaire ?

    merci de votre reponse

    • 14 décembre 2010

      C’est lors de la cession de l’immeuble que la plus-value est constatée. Elle est donc déclarée, dans les mains de chaque associé proportionnellement aux participations au capital, l’année de la cession. Ensuite, la SCI peut-être dissoute ou non, entraînant alors des droits de partage.

  • 3 novembre 2010, par patjacdil

    Bonjour,

    Lors du décès de sa mère en 2006 mon épouse a hérité de parts d’une SCI valorisées à 142€ la part au niveau de la succession.
    Tous les biens immobiliers de la SCI vont être vendus d’ici la fin de l’année 2010 pour ensuite faire le partage du résultat des ventes avant la fin de l’année également et il n’y aura pas de plus-value sur ces ventes car les biens appartenaient à la SCI depuis plus de 15ans.
    Par contre je voulais savoir si il y aura des taxes à payer sur la plus-value lors du partage de l’actif de la SCI, à savoir pour mon épouse sur la différence entre la valorisation de la part (estimé à 500€) suite à la vente de tous les biens immobiliers et l’évaluation au moment de la succession (142€).
    D’autre part faut-il dissoudre immédiatement la SCI ?

    Merci d’avance pour votre réponse.
    Patrick D.

    • 22 novembre 2012

      La dissolution d’une SCI n’est pas obligatoire. En revanche, cette liquidation entraîne effectivement :
      - des droits d’enregistrement,
      - l’imposition des plus-values.

  • 31 octobre 2010, par Melanie

    Bonjour,

    Je me permet de solliciter votre aide, car j’ai un petit problème, je suis gérante d’une SCI, j’ai 48% des parts et mon ex mari possède 48% aussi des parts. Nous avons eu trois enfants en commun qui possèdent chacun 1%. Mon ex mari a eu un fils de son côté qui possède 1% aussi. Je voudrais à tout prix vendre la SCI, mes trois enfants sont d’accord pour me céder leurs parts, ce qui me ferait 51% des parts, puis-je le faire en sachant que mon ex mari, refuse toutes discussions et refuse la vente de la SCI ?

    MERCI A TOUS DE VOTRE AIDE !

    • 7 décembre 2010

      Vous pouvez vendre vos parts de SCI, que vous soyez majoritaire ou minoritaire. Dans le cas de la cession de vos parts, les autres associés pourront refuser d’agréer l’acheteur, mais ce refus d’agrément les obligerait alors à racheter vos parts. Votre sortie de la SCI est donc toujours possible par la cession de vos parts. Mais qui voudrait racheter une participation minoritaire dans une SCI au prix du marché ? Une décote s’imposera.

      L’autre solution serait donc la vente du bien par la SCI. Mais pour cela, une décision doit être prise en Assemblée Générale des associés. Or la majorité simple (+50% des parts) est-elle suffisante pour prendre cette décision ? Il faut relire les statuts et s’en assurer.

  • 20 octobre 2010, par cvereen

    Bonjour,

    Je suis séparée de mon conjoint et nous avons un enfant qui porte nos deux noms. Mon ex-conjoint vient de m’informer de son désir de créer une SCI avec ses frères et soeurs pour l’achat d’une maison, mais je craint que son projet ne soit très fiable. Je m’inquiète sur les risques qu’encoure ma fille dans le cas où ceux-ci créeraient des dettes qu’ils ne pourraient honorer. Je sais que dans le cadre d’une SNC, les enfants sont redevables des dettes de leurs parents, est-ce la même chose pour une SCI ? et si oui comment protéger ma fille ?
    Merci.

    • 14 décembre 2010

      Votre fille, qui ne sera pas associée de cette SCI, n’engagera donc nullement sa propre responsabilité.

  • 17 octobre 2010

    Bonjour,

    J’ai créé une sci avec mes parents dans le but d’opptenir un prêt immobilier qui m’était refusé jusqu’à présent, afin d’acheter un appartement. Une fois le prêt accepté, nous avons conclu avec mes parents que je récupérerai leurs parts. La sci comprent 10 parts de 1 euro chacune et j’ai 90% des parts. Quel est la démarche à éffectuer pour récupérer la part de mes parents ?

    cordialement.

    • 18 mars 2011

      Bonjour
      Je veux faire la meme chose donc jaimerai savoir comment tu as finalement fait si ca tembete pas !
      J’ai le meme probleme les banques ne m’accordent pas de pret donc on voudrait créer une SCI av 1% pour mon papa et le reste pour moi .
      Estce possible ?
      Comment se passe la suite ?
      La donnation de 150.000 euros sans frais a ses enfants tous les 6 ans est elle possible dans ce cas ?
      Mercii

    • 22 novembre 2012

      Deux solutions sont envisageables :
      - vous achetez les parts sociales de vos parents,
      - vos parents vous font une donation de leurs parts sociales.

  • 15 octobre 2010, par pati p

    bonjour,
    mes parents possèdent une sci et nous ont fait une donation aux 3 enfants de 200 parts chacuns sur 1500 qu’elle comporte, cette donation a été faite en 1998. Le bien est en cours de vente, nous avons signé un compromis il y a 2 mois.
    la sci étant uniquement composée d’un immeuble et n’étant pas immatriculée, elle sera dissoute de fait.
    pouvez vous m’indiquer comment va s’effectuer le partage des parts, en sachant qu’à la base mes parents avaient l’usufruit de cet immeuble.
    je vous demande tout ceci car nous ne recevons aucun papier du notaire (pas de sous seing) et donc nous navigons sans savoir.
    merci pour vos réponses

    • 25 octobre 2010

      "SCI non immatriculée donc dissoute de fait" : je ne connais pas cette possibilité de ne pas immatriculer une société. Selon moi, la SCI n’a pas d’existence juridique et le bien était donc détenu en indivision. Est-ce bien ce que vous voulez dire ? Que vous a dit votre notaire à ce sujet ?

  • 14 octobre 2010, par anatole

    Bonjour,
    Mes parents, mon frère et un oncle éloigné ont constitué une SCI (relativement importante) il y a 12 ans mais étant mineur à l’époque, c’est l’oncle éloigné qui a pris mes parts.
    Est il possible qu’il me les cède gratuitement (tout le monde est d’accord) ? plus exactement, y aurait il des conséquences fiscales importantes ? et est-il possible de se passer d’un notaire ?

    Merci beaucoup de votre aide !

    • 22 novembre 2012

      Si je comprends bien, lors de la constitution de la SCI, votre oncle a reçu les parts qui devaient à terme vous revenir. Aussi, pourquoi avoir créé ces parts. Ils auraient mieux valu aujourd’hui que la SCI augmente son capital pour vous permettre votre entrée dans la SCI.

      Quoiqu’il en soit, votre oncle peut effectivement :
      - vous céder ses parts sociales : fiscalité des cessions,
      - vous donner ses parts sociales : fiscalité des donations.

      En revanche, on ne peut pas vendre gratuitement des parts sociales, ce serait effectivement frauder le fisc (éviter la fiscalité sur les cessions : plus-value éventuelle pour le vendeur, droits enregistrement pour l’acheteur).

      Cette transaction peut être gérée sans passer par un professionnel (notaire, avocat...) en suivant les démarches détaillées dans la rubrique "dissolution".

  • 13 octobre 2010, par Yapris

    Bonjour, je suis fille unique et seule héritière de ma mère.
    Elle possède deux maisons, UNE où elle y vit à plein temps, et UNE AUTRE (divisée en 3)où elle y passe le week-end et où sont aussi situés 2 appartements meublés qu’elle loue de façon saisonnière et/ou annuelle.

    Je me suis renseignée sur les modalités de la SCI et si j’ai bien compris on ne pourra créer de SCI toutes les deux puisqu’il y a ici un acte de commerce pour la 2ème maison ?
    La seule solution serait-elle uniquement la SARL ? (Je suis étudiante donc l’apport limité est mon 1er soucis).
    Comment se passera la succession des biens en cas de décès pour la SARL par exemple ? Aurait-il une autre possibilité qui s’offrirait à nous pour une SCI ?

    Merci d’avance pour vos réponses.

    • 14 octobre 2010

      La location meublée est toujours possible en SCI. La question est de savoir si cette location meublée entraîne l’imposition à l’impôt sur les sociétés de cette SCI. Or, contrairement aux idées reçues, la location meublée n’entraîne pas systématiquement l’imposition à l’IS d’une SCI. Il faut donc étudier avec votre mère et son notaire les possibilités juridiques qui répondent le mieux à vos projets.

  • 6 octobre 2010

    Bonjour,
    Mon mari et moi avons vendu notre bien depuis mars 2009 et ne comptons pas faire d’autre achat, on nous a dit que l’on pouvait récupérer notre capital de départ de 1524 euros sans avoir à dissoudre notre SCI. Si cela est possible, quelles sont les démarches a effectuer ?

    • 6 octobre 2010

      Je l’ignore ! La SCI possède quels actifs ? Un compte bancaire avec 1.524€ ? Quelle est la contrepartie à l’actif du bilan du capital inscrit au passif ?

    • 6 octobre 2010

      La SCI n’a plu d’actif depuis 2009, cette somme de 1524 euros apparait en tant que capital de la SCI, nous l’avons versé à la constitution de la SCI en 1999 et nous n’avons plus de compte bancaire puisque nous l’avons fermé à la vente de l’immeuble.

    • 22 novembre 2012

      Comment récupérer une somme dont ne dispose pas la SCI ? D’un autre côté, le bilan de votre SCI n’est plus équilibré, c’est ennuyeux, même si le montant en question n’est pas assez important pour que cela ait de réelles conséquences. En revanche, il faudrait peut-être dissoudre cette SCI, ou bien souhaitez-vous la laisser en sommeil ?

  • 6 octobre 2010, par rapha

    Bonjour,
    Je possede 50% des parts d’une SCI constituee d’un petit immeuble. L’autre associé (mon ancien compagnon que je n’ai pas revu depuis plus de 10 ans !!) possède tous les documents concernant ce bien. Il a vendu des parts (sans mon accord). Suite à un litige avec l’acquéreur, (une histoire de surface non respectée)l’acquéreur s’est retourné contre mon ex compagnon ...et moi même. Nous avons été condamnés ( je n’ai jamais été informée de la tenue du procés !!)à payer une somme de 16000 euros à l’acquéreur ! Aujourd’hui je paie pour ces malversations, sans savoir où me renseigner.
    - Je souhaite maintenant "me debarrasser" de ces parts dont je suis toujours propriétaire. Quelle solution est rendue possible, sachant que mon ex compagnon ne facilitera en rien cette opération.
    Merci de votre aide.

    • 6 octobre 2010

      C’est à la fois l’avantage et l’inconvénient de la SCI : contrairement à l’indivision, la sortie d’une SCI n’est pas aisée. Tout d’abord, un associé serait-il intéressé par vos parts sociales ? Dans ce cas, il faudrait ou bien vous entendre sur le prix de ces parts ou bien avoir recours à un expert (une décote est logiquement appliqué sur des parts de SCI pour tenir compte de leur manque de liquidité). Ensuite, vous pouvez chercher un acquéreur extérieur à la société : la cession s’imposera ensuite à vos associés actuels qui devront ou bien accepter ce nouvel associé ou bien vous racheter vos parts. Enfin, votre retrait de la SCI est envisageable mais ne pourra être qu’un retrait judiciaire en cas de désaccord avec vos associés. Or cette procédure exige de montrer une mésentente entre associés.

      Vous pouvez également avoir recours à un avocat pour attaquer votre ancien associé, gérant je présume, qui n’a pas respecté la procédure de cession de parts, mais il est peut-être un peu tard pour agir. En revanche, cet élément peut entrer dans vos négociations actuelles pour la cession de vos parts.

  • 4 octobre 2010, par Alex.

    Bonjour,
    Mon ami et moi sommes en train de créer une SCI pour acheter un bien immobilier dans le but de l’habiter en tant que résidence principale.
    Nous passons par ce procédé, car mon ami est en instance de divorce ,mais son dossier n’est pas encore déposé au tribunal car le bien immobilier initial est en cours de vente.
    Le capital de la SCI est constitué à 50% par moi et à 50% par une donation pour mon ami, afin que celui-ci ne tombe pas dans le régime de la communauté avec son ex-épouse.
    Les banques nous font vivre un enfer. Elles nous ont tout d’abord demandées une attestation de l’ex-madame précisant qu’elle est au courant que nous faisons une SCI pour acheter un bien et qu’elle se désolidarise complétement de tout prêt bancaire que monsieur pourrait contracter.
    Nous avons réussir à obtenir cette attestation avec difficulté, alors que je ne vois pas et ne comprends pas en quoi celle-ci était utile pour les banques dans la mesure où elle n’est pas concernée par ce projet !!! ??? Les banques souhaiteraient maintenant qu’elle signe les offres de prêt , paraphe de chaque page et porter la mention à la fin comme quoi elle se désolidarise.
    J’avoue être agacée au plus haut point apr cette situation qui nous fait tourner en rond et perdre un temps précieux, car nous sommes évidemment soummis à des délais pour l’achat du bien immobilier.
    J’ai donc besoin d’aide pour savoir si les banques peuvent effectivement nous demander l’intervention de l’ex-épouse dans le montage financier alors que la SCI a pour but de l’évincer complétement de l’acquisition du bien immobilier en question ??? SI vous avez des textes allant dans ce sens je suis évidemment preneuse.
    Merci beaucoup pour votre aide précieuse.

    • 5 octobre 2010

      Je n’ai pas d’information sur ce sujet, peut-être un visiteur pourrait-il intervenir à la suite de ce message.

  • 3 octobre 2010

    Bonjour a tous,

    Tout d’abord, desole pour les accents, je suis sur un clavier QWERTY...

    Alors, je vous explique rapidement ma situation, je souhaite devenir proprietaire et je suis a la recherche de mon premier appartement.
    Il se trouve que l’appartenment qui m’interesse actuellemnt est en fait celui de mon pere, appartement gere par le biais d’une SCI familiale puisque mon pere en est le gerant et que j’y suis associe a hauteur de 30% (associe sur les papiers car c’est mon pere qui a constitue 100% du capital et qui a achete l’appartement il y a moins de 10 ans).

    La SCI ne gere desormais plus que ce seul appartement, et j’aimerai avoir vos avis sur la meilleure facon de proceder pour le rachat de l’appartement.

    - mon pere dissout la SCI et remet l’appartement a son nom puis me le vend ?
    - je rachete les parts de mon pere et devient le gerant de la SCI puis la dissout moi meme et enfin remet l’appartement a mon nom ?
    - peux t-il me donner gratuitement ses parts ?
    - l’appartement vaut il me semble dans l’ordre des 200 000 eur, avez vous une estimation des frais en cas de revente des parts ? dissolution de la SCI ?
    - a quels moments devra t-on faire appel a un notaire : don ?cession des parts ? dissolution de la SCI surement ?

    Cela fait pas mal de questions...je suis un peu perdu en ce qui concerne les SCI je l’avoue :)
    J’espere que vous trouverez le temps de lire et de me repondre...

    Merci d’avance,
    Thomas.

    • 22 novembre 2012

      Etant donné le montant de l’opération, le recours à un spécialiste est peut-être justifié, un notaire par exemple. En effet, la solution que vous envisagez est possible, mais est-ce la meilleure en fonction des objectifs de votre père ?

      Votre père peut donc effectivement vous donner ses parts sociales. Or un abattement de 156.974€ peut être appliqué dans le cas d’une donation entre ascendants et descendants. Jusqu’à cette somme, aucun droit n’est donc dû. Aussi, si votre père possède l’intégralité des parts de la SCI et que celle-ci n’est aucunement endettée, en considérant une petite décote sur des parts de SCI (car manque de liquidité), les droits de donation pourraient rester très faibles.

      En revanche, la dissolution de la SCI par vous-même pose le problème de la fiscalité de l’attribution de ce bien (qui serait pour vous les mêmes droits que pour une vente).

      Aussi, votre père pourrait peut-être demander la dissolution de la SCI, limiter les droits d’enregistrement en cas de droits de partage, avant de vous donner ce bien.

      Encore une fois, un conseiller qui étudiera votre projet s’impose.

  • 2 octobre 2010, par Ivo O

    Il y a 18 ans mon collègue et moi avons fondé une SCI (pour 99 ans) en vue d’ acquérir une propriété en France. Nous possédons chacun 50% des parts.
    Je voudrais récupérer mon argent et de sorte dissoudre l’association. Mon co-gérant refuse de vendre la maison et ne m’offre qu’ une fraction de la valeur actuelle de la propriété.
    Existe-t-il une solution pour réaliser le partage des biens détenus par la SCI sans devoir saisir la justice pour demander la dissolution de la SCI ? Malheureusement tout dialogue avec mon co-gérant est devenu impossible.

    • 5 octobre 2010

      Non, il n’existe pas de solution pour imposer à votre associé une cession du bien détenu par la SCI.

  • 1er octobre 2010

    Bonjour,

    Mon pere a cree une Sci il y a une dizaine d’annee à laquelle il ne reste plus qu’un appartement aujourd’hui.
    Je suis associé dans cette sci a hauteur de 30%.
    Je souhaiterai racheter l’appartement restant et en faire ma premiere residence principale, quelles solutions s’offrent a nous ?

    Merci d’avance.
    Thomas

    • 22 novembre 2012

      On peut imaginer les solutions suivantes :
      - vous occupez le bien détenu par la SCI (à titre gratuit ou onéreux, lire l’article lien ci-dessous),
      - vous achetez les parts de votre père pour dissoudre ensuite la SCI ou occuper le bien détenu par la SCI,
      - votre père vous donne ses parts, donation sur laquelle un abattement de plus de 150.000€ est pratiqué, vous devenez seul associé là encore de la SCI avec la possibilité de dissoudre la SCI,
      - vous décidez de la dissolution de la SCI puis votre père ou vous-même récupérez le bien.
      - la SCI peut également vous céder le bien détenu.

      Entre ces solutions, la fiscalité doit diriger votre choix. Il faut tenir compte :
      - de la durée de détention du bien, des parts éventuellement (sachant pas de plus-value après 15 ans de détention),
      - fiscalité de la dissolution (voir sur ce site) : le bien a été apporté à la SCI, par quel associé ? acquis par la SCI ?
      - quel est le passif de cette SCI ?
      - quel sont les projets de votre père (en matière de gestion de patrimoine).

      Aussi, le recours à un spécialiste est certainement souhaitable, un notaire notamment.

  • 26 septembre 2010, par David

    Je souhaite acheter un bien immobilier, et que ce bien sera transmis à mes enfants plus tard.
    Ce bien immobilier génèrera des futurs revenus locatifs, imposables à l’IR.
    A la constitution, pour la transmission des parts sociales aux enfants, faut-il obligatoirement que les associés de la SCI soit constitués des 2 parents, et enfants, ou seulement les parents, puis par la suite, cession d’une partie aux enfants sans droits à payer par eux ?

    • 27 septembre 2010

      Effectivement, si un mineur peut posséder des parts de SCI, en raison de la responsabilité des associés d’une SCI, il est préférable d’attendre la majorité de ses enfants avant de leur donner des parts sociales de la société créée antérieurement (en franchise de droits grace à l’abattement de 156.974€ par enfant tous les 6 ans dont on peut bénéficier lors de donations entre parents et enfants).

  • 26 septembre 2010, par David

    Bonjour,

    Dans une SCI immobilière de famille (les 2 parents), la transmission du patrimoine immobilier peut se faire si les enfants ne sont pas associés de la SCI ? Y-aura t-il des droits à payer liés à la donation des parts ?

    • 27 septembre 2010

      Oui, la donation de parts sociales est soumises à des droits de donation, mais il existe un abattement de 156.974€ par enfant tous les 6 ans dont on peut bénéficier lors de donations entre ascendants et descendants.

  • 26 septembre 2010

    bonjour,
    je suis gérante d’une SCI familiale ou nous somme 3 associés a part égale, une des associés et moi somme d’accord pour vendre cette sci, mais le 3éme associer n’est pas d’accord.la personne a qui nous voulons vendre veut acheter la totalité des parts
    pouvons nous vendre quand même ?

    • 28 septembre 2010

      Vous pouvez vendre vos parts sociales mais pas obliger un associé à céder les siennes. En revanche, que disent les statuts sur votre capacité à vendre le bien détenu par la SCI ? Le gérant peut-il le faire seul (ça se discute en Cassation avec un objet social de SCI type !). Mais la majorité des 2/3 permet-elle une cession de l’immeuble détenu ? Dans ce cas, vous pourriez vendre l’immeuble à la personne intéressée. La dissolution de la SCI s’imposerait ensuite.

  • 24 septembre 2010, par Dom

    Bonjour,
    je suis gérante d une s.c.i,familiale,5 associés=20% des parts chacun,en cas de vente, je voudrais savoir à qui le notaire fait les chéques ?
    d autre part , en tant que gérante je suis seule a avoir la procuration à la banque , mais j ai fait un chéque à un des associés , en blanc , juste signé , pour régler une facture E.D.F., en toute confiance mais j ai un doute , es ce que cette personne pourrais un jour utiliser ce chéque pour encaisser en cas de vente mes parts ou celles d un autre associé ?? merci pour votre réponse,

    • 28 septembre 2010

      Si la SCI vend un bien, c’est la SCI qui percevra le montant de la vente. Le gérant pourra ensuite répartir le montant de cette vente entre les associés.

      Signer un chèque en blanc est dans tous les cas une faute pour le gérant d’une SCI. Je vous recommande de faire opposition sur ce chèque.

  • 17 septembre 2010

    J’ai une activité dans une maison médicale, et je souhaite acheter une part SCI, sa valeur est de 30000 euros. Le batiment est estimé à 700000. Il y a un prêt pour le batiment qui se terminera en 2021. Je souhaite négocier le prix de cession à 26000 euros et le vendeur est d’accord, celà lui permettra de rembourser son prêt (à moitié remboursé). Est-ce possible d’acheter une part moins chère que sa valeur, sachant qu’elle n’ai pas encore "amortie" ?

    • 20 septembre 2010

      Si je comprends bien, un expert a estimé le bien détenu pa la SCI donc, indirectement, les parts de la SCI (30.000€). Si vous achetez 26.000€ ce qui vaut 30.000€, le fisc sera peut-être tenté d’y voir une donation déguisée (et pourquoi pas 4.000€ sous la table !). Aussi, il faudra pouvoir prouver qu’il s’agit d’une négociation et que cette "remise" tenait également compte du manque de liquidité de ces parts sociales.

  • 16 septembre 2010, par sieg

    Bonjour, merci pour toutes ces réponses qui sont fort utiles sur ce forum.

    nous avons acheté une maison à 3 associés (moi, mon épouse et ma soeur ) en créant une SCI familiale. nous habitons dans cette maison à titre gratuit(mise à la dispo des associés).

    prix de vente : 285000€
    la sci a contracté un prêt de 261000€ que nous finançons en déposant chacun de l’argent sur le compte de la SCI.
    nous avons fait un apport de la différence soit 24.000€ que nous avons payé directement au vendeur depuis nos comptes bancaires privés sans passer par la SCI.

    mes questions : ces apports rentrent-il en compte dans le capital de la SCI ?
    que faut-il prendre en compte dans le bilan de la sci aujourd’hui pour évaluer la valeur des parts : l’amortissement du crédit (qui s’accumule tout les mois)ou la valeur du prix d’achat ?

    • 17 septembre 2010

      En l’absence de revenus, les charges de la SCI ne sont pas déductibles. Au total, vous n’aurez pas de déclaration de revenus de la SCI à établir.

      En revanche, je vous conseille vivement de suivre l’évolution de vos comptes courants et donc de tenir une comptabilité. Quel est le montant du capital de la SCI indiqué dans les statuts ? A-t-il bien été versé par les associés à la SCI ?

      Si le capital de la SCI comprend la différence de 24.000€, ces sommes versées sont à inscrire dans le capital de la SCI (au passif du bilan). Si le capital de la SCI ne comprend pas ces sommes, alors il s’agit d’apports en compte courant (à inscrire au passif de la SCI, sous le capital restant dû de l’emprunt). Dans tous les cas, ces sommes sont une avance faite par les associés pour le compte de la SCI. Si ces avances n’ont pas été reprise pour le compte de la SCI en annexe des statuts, il faut faire reprendre ces avances par la SCI lors d’une Assemblée générale Ordinaire (en même temps que l’approbation des prochains comptes annuels).

      Ce qu’il faut suivre également et impérativement : les apports de chaque associé pour permettre le fonctionnement de la SCI (remboursement de l’emprunt). En effet, le solde des comptes courants est l’objet de tous les litiges en cas de rupture puisqu’ils doivent être remboursés aux associés. En cas de remboursement par des biens communs, partager les apports équitablement entre les 2 comptes courants.

  • 15 septembre 2010, par verdicchio

    je suis gérant d’une sci et détient 25% des parts. Je désire acheter le bien immobilier de la SCI (maison). les associés sont d’accord sur le principe et le prix de vente. comment faire et quelles sont les taxes ou impöts sur cette vente

    • 22 novembre 2012

      Merci de bien vouloir consulter la rubrique "cession de parts" et de préciser ensuite votre question.

  • 14 septembre 2010, par Alexia

    Bonjour,
    J’ai divorcé : nous avons encore en commun une SCI à 50/50
    dans le cadre de la séparation de bien, je conserve la totalité de la SCI.
    Nous sommes convenus qu’il me cède ses parts à titre gratuit.
    Je deviens donc seule associée : est-ce possible, vais-je payer des taxes ?
    Merci

    • 22 novembre 2012

      Il vous cède ses parts où il vous donne ses parts ? C’est une cession de parts ou une donation ? Les règles sont différentes d’un cas à l’autre (droits sur cession de titres dont le prix de vente serait nul (attention à ne pas risquer un contrôle fiscal, des parts sociales de SCI peuvent n’avoir aucune valeur mais il faut pouvoir le prouver), droits de succession).

  • 14 septembre 2010

    bonjour, en 2006 nous avons cree avec mon ex une sci pour un logement principal. 50/50 elle gerante , pendant les travaux elle est partie avec l’un des ouvrier pour vivre chez lui .. Ne sachant pas ou habiter j’ai habité le logement sauf qu’elle a contribué a ma faillite personnel en voulant me faire payer un droit d’occupation + Les charges de copro ect ect ... Mon avocat ma conseillé de quitter les lieux .Aujourd’hui elle loue l’appartement sans m’avoir demandé mon avis .. Elle ne veut pas me racheter mes parts ne veut pas faire d’arreter des comptes peur des impots seul proposition le rachat de mes parts pour 1 euro ? Parce qu’elle dit que je ne suis que porteur de parts alors que j’ai quand meme investi . que puis-je faire ?

    • 22 novembre 2012

      Que dit votre avocat ? Ce qu’il faut, c’est établir les comptes de cette SCI pour avoir un état précis des dettes de la SCI (emprunt, compte courant). Ensuite, il faut s’entendre sur une évaluation du bien, en ayant recours à un notaire, un agent immobilier au besoin. Mais il est vrai qu’en l’absence de loyers, la SCI ne peut rembourser ses dettes qui peuvent être égales à la valeur du bien détenu. Dans ce cas, les parts sociales n’ont pas grande valeur...

  • 3 septembre 2010, par natheo

    bonjours je voudrai savoir si je peut acheté mon bien personnel avec une sci de manière a touché du cache qui me permettrai d investir dans une société personnel et de resté locataire de se bien . merci

    • 8 septembre 2010

      Non, j’ai expliqué en détails à de multiples reprises pourquoi ce montage était illusoire, merci de consulter les pages forum de ce site.

  • 2 septembre 2010, par Espoir

    Bonjour,

    Je rencontre un gros problème et j’aurais besoin de votre aide. Nous avons hérité mon frère et moi d’une maison de notre père lors de son décès. Trop grande, nous avons décidé de la vendre et acheter une autre maison plus petite. Pour cela nous avons mon frère, ma mère et moi même monté une SCI familiale afin d’acheter une maison à crédit, avec pour capital de la SCI cette maison héritée de notre père. Nous 3 sommes les associés de cette SCI. A l’époque de la création de la SCI mon frère était marié sous le régime de la communauté légale. Le décès de notre père est intervenu avant son mariage, je tiens à le préciser. Par conséquent cette maison dont il a hérité avec moi ne peut faire partie de la communauté légale. Mon frère travaillait mais pas sa femme qui était donc femme au foyer. Elle n’est donc pas associée. Elle a signé l’acte notarié qui dit donc qu’elle accepte que l’argent de la communauté soit utilisé à ces fins de SCI.
    Quelques mois plus tard elle a abandonné le domicile conjugal sans donner de nouvelles pendant 1 an. Entretemps mon frère a fait constaté cet abandon de domicile conjugal et a lancé une procédure de divorce. Il y a peu elle vient enfin de donner signe de vie après 1 année sans donner de nouvelles donc sous la forme d’une assignation au tribunal pour mon frère dans le cadre d’une requête de divorce.
    La question que je me pose est la suivante : Sachant que la maison a été acheté à crédit par la SCI et ne sera remboursée en totalité que dans 20 ans, peut-elle prétendre à quoi que ce soit ? A savoir la moitié des parts de mon frère ? Et si oui, est ce que ce sont les parts qui correspondent à la valeur d’achat de la maison ou les parts de son apport dans la SCI ?
    J’avoue être assez inquiet de ce côté là car je nous voit mal être forcé de vendre cette maison alors qu’elle n’est pas encore remboursée. D’autant que la femme de mon frère a abandonné le domicile conjugal pendant un an je le reprécise.

    Merci de votre aide précieuse.

  • 1er septembre 2010, par tony

    Bonjour, je suis associée dans une sci, avec mon pere et mon pere desire me vendre la totalité de ces parts,ma question est de savoir si j’ai le droit d’avoir 100% des parts et donc etre le seul associé.

    • 8 septembre 2010

      Suite à une cession ou à une transmission de patrimoine, il est en effet possible qu’un associé possède 100% des parts d’une SCI sans entraîner la dissolution de la SCI automatique. En revanche, tout intéressé peur demander la dissolution de la société si cette situation n’est pas régularisée dans un délai d’un an.

      En tant qu’associé unique, vous avez la possibilité de dissoudre la SCI par déclaration au greffe du tribunal de commerce et devenir le liquidateur de la société.

  • 30 août 2010, par pheria

    Bonjour,

    mon père possède une SCI (90% des parts) avec son frère (10%), je souhaite habiter une maison de cette SCI qui est actuellement louée donc afin de récupérer cette maison il me faut appartenir à cette société.

    Mon oncle souhaite me faire une donation de ses parts mais ne serais-ce pas mieux si je lui achete ? Niveau surtout fiscal et acte notarié (pour un cout moindre pour nous deux) ? Suis je obligée de passer par un notaire pour l’achat ou pour la donation ?

    Mon oncle a-til le droit de faire cette cession/donation de ses parts (mon père (gérant) est tout a fait d’accord) ?

    Auriez vous une lettre type de donation de parts de SCI ?
    En vous remerciant.

    • 22 novembre 2012

      Dans une SCI familiale, il est en effet possible de donner congé au locataire d’un bien de la SCI pour permettre à l’un des associés de l’occuper.

      Votre oncle a évidemment le droit de vous donner ou vendre des parts pour que vous entriez au capital de cette SCI.

      En cas de donation, il faut faire évaluer le coût de l’opération. En cas de cession, il faut anticiper pour votre oncle l’imposition de la plus-value éventuelle. Dans les deux cas un acte notarié n’est pas obligatoire (voir exemple acte de cession sur ce site, mais pas d’exemple de donation).

  • 18 août 2010, par Leïla

    Bonjour, je suis propriétaire d’un lot immobilier qui est en fait une part d’une SCI. Cette dernière, créée en 1967, compte "7 lots" dont seulement 4 ont des "propriétaires" identifiés et vivants. Rapportés aux tantièmes des parties communes de l’immeuble la SCI compte 75 tantièmes dont 72 appartenant aux partenaires connus. De plus cette SCI ne s’est pas immatriculée suite à la loi de 2001.
    Comment peut-on sortir de cette situation qui bloque toute opérations des partenaires ?
    Il est à signaler que le syndic a déjà autorisé l’occupation de deux lots.
    Peut on envisager une liquidation, avec vente aux enchères, et ce en dépit de la non immatriculation ?
    Si oui qui peut être ce liquidateur ?
    Doit on faire intervenir les domaines pour identifier les potentiels ayant droits puis procéder à la liquidation ?
    Existe-t-il une jurisprudence ?

    Merci

  • 16 août 2010, par Jean-Luc

    Bonjour,

    Je suis gérant d’une SCI depuis 9 ans.
    Cette SCI a fait un emprunt afin d’acheter un appartement.
    Tout se passe parfaitement, ce bien est en location depuis l’origine de cet achat.

    J’envisage l’acquisition d’un terrain afin de faire construire un bâtiment à usage de bureaux.
    Question : Est-il préférable de constituer une seconde SCI pour cette acquisition ou laisser la SCI actuelle faire cette nouvelle acquisition ?
    Merci pour vos réponses

    • 9 septembre 2010

      Les gestionnaires de patrimoine conseillent toujours de créer une SCI par bien détenu. Dans votre cas notamment, les objectifs poursuivis peuvent être différents pour ces deux biens :
      - appartement / locaux commerciaux ;
      - immeuble de rapport / locaux pour votre entreprise ?
      De plus, deux SCI permettraient :
      - des associés différents,
      - des associés identiques mais en prévoyant une répartition différente du capital,
      - possibilité de dissoudre une seule SCI

      D’un autre côté, il faut anticiper que la gestion de deux SCI est deux fois plus lourde que la gestion d’une seule SCI (2 comptes annuels, 2 AG, 2 comptes bancaires...).

  • 15 août 2010, par Pheria

    Bonjour,
    mon père possède une SCI (90% des parts) avec son frère (10% des parts), je souhaite habiter dans une maison louée . Donc pour donner congé aux locataires actuels, il faut que je sois dans la SCI .

    Puis-je obtenir les parts de son frère ( il m’en fait cadeau ) ? si oui doit-on passer devant le notaire ? si non, devons nous simplement refaire les statuts ?

    sinon, Dois je augmenter le capital en achetant des parts ? si oui, doit-on passer devant le notaire ? Si non, Peut-on juste changer les statuts (proces verbal etc...) et comment calculer le montant des parts ( au hasard ou y a -il un montant prédéfinit à calculer ?
    Merci.

    • 9 septembre 2010

      Déjà répondu : vous pouvez entrer dans la SCI puis récupérer ce bien loué par cette SCI familiale. En cas de donation ou de cession de parts, pas d’obligation de passer devant notaire. Une modification des statuts sera nécessaire suite à l’une ou l’autre de ces deux opérations, mais ne sera jamais suffisante (modification statuts = conséquence de la modification de la répartition du capital indiquée dans les statuts).

  • 14 août 2010, par domy

    bonjour, en 2007, j’ai créé un peu à contre coeur (plutot notre notaire) une SCI avec mon compagnon (avec ses conseils...) pour l’achat de notre résidence principale ou nous vivons depuis sa création à titre gratuit.
    Nous ne sommes ni marié, ni pacsé mais nous avons 3 enfants en commun (9-8 et 6 ans) et lui a 2 enfants majeurs d’un premier mariage.
    Concernant cette SCI je suis la gérante et je possède 94% des parts et lui 6% ;
    il s’avère que je souhaite me séparer de lui et me "débarasser" de cette SCI qui m’occasionne des soucis et des frais car aucune formalité n’a été faite depuis sa création ni assemblée, ni déclaration d’impots...bien que je soit la gérante il devait lui s’occuper de la paperasse et d’après lui il n’y avait que des pv d’ assemblées annuelles à faire et étant donné qu’on vit ensemble ce n’est pas nécessaire.
    Il remet toujours tout au lendemain et petit à petit les dettes s’accumule : taxe foncière, frais de non déclaration, frais bancaire...
    A qui puis-je m’adresser pour pouvoir déméller ces 3 ans de SCI ??? .et à quel cout car nous sommes au RSA ???
    Je lui demande de me céder ses parts gracieusement (car il était convenu qu’elles étaient pour nos enfants) mais il ne me répond pas, lorsque je lui demande s’il me les vend aucune réponse non plus.
    comment faire pour sortir de cette situation ???
    Puis-je l’obliger à me céder ses parts de quelque manière que ce soit ???
    Désolée pour cette "tartine" et pour mon "ignorance" en matière de SCI.
    je vous remercie d’avance pour votre aide
    domy

    • 9 septembre 2010

      On vous a obligé à créer cette SCI mais vous avez signé les statuts établis par un notaire semble-t-il, vous êtes gérante de cette SCI et associé très majoritaire mais c’était à votre associé de gérer cette société ! Il faut effectivement que vous repreniez les choses en main.

      Vous parlez de "frais de non déclaration", de quoi s’agit-il ?

      Dans une SCI dont l’unique bien est occupé à titre gratuit par ses associés, il n’y a aucun produit imposable donc aucune charge déductible. Aussi, cette SCI n’avait pas l’obligation d’établir la déclaration annuelle de résultats des SCI et les associés n’auront aucun impôt sur le revenu à déclarer.

      Maintenant, votre associé ne peut vous donner ses parts (à moins d’une donation) mais aurait comme vous intérêt à céder ses parts. La valeur des parts = 6% de l’actif net d’emprunt de cette SCI. Si le bien détenu par cette SCI vaut 100.000€ et que le capital restant dû de l’emprunt est de 60.000€, l’actif net d’emprunt (en l’absence de compte courant) est de 40.000€. Les parts de votre associés vaudraient dans cet exemple 2.400€.

  • 18 juillet 2010, par kaloanz

    Bonjour,
    il y a 3 ans j’ai acheter un appartement sous forme de sci avec mon beau-père et mon conjoint. Suite à notre séparation très difficile, je souhaite vendre mes parts pour ne plus avoir de liens avec eux et parce que ma situation financière ne me permet plus de poursuivre cette aventure. L’appartement est actuellement loué, mais suite au départ du locataire en août, je leur ai proposé de vendre l’appartement, évidemment ils ne veulent pas. Ils vont donc le remettre en location avec des frais que je ne peux pas payer.
    Que puis-je faire ? A qui puis-je vendre mes parts ? Je possède 801/2455 parts.
    J’ai vraiment besoin d’aide
    merci

    • 5 août 2010

      Dans un premier temps, proposez à vos associés de leur vendre vos parts. Sont-ils intéressés par ces parts ? Dans l’affirmative, il est conseillé de convenir que la valeur de ces parts sera évaluée par un expert (notaire par exemple).

  • 11 juillet 2010, par Marcus

    Bonjour je suis associé avec mon beau frere à 50% de part chacun (SCI), dans les statuts il est gérant.
    Il souhaite se retirer gracieusement et je voudrai mettre ma femme avec moi.
    Je voudrai savoir les étapes a suivre afin que je passe gérant et que je recupère ses parts.
    Merci

    • 15 juillet 2010

      Vous décrivez la donation par votre beau-frère de ses parts sociales à votre femme.

  • 30 juin 2010, par H THEO

    Bonjour, je suis gérant d’une SCI familiale avec comme associé mon épouse et l’ainée de nos enfants. je souhaite faire rentrer cinq autres enfants en leur cédant des parts appartenant à ma femme et à moi. nous garderions 51% dans un premier temps.
    la SCI possède des résidences secondaires, il reste un crédit en cours 40 K€. Le patrimoine actif brut est de 570 K€ ( 1/ faut-il prendre la valeur brute ou nette après amortissement ? qui n’est qu’une valeur "comptable" ). la SCI n’a plus aucune activité de location (nous avions fait des locations estivales) et nous avons un compte courant d’associés de 350 K€ (brut, 160 K€ net). Pour la calcul des parts, l’assiette est constituée de cette différence ( 2/ faut il prendre la valeur brute ? la valeur nette ?).
    3/ Pouvons nous faire ce transfert de parts sous forme de donation ? avec cette même valeur pour base de calcul ?
    Comme nous ne voyons pas comment récupérer notre compte courant d’associés, 4/ pouvons nous (avant ou après... et après le transfert plutôt qu’avant) renoncer à cette créance ?

    • 8 septembre 2010

      Renoncer à vos comptes courants, c’est faire une donation à la SCI. La première étape serait donc d’incorporer vos comptes courants au capital. Votre nombre de parts augmenterait donc et diluerait la participation actuelle de votre ainée. Ensuite, vous pourriez effectivement donner vos parts à vos enfants, sachant que les donations entre ascendants et descendants donnent droit à un abattement de 156.974€. Cependant, même si cet abattement par enfant est supérieur au montant de la donation, le fisc reste concerné par l’évaluation que vous ferez de vos parts. Les actifs de la SCI doivent être évalués à leur valeur de marché, éventuellement par un expert (notaire, agent immobilier...).

      Etant donné que ma réponse est bien tardive, où en êtes-vous de vos projets ?

  • 25 juin 2010

    Bonjour,

    J’ai entendu parler d’une possible scission de SCI plutôt que de liquidation ou partage, c’est à dire la possibilité de partager une SCI en deux ou même peut-être en plusieurs SCI. Est-ce possible et comment procéder et quels frais ?

  • 24 juin 2010, par DAN04

    Bonjour,
    Après une cession de parts de deux associés à mon profit, je me retrouve depuis 1995 associé unique et gérante de la SCI.
    - Est ce que la SCI est dissoute de plein droit ou faut-il faire une dissolution malgré le temps écoulé ?
    une liquidation est - elle obligatoire ?
    Si la SCI avait un emprunt qui n’est pas payé, est ce que je reste caution même après dissolution de la SCI ?
    Merci de vos réponses

    • 8 septembre 2010

      La réunion de toutes les parts d’une SCI entre les mains d’un associé unique n’entraîne pas la dissolution automatique de la SCI qui doit être décidée par l’associé unique. Dans ce cas, il n’y a pas partage et le boni de liquidation et les actifs disponibles (bien immobilier détenu dans votre cas) reviendront à l’associé après apurement des dettes évidemment (capital restant dû de l’emprunt + pénalités éventuelles pour remboursement anticipé).

  • 20 juin 2010, par zephyr

    J’ai 4 % de parts sociales dans une SCI. Qu’est-ce que cela me donne comme droits ?
    Merci

    • 23 juin 2010

      4 % de parts sociales dans une SCI vous donne droit à 4% des résultats distribués.

  • 11 juin 2010

    Il n’y a jamais eu d’AG quand nous étions en couple. j’étais gérante de nom, et lui de fait jusqu’à ce qu’il prenne la gérance en me faisant signer de force ma démission, quand j’ai demandé le divorce.
    Aujourd’hui il veut faire une AG car je lui ai demandé des comptes qu’il ne m’a pas donné. Mais comme je n’y connais rien, je ne veux pas m’y présenter de peur qu’il fasse pression. Il veut par exemple muter le siège social à 400km de nos domiciles respectifs, là où il passe ses vacances, dans l’appartement détenu par la SCI et où vit sa mère.
    La SCI est déficitaire(centaine d’€) encore cette année car il déclare des loyers minorés perçus de sa mère, qui elle touche l’APL.
    Le divorce traine et n’est pas encore prononcé et la liquidation du régime matrimonial (mariés sans contrat), sera longue et difficile. En attendant, il gère tout seul dans l’opacité la plus totale. Il m’a envoyé un tableau sommaire avec la lettre rec pour la convocation à l’AG.
    Dois-je attendre la liquidation et lui céder mes parts (qui ne correspondront pas à 50% de la valeur de l’appartement), avec le risque qu’il fasse un emprunt d’ici là ?
    Demander mon retrait avec les frais que cela suppose ?
    Demander la vente de l’appartement lors de la liquidation ?
    Quel serait mon avantage ? Il ne me reverse aucun loyer actuellement.
    D’autre part je me sents bernée car cette SCI ne sert qu’aux intérêts de sa famille et non à la communauté.J’ai été naïve....
    Merci !!!!!

    • 23 juin 2010

      Il me semble que vous maîtrisez parfaitement les solutions qui s’offrent à vous. La situation joue effectivement en votre défaveur puisque le bien détenu par la SCI, occupé et bénéficiant d’un loyer minoré, ne peut être vendu qu’avec une décote. Or l’occupant de cet appartement n’a pas été choisi totalement au hasard.

      Vous êtes convoquée à une AG, participez-y et votez contre les résolutions qui ne correspondent pas à vos objectifs. A plus long terme, négocier la sortie de cette SCI est certainement la meilleure solution. De quelle liquidation parlez-vous ? Pourquoi la SCI serait-elle liquidée ?

    • 21 juillet 2010

      Bonjour et merci pour vos réponses ! Je parle de la liquidation du régime matrimonial.Il faudra qu’il me rachète mes parts s’il veut conserver la SCI.
      A ce jour, j’ai demandé mon retrait par anticipation à Monsieur par lettre recommandée. Sa réponse : il refuse car il veut qu’on attende la liquidation de la communauté pour me racheter mes parts.Il dit que la SCI n’a pas les fonds pour cela. Mais je pense que mon intérêt n’est pas d’attendre la liquidation de la communauté qui peut intervenir dans un avenir lointain étant donné notre total désaccord .J’ai peur qu’il fasse des investissements couteux d’ici là qu’il justifiera d’une façon ou d’une autre. Je suis donc prête à faire ma demande de retrait auprès du TGI s’il ne veut pas négocier mon départ de façon satisfaisante pour moi(aucune moins value sur mes parts par exemple). Quitte à dénoncer la fraude : loyers minorés par exemple. Je peux prouver que c’était lui le gérant de fait comme toutes les déclarations fiscales étaient remplies et signées par lui.Mais comme j’étais gérante de nom, je ne sais pas ce que je risque. Qu’en pensez vous ????

    • 31 juillet 2010

      Bonjour,
      Je parle de la liquidation du régime matrimonial et nom de la SCI.Monsieur ne veut certainement pas liquider la SCI comme par ce biais il loge sa mère dans l’appartement.
      Aujourd’hui, j’ai décidé de demander mon retrait de la SCI.Comme il s’y oppose ,j’ai fait une demande auprès du TGI. Je ne veux pas attendre la fin du divorce et récupérer mes parts. Je ne veux pas qu’il fasse des frais dans l’appartement sur le dos de la SCI. Je ne gagne pas un centime de toute façon, avec les loyers minorés qu’il pratique.

  • 9 juin 2010, par Gluki

    Voilà je suis mineur mais mon père ma donner 40% des part de sa sci est ce que a mes 18ans je vais toucher des dividendes ?

    • 23 juin 2010

      Oui, vous percevrez 40% du résultat distribué de la SCI. Mais attention, une SCI ne verse pas forcément un résultat :
      - parce qu’elle peut afficher un besoin de trésorerie, les loyers perçus étant employés à rembourser un emprunt,
      - parce que le gérant propose à l’assemblée générale de constituer des réserves plutôt que de distribuer le résultat.

      Dans tous les cas, vous devrez être convoqué aux assemblées générales annuelles de cette SCI.

  • 9 juin 2010, par sci lymon

    bonjour, j’ai crée une sci avec un associé co-gérant.il a ouvert son entreprise et devait faire les travaux.Il s’est installé dans un des appartements de la sci.Depuis il ne fait plus rien mais les travaux ont été payés intégralement par la sci avec le compte travaux.Il ne répond pas à mes lettres recommandées, il a changé les serrures et pointent les portes pour que je ne rentre pas.Il a depuis fermé son entreprise et ne fait plus aucuns travaux.Bien sur il ne paie pas de loyer, ni edf, ni eau, ni aucunes charges.Je voudrais mettre la sci en dissolution pour récupérer l’appartement qu’il occupe et le louer.Je lui ai demandé de quitter les lieux mais rien ne bouge.comment est ce que je dois procéder pour récupérer l’argent des travaux qu’il n’a pas fait et le mettre dehors. aucun bail n’a été signé entre les associés merci de bien vouloir me répondre je suis perdue.

    • 11 août 2010

      Un avocat s’impose, qu’en pensez-vous ? Mais avant cela, des "travaux devaient être réalisés", cela était prévu dans les statuts ? Qui s’y était engagé, votre associé ou son entreprise (qui n’existe plus) ?

  • 8 juin 2010, par sinalda

    Bonjour,
    Actuellement, je possède 10% de parts dans une SCI qui a pour activité "résidence service pour personnes agées" je souhaite céder mes parts puisque j’ai été seulement un prête nom, je n’ai pas versé d’argent pour l’achat de mes parts et à ce jour ne m’a été versé aucun revenus foncier alors que je suis obligé de les déclarer sur ma feuille d’impôt et de payer des cotisations sociales à ce titre. Nous sommes trois associés, c’est une SCI familiale et je suis en froid avec les 2 autres actionnaires. Je suis caution auprès de la banque.
    Pouvez-vous me donner les démarches à suivre pour me retirer de cette société ? Merci beaucoup.

    • 22 novembre 2012

      Consulter l’article sur le droit de retrait d’un associé. Cependant, la mésentente entre associés est à prouver, ce qui est toujours un peu compliqué. Vos associés ne sont-ils pas intéressés par l’acquisition de vos parts ?

  • 3 juin 2010, par gugu 13600

    mon épouse et moi avons 50 pour cent chacun dans notre SCI et nous sommes tous les deux gérants. que dois-faire pour que ma femme soit la seule gérante ?

    • 15 juin 2010

      La co-gérance présente des avantages de gestion et de contrôle, en particulier dans une SCI dont le capital est réparti équitablement entre 2 associés.

      Maintenant, il faudrait ou bien démissionner, ou bien, si vous êtes gérant statutaire, modifier les statuts. Dans les deux cas, une annoncé légale permettra d’informer les tiers de ce changement.

  • 2 juin 2010, par LOUAGE Muriel

    Bonjour, j’ai créée une SCI avec 2 associés pour l’achat d’une résidence principale, à ce jour je voudrais dissoudre cette SCI et remettre le bien en nom propre avec l’accord bien sûr de mes associés. Je connais la marche à suivre pour la dissolution, mais mon notaire m’a dit qu’il fallait faire un acte notarial et le présenter aux impôts ce qui change littéralement les frais de la dissolution. Pourriez-vous me dire la marche à suivre ou faut-il la laisser telle quelle ?
    Merci et à bientôt

  • 2 juin 2010, par Eldritch

    Bonjour,

    ma question concerne une séparation de concubins (ni PACS ni mariage) et le rachat d’une maison.

    Lors de l’achat d’une maison avec ma compagne,
    nous avions constitué une SCI dont je détient 90% des parts.
    Les remboursements du prêts de la SCI ont été fait à 50/50.

    Aujourd’hui,
    suite à notre séparation,
    je voudrais reprendre la maison.
    J’ai donc fait une demande de prêt personnel afin de solder le capital restant dû.
    Le notaire me propose :
    1. Racheter la part de la sci à mon ex
    2 Puis de dissoudre la SCI

    Est-il possible de faire autrement pour que cela coûte moins cher ? Dissoudre directement ?
    Racheter la part et mettre la SCI en sommeil ?

    Car pour le coup, les bénéfices sont partagés (OK) mais les frais de dissolution et le rachat de la part sont pour moi seul.

    • 8 septembre 2010

      Je vous réponds beaucoup trop tard. Quelle autre solution que la dissolution ? Je ne vois pas. A quoi pensiez-vous ? Qu’avez-vous décidé ?

  • 1er juin 2010, par Baudelotte

    Nous possédons une SCI familiale, ma mère possède ses parts depuis 22 ans et mon frère et moi depuis 9 ans suite au décès de notre père.
    La SCI a acheté en 1987 (il y 22 ans) un immeuble que nous souhaitons vendre aujourd’hui, qui est son seul bien.
    1. Soit la SCI vend l’immeuble, reverse l’argent aux associés et reste en sommeil : dans ce cas il y a-il une plus value à déclarer pour mon frère et moi par rapport à la valeur de la succession ?
    2. Soit nous vendons les parts de la SCI revalorisées à la valeur de l’immeuble. Devrons-nous alors faire chacun une déclaration de plus value sur cession de parts ? La vente des parts se fait-elle chez un notaire ?
    Les frais notariés sont-ils les mêmes dans les 2 cas ?

  • 16 mai 2010, par Galère

    Bonjour, je me permets de poster ce message car ni avocat, ni notaire ne savent répondre à mes questions… Je suis associé à 50/50 avec un ami dans une SCI et marié sous le régime de la communauté, je divorce. A l’époque, Mme est intervenue dans les statuts pour renoncer à la qualité d’associée, aujourd’hui, je voudrais conserver ces parts. J’ai 4 questions :

    1) J’ai fait faire un bilan par un expert comptable avec évaluations des immeubles au prix du marché (comme je l’ai vu mentionné sur votre site) par agence immo et notaire, pour l’évaluation des parts, avec décote de 20 à 30%. Mme à également fait faire une estimation de ces parts par son cousin expert comptable (bonjour l’impartialité) qui lui, pour évaluer les immeubles, fait une moyenne entre le prix du marché et une estimation basé sur le rendement théorique d’immeubles locatifs (6 à 10% d’après lui) sans avoir vu les immeubles, qui sont vétustes et ne prend pas en compte les C/C d’associés débiteurs, ni les plus-values latentes. Conclusion, 2 évaluations qui vont du simple au double ! Donc quelle méthode doit-on utiliser ? sachant qu’un inspecteur de l’ISF m’a clairement dit que la méthode utilisée par « mon » expert comptable était valable. Mme n’étant pas associée, peut-elle intervenir dans ces évaluations ? Si oui, en se présentant devant le JAF avec une évaluation de son cousin, va-t-il en tenir compte ou la renvoyer faire une évaluation impartiale ou même écarter son évaluation ?

    2) A ce jour, Mme est d’accord pour « couper la poire en 2 », mais même à ce prix, j’estime les parts trop chères pour lui racheter sa part indirecte, je compte donc les mettre en vente, me faut-il son accord ? (Accord demandé d’ailleurs, mais resté sans réponse !)

    3)A ce prix, peu de chances qu’il y ait un acquéreur, puis-je appliquer une décote de 20 à 30% sur cette « poire coupée en 2 » pour essayer de les vendre ? Me faut-il son accord ?

    4)Sachant que Mme n’est « rien » au regard de la SCI et que mon associé, lui, est d’accord avec la valeur de « mon » expertise et est d’accord pour que je sorte de la SCI à ce prix là, il en rachèterait une partie par ex pour avoir la majorité des voix, tout en cherchant un autre associé pour les parts restantes, le JAF pourrait-il faire appliquer l’article 1843-4 dans ce cas ?

    D’avance merci pour vos réponses qui me feraient beaucoup avancer et un grand BRAVO pour l’intérêt de votre site. Bien cordialement.

  • 7 mai 2010, par franki

    nous avons une sci en sommeil depuis la vente de son patrimoine il y a 5 ans , 16 ans après son acquisition.
    3 associés à parts égales, capital social de la sci à sa création équivalent à 4500€. 2 des associés veulent racheter les parts du 3eme qui acceptent. quel montant valent les parts de cette SCI en sommeil ? un euro symbolique ou autre chose ?

    • 8 mai 2010

      Quelle est la valeur d’actif de la SCI ?
      - la SCI possède-t-elle des actifs : trésorerie en particulier
      - la SCI possède-t-elle des dettes : comptes courants ?

      Quels sont les postes du dernier bilan ?

  • 4 mai 2010, par ji2l

    suite à une séparation, notre sci(deux associés à 50% des parts chacun) a vendu son unique bien immobilier, nous avons réparti le montant de cette vente entre nos deux comptes courants ; sommes nous obligés de passer par les phases dissolution et liquidation puisque la sci ne possède plus rien ?merci d’avance de votre réponse

    • 4 mai 2010

      Non, il n’y a aucune obligation de liquider la SCI qui peut très bien être mise en sommeil.

  • 28 avril 2010, par HUYNH

    bonjour, j’ai mon nom dans une sci famiale de 3 personnes mais j’ai juste prété mon nom et je voudrais me retirer, alors qu’est ce que je dois faire, quelles sont les démarches à suivre ? MERCI DE ME R2PONDRE SVP

    • 22 novembre 2012

      Il faut vendre vos parts, à l’un des associés de préférence, et suivre alors la procédure de cession de parts (à voir sur ce site).

  • 12 avril 2010, par Steredenn

    Bonjour à tous,

    Deux personnes physiques ont créé une SCI en 1988 (non soumise à l’IS), SCI qui a souscrit un contrat de crédit bail pour acheter un terrain et faire construire un bâtiment industriel. En fin de crédit-bail, en 2003, la SCI a racheté -pour leur valeur résiduelle- le terrain et l’immeuble. Comme stipulé au contrat de vente, les porteurs de parts ont demandé au fisc le bénéfice du report d’imposition de la plus-value à court terme.

    Les associés souhaitent, aujourd’hui, vendre ce bien immobilier ou vendre les parts de la SCI.
    Dans l’option vente des parts de la SCI, je pense avoir compris que la cession rendait exigible le paiement de la P.V. à C.T. pour laquelle les associés avaient demandé le report d’imposition (même conséquence que la vente de l’immeuble par la SCI).
    Mais qu’en est-il de la P.V. à L.T ? Est-elle calculée par différence entre le prix de cession et le prix de souscription des parts ? Dans ce cas, la création de la SCI remontant à 22 ans, la P.V. à L.T. est-elle exonérée ?
    Cette P.V. à L.T. ne devrait-elle pas plutôt être calculée depuis la date effective d’achat de l’immeuble, soit 7 ans ? Mais sur la base de quel prix d’acquisition, Le prix de souscription des parts ou le prix vénal déclaré pour le calcul de la P.V. à C.T ?
    Le calcul doit-il être fait sur une autre base ?

    Je cherche, en vain, depuis plusieurs semaines, la réponse à cette question.
    Un grand merci aux spécialistes qui pourraient me donner la réponse ou les sources où je pourrais me documenter.
    Bonne journée à tous.

  • 31 mars 2010, par dlx

    Je suis associé dans 2 SCI qui possèdent ensemble un immeuble, l’une possédant la partie à usage d’habitation et soumise à l’IR , la seconde possédant le local commercial et soumise à l’IS.
    Pour des besoins de simplification et de rationalisation financière, il est envisagé la cession de toutes les parts de la SCI à l’IR au bénéfice de la SCI à l’IS.

    Le principe de la transmission universelle de patrimoine avec dissolution sans liquidation de la première SCI s’applique t’il dans ce cas ?
    Quelles sont les conséquences en matière de droits de mutation et d’inscription hypothécaire (la partie de l’immeuble concernée faisant l’objet d’un financement avec garantie hypothécaire) ?
    Quelle doit être la valeur retenue pour l’incription dans la comptabilité de la SCI à l’IS ? Faut-il l’intervention d’un commissaire aux apports ?

  • 28 mars 2010, par SCI OSCAR

    Bonjour,

    Je voudrais savoir s’il est possible de récupérer le capital investi dans la création d’une SCI. Cas de figure : Couple marié + 2 enfants mineurs, associés dans la SCI, capital investi 5000 euros, la SCI n’est pas déficitaire, le capital n’a pas été touché.

    On nous a dit qu’il suffisait de faire une assemblée générale pour indiquer la cession du capital de la SCI vers les associés. Est-ce exact ? Y’a t’il des dangers à pratiquer ce genre de choses ?

    Et si c’est faisable, merci de nous indiquer une exemple PV AG.

    • 22 novembre 2012

      Vous souhaitez dissoudre une SCI qui n’a jamais eu aucune activité (apport de 5.000€ encore disponibles à ce jour). Dans ce cas, cette opération ne serait pas vraiment couteuse, mais, après tout, pourquoi ne pas conserver cette société en sommeil ? Je vous indique la rubrique suivante et vous propose ensuite de poursuivre cet échange.

  • 15 mars 2010, par Leviaux

    Bonjour,
    Voila, nous avons avec mon fiancé une SCI ! Cela nous l’a été conseillé par une comptable suite à l’achat d’un immeuble. Aujourd’hui, j’en ai marre de la S.C.I, surtout la gestion, la comptabilité, elle nous coute chère, et j’ai l’impression que mon fiancé et moi nous en somme pas les propriétaires !
    Nous voulons avec mon fiancé, arrêter la SCI, mais gardé l’immeuble ! Comment peut-ont faire pour dissoudre la SCI ? Est-ce que nous somme obliger de passer par un comptable ? Et surtout combien cela coûteraient ?

    Merci pour votre réponse

    Cordialement

    Mlle Leviaux

    • 22 novembre 2012

      La dissolution d’une SCI ne nécessite pas obligatoirement d’avoir recours à un comptable.

      En revanche, le coût de cette dissolution peut être important :
      - droits d’enregistrement de 1,1%
      - imposition de la plus-value éventuelle.

      Aussi, il serait peut-être bon d’attendre une durée de détention de 15 ans pour éviter cette plus-value imposable. D’autre part, vos raisons d’avoir créé une SCI existent peut-être toujours ?

  • 4 mars 2010, par Residente Americaine

    Bonjour,

    Je suis associee dans 2 SCIs avec ma mere et ma soeur.
    Ma mere, la gerante, a cree 2 SCI lorsque ma soeur et moi etions mineures et elle nous avait donne 20% de ces societes a chacune. A travers ces SCI, notre mere a investit dans des appartements qu’elle loue. Je ne connais pas le nombre total d’appartements actuellement mais je sais qu’il y a au moins 6 appartements.

    Ma soeur et moi avons demmenage aux Etats-Unis il y a 10 ans et nous ne savons donc pas du tout ce qu’il se passe dans ces societes. Nous ne recevons jamais de documents.

    Il y a un an de ca, lors d’un voyage en France, ma mere nous a fait signe, a ma soeur et moi, des papiers d’augmentation de capital (elle a augmente la capital de 15.000 euros dans chaque SCI, soit 30.000 euros au total) ainsi que d’assemblee generale en nous disant qu’elle re-injectait de l’argent dans ces societes. Nous lui faisions confiance et nous avons donc signe ces documents sans nous soucier du contenu (quelle erreur !)et ne nous sommes pas rendu compte que notre mere avait change le nombre de parts que nous possedions et que nous ne possedons desormais que 1% chacune de ces SCI.

    Je ne suis desormais plus en bon terme avec ma mere et elle vient de me contacter en me disant qu’elle veut me racheter mes 1% dans chacune des societes pour la somme de 300 euros (30.000 d’augmentation de capital x 1%). Je ne comprends pas son calcul et il me semble faux etant donne que je pense que la valuation de mes parts ne doit pas etre base sur le montant de l’augmentation de capital... mais je ne connais malheureusement rien a la loi francaise et aux SCI en general.

    J’ai demande a ma mere de me fournir les bilans de ces SCI mais elle refuse de me les donner.

    Quelles sont mes options ? comment puis-je calculer la valeur de mes parts ? ai-je droit legalement d’avoir une copie des bilans ?

    Je vous remercie en avance de votre aide.

    • 18 mars 2010

      Le gérant d’une SCI a l’obligation légale d’établir des comptes annuels, de les communiquer aux associés et de convoquer une assemblée générale pour que les associés puissent approuver ces comptes.

      Lors d’une augmentation de capital, il est tout à fait possible que la valeur des parts déjà existantes soit quasiment nulle (lorsque l’endettement de la SCI est égale à la valeur des immeubles détenus). En revanche, si cette SCI existe depuis longtemps et que ses emprunts ont été largement remboursés, la valeur des nouvelles parts émises doit tenir compte de la valeur de la SCI : on ne peut créer de nouvelles parts pour 30.000€ et totalement diluer les autres associés lorsque le patrimoine hors endettement de la SCI a une grande valeur.

      Aussi, je ne suis pas certain que les nouvelles parts créées il y a un an lors de l’augmentation de capital aient été correctement évaluées. Vous devez prioritairement vous assurer de l’évaluation de la SCI lors de cette augmentation de capital. En effet, vous avez signé des papiers, mais le fisc a également un droit de regard sur cette opération (une sous-évaluation des biens correspond à une donation déguisée).

      Pour cela, je ne vois d’autre solution que de contacter un avocat ou un notaire.

  • 23 février 2010, par SCO

    Bonjour,

    Je suis gerant d’une SCI desirant me retirer de ma fonction. Pour le paiement de mes parts la SCI devra proceder a la vente de biens qu’elle possede, car elle ne possede pas les fonds necessaires. Les autres associes sont d’accord pour mon retrait ainsi que le rachat de mes parts, cependant il ne veulent me fournir aucune date, ou garanties quand au paiement de mes parts. Ils se refusent egalement a me fournir des promesses de vente concernant les biens concernes. Je tiens a preciser que je ne suis pas majoritaire. Les autres associes demandent mon approbation pour les dites ventes et mon accord pour la nomination d’un nouveau gerant. Je desirai savoir quels sont mes recours quand au garanties et delais de paiement de mes parts apres mon retrait.

    Merci

  • 15 février 2010, par cerise

    je suis associée à 50%dans une sci dont nous allons vendre l’unique bien pour cause de séparation.je suis actuellement la gérante mais désire vendre mes parts à mon associé(qui désire les racheter et conserver la sci)quelles sont les démarches à faire ?le fait de vendre mes parts me destitue-t-il directement de mon rôle de gérante ou faut-il faire et une cession et un changement de gérant ?y-a-il un ordre de préférence pour effectuer ces démarches ?
    merci d’avance de votre réponse

    • 15 février 2010

      Il faut se référer à la rubrique "Cession de parts de SCI" et suivre les démarches décrites pour une cession de parts sociales. Un acte de vente devra être rédigé et les statuts modifiés. En ce qui concerne la gérance, une AG pourra être rédigée au jour de la cession car vous pouvez demeurer gérante non associé.

  • 10 février 2010, par Bridget62

    Nous avons créé une SCI, pour notre habitation principale, il y a 15 ans avec 3 associés (moi gérante 50% des parts, ma mère 25% et un ami 25%). Aujourd’hui, en 2010, nous souhaitons effectuer une cession de parts des 2 associés soit 50% des parts au profit de mon mari.Nous ne souhaitons pas dissoudre la SCI. Le capital social de la SCI est de 300€ (2000frs à l’époque). Dans ce cas là, peut on simplement utiliser votre modèle de cession... ou faut il passer devant un notaire ? Comment calculer la valeur de la part en sachant que depuis 15 ans, nous finançons à deux le prêt consenti pour la SCI par la banque.

    • 24 février 2010

      Oui, vous pouvez utiliser ce modèle d’acte de cession et suivre les démarches (de publicité notamment) obligatoires.

      En revanche, je ne comprends pas bien qui a remboursé l’emprunt : c’est la SCI qui a contracté l’emprunt, c’est donc la SCI qui a remboursé l’emprunt. En revanche, deux associés ont très bien pu apporter à la SCI les fonds nécessaires à ces remboursements. Aussi, ces associés possèdent une créance sur la SCI du montant de leurs apports en compte courant. Cette dette est essentielle puisqu’elle :
      - réduit d’autant la valeur d’actif de la SCI,
      - sera à rembourser à ces deux associés.

      Si aucune comptabilité n’a été tenue, il faut au minimum reconstituer ces apports des 2 associés pour établir le bilan de la SCI. C’est une condition à la cession, sans quoi c’est la porte ouverte à toute contestation ultérieure, en mettant notamment en cause la responsabilité du gérant (vous-même) qui a l’obligation de présenter des comptes annuels (avec les comptes courants au passif du bilan).

      La valeur des parts sera donc la valeur de marché du bien détenu (estimé par un expert éventuellement, un notaire par exemple) diminué de ces comptes courants et de l’emprunt restant dû (si celui-ci n’est pas totalement remboursé).

  • 10 février 2010, par marielle77

    Bonjour, la SCI est aux noms de mes 2 filles mineurs (8 et 4 ans). Mon mari en est le gérant. Pour des raisons diverses, nous devons vendre le bien que la SCI possède (depuis 2007). C’était mon beau-père qui s’était occupé de gérer la SCI mais aujourd’hui il est décédé et nous ne savons pas comment cela va se passer. J’aimerais savoir si quelqu’un peut m’aider à y voir clair : quand le bien sera vendu nous voulons dissoudre la SCI, qu’est ce que nous allons devoir faire. Qu’allons nous payer et comment procéder. La SCI est soumise à l’IS. J’espère que quelqu’un pourra m’aider.
    d’avance merci bcp et bien cordialement

    • 24 février 2010

      La SCI va vendre le bien qu’elle détient. Cette plus-value sera taxée au niveau de la SCI puisque celle-ci est soumise à l’IS. C’est donc le régime des plus-values professionnelles qui s’appliquera. Un notaire devra intervenir pour cette vente, dans tous les cas faites intervenir votre notaire (qui percevra 50% du total des honoraires, même si ce n’est pas lui qui fait l’acte mais le notaire de l’acquéreur) et demandez-lui des renseignements sur la dissolution.

      Par ailleurs, qui établit la comptabilité de la SCI. En effet, il faut établir une liasse fiscale, notamment pour l’exercice 2009. C’est urgent et demande de réelles compétences. Un expert-comptable s’impose peut-être ? Voyez également avec ce dernier les conséquences de la dissolution.

  • 3 février 2010, par vince

    bonjour,

    je possède deux appartements aujourd’hui loués. les revenus locatifs sont de 12000 euros par an.

    j’envisage par ailleurs d’acquérir avec ma compagne (non marié) une maison qui deviendra notre résidence principale.

    pour effectuer cet achat nous envisageons d’emprunter et les remboursements de ce pret s’eleveront à 2500 euros par mois.

    mon banquier me conseille la chose suivante : constituer une sci pour l’acquisition de ce bien et louer ensuite à la sci cette maison pour pouvoir y habiter moyennant un loyer de 1000 euros par mois. en effet son calcul est le suivant :
    la sci aura un deficit de 2500 * 12 - 1000 * 12 = 18000 euros
    déficit réparti à 50% sur ma compagne et moi même (nous serions à parts égales dans la sci).
    je pourrais donc, toujours d’après mon banquier, déduire 9000 euros de mes revenus immobilier et n’etre ainsi imposé que sur la somme de 3000 euros.
    cela vous semble t il réaliste et acceptable pour l’administration fiscale ?
    merci de votre réponse.

    • 24 février 2010

      Il nous faut le nom de votre banquier !

      Dès qu’une SCI acquiert un bien immobilier ou qu’un bien immobilier est apporté à une SCI, il faut obligatoirement un acte notarié. Or c’est votre notaire qui pourra le mieux vous conseiller. Certes, actuellement, trois d’entre eux dans le sud de la France sont en prison. Mais ce fait divers ne me fera pas changer d’opinion envers ces professionnels que bien des pays d’Europe nous envient (l’Espagne !).

      Votre banquier a raison : votre SCI aura un besoin de financement de 18.000€ par an. Et qui va financer ce besoin ? Vous, associé, par des apports en compte courant.

      En revanche, trois points essentiels :
      - le loyer doit correspondre au prix du marché. Un loyer sous-évalué peut entraîné un redressement fiscal et les charges afférentes à ce bien (intérêts d’emprunt notamment) ne sont déductibles qu’à cette condition.
      - la contrepartie de la déductibilité de ces charges est l’imposition du résultat de la SCI au niveau de chaque associé,
      - lors du remboursement d’une mensualité, il faut distinguer remboursement du capital (on rembourse une dette inscrite au passif du bilan de la SCI) et le paiement des intérêts (la rémunération de la banque). Or seuls les intérêts constituent une charge pour la SCI. Aussi, le résultat de la SCI sera : 12.000€ de loyers - intérêts annuels = un résultat qui augmentera avec le temps (dans le cas de mensualités constantes, les intérêts diminuant au fur et à mesure du remboursement du capital).

  • 2 février 2010, par DELPHES

    Bonjour,

    Mon mari et moi allons acheter une maison et nous allons nous marier en Juin 2010.

    Mon "futur" mari est divorcé et il a un enfant (enfant d’un premier lit). Moi, pas d’enfant.

    C’est lui qui va acheter la maison à son nom.

    Nous voudrions créer une SCI et ne rien léguer à sa fille ..... car elle réclame sans cesse son futur héritage.

    Si j’ai bien compris, nous allons avoir mon mari et moi des parts dans cette SCI. S’il décéde en premier je récupére ses parts et vice versa.

    Mais si lui décéde en premier et moi par la suite à qui vont revenir nos parts, si nous n’avons pas d’enfants ?
    Est-ce que je dois faire un testamant pour dire à qui je désire donner mes parts ?
    Car en aucun mon mari et moi voulons que sa fille récupére le bien.

    Sinon, qu’elle genre de SCI dois-je faire ? On m’a conseillé SCI FAMILIALE A DEMEMBREMENT CROISE. Est ce le bon choix ?

    Merci d’avance pour votre réponse

    • 22 novembre 2012

      Une SCI n’est pas du tout obligatoire pour permettre au conjoint survivant de rester dans sa résidence principale. En revanche, vous avez raison, en cas de décès de votre mari c’est sa fille qui hériterait d’une partie de ses parts (dont vous n’auriez pas l’entière propriété). Il faudrait peut-être prendre rendez-vous avec votre notaire pour ce "problème" de succession.

  • 1er février 2010, par annick

    bonjour
    je recherche un modèle de pv d’approbation des comptes de cloture pour ma sci ,j’ai fait tout les papiers pour ma liquidation ,la comptable a fait le bilan mais le tribunal m’a renvoyé mes papiers en me réclamant le papier ci dessus nommé,j’ai trouvé un modèle mais c’est pour une sarl je ne sais pas si c’est pareil
    merci pour votre aide
    annick

    • 4 février 2010

      Dans la sous-rubrique "Modèle PV AG de SCI" (de la rubrique "Fonctionnement SCI") vous trouverez l’exemple recherché.

  • 28 janvier 2010, par Picasso

    Bonjour.

    Mon cas est particulier.

    Je possède des parts de SCI en multipropriété chez Mæva.

    Or depuis quelque temps un institutionnel commence à racheter les parts invendues de chez Mæva ainsi que les parts d’autres associés afin de toutes les posséder et faire une opération immobilière.
    Son intérêt est de racheter à bas prix.

    Ma question est :

    Dans la mesure (hypothèse) qu’il ai tout racheté sauf mes parts.
    Que sa proposition de prix ne m’intéresse pas car trop basse, que peut-il se passer ?
    Du fait que je sois minoritaire et que la SCI soit dissoute, serais-je perdant ?


    Tout ceci est un peu long mais nécessaire à la compréhension.

    Merci de m’éclairer.

    Salutations.

    • 11 février 2010

      Peut-être un VISITEUR a-t-il rencontré un problème similaire ? Dans ce cas, merci d’avance pour votre contribution.

      Pour ma part, mon seul élément de réponse : en cas de dissolution, le prix proposé par un expert certainement sera très difficile à négocier. A l’inverse, si vous êtes le seul associé ayant refusé de sortir de cette SCI, son associé majoritaire (l’institutionnel) aura tout intérêt à négocier votre départ, ne serait-ce que pour pouvoir posséder en propre le bien et éviter AG, comptes sociaux...

    • 16 février 2010

      Bonjour.
      Merci pour votre réponse.
      Effectivement, l’institutionnel menace certaines personnes qui ne veulent pas vendre leur parts.
      Il sais très bien qu’il est dans son tort ; mais il ne veut pas aller jusqu’au bout de la procédure.
      En général l’expert donne pour valeur aux parts leurs valeurs initiales.
      Salutations.

    • 16 février 2010

      Un expert engage tout de même sa responsabilité. Maintenant, il est vrai que la valeur des parts peut rester stable dans le temps, mais sans tenir compte de l’évolution du marché de l’immobilier c’est curieux.

    • 30 novembre 2010

      bonjour je suis dans le meme cas, sur maeva les arcs belle challes. la liquidation a été prononcé par l’AG, suite a la prise de majorité par société. cette société n’ets d’ailleurs nullement institutionnel, mais bine un promoteur, qui vise a renover puis revendre à la découpe.

      le plus surprenant, est qu’aujourd’hui, nous n’avons toujours pas de nouvelle, maeva nous dit ne plus avoir de bail en cours ? le mandataire pour la liquidation sur sophia antipolis ne repond pas aux emails ?? bref, tout ca me parait bizarre, mais fort légal.

      et puis, si certains propriétaires n’avaient pas vendu, et d’autres "retournés", nous n’en serions pas la.

      cordialement

      christian douchement / cdouchement@hotmail.fr

    • 7 février 2011

      bonjour, je viens vers vous car je suis encore co propriètaires pour quelques temps sur les Arcs 1800. SCI Aiguille grive. Mais le même promoteur que vous est actuellement en train de s’attitrer une partie des parts sociales dans le but de rénover et revendre les biens en appartement. les prix de rachats sont dérisoires et le contact n’est pas facile.
      Pouvez vous me dire comment cela c’est passé, connaissez vous le bilan de la liquidation ?
      Merci pour votre réponse, cordialement.
      Raphaël
      mail : guenotraf@free.fr

    • 25 mars 2011

      Bonjour
      La dissoluton de la SCI sur les Belles Challes semble avoir eu lieue en NOV2010, nous avons le cas en ce moment sur les Lauzières (résidence voisine) ou la dissolution va être prononcée en avril 2011. Nous n’avons pas encore céder à la demande "expesse" de vendre nos parts. Nous comptions utiliser notre appartement cet été et on nous indique que nous ne pourrons en avoir l’usufruit suite à cette dissolution.
      Que s’est-il passé pour vous après la dissolution de Novembre 2010 ? avez vous pu négocier le rachat de vos parts ou les échanger sur un autre bien ? êtes vous toujours multipropriétaire, avez vous pu garder l’usufruit de la location ?
      Merci d’avance
      Cordialement

  • 19 janvier 2010, par Cpliquet

    Bonjour,
    Que se passe-t-il en cas de décès d’un des associés d’un SCI. Cela dissout-il la SCI ou bien est-elle héritée par les ayants droits ? Les statuts de la SCI peuvent-ils mentionner que la SCI sera dissoute en cas de décès d’un des associés ?
    Merci de votre réponse.

    • 11 février 2010

      Effectivement, en cas de décès d’un associé, ce sont ses ayants droits qui héritent de ses parts et entrent au capital de la SCI. Aussi, pour éviter cette situation (lors de la création d’une SCI entre concubins alors qu’il existe des enfants d’un premier lit par exemple), il est tout à fait possible de prévoir dans les statuts un agrément des nouveaux associés permettant de refuser l’entrée d’associés non désirés. Dans ce cas, les parts concernées devront être rachetées par les associés de la SCI.

      On peut également prévoir la dissolution de la SCI en cas de décès d’un associé, mais pourquoi ne pas laisser le choix aux autres associés de dissoudre ou non la société ?

  • 10 janvier 2010, par RIGAUD

    Bonjour,
    Qui doit refaire les statuts du à la modification du capital social, en raison de rachats de parts qui ont augmenté.
    2 sociétaires ont racheté les parts du 3ème sociétaire qui ne fait plus partie de la SCI. (leur rachat a été fait chez le notaire)
    Qui doit refaire les statuts et en mm tps corriger le capital social ?

    Vous remerciant
    C RIGAUD

    • 10 février 2010

      Il faut modifier les statuts actuels, il ne va de la responsabilité des associés restants qui doivent donc s’assurer que le gérant assurera cette tache. Le gérant quant à lui choisira de sous-traiter cette rédaction à un professionnel (notaire, avocat...) ou de s’en charger lui-même (car il suffit simplement de modifier la répartition de capital).

  • 9 janvier 2010

    Bonjour a vous tous.Je vous expose mon dilemme.Mon employeur actuel possède une SCI qui est propriétaire de la SARL dans lequel je travaille.
    La SARL étant en difficultée financière ,celui ci veut la restructurer en cédant des parts de la SCI a titre gratuit a 3 d entre nous pour nous impliquer dans le redressement de l activité.
    Ayant donné la proposition hier soir et voulant la réponse lundi et ne conaissant rien.

    Y a t ’il des risques par rapport au passif et voir par rapport au futur ?

    Je vous remercie d avance pour votre aides

    • 24 janvier 2010

      La SCI possède certainement les locaux de la SARL. Aussi, votre employeur veut vous vendre son local pour pouvoir subvenir aux besoins de la SARL. C’est un peu comme s’il vous proposait de racheter sa maison de campagne pour pouvoir réinjecter de la trésorerie dans sa société. Et surtout, vous n’avez qu’un week-end pour réfléchir ! C’est peut-être une bonne opération, mais peut-être également une mauvaise :
      - quel prix d’acquisition par rapport à la valeur d’actif ?
      - quel risque en cas de redressement judiciaire de la SARL (non règlement des loyers) ?
      - quels statuts (votre employeur peut très bien rester gérant statutaire, vous vendre ses parts mais conserver tous les pouvoirs en réalité) ?
      - quelle situation actuelle de la SCI : bien évidemment, en devenant associé, vous devenez responsable des dettes de la SCI proportionnellement à votre participation au capital.

      En conclusion, de la réflexion s’impose, et davantage de temps que l’on ne vous en laisse.

  • 5 janvier 2010, par foin

    bonjour,

    mon mari et moi meme venons de realiser un projet immobilier de 4 villas en nom propre nous souhaiterions créer une sci pour ce bien qui est bati combien cela va t il nous couter ??

    Merci beaucoup.

    F.F

    • 5 janvier 2010

      Si vous avez déjà réalisé ces acquisitions et souhaitez maintenant les apporter à une SCI, il faut anticiper de nouveau des frais de mutation ! En effet, l’apport d’un bien immobilier à une SCI entraîne obligatoirement un acte notarié. Si ces acquisitions sont en cours, il est donc urgent de contacter votre notaire pour qu’il crée une SCI et évite cette double mutation (et imposition via les droits de mutation + honoraires notaire).

  • 16 décembre 2009, par sebgil49

    Bonjour, pour des diverses raisons, nous souhaiterions vendre le bien acquis par notre SCI il y a 3 ans à une autre SCI que nous formerions. De plus, on souhaiterait ainsi intégrer dans cette nouvelle SCI un autre bien détenu par mon compagnon seul et qui est mis en location. Cette opération immobilière permettrait donc d’assainir notre situation financière et d’intégrer un bien. est-ce possible ? Quel coût ? On envisagerait ainsi de créer une nouvelle sci avec mes deux filles mineures. mon ex-compagne a-t-elle qch à voir dedans ?
    merci de votre réponse

    • 7 janvier 2010

      Vous envisagez :
      - la création d’une SCI (SCI n°2)
      - la cession d’un bien (d’une SCI à une autre) : acte notarié, droits de mutation, plus-values éventuelles,
      - la dissolution d’une SCI (SCI n°1)
      - l’apport d’un bien immobilier à une SCI : augmentation de capital de la SCI n°2 pour rémunérer cet apport, acte notarié obligatoire pour l’apport d’un bien immobilier, droits d’enregistrement sur les apports à titre onéreux.

      Cela me semble bien compliqué et couteux. Comme dans tous les cas vous devrez consulter un notaire (et même plusieurs fois !), peut-être vaudrait-il mieux lui demander conseil préalablement... Quels sont vos objectifs ? La SCI est-elle le seul outil juridique qui permettrait de les atteindre ? Ne faudrait-il pas plutôt modifier la SCI n°1 (rachat de parts d’un associé, entrée de nouveaux associés...) ?

  • 15 décembre 2009, par odile

    nous possédons, mon mari et moi, une sci dite"en sommeil" puisque plus aucune activité (biens vendus) depuis + de 5 ans. Une modeste somme dort sur un compte bancaire. Nous en avons demandé le remboursement mais la Banque traîne à le faire. Que faire ?

    • 7 janvier 2010

      Retirez en espèces (compte 530 "caisse" en comptabilité) le principal du solde de ce compte bancaire et laissez le dormir indéfiniment. Avec un solde de 10€, la banque ne tardera pas d’ailleurs à le clôturer d’elle même !

  • 15 décembre 2009, par odile

    une sci qui n’a plus aucune activité, dite donc "en sommeil" doit-elle tout de même faire une déclaration aux impôts ?

    • 7 janvier 2010

      Non, une SCI qui n’a plus ni produit ni charge n’a plus à établir une déclaration fiscale annuelle.

  • 10 décembre 2009, par natybou

    Nous avons crés une sci EN 2003 avec ma belle mere qui a apporter la somme de 50000 euros pour le capital, nous avons remboursé une partie de ce capital mensuellement jusqu’en 2007 ma belle mere étant décédé en mai.Elle cédait des parts a mes enfants chaque fin d’annéeA son déces il restait un capital de 14OOO euros.Mes beaux freres ont touchés chacun 2000 EUROS pour ceder les parts restantes a mes enfants, car il s’agit de ma maison qui englobe la sci.A ce jour un seul de mes beaux freres a refusé la succession et veut garder ses parts.Mais il nous a assigné en justice pour faire l’annulation des parts cédées a la mort de ma belle mère.Pour pouvoir gerer mon patrimoine.En a t il le pouvoir.Etant minoritaire nous ne lui avons pas demander son accord pour la cessation des parts.

    • 11 février 2010

      Sincèrement, je ne comprends pas bien l’historique qui a abouti à la situation actuelle : un associé (votre belle mère) effectuait chaque année une cession de parts sociales à d’autres associés (vos enfants). Aussi, le capital n’était pas diminué chaque année, c’est simplement sa répartition entre les associés qui était modifiée.

      Au décès de votre belle-mère, tous ses héritiers ont hérité de parts ce cette SCI et, à défaut de clause particulière dans les statuts, ces héritiers pouvaient entrer au capital de la SCI. A partir ce ce moment là, vous ne pouvez les obliger à vendre leurs parts. Il aurait fallu, conformément aux statuts et à une clause d’agrément, pouvoir refuser l’entrée de ces nouveaux associés dans la SCI.

      Maintenant, votre problème porte aussi sur la régularité des cessions antérieures de votre belle mère à vos enfants. Ci-dessous, je vous rappelle le Code Civil qui permet effectivement de céder des parts sans en informer tous les associés, mais seulement lors de cessions à des descendants. D’autre part, les formalités de cession étaient-elles bien respectées ?

      CODE CIVIL

      Section VI : Cession des parts sociales

      Article 1861

      Les parts sociales ne peuvent être cédées qu’avec l’agrément de tous les associés.
      Les statuts peuvent toutefois convenir que cet agrément sera obtenu à une majorité qu’ils déterminent, ou qu’il peut être accordé par les gérants. Ils peuvent aussi dispenser d’agrément les cessions consenties à des associés ou au conjoint de l’un d’eux. Sauf dispositions contraires des statuts, ne sont pas soumises à agrément les cessions consenties à des ascendants ou descendants du cédant.
      Le projet de cession est notifié, avec demande d’agrément, à la société et à chacun des associés. Il n’est notifié qu’à la société quand les statuts prévoient que l’agrément peut être accordé par les gérants.
      Lorsque deux époux sont simultanément membres d’une société, les cessions faites par l’un d’eux à l’autre doivent, pour être valables, résulter d’un acte notarié ou d’un acte sous seing privé ayant acquis date certaine autrement que par le décès du cédant.
      L’agrément qui rend un associé majoritaire n’est pas abusif, s’il n’est pas prouvé qu’il est contraire à l’intérêt social, N ; sous Cour de cassation, Chambre civile numéro 3, 18 juin 1997, Société Civile Immobilière (SCI) de Caluire contre Société de gestion Renaud et autres, Le Cannu, Paul, Bulletin mensuel d’information des sociétés Joly (BMIS), n° 11, 01/11/1997, pp. 968-971

  • 29 novembre 2009, par Robert

    Bonsoir,

    Je souhaite racheté 3 appartements loués pour un montant de 170 000€.
    Le vendeur me propose d’acheter sa SCI afin de bénéficier de frais réduits : 5,10% =8670€
    contre env.7% chez un notaire =11 900€

    Une différence de 3230€

    Mon notaire me deconseille absolument de racheter les parts de la sci qui peuvent avoir un passif non inscrit au bilan ou des poursuites judiciaires en cours contre cette SCI.

    Par contre un avocat d’affaire me recommande l’opération au vue du gain réalisé sur les frais environ 3230€ et il m’affirme que si les bilans ne presentent pas de passif et que les banques nous fournissent une attestation comme quoi les prets ont été soldés, il n’y a plus de risque.

    D’après vous que dois je faire ? Quel conseil dois je ecouter ?

    • 30 novembre 2009

      Quel est pour vous l’intérêt de posséder des parts de SCI plutôt qu’un bien immobilier en propre ? Aucun ? Alors pourquoi vouloir racheter des parts de SCI ? Demandez à votre vendeur de dissoudre la société et achetez ensuite le bien qui était détenu par la SCI.

      Il vous dira non. Évidemment, dans le meilleur des cas, il ne veut pas se charger des formalités de dissolution et de leur coût. Car vous parlez là de 2% du prix de vente ! Or il faut comparer ce coût à celui de fonctionnement de la SCI : modification des statuts lors du changement d’associé dès l’acquisition notamment.

      A votre place, parce que acheter des parts de SCI est toujours contraignant, je demanderais au vendeur de diminuer son prix de vente (mais bien plus que de 2%, surtout dans un marché baissier et pour longtemps encore (encore une fois c’est mon opinion)) pour compenser cet inconvénient et couvrir le risque de difficultés ultérieures (toujours faire confiance à son notaire).

      Par indiscrétion, quel rendement attendez-vous de cet investissement ?

  • 24 novembre 2009

    Bonjour, mon mari est un associe gerant dans une sci, sa soeur possede 40%des parts sociaux et lui le reste, sa soeur envisage de ceder ses parts aux enfants de son frere ,le gerant, elle peut ceder ses parts a titre gratuit ?si oui, comment ca fonctionne fiscalement ? merci.

    • 30 novembre 2009

      Cela s’appelle alors une donation et la fiscalité qui s’applique est alors celle des donations (voir avec votre notaire qu’il faudrait faire intervenir pour rédiger cet acte).

  • 20 novembre 2009

    Bonjour,
    Mon ex-ami a une SCI depuis des années par le biais de laquelle il possédait une maison qu’il a vendu depuis.
    Or il m’avait cédé à titre gratuit 10% des parts qui étaient détenu par un ami.
    Nb : Il est évident que je n’avais reçu aucune somme d’argent lors de la vente de sa maison.
    Il n’a pas remboursé le prêt de son ancienne maison avec le prix de vente, de ce fait le prêt est toujours d’actualité.
    Nous sommes séparés et en mauvais terme, je voudrais donc lui redonner mes parts car je n’ai rien à voir avec ce projet depuis le début.
    Peut-il m’obliger à rester associé ? Comment dois-je faire pour sortir de cette SCI ? Merci de votre aide.

    • 11 février 2010

      Etes-vous associé de cette SCI ? En effet, avez-vous reçu dans les formes ces parts sociales (acte de cession, paiement du prix, modification des statuts). Par exemple, si aucune publicité n’a été faite de cette cession et que les statuts n’ont pas été modifiés et signés par tous les associés (dont vous-même), personne ne peut vous imposer d’être associé de cette SCI. Mais surtout, si vous n’avez jamais été convoquée à une AG ou perçu des bénéfices de cette société, vous pouvez parfaitement notifier à votre ancien ami que, contrairement à ses propos récents, vous n’avez tout simplement jamais été associé de cette SCI.

      Cette situation correspond-t-elle aux faits qui vous concernent ?

  • 19 novembre 2009

    Un liquidateur judiciaire a été désigné pour procéder à la liquidation d’une SCI suite au décès d’un des associés.
    Les associés restants ont plus de la majorité des parts.
    Le liquidateur veut vendre à très bas prix les biens immobiliers.

    Quel recours ont les associés ?

    Peuvent-ils racheter les parts de l’associé défunt ou est-ce trop tard ?
    Ont-ils un droit de préemption pour acquérir les biens qui vont être vendus ?
    Enfin, comment peuvent-ils révoquer le liquidateur ?

    Merci d’avance pour vos réponses.

  • 14 novembre 2009, par Baloo

    Bonjour,
    Dans une SCI familiale (3 frères et soeurs) et un associé externe, ce dernier plus interessé veut se retirer. Nous sommes d’accord sur le prix de ventes de ses parts. Personne ne pouvant les acheter, c’est donc un retrait avec rachat des parts par la SCI et diminution du capital qui est entrevu. D’autre part les statuts prévois qu’en cas de retrait, le retrayant assume tous les frais et honoraires y compris expertise.
    Quelle est la chronologie des démarches ?
    Cette clause couvre-t-elle les taxes et impôts ?
    Merci pour les précisions que vous pourrez nous apporter.

    • 22 novembre 2012

      En ce qui concerne les démarches, je vous revoie à notre dossier sur le retrait d’un associé.

      En ce qui concerne les impôts et taxes, étant donné le remboursement en numéraire des parts de l’associé sortant, il n’y aura pas de plus-value (celle-ci restant attachée à la cession du bien détenu par la SCI). En revanche, puisque la SCI rachète ses propres titres afin de désintéresser l’associé sortant avant de les annuler par une réduction de capital, un droit de cession des titres au taux de 4,8% sur la valeur des parts s’appliquera. Or les statuts n’indiquent que les honoraires et expertises à charge pour l’associé sortant. Mais d’un autre côté, une décote sur la valorisation des parts de l’associé sortant est possible, notamment pour compenser ces droits de partage : à négocier avec lui.

  • 13 novembre 2009, par Herve

    Bonjour.
    J’ai créé avec ma mère et ma future femme une sci il y a 5 ans. Aujourd’hui, ma mère souhaite me transmettre ses parts. Est-il possible de rédiger l’acte sous seing privé ? Quelles sont les autres formalités à remplir (publicité, modification des statuts..) ?
    Merci

    • 22 novembre 2012

      Oui, un acte sous seing privé est possible pour une cession de parts sociales de SCI. Les démarches à suivre sont alors celles détaillées sur ce site dans le dossier "vendre ses parts".

  • 12 novembre 2009, par Martin B

    Bonjour,
    Nous avons cree il y une dizaine d’ann饳 un SCI pour supporter l’achat d’un terrain.
    La SCI est compose de 4 actionnaires, 2 parents et 2 enfants (dont moi) a ? 25% chacun.
    A l’epoque l’achat du terrain avait ete finance par un emprunt rembourse par mon pere.
    Depuis mes parents se sont separes et ma mere a finance la construction de la maison.
    Aujourd’hui le divorce etant prononce nous cherchons a ? valoriser les parts de mon pere afin que ma mere les lui rachete ?
    Quel est le bon mode de calcul :
    1/ Nous valorisons nos parts a part egale (Prix du bien / 4)
    2/ Nous valorisons nos parts au prorata de l’argent injecte par mon pere d’abord et ma mere ensuite, puis divisons par 4 le delta entre le cout de revient et la prix du marche ?

    Merci de votre reponse

    Cordialement,

    • 11 février 2010

      Il faut se référer à la comptabilité : comment ont été comptabilisés les apports de votre père et votre mère ? En compte courant certainement. Aussi, en l’absence de remboursements, la SCI a une dette envers ces 2 associés du montant de leurs apports cumulés.

      Cette dette est donc à soustraire de la valeur de marché du bien détenu par la SCI.

  • 28 octobre 2009, par Nadège

    Bonjour,
    Nous avons crée une SCI familiale en 1998.
    (associés : ma mere, moi et mon fils ainé)
    je rachète ce jour les parts de mon fils ainé qui souhaite vendre et ma mère vend ses parts à mon fils cadet qui n’etait pas jusque là associé(il était mineur en 1998)
    Donc les deux associés seront désormais celui de mes fils qui n’était pas ds la SCI et moi-même.
    Bien sûr, vu la hausse de l’immobilier depuis 12ans, la cession ne se fait pas pour la valeur nominale des parts mais pratiquement pour le double. Doit-on lors de la modification des statuts changer la valeur des parts donc du capital social ?Si ce n’est pas le cas comment , dans la rédaction des statuts retomber sur nos pieds puisque mon fils entre ds la SCI détenteur de 2 parts dont chacune vaut le double de la valeur nominale ?
    je suis un peu perdue et perplexe....merci infiniment de vos lumières

    • 1er novembre 2009

      La valeur nominale a un sens évidemment, comme vous l’indiquez d’ailleurs il s’agit de la valeur des parts lors de la création de la société, mais n’a pas forcément de rapport avec la valeur réelle des parts. Les entreprise cotées sont toutes des exemples de cette particularité : leur cours de bourse sont sans rapport avec leur valeur nominale, souvent supérieur, parfois inférieur pour des sociétés en difficulté.

      Aussi, dans vos statuts, la valeur nominale des parts et leur nombre resteront identiques. Votre fils aura simplement acquis 20 ce qui vaut 10 sur le papier (ce qui valait 10 en réalité), mais cela ne concerne nullement la SCI mais la situation personnelle de ses associés (prix de revient des parts pour l’acquéreur et prix de cession à prendre en compte dans le calcul des plus-values pour le vendeur.

    • 11 novembre 2009

      Merci infiniment de votre réponse sur le fait que la valeur des parts nominales et leur nombre restent inchangés en cas de modification des statuts suite à une cession de parts.
      Puis-je me permettre de poser une ou deux petites questions de forme cette fois-ci ?
      Doit on preciser dans le titre de l’acte qu’il s’agit d’une "modification des statuts suite à cessions de parts" ?
      Dois-je dans le paragraphe CAPITAL SOCIAL remplacer le nom et le nombre de parts des associés fondateurs par celui des deux associés actuels(mon plusjeune fils et moi)sans autre précision ou bien doit on indiquer dans ce paragraphe là le nom des cédants ?( ou doit on en faire mention ailleurs ?)
      Merci encore et toujours.
      cordialement

    • 11 février 2010

      Non, les statuts doivent seulement indiquer le nom des associés actuels de la SCI, pas les précédents.

  • 15 octobre 2009, par Nat

    Bonjour, je suis associé à 35% dans une SCI avec mon Ex-concubin Gérant 65%, je souhaiterais savoir comment lui laisser mes parts le plus vite possible.

    Je me trouve à Nantes dans le 44 et la SCI à Carhaix dans le 29 pas tout près.
    Il me laisse dans l’ignorance à tout niveau, compte bancaire, comptable, locataires, crédits...
    Je ne possède aucun papiers et quand je lui demande il me les donne pas.
    J’ai 23ans, 2enfants.
    Je ne connais pas mes droits face à tout cela.

    Il ma déjà dit qu’il avait besoin de moi juste pour le crédit à la banque car tout seul il ne l’aurais pas obtenu, aussi que étant associé à seulement 35%
    je n’ai mon mots à dire nul part, j’en doute...

    De plus il me laisse entendre que cette dernière sombre.
    Quel sont mes recours face à cette individus de mauvaise fois ? Tribunal ?...

    Merci de vos réponse rapide

    Cordialement Nat

    • 22 novembre 2012

      Vous pouvez vendre vos parts sociales à votre ex-concubin ou toute autre personne en vous entendant sur le prix. En cas de désaccord sur cette transaction, vous conservez un droit de retrait de la SCI (lien ci-dessous) qui peut s’obtenir judiciairement en cas de mésentente entre associés.

  • 6 octobre 2009, par CARLINE

    Je suis la seule associée au sein de notre SCI familiale. Ayant vendu le seul bien existant dans cette SCI, puis-je laisser la SCI en sommeil de manière prolongée en faisant simplement une déclaration dite "déclaration sans activité d’une société civile" au greffe du tribunal de commerce comme indiqué dans le lien joint à ce post, moins onéreuse qu’une dissolution suivie d’une radiation ? Quelles incidences sur les formalités à venir (comptabilité, impôts, etc...) dans ce cas ? Dois-je toujours faire une déclaration annuelle aux impôts par exemple ?

  • 6 octobre 2009

    Bonjour, nous avons vendu un bien acheté par le biais de la SCI,
    quelles sont les démarches administratives pour modifier l’adresse sociale et, mettre la société en veille ?

  • 29 septembre 2009, par lelette

    bonjour
    je dois remplacer un assossier dans une sci mais ils me propose de faire non pas chez le notaire mais sous saing priver. quels sont les incoveniens et les avantages merci par avance

    • 22 novembre 2012

      L’avantage de l’acte sous seing privé, parfaitement possible pour une cession de parts de SCI (voir exemple ci-dessous), est qu’il est gratuit, l’acte notarié au contraire apporte une garantie par sa rédaction par un professionnel qui engage sa responsabilité.

  • 16 septembre 2009, par Gardey jean-paul

    Bonjour,voila le probleme.Nous somme 3 freres, et l’un deux est décédé en octobre dernier.S’ensuit une succession.Le frere dcd n’etant pas marié,et sans enfants,ce sont ses freres et ses parents qui héritent.Dans la succession il y a des part dans une SCI pour un montant de 80 000€.Ayant contracté un emprunt, mon frere devait encore 60 000€, payés par l’assurance.Les parts de la SCI interessent un de ses collegues, et la question et de savoir quel montant proposer pour clore la succession.Ou avez-vous des informations concernant la marche à suivre.Merci.

    • 22 novembre 2012

      Ces parts sociales représentent un certain pourcentage du capital d’une SCI détenant un ou plusieurs biens immobiliers. Il faudrait donc s’entendre avec l’éventuel acquéreur sur la valeur de ces biens. Par exemple, vous pourriez choisir avec lui un ou deux experts (notaire, agent immobilier) et se ternir à leurs conclusions.

      Ensuite, il faudra tenir compte de l’endettement éventuelle de cette SCI (emprunt, compte courant d’associés) et, d’une façon générale, des éléments de son dernier bilan (établi par le gérant pour l’année 2008).

      L’article suivant vous donnera quelques pistes plus détaillées pour évaluer ces parts sociales. N’hésitez pas à poursuivre cet échange.

  • 15 septembre 2009, par arthebus

    bonjour pour faire partie d’une sci en tant qu’actionnaire ou tout autre ’dérivé’ il faut bien signér un document lambda n’est ce pas ?

    merci de me repondre

    • 1er octobre 2009

      Oui, c’est la moindre des choses !
      - les statuts lors de la création de la société,
      - l’acte d’acquisition de parts sociales en cas d’achat de parts d’une SCI déjà existante.

  • 15 septembre 2009, par Estelle

    Bonjour à tous,

    Cette année,mon SCI fait de bénéfice,mais je souhaite reporter les distributions.Est ce que je doit quand mêmê payer les impôt sur ma quote part des bénéfices. ESt que il y des conditions pour "report à nouveaux" ?

    j’espère que je peux avoir une réponse très rapidement car j’avait déjà déclaré mon quote part dans le rubrique"revenu foncier"lors de ma déclaration revenu 2008,mais,mon SCI n’a pas encore distribuer aux associé(moi et ma mère), et en plus,je souhaiter de reporter les bénéfices pour plus tard. on m’a dit que je peux régulariser la situation en leur(centre d’impôt)expliquant que j’ai pas reçu l’argent(qui corresponds ma quotr part)de mon SCI.

    Merci à l’avance ,à très bientôt j’espère !

    Estelle

    • 1er octobre 2009

      Votre quote-part des résultats de la SCI est bien imposable à l’IR indépendamment des versements qui vous sont effectués. Bien souvent d’ailleurs, une SCI dégage un résultat positif, imposable chez ses associés, alors qu’elle est incapable de verser ces résultats (entièrement utilisés au remboursement d’emprunts ou des comptes courants).

  • 29 juin 2009

    URGENT
    QUE FAIRE SI LE SEUL HERITIER QUI N’A PAS ETE AGREE COMME ASSOCIE FAIT DES DIFFICULTES POUR CEDER LES 50 % DE PARTS HERITEES(PAS DE REPONSE AUX COURRIERS ECHANGES A CE PROPOS ET PAS OK SUR PROPOSITION D’INDEMNISATION) ET EMPECHE AINSI LE SEUL ASSOCIE ET GERANT A TROUVER UN AUTRE ASSOCIE ?
    MERCI DE VOTRE TRES PROCHAINE REPONSE.

  • 27 juin 2009, par Laurence NARBARTE

    j’ai hérité, en 1999 de 1O9 parts d’une sci à Paris. les parts sont vendus dans leur totalité à un groupe immobilier l’immeuble est vendu pour 241000,00€
    et le compte courant associé est positif de 110 000€. Il y a 3400 parts en tout. A combien se monte la somme que je vais percevoir en sachant que je possède 109 parts.
    SALUTATIONS

  • 23 juin 2009, par bois

    Nous sommes 6 fréres et soeurs associés dans une sci. L’un d’entre nous souhaites vendre ses parts
    (1/6 de l’ensemble).

    Quelle valeur faut-il donner à cette cession compte tenu des chiffres suivants ?
    .
    Bilan prévisionel de fin 2009 avant distribution du résultat 2008 qui se monte à 22000 € ( somme incluant résultat d’exploitation + vente d’un bien faite en 2008)

    A l’actif : Banque :14600 ; Maison (Valeur dans les statuts) : 73400 ---> Total Actif 88000 Euros
    Au Passif : Capital 75400 ; Report à nouveau : -12400 ;Emprunt 0 ----> Total Passif 63000 Euros
    D’où actif net comptable avant distribution 25000 euros
    Les bénéfices 2009 seront de l’ordre de 3000 Euros
    La valeur de la maison est estimée actuellement à 90000 €uros

    Pour calculer la valeur comptable à prendre en compte faut-il auparavant
    - répartir le résultat 2008 ?
    - amener à 0 le report à nouveau ?
    - ajouter les bénéfices 2009 ?

    Merci pour vos réponses :(bois.guy@wanadoo.fr)

  • 19 juin 2009, par annie

    Bonjour, je suis mariée sous le régime de la communauté et j’ai 2 filles qui elles-mêmes ont chacune 2 enfants. Je possède des parts de SCI (35 %)avec une de mes filles et souhaiterais les donner aux 2 enfants mineurs de cette fille. Quelles sont les démarches à effectuer et quelle serait l’éventuelle imposition sur cette donation sachant que mes parts représentent environ 52 000 € ?
    avec mes remerciements

  • 5 juin 2009, par Beckyf

    Bonjour,

    Mes parents, ma soeur et moi avons une SCI et 10 parts chacun. Aujourd’hui, ma soeur souhaite nous vendre ses parts, 5 parts à mes parents et 5 pour moi.
    1 - Est il possible de vendre des demie parts ? c’est à dire 2,5 parts à chacun de mes parents, ou devons nous faire obligatoirement 3 et 2 ?
    2 - La cession de ses parts augmente t’elle le capital de la SCI du montant du rachat ?
    Nous sommes un peu perdus...

    Merci de votre aide !

    Becky

  • 28 mai 2009, par Burkina

    J’ai une SCI à 50/50, est-ce que mon associée qui est gérante peut m’obliger à vendre les murs d’un local ?
    Merci d’avance

  • 27 mai 2009, par PIERRE

    MON EX EPOUSE ET MOI AVONS CREE UNE SCI A PAR EGALE QUI DETIENT UN BIEN IMMOBILIER QUI A ETE VENDU EN 2007 A CE JOUR JE N AI PAS RECU LE SOLDE DE LA VENTE CELLE CI PRETEND QU ELLE A CONFIE A UN EXPERT COMPTABLE AFIN DE PROCEDER A LA CLOTUE FISCALE ET JURIDIQUE SANS ME DEMANDER MON ACCORD
    J AI FAIT APPEL A UN AVOCAT QUI A SIMPLEMENT ENVOYE UN COURRIER LUI DEMANDANT DE PRECISER POURQUOI ELLE N AVAIT PAS VERSE LE SOLDE QUI ME REVENAIT ELLE LUI A REPONDU CE QUE J AI NOTE PRECEDEMMENT
    J AIMERAIS SAVOIR CE QUE JE PEUX FAIRE IL NY A AUCUN DIALOGUE POSSIBLE CELLE CI PRETEND QU ELLE FAIT CE QU ELLE VEUT ETANT LA GERANTE DE LA SCI
    MERCI D EME REPONDRE

  • 23 mai 2009, par marie jeanne

    bonjour,
    svp quel différence entre la valeur comptable des parts d une sci et la valeur commerciale ?? en sachant qu’il agit d une sci familiale,qui est composé comme suit : 10 part en totalité dont 9 en nu-propriété a un enfant mineur et une part en pleine propriété pour le père qui est le gérant pleins pouvoirs. pour l usufruit il est constitué de 9 part pour le père et une part a la mère. Nous sommes en instance de divorce et il veut vendre et nous donner (a la maman et a l enfant mineur) ÉQUITABLEMENT partagé, selon lui, seulement 50.000€ qui corresponde a nos droit, d’après ses calculs, en sachant que la maison est d une valeur de 500.000€ Il me semble que cela n est pas juste ! pouvez vous m aider ? svp
    Merci

    • 24 mai 2009

      La valeur économique, c’est dans votre exemple la valeur de 500.000€ du bien détenu par la SCI. Certes, étant donné qu’il s’agit de parts sociales, en tenant compte du démembrement de ces parts, on pourrait justifier une certaine décote. Mais c’est sur cette base économique du bien détenu qu’il faut envisager l’évaluation et la répartition des parts. Maintenant, entre valeur d’usufruit et valeur de la nue-propriété, pour évaluer l’usufruit il faudrait savoir si ce bien est loué ou le montant de sa valeur locative. Dans tous les cas, pour éviter tout litige : consultez votre notaire.

  • 12 mai 2009, par Claude

    Bonjour,

    Je dispose personnellement de 49% des parts d’une SCI, une seconde personne en dispose de 49%, une troisieme en dispose de 1% et une quatrieme en dispose de 1%.

    Ma question est la suivante : Je souhaite vendre le bien immobilier sous-jacent et dissoudre la SCI suite a cette vente, pour en distribuer les produits aux actionnaires. Si une des personnes qui detient 1% de la SCI s’oppose a la vente et a la dissolution, cela pose-t-il un quelconque probleme ?

    Que se passe-t-il dans le cas ou la decision est a 50-50 exactement ?

    En vous remerciant par avance,

    Claude

  • 30 avril 2009, par fra1000

    Bonjour,
    Avec mon amie (pacsés) nous avons acheté une maison (230k€) il y a 2 ans. Pour acheter cette maison, nous avons créé une sci a but non commercial et uniquement pour cette résidence principale que nous habitons. Nous avons souscrit un prêt immo pour cet achat (sur 18 ans).

    lors de l’achat, mon amie ayant de meilleurs revenus que les miens, et compte tenu des premiers remboursements, nous avons repartis les parts de la sci en 80/20 soit au total 10 part de 10 euros (8 pour elle et 2 pour moi). Aujourd’hui, 2 ans après, la situation a changée, nous remboursons le prêt a deux de façon équitable, et nous souhaiterions tous deux être à 50/50 sur cette sci. Comment faire ?
    Peut elle me donner des parts ou doit elle me les vendre ? Le passage chez le notaire est il obligatoire ? Doit on payer des frais ?
    De plus nous avons un bébé de 1 an, peut on lui donner des parts, voire une grosse partie (60% des parts)

    Besoin d’aide, je ne vois pas comment procéder.
    Merci
    FR

    • 9 mai 2009

      Il faut effectivement une cession de parts entre associés (voir procédure, publicité). Dans ce cas, votre amie risque d’être imposée sur la plus-value réalisée, à moins (et cela semble tout à fait possible sur un emprunt de 18 ans) que les remboursements d’emprunt (du capital) effectués en 2 ans ne permettent pas de couvrir :
      - l’abattement prévu sur les parts de SCI (10%),
      - une baisse de la valeur de l’immobilier.

      Au final, si elle vous vend ses parts pour leur valeur nominale : pas de plus-value, pas de notaire, juste quelques frais juridiques (statuts, dépôt greffe...).

      PS : pas de mineur dans une SCI, c’est possible mais au risque d’engager la responsabilité d’un enfant (en cas de liquidation par exemple).

  • 27 avril 2009, par F.S.

    Bonjour,

    Nous avons créé une SCI familiale avec mon père.Il y a effectué un apport en nature constitué d’un petit immeuble car il souhaitait en effectuer la donation ultérieure en ma faveur.
    Ayant changé d’avis quant à la transmission future, il souhaite reprendre ce bien intégré.
    Ce bien s’étant apprécié, fiscalement, mon père sera-t-il imposé au titre de la plus value ou alors existe-il une possibilité pour que cela soit considéré comme une reprise simple d’un bien qui n’aura jamais cessé de lui appartenir ?

    • 22 novembre 2012

      Oui, une plus-value sera constatée (voir notre dossier sur ce sujet).

  • 16 avril 2009

    Bonjour,

    Je suis associée majoritaire sur une SCI et mon associé souhaite me céder la totalité de ces parts (il est prévu qu’il en garde 1 pour ne pas passer devant le notaire)
    est il nécessaire de rédiger un PV d’AGE où il m’en informe ou la lettre que vous indiquez suffit ?

    Si le PV est obligatoire auriez vous un modèle s’il vous plait.

    • 22 novembre 2012

      Non, un simple courrier ne suffit pas, il faut vous référer à la rubrique détaillant la procédure à suivre pour céder ses parts de société civile immobilière.

  • 9 avril 2009, par Patsy

    Bonjour, nous avons creer notre SCI en 2001 apres etre en indivise. Nous sommes 5 associés et nous avons apporté le bien, une domaine de 52 ha plus plusieurs maisons et batiments agricoles dans le SCI avec 1000 parts à 165€ (total 165000€). Je suis gerante associée.
    Maintenant 2 associés vont ceder leur 20% a une autre associée pour une montant de 760€ chaque part. Nous n’avons jamais augmenter le valeur des parts. Est ce que c’est possible ?. Je n’etais pas informer, ni d’accord.
    Et quels demarches dois-je suivre maintenant ?

    • 18 avril 2009

      Il est tout à fait logique que les parts sociales de la SCI se soient appréciées, du fait des remboursements d’emprunt de la SCI (si financement par emprunt) ou en raison d’une appréciation des biens détenus par la SCI. Maintenant, cela engendrera une plus-value imposable chez chaque associé vendeur, mais c’est un autre problème.

      En revanche, il est tout à fait anormal que vous n’ayez pas été prévenue puisque vous êtes à la fois associés et gérante de cette SCI. Une demande d’agrément aurait du vous parvenir ainsi que la demande de convocation d’une assemblée générale (voir lien ci-dessous). Il faut vous référer aux statuts de la SCI pour savoir si vous auriez pu vous opposer à cette cession mais dans tous les cas la procédure légale doit être suivie.

    • 9 mai 2009

      Merci pour votre reponse. Dans nos statuts rediger par un notaire c’est ecrit " Toute operation ayant pour but ou pour resultat le transfert entre toutes personnes existantes, physique ou morales, de la propriété d’une ou plusieurs parts sociales, si ce n’est entre associes ou entre conjoints ainsi qu’entre ascendants et descendants , doit etre autorisés par une decision des assoccies statuant à l’unanimité." Donc je suppose parce que c’est entre associé et le fils d’une des associes que l’autorisation des autres n’est pas obligatoire ?

    • 9 mai 2009

      Dans tous les cas, une modification des statuts s’impose et c’est au gérant de l’effectuer (statuts, dépôt greffe, annonce légale...).

  • 27 mars 2009

    Si un héritier n’a pas fait le nécessaire en son temps (dans l’année suivant le décès) pour demander son agrément comme associé selon les statuts et que la régularisation intervient plusieurs années après avec refus des autres associés de l’accepter comme nouvel associé, la cession de ses parts qui est de ce fait obligatoire, peut-elle se faire en regard de leur valeur au jour du décès comme cela aurait dû être le cas puisque la succession a été réglée dans les 6 mois suivant le décès (il y a plusieurs années)ou la cession doit-elle se faire au jour de la cession ? Pas de vente du bien de la SCI. Simple cession des parts.
    Les associés de la SCI peuvent-ils faire valoir la carence de l’héritier pour minorer le prix de cession de ses parts ?

  • 26 mars 2009

    Le prix de cession de parts détenues par héritier non agréé par les associés peut-il être fixé librement ou doit-il être basé sur la valeur actuelle du bien ?

    • 26 mars 2009

      Le prix est fixé librement sur la base de la valeur actuelle du bien. En effet, si la valeur fixé ne correspond pas à la valeur actuelle du bien :
      - les héritiers pourront contester cette valorisation,
      - le fisc pourra considérer qu’une valeur sous-évaluée a pour but de réduire les droits de succession.
      Sur cette valeur actuelle, un abattement peut cependant être pratiqué (10 à 15%) pour tenir compte du manque de liquidité des parts sociales de SCI.

    • 26 mars 2009

      Si l’héritier n’a pas fait le nécessaire en son temps (dans l’année suivant le décès) pour demander son agrément comme associé selon les statuts et que la régularisation intervient plusieurs années après avec refus des associés de l’accepter comme associé, la cession de ses parts peut-elle se faire en regard de leur valeur au jour du décès puisque les droits de succession ont déjà été réglés dans les 6 mois suivant le décès ou obligatoirement au jour de la cession ? Pas de vente du bien. Simple cession de parts.
      Les autres associés peuvent-ils faire valoir sa carence pour minorer le prix de ses parts ?

  • 24 février 2009, par lotrand

    NOUS SOMMES (MON MARI & MOI) CO-GERANTS ET DETENTEURS DE 98 % des parts d’une SCI. Nos 2 enfants majeurs ont respectivement chacun 1 % -
    Est-il possible de leur donner en toute propriété 25 % des parts après une délibération de l’AG qui statuera également sur une répartition (après donation) à 98 % des revenus fonciers de la SCI aux deux seuls cogérants (ce pourcentage de 98 % correspond à l’actuel pourcentage de détention des parts et de leurs revenus dans la SCI)

    • 24 février 2009

      Bonsoir,
      Si je comprends bien vous vous proposez de donner 49 % de vos parts à vos enfants en toute propriété (qui en auront donc 50 %) et de conserver l’usufruit sur les parts données ?

  • 24 février 2009, par vieuxdad

    je possède 60% d’une sci constituée avec ma fille et mon gendre.Nous avons construit en 1998 sur le terrain acheté deux petites maisons financées intégralement par des emprunts sous le régime Périssol.La défiscalisation étant pratiquement achevée nous entrons dans une phase ou la Sci va devenir bénéficiaire.
    je ne souhaite pas de revenus supplémentaires,préférant que ceux-ci reviennent à mes enfants.je souhaite donc faire un don manuel de mes parts sociales en présentant au centre des impots les statuts modifiés suite à la décision collective des associés entérinant la cession de parts.
    compte tenu des emprunts en cours dont je reste en partie redevable,je ferai une deuxième donation manuelle après donation de mes parts pour me libérer de ces emprunts.
    trois questions
    l’actif net comptable est aujoud’hui négatif.Comment doit-on évaluer la valeur de la part ?
    les greffes acceptent-ils maintenant le don manuel de parts sociales
    j’ai également un fils et je suis actionnaire de sa socièté dans laquelle je possède un compte courant me permettant de lui faire une donation égale à celle de sa soeur.pour éviter tout problème lors de mon décès,faut-il que les donations soient faites en dispense de rapport à la succession.
    merci de m’éclairer sur la marche à suivre.
    Vous aurez compris que mon problème est essentiellement de faire une balance égale entre mes deux enfants qui sont d’accord avec ma position.
    Vous remerciant par avance
    vieusdad

  • 8 février 2009, par galia

    Gérante d’une sci familiale de 2 personnes, nous venons de vendre son bien unique, et souhaitons la dissoudre. Peut-on distribuer les réserves (ou dividendes, je ne sais pas si c’est la même chose) avant sa dissolution ? Est-ce que les sommes distribuées serons soumises à l’impôt ?
    A combien s’eleverait le prix d’une part sociale après la distribution sachant qu’il ne resterait à l’actif de la société que le capital social ?
    Merci d’avance pour toutes les réponses. Galia.

  • 6 janvier 2009, par EB

    Bonjour,

    Je souhaite savoir quel recours sont-ils envisageables dans cette situation.

    C’est tout d’avord une entreprise familiale qui a été crée dans les 1960 par mon arrière grand père. Cette entreprise a été gérée par mon grand oncle (Frère de ma grand mère) pendant 30 ans. Ma grand-mère y a travaillée en tant que directrice commerciale pendant toute ces années. A l’époque ma grand mère à signé sans en connaitre les conséquences en 1971 la création d’une SCI sur cette société familiale afin de gérér les murs et le terrain. La répartition 90% pour mon grand oncle et 10% pour ma grand mère.

    Ma première question est la suivante : Sachant que la SCI a été dissolue (pas de liquidation judiciaire) il y a 2 ans, y-a t-il encore un recours contre ce que l’on pourrait appeler un "détournement d’héritage" ?

    Ma seconde question, en tant qu’associée ma grand mère n’a jamais touché les 10% des loyers versés par l’entreprise familiale à la SCI ? En tant qu’associée minoritaire a-t-elle encore le droit de réclamer son du, en effet, celle-ci n’était pas informée que des loyers étaient versés à la SCI durant toute ces années.

    Merci d’avance pour votre aide, j’ai déja laissé plusieurs messages de ce type restés sans réponse.

    EB

  • 2 janvier 2009

    Suite à une vente d’immeuble pour laquelle la plus value a été normalement payée lors de la transaction chez le notaire, y aura t il une nouvelle plus value à payer pour un associé qui cède ses parts sachant que la SCI n’a plus d’immeuble et que le capital est inchangé par rapport à la création ? De plus pouvez vous me confirmer le montant de chaque frais engendré par un nouvel associé rachetant les parts ? (selon ce que j’ai pu lire : 5% d’enregistrement du montant des parts au greffe du TC + environ 150€ de publication pour modificatif des statuts) est ce que le nouveau statut doit être enregistré aux impôts ?

  • 8 décembre 2008, par ZONEE

    je suis associé d une sci avec ma soeur. je possede 95% des parts et ma soeur 5%. notre frere ne fait parti de la sci. nous aimerions l integrer dans la sci afin d etre tous les 3 associés a part egale.CETTE SCI loue un studio et rapporte donc 500 euros par mois. Puis je ceder gratuitement des parts a mon fere et a ma soeur. on m as dit qu il suffi de dire que j ai un vieille reconnaissance de dettes envers mon frere et ma soeur pour expliquer la chose ;
    pouvez vous m aiguiller ?

  • 5 décembre 2008, par marie claire

    bonjour je suis actuellement associé dans une sci à hauteur de 50% pour moi et 50% pour mon associé j’envisage de lui ceder 4%de mes parts de ce fait il deviendra majoritaire j’aurais aimé savoir quelle était son pouvoir sur les décisions futur de la sci et si de ce fait je n’aurais plus mon mot à dire dans les décisions, ? merci pour votre réponse

  • 3 décembre 2008, par caro2

    Bonjour,

    J’ai créé une S.C.I. avec mon ex compagnon (le père de mes 2 enfants) : Tom.
    Nous avons chacun 50 parts sociales à part égale.

    Cette SCI possède 2 terrains.

    D’autre part Tom est le gérant d’une SARL qui est en redressement judiciaire, voire même dans quelques temps en liquidation judiciaire.
    Les créanciers de cette SARL peuvent-ils saisir les terrains de la SCI ou les 50 parts sociales de Tom, étant les seuls biens personnels de Tom ?

    Y a t’il un moyen pour que les biens de la SCI soient sauvés (donation de Tom à ses enfants,cession de ses parts, dissolution de la SCI... ) ?

    Merci d’avance.

    • 3 décembre 2008

      L’associé d’une SARL est responsable des dettes de la société à hauteur de ses apports. Il n’y a donc pas de moyen pour les créanciers de la société d’obtenir remboursement de leurs créances par la vente du patrimoine personnel d’un associé.
      Cependant, 2 limites sont à souligner :
      - en cas de faute de gestion du gérant (en particulier, poursuite de l’activité pour des raisons personnelles (rémunération notamment) alors que la société ne pouvait plus réaliser de bénéfices), sa responsabilité personnelles peut être mise en cause,
      - la SCI ne doit pas avoir été créée uniquement pour mettre à l’abri des créanciers de l’entreprise un bien professionnel alors que l’activité de la société montrait déjà des défaillances. En ce qui concerne ces terrains, il ne semble pas qu’ils avaient un quelconque rapport avec l’activité de la société de Tom, donc peu de risques de ce côté.

    • 5 décembre 2008

      Bonjour,

      Merci beaucoup pour votre réponse.
      Tom étant le gérant de la SARL, est-il considéré comme un autre associé donc responsable seulement des dettes de la société à hauteur de ses apports ?
      Merci d’avance.

  • 28 novembre 2008, par danmatoulou

    5 personnes pour une création d’une sci est ce autorisé ?

    • 1er décembre 2008

      Le nombre minimum d’associés dans une SCI est deux mais il n’existe pas de nombre maximum.

  • 18 novembre 2008, par DUMON JF

    Bonjour,
    Il s’agit d’une SCI qui deux associés 50/50 et possède 3 locaux : le premier acheté en janvier 96 (valeur d’achat + travaux 72 000 euros, valeur actuelle 170 000 euros),le second acheté en juin 97 (valeur d’achat + travaux 49 000 euros, valeur actuelle 200 000 euros), le troisième acheté en janvier 2000 (valeur d’achat + travaux 15 000 euros, valeur actuelle 70 000 euros)
    Il n’y pas de dettes. Je veux vendre à mon associé les 50% des parts que je possède.
    Quelles sont les plus-values à prévoir et le prix de l’enregistrement et de la cession.
    Cordialement
    JFD

  • 7 novembre 2008, par Birgit

    Un associé d’une société civile immobilière peut-il revendiquer en vertu des statuts de la dite société son retrait d’associé minoritaire pendant une période de redressement judiciaire ?

    • 8 novembre 2008

      je l’ignore, mais cela ne vous permettrait pas de vous défaire de vos responsabilités d’associé.

  • 30 octobre 2008, par avel

    bonjour
    cogerant d’une sci à 50%, j’ai un nantissement sur les parts sociales pour mon crédit. Que se passe-t-il si je ne peux plus payer, quelles sont les conséquences pour mon associé ?

  • 20 octobre 2008

    Une SCI familiale (4 personnes, 40%, 40%, 10% et 10%) a été constituée en 2005 avec un capital social de 1000€. Il a été acquis sans recours au crédit et par apport de la famille : 1,5 M€ sur 4 appartements sans plus value actuellement. Un associé à 40% souhaite sortir, comment faire pour éviter une imposition à 27%. Merci...

    • 22 novembre 2012

      Pour sortir d’une SCI, il faut céder ses parts sociales (à un nouvel associé ou à un associé de cette SCI). Cette cession entraînera effectivement une imposition de la plus-value éventuelle du vendeur et des droits d’enregistrement pour l’acquéreur.

      En cas de refus d’agrément, l’associé peut alors demander son retrait. Voir dans ce cas la fiscalité attachée au droit de retrait.

  • 15 octobre 2008, par MPP77

    Bonjour,

    Je recherche un modèle de PVAG pour la clôture d’une SCI (la dissolution ayant déjà été faite).
    Connaissez-vous des sites où je pourrais trouver ça ?

    Merci d’avance

    • 22 novembre 2012

      La dissolution étant effectuée, il reste à établir le compte de liquidation (actif - passif) et sa répartition entre les associés. Lorsque tous les associés sont d’accord, l’assemblée générale extraordinaire est convoquée et adopte cette répartition qui permettra de distribuer les résultats et réserves de la SCI. (voir exemple ci-dessous de PV AGE).

  • 10 octobre 2008, par raviell

    Bonjour,

    Mon Frère, ma soeur et moi sommes les 3 associés égalitaires d’une SCI à l’IRPP qui est propriétaire d’un terrain.
    J’ai un acquéreur pour ce terrain.
    En terme de fiscalité, il y t’il une différence entre vendre les parts de la SCI qui n’est qu’une coquille vide propriétaire d’un terrain, ou bien vendre le terrain puis dissoudre la société.
    La deuxième solution ayant ma préférence pour sa simplicité et rapidité (pas de protocole compliqué avec garanties de passif etc.), je voudrais être sûr de ne pas faire de bêtise en terme fiscal en mettant en place la solution consistant à vendre le terrain puis disoudre.

    • 24 octobre 2008

      Il est effectivement préférable de vendre le terrain par la SCI avant sa dissolution ou mise en sommeil (elle pourra toujours resservir pour un autre investissement) plutôt que de céder les parts. En effet, dans ce deuxième cas, l’acquéreur demanderait la garantie de passif et ne serait peut-être pas enclin à acquérir ces parts n’y trouvant aucun intérêt financier : droits enregistrement identiques.

  • 5 octobre 2008, par creationsci

    Corinne, je reprends votre question avant d’y répondre :

    "Je viens d’apprendre que mon ex-mari a associé mon fils dans 3sci à hauteur de 1%et de plus l’a désigné caution solidaire.Documents signés chez un notaire il y a 3 ou 4 ans, d’après les souvenirs de mon fils,aujourd’hui âgé de 22 ans. La banque l’informe que les sci sont défaillantes et n’honorent plus les remboursement des prêts.Mon fils étant étudiant et non solvable peut-il être inquiété ? et sur quel montant (1%ou la totalité) ? quels sont ses recours ?peut-il demander l’annulation de la caution dans la mesure où,vu son jeune âge au moment des faits, il a de toute évidence, subi la pression et la manipulation de son père ?"

    • 5 octobre 2008

      Votre fils était majeur lorsqu’il a signé les actes de création de la SCI et de cautionnement, il faudrait maintenant démontrer des manœuvres frauduleuses ou dols de votre ex-mari pour obtenir cette signature : il existe des recours juridiques mais cela risquerait d’être bien compliqué.

      Autre élément : si votre fils n’a reçu aucune convocation à des assemblées générales, rapports de gestion... depuis la création de la SCI, votre ex-mari pourrait être mis en cause dans sa gestion.

      Mais surtout, si votre fils est responsable sur ses biens personnels indéfiniment, les associés de SCI ne sont pas responsables solidairement des dettes de la société (voir lien ci-dessous). De plus, le banquier de votre fils doit se retourner contre la SCI avant d’engager une procédure contre lui. Au total, il y a peu de chance que pour une participation de 1% au capital, une banque intente une procédure judiciaire contre votre fils.

      Mon conseil : rencontrer le banquier de votre fils, connaître ses intentions et le montant du passif de la SCI. Merci de nous tenir au courant.

    • 8 octobre 2008

      Bonjour et merci beaucoup pour votre réponse.
      Suite à vos conseils, mon fils et moi avons rencontré le banquier ce matin. Il m’a confirmé que mon fils était bien associé à hauteur de 1%dans chacune des 3sci, son père l’étant à 99%.Par contre, mon fils ne serait pas caution solidaire contrairement à ce qui était écrit dans les courriers recommandés. Ils’agirait d’une erreur de la part de sa collaboratrice. Je lui ai demandé de m’adresser copie de l’accord de p
      rêt, pour confirmer ses dires. Il s’y est engagé sous 8 jours.
      Il m’a assuré que mon fils ne serait pas inquiété, même à hauteur de 1% et qu’ils se retournerait contre son père,mais comment en avoir la certitude ? Les dettes sont de 3600euros pour chacune des sci pour 3mois de non remboursement de prêt,et même si mon fils n’est associé qu’à 1%, la somme va vite devenir conséquente si cette situation perdure.
      D’autre part,
      l’autre souci que pourrait avoir mon fils dans l’avenir,c’est pour obtenir un prêt, dans la mesure où il est associé dans des sci surendettées.(dixit le banquier)Je vous précise qu’il est étudiant en master2 droit et qu’il envisage de devenir notaire, ce qui signifie prêt pour l’achat d’un étude dans quelques années. Qu’en pensez-vous ? Peut-il céder ses parts meme sans l’accord de son père ?
      Merci d’avance pour votre réponse et vos conseils
      Corinne lucas

    • 8 octobre 2008

      Votre banquier (les pauvres collaboratrices, toujours les mêmes qui commettent des erreurs) vous a confirmé qu’il n’avait aucun moyen d’action contre votre fils. Il devra d’abord se retourner contre la SCI puis, éventuellement, contre son associé majoritaire. Pour récupérer 1% de sa créance, il pourrait évidemment tenter une action en justice contre votre fils, mais, d’une part, les SCI existant depuis quelques années ont certainement encore un actif (des immeubles) supérieur à leur passif (le capital restant dû des emprunts) et, d’autre part, les frais de procédure ne justifieront pas une telle action.

      En ce qui concerne un éventuel emprunt pour votre fils, les problèmes de ces SCI ne seront pas connus des autres banques. Il suffira donc d’aller voir ailleurs (après tout, un banquier qui vous envoie des recommandés contenant des erreurs...).

      Enfin, il n’est pas possible de céder des parts de SCI sans demande d’agrément aux autres associés. En revanche, un associé a toujours une droit de retrait, pour lequel il faudra là encore consulter l’associé majoritaire. Si celui-ci refuse, la situation de votre fils pourrait constituer un motif légitime de retrait à faire valoir auprès d’un Tribunal de Grande Instance. Ce serait intéressant pour la jurisprudence mais peut-être un peu compliqué. Quoique, dans le cadre d’un mémoire...

    • 14 octobre 2008

      Merci pour votre réponse. Comme vous dîtes, les collaborateurs ont bon dos.Surtout qu’après vérification, mon fils est effectivement caution solidaire et personnelle.La société de recouvrement, que j’ai eue en ligne ce matin, a adressé 3courriers à mon fils(1 pour chaque sci) et lui demande cette fois de régler les arriérés,puisque les courriers adressés à son père sont restés sans réponse. Si le paiement n’est pas effectué avant le 23octobre, ils exigeront même le remboursement total du prêt. Mon fils étant insolvable, puisque étudiant,elle m’a dit qu’elle saisirait d’abord les biens des sci en les vendant aux enchères, mais que si le montant de la vente ne couvrait pas la dette, elle se tournerait vers les associés, en l’occurence, mon fils. Bien qu’il ne soit associé qu’à 1%, la caution ne se limite pas à 1%, mais porte sur la totalité, m’a t-elle dit.Autre souci de taille : d’ici 15 jours, mon fils sera fiché à la banque de France.
      J’en suis à me demander s’il ne vaudrait pas mieux que les appartements soient saisis, qu’ainsi les sci soient dissoutes et que mon fils n’ait plus rien à voir la dedans. Si son père se décide cette fois ci à régler l’arriéré, en sera t-il de même dans 6mois ou dans un an ? Et quelles conséquences pour mon fils lorsqu’il voudra obtenir un prêt dans quelques années ?
      Je suis complètement paniquée mais aussi révoltée en pensant qu’un père, mais aussi un banquier puissent être aussi irresponsables et pourrir ainsi la vie future d’un adolescent.
      Merci d’avance pour vos conseils

    • 16 octobre 2008

      Si votre fils, en plus de s’être engagé dans une SCI, a signé un acte de cautionnement, je ne peux vraiment pas vous aider. Dans tous les cas, les créanciers de la SCI ont l’obligation de se retourner contre la SCI avant d’engager une procédure contre ses associés. Or si les biens acquis par la SCI ont une certaine ancienneté, que le capital des emprunts contractés est en partie remboursé, leur vente suffirait peut-être à désintéresser ces créanciers.

  • 24 septembre 2008, par creationsci

    Etienne, je reprends votre question : "Je suis associé dans une SCI propriétaire d’un local de bureau avec les caractéristiques suivantes :
    - Constitution en avril 2005
    - Capital de 1000 Eu divisé en 100 parts
    - Répartition : moi:42%, oncle:8%, associé:50%
    - Bien immobilier à l’achat : 300 000 Eu (estimé à 400 000 Eu aujourd’hui)
    - Apport 70 000 E réparti de la manière suivante : moi:35 000 Eu, associé:35 0000 Eu
    - Emprunt de 280 000 E sur 12 ans (reste 200 000 Eu de capital à rembourser) Mon oncle n’était présent dans la SCI que pour crédibiliser l’opération. Comme il était convenu, j’envisage de récupérer ses 8% de parts. Quelle est la valeur réelle des 8% de parts, la méthode pour l’estimer et jusqu’à combien peut-on diminuer cette valeur pour minimiser l’imposition (cession à titre gratuit,...) ? Y a t il une autre solution ?

    Merci d’avance pour vos réponses."

    • 22 novembre 2012

      Voyez notre article qui précise le mode d’évaluation de parts sociales de SCI. Cependant, dans votre cas, considérant un immeuble de 400000€ et un emprunt de 200000€ , en l’absence d’autres dettes et de comptes courants (vos apports de 70000€, étaient-ils effectuer en compte courant, quel est leur solde ?), l’actif net de la SCI serait de 200000€. Aussi, 8% des parts sociales aurait une valeur de 16000€. Si l’on applique une décote de 20%, on aboutit à une valorisation de 13000€ environ.

      Cela engendrera pour votre oncle une plus-value imposable. Peut-il vous donner ces parts ? Oui, mais ce sera alors une donation et il faudra compter des droits.

  • 12 septembre 2008, par SIMON

    Bonjour,
    Je suis gérante d’une SCI avec mon compagnon ,la SCI a vendu son unique bien immobilier en janvier 2007, la SCI dispose de liquidité bancaires. mon compagnon et moi souhaitons dissoudre la société de façon à se partager les liquidités de la SCI. est on obliger de procédé à la dissoulution ou peut on procéder au partage en laissant la sci en sommeil ?

    • 24 septembre 2008

      Vous pouvez effectivement dissoudre la SCI ou bien rembourser vos comptes courants, distribuer les résultats et éventuellement réduire le capital puis laisser la SCI en sommeil dans l’attente d’un nouvel investissement.

  • 12 septembre 2008, par ISBERT Christine

    bonjour

    A ce jour nous sommes 4 associe d’une sci et deux d’entre nous veulent vendre leur parts. Pourriez vous m’indiquer la marche à suivre et qui peut faire l’évaluation d’un batiment agricol
    la valeur de la part aujourd’hui correspond t elle bien à la valeur du batiment - les dettes (emprunt à 0) ?
    l’estimation du bien doit elle etre facturee à la société ou à l’associé qui veut vendre ?

    Ou puisje trouver tous ces renseignements
    Merci

    • 22 novembre 2012

      Consultez la rubrique correspondante ("cession de parts"). Vous y trouverez des réponses concernant l’évaluation des parts de la SCI, les conséquences fiscales pour les associés sortants et les démarches à accomplir (par les associés sortants (modèle d’acte de cession de parts) et par la SCI (modification des statuts).

  • 28 août 2008, par lo

    Bonjour ,
    nous souhaitons , mon ami et moi, acheter un bien en commun par le biais d’une SCI (50/50) Nous avons un enfant en commun, mais qu’il n’a pas reconnu , et il est marié et à d’autres enfants legitimes . Il me dit vouloir nantir ses parts, de notre SCI , au profit de notre enfant.
    Cela est-il possible ? et si cela est le cas de quel manière (acte notarié ? testament ......)
    Merci

    • 2 septembre 2008

      Si vous me relancez sur le nantissement de parts sociales, je vous apporterai quelques éléments sur le nantissement de parts sociales de SCI, mais je vous proposerais préalablement de consulter votre notaire.

      Si votre notaire vous demande des honoraires pour répondre à ce type de questions, veuillez me consulter, je vous indiquerai le téléphone du mien ! Mon opinion sur le sujet est invariable : les notaires ont un monopole qui a pour contrepartie de travailler parfois pour rien ou pour pas grand chose (exemple : un contrat de mariage).

      Or votre situation demande une consultation prenant en compte votre patrimoine, celui de votre ami et les solutions pour transmettre un patrimoine à votre enfant. Dans ce cadre, le nantissement de parts sociales est peut-être un moyen, mais il en existe d’autres (et les règles particulières en matière de succession dépassent un peu l’objet de ce site).

  • 25 juillet 2008, par bebiben

    Bonjour,

    Lors d’une séparation très difficile avec mon ex-conjoint, celui ci m’a fait signé un acte de cession de parts de la sci où je détenais 21% en me faisant croire que je me dégagerais ainsi de la caution solidaire avec la banque pour l’emprunt du crédit.

    Je m’apperçois que cela n’est pas le cas, que l’acte a été publié au tribunal de commerce avec une assemblée générale extraordianire à laquelle je n’ai pas assisté ni été convoqué plus une mise à jour des statuts signés à ma place !!

    Que puis je faire ?

    Merci à vous.

    • 26 juillet 2008

      J’indique sur ce site : "Un associé de SCI qui sort du capital (en cas de cession de parts par exemple) reste responsable des dettes de la SCI contractées pendant qu’il était encore associé et pour une durée de 5 années."

      Par conséquent, si un emprunt a été contracté par la SCI avant la cession de vos parts, votre responsabilité reste engagée pour une durée de 5 ans à compter de la date de cession.

      Maintenant, de quelle AGE parlez-vous et à quelle date a-t-elle eu lieu ? A quelle date a eu lieu la cession de vos parts, un acte de cession de parts a-t-il été signé ?

  • 20 juin 2008, par creationsci

    Ajoutez votre question sur ce forum, nous y répondrons le plus rapidement possible.

    • 9 septembre 2008

      Je suis associé dans une SCI propriétaire d’un local de bureau avec les caractéristiques suivantes :
      - Constitution en avril 2005
      - Capital de 1000 Eu divisé en 100 parts
      - Répartition : moi:42%, oncle:8%, associé:50%
      - Bien immobilier à l’achat : 300 000 Eu (estimé à 400 000 Eu aujourd’hui)
      - Apport 70 000 E réparti de la manière suivante : moi:35 000 Eu, associé:35 0000 Eu
      - Emprunt de 280 000 E sur 12 ans (reste 200 000 Eu de capital à rembourser)
      Mon oncle n’était présent dans la SCI que pour crédibiliser l’opération.
      Comme il était convenu, j’envisage de récupérer ses 8% de parts.
      Quelle est la valeur réelle des 8% de parts, la méthode pour l’estimer et jusqu’à combien peut-on diminuer cette valeur pour minimiser l’imposition (cession à titre gratuit,...) ?
      Y a t il une autre solution ?

      Merci d’avance pour vos réponses.

    • 5 octobre 2008

      Je viens d’apprendre que mon ex-mari a associé mon fils dans 3sci à hauteur de 1%et de plus l’a désigné caution solidaire.Documents signés chez un notaire il y a 3 ou 4 ans, d’après les souvenirs de mon fils,aujourd’hui âgé de 22 ans. La banque l’informe que les sci sont défaillantes et n’honorent plus les remboursement des prêts.Mon fils étant étudiant et non solvable peut-il être inquiété ? et sur quel montant (1%ou la totalité) ? quels sont ses recours ?peut-il demander l’annulation de la caution dans la mesure où,vu son jeune âge au moment des faits, il a de toute évidence, subi la pression et la manipulation de son père ?

    • 10 décembre 2009

      Bonjour ayant ete moi meme cautionnaire ,je peux vous assurer que j’ai payer les dettes de mon beau frere a hauteur de mon cautionnement.Si votre fils ne travaille pas je ne vois pas comment il serait inquiéte mais je vous conseille vivement de contacter un avocat, car la liquadation des biens peut mettre des années et votre fils travaillera surement.Sil il était majeur au moment des faits pas moyens de revenir en arriere.

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