Forum cession parts SCI, dissolution SCI
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La modification du capital d’une SCI du fait de la cession de parts sociales par un associé est source de difficultés quant :
à la rédaction de l’acte de cession,
aux changements de statuts que cela implique,
à l’évaluation des parts et à la fiscalité des plus-values de cession,
à l’entrée d’un nouvel associé dans la SCI,
au droit de retrait d’un associé,
à la dissolution d’une SCI...
De la même façon, toutes vos questions concernant la dissolution d’une SCI sont les bienvenues sur ce forum.
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vente parts sci, 18 juillet 2010, par kaloanzBonjour, il y a 3 ans j’ai acheter un appartement sous forme de sci avec mon beau-père et mon conjoint. Suite à notre séparation très difficile, je souhaite vendre mes parts pour ne plus avoir de liens avec eux et parce que ma situation financière ne me permet plus de poursuivre cette aventure. L’appartement est actuellement loué, mais suite au départ du locataire en août, je leur ai proposé de vendre l’appartement, évidemment ils ne veulent pas. Ils vont donc le remettre en location avec des frais que je ne peux pas payer. Que puis-je faire ? A qui puis-je vendre mes parts ? Je possède 801/2455 parts. J’ai vraiment besoin d’aide merci
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Session part Sci, 11 juillet 2010, par MarcusBonjour je suis associé avec mon beau frere à 50% de part chacun (SCI), dans les statuts il est gérant. Il souhaite se retirer gracieusement et je voudrai mettre ma femme avec moi. Je voudrai savoir les étapes a suivre afin que je passe gérant et que je recupère ses parts. Merci
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Associée à 50% avec mon mari gérant avec lequel je suis en instance de divorce(trés difficile) : que faire ?, 11 juin 2010Il n’y a jamais eu d’AG quand nous étions en couple. j’étais gérante de nom, et lui de fait jusqu’à ce qu’il prenne la gérance en me faisant signer de force ma démission, quand j’ai demandé le divorce. Aujourd’hui il veut faire une AG car je lui ai demandé des comptes qu’il ne m’a pas donné. Mais comme je n’y connais rien, je ne veux pas m’y présenter de peur qu’il fasse pression. Il veut par exemple muter le siège social à 400km de nos domiciles respectifs, là où il passe ses vacances, dans l’appartement détenu par la SCI et où vit sa mère. La SCI est déficitaire(centaine d’€) encore cette année car il déclare des loyers minorés perçus de sa mère, qui elle touche l’APL. Le divorce traine et n’est pas encore prononcé et la liquidation du régime matrimonial (mariés sans contrat), sera longue et difficile. En attendant, il gère tout seul dans l’opacité la plus totale. Il m’a envoyé un tableau sommaire avec la lettre rec pour la convocation à l’AG. Dois-je attendre la liquidation et lui céder mes parts (qui ne correspondront pas à 50% de la valeur de l’appartement), avec le risque qu’il fasse un emprunt d’ici là ? Demander mon retrait avec les frais que cela suppose ? Demander la vente de l’appartement lors de la liquidation ? Quel serait mon avantage ? Il ne me reverse aucun loyer actuellement. D’autre part je me sents bernée car cette SCI ne sert qu’aux intérêts de sa famille et non à la communauté.J’ai été naïve.... Merci !!!!!
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Associée à 50% avec mon mari gérant avec lequel je suis en instance de divorce(trés difficile) : que faire ?, 23 juin 2010, par creationsci
Il me semble que vous maîtrisez parfaitement les solutions qui s’offrent à vous. La situation joue effectivement en votre défaveur puisque le bien détenu par la SCI, occupé et bénéficiant d’un loyer minoré, ne peut être vendu qu’avec une décote. Or l’occupant de cet appartement n’a pas été choisi totalement au hasard.
Vous êtes convoquée à une AG, participez-y et votez contre les résolutions qui ne correspondent pas à vos objectifs. A plus long terme, négocier la sortie de cette SCI est certainement la meilleure solution. De quelle liquidation parlez-vous ? Pourquoi la SCI serait-elle liquidée ?
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Associée à 50% avec mon mari gérant avec lequel je suis en instance de divorce(trés difficile) : que faire ?, 21 juillet 2010Bonjour et merci pour vos réponses ! Je parle de la liquidation du régime matrimonial.Il faudra qu’il me rachète mes parts s’il veut conserver la SCI. A ce jour, j’ai demandé mon retrait par anticipation à Monsieur par lettre recommandée. Sa réponse : il refuse car il veut qu’on attende la liquidation de la communauté pour me racheter mes parts.Il dit que la SCI n’a pas les fonds pour cela. Mais je pense que mon intérêt n’est pas d’attendre la liquidation de la communauté qui peut intervenir dans un avenir lointain étant donné notre total désaccord .J’ai peur qu’il fasse des investissements couteux d’ici là qu’il justifiera d’une façon ou d’une autre. Je suis donc prête à faire ma demande de retrait auprès du TGI s’il ne veut pas négocier mon départ de façon satisfaisante pour moi(aucune moins value sur mes parts par exemple). Quitte à dénoncer la fraude : loyers minorés par exemple. Je peux prouver que c’était lui le gérant de fait comme toutes les déclarations fiscales étaient remplies et signées par lui.Mais comme j’étais gérante de nom, je ne sais pas ce que je risque. Qu’en pensez vous ????
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Associée à 50% avec mon mari gérant avec lequel je suis en instance de divorce(trés difficile) : que faire ?, 31 juillet 2010Bonjour, Je parle de la liquidation du régime matrimonial et nom de la SCI.Monsieur ne veut certainement pas liquider la SCI comme par ce biais il loge sa mère dans l’appartement. Aujourd’hui, j’ai décidé de demander mon retrait de la SCI.Comme il s’y oppose ,j’ai fait une demande auprès du TGI. Je ne veux pas attendre la fin du divorce et récupérer mes parts. Je ne veux pas qu’il fasse des frais dans l’appartement sur le dos de la SCI. Je ne gagne pas un centime de toute façon, avec les loyers minorés qu’il pratique.
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Forum cession parts SCI, dissolution SCI, 9 juin 2010, par GlukiVoilà je suis mineur mais mon père ma donner 40% des part de sa sci est ce que a mes 18ans je vais toucher des dividendes ?
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répartition résultat SCI, 23 juin 2010, par creationsci
Oui, vous percevrez 40% du résultat distribué de la SCI. Mais attention, une SCI ne verse pas forcément un résultat :
parce qu’elle peut afficher un besoin de trésorerie, les loyers perçus étant employés à rembourser un emprunt,
parce que le gérant propose à l’assemblée générale de constituer des réserves plutôt que de distribuer le résultat.Dans tous les cas, vous devrez être convoqué aux assemblées générales annuelles de cette SCI.
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Forum cession parts SCI, dissolution SCI, 9 juin 2010, par sci lymonbonjour, j’ai crée une sci avec un associé co-gérant.il a ouvert son entreprise et devait faire les travaux.Il s’est installé dans un des appartements de la sci.Depuis il ne fait plus rien mais les travaux ont été payés intégralement par la sci avec le compte travaux.Il ne répond pas à mes lettres recommandées, il a changé les serrures et pointent les portes pour que je ne rentre pas.Il a depuis fermé son entreprise et ne fait plus aucuns travaux.Bien sur il ne paie pas de loyer, ni edf, ni eau, ni aucunes charges.Je voudrais mettre la sci en dissolution pour récupérer l’appartement qu’il occupe et le louer.Je lui ai demandé de quitter les lieux mais rien ne bouge.comment est ce que je dois procéder pour récupérer l’argent des travaux qu’il n’a pas fait et le mettre dehors. aucun bail n’a été signé entre les associés merci de bien vouloir me répondre je suis perdue.
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Forum cession parts SCI, dissolution SCI, 8 juin 2010, par sinaldaBonjour, Actuellement, je possède 10% de parts dans une SCI qui a pour activité "résidence service pour personnes agées" je souhaite céder mes parts puisque j’ai été seulement un prête nom, je n’ai pas versé d’argent pour l’achat de mes parts et à ce jour ne m’a été versé aucun revenus foncier alors que je suis obligé de les déclarer sur ma feuille d’impôt et de payer des cotisations sociales à ce titre. Nous sommes trois associés, c’est une SCI familiale et je suis en froid avec les 2 autres actionnaires. Je suis caution auprès de la banque. Pouvez-vous me donner les démarches à suivre pour me retirer de cette société ? Merci beaucoup.
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Forum cession parts SCI, dissolution SCI, 3 juin 2010, par gugu 13600mon épouse et moi avons 50 pour cent chacun dans notre SCI et nous sommes tous les deux gérants. que dois-faire pour que ma femme soit la seule gérante ?
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2 ou 1 gérant, 15 juin 2010, par creationsci
La co-gérance présente des avantages de gestion et de contrôle, en particulier dans une SCI dont le capital est réparti équitablement entre 2 associés.
Maintenant, il faudrait ou bien démissionner, ou bien, si vous êtes gérant statutaire, modifier les statuts. Dans les deux cas, une annoncé légale permettra d’informer les tiers de ce changement.
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Forum cession parts SCI, dissolution SCI, 7 mai 2010, par frankinous avons une sci en sommeil depuis la vente de son patrimoine il y a 5 ans , 16 ans après son acquisition. 3 associés à parts égales, capital social de la sci à sa création équivalent à 4500€. 2 des associés veulent racheter les parts du 3eme qui acceptent. quel montant valent les parts de cette SCI en sommeil ? un euro symbolique ou autre chose ?
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Forum cession parts SCI, dissolution SCI, 4 mai 2010, par ji2lsuite à une séparation, notre sci(deux associés à 50% des parts chacun) a vendu son unique bien immobilier, nous avons réparti le montant de cette vente entre nos deux comptes courants ; sommes nous obligés de passer par les phases dissolution et liquidation puisque la sci ne possède plus rien ?merci d’avance de votre réponse
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Forum cession parts SCI, dissolution SCI, 12 avril 2010, par Steredenn
Bonjour à tous,
Deux personnes physiques ont créé une SCI en 1988 (non soumise à l’IS), SCI qui a souscrit un contrat de crédit bail pour acheter un terrain et faire construire un bâtiment industriel. En fin de crédit-bail, en 2003, la SCI a racheté -pour leur valeur résiduelle- le terrain et l’immeuble. Comme stipulé au contrat de vente, les porteurs de parts ont demandé au fisc le bénéfice du report d’imposition de la plus-value à court terme.
Les associés souhaitent, aujourd’hui, vendre ce bien immobilier ou vendre les parts de la SCI. Dans l’option vente des parts de la SCI, je pense avoir compris que la cession rendait exigible le paiement de la P.V. à C.T. pour laquelle les associés avaient demandé le report d’imposition (même conséquence que la vente de l’immeuble par la SCI). Mais qu’en est-il de la P.V. à L.T ? Est-elle calculée par différence entre le prix de cession et le prix de souscription des parts ? Dans ce cas, la création de la SCI remontant à 22 ans, la P.V. à L.T. est-elle exonérée ? Cette P.V. à L.T. ne devrait-elle pas plutôt être calculée depuis la date effective d’achat de l’immeuble, soit 7 ans ? Mais sur la base de quel prix d’acquisition, Le prix de souscription des parts ou le prix vénal déclaré pour le calcul de la P.V. à C.T ? Le calcul doit-il être fait sur une autre base ?
Je cherche, en vain, depuis plusieurs semaines, la réponse à cette question. Un grand merci aux spécialistes qui pourraient me donner la réponse ou les sources où je pourrais me documenter. Bonne journée à tous.
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Forum cession parts SCI, dissolution SCI, 31 mars 2010, par dlx
Je suis associé dans 2 SCI qui possèdent ensemble un immeuble, l’une possédant la partie à usage d’habitation et soumise à l’IR , la seconde possédant le local commercial et soumise à l’IS. Pour des besoins de simplification et de rationalisation financière, il est envisagé la cession de toutes les parts de la SCI à l’IR au bénéfice de la SCI à l’IS.
Le principe de la transmission universelle de patrimoine avec dissolution sans liquidation de la première SCI s’applique t’il dans ce cas ? Quelles sont les conséquences en matière de droits de mutation et d’inscription hypothécaire (la partie de l’immeuble concernée faisant l’objet d’un financement avec garantie hypothécaire) ? Quelle doit être la valeur retenue pour l’incription dans la comptabilité de la SCI à l’IS ? Faut-il l’intervention d’un commissaire aux apports ?
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Forum remboursement capital, 28 mars 2010, par SCI OSCAR
Bonjour,
Je voudrais savoir s’il est possible de récupérer le capital investi dans la création d’une SCI. Cas de figure : Couple marié + 2 enfants mineurs, associés dans la SCI, capital investi 5000 euros, la SCI n’est pas déficitaire, le capital n’a pas été touché.
On nous a dit qu’il suffisait de faire une assemblée générale pour indiquer la cession du capital de la SCI vers les associés. Est-ce exact ? Y’a t’il des dangers à pratiquer ce genre de choses ?
Et si c’est faisable, merci de nous indiquer une exemple PV AG.
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Forum remboursement capital, 2 avril 2010, par creationsciVous souhaitez dissoudre une SCI qui n’a jamais eu aucune activité (apport de 5.000€ encore disponibles à ce jour). Dans ce cas, cette opération ne serait pas vraiment couteuse, mais, après tout, pourquoi ne pas conserver cette société en sommeil ? Je vous indique la rubrique suivante et vous propose ensuite de poursuivre cet échange.
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Forum cession parts SCI, dissolution SCI, 15 mars 2010, par Leviaux
Bonjour, Voila, nous avons avec mon fiancé une SCI ! Cela nous l’a été conseillé par une comptable suite à l’achat d’un immeuble. Aujourd’hui, j’en ai marre de la S.C.I, surtout la gestion, la comptabilité, elle nous coute chère, et j’ai l’impression que mon fiancé et moi nous en somme pas les propriétaires ! Nous voulons avec mon fiancé, arrêter la SCI, mais gardé l’immeuble ! Comment peut-ont faire pour dissoudre la SCI ? Est-ce que nous somme obliger de passer par un comptable ? Et surtout combien cela coûteraient ?
Merci pour votre réponse
Cordialement
Mlle Leviaux
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coût dissolution SCI, 17 mars 2010, par creationsci
La dissolution d’une SCI ne nécessite pas obligatoirement d’avoir recours à un comptable.
En revanche, le coût de cette dissolution peut être important :
droits d’enregistrement de 1,1%
imposition de la plus-value éventuelle.Aussi, il serait peut-être bon d’attendre une durée de détention de 15 ans pour éviter cette plus-value imposable. D’autre part, vos raisons d’avoir créé une SCI existent peut-être toujours ?
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Forum cession parts SCI, dissolution SCI, 4 mars 2010, par Residente Americaine
Bonjour,
Je suis associee dans 2 SCIs avec ma mere et ma soeur. Ma mere, la gerante, a cree 2 SCI lorsque ma soeur et moi etions mineures et elle nous avait donne 20% de ces societes a chacune. A travers ces SCI, notre mere a investit dans des appartements qu’elle loue. Je ne connais pas le nombre total d’appartements actuellement mais je sais qu’il y a au moins 6 appartements.
Ma soeur et moi avons demmenage aux Etats-Unis il y a 10 ans et nous ne savons donc pas du tout ce qu’il se passe dans ces societes. Nous ne recevons jamais de documents.
Il y a un an de ca, lors d’un voyage en France, ma mere nous a fait signe, a ma soeur et moi, des papiers d’augmentation de capital (elle a augmente la capital de 15.000 euros dans chaque SCI, soit 30.000 euros au total) ainsi que d’assemblee generale en nous disant qu’elle re-injectait de l’argent dans ces societes. Nous lui faisions confiance et nous avons donc signe ces documents sans nous soucier du contenu (quelle erreur !)et ne nous sommes pas rendu compte que notre mere avait change le nombre de parts que nous possedions et que nous ne possedons desormais que 1% chacune de ces SCI.
Je ne suis desormais plus en bon terme avec ma mere et elle vient de me contacter en me disant qu’elle veut me racheter mes 1% dans chacune des societes pour la somme de 300 euros (30.000 d’augmentation de capital x 1%). Je ne comprends pas son calcul et il me semble faux etant donne que je pense que la valuation de mes parts ne doit pas etre base sur le montant de l’augmentation de capital... mais je ne connais malheureusement rien a la loi francaise et aux SCI en general.
J’ai demande a ma mere de me fournir les bilans de ces SCI mais elle refuse de me les donner.
Quelles sont mes options ? comment puis-je calculer la valeur de mes parts ? ai-je droit legalement d’avoir une copie des bilans ?
Je vous remercie en avance de votre aide.
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Forum cession parts SCI, dissolution SCI, 18 mars 2010, par creationsci
Le gérant d’une SCI a l’obligation légale d’établir des comptes annuels, de les communiquer aux associés et de convoquer une assemblée générale pour que les associés puissent approuver ces comptes.
Lors d’une augmentation de capital, il est tout à fait possible que la valeur des parts déjà existantes soit quasiment nulle (lorsque l’endettement de la SCI est égale à la valeur des immeubles détenus). En revanche, si cette SCI existe depuis longtemps et que ses emprunts ont été largement remboursés, la valeur des nouvelles parts émises doit tenir compte de la valeur de la SCI : on ne peut créer de nouvelles parts pour 30.000€ et totalement diluer les autres associés lorsque le patrimoine hors endettement de la SCI a une grande valeur.
Aussi, je ne suis pas certain que les nouvelles parts créées il y a un an lors de l’augmentation de capital aient été correctement évaluées. Vous devez prioritairement vous assurer de l’évaluation de la SCI lors de cette augmentation de capital. En effet, vous avez signé des papiers, mais le fisc a également un droit de regard sur cette opération (une sous-évaluation des biens correspond à une donation déguisée).
Pour cela, je ne vois d’autre solution que de contacter un avocat ou un notaire.
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Forum cession parts SCI, dissolution SCI, 23 février 2010, par SCO
Bonjour,
Je suis gerant d’une SCI desirant me retirer de ma fonction. Pour le paiement de mes parts la SCI devra proceder a la vente de biens qu’elle possede, car elle ne possede pas les fonds necessaires. Les autres associes sont d’accord pour mon retrait ainsi que le rachat de mes parts, cependant il ne veulent me fournir aucune date, ou garanties quand au paiement de mes parts. Ils se refusent egalement a me fournir des promesses de vente concernant les biens concernes. Je tiens a preciser que je ne suis pas majoritaire. Les autres associes demandent mon approbation pour les dites ventes et mon accord pour la nomination d’un nouveau gerant. Je desirai savoir quels sont mes recours quand au garanties et delais de paiement de mes parts apres mon retrait.
Merci
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Forum cession parts SCI, dissolution SCI, 15 février 2010, par ceriseje suis associée à 50%dans une sci dont nous allons vendre l’unique bien pour cause de séparation.je suis actuellement la gérante mais désire vendre mes parts à mon associé(qui désire les racheter et conserver la sci)quelles sont les démarches à faire ?le fait de vendre mes parts me destitue-t-il directement de mon rôle de gérante ou faut-il faire et une cession et un changement de gérant ?y-a-il un ordre de préférence pour effectuer ces démarches ? merci d’avance de votre réponse
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cession parts SCI, 15 février 2010, par creationsciIl faut se référer à la rubrique "Cession de parts de SCI" et suivre les démarches décrites pour une cession de parts sociales. Un acte de vente devra être rédigé et les statuts modifiés. En ce qui concerne la gérance, une AG pourra être rédigée au jour de la cession car vous pouvez demeurer gérante non associé.
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Forum cession parts SCI, dissolution SCI, 10 février 2010, par Bridget62Nous avons créé une SCI, pour notre habitation principale, il y a 15 ans avec 3 associés (moi gérante 50% des parts, ma mère 25% et un ami 25%). Aujourd’hui, en 2010, nous souhaitons effectuer une cession de parts des 2 associés soit 50% des parts au profit de mon mari.Nous ne souhaitons pas dissoudre la SCI. Le capital social de la SCI est de 300€ (2000frs à l’époque). Dans ce cas là, peut on simplement utiliser votre modèle de cession... ou faut il passer devant un notaire ? Comment calculer la valeur de la part en sachant que depuis 15 ans, nous finançons à deux le prêt consenti pour la SCI par la banque.
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cession parts SCI, 24 février 2010, par creationsci
Oui, vous pouvez utiliser ce modèle d’acte de cession et suivre les démarches (de publicité notamment) obligatoires.
En revanche, je ne comprends pas bien qui a remboursé l’emprunt : c’est la SCI qui a contracté l’emprunt, c’est donc la SCI qui a remboursé l’emprunt. En revanche, deux associés ont très bien pu apporter à la SCI les fonds nécessaires à ces remboursements. Aussi, ces associés possèdent une créance sur la SCI du montant de leurs apports en compte courant. Cette dette est essentielle puisqu’elle :
réduit d’autant la valeur d’actif de la SCI,
sera à rembourser à ces deux associés.Si aucune comptabilité n’a été tenue, il faut au minimum reconstituer ces apports des 2 associés pour établir le bilan de la SCI. C’est une condition à la cession, sans quoi c’est la porte ouverte à toute contestation ultérieure, en mettant notamment en cause la responsabilité du gérant (vous-même) qui a l’obligation de présenter des comptes annuels (avec les comptes courants au passif du bilan).
La valeur des parts sera donc la valeur de marché du bien détenu (estimé par un expert éventuellement, un notaire par exemple) diminué de ces comptes courants et de l’emprunt restant dû (si celui-ci n’est pas totalement remboursé).
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Forum cession parts SCI, dissolution SCI, 10 février 2010, par marielle77Bonjour, la SCI est aux noms de mes 2 filles mineurs (8 et 4 ans). Mon mari en est le gérant. Pour des raisons diverses, nous devons vendre le bien que la SCI possède (depuis 2007). C’était mon beau-père qui s’était occupé de gérer la SCI mais aujourd’hui il est décédé et nous ne savons pas comment cela va se passer. J’aimerais savoir si quelqu’un peut m’aider à y voir clair : quand le bien sera vendu nous voulons dissoudre la SCI, qu’est ce que nous allons devoir faire. Qu’allons nous payer et comment procéder. La SCI est soumise à l’IS. J’espère que quelqu’un pourra m’aider. d’avance merci bcp et bien cordialement
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dissolution SCI soumise IS, 24 février 2010, par creationsci
La SCI va vendre le bien qu’elle détient. Cette plus-value sera taxée au niveau de la SCI puisque celle-ci est soumise à l’IS. C’est donc le régime des plus-values professionnelles qui s’appliquera. Un notaire devra intervenir pour cette vente, dans tous les cas faites intervenir votre notaire (qui percevra 50% du total des honoraires, même si ce n’est pas lui qui fait l’acte mais le notaire de l’acquéreur) et demandez-lui des renseignements sur la dissolution.
Par ailleurs, qui établit la comptabilité de la SCI. En effet, il faut établir une liasse fiscale, notamment pour l’exercice 2009. C’est urgent et demande de réelles compétences. Un expert-comptable s’impose peut-être ? Voyez également avec ce dernier les conséquences de la dissolution.
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