Création SCI

Forum fonctionnement SCI après création SCI

Suite à la création d’une SCI, le fonctionnement de la SCI est source de questions concernant :
- le gérant : sa nomination, son rôle, sa responsabilité,
- les assemblées générales des associés de SCI, l’absence de convocation par le gérant en cas de besoin...
- le financement de la SCI et le fonctionnement des comptes courants,
- le règlement des conflits entre associés.

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Autres articles à lire



Forum Fiscalité et imposition des SCI

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  • 5 août 2016, par olivier c

    Bonjour,

    Une SCI peut elle acqueire un bien immo en nue propriété ?

    Et une SCI peut elle faire de la location meublée ?

    Merci pour votre éclairage

    • 6 août 2016

      Sur le démembrement de parts, voir nos articles en utilisant le plan du site (accessible en pied de page).

      De même pour la location meublée, de nombreux articles traite de ce sujet pour étudier cette possibilité, et ses incidences fiscales.

  • 1er août 2016, par rimbert olivier

    Bonjour j’ai crée une SCI pour aquerir un immeuble de 5 appartements.

    Je voudrais savoir si il est possible d’acheter ma résidence principale via cette meme SCI pour passer les intérêt d’emprunt en charge et rembourser le crédit de ma maison via des fond perso que j’injecterais dans la SCI. je ne serais pas locataire de ma maison mais j’y logerais à titre gratuit car la location d’un bien pour moi meme est impossible c est bien sa ?

    On m’a parlé que ce serait de ce fait aventageux de transformer l’imposition de ma SCI de la passer en impot sur les societé car la actuellement elle est a IR comme cela chaque somme que j ijecte pour rembourser le pret de ma maison est inscri comptable ment et je pourrais le resortir de la SCI sans etre a nouveau imposé dessus ?

    Merci de vos explication à savoir les aventages et inconvéniant du passage à l impot sur les societé et aussi pour l achat de la r&ésidence principale via ma SCI

    n’hésitez pas à me mettre le plus de détail possible plus j’en ai mieux ce sera.

    merci pour vos infos

    Cordialement

  • 28 juin 2016, par dacier

    Bonjour, avec ma compagne nous sommes propriétaires depuis janvier 1999 d’une SCI avec laquelle nous avons financé l’acquisition et les travaux d’un immeuble.

    En 2015 nous avons acheté un studio dans une autre ville que nous louons a notre enfant étudiant.

    Du fait qu’il y ai un immeuble supplémentaire dans la SCI, avons nous obligation d’augmenter le capital ainsi que le montant des parts sociales, le capital initial correspondant à l’acquisition du premier immeuble en 1999 ?

    • 28 juin 2016

      Absolument aucune obligation d’augmenter le capital de cette SCI. Dans la pratique on trouve ainsi souvent des SCI avec un capital de 1000 euros qui ne correspond en rien aux immeubles acquis au fur et à mesure du temps.

  • 20 juin 2016, par unloac

    Bonjour,
    J’ai longuement parcouru votre site riche d’information.
    Histoire de ne pas faire une grave erreur, je préfère aussi poser ma question.

    Je suis locataire d’une SCI Familiale, elle m’a donné congé par huissier pour reprise du logement au profit de la fille des gérants. Après vérification, celle-ci ne figure pas dans les statuts de la SCI comme associé.

    Sauf erreur de ma part, elle ne peut pas y prétendre (?)

    Puis je m’y opposer ? Doit elle etre associé de la SCI pour bénéficier de la reprise ?
    TRES IMPORTANT : Si oui à quelle date : à la date du congé de reprise par huissier 6 mois avant ? ou à la date de la reprise du logement ?

    Merci, d’avance pour aide précieuse

  • 24 avril 2016, par elmer77

    Bonjour,

    Avec mon épouse nous avons monté une sci à capital variable (4000E à la création, 2 associés à 50/50), assujettie à l’ IR pour l’acquisition d’un local professionnel financé par un emprunt bancaire sur 12 ans.
    Chaque année nous dégageons un bénéfice correspondant aux loyers encaissés (le cash servant à rembourser l’emprunt). Sur le bilan nous avons un report a nouveau qui s’accumule année après année.

    Quel est la meilleurs façon de traiter comptablement ce montant : doit-on augmenter chaque année les comptes courants des associés ? doit-on augmenter la valeur des parts ou et/ou du capital social ? Et suivant ce choix, cela implique-t-il un avantage ou inconvénient fiscalement (plus values ?) soit à court terme, soit lors de la revente à terme de l’immeuble ou de parts de la sci ?

    Merci d’avance pour vos réponses !

  • 26 janvier 2016, par Odile M

    Bonjour, nous sommes dans une sci familiale ma mère, mon frère et moi. Cette sci ne possède qu’un local professionnel loué dont l’emprunt d’acquisition est totalement payé. Nous avons des bénéfices locatives assez bas redivisés entre nous trois selon nos parts. Ma mère est gérante de cette sci. L’immeuble et le local lui-même doivent subir quelques travaux de rénovation à hauteur de 8000e. Le banquier dit à ma mère qu’il est impossible de contracter un emprunt pour la sci (dans le but de déduire les intérêts d’emprunt) sans la présence pour signature de chaque associé. J’habite en Espagne et je ne peux pas venir pour une simple signature. Ne peut on pas faire de procuration pour contracter un emprunt ? Quels autres documents doit on fournir ?
    Je vous remercie d’avance

    • 26 janvier 2016

      J’ignore si vos statuts obligent tous les associés à valider la décision de contracter un emprunt. Ensuite, il me semble que le gérant pouvait engager seul la société auprès de la banque. Dans tous les cas, c’est avec l’établissement financier qu’il faut discuter les conditions de signature de cet emprunt.

      Autre solution : des emprunts personnels, pour permettre aux associés d’effectuer des apports en compte courant (donc sans intérêts pour la SCI, mais sans déduction non plus de ces charges financières).

  • 30 novembre 2015, par Benjamin

    Bonjour,

    Mes parents ont créé une SCI familiale il y a un an dans le but de léguer à mon frère et moi une maison(achevée cet automne) dans quelques années. Les statuts de la SCI ont été faits avec seulement deux associés, mon père et ma mère.
    En cours d’année mon fère et moi avons prêtés à la SCI une somme d’argent(identique) pour la réalisation des travaux. Aujourd’hui nous souhaiterions intégrer la SCI comme associé avec 25% des parts chacun.
    Je pense à deux méthodes :
    Soit acheter des parts auprès de mes parents.
    Soit réaliser une augmentation de capital.
    Quelle méthode serait la plus simple et la moins couteuse ?
    De plus, que deviendront les deux prêts effectués à la SCI ?

    Merci d’avance pour vos conseils .

  • 26 novembre 2015, par Joedel

    Bonjour
    Mes deux parents étaient associés d’une SCI familiale et mon père désigné gérant.
    Par deux donations ils m’ont fait nue propriétaire de 99 parts sur 100.
    Ma mère est décédé il y a 5 ans et mon père cet été, rien n’a été changé depuis pour la SCI. Me voilà donc seul associé, (je suis seul héritier de la dernière part )et plus de gérant, je ne sais comment faire pour remettre les choses à jour et me désigner comme gérant. le compte de la SCI a été bloqué par la banque en attendant.
    pouvez vous m’aider svp,
    merci et bonne journée

    • 26 novembre 2015

      Une assemblée générale peut vous désigner gérante, voyez nos modèles présentés sur ce site, l’un d’eux est adapté à la nomination d’un nouveau gérant. Mais ensuite, ce changement de gérant doit être annoncé aux tiers, par une annonce légale, puis faire l’objet d’un dépôt au greffe (avec formulaire M3, déclaration de non condamnation, pièce identité).

      Mais ce changement de la gérance, et des associés, doit entraîner également une modification des statuts. Or fonctionner avec un seul associé pose problème. Régulariser les statuts en même temps que la gérance permettrait de limiter le nombre d’annonces légales et de dépôts au greffe.

      PS : pour les annonces légales, voir notre onglet en bas de page.

      Notre dossier "modification des statuts" vous donnera plus de précisions sur les démarches à accomplir.

  • 10 octobre 2015, par Soleil30

    Bonjour,
    Nous avons crée une SCI en 2003 (2 concubins + enfant)dans le but d’acquérir un appartement par emprunt et de le louer.
    L’appartement a été occupé par l’un des associés (activité libérale)jusqu’en 2011, date de son départ en retraite.
    De 2003 à 2011, cet appartement du parc ancien n’a bénéficié d’aucun entretien, ni travaux. Aujourd’hui, pour le louer, il faut faire des travaux. un montant de 40 000€ a été voté à la majorité (53%) mais mon associé ne les a pas votés et ne veut pas payer.
    Est ce que cette dette s’impose à lui et si oui, comment en obtenir le règlement ?
    Vous remerciant, par avance, de votre réponse

    • 11 octobre 2015

      Non, les associés ne sont jamais obligés de financer la société.

  • 4 octobre 2015, par garlaban13400

    bonjour,
    je suis associé dans une sci. j’en possède 300 parts.
    la sci est déjà constituée depuis plusieurs années. Son patrimoine est 500.000 euros, et il y a 1000 parts à 500 euros.
    Un autre associé apporte un immeuble à hauteur de 200000 euros. Comment cela se passe-t-il en pratique s’il vous plaît : la SCI doit-elle augmenter ses parts à 1200 et l’apporteur bénéficier de 200 parts de plus ou le nombre de parts reste-t-il le même et la valeur de la part ne fait qu’augmenter ?
    Merci pour votre réponse

    • 4 octobre 2015

      Il y aurait plusieurs manières de procéder, mais la plus simple est d’émettre de nouvelles parts à leur valeur nominale.
      Il faut toutefois vérifier si la valeur réelle de l’immeuble est toujours égale à sa valeur comptable, faute de quoi l’associé qui apporte son bien devrait les payer plus ou moins cher que leur valeur nominale.

  • 14 septembre 2015, par tomtom

    Bonjour, Nous avons avec mon épouse une SCI à l’IS et à la TVA qui loue des bâtiments commerciaux. Cette SCI dégage des bénéfices que nous aimerions réinvestir dans une maison d’habitation qui aurait pour destination la location saisonnière (location meublé). Nous voudrions de même pouvoir en avoir la jouissance qu’elle que semaines par an. De ce fait le bien devient une "résidence secondaire partiel" et un avantage en nature. Voulant resté dans une total légalité, ne voulant pas jouer sur tous les tableaux d’avantage fiscaux, mes questions sont les suivantes :
    - Faut il créer un PV d’assemblé pour notifier cette avantage ?
    - Récupérons nous la TVA sur le bien ?
    - Récupérons nous la TVA sur les travaux ?
    - Est ce que le fait de profiter du bien quelque semaines par an ne nous embarque pas sur le chemin de l’abus ?

  • 11 septembre 2015, par trap

    Bonjour,
    Je cherche a établir la domiciliation de l’associé minoritaire a l’adresse d’une habitation acheté par la SCI et changé en Local commercial.

    On m’a parlé d’une possibilité de loue 10% (soit une chambre), la maison étant déjà tout équipe (wc, cuisine, etc, la chambre est vide de meuble.
    Le siégé social de la SCI étant dans un autre département.

    Suis je obligé de faire un bail meublé et payer l’IS ?

    Y a t il d autre solution sachant que l associé minoritaire a domicilié sa société dans se même local commercial ?

    merci d avance pour vos retours

    • 11 septembre 2015

      Quelle complexité ! Pourquoi ne pas plutôt faire appel à une société de domiciliation, cela coutera moins cher au final ?

    • 11 septembre 2015

      L’associé minoritaire n’a plus adresse fiscal, nous voulons quel soit domicilié au local ou il y sera en permanence dans le futur et donc y faire son adresse fiscal ainsi que pouvoir faire des démarche en temps qu habitante du village ou est le local (Creche, ecole, secu, etc...).

    • 11 septembre 2015

      Si cet associé occupe, même en partie, cet immeuble, alors un bail peut le lier à la SCI. En tant que locataire, il a alors la possibilité de domicilier sa société à son domicile (mais attention, pour une société, cette possibilité est limitée dans le temps, à 5 ans). Pour la SCI, la location peut être non meublée, et alors aucune obligation d’imposition à l’IS n’est à craindre.

    • 11 septembre 2015

      même si on a changé l’habitation en local commercial ?
      je peux quand même lui établir un bail de location d’une surface a des fins d ’habitation ?

      merci pour vos retour

    • 11 septembre 2015

      Pas facile de comprendre la situation, vous parliez de louer une chambre... Si l’immeuble ne comprend qu’un local commercial, c’est uniquement ce bien, ce local qui peut être loué. Dans ce cas, pas de problème de domiciliation, et pour la SCI cette location professionnelle n’entraîne pas l’imposition à l’IS.

    • 11 septembre 2015

      C est un pavillon le local commercial, ma société loue déjà la plus grande partie de la surface en tans que local d’activité pour mes besoin(Exploitation de tout le sous sol), le siège social de ma société est situé a mon domicile dans un autre département.

      j’espère avoir été le plus clair possible :)

    • 11 septembre 2015

      Alors une autre partie de la surface peut être louée à cet associé qui pourra y domicilier alors sa propre société.

    • 11 septembre 2015

      - domicilier la société de l’associé> ok, c est déjà fait
      - domicilier l’associé a l’adresse de son siège social, le pavillon donc> ?

      c est cette partie que j ai pas compris.
      La reponse a peut être déjà été donné, je la comprend mal alors.

      Le but final étant que mon associé est son adresse fiscal personnel aussi et non pas juste sa société au pavillon.

    • 11 septembre 2015

      Adresse personnelle ! Je n’avais jamais compris cette question. Là, je n’en sais rien. Ce qui est certain, c’est que vous ne pouvez pas louer un local commercial comme habitation. Après, une division de l’immeuble est toujours possible, mais c’est compliqué. Ce problème ne concerne pas le domaine des SCI, mais celui des personnes physiques. Cependant, il me semble qu’il est toujours possible de se domicilier, en l’absence de domicile, à sa mairie. Autrement je ne vois toujours pas l’intérêt de se domicilier à cette adresse.

  • 8 septembre 2015, par ribiere

    une sci peut-elle bénéficier d’une aide à l’emploi d’un senior de plus de 55 ans ? merci pur votre réponse

    • 8 septembre 2015

      Ce salarié serait employé pour quelles taches, quelles fonctions, quel serait l’objet de son contrat de travail ?

  • 6 septembre 2015, par Christian LAVAL

    Je viens d’hériter des parts de mon père dans une SCI dont le gérant est une association Loi 1901.
    L’association a un compte en banque et la Société aussi.
    On me dit "c’est normal ; par exemple l’impôt foncier ne peut pas être payé par l’association, puisque certains des membres de l’association ne sont pas membres de la société et donc pas propriétaires".
    Cette manière de fonctionner est-elle normale ?

  • 29 juillet 2015, par kedgebs02

    Bonjour,

    Je suis actuellement étudiante en école de commerce et je réalise une enquête de terrain dans le cadre de mon mémoire de fin d’étude dédié aux sociétés civiles immobilières et au démembrement des parts de SCI. Je recherche des gérants ou créateurs de SCI qui pourraient répondre à ce questionnaire : http://goo.gl/forms/1AtoQ4jiW1 . Cela ne prend que quelques minutes et me sera d’une très grande utilité afin de finaliser mon étude.

    En vous remerciant par avance pour vos réponses !!

  • 7 juillet 2015, par mary29450

    Mon conjoint et moi avions acheter notre résidence principale en SCI familiale avec 49,5 % des parts chacun et le 1 % restant réparti entre nos 3 enfants dont une mineure. Mon époux étant le gérant. Nous sommes actuellement en instance de divorce (conflictuel) et avons vendu notre maison. Après que le notaire ai remboursé le restant du prêt, l’argent restant a été versé sur le compte de la SCI. J’ai réclamé plusieurs fois les comptes de la SCI à mon ex époux, en vain. J’ai fini par les avoir auprès du banquier et là je me suis rendu compte qu’il avait réglé toutes ses dettes personnelles avec l’argent de la SCI. J’en ai parlé à mon avocate mais elle me dit que la SCI n’a rien à voir avec notre divorce. Je voudrais savoir ce que je dois faire afin de récupérer les bénéfices de la SCI, qui auraient dû être répartis entre les associés au prorata de leurs parts !

    • 8 juillet 2015

      Qu’appelez-vous ses "dettes personnelles" ? Puisque vous étiez mariés, il s’agissait à priori de dettes communes.
      Ensuite, s’il s’agissait bien des fonds de la SCI, en les utilisant il a généré un compte courant débiteur, la communauté est donc redevable de ces fonds auprès de la SCI. Mais la communauté, c’est vous autant que lui.
      Quoi qu’il en soit, le gérant a l’obligation de communiquer des comptes au moins une fois par an aux associés, s’il ne l’a pas fait vous pouvez l’assigner et demander la nomination d’un expert à cette fin.

  • 22 juin 2015, par sonia

    bonjour
    Nous venons d’acheter un appartement par le biais d’une sci ; nous le louerons meublé à notre fils dans un premier temps. Devons nous ouvrir le contrat EDF en pro ou en particulier même s’il est au nom de la SCI.
    merci d’avance pour vos réponses sur les tarifs et conditions du contrat à privilégier

    • 22 juin 2015

      Contrat particulier, aucune idée des tarifs mais le fait que le propriétaire soit une société civile ne vous oblige en rien à souscrire un contrat pro.

    • 22 juin 2015

      Ça ne l’oblige pas, mais ça le permet. Or il existe des offres pro à des tarifs plus intéressants que les offres particuliers.

  • 28 mai 2015, par marc Bignon

    Bonjour,
    Nous avons une SCI avec mon épouse. j’ai des appartements qui m’appartiennent en propres avec des prêts en cours.

    Je voudrais apporter mes appartements et mes prêts à la SCI.

    Ma femme a de l’argent.

    Pourrait-on faire un apport mixte en imputant fiscalement mes prêts sur l’argent apporté par ma femme, afin de diminuer le montant de mon apport à titre onéreux et donc les droits d’enregistrement corrélatifs ?

    Si oui, Est-ce que cette imputation serait purement fiscale, ou bien doit-on également tenir compte de la même imputation pour la détermination du capital social et de la répartition du capital social entre les époux ?

    Merci d’avance pour votre réponse, précision faite que ma question est très urgente...

  • 6 mai 2015, par gihel

    Bonjour,
    Nous avons fait une augmentation de capital avec un nouvel associé
    J’utilise votre logiciel SCI
    je n’arrive pas à trouver les bonnes ecritures à passer
    Pouvez vous m’aider
    Merci beaucoup
    JL ROGER

    • 7 mai 2015

      De la même façon que lors de la constitution de la société, il faut enregistrer l’apport :
      - au débit par une entrée de trésorerie dans le compte 512 banque de la société,
      - au crédit par l’augmentation du compte de capital dans les capitaux propres.

      Toutes les écritures concernant une SCI sont présentées sur notre site Formation Logiciel Comptabilité.

  • 2 mai 2015, par acides

    bonjour à vous,

    situation un peu complexe pour moi. Peut être pourriez vous me renseigner et me conseiller.

    En 1997, mes parents et moi même avons créer une SCI
    père:35 parts apport 105000F
    mère:35 parts apport 105000F
    moi même : 30 parts 90000F

    En juillet 1999 la SCI a acheté un appartement a 28965€.
    Cet appartement est depuis ce jour ma résidence principale.

    En juillet 2005, la SCI a acheté les combles au dessus de cet appartement et a surélevé l’appartement. Pour se faire la SCI a contracté un emprunt à la banque pour l’acquisition et les travaux.(emprunt que je rembourse avec ma concubine 450€/mois)

    En septembre 2014, mon père et ma mère m’ont cédé chacun une partie de leurs parts ( père 35/35) (mère 34/35)

    aujourd’hui je souhaite vendre ce bien au prix de 310000€ ( pour en racheter un autre en province) mais plusieurs questions se posent à moi :

    Sachant que j’ai maintenant 99% des parts.

    - en vendant ai je le droit de prendre une partie de l’argent de la vente ? 30000€

    - vais je être taxé sur une quelconque plus valus ?

    - ma mère va t elle être taxée ?

    - Le crédit immobilier de la SCI n’est pas soldé dois je le solder ?

    - Ai je intérêt d’acheter en SCI ou en particulier ?

    - Puis je si je me pacs faire un don d’une partie de mes parts a ma concubine ?

    En espérant ne pas être trop confus je vous remercie pour vos réponses

    • 3 mai 2015

      Effectivement, la vente de l’immeuble va être imposé sur la plus-value, sur la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition, et en tenant compte des travaux effectués. L’abattement forfaitaire pour durée de détention n’étant plus de 15 ans, la plus-value entraînera de l’impôt. Voir nos articles sur la plus-value dans le dossier "cession de parts".

      Une fois l’impôt payé, la somme qui reviendra à la SCI pourra être distribué entre les associés librement, sans nouvelle imposition.

      Concernant le crédit, il faut étudier les pénalités éventuelles pour remboursement anticipé, mais évidemment le capital restant dû devra être soldé.

      Ensuite, en l’absence d’enfants, il n’y a aucun intérêt à première vue d’acheter un nouveau bien destiné à votre logement et celui de votre compagne (qui n’effectue pas d’apports) en SCI.

    • 4 mai 2015

      bonjour.

      merci pour votre réponse... nous avons deux enfants. Le fait que mes parents m’ont donné devant notaire leurs parts il y a seulement un an, ne posera t il pas problème, car j’occupe ce logement depuis 16 ans. C’est donc ma résidence principale.
      Le notaire qui a rédigé le don m’a dit que nous serions taxé que sur les 1% de ma mère.

    • 4 mai 2015

      La donation a eu lieu non pas pour des raisons fiscales mais pour vous aider, des droits de donation ont éventuellement été payés, si vous vendez aujourd’hui le bien de la SCI c’est pour d’autres raisons patrimoniales, donc pas d’abus de droit.

  • 28 avril 2015, par tiki974

    Je suis associé dans une SCI dont le siège social est situé à La Réunion. Désormais domicilié en France Métropolitaine, je n’ai pas accès physiquement aux documents normalement mis à disposition au siège. Je reçois donc des documents par e-mail. A ce titre, j’ai reçu un document intitulé "grand livre général de révision - état des comptes courants des associés" que l’on me demande de signer et de renvoyer. Quels sont les points particuliers à vérifier sur ce document avant de le renvoyer signé (mes rapports avec le gérant n’étant pas des plus cordiaux, je me méfie du contenu des éléments envoyés pour signature).
    Merci d’avance.

    Cordialement,

    Cordialement,

    • 28 avril 2015

      Cet état, issu de la comptabilité je suppose, indique les mouvements de l’exercice constatés des comptes courants des associés. Il s’agit de toutes les avances effectuées par les associés (au crédit dans la compta de la SCI) et de tous les remboursements qu’ils ont reçu de la société (au débit).

    • 28 avril 2015

      Merci beaucoup pour ces précisions. C’est effectivement issu de la comptabilité et fait apparaître les sommes versées au titre des avances effectuées par les différents associés.

  • 27 avril 2015, par linfriton

    Bonjour nous avons une SCI 60% mon conjoint et 40% pour ma part. Nous avons contracté un credit de 190000 euros pour realiser une Maison et un hangar pro pour l activité de mon conjoint ou il est declare 70% bien perso et 30% bien pro. Donc il verse 30% du credit en temps que loyer professionnel et nous versons 70% du credit en temps que loyer. Ma question :
    Ma Sci est bénéficiaire loyer total 12000 dont 8400 perso et 3600 pro donc revenu net total avant partage 3076 euros mais tous cela n est pas du bénéfice mais juste les echeances de notre credit contracter au nom de la Sci.Que dois je faire pour ne pas etre beneficiere ? que dois je declarer sur l impots sur le revenue ? on n’est un peut perdue !Y a t il un point relais reel dans la region Toulousaine ? Merci pour votre reponse

  • 27 avril 2015, par lamozee

    Bonjour

    Beaucoup de questions pour une SCI créée en 2008 (associés Moi 49% épouse 49% fils 2%) pour construction d’une maison avec objectif à terme propriété du fils. Création dans le cadre de la loi de Robien recentré. Constitution du capital initial de la SCI par apport du terrain pour ce qui nous concerne 7880 €, versement pour mon fils 120 €.

    Construction 200000 € par prêt contracté par la SCI de 100000 € et apports en comptes courants depuis la création par nous de 52000 € et mon fils de 78000 € les loyers couvrant le solde.
    Fiscalement nous (couple) bénéficions des avantages de la loi de Robien recentré (amortissements sur 10 ans)) mais il nous avait été conseillé de ne pas en faire profiter mon fils.

    Nos locataires vont quitter la maison dans quelques mois. Mon fils pourra-t-il l’occuper à titre gratuit sans que nous perdions les avantages de la loi de Robien ? Si oui pourra-t-il continuer à abonder son compte-courant de la SCI pour permettre de faire face aux charges d’emprunt. Nous poursuivrons d’abonder les nôtres.

    A l’issue des 9 ans exigés par la loi de Robien, pouvons-nous envisager la transmission de la maison en pleine propriété à notre fils (fils unique) et quels en sont les avantages et les inconvénients (en termes fiscal et successoral).

    Merci pour attention et pour vos réponses éclairées attendues.

    Très cordialement

  • 27 avril 2015, par Réglisse

    Bonjour,
    Les frais suivant sont-ils déductible (frais réels)de la sci :
    abonnement edf + consommation, abonnement eau + consommation
    au titre de travaux ?. frais de dossier greffe ? Location
    de véhicule + carburant (vidage divers logements) ?
    Par avance Merci

  • 7 avril 2015, par Rémy

    Bonjour,

    je débute en matière de SCI. Je suis Pacsé, ma compagne et moi avons acheté un appartement en 2013 (50/50 chez le notaire) et nous souhaitons créer une SCI pour : intégrer l’appartement existant et également une nouvelle acquisition qui sera mise en location.
    Une fois la SCI créée, combien ça me coûte de rattacher l’existant ? est-ce préférable de créer la SCI avant la nouvelle acquisition afin de l’intégrer sous la SCI existante ou l’inverse ?

    Merci d’avance pour votre aide

    • 7 avril 2015

      Quel serait l’intérêt pour vous d’apporter votre RP en SCI ?

  • 3 avril 2015, par Nufan

    Bonjour à toutes et tous,

    J’ai une question un peu compliquée à laquelle je ne trouve pas de réponse, et je vous remercie d’avance pour votre aide.

    Je suis locataire d’une SCI professionnelle. En fait, ce sont des locaux professionnels, nous sommes une cinquantaine à les utiliser. Sur cette cinquantaine, il y a environ 33 personnes qui ont des parts dans cette SCI (ce qui représente 100% des parts). Il reste donc grosso modo 17 personnes qui ont le même statut que les 33 autres, mis à part qu’ils n’ont pas de part dans la SCI et sont par conséquent locataires.

    De "gros" travaux vont être entrepris (si toutefois ils sont validés en AG), à savoir remplacement de la porte d’entrée, changement du parquet etc... Le coût va se situer en 15 et 30 ke.

    Suis-je, en tant que locataire, obligé de payer ces travaux ? Si oui, à la même hauteur que les propriétaires ?

    Merci d’avance pour votre aide.

    Nufan

    • 3 avril 2015

      En tant que locataire, tous vos droits et obligations sont ceux stipulés par votre bail. C’est donc à ce document qu’il faut vous reporter pour répondre à votre interrogation.

    • 3 avril 2015

      Merci pour votre réponse... Je vais essayer de mettre la main dessus !

      Bon week-end !

    • 3 avril 2015

      Je viens de le retrouver. En fait, le bail est signé par le président de l’association, au nom de l’association.

      Je m’explique :
      La SCI "ABC" loue les locaux à l’association "XYZ"

      Deux tiers des membres de l’association XYZ représentent 100% des parts de la SCI ABC. Le dernier tiers est locataire.

      Dans le bail, à la rubrique travaux, il est surtout question de rendre les locaux en bon état, de ne pas percer les murs et d’entretenir canalisations et cheminées. Rien sur l’amélioration des lieux (si ce n’est que les éventuelles améliorations ne peuvent pas entraîner de contrepartie financière).

      Je n’ai donc pas de bail à mon nom, vu que je fais partie de l’association.

      Ce qu’il se passe, c’est que les membres de la SCI ABC veulent faire voter les travaux et les faire financer par l’association XYZ... Ce qui moi me parait non seulement pas très fair-play, mais même plus que limite légalement parlant...

      J’espère avoir été clair !

      Merci d’avance !

    • 4 avril 2015

      C’est donc l’association qui est locataire, et non les membres directement. J’imagine que tous les membres payent une cotisation, qui permet à l’association de payer le loyer.

      D’après ce que vous indiquez, rien n’oblige effectivement l’association à payer les travaux. Mais si l’association, conformément à ses statuts, décide de se mettre d’accord avec la SCI pour les payer, rien ne l’interdit non plus.
      On pourrait estimer qu’il s’agit là d’un conflit d’intérêt, mais pour vous opposer à cette décision il faudrait la contester devant le tribunal, donc entamer une procédure assez longue. Et que vous n’êtes pas du tout sûr de gagner, le juge pourrait très bien estimer qu’il est dans l’intérêt de l’association de payer pour des locaux rénovés.

      Bref, il se peut que vous ne trouviez pas cela fair-play, mais à mon sens la meilleure solution dans ce cas est de trouver un autre terrain de jeu...

  • 2 avril 2015, par werik

    Bonjours je viens vers vous j’ai une locataire qui vient de recevoir sa facture d’edf et qui à le double alors que le logement est refait à neuf isolation chauffage radiant il y en a 3 sachant que c’est un 42m2 avec la chambre à l’étage et le consuel est passer mais elle n’utilise qu’un seul radiateur ma question est de savoir si elle peut se retourner contre la sci du fait de sa facture élevé merci à ceux qui répondront

    • 2 avril 2015

      Sur quel motif, l’isolation du logement, mais cette isolation est mesurée via le DPE, alors quel recours juridique contre le bailleur, une société civile immobilière présentement.

  • 1er avril 2015, par carole62

    Bonjour

    J’ai attaqué une sci en justice à laquelle je louais un logement.

    La sCI a perdu le procés et me dois 6000 euros
    Le gérant a vraisemblablement organisé l’insolvabilité de la sci pour ne pas payer et verse à l’huissier 100 e par mois. C’est honteux.
    Quel serait mon recours ?
    Quelqu’un de sérieux peut il m’apporter une réponse
    Merci

  • 1er avril 2015, par Princesse

    Bonjour,
    nous avons 3 SCI avec mes 2 frères. Je souhaiterais échanger les parts de l une pour pouvoir devenir majoritaire sur l autre. Est ce possible ? S ils sont OK, comment procéder ?
    Merci d avance pour votre réponse et bravo pour votre site.
    cordialement

    • 2 avril 2015

      Cela revient à une double cession à titre onéreux, supportant donc des droits de mutation de 5%. Vous pouvez procéder sous seing privé ou par acte authentique, comme vous préférez.

  • 25 mars 2015, par patricia

    bjr,mes parents ont créé une sci familiale avec mon frère et ma sœur j’ai d’autres frères et sœurs et moi même qui n’en font pas parti en cas de décès des parents avons nous doit a un héritage merci

    • 25 mars 2015

      Oui vous avez droit à un héritage, mais pas nécessairement à des parts de cette SCI. Tout dépend de ce qui figurera dans l’éventuel testament de vos parents, et dans les statuts de la SCI pour la partie relative à l’agrément des associés.

  • 17 mars 2015, par evansone

    je suis gérant d’ 1 sci à 2 actionnaires à 50/50% , ma femme et moi , marié sous contrat
    la sci à acheter 1maison principale , depuis 4 ans ma femme a quitté le dom conjugal
    a fait une requète en divorce qui a été annulée , et rendu caduque.
    depuis 4 ans elle ne paie plus rien et ne participe à rien dans la sci , je paie les emprunts de la sci depuis 4 ans seul , tous les impots fonciers etc , l’entretien , enfin tout.....cela fait 4 ans qu’elle prétend se retirer mais verbalement , elle n’a jamais envoyer de lettre AR au gérant (moi)
    on était tombé d’accord tous les 2 devant son avocate pour divorcer , n’ayant pas l’argent pour racheter ses parts , j’ai proposer de créer une copro , et la sci lui attribuerait 1 lot du montant de la soulte qui lui est due 75.000 €
    je lui demande donc de faire part qu’ elle désire le retrait , sinon comment réaliser des actes sous seing privé ou notariés si elle ne se présente pas

    le gérant est il en droit de demander son exclusion au TGI puisque tout associé doit participer aux charges de la sci ,
    quel sont les moyens que le gérant a ,
    sachant que dans les statuts ses pouvoirs sont étendus de
    demander l’expulsion de cet associé qui ne paye rien ,
    depuis 4 ans et fait le mort .

    on doit divorcer , donc régler notre partage patrimonial ,
    qui se trouve n’ etre que cette maison acheter ensemble en sci ,
    je conserve ce bien seul , et je veux lui donner ces 75. 000 € ,
    mais en contrepartie , bien sur de son retrait de la sci ,
    et détenir seul la totalité des parts
    comment faire pour la contraindre à faire les choses
    la poursuivre en injonction de payer la totalité des charges qui lui reviennent depuis 4 ans , et lui faire ainsi pression pour qu’elle demande officiellement son retrait ???
    avec tous ces problèmes j’ai fait une hémorragie cérébrale et suis je suis atteint de paralysie , perdu mon emploi etc etc la misère noire !!!
    merci mille fois de vos réponses professionnelles et compétentes !!!
    ce sera pour moi , une bénédiction !!! Daniel

    • 18 mars 2015

      "tout associé doit participer aux charges de la sci" : oui, si l’associé s’est engagé à effectuer un apport, comme c’est le cas pour un apport en capital. Mais dans le cas présent, quel est le montant du capital, est-il déjà totalement libéré ?

      Exclusion = voir dans le dossier "Associés" l’article consacré à ce sujet.

      Actuellement, vous êtes gérant et pouvez parfaitement gérer la SCI. Ensuite, vos apports, comptabilisés en compte courant, pourront être intégrés au capital (sur décision d’AG, voir également ce dossier) et diluer ainsi la participation de l’autre associé.

  • 11 mars 2015, par jupiter

    Bonjour ,

    Je viens de m’inscrire sous statut LMNP pour exploiter un bien immobilier .Je suis propriétaire d’un autre bien avec mon époux sous forme SCI .(90% parts à moi et 10 % mon époux ) Je désirerai faire entrer le bien possédé par la SCI dans mon actif LMNP . Un bien en Sci ne peut être exploité sous statut LMNP .Comment puis je faire entrer ce bien sans devoir vendre l’immeuble à moi-même et payer 9 % de frais ?
    Notre SCI peut être mise en sommeil mais immeuble toujours SCI ; Je peux acquérir la totalité des parts mais immeuble toujours SCI .Autre moyen que la vente et ses lourds frais ?(notaire et plus-value environ 10 500 euros ) . Je désire le statut LMNP pour cet immeuble car le déficit entrainerait suppression de ma CSG et d’une partie de mes impôts .Merci de toutes idées .

  • 19 février 2015, par doumie

    Bonjour,
    Mon mari et moi même étions associées à parts égales dans une Sci propriétaire d’un bien (le domicile conjugal). Mon mari en était le gérant. Il est décédé en décembre 2011. A son décès, j’ai été nommé gérante de cette Sci. Le bien a été vendu en 2012, les fonds de cette vente ont été versés à l’Etude du notaire en charge de la succession. Par cession de parts sociales, la Sci a racheté les parts de Monsieur, revenant aux héritières (ma fille, sa fille d’un premier mariage et moi même). Alors que je suis gérante de la Sci, sa liquidatrice et via les cessions, associé unique, malgré mes multiples demandes, la notaire ne me remet pas les fonds revenant à la Sci (soit la part de l’associé unique) et ce depuis plus de 2 ans. Elle conserve une bonne partie des factures imputables à la Sci ,qu’elle a réglées au début de la succession avec l’argent du bien et refuse à la gérante de les restituer si je ne paye pas le temps passé et les photocopies, factures qui me feront défaut pour justifier des dépenses totales de la Sci, celle ci étant en liquidation. En a t elle le droit, sachant que la Sci et la gérante ne lui a jamais donné de mandat pour régler en lieu et place les factures en question. Aujourd’hui, elle m’adresse un apercu liquidatif, où il est indiqué que sur ma part de succession je dois verser 10 000 e environ à chacune des filles, et si je ne les paye pas, je ne recevrais pas les fonds qui reviennent à la Sci puis à l’associé unique (moi même). En a t elle le droit ? Et si je peux pas payer ces 10000 e (sachant que, de me verser les fonds de la Sci et dès lors me les reverser en tant qu’associé unique, m’aurait permis de payer ma dette à la succession, puisqu’il y a confusion de patrimoine) que peux il se passer ? Le versement des 10000 e est donc un préalable au versement des fonds à la Sci (associé unique). Peut elle l’exiger ? En a t elle le droit ? Que puis je faire ? Je suis totalement désemparée. Merci de votre aide précieuse. Bien cordialement

    • 19 février 2015

      Il existe un moyen très simple de connaître les droits de son notaire : appeler la Chambre des notaires. C’est très important qu’une profession réglementée rende des comptes, et la Chambre des notaires sert précisément à cela,

    • 20 février 2015

      Je vous remercie, je vais les contacter. Mais peut être qu’un intervenant du forum pouvait m’aider, car le délai que ce notaire m’impose est très court. Si je n’ai pas payé les 10000 e à la succession avant le 05 mars, elle affirme que la Sci n’aura rien.
      Bien à vous

    • 23 février 2015

      Bonjour,
      J’ai suivi votre conseil, et ai contacté la Chambre des Notaires. Mon problème est tel, selon eux, qu’il nécessite que j’adresse un dossier complet de plainte contre le Notaire, qui prendra beaucoup de temps. Sachant que ce même notaire m’impose un délai au 05 mars 2015, et si je ne le respecte pas, elle m’accuse ainsi que l’une des autres héritières, de tout faire "capoter" est ce quelqu’un peut m’aider afin qu’au moins je me manifeste auprès de ce notaire, avec des arguments juridiques pour prouver ma bonne foi. De plus, est ce quelqu’un peut me dire comment se passe un dossier contentieux entre un notaire, la Chambre des Notaires et une personne comme moi qui n’y connait rien. Cela me fait peur même si j’ai bien conscience que je doive me défendre. C’est le pot de terre contre le pot de fer. Merci de vos conseils, de votre expérience et de votre aide.
      Cordialement

  • 13 février 2015, par perrineau

    Bonjour,
    je suis gérante d’une SCI familiale composée d’un seul bien bien.Nous avons opté pour l’IS. Nous faisons de la location saisonnière meublée:ma question est la suivante : nous avons des "gros Travaux" d’entretien à prévoir (ravalement, isolation,..) est-il possible de conserver le bénéfice dégagé (environ 1ke) sur une année pour faire une provision sur l’année suivante afin de constituer un capital et ce sans le déclarer ou en le déclarant sur une ligne particulière du bilan ?
    Merci de votre réponse

    • 14 février 2015

      À l’IS vous devez pratiquer des amortissements, de sorte que ces travaux sont de facto provisionnés par anticipation lorsque vous avez besoin d’effectuer des travaux sur ces actifs. Lesquels travaux doivent alors être immobilisés dès qu’ils ne sont pas purement de l’entretien, et ensuite eux-mêmes amortis.

  • 9 février 2015, par Anne

    Bonjour,

    Le gérant statutaire d’une SCI, détenant une part, est décédé il y a 4 mois. L’associé majoritaire (99 parts) souhaite nommer un nouveau gérant (sans part). (La part détenue par le gérant sera cédée lors de la succession).

    Les statuts indiquent que c’est le gérant qui doit convoquer l’AG. Etant décédé, comment peut-on convoquer l’AG ? Est-ce que l’associé majoritaire peut faire une AG avec le gérant qu’il souhaite nommer ?

    Merci par avance de vos conseils.

  • 6 février 2015, par manu48

    Bonjour,

    Je ne suis pas d’accord avec le PV de la dernière AG et je souhaite faire des ajouts. Dois-je signer le PV tel qu’il est rédigé ? Puis-je signer en faisant des ajouts en bas de page ?
    Merci d’avance à tou(te)s.

    Manu

  • 1er février 2015, par brig17

    Bonjour,
    Nous avons créé, mon mari et moi qui suis sans profession, il y a 12 ans, une SCI, nous permettant de gérer des biens immobiliers que nous avons acquis dans différentes provinces. Nous sommes mariés sous le régime de la séparation de biens.
    Mon mari, s’est nommé gérant de cette SCI.
    A noter que, la tenue de la comptabilité de la SCI afin de suivre sa trésorerie, la tenue du compte courant, la préparation d’Assemblée Générale annuelle devant se prononcer sur ces comptes, n’ont jamais été organisés par ses soins durant toutes ses années....si bien qu’aucun moyen de contrôle des recettes et dépenses engagées, ne m’a été donné, mes questions restant sans réponses !
    Depuis, plusieurs ventes ont été réalisées, sans qu’elles ne soient décidées en AG.
    Il y a 6 ans, ayant besoin de trésorerie pour financer l’acquisition d’une maison, qui doit devenir notre résidence principale, le gérant a décidé (sans décision en AG) de contracter un prêt banquaire "in fine", avec constitution d’une assurance vie à son nom, d’un montant de 130.000€.
    Le remboursement du prêt devant être assuré par le capital des ventes réalisées ; malheureusement j’ai constaté que les sommes perçues n’apparaissaient pas dans le compte courant de la SCI et que les sommes en question avaient été dilapidées par mon mari !! Depuis 2 mois, les mensualités du crédit sont impayées.
    Je suis moi même propriétaire de la résidence principale ou nous résidons mes enfants et moi, mon mari étant dans la région parisienne depuis maintenant 4 ans, sans que nous soyons officiellement séparée de corps

    Dans quelle mesure, en cas de défaut de paiement de la part de la SCI auprès de la banque, cette dernière ne peut elle pas se retourner vers moi, étant associée à hauteur de 50% ?Avant divorce, m’est il possible de racheter les parts de mon mari, étant dans l’impossibilité de reprendre en mon nom, le prêt en cours, et, de racheter, après vente de mes biens immobiliers, le crédit de cette maison ?

    • 17 mars 2015

      Effectivement, les associés d’une SCI n’ont pas leur responsabilité limitée à leurs apports... Cette question est traitée dans notre dossier "apports".

      Vous pouvez effectivement racheter les parts de votre mari, mais sur quelle base si la comptabilité n’est pas complète. Peut-être faudrait-il vous faire aider par un professionnel, un expert-comptable, pour remettre les comptes en ordre et savoir où vous en êtes.

  • 28 janvier 2015, par Christophe N.

    Bonjour,

    Je cherche des renseignements sur le changement de gérant d’une SCI.
    Nous sommes 3 associés.

    Le gérant actuel démissionne (reçu lettre recommandé de sa démission)
    Je vais devenir le nouveau gérant.

    J’essai de remplir le formulaire M3 .
    chapitre 4 :
    1/ Je coche la case "nouveau" et remplis nom/né le /nationalité....etc
    ==> mais que dois je noté à "QUALITE" ?? à dénomination, forme juridique ??
    2/ je remplis aussi le 4 bis
    en mettant le nom/ prénom/ ...etc. de l’ancien gérant.
    ==> dois je cocher la case "Partant Remplir cadre 4 bis" situé à coté de "nouveau"

    Je vous remercie de votre aide .

  • 28 janvier 2015, par symgts

    Bonjour,

    Je suis gérant d’un commerce et pour acheter les murs une SCI rembourse un emprunt depuis 2008. J’ai 50 % de part avec mon ex épouse.

    Ma question est la suivante :

    divorcé depuis peu, mon ex épouse souhaite garder 50 % des parts de la SCI. Depuis 2008 c’est le commerce qui rembourse un emprunt ( jusqu’en 2023) .Le commerce doit il rembourser seul ( ce qui remplace un loyer depuis 2008) , doit elle rembourser à moitié l’emprunt ou payer uniquement les charges ( impots, régit, travaux et entretien du batiment ) ? ou doit elle se détacher de la SCI, sachant que nous achetons les murs pour nos 2 enfants plus tard.

    Merci de votre réponse

    • 17 mars 2015

      Si l’entreprise individuelle rembourse l’emprunt de la SCI, alors l’entreprise affiche à son actif une créance sur la SCI, et le bilan de la SCI quant à lui présente un compte courant à son passif au nom de l’entreprise individuelle. Est-ce bien le cas ? Dans cette situation, ce compte courant est remboursable à tout moment et, si aucun accord particulier n’a été signé, alors l’entreprise n’a aucune obligation de poursuivre ses apports en compte courant.

  • 26 janvier 2015, par gamarde40

    Ma mère vient de me faire une donation de ses parts en usufruit de la SCI que mon père avait crée.A la signature chez le notaire de cette donation (qui s’est faite en 2 étapes puisque je suis fachée avec ma mère)je n’ai eu aucune archives de cette Sci qui existe depuis 1999. en 2006, il y a eu une vente d’immeuble et je n’arrive pas à avoir les relevés bancaires de cette SCI ma mère refusant de me les donner. j’ajoute qu’en 14 ans il n’y a jamais eu d’assemblée générale concernant cette sci puisque je faisais entièrement confiance en la gestion de la gérente en l’occurence ma mère.Pourtant aujourd’hui j’ai de gros doute sur la gestion et je soupçonne ma mère d’avoir dilapidé les biens venant de la vente de l’immeuble c’est pour cela que je veux les archives. quels sont mes recours pour avoir ces archives ainsi que les comptes bancaires depuis 2006 et quel sont aussi mes recours pour le fait qu’il n’y a jamais eu d’AG et de présentation de comptes ? j’espère que je suis claire dans mes explications et que vous pourre m’aider car je me sens bien seule...
    d’avance merci
    Gamarde40

  • 17 janvier 2015, par LaraLo

    Bonjour,

    Mon compagnon et moi (gérante) possédons une sci familiale.
    Depuis quelques années, pour les besoins de son travail, mon compagnon est obligé de déménager fréquemment. Je me vois donc obligée de déménager également le siège social de la sci à chaque fois. Et comme nous changeons de région, la procédure est lourde et assez coûteuse.
    Pour contourner le problème, il semblerait possible de domicilier une sci dans un centre de domiciliation d’entreprises.
    Est-ce effectivement possible ?
    Comment l’administration fiscale le perçoit-elle (bien que n’ayant rien à cacher, je préfère rester prudente) ?
    Les frais liés sont-ils déductibles (SCI à l’IR) ?

    Merci

    • 18 janvier 2015

      Un article de ce site est consacré à ce sujet : oui il est possible de domicilier une SCI dans un centre de domiciliation d’entreprise, ainsi la SCI continue de dépendre toujours du même centre des impôts, et les honoraires de gestion sont déductibles du résultat fiscal de la société (revenus fonciers de ses associés si SCI à l’IR).

    • 24 janvier 2015

      Merci pour cette réponse. J’ai effectivement retrouvé l’article en question.

      Les frais de domiciliation en centre de domiciliation d’entreprise sont-il bien considérés comme des frais de gérance (et non comme des frais de gestion) ?
      Le centre de domiciliation ne fera rien de plus que domicilier le siège et me retourner mon courrier.

      La limite gestion/gérance n’est pas très claire pour moi

      Dans un autre article, vous dites "
      Les frais de gestion et d’administration de l’immeuble loué sont déductibles :
      - les frais de gérance si l’immeuble est administré par un gérant, un administrateur de biens, une agence immobilière...,

      Le total de ces frais de gestion et d’administration est à reporter sur la ligne 6 de la déclaration n°2072 de la SCI.

      Attention à ne pas confondre frais de gérance et frais de gestion. En effet, les frais de gestion engagés par le gérant ou ses associés pour louer un bien immobilier par exemple (frais annonce, frais de déplacement...) ne sont pas déductibles des revenus fonciers de la SCI et sont pris en compte dans l’abattement forfaitaire de 20 euros à indiquer sur la ligne 7 de la déclaration n°2072."

    • 25 janvier 2015

      Ces frais n’étant pas directement rattachables à un bien, ils ne sont pas directement déductibles, mais compris dans le forfait de 20 € par local.

  • 12 janvier 2015, par Mr54

    Bonjour,
    Je suis associé minoritaire d’une sci dont ma concubine est gérante majoritaire à 75 %. La sci est notre résidence principale et nous sommes hébergés à titre gratuit. Nous sommes cautions solidaires du prêt bancaire. De mon coté je suis indépendant depuis plusieurs années mais aujourd’hui en grande difficulté avec quelques 12000 euros de dettes. Quelles seraient les conséquences pour la sci si je me trouvais en liquidation ?
    Merci par avance pour votre réponse,

    • 19 janvier 2015

      Si vos créanciers cherchent à obtenir le remboursement de leurs dettes sur votre patrimoine, la règle d’unicité du patrimoine de l’entrepreneur individuel restant la règle (en l’absence de création d’une EIRL), vos parts de société civile immobilière ne seront pas à l’abri. Même si ces parts permettent la détention d’une résidence principale ? Là, j’ignore la réponse. Le greffe devrait pouvoir répondre à cette question particulière, car attention à bien respecter les règles juridiques en matière de procédures collectives (délai pour déclarer une situation de cessation des paiements).

  • 26 décembre 2014, par viktormigo

    Bonjour....Je suis gérant majoritaire d’une SCI familiale propriétaire d’un appartement qu’elle me loue en nu au prix du marché....suis-je fiscalement autorisé à Sous Louer en meublé après l’accord du bailleur...Merci

  • 24 décembre 2014, par Réglisse

    Bonjour,
    Je suis gérant associé dans une SCI familiale soumise à l’IR, par quel montage puis-je
    être rémunéré de mes services (en plus de la participation aux bénéfices). Statut auto entrepreneur qui facturerai à la SCI la gestion et divers autres services ?
    Dans l’attente de vos réponses
    Par avance Merci

    • 7 janvier 2015

      Il faut se référer à notre dossier "gérant" et à l’article sur sa "rémunération".

      Un auto-entrepreneur qui facture une SCI paie des cotisations sociales et de l’IR sur ces facturations. De plus, si la SCI est son seul client, il s’agirait alors plutôt d’un contrat de travail déguisé, avec un risque de redressement pour l’employeur (la SCI).

  • 2 décembre 2014, par Nath

    Je suis gérante d’une sci avec 70% des parts. La sci est gérée par un syndic. J’ai du faire des travaux en urgence suite à inondation un dimanche. Le montant s’élève à + de 4000 euros. Mon associé ainsi que syndic refusent de payer la facture. Que puis-je faire. Les travaux ont été faits et l’artisant réclame son argent, ce qui est normal.

    • 2 décembre 2014

      Puisque vous êtes gérante, vous devez avoir la main sur les comptes bancaires. Donc rien ne vous empêche de faire payer la facture par la SCI.
      Et si le syndic n’exécute pas vos instructions, changez-en...

  • 22 novembre 2014, par ced59450

    bonjour,
    il y a deux ans nous avons créer une SCI de 4 personnes (2 couples), suite à différentes recherches infructueuses nous n’avons achetés aucun bien. Suite à des soucis personnel le 2e couples souhaite se retirer de la SCI, et nous souhaitons racheter leurs parts. Comment doit on s’y prendre, quelles sont les démarches et les frais à faire ?? Merci pour votre aide

    • 23 novembre 2014

      Je vous invite à consulter le dossier "cession parts" qui présente les démarches à effectuer, et les frais liés à cette cession (aucun coût fiscal dans votre situation puisque les parts ont conservé leur valeur nominale, simplement une modification des statuts à prévoir).

  • 8 novembre 2014, par leom

    bonjour
    suite au deces de mon pere je suis heritiere de sa sci dont il etait gerant et majoritaire a 90% ; J ai été nommée gérante en AG et ai fait toutes les demarches sauf la redaction de la modif des statuts ; Pourriez vous m indiquer comment rediger cette modification ( le début au moins) ?
    Merci car ca devient urgent . Après avoir cotacté plusieurs conseillers, ils me prennent trop cher et le tribunal de commerce m a dit que c etait tres facile à rediger seule.

  • 3 novembre 2014, par tiki974

    Bonjour,

    Je suis associé dans une SCI dont le siège social est situé à La Réunion. Désormais domicilié en France Métropolitaine, je n’ai pas accès physiquement aux documents normalement mis à disposition au siège. Ai-je le droit de demander à être destinataire de copies de documents (PV, comptes, statuts…) si j’assume la charge financière des frais de photocopies ?
    Merci.

    Cordialement,

    • 3 novembre 2014

      Voir notre article sur les droits des associés d’une SCI (dossier "associés SCI"), une demande d’information est toujours possible, à l’occasion d’une AG ou non.

  • 1er novembre 2014, par JMP

    Bonjour

    Est-ce qu’une SCI familiale peut acheter un appartement à hauteur de 50% en indivision avec un particulier qui détiendrait les autres 50% de l’appartement ?

    Merci

  • 20 octobre 2014, par nton

    Bonjour à toutes et à tous,

    Ma question porte sur un cas précis de modalités de facturation concernant des travaux en SCI. Travaux de gros œuvre qui seront réalisés sur un bien situé en France et appartenant à une SCI familiale soumise à l’IR. Ces travaux de gros œuvre seront effectués par une entreprise domiciliée au Portugal.

    Question : La facture devrait être établie HT par la société Portugaise, montant HT à reporter en l’état au bilan en charges déductibles ?
    Si TVA à régulariser il y a, auprès de quel organisme / pays devrais-je l’acquitter ?

    Merci de vos conseil,

    • 20 octobre 2014

      L’entreprise doit vous facturer avec la TVA comprise. Par ailleurs, s’agissant de construction, ce n’est pas déductible.

    • 20 octobre 2014

      Merci de votre retour.
      La TVA est, par conséquent, à appliquer au taux français ou portugais ?
      En effet, je n’ai pas précisé la nature du gros oeuvre, il s’agit de travaux de réfection d’une terrasse, à ma connaissance déductibles ?

      Merci pour ces éclaircissements,

    • 20 octobre 2014

      Si c’est de la réfection, effectivement les travaux deviennent déductibles, pour autant que le bien soit loué.
      La TVA applicable est celle du lieu où est effectuée la prestation, donc française.

    • 24 octobre 2014

      En complément, le fait que la SCI établie en France ne soit pas soumise à l’impôt sur les sociétés ne pose t-il pas un problème ? (souhait de rester à l’IR via les associés).
      Pas de numéro de TVA intracom...

      Merci,

    • 25 octobre 2014

      Pas du tout. Et justement comme vous n’avez pas de n° de TVA, c’est bien le prestataire qui doit vous la facturer.

  • 9 octobre 2014, par maohi

    Bonjour

    nous avons une SC familiale possédant une maison et nous avons d’autres part en nom propre une maison louée. Quels seraient les avantages et les inconvénients a inclure cette maison en nom propre dans la SC ?
    actuellement, nous payons la CSG pour cette maison en nom propre, qu’en sera t il si nous l’incluons dans la SC ?

    Merci de vos éclaircissements

    • 10 octobre 2014

      Si votre SCI est à l’IR, il n’y aura strictement aucun avantage fiscal.

  • 8 octobre 2014, par Julesdelyle

    Bonjour,
    je suis gérant d’une SCI familiale incluant 2 bien loués et un bien non loué (résidence secondaire).
    Le compte de résultat de la SCI doit il intégrer les charges de du bien non loué ?
    comment cela se passe t’il alors pour la déclaration de revenu ?

    • 8 octobre 2014

      Si la SCI est à l’IR, vous pouvez établir des comptes intégrant le bien non loué, mais elles ne seront pas déductibles fiscalement. Vous aurez donc un résultat fiscal différent du résultat social. C’est donc à vous de voir si vous estimez cela pertinent, en fonction notamment de la manière dont les charges du bien sont financées.
      Si vous demandez aux autres associés d’y participer, il est effectivement pertinent de leur en présenter les comptes.

  • 7 octobre 2014, par nicodeme

    Bonjour depuis janvier 2014 je possède une sci avec mon épouse, la seule comptabilité que je tiens est la mise à jour de mes relevés de compte et déclaration de revenu annuel.

    On me dit qu’il est obligatoire de faire un PV d’assemblée générale et de tenir à jour un registre d’assemblée ainsi qu’un classeur livre journal pour justifier les écritures.

    Concernant le PV d’assemblée générale j’ai trouvé un modèle, mais pouvez vous m’éclairer concernant le registre d’assemblée et le classeur livre journal pour justifier les écritures.

  • 6 octobre 2014, par Christophe

    Bonjour
    j ai créé une sci de famille. Je ne dépose pas de 2072.
    Pour la création ma concubine a eu une part et moi 999.
    je lui ai avancé le prix de cette part de 10€. Elle n a jamais payé ces 10 euros à la sci. J ai tout payé. Je paie les prêts. Tout. Aujourd hui je me sépare de ma concubine qui bien sur ne veut pas me rendre cette action.
    est ce que je peux faire quelque chose du fait qu elle n a jamais payé cette action. Reattribution, annulation, .... ?
    Et ma deuxième question est : est ce que cette action lui permet en tant que concubine de prétendre que cette maison est son domicile ou puis je l expulser comme tout concubin habitant à titre gratuit dans le logement de l autre ?

    • 6 octobre 2014

      Pour commencer, si les seuls associés sont votre concubine et vous, il ne s’agit pas d’une SCI familiale.
      Ensuite oui, vous pouvez quelque chose pour les 10 € : les lui réclamer. À vous de prouver cependant qu’il s’agissait d’un prêt...
      Quant au droit d’usage du bien, il dépend essentiellement de ce qui est prévu dans les statuts, et il n’y a que vous et elle qui les connaissez...

  • 17 septembre 2014, par dario

    bonjour
    j’ai une question concernant la déclaration 2072.
    il existe un cas où l’on peut être dispensé de déposer une déclaration 2072 sous certaines conditions lorsque l’associé de la SCI occupe les locaux à titre gratuit.

    j’ai le cas d’une sci où il y a uniquement la nue-propritété d’un immeuble. l’usufruit a été cédé à une société. est ce qu’il est possible d’appliquer la règle de la dispense à ce cas ? c’est une sci où il n’y a plus rien. ou dois je tout de même déclarer à néant chaque année ?

    Merci d’avance pour vos réponses.
    Dario

    • 17 septembre 2014

      "Néant" chaque année : c’est effectivement dans ce cas qu’existe une dispense de déposer une n°2072. Je vous conseille de demander confirmation à votre Service des Impôts des Entreprises (éventuellement un retour sur ce site pour confirmation). Merci d’avance.

  • 13 septembre 2014, par nath

    Bonjour ,
    J’ai créé une sci avec mon ex comme associé . Il représente uniquement 1% des parts . Je n’ai plus aucune nouvelle de lui depuis notre séparation et j’aurai voulu savoir s’il existe une façon de l’exclure de la sci ( rachat de la part , modification des statuts ????) tout en sachant qu’il ne signera jamais rien ! Je viens d’avoir un enfant et j’aurai voulu passer cette part sur le nom de ma fille !

    • 13 septembre 2014

      Non vous ne pouvez pas, en tout cas pas sans son accord, le plus simple étant de la lui racheter.
      Et si le gérant ne remplit pas ses obligations, à savoir au minimum présenter les comptes et convoquer une AG au moins une fois par an, l’associé peut lui en demander réparation si cela lui cause un préjudice.

  • 8 septembre 2014, par vale77

    bonjour,

    suite au deces de leur pére, mes enfants ont herités de la sci. aujourd hui je suis co gerante de celle ci, je desire faire le siege social chez moi. le proprietaire etant mon concubin (nous sommes pacses), le notaire me reclame un bail, celui ci peut il etre une occupation a titre gracieux ?

    Merci

    • 8 septembre 2014

      Tout à fait, il n’y a absolument pas besoin de bail, la SCI peut sans aucune restriction établir son siège social au domicile du gérant. Il suffit donc que votre concubin vous fournisse une attestation d’hébergement à titre gracieux, ou que vous fournissiez une à titre de preuve de domicile une facture à votre nom (EDF, télécom, taxe d’habitation, avis d’imposition...).

  • 2 septembre 2014, par sguene

    Bonjour
    J’ai une question pour laquelle je ne trouve aucune réponse sur le net

    Nous sommes en sci dans une maison avec 2 appartements
    Les parts de la sci sont répartis entre les résidents des appartements en fonction des apports

    Question : si les occupants d’un appartement décident de faire des travaux de rénovation dans leur appartement, les frais engagés doivent ils être supportés par l’ensemble des associés de la sci ?

    Merci de votre aide

    • 2 septembre 2014

      La réponse à cette question doit se trouver dans vos statuts, s’ils ont été bien rédigés.
      Sinon, c’est à l’assemblée générale qu’il revient d’en décider.

  • 9 août 2014, par playalinda

    Bonsoir,

    Je vous écris car j’ai besoin que vous éclairiez ma lanterne.
    Je vous explique, nous étions deux associés au sein d’une SCI, mon associé vient de décéder.
    Dois je moi mêmes aller solliciter les héritiers de mon défunt associé ou c’est à eux de se manifester ?

    Merci à vous.

    Bonne soirée.

  • 3 août 2014, par jps15

    Bonjour,

    étant associé d’une sci propriétaire d’une propriété louant des appartements

    le gérant m’interdit l’accès

    en a t-il le droit.

    merci d’avance pour votre réponse
    jps15

  • 27 juillet 2014, par RAMG@HOTMAIL.FR

    Bonjour

    Une SCI familiale IR "gerant" une propriété est-elle autorisée à mettre des recettes de ventes de bois issus de la propriété dans ses recettes où s’agit il comme la location en meublée d’une vente de biens et services relevant donc de la SCI IS ?

    merci

  • 9 juillet 2014, par thomas

    Bonjour,

    je suis gérant associé d’une SCI à 50 % et souhaite transférer le siège social de la SCI.
    après avoir convoquer plusieurs fois mon associé à une AGE, celui-ci ne répond toujours pas au convocation.
    comment faire pour "forcer" le transfert du siège social de la SCI ?

    • 9 juillet 2014

      Vérifiez si le quorum prévu aux statuts est atteint avec un seul associé et 50% des voix. Si c’est le cas et que l’AG a été valablement convoquée, le fait que l’autre associé ne s’y présente pas ne pose aucun problème, vous la tiendrez seul et les décisions qui y seront prises, dont le changement de siège social, seront parfaitement valables.
      Sinon, il ne vous reste plus qu’à saisir le TGI pour qu’il ordonne le changement du siège social suite à votre demande, et après avoir constaté le défaut de l’autre associé.

    • 9 juillet 2014

      malheureusement le quorum n’est pas atteint avec un seul associé...
      quelle procédure devant le TGI dois-je engager pour qu’il ordonne le changement de siège social ?

  • 9 juillet 2014, par Celabi

    Bonjour
    je suis gérante d’une SCI à part majoritaire (75%) bientôt 98% avec ma sœur. Je vais habiter le bien que la SCI vient d’acheter en résidence principale. Est il possible que chaque mois je mette dans le compte courant de la SCI pour payer le prêt (ça ne s’apparente pas à du loyer) ? Sachant que ma sœur n’en a pas les moyens.
    puis je mettre également (je pense que oui sans problème mais je préfère demander) les factures EDF, Gaz et eau à mon. Il puisque j’en ai la jouissance en résidence principale ?

    • 9 juillet 2014

      Oui vous pouvez, et effectivement le fait de financer la société en compte courant le constitue pas un loyer. Veillez cependant à bien tenir la comptabilité pour pouvoir le prouver.

      Cependant, pour avoir seule la jouissance du bien, il faut que les autres associés soient d’accord, ou que ce soit prévu aux statuts.

    • 9 juillet 2014

      merci pour votre réponse. Je vais fin pouvoir mettre les factures à notre nom. Ma comptabilité est tenue par un CAC.
      ma question était plutôt comme je suis mariée mon compte bancaire est un compte joint pas seulement à mon nom qui va alimenter la SCI ça n’a aucune importance ?
      quant à la jouissance du bien ma sœur est d’accord. Doit on le spécifier par écrit ?

    • 9 juillet 2014

      Une procédure d’assignation classique. L’assistance d’un avocat est obligatoire, donc c’est lui qui s’en chargera.
      Autres idées sinon :
      - Si les statuts prévoient la possibilité d’une AG par correspondance, faites ainsi. Une absence de réponse de l’autre associé équivaut à une abstention, mais permet d’atteindre le quorum
      - Vous faites l’AG sans respecter le quorum, vous décidez de la modification du siège social, vous notifiez l’autre associé du PV par LRAR, et vous verrez bien s’il réagit ou pas. L’AG ne sera pas valable, mais si votre associé se contente de faire l’autruche sans rien contester, personne ne le saura...

  • 29 juin 2014, par mwattine

    Bonjour,
    En 2000, une SCI familiale a été crée avec un père (98% des parts) et 2 fils majeurs pour acheter un appartement en région parisienne, mis en location et dont le siège de la SCI était le domicile du père en région parisienne.
    Après le décès du père en 2006, un des 2 fils, domicilié dans le sud de la France a été nommé, par AG extraordinaire, nouveau Gérant de la SCI.
    A ce jour,
    1° La SCI est toujours domiciliée à sa précédente adresse, inconnue par les services postaux (le courrier repart "n’habite pas à l’adresse indiquée") le gérant n’ayant jamais fait le transfert à son adresse.
    2° le nouveau gérant n’a jamais depuis sa nomination en tant que gérant, adressé au locataire en place d’avis d’échéance et de quittance de loyer.
    Est-ce normal et légal ?

    • 29 juin 2014

      Pour le 1. c’est illégal, il faut que le siège de la société puisse recevoir du courrier (entre autres, une simple domiciliation postale ne suffit pas). Pour le 2. tant que le locataire paie et ne réclame rien, ça ne pose pas de problème.
      Il faut donc impérativement modifier les statuts pour changer le siège social. Je suppose que la nomination du nouveau gérant n’a pas non plus fait l’objet d’une annonce légale, qu’il ne rend pas compte de sa gestion, et ne convoque pas d’AG annuelle ?

  • 4 juin 2014, par stechi

    Bonjour

    Nous avons constitué une SCI à 3 fondateurs en 2013 pour une capital de 300 00 euros, et nous souhaitons procéder cette année à une augmentation de capital de 300 000 euros avec 30 nouveaux associés habitant dans différents pays .
    Pour procéder à l’augmentation de capital, nous allons organiser une Assemblée générale extraordinaire. Qui doit participer à cette AGE ? Les 3 fondateurs ou également les futurs associés Qui signe le procés-verbal ?

    Merci pour votre réponse

    • 30 juin 2014

      Seuls les associés participent aux assemblées générales.

  • 25 mai 2014, par laet

    Bonjour
    Nous avons une sci familiale et je fait partie des associé (enfant) la gérante nous fournis notre sommes a déclarer aux impôts mais pas notre bénéfice celui ci arrive longtemps après le bilan annuel es ce normal de déclarer avant d avoir l argent ?

    • 26 mai 2014

      Les bénéfices sont distribués selon ce que détermine l’assemblée générale. Si vous trouvez que c’est trop tard, proposez une résolution afin d’en avancer la date.

  • 11 mai 2014, par angelcath

    Bonjour,
    Je suis actionnaire à 25% d’une sci familiale dans laquelle nous sommes 3 actionnaires.
    Je déclare ma part de dividendes sur mes impôts sur les revenus bien que ces dividendes ne soient pas distribuées.
    En revanche, un des actionnaires perçoient des dividendes sur les 3. Est ce que cela reste légal ?
    Dans le bilan annuel, il est indiqué dans la partie ’Dettes’ une somme avec les noms de chaque actionnaire.Est ce que cette somme correspond à la quote part dûe pour chaque actionnaire ?
    Et si oui, est ce que cette somme qui n’est pas distribuée chaque année est dûe à l’actionnaire lors de la vente de ses parts ? Est ce qu’on comptabilise cette somme année par année ? Car dans le bilan je ne retrouve pas les montants de l’année précédente.
    Je vous remercie pour toutes ces précisions.
    Cordialement
    Corinne

  • 29 avril 2014, par auvergyptien

    Bjour,

    Nous avons avec mon epouse et notre 1ere fille cree une SCI pour l’achat de notre maison secondaire. Depuis, notre seconde fille est nee et nous aimerions l’integrer a la SCI existante. Quelle est la demarche :
    - changement statut ?
    - declaration au greffe du TC ?
    - revision du capital social ?

    Merci

    • 3 mai 2014

      Les démarches sont plus détaillées dans notre dossier "cession de parts" mais sont effectivement celles-ci :
      - acte de cession ou donation,
      - changement statut car revision du capital social,
      - annonce légale,
      - declaration au greffe du TC.

      Mais il faut tout d’abord que votre fille devienne associé, par l’achat de vos parts, la souscription de nouvelles parts émises (augmentation de capital) ou par donation.

  • 27 avril 2014, par sylvie noël

    L’augmentation du capital social décidée en AG, doit-elle faire l’objet d’un enregistrement, et si oui, quel tarif sera appliqué (montant des droits d’enregistrement et/ou autre). Merci d’avance

    • 3 mai 2014

      L’augmentation de capital d’une SCI engendre effectivement une modification des statuts (se reporter à notre dossier traitant de ce sujet pour le détail des démarches à effectuer). Les nouveaux statuts sont donc à déposer au greffe, mais cette formalité engendre des droits limités (montant exact sur le site, moins de 100 euros).

  • 22 avril 2014, par bruno

    Bonjour a tous

    Je repose ma question pour la déclaration 2014 au cas ou quelqu’un pourrait me renseigner

    Charges Copro suivant quote part = 997,58
    Provisions versées = 967,42
    Régulation a verser = 30,42

    Pourriez vous me dire concrètement ce que je dois mettre à la ligne 15 ci dessous ?
    et si possible un exemple pour bien comprendre

    Ligne 15 - Page 7 Régularisation des provisions pour charges de copropriété déduites au titre de l’année antérieure par les copropriétaires bailleurs (12)

    (12) Il convient d’indiquer le montant de la régularisation des provisions pour charges de copropriété. Ce montant correspond aux
    charges de copropriété :
    • non déductibles des revenus imposables ;
    • récupérables auprès des locataires ;
    • un éventuel solde positif résultant de l’approbation des comptes de l’année antérieure. Ce solde positif correspond à la
    différence entre :
    le montant total des provisions pour charges de copropriété déduites au titre de l’année antérieure, et
    le montant total des dépenses déductibles, des dépenses non déductibles, des dépenses récupérables
    indiquées sur l’arrêté des comptes de la copropriété au titre de l’année antérieure.
    Un solde négatif a pour conséquence de diminuer le montant des provisions portés à la ligne 14.

    merci beaucoup

  • 12 avril 2014, par les grialoux

    Je possède une SCI (mari et épouse) depuis 30 ans ,celle ci n’est pas enregistrée au RC , a savoir que je déclare tous les ans ,le formulaire N°2072-S-K déclaration des sociétés immobilières non soumises à l’impôt sur les sociétés , et est assujétie à la TVA.Es ce une obligation d’immatriculation au greffe du tribunal .
    Quelle est la personne compétente pour légaliser si besoin ! notaire , huissier, avocat.
    Merci

    • 14 avril 2014

      Oui c’est obligatoire, faute d’avoir effectué cette formalité dans les délais, votre SCI a perdu sa personnalité morale. Mais la société n’a pas pour autant disparu, elle s’est transformée en société de personnes, les associés restant tenus par les statuts.

      Allez voir un notaire, si vous pouvez reconstituer une comptabilité il est possible de récupérer la situation.

  • 8 avril 2014, par bruno

    Bonjour a tous

    J’ai une question pour la déclaration 2014

    Charges Copro suivant quote part = 997,58
    Provisions versées = 967,42
    Régulation a verser = 30,42

    Pourriez vous me dire concrètement ce que je dois mettre à la ligne 15 ci dessous ?
    et si possible un exemple pour bien comprendre

    Ligne 15 - Page 7 Régularisation des provisions pour charges de copropriété déduites au titre de l’année antérieure par les copropriétaires bailleurs (12)

    (12) Il convient d’indiquer le montant de la régularisation des provisions pour charges de copropriété. Ce montant correspond aux
    charges de copropriété :
    • non déductibles des revenus imposables ;
    • récupérables auprès des locataires ;
    • un éventuel solde positif résultant de l’approbation des comptes de l’année antérieure. Ce solde positif correspond à la
    différence entre :
    le montant total des provisions pour charges de copropriété déduites au titre de l’année antérieure, et
    le montant total des dépenses déductibles, des dépenses non déductibles, des dépenses récupérables
    indiquées sur l’arrêté des comptes de la copropriété au titre de l’année antérieure.
    Un solde négatif a pour conséquence de diminuer le montant des provisions portés à la ligne 14.

    merci beaucoup

    • 22 avril 2014

      bonjour

      quelqu’un peut il m’aider sur ce sujet ?

      merci

  • 5 avril 2014, par immo4c

    Bonjour,
    je viens de créer ma SCI, j’ai reçu un courrier de l AG2R la mondiale me demandant de m’affilier obligatoirement à leur régime complémentaire de retraite agirc et arrco. Est que c’est vraiment obligatoire sans salarié dans la SCI ?

    • 6 avril 2014

      Aucune démarche à effectuer concernant la retraite complémentaire agirc et arrco dans le cas de la création d’une SCI, ou de toute société d’ailleurs. Il existe plusieurs caisses susceptibles de gérer ces retraites complémentaires, et elles se battent lors de la création de toute entreprise pour être choisie à la place du prestataire choisi par défaut dans tous les cas (et dépendant du lieu du siège social). Or quel intérêt de choisir l’un ou l’autre lorsque l’on sait que sa société est destinée à fonctionner sans salarié ?

  • 31 mars 2014, par Fabolarg

    Bonjour,

    Nous sommes 5 futurs associés d’une SCI à capital variable pour l’acquisition d’une maison de maitre qui propose un appartement, un local commercial, et la partie "maison" qui sera louée à une autre structure qui le louera en tant que gite.
    Un apport total de 50k€ (capital social + compte courant pour travaux), un credit pour l’achat 190k€.
    Nous avons opté pour une fiscalité d’Impot sur les Societés, le but n’etant pas spécialement de faire des benefs et reverser des divendes. Afin que les associés ne soit pas "touchés" personnellement par l’impot sur le revenu.
    Ce choix vous semble-t-il judicieux ?

    Est il possible que les bénéfices de la SCI soient utilisés directement utilisé pour augmenter le capital social ?

    • 29 avril 2014

      Que vous utilisiez les bénéfices de la SCI pour augmenter le capital, les réserves... ces bénéfices n’échapperont pas à l’IS. Dans le cas de réinvestissements, les amortissements pourraient permettre de diminuer le résultat, mais les revenus de ces investissements augmenteraient là encore les bénéfices...

  • 22 mars 2014, par keropyd

    bonjour, je souhaite ouvrir une sci avec ma soeur mon mari et mon beau frére. C’est un immeuble comprenant 2 locaux commerciaux déjà louer à 500euros/mois et nous voudrions faire les travaux nous même et faire un appartement et une maison qui seront loués à700 et 800 euros donc 2500euros de rentrée par mois. Sachant que l’immeuble coute 190 000 euros et environ 100 000 euros de travaux .
    La banquiére nous propose 2100 euros par mois de credit sur 15 ans comment puis je savoir si c rentable ou pas ?
    et pourriez vous me dire comment je peux calculer ce que je vais payer d impot sachant que je ne suis pas imposable, car ce que je vais faire de bénéfice je vais devoir le redonner en impot etant donné le creditt ? (exemple 400 euros /mois sur l année ca fait 4800 de benef car loyer moins credit puis on divise par deux car deux couple donc ca fait 2400 par an de benef ensuite imposition de la rds et csg à 12% puis les assurances etc.. ca va me couter cher par an ??
    merci de m aider je suis perdue

    • 24 mars 2014

      Vous ne donnez pas suffisamment d’éléments pour répondre, il faut aussi connaitre les revenus par part fiscale des autres associés, leur part dans la société, et le montant emprunté.

  • 23 février 2014, par john

    Bonjour, je suis associé dans une SCI (42% des parts)le gérant(58% des parts), celui-ci fait des retraits d’espèces de 3000€ à 4000€ sans me prévenir, est ce normal, et que dois je faire ?

    • 23 février 2014

      Des retraits pour quoi ? Pour rembourser son compte courant ? Payer des fournisseurs, des travaux ? Retirer des espèces n’est pas répréhensible en soi, mais évidemment on comprend vos inquiétudes... S’il s’agit de détournements des fonds de la SCI à son profit personnel, une procédure judiciaire s’impose, mais il faut voir comment agir avec un avocat, notamment en utilisant le service présenté en bas de page, dans l’onglet "avocat".

  • 3 février 2014, par christophe

    Bonjour, j’aimerais savoir si le gérant d’une SCI peut être non résident fiscal ?
    Merci d’avance pour vos réponses

    PS : serait-il possible que la réponse soit accompagné de source fiable ? merci

    • 3 février 2014

      Aucun texte le l’interdisant, c’est autorisé.
      On peut toutefois imaginer que les statuts en disposent autrement.

  • 30 janvier 2014, par xsian

    Bonjour,
    j’ai hérité de parts de SCI , suite à un problème sur la contestation du testament , les revenus ne sont toujours pas arrives chez le notaire, dans cette SCI il est bien précisé dans les statuts que les héritiers ne peuvent s’immiscer dans la gestion.

    Le gérant m a pourtant adressé ainsi qu’au notaire les 2072 , en spécifiant bien mon nom et ayant droit , je suis donc imposable sur ces sommes... mais je ne suis pas considéré comme associé , il ne m’a pas donné d’accord ou de refus pour l ’agrément..le gérant peut il conserver ces sommes ?

    merci pour vos réponses

    • 30 janvier 2014

      Je crois que la discussion est déjà suffisamment étoffée sur le forum Net-Iris, où vous avez déjà eu toutes les réponses, pourquoi ouvrir ce même sujet sur un autre site ?

    • 31 janvier 2014

      Bonjour,

      oui, j’ai ouvert ce débat sur net-iris , je ne vois pas pour quelle raison je ne pouvais l’évoquer ici....
      Pour votre information, je vous donne ce lien village-notaires.com/bien-rediger-les-statuts-d-une-SCI

      Vous pourrez lire dans la rubrique anticiper un décès :

      "le refus d’agrément nécessite par exemple une majorité qu’il est impossible d’atteindre sans les parts du défunt"

  • 22 janvier 2014, par ddouk

    Bonjour,

    Je souhaiterai savoir dans quel compte doit-on passer les écritures correspondant au versement d’un prêt par la banque et le virement de cette même somme vers le notaire.
    avec mes remerciements
    Denis Doukhan

    • 22 janvier 2014

      Voir notre site "formation logiciel comptabilité .fr" pour toutes les questions comptables. Un article traite justement de la comptabilisation d’un prêt par une SCI.

      Ensuite, le virement fait au notaire correspond à l’acquisition de l’immobilisation, il s’agit alors d’une seconde opération (donc 2ème écriture).

  • 11 janvier 2014, par JPI60

    Bonjour,

    Un associé peut-il demander la dissolution juridique d’une SCI familiale (entre conjoints), sans revenus, pour faute (incompétence) au motif qu’il n’y a pas eu d’AG tenue durant quatre ans ? L’Ag a eu lieu ensuite, une fois les conjoints séparés et la comptabilité effectuée par un expert-comptable.
    Je ne trouve que l’art. 1857 CC qui parle de communication écrite, mais entre conjoints vivant sous le même toit ?

    Par avance, merci.

    • 10 juin 2015

      Absolument pas, l’absence de tenue d’une AG est une faute du gérant, mais ne remet pas en question l’existence de la société.
      Dans ce genre de cas, la dissolution de la société ne peut être prononcée qu’en cas de disparition de l’affectio societatis entraînant une paralysie de la société.

  • 8 janvier 2014, par HILTON68

    Bonjour,
    Je suis co gérant (50%) d’une SCI qui est en location actuellement et je souhaiterais vendre mes parts. Cette SCI est loué pour partie à l’autre co-gérant et pour l’autre partie à une autre société. Comment dois-je procéder, puis vendre mes part à un investisseur ou suis je obligé de les vendre au locataire ?
    Merci pour votre réponse

    • 14 janvier 2014

      Voyez le dossier "cessions de parts" : vous pouvez vendre vos parts à un tiers, à un associé, à un locataire... Simplement, la procédure de demande d’agrément devra éventuellement être suivie.

  • 19 décembre 2013, par Mariab

    Bonjour,

    - En cas de convocation orale des associés à une AG d’une SCI, savez-vous quand est-ce que les textes des résolutions et autres documents nécessaires à l’information des associés doivent être communiqués aux associés ?

    Rien n’est écrit dans les statuts par rapport à la communication des documents aux associés.

    Dans plusieurs forums, on m’a dit que les documents devaient être communiqués simultanément à la convocation que cette dernière soit écrite ou orale mais sans me dire quels sont les textes qui prévoient cette simultanéité dans le cas d’une convocation orale.

    - S’il y a simultanéité entre la communication des documents et la convocation dans le cas d’une convocation orale, quel est le texte ou jurisprudence qui prévoit cela ?

    Merci d’avance

    Cordialement

    • 19 décembre 2013

      Etant donné qu’aucun texte ou jurisprudence ne prévoit la légalité d’une convocation orale, permettant ainsi aux associés non convoqués et non présents à l’AG de demander la nullité de cette AG, je ne vois pas comment pourrait être prévue la communication orale de documents liée à cette convocation orale...

  • 3 décembre 2013, par makina

    Bonjour,
    Je suis gérante d’une SCI à plus de 50% et mon ex-conjoint est co-gérant avec 5% de parts sociales. Et on ne s’entend pas du tout sur la gestion de la SCI car il ne s’occupe plus de rien et me bloque pour chaque décision que je ne peux pas faire sans sa signature comme transférer des fonds du compte courant. Je souhaite le révoquer et lui donner sa part ? comment puis-je faire ? est-ce possible ? je souhaiterai par la suite modifier les statuts afin d’être seul gérant, comment puis je faire ?

    Merci pour vos réponses, je me sens coincée......

    • 3 décembre 2013

      Vous convoquez une AG extraordinaire conformément aux statuts, vous révoquez le co-gérant conformément aux statuts, et vous êtes ensuite seule gérante. Ce n’est quand même pas bien compliqué.

    • 3 décembre 2013

      C’est bien cela. En fait, il vous faut vous comporter en tant qu’associé. Vous demandez donc la convocation d’une AG (droit de tout associé, voir notre article sur ce sujet dans le dossier "associés"), vous convoquez les associés cette fois dans votre rôle de gérant, puis vous votez à l’AG la révocation du gérant.

  • 19 novembre 2013, par colombier

    Bonjour,
    je suis co Gérant d’une sci à trois associes. Un de mes associes à retire des comptes unilatéralement ce qu’il considérait comme étant sa part de bénéfice pour 2011 et 2012 (en dépassant largement sa part de bénéfice) sans aucune décision d’assemblée générale de la sci. Que risque t il et que dois je faire ?
    merci de votre aide

  • 7 octobre 2013, par Djedje75018

    Bonjour,

    Nous souhaitons avec ma femme, mon beaux fere et ma belle soeur acquerir un bien via une sci.
    Le montant de l’acquisition est de 30000 euros.
    La question est la suivante :
    Nous allons emprunter via la sci la somme totale de 30000 euros et nous allons effectuer des remboursements tous les mois de 150 euros chacun.
    est ce que ces versements peuvent être portés uniquement en compte courant sans être requalifié de loyer ? Nous avons l’intention d’user du bien à titre de résidence de vacances une fois les travaux terminés. A-t-on l’obligation de rédiger un bail ?

    Merci d’avance.

    • 8 octobre 2013

      Bien sûr, la SCI peut se garder la jouissance du bien, sans bail ni loyer, et rembourser le prêt grâce aux apports en compte courant des associés.

  • 3 octobre 2013, par xsian

    bonjour,

    j’ai hérité de parts de sci 58,5% , il y a une clause qui prevoit l’agrément pour que je sois associé , le gérant actuel ne me veut pas comme associé , quels sont les documents que je suis en droit de réclamer ? je crois qu’il n y a pas eu d’assemblees generales depuis plusieurs années , puis je les réclamer ?

    merci

    • 3 octobre 2013

      Si vous n’êtes pas agréé, vous ne pouvez pas devenir associé. Si vous n’êtes pas associé, vous n’avez donc pas le droit d’information dont dispose tout associé de SCI (détaillé sur ce site : possibilité de convoquer une AG, de demander les comptes sociaux, de poser une question au gérant...). En revanche, vous devez percevoir, comme expliqué sur ce site, le montant correspondant à la valeur de vos parts.

    • 3 octobre 2013

      merci mais dans ce cas le gérant qui possède moins de parts que moi peut réaliser des travaux sans mon consentement etc ? et je ne peux rien faire ? rien controler ?

    • 3 octobre 2013

      Le gérant ne possède pas moins de parts que vous, puisque tant que vous n’êtes pas agréé vous n’avez aucune part. Vous avez seulement droit à la valeur des parts.
      Vérifiez quand même la clause d’agrément.

    • 3 octobre 2013

      oui mais je suis imposé sur les revenus de cette SCI et le gérant ne me donne pas les loyers.... vous dites que je ne possède aucune part pourtant le notaire m’a remis le titre de proprieté de la SCI pour les parts que je possède....
      j’ai demandé à un agant immobilier de faire une estimation des locaux , le gérant actuel peut il m’imposer un prix ?
      merci pour vos réponses

    • 3 octobre 2013

      Désolé, mais il est impossible de comprendre votre situation :
      - aviez-vous à obtenir l’agrément des autres associés oui ou non ?
      - si oui, avez-vous obtenu cet agrément ?

    • 4 octobre 2013

      ma situation est simple j’ai hérité de biens en tant que légataire universel de biens et entre autre d’une SCI , les statut précisent que les héritiers ne peuvent s’immiscer dans la gestion de cette SCI , pour cela je dois obtenir l agrémént , le gérant souhaite racheter les parts , mon notaire entre temps m ’a remis le titre de proprieté , j’ai déclaré les revenus mais d’apres ma comptable n’ayant pas l ’agrément le gerant peut conserver les loyers , il peut également faire des travaux sans controle etc..

    • 4 octobre 2013

      La situation n’est pas aussi simple... Quel est le titre de propriété remis par votre notaire ? Quels revenus avez-vous déclaré, ceux que le gérant de la SCI vous a demandé de déclarer (car c’est au gérant de la SCI de déterminer le résultat fiscal de la société imposé entre les mains des associés) ?

      Comme cet échange ne vous permet pas réellement d’avancer, je vous propose de contacter ce notaire qui vous a remis ce titre de propriété, et de lui demander si oui ou non vous êtes associé de cette SCI, en soulignant que vous aviez compris être devenu associé en raison de ses propos (ou de ce fameux titre de propriété).

  • 13 août 2013, par nanims

    Bonjour,

    Mon père (gérant de la sci) souhaiterait que nous passions sa maison sous la sci.
    Mon frère est associé et ma mère va me céder ses parts (pour que je rentre et elle sorte de la sci).
    Je me demandais si il était possible que le siège social de la sci soit le même que ce bien immobilier, maison de mon père ?

    • 18 août 2013

      Oui, c’est possible. Pour plus de détails, dans le dossier "démarches de création", voir le sous-dossier "siège social".

  • 9 juillet 2013, par chillout

    Bonjour.
    J’ai fait une erreur dans le décompte des parts figurants dans mes statuts en déposant mon dossier au greffe.
    Ce dernier me réclame de régulariser la situation, ce que je comprend parfaitement, en rédigeant un PV rectifiant les statuts.
    Pouvez-vous m’aider dans la rédaction de ce PV s’il vous plait, je n’ai rien trouvé de probant sur Internet.
    Merci d’avance.

  • 8 juillet 2013, par francegab

    J’ai deux questions pratiques :
    Un associé d’une SCI peut-il demander au gérant et emporter avec lui, lors de l’AGO, la copie des documents comptables faisant apparaitre le résultat (bilan, ou compte de résultat, ou rapport de gestion, ou formulaire fiscal transmis aux Impôts début mai, ou autre..) ?
    L’associé peut-il demander et emporter copie du PV d’assemblée générale (qui fait apparaitre le résultat comptable de la SCI)
    En résumé, un associé peut-il emporter copie de la comptabilité détaillée de la SCI ? Ou bien peut-il emporter copie du résultat comptable seulement ? Ou bien il n’a droit a aucune copie, il ne peut que consulter ?

    • 3 octobre 2013

      Tout dépend ce que prévoient les statuts, s’ils ne prévoient rien il peut copier et emporter ce qu’il veut.
      Mais en règle générale il n’y a aucune raison de priver les associés d’information, ils ont le droit de consulter et d’emporter des copies de tous les comptes, n’importe quand.

  • 27 juin 2013, par xsian

    Bonjour,
    j’ai hérité d’une SCI , je suis majoritaire, il y a une clause qui indique qu’en tant qu’héritier , l associé dans la SCI doit m’accepter comme associé , il semble refuser que je devienne associé , il est seul dans cette SCI et minoritaire, que puis je faire ?

    merci

    • 3 juillet 2013

      Cette clause d’agrément est effectivement un moyen d’éviter aux héritiers d’un associé (majoritaire ou minoritaire) d’entrer au capital d’une SCI sans l’accord des autres associés. Vous n’êtes pas aujourd’hui majoritaire car vous n’êtes pas associé de la SCI du fait de ce refus d’agrément. En revanche, l’associé qui refuse votre agrément a l’obligation de racheter vos parts. Voir dossier "cession parts"

    • 3 octobre 2013

      Si en vertu des statuts vous n’êtes pas soumis à agrément en tant qu’héritier (descendant je suppose) vous êtes automatiquement associé, l’autre associé ne peut pas refuser, qu’il soit minoritaire ou pas.
      Qui est le gérant ?

  • 24 juin 2013, par nanath

    Bonjour,
    j’ai créé une SCI avec mon ami, l’année derniere. Nous habitions séparémént et avons décidé d’établir le siège social de la SCI à mon domicile puisque j’en suis la gerante.
    Nous avons maintenant décidé d’habiter ensemble à partir de septembre, chez lui. il nous faut par conséquent changer le siege social de la SCI.
    - Comment proceder ?
    - Par quoi commencer ?
    j’imagine changement des status ; j’imagine aussi que je vais devoir justifier de ma nouvelle adresse (facture EDF...)
    faut il convoquer une AGE ?
    Merci d’avance pour votre aide.

  • 16 juin 2013, par JMP

    Bonjour
    Nous avons une SCI transparente (IR) et nous souhaitions apporter nos parts dans une Société Holding (mêmes associés).
    Peut-on le faire ?
    Doit-on passer à une SCI soumis à l’IS ?
    Merci

  • 8 juin 2013, par lila

    Bonjour,
    Nous avons créé une sci familiale de location familiale il y a quelques années. La SCI ne fait aucun bénéfice puisqu’elle ne perçoit pas de loyer (mise a disposition gratuitr associés) Sur 6 associés, 1 ne donne plus signe de vie depuis 2 ans et n’a que peu injecté d’argent dans la SCI depuis sa creation (pluscrien depuis 2 ans). Cet associé à exigé le rachat de ses parts. Hors, l’emprunt contracté pour l’acquisition des biens de la SCI qui n’est pas encore soldé. La quasi totalité des remboursements sont affectés aux comptes courants de 3 des associés. La valeure vénale des biens a diminuee (cause implantation) la différence entre le passif et l’actif fait apparaître un solde négatif consequent ce qui amene à 0 la valeure des parts. Comment gérer ce problème ? D’autant que les 5 autres associés préféreraient ne plus être associées à ce 6eme associé.
    Merci de votre réponse

  • 4 juin 2013, par jphcoin

    bonjpour,

    la sci dont je suis associe depuis 1990 n’avait pas de comptabilité depuis l’origine jusqu’à 2007. j’ai toujours abondé lors des demandes en compte courant de la gérance ; aujourd’hui nous allons liquider la sci avec partage en nture et mes associes me reclament une grosse somme datant d’avant 2007 au titre de mon compte courant debiteur ? y a t’il prescription ? et peut ’on me réclamer ces sommes alors qu’aucune AG n’a eu lieu avant 2007 ?

    merci

    • 20 juin 2013

      Non, il n’y a pas prescription (imaginez que les dettes non payées disparaissent ainsi des comptabilités, vous transformeriez les pauvres comptables en sorciers !).

      En revanche, il y a obligation de faire approuver le solde de ces comptes courants en assemblée, et donc d’établir rétroactivement une comptabilité, et donc d’apporter la preuve de la réalité des soldes des comptes courants d’associés.

  • 28 mai 2013, par Stéph

    Bonjour, je suis gérante a 80% d une sci familiale a but non lucrative d une résidence principale et mon associé (ex compagnon) détient 20% des parts. Le soucis c que depuis la création il ne paie aucune facture ( impôts locaux fonciers électricité...) il reste injoignable. ai je un moyen pour le faire payer ? Je compte également vendre suis je imposable sur la taxe des plus values ?

    • 29 mai 2013

      L’absence d’apports de votre associé ne lui permet pas d’augmenter son compte courant, contrairement au votre. Une augmentation de capital par incorporation de ces comptes courants serait un moyen de rétablir l’équilibre.

      Mais si une vente est envisagée, le remboursement de ces comptes courants permettra de gommer cette inégalité des apports. Effectivement, la plus-value est imposable en SCI.

    • 29 mai 2013

      Nous n avons que nos comptes courant séparés . C est une sci a but non lucratif on ne loue rien du tout. C est notre résidence principale et nous remboursons l’emprunt de cette maison nous ne somme pas impose dessus. Le souci c que mon associé paye son crédit quand il le veut et ne participe a aucune autre dépense (impôts locaux fonciers eau électricité ...) je suis seule a tout payer . Ai je un recours pour qu il me rembourse depuis c 6 années ? Et c pour sa que je met en vente . La plus value sur une résidence principal sci s’applique quand même ? Y a t il un plafond ? Car c moi qui est mis les apports et paye les frais de notaire.

    • 31 mai 2013

      votre associé détenant que 20 % pense peut etre régler que 20 % des dépenses.
      Si la maison appartient à la SCI, la plus value s’appliquera, il n’y a pas la notion de résidence principale.
      Je rectifie votre dernière phrase : "c’est vous qui avez versé à la SCI une somme qui a servie à la SCI à payer les apports et frais de notaire" ; cette somme dans la comptabilité de la SCI que vous versez doit être inscrite en "compte courant" à votre nom ; la SCI vous la doit. La maison ne vous appartient pas mais appartient à la SCI, mais les parts de la SCI vous appartient à 80 %.

  • 22 mai 2013, par saitonfabo

    Bonjour,
    Je suis associé dans une sci. Un pv de 2009 mentionnait ma prise en charge de la gérance de la sci de 2012 à 2017. Or depuis mars 2012, je ne reçois plus de communication de la part de la gérance et ne surplus informé de rien. J’apprends ce jour que la gérance à changé vis à plis d un pv d avant 2009. Je suis minoritaire, et toute décision peut ètre effectuée à l’opposé de mon avis. Mais est il possible de surseoir au droit d’information d un associé ? si non, quels sont les recours et les références juridiques ? Les dédommagements à demander selon la nature du préjudice, s il y a lieu.
    Merci pour votre aide.
    Saitonfabo

  • 19 mai 2013, par patrice leveau

    bonjour .voici ma question j ai signé un bail de particulier a particulier,la semaine suivant cette signature mon propriétaire a déclaré cette maison en SCI et depuis maintenant 2 ans et 6 mois tous les loyers sont versés sur cette SCI mon propriétaire me signifie mon congés car il maintient que le bail de location est de 3 ans et non de 6 ans comme la loi le stipule pour une SCI .et cette SCI est une SCI
    classique

    • 22 mai 2013

      La SCI a été créée après la signature du bail, la société a donc repris le bail dans les conditions qui y étaient prévues (continuité des engagements).

      Maintenant, j’ignore si vous pouvez vous prévaloir du changement de propriétaire pour bénéficier d’une durée de bail plus longue. L’onglet "avocat" en bas de page pourrait vous aider à trouver une réponse précise à ce cas très particulier.

  • 24 avril 2013, par gabuen

    Bonjour,

    Ma question est la suivante :
    Si les 2 gérants d’une SCI se désengagent totalement (nomination de 2 nouveaux gérants via une AG), est-ce que les responsabilités sont toutes transférées vers les nouveaux gérants ?
    Par exemple, en cas de loyer impayé, est-ce que les 2 anciens gérants peuvent être inquiétés d’une manière ou d’une autre ?

    Dans le cas présent, les 2 gérants sont les fondateurs de la SCI.
    C’est le gérant principal qui a signé la demande de prêt auprès de la banque. Est-ce que la banque risque de se retourner vers lui s’il y a un défaut de paiement des loyers ?

    Merci d’avance pour votre réponse.

    • 15 mai 2013

      Les associés d’une SCI restent responsables des dettes de la société durant 2 ans suite à la cession de leurs parts. Dans le cas présent, il s’agit plutôt d’une absence de produit.

      Si ce produit manquant est lié à l’exercice de leurs fonctions (absence de relance, envoi des quittances...) les gérants étaient responsables à cette époque et engage leur responsabilité.

  • 4 avril 2013, par libertad

    bonjour ; j’ai bien compris que les frais de création d’une sci ainsi que les frais pour l’achat d’immeubles ne sont pas déductibles fiscalement .Mais , malgré tout peut on récupérer la tva qui apparait sur l’état des frais du notaire .
    Par ailleurs quelqu’un aurait il un modèle de lettre pour "régularisation des charges " à me conseiller.
    Merci pour tout .
    libertad

    • 4 avril 2013

      Sur ce site figure d’une part les règles de régularisation des loyers et charges mais aussi un exemple de courrier de régularisation des charges annuelles.

  • 28 mars 2013, par scilmsj

    Bonjour,

    UN des deux associés de la SCI, pourtant solvable, refuse de payer les mensualités qui couvrent les frais ( crédit , charges relatif à une maison). Le deuxième associés fait une avance pour maintenir son bon fonctionnement.Quelles démarches juridiques, peut faire le gérant de la SCI pour obliger le mauvais payeur à reprendre ses paiements ? La SCI est-elle obligée de prendre un avocat ? Est-ce une procédure longue et couteuse ?
    Merci de votre réponse. Cordialement.

    • 15 mai 2013

      Voir notre article sur les "apports en compte courant" au sein d’une SCI, car on ne peut obliger un associé à effectuer ce type d’apports.

  • 21 mars 2013, par dadine

    Bonjour
    j’ai une autre question, puis je acheter un terrain pour faire construire en SCI et la maison (à construire) en nom propre ?
    Merci

  • 21 mars 2013, par dadine

    Bonjour
    Je possède un immeuble en SCI qui va sortir du bénéfice car tous mes appartements vont être loués dès mai. Je voulais savoir si j’ai le droit d’acheter ma résidence principale via cette Sci ? Et que le bénéfice me serve à payer ma maison ?
    Merci de votre retour

    • 21 mars 2013

      Effectivement, vous pouvez acquérir votre résidence principale via une SCI, ce thème est détaillé sur ce site. En revanche, cet immeuble appartiendra alors à la SCI, et les décisions concernant sa gestion reviendront au gérant et à l’ensemble des associés réunis en AG. Par ailleurs, il faut choisir entre occupation à titre gratuit ou onéreux, car les intérêts de l’emprunt contracté ne pourront être déduits que si un loyer est versé (augmentant le bénéfice de la SCI et donc les résultats fonciers de tous les associés).

      Mais cette acquisition peut également intervenir indépendamment de la SCI, les bénéfices de la SCI augmentant votre capacité d’endettement personnel et le versement de ces bénéfices vous permettant de rembourser votre emprunt. Pour une banque, que cette résidence soit acquise au sein de la SCI ou à titre personnel ne changera pas sa décision d’accorder ou non un prêt immobilier.

  • 8 mars 2013, par popo

    J aimerai savoir quelle est la formule la plus avantageuse ou au moins la moins penalisante pour des associes dune SCI deja existante et qui prevoit de s agrandir...Actuellement ns sommes 7 associés pour 1000 parts. Les parts st reparties au pro rata de la superficie utilisée par chq professionnel. A la fin de l annee nous percevons des dividendes (emprunt de la SCI terminé depuis 2 ans) suite au bénéfice réalisé par les loyers verses par chacun.Nous allons agrandir le batiment et 3 nouveaux professionnels vont entrer ds la SCI. On nous propose la formule suivante:L emprunt réalisé pour les travaux sera financé par l augmentation des loyers pour les professionnels qui s agrandissent et par la création de loyers pour les arrivants, ce qui permettra a terme d avoir acquis des parts supplémentaires. Par consequent chq année le resultat, qui sera a peu pres identique aux annees précédentes, sera divisé non plus en 7 mais en 10 associés....personnellement je trouve ceci pas tres equitable. N y a t il pas une autre alternative pour eviter de penaliser les anciens de la SCI.Je ne sais pas si j ai ete assez explicite mais si vous pouvez m eclaircir...

    • 20 mars 2013

      Deux solutions sont possibles :
      - Ou bien une cession de parts des 7 associés actuels aux 3 nouveaux. Dans ce cas, les parts sont cédées à leur valeur réelle (qui vous semble équitable étant donné la valeur du patrimoine de la SCI), puis la SCI s’endette et continue d’encaisser les loyers de ses locataires (10 loyers suite aux travaux). Ces loyers sont répartis entre les associés en fonction de leur nombre de parts.
      - Ou bien une augmentation de capital est réalisée. La valeur des nouvelles parts dépend là encore du patrimoine de la SCI au jour de l’augmentation de capital. Ensuite la SCI s’endette et perçoit les loyers.

      Au final, c’est au moment de la valorisation des parts à leur valeur réelle que l’opération se montre équitable. Peut-être faut-il pour cela demander une évaluation par un expert (expert-comptable, notaire...). En effet, les associés actuels vont diluer leur participation au capital mais :
      - Ou bien obtenir des liquidités suite à la cession d’une partie de leurs parts,
      - Ou bien profiter de nouveaux apports et d’une augmentation du patrimoine de la SCI.

  • 25 février 2013, par Gilou

    Bonjour,
    Depuis 2005, les SCI doivent fournir papier d’identité et formulaire M3-A pour chaque associé au tribunal de commerce. Devant régulariser notre SCI suite à un déménagement du siège social de celle-ci, je me retrouve devant ce problème : certains associés sont décédés mais les héritiers ne se sont pas présentés à la gérance. Après des recherches, le problème est finalement :
    - certains héritiers sont totalement introuvables
    - d’autres sont identifiés mais ne m’envoient pas les papiers (identité et M3-A)

    Du coup la SCI n’est pas transférable au nouveau tribunal en l’état.
    Puis-je modifier les statuts de la SCI en mettant quelque chose du genre : Indivision Untel : pas d’héritier connu, afin que le tribunal accepte l’immat ?
    Si l’administration impose des papiers que les associés refusent de me donner, comment faire pression sur ceux-ci ?
    J’ai consulté une avocate, mais elle n’a pas su me répondre.

    • 19 mars 2013

      En réalité, le problème me semble beaucoup plus large : comment fonctionne aujourd’hui la SCI sachant que des associés sont inconnus ? Vos AG ne sont-elles pas frappées pour cette raison de nullité, ou ne risquent-elles pas d’être contestées ultérieurement ? J’ignore la réponse à ces questions inhabituelles. Peut-être obtenir des précisions d’un avocat pour mesurer les démarches à effectuer (onglet "avocat" en bas de page).

  • 25 février 2013, par Gilou

    Bonjour,
    Suite à des ventes entre associés et des décès, je dois modifier les statuts de la SCI dont je suis le gérant.
    Je constate que, dans le passé, les précédents gérants ont modifié les status ainsi : "Au lieu de lire ... il faut lire ...". C’était avant la banalisation de l’informatique.
    Je trouve cela lourd à lire.
    Ai-je le droit, à l’issu d’une AG, de réécrire les status en ne gardant que ce qui est d’actualité, donc en perdant l’historique des modifications dans le texte final ? Il n’y aura donc plus de "Au lieu de lire...".
    Bien à vous
     :)

    • 25 février 2013

      Effectivement, l’historique des modifications statutaires n’a pas à être repris dans les statuts puisque cet historique est conservé au greffe. En effet, vous devrez ou bien déposer vos nouveaux statuts entièrement re-rédigés, ou bien déposer au greffe les pages modifées, ces pages étant alors annexées à l’ancienne version des statuts déposés précédemment au greffe (voir l’article sur la modification des statuts d’une SCI).

  • 22 février 2013, par bressebleu

    bonjour
    la sci avec apport immobilier de 300000€ (son capital) a été créé à 50 % chacun entre époux en 2010.
    Ils ont emprunté pour travaux 200000€ sur 15 ans en 2011.
    Lors des travaux le bien a été détruit par l’entreprise de bâtiment, qu’il a immédiatement reconstruit.
    Un nouveau permis a été délivré par la Mairie
    Un nouvel emprunt de 150000€ par deux enfants rentrés dans le capital permettent la fin des travaux.
    Quel est le vrai capital aujourd’hui de la SCI ?
    dois-je faire une AGE pour en faire une diminution ?
    Il n’y a pas de procédure en cours
    Si quelqu’un pouvait me guider je le remercie

    • 20 mars 2013

      Le capital d’une SCI dépend de ses statuts. Quel est le montant du capital initial ? Quel a été le montant de l’augmentation de capital (se reporter à l’AGE ayant décidé cette augmentation de capital et à la modification des statuts qui a dû intervenir suite à cette opération) ?

      En effet, il faut distinguer apports et capital, des apports pouvant être réalisés en compte courant (voir nos articles correspondants dans le dossier "apports à une SCI").

  • 18 février 2013, par gael06

    Bonjour,

    A titre amical j’essaie de donner un coup de main à des amis étrangers mais je ne suis pas spécialiste.... J’aurais donc besoin d’un conseil SVP.

    Le contexte :
    =========
    Une SCI en France entre le père co-gérant associé (100 parts), la mère co-gérante associée (100 parts), mariés sans contrat, les 2 fils associés (100 parts chacun), soit un total de 400 parts.

    La situation :
    =========
    Le père décède avec ses 2 fils comme héritiers. La mère reste seule gérante.
    Art 12 : Le décès d’un associé n’entraine pas la dissolution.. elle continue avec les descendants...

    Les questions :
    ===========
    1°)
    La nouvelle répartition suivante est-elle possible ?
    La mère : 150 parts
    chaque fils : 125 parts

    2°) Si non, quelle répartition serait la plus logique ?

    3°) Comme il ne s’agit pas d’agréer un nouvel associé mais de modifier la répartition entre les associés existants des parts existantes, faut-il modifier obligatoirement les statuts avec publication, etc... ou cela peut-il rester au sein d’un PV d’AG ?

    Merci.
    Bien cordialement.

    • 19 mars 2013

      En droit français, les deux enfants héritent de leur père, mais sa femme également. Mais j’ignore si cette succession relève du droit français. Si tel est le cas, s’informer auprès du notaire chargé de la succession, car celle-ci précisera le sort des parts du défunt (qui ne disparaissent pas au décès, mais sont transmises aux héritiers).

  • 20 janvier 2013, par benito007

    Bonjour,
    Je me retrouve bien malgré moi dans un imbroglio au niveau du bien que j’ai acheté.
    Voici tout l’historique depuis mon achat d’un bien immobilier en août 2011.
    Je fais partie d’une copropriété constituée de 3 propriétaires, moi, mon voisin et une SCI particulière qui est le noeud du problème et qui détient deux appartements.
    J’ai établi tout l’historique de cette SCI :
    22 septembre 1997 : acte reçu par un notaire à Paris pour l’acquisition du bien par une personne qui deviendra peu de temps après gérant de la SCI qu’il crée le
    19 février 1999 : création d’une société civile immobilière particulière. Il n’est pas mentionné dans l’objet de celle-ci (je me suis procuré le statut juridique de cette sci)qu’elle puisse vendre un des 4 appartements et échapper ainsi à l’impôt sur les sociétés en qualité de marchands de bien.
    11 mars 1999 : un règlement de copropriété est établi mais n’est pas au nom de la SCI mais de la personne ayant acheté le bien en 1997. Ce règlement est établi par un nouveau notaire en région parisienne.
    2006 : La SCI vend un appartement sur les 4 qu’elle détient. La transaction se fait via le notaire qui a établi le règlement de copropriété.
    11 octobre 2007 : La SCI vend un deuxième appartement sur les 3 qu’il lui reste. La transaction s’opère toujours via le même notaire.
    10 août 2011 : Le propriétaire du bien depuis octobre 2007 m’a vendu et nous passons toujours par le même notaire.
    Je n’ai pas dans mon appartement de compteur électrique ni de compteur d’eau. Nous avons un compteur commun aux 4 appartements que gère la SCI. Il est établi sur mon acte que le syndic est une personne réelle à savoir le gérant de la SCI mais rien n’est fait mention à la SCI.
    Ils emblerait qu’il y ait eu fraude car cette personne confond gérance de la SCI avec syndic.
    Il n’y a jamais eu d’assemblée générale et il s’est autoproclamé président du syndic.Sa responsabilité est engagée je pense et celle du noatire aussi. Qu’en est-il vraiment si vous savez . Merci .

    • 20 janvier 2013

      Surprise je viens de m’apercevoir que la personne ayant acheté en 1997 a racheté le 11 mars 1999 au nom de sa SCI fondé le 19 février 1999(professionnel)quatre fois le prix qu’il ( particulier) avait acheté en 1997 et établi le même jour un règlement de copropriété à son nom ( personnel).

    • 29 janvier 2013

      Votre enquête ne débouche pas sur des questions s’intéressant au fonctionnement des SCI. Bon courage.

  • 9 janvier 2013, par Wifine

    Bonjour

    Je partage avec deux autres sociétaires une SCI à coquille vide, et du point de vue fiscal, déclaré en sommeil, car le dernier bien immobilier a été vendu il a plus de trois ans et par conséquent, n’ayant plus d’activité, notre SCI nous est totalement inutile. En revanche, elle nous coûte de l’argent auprès de notre banque, à peu près 200 euros par ans. Nous voulions trouver une solution pour ne plus subir des frais. Pensez-vous que cela est possible ? J’ai appris que la dissolution était une longue démarche coûteuse en temps, en énergie et en argent. Croyez-vous dans ce cas qu’il est possible de la mettre en ventre afin de ne pas subir les frais d’une dissolution ? Que pensez-vous de cette démarche ? Avez-vous sinon une autre solution plus intelligente ?
    Je vous remercie d’avance de la réponse que vous m’apporterez.

    • 11 janvier 2013

      Qui voudra vous acheter cette coquille vide, sachant que les frais de modification des statuts (pour au minimum modifier le nom des associés) seront aussi élevés que dans le cas de la création d’une nouvelle SCI. Mis à part la dissolution ou la mise en sommeil, je ne vois pas d’autre solution. Tout visiteur est bien évidemment invité à répondre ci-dessous.

    • 16 janvier 2013

      Bonjour

      Quand je parlais de vendre ma SCI(à coquille vide et déclaré en sommeil), je pensais bien évidemment à l’idée de la vendre à 1 euro symbolique, peut-être que par ce biais tout le monde se retrouve gagnant : le vendeur autant que l’acheteur. Qu’en dites-vous ? Pensez-vous que la dissoudre purement et simplement reste une meilleure idée ?
      Merci d’avance pour la réponse.

    • 29 janvier 2013

      Je répondais également à votre question sur cette base : qui voudrait d’une SCI coquille vide ? Dès l’acquisition des parts (avec toutes les formalités de cessions), il faudra à l’acquéreur modifier les statuts, les déposer au greffe... toutes les formalités liées à une création. Alors où serait son intérêt ?

    • 22 octobre 2013

      Pourquoi ce coût de 200 €/an ? Si ce sont juste les frais de tenue de compte, il vous suffit de clôturer le compte. Une SCI en sommeil ne coûte strictement rien.

  • 6 janvier 2013, par scilmsj

    Bonjour,

    Gérant d’une SCI composée de deux associés détenant 50% des parts chacun. Est-il possible , après une convocation refusé , d’obliger l’associé à se présenter a l’assemblé générale.
    - par quel moyen (quel tribunal )
    - le gérant peut-il s’occuper des formalités sans passer par un avocat
    - que risque l’associé qui repousse l’échéance et combien de fois peut-il refuser la convocation

    P.S. rien est spécifie dans les statuts

    Si vous pouvez m’éclairer n’hésiter pas cordialement.

    • 7 janvier 2013

      Vous ne pouvez pas obliger un associé à assister à une AG ou à s’y faire représenter, mais vous pouvez parfaitement, puisque vous avez la qualité de gérant, tenir l’AG correspondante en notant l’absence de l’autre associé (voir nos modèle de procès-verbaux d’AG dans le dossier "gérant").

  • 31 décembre 2012, par 2AZERTY3

    Bonjour,
    sur une période de quelques mois, l’un des deux co-fondateur et aussi co-gérant et co-associé (50 - 50%) de la sci (dont je suis le deuxième restant en place) à démissionné et cédé toutes ses parts (il n’est donc plus rien), je suis resté seul un moment avec toutes les parts que j’avais rachetées, et un nouvel associé minoritaire est arrivé pour répondre à la règle des deux associés minimum.
    Je dois modifier les statuts : puis-je seulement rajouter des articles décrivant les changements et nouvelles règles du jeu, ou dois-je supprimer tous les articles où figurent le nom et l’action de mon ex-associé co-gérant co-fondateur pour les remplacer par seulement la situation actuelle ? (ce qui supprime de facto dans les statuts toutes les mentions concernant sa création).
    Merci d’avance.
    Guy Tardieu (2AZERTY3)

  • 11 décembre 2012, par libertad

    bonjour ,
    peut etre la question a t elle déjà été posée ?
    Dans un régime " impot sur la société " pour une sci , est ce que l’amortissement des biens est obligatoire ?
    je vous remercie.
    libertad

    • 11 décembre 2012

      L’amortissement fiscalement déductible des immeubles est le principal intérêt de l’option pour l’IS par une SCI, aussi pourquoi vouloir s’en priver ?

    • 11 décembre 2012

      Bonsoir et merci pour ce début de réponse : si on amortit le bien immobilier lors de sa revente la plus value va s’appliquer sur la différence entre le prix de vente et la valeur du bien au bilan , non ? Et sans abattement pour durée de détention . c’est là que le bat blesse à mon avis .
      donc au risque de me répéter , est ce que l’amortissement est obligatoire ?

    • 11 décembre 2012

      j’ai oublié de vous demander : l’amortissement d’un immeuble (locaux commerciaux) se fait sur combien d’années ?

    • 14 décembre 2012

      Vous avez parfaitement raison, les amortissement apportent un avantage immédiat, mais comme ils diminuent la valeur nette comptable de l’immobilisation, ils augmentent la plus-value imposable en cas de cession de l’immeuble. Or l’avantage procuré par les amortissements (baisse de l’IS, souvent au taux réduit) est souvent moindre que l’inconvénient de l’IS à la cession (IS, alors au taux de 33 1/3%). Mais non, il n’est pas possible de se soustraire aux règles fiscales applicables lors de la cession. Or, en cas d’erreur sur les amortissements pratiqués, un redressement serait possible (prise en compte des amortissements qui auraient dû être pratiqués, comme dans le cas du passage de l’IR à l’IS, voir notre article sur ce sujet).

    • 18 décembre 2012

      bonjour , donc on serait obligé d’amortir un immeuble .
      excusez moi d’insister mais c’est dit où , je suis allée fouiller dans le code des impots et voila ce que j’ai trouvé
      2. En cas de location ou de mise à disposition sous toute autre forme de biens consentie directement ou indirectement par une personne physique, le montant de l’amortissement de ces biens ou parts de copropriété est admis en déduction du résultat imposable, au titre d’un même exercice, dans la limite du montant du loyer acquis, ou de la quote-part du résultat de la copropriété, diminué du montant des autres charges afférentes à ces biens ou parts.
      il est dit que l’amortissement est admis , d’aprés moi ce serait un "droit" et non pas un "devoir"
      j’ajoute qu’un peu plus loin j’ai relevé ceci :
      En cas de cession de ce bien, l’amortissement non déduit en application des 1 ou 2 majore la valeur nette comptable prise en compte pour le calcul de la plus-value ou de la moins-value de cession.

      quelqu’un aurait il un avis officiel à me donner .Car si ce que je pense est vrai , à savoir qu’on n’est pas obligé d’amortir le bien cela change complètement la mauvaise image que donne la SCI à l’IR.
      je vous remercie de mettre à notre disposition ce forum et j’ai une derniere question à l’intervenant précédent : où puis je trouver l’article sur le passage de l’IR à l’IS ?
      encore merci .
      libertad

    • 30 janvier 2013

      Je corrige votre précédent message, car je suppose une confusion entre IR et IS et que vous vouliez écrire : "Car si (...) on n’est pas obligé d’amortir le bien cela change complètement la mauvaise image que donne la SCI à l’IR."

      La question a été transmise à un gestionnaire de patrimoine, j’attends également sa réponse.

    • 8 février 2013

      bonjour , je crois que vous avez repris mon lapsus.la mauvaise image est donnée par la SCI à l’IS !!!!
      est ce que votre gestionnaire vous a répondu ?
      Pour moi il a demandé à un expert comptable qui n’est pas trés clair dans ses explications.
      Si vous aviez une réponse pourriez vous me tenir au courant .merci beaucoup.
      libertad

  • 8 décembre 2012, par Usufruitier

    Bonjour et merci pour la qualité de la documentation que vous mettez à la disposition de tout le monde.

    J’ai fait, il y a quinze ans, une donation-partage à mes enfants de mes parts dans une SCI familiale (maison de vacances) dont j’ai gardé l’usufruit. Nous sommes conduits, aujourd’hui, à rédiger un règlement intérieur entre associés. La partie adverse m’a fait remarquer que le notaire, qui a procédé au démembrement de mes parts sociales, a omis d’introduire dans les nouveaux statuts une clause conventionnelle répartissant le droit de vote entre nus-propriétaires et usufruitiers.

    C’est donc le code civil qui s’applique à l’état brut : la seule prérogative dont je dispose est l’affectation de bénéfices, qui, évidemment n’existent pas dans notre SCI familiale. Me voilà donc usufruitier, redevable de frais annuel d’entretien et de l’ISF, mais sans réel droit de jouissance (sauf au travers de mes enfants). Que penser du notaire et du juridisme excessif de mes co-associés ? Est-il possible de retrouver mes droits d’usufruitier ? Merci d’avance.

    • 30 janvier 2013

      Votre intervention n’est pas une question mais un constat. Comment revenir sur une donation ? Éventuellement, contactez votre notaire pour obtenir son avis éclairé, mais effectivement, en l’absence de clause spécifique, le droit de vote du nu-propriétaire peut se résumer à la simple possibilité d’assister aux AG. Merci pour ce témoignage qui donne d’ailleurs de l’intérêt à notre article consacré à la répartition des droits de vote entre nus-propriétaires et usufruitiers (dossier gérant-associé).

  • 2 décembre 2012, par mazouch31

    Bonjour,

    Nous avons créé une SCI familiale il y a maintenant 2 ans. Nous possédons actuellement 4 appartements et nous souhaiterions acquérir un 5ème appartement.

    Suite à acquisition, il est prévu que ce logement soit occupé par un des associés.

    Ma question est la suivante : dans quelle mesure pouvons-nous louer ce logement pour un montant réduit (par exemple 50% du loyer usuel pour ce type d’appartement) ? Ce cas de figure serait alors validé par tous les associés bien entendu.

    Merci d’avance pour votre aide

    • 2 décembre 2012

      Vous louez à moitié prix et récupérez les charges à 100%, le problème ne se pose pas vis à vis des associés mais du fisc. Au contraire, pour éviter un redressement fiscal, le montant du loyer doit pouvoir être justifié (par des annonces de location de biens comparables, idéalement une évaluation par un notaire ou agent immobilier).

    • 2 décembre 2012

      C’est bien cela. Sur cette affirmation, tout témoignage est d’ailleurs le bienvenu.

    • 2 décembre 2012

      J’en profite pour aborder une autre spécificité. Nous hésitons également à acquérir un logement dans une résidence de bord de mer.

      Notre première intention est de le louer à l’année comme tout logement. Malgré tout, dans quelle mesure pourrions nous effectuer une location meublée très occasionnelle de cet appartement ?

      Tout en ne dépassant pas les 10% autorisés pour une location meublée (par rapport au revenu global généré par la SCI).

  • 20 novembre 2012, par Gérant fatigué

    Je suis gérant bénévole d’une SCI familiale sans revenus et dont les parts sociales sont réparties moitié/moitié entre deux familles. Fatigué par les chamailleries entre associés, je souhaite démissionner après avoir convoqué une assemblée pour nommer un nouveau gérant. Je suis convaincu que les deux familles ne se mettront jamais d’accord sur la personne du nouveau gérant. Serais-je obligé de rester pour payer les factures (eau, gaz, électricité ...) ? Comment une SCI sans gérant peut-elle fonctionner ? Merci de me renseigner sur les conséquences de la démission que j’envisage.

    • 22 novembre 2012

      Lisez notre article sur l’absence de gérant dans notre dossier consacré à la gérance. Les associés ne pourront pas se permettre de ne pas s’entendre, car à terme c’est la dissolution judiciaire de la société qui sera en jeu.

      Vous avez parfaitement le droit de démissionner (là encore, consulter ce même dossier) en prévenant les associés et en les convoquant en assemblée générale. Vous n’aurez alors plus à remplir les obligations du gérant. Mais surtout, vous n’en aurez plus le droit ! Si vous démissionnez de la gérance, vous n’aurez plus la capacité de régler les factures de la société. Autrement, on pourrait vous le reprocher.

  • 13 novembre 2012, par Denis_0009

    Bonjour,

    Souhaitant acquérir un terrain de loisir non constructible pour le compte d’une SCI familiale je souhaite savoir comment la transaction, au comptant, doit être imputé comptablement ?

    D’avance merci, cordialement.

  • 26 octobre 2012, par Ptilou

    Une SCI propriétaire d’un appartement situé dans un immeuble en copropriétés, reçoit début 2012 un état des charges correspondant au 2 ème semestre 2011.
    Il y figure une rubrique "travaux" avec un total et une ventilation par copropriétaire.
    Peut-on déduire ces travaux pour la totalité du montant correspondant à la SCI ?
    - Si oui
    - Peut-on les passer en 615300 (bien que ces travaux appartiennent à l’exercice précédent) ? mais seront payés en 2012.
    - Doit-on demander les photocopies de toutes les factures au Syndic de l’immeuble pour les archiver en tant que justificatifs dans la comptabilité de la SCI ?
    - Si non
    - Comment procéder ?
    Merci de votre réponse.

    • 26 octobre 2012

      Voir dans le dossier "Fiscalité" le détail des charges déductibles et non-déductibles.

      Ces travaux sont intégralement déductibles l’année où ils sont payés pa la SCI (au syndic par conséquent). Ces charges sont donc déductibles en 2012 car payées en 2012 et la pièce comptable correspondante est l’appel de charges du syndic.

  • 15 octobre 2012, par elisabetta

    J’ai fait effectuer cette année pour un bâtiment commercial appartenant à une SCI des travaux de toiture d’un montant de 45 000 euros HT, les revenus de ce bâtiment pour cette même année sont de 50 000 euros HT. Est-il possible de déduire l’intégralité des travaux ou existe-il un plafond. Est il préférable d’amortir sur 2 ou 3 ans ?
    Merci.

    • 24 octobre 2012

      L’amortissement fiscal de travaux n’est pas autorisé pour une SCI soumise à l’IR. Ces charges sont déductibles au titre de l’année où elles ont été payées, sans limite, pouvant créer un déficit fiscal.

  • 7 septembre 2012, par hades9313

    Bonjour,

    Mon épouse possède suite à un divorce des parts minoritaires dans deux SCI. Sur l’une d’entre elles la banque a saisi 50000 euros sur une vente personnelle pour rembourser en partie un prêt de la sci au titre de caution. Elle n’a depuis lors (deux ans) aucune trace de cette somme. Le gérant n’a communiqué aucune information (bilan ou compte de resultat) et n’organise pas d’AG dans les formes. Cette somme devrait-elle se retrouver en compte-courant d’associé ? Peut-on en exiger le remboursement ou le transfert dans le capital social ? Merci de votre réponse .

    • 7 septembre 2012

      Caution, mais par quelle procédure la banque a-t-elle pu faire valoir cette caution ? La SCI est en liquidation ? La situation promet d’être complexe, il est souhaitable de consulter un avocat, voir l’onglet correspondant en bas de page.

    • 7 septembre 2012

      Bonjour,

      La banque a inscrit un nantissement sur les biens personnels de mon épouse et le notaire a été obligé de suivre. C’est uniquement suite à un impayé , mais la sci n’est aucunement en liquidation.
      Je voulais juste savoir ou avoir la trace de cette somme .
      Cdlt

    • 1er octobre 2012

      Pour la SCI, sa dette bancaire a été réduite. En contrepartie, une nouvelle dette doit figurer à son bilan, envers l’associé qui a effectué ce remboursement. Cependant, cela ne peut pas justifier une augmentation de capital réservée à cet associé. En revanche, une demande de remboursement immédiat par la SCI peut être formulée.

  • 27 août 2012, par JMP

    Bonjour

    Je souhaite faire une donation (montant inférieur à 100.000 euros) de parts sociales (créées en versement numéraire et non pas en transfert d’actifs immobiliers) à ma fille également associée de la SCI.

    Cette donation se fera sur la base de l’actif net pour calculer la valeur de la part.

    Dois-je passer par un notaire ? ou une décision d’AG suffit au regard des Impôts ?

    Merci

    • 28 septembre 2012

      L’intervention d’un notaire n’est absolument pas nécessaire pour réaliser cette donation, et aucune AG n’a à décider de cette décision personnelle. En revanche, une demande d’agrément de ce nouvel associé est peut-être prévue dans les statuts, et vous devrez déposer à votre centre des impôts le formulaire justifiant de cette donation.

  • 3 août 2012, par JMP

    Bonjour

    Certains associés de notre SCI familiale n’ont pas encore versé la totalité du capital souscrit en numéraire.

    Existe-t-il un délai maximum pour que la totalité du numéraire soit versée ?
    Quel est le délai maximum entre le moment de la création (capital en numéraire) d’une SCI et le moment effectif du versement de ce numéraire ?

    Merci d’avance.

    • 3 août 2012

      Il n’y a pas de délai maximum pour libérer le capital souscrit d’une SCI (sauf mention particulière dans les statuts), en revanche les associés ont l’obligation de libérer ce capital souscrit au fur et à mesure des appels du gérant.

  • 1er août 2012, par JMP

    Bonjour !

    Nous sommes une SCI familiale (grand-parent, parents, enfants) et nous avons un appartement en location via une agence de gestion.

    L’agence a loué cet appartement avec une durée du bail de 6 ans ( février 2011 - janvier 2017) oubliant que notre SCI est familiale et donc peut louer avec une durée de 3 ans ( février 2011 - janvier 2014).

    Il convient d’ajouter qu’un de nos enfants aurait souhaité y habiter en mars 2014, soit après un bail standard de 3 ans.

    Quel est notre recours pour ramener la durée à 3 ans (fin janvier 2014) sachant que notre locataire n’y est pour rien dans cette erreur ?

    D’avance merci.

    • 1er août 2012

      Votre locataire n’y est pour rien et pour lui il n’y a pas d’erreur. il possède un bail de 6 ans et n’acceptera pas sans contrepartie de le ramener à 3 ans. Vous pourriez théoriquement vous retourner contre l’agence de gestion, mais pas pour modifier le bail mais pour obtenir réparation de la faute commise. Dans la pratique, vous ne pouvez rien...

  • 31 juillet 2012, par JMP

    Bonjour

    Notre SCI (5 associés) loue actuellement un appartement dont le bail court jusqu’à fin 2016. Or, un des 5 Associés de la SCI souhaiterait l’occuper au cours de l’année 2014.
    Existe-t-il une possibilité de reprendre ce bien avant la fin du bail actuel ?

    Merci d’avance

    • 21 novembre 2012

      Dans une SCI familiale, un associé ne peut pas donner congé au locataire d’un bien loué par la SCI au motif qu’il souhaite occuper ce bien personnellement. Il s’agit de l’un des inconvénients de la SCI par rapport à l’indivision par exemple.

  • 20 juillet 2012, par jacklinetempo

    je veux ceder mes parts de sci30% a mon fils qui n’ont presque pas de valeur pour l’instant mais laisser mon compte courantqui est de 100000€ a disposition de la sci ; pour les travaux ; qui me rembourserait comme un emprunt ;
    estce possible et que faut il faire ?
    merci

  • 15 juillet 2012, par Francis

    Bonjour,

    Je voudrais savoir s’il est légal de faire la chose suivante :
    Je suis actuellement propriétaire de ma résidence principale et j’ai aussi une SARL à la même adresse que ma résidence.
    Je viens de monter une SCI. Mon objectif serais d’acheter un autre pavillon sur le compte de la SCI, pour y installer ma SARL (dont l’ctivité n’est que de l’informatique), et je voudrais que ma société paye un loyer à ma SCI (ce qui couvre les remboursements)... jusqu’à là je crois qu’il n’y a pas de problèmes. Par contre, je voudrais savoir si dans ce 2ème pavillon que peux aussi occasionnellement y résider ? Ne pourrait-on pas croire que c’est l’achat déguisé d’une résidence secondaire ?

    Merci par avance de vos réponses

    Sincères Salutations

    Francis

    • 2 juin 2014

      Etant un peu dans le meme cas, rien n’empêche a ma connaissance un gérant de sci de dormir à son bureau, ou d’y travailler jusqu’à point d’heures.

  • 29 juin 2012, par cédrick L.

    bonjour,

    je suis propriétaire en indivision avec ma femme (50% pour nous 2) et mon père (50%)d’une maison. Cette habitation constitue actuellement la résidence principale de tous les propriétaires. Je précise que nous n’étions pas mariés lors de l’achat en 2004.
    Aujourd’hui, notre couple est en cours d’acquisition d’une nouvelle résidence principale.
    Est-il possible possible d’apporter ce premier bien à une sci ?
    Quels sont les frais à prévoir, outre la constitution de la SCI ?Le bien, acheté 225. 000e vaut aujourd’hui 280.000e. Il reste deux crédits d’un montant total de 110.000e (55.000e ma femme et moi et 55.000e mon père).
    La SCI peut-elle racheter les deux crédits pour n’en faire qu’un ?Mon père devenant un associé locataire du bien.

    je vous remercie d’avance pour vos réponses.

    Cédrick

    • 2 juillet 2012

      Voir la rubrique "apports" pour déterminer le montant des droits d’enregistrement sur vos apports à titre onéreux.

  • 21 juin 2012, par 29clara

    Bonjour, nous avons créé une sci et nous allons acquérir une maison, je voulais savoir si pour la signature finale chez le notaire, si les associés devaient tous être présents ou si le gérant pouvait y aller seul et signé pour la sci ?
    Merci
    Cordialement
    29clara

    • 21 juin 2012

      Cela dépend des statuts, s’ils prévoient que le gérant peut seul acheter et vendre un bien immobilier. Il est indispensable de consulter le notaire chargé de la vente à ce sujet, en effet c’est lui qui va juger que la SCI est bien engagée au moment de la vente et imposer ses conditions.

  • 11 juin 2012, par vidal

    je suis gérante d’une sci familiale créee il y a 6 ans avec mes 2 fils. J’occupe le bien ainsi que l’un de mes fils à titre gratuit.
    Nos comptes courants sont importants car nous remboursons l’emprunt de la banque et payons les charges et les impôts. Mon fils ne résidant pas dans ce bien peut-il faire une donation de ses parts de SCI à sa mère ou devenons nous faire une cession de parts. il souhaiterait le faire à titre gratuit n’ayant pas investi d’argent dans ce bien. Nous recherchonslasolution qui nouq couterait le moins cher en enregistrement. Merci de votre réponse.

    • 18 juin 2012

      Donation ou cession, les deux possibilités sont possibles, en revanche le prix des parts sociales retenu doit correspondre à leur valeur réelle, indépendamment de l’historique des apports effectués par l’associé concerné, sans quoi le fisc y verra un motif de redressement (justement parce que des parts sans valeur entraînent des droits d’enregistrement nuls).

  • 10 juin 2012, par caiman95

    Je possède avec mon fils une SCI FAMILIALE. Sur les appartements à louer nous en gardons un que je vais occuper gratuitement (comme nous en avons le droit) pendant les périodes de vacances (donc ce n’est pas ma résidence principale). Faut il le déclarer aux impots, comment, et qui paye la taxe d’habitation de ce logement.

    • 11 juin 2012

      En l’absence de revenus, il n’y a pas d’IR sur ce bien (et pas davantage de charges déductibles). La taxe d’habitation est due par celui qui occupe ce bien.

  • 30 mai 2012, par jeffelwood

    Bonjour,
    Nous sommes 3 associés dans une SCI qui est à vendre.
    L’associée minoritaire résidente de la SCI ne cesse de signer des mandats de vente sans qui les 2 autres associés ne soient avertis et ne signent les mandats.
    Pouvons nous porter plainte pour abus de minorité ?
    Merci d’avance

    • 30 mai 2012

      Seul le gérant a le pouvoir de représenter la société, qu’il soit minoritaire ou majoritaire. Si cet associé minoritaire est gérant, il peut signer seul des contrats au nom de la SCI, sauf mention particulière dans les statuts (accord de tous les gérants nécessaires pour la cession d’un bien par exemple). Même si le gérant dépasse ses droits vis à vis des autres gérants, la société st engagée mais les autres gérants peuvent encore se retourner contre lui. Si cet associé n’est pas gérant de la SCI, il est possible d’en informer les tiers concernés et de demander la nullité de ces contrats. Pour agir contre cet associé, il faut mieux avoir recours à un avocat (voir onglet "avocat" en bas de page).

  • 29 mai 2012, par glx

    Bonjour
    suite a la volonté de départ d’un associé avec lequel j’étais à 50/50 dans une SCI, j’ai cherché à vendre une partie de la propriété afin d’allèger les mensualités du crédit bancaire pour pouvoir continuer seul mon activité. La vente ne se faisant pas, et un montage de credit bail permettant l’installation d’une deuxième activité commerciale sur le site ayant été refusée par ma banque, j’ai proposé aux personnes souhaitant s’installer de rentrer en place de mon associé dans la SCI, afin de rembourser conjointement le meme pret à 50/50 étant donné que la moitié du capital restant du en banque était équivalent à la valeur entendue de la partie mise en vente. Les personnes ont achetées les parts de mon associé à leur valeur initiale en prenant en charges les frais inérants (ce qui leur a couté 3 fois moins que les frais de notaire supportés s’il avait été question d’une vente immobiliere classique) et quant à moi j’ai dédommagé mon associé via remboursement des comptes courants.
    Mais les nouveaux associés ne payant que le 1/4 de de leur moitié de mensualité prévue, la situation finaciere s’est agravée et la banque a eut la possibilité légale d’annuler le contrat de pret, ce qu’elle à fait. Suite a un protocole d’accord avec mon organisme bancaire j’ai quelques mois pour trouver d’autre financeurs ou pour vendre le bien. Aujourd’hui que chaque entité doit trouver une solution pour refinancer sa partie en scindant cette sci, les personnes qui m’ont mis dans cette situation veulent récupérer sous prétexte du 50/50 un bâtiment supplémentaire par rapport à notre arrangement qui est certes verbal, mais qui a quand meme été étudié par un notaire lors de notre essai de mise en place echouée du crédit bail.

    j’indique pour une meilleure compréhension que j’avais remboursé mon pret pendant 5 ans sur les 15 prévus avant leur arrivée, et qu’au moins l’équivalent de la moitié de la valeur du bien a été investie dans les batiments ne concernant pas leur partie entendue.
    La SCI cummule quand à elle des dettes envers moi même et envers ma famille qui m’a aidée plusieures fois, ce à hauteur du 1/4 environ de la valeur du bien.

    Sachant que je n’ai pas beaucoup de temps pour agir, j’essaie de regler cela avec un notaire, mais le tribunal de grande instance pourrait-il intervenir rapidement ? et mes éléments seraient-ils déjà un bon point ?

    merci pour votre réponse

  • 14 mai 2012, par COP

    Nous avons créé avec mon mari une SCI Familiale, capital 230 000€, avec ce capital (emprunt) nous avons construit une maison, qui a été fini de construire en déce 2010, nous la louons dans le cadre de la loi sellier.
    Nous devons faire construire une extension par une entreprise pour un coût d’environ 30 000€. la question qui se pose est : faut il intégrer cette valeur à notre SCI, pour que le montant soit pris en compte au moment du calcul de la plus value. Où devons nous juste garder les justificatifs des factures liées à cet agrandissement.
    Merci pour votre réponse

    • 21 mai 2012

      Ces travaux d’agrandissement sont réalisés sur le terrain appartenant à la SCI, difficile par conséquent de ne pas intégrer cette nouvelle immobilisation dans les comptes de la société. Il s’agit en effet de travaux non déductibles qui seront donc à inscrire à l’actif du bilan de la société et seront pris en compte en cas de cession pour le calcul d’une éventuelle plus-value.

  • 24 avril 2012, par marcel51

    Gérant d’une SCI l’AG a voté des travaux de réfection de l’immeuble propriété de la SCI pour un montant de 65.000 €. Un des associés possédant 1/10eme des parts ne répond pas aux convocation d’AG et ne répond pas aux appels de fonds pour un montant de 6.500 € correspondant à ses parts sociales.
    Deux lettres recommandées sont restées sans réponses.
    Comment contraindre cet associé à faire face à ses obligations. Les statuts de la SCI prévoient "vente forcée des parts" précisant" si un associé ne s’est pas acquitté des sommes exigibles en suite de souscription de parts ou d’augmentation de capital ses droits pourront un mois après sommation de payer restée infructueuse être mis en vente publique à la requête du représentant de la société
    Peut-on utiliser cet article des statuts pour contraindre un associé à participer aux charges de la SCI ? Il est à noter que les autres associés souhaite le départ de ce mauvais payeur, qui refuse de céder ses parts.

  • 2 avril 2012, par lamlam

    Bonjour,

    Nous avons crée une SCI familiale avec un emprunt et des comptes d’associés.
    Le loyer est à l’heure actuelle inférieur aux charges donc chacun des associés doit remettre chaque mois 100 euros.
    Commentdoit être comptabilisé cet apport d’argent en comptes courant associés comme lors de la création de la sociéte ou pas ?
    D’autrre part, la sci sera déficitaire cette année, le résultat déficitaire sera imputé également en comptes courant assoociés au prorata des parts de chacun
    merci pour votre réponse

    • 25 mai 2012

      Voir l’écriture de comptabilisation des comptes courants sur le site Formation Logiciel Comptabilité.fr.

      Le résultat négatif de la SCI sera comptabilisé en report à nouveau, et inscrit au passif du bilan de la SCI sous le capital de la SCI et ses réserves.

  • 23 mars 2012, par DOM

    bonjour,
    une question s’impose à moi aujourd’hui. étant gérante et associée majoritaire d’une SCI qui a 2 maisons, imposée sur les revenus (pas d’IS) et dont l’autre associé est mon mari, étant mariée sous contrat de séparation de biens, nous souhaitons nous séparer mais ne souhaitons pas divorcer ni constater officiellement de séparation pour le moment, je voulais savoir :
    - est-il possible pour moi d’occuper ce logement ?
    - y a t-il une durée maximale d’occupation ?
    - faut-il faire un contrat de location pour l’occuper ?
    - la location à titre gratuit est-elle possible ?
    - je continuerai à payer le montant de l’emprunt de la sci pour cette maison seule, ce versement que j’effectuerai sur la sci doit-il être considéré comme loyer ?
    - comment justifier ce montant que je verserai sur la sci ?
    - seront-ils à considérer comme loyer (revenu foncier) et figurer sur la déclaration de la SCI ou revenu traitement salaire sur notre déclaration commune ? ou avantage en nature sur notre déclaration commune ?
    - les intérêts bancaires seront-ils toujours déductibles pour la part de cette maison lors de la déclaration ?
    merci pour vos réponses.
    cordialement

    • 25 mai 2012

      re-bonjour, suivant mon précédent message, j’ai oublié de préciser que mon mari est actuellement propriétaire privé de la maison que nous habitons (donc elle ne fait pas partie de la sci) et que j’en suis usufruitière. voilà, cela peut peut-être aider pour définir les différentes réponses aux questions.

  • 23 mars 2012, par Noutous

    Bonjour,
    Gérant d’une SCI familiale, je voudrais savoir s’il est possible et légal d’organiser une AGO annuelle par échanges d’e-mail suite à l’ordre du jour, notamment en ce qui concerne les votes ?

    • 23 mars 2012

      Non, pas à ma connaissance, en revanche il est parfaitement possible de voter par correspondance. En revanche, un associé peut parfaitement se faire représenter à une AG (procuration pour une AG identifiée précisément).

      Une consultation est toujours possible, notamment pour approuver les comptes annuels, mais cette possibilité doit être prévue dans les statuts de la SCI.

    • 23 mars 2012

      Merci pour la rapidité de votre réponse.
      Cordialement

  • 22 mars 2012, par ITTECSAM

    Je ne réponds pas à une question précise mais je tiens à faire part de mes remarques.
    J’ai créé une SCI depuis le 1er/07/2011 avec apport d’un immeuble que je loue en partie, puis nous avons acheté une autre maison avec pret de la banque à la SCI.que je loue également.
    Dans mon esprit, c’est clair : c’est une société, je tiens une compta. à la main (à l’ancienne) avec un journal de banque, aussi de caisse (j’ai un fond de caisse) un journal d’OD, j’ai des classeurs de factures payés, de relevés de banque, et 1 classeur avec des fiches cartonnées qui sont mes comptes selon le plan comptable (il n’y en a pas tant que ça).
    J’ai fait une balance au 31/12, un bilan et 1 compte de résultat.
    Je viens de remplir l’imprimé 2072 (avec un résultat différent de mon bilan et c’est quasiment normal) et je viens d’établir un procés verbal d’AGO pour approuver 2011.
    Bref, c’est une SCI transparente.
    Certes, j’ai des notions de compta. mais je ne vois pas comment on peut faire autrement sans risquer un jour d’avoir un redressement ou des problêmes avec une banque pour un pret ou autre.
    Je lis les commentaires du forum, et je vois que trés souvent des personnes pensent qu’avec une SCI on peut tout faire, spéculer, faire des crédits, ne pas payer de loyer etc... sans rendre des comptes un jour.
    Je pense qu’au départ, il faut prendre des cours minimum de compta. et etre sérieux dans la tenue administrative, garder ses factures (au nom de la Sté) et surtout se dire que le bien immo. appartient à la SCI. dont le but est de faire des locations pour peut etre compenser des remboursements d’emprunts.
    Voilà, c’était mes remarques du jour.

    • 25 mai 2012

      Merci pour ces remarques, en vous conseillant d’utiliser l’outil gratuit proposé ia ce site et son partenaire Formation Logiciel Comptabilité.fr

  • 22 mars 2012, par loreg3

    Bonjour,
    Nous sommes deux associés à part égale sur une sci familiale.. Depuis le 01/08/12 un des associés habite le bien possédé par la sci.. il ne paie pas de loyer mais d’un commun accord prends en charge le montant du crédit (fait au moment de l’acquisition du bien) qui représente une somme de 400 € par mois. Nous avons fait la comptabilité jusqu’au 31/07/12. Doit-on tenir la comptabilité à partir du 01/08/12 puisqu’un associé habite le bien ? ou bien il n’y a plus de comptabilité à tenir ? comment enregistrer les opérations de virements du montant du crédit qui apparaissent sur les relevés bancaires ? ainsi que les charges ? Merci de votre réponse...

    • 22 mars 2012

      Je m’inquiète de votre situation, elle ne me semble pas légale : si le loyer payé par un associé est utilisé par la SCI pour rembourser son emprunt, alors il existe deux opérations distinctes :
      - un loyer payé conformément à un bail, fiscalement imposable,
      - une opération de bilan, consistant à utiliser la trésorerie de la SCI pour rembourser le capital emprunté, ainsi que le paiement de charges d’intérêts, déductibles du bénéfice de la SCI.

      Au total, cette SCI dégagera un bénéfice imposable entre les mains des associés.

      Maintenant, si un associé occupe un bien à titre gratuit, il n’y a plus de produits, plus de charges, plus de comptabilité... mais un bilan tout de même. Aussi, si cet associé est le seul à effectuer des apports à la SCI pour permettre son fonctionnement, alors il est le seul à effectuer des apports en compte courant. Il sera donc en droit d’en demander le remboursement un jour, ou bien de demander l’incorporation de son compte courant au capital et devenir ainsi très largement majoritaire.

      Vous indiquez "Nous avons fait la comptabilité jusqu’au 31/07/12". Il me semble que vous mélangez les années, mais il faudrait régulariser cette situation.

  • 10 mars 2012, par JEAN-LOUIS 51

    Bonjour
    nous avons créé en 2010 une SCI familiale (mon épouse, mon fils et moi même) pour l’achat d’un appartement destiné à la résidence principale de mon fils
    nous avons prévu d’alimenter les besoins de financement de la SCI (emprunt...) par des apports en compte-courant non rémunérés
    pour autant, mon fils occupant de ce fait le logement à titre gratuit, il m’est dit qu’il pourrait subir un redressement fiscal (crds et csg...) sur le montant équivalent d’un loyer - est ce vrai ?
    devons nous envisager de modifier notre mode de fonctionnement en privilégiant un loyer pour mon fils en lieu et place d’un apport en compte-courant ?
    merci de votre réponse

    • 21 novembre 2012

      Un redressement fiscal sur quelle base ? La SCI n’encaisse aucun loyer et ne déduit aucune charge, de la même façon vous pourriez avoir acheté un bien immobilier sans création d’une SCI et y loger votre fils à titre gratuit.

  • 6 mars 2012, par chesnay78

    bonjour,

    étant gérant associé à 50 % d’une SCI comprenenant 4 appartements , le gérant à mis en vente un appartement dans une agence immobilière avec mandat exclusif sans ma signature pour accord .
    La SCI étant en difficulté , l’idée est de vendre les biens et de dissoudre celle ci .
    Mais le gérant (50% des parts) met les biens en vente en fixant lui même les prix (très bas) . A aucun moment mon avis m’a été demandé .
    Ma question : Le gérant peut t’il agir de cette facon ? mon accord sur l’ensemble de la transaction (choix de l’agence , exclusivité ou pas ,fixation du prix etc..) n’est t’il pas obligatoire ? Est ce que du coup l’ensemble de la procédure est t’elle valable car je souhaiterais mettre mes appartements dans plusieurs agences et a un prix au niveau du marché ?
    Merci de vos réponses
    Patrick

    • 21 novembre 2012

      Je gérant à tous les pouvoirs pour représenter les associés vis à vis des tiers, en revanche vous pouvez agir contre ce gérant s’il a dépassé ses droits.

  • 23 février 2012, par mouve

    Bonjour,

    J’aimerais savoir comment obtenir un prêt pour une SCI ?
    Quels critères vont entrer en jeu pour la banque ? Et sur quoi va t-elle se baser pour accepter ou refuser ?

    • 21 novembre 2012

      Les mêmes critères que pour un particulier, comme cela est expliqué sur ce site (utiliser le moteur de recherche interne et taper Emprunt).

  • 20 février 2012, par AGNES1974

    Bonjour,
    La SCI a été créée en 1994 mon père gérant et 4 autres associés, actuellement un expert comptable nous établissait le bilan + la déclaration 2014. Mais pour des raisons pratique je voudrais changer de comptable.
    Est il nécessaire d’avoir un expert comptable ? connaissez vous un logiciel pour établir la déclaration 2014 ?
    Merci pour vos réponses
    Agnès

    • 25 mai 2012

      Non, aucune obligation d’avoir recours à un expert-comptable et nous proposons même un logiciel comptable gratuit pour SCI à demander via le formulaire contact pour rendre les gérants de SCI autonomes.

  • 15 février 2012, par alex

    Bonsoir, si on fait en meme temps les formalites de publicité pour la demission d’un gerant et pour le transfert du siege social doit on payer deux fois les frais au greffe en remplissant les formulaires M3 et M2 tel qu’ils sont indiques sur le site www.greffes.com ? soit 400 euros. Merci.

  • 15 février 2012, par alex

    quand dans une sci il y a deux associes co gerants, nommes dans les statuts lors de la creation et que l’un d’eux demissionne et cede ses parts a l’autre qui devient gerant unique doit on modifier les statuts ou la publication de la demission dans un JAL et la modification au RCS (via l’imprimé M3) suffisent t’ils ? merci

  • 15 février 2012, par anco1952

    Bonjour,

    Le siège social d’une SCI a été transféré de Lyon à Paris le 31/12/2011.
    Elle vient de recevoir un avis de contrôle sur pièces à son ancien siège émis par l’administration fiscale. Le service de Lyon est il compétent pour un contrôle au nouveau siège ou faut il demander que ce soit le service parisien qui intervienne.

  • 13 février 2012, par Guillaume

    Bonjour, j’ai cree une SCI familiale pour acquérir un bien et éventuellement le transmettre à mes enfants. Après l’apport de capital initial pour l’acquisition, les seules activités de la SCI sont les travaux de réfection et entretien ainsi que les apports en compte courant pour financer ces travaux. Pas de recettes. Comment effectuer la comptabilité ? Le compte de résultats n’est composé que de charges, et est donc chroniquement déficitaire. Du coup, comment construire le bilan :
    À l’actif : immobilisations et caisse
    Au passif : capital, résultat exercice, et comptes courants
    Pouvez-vous confirmer que ce sont les seuls comptes à renseigner ?
    Merci

  • 13 février 2012, par lionel

    Bonjour
    Nous avions créé une SCI a trois (mon père mon frère et moi)
    Mon père était gérant actionnaire principal
    Suite à son décès nous avons, mon frère et moi hérités des parts sociales de la SCI, et donc sommes devenus cogérants (acte notarié de redistribution des parts sociales)

    Ma question : Doit on néanmoins faire un changement de statuts concernant la redistribution des rôles et parts sociales auprès du greffe de tribunal de commerce de notre région ??? ou est ce automatique ?? merci beaucoup pour votre réponse

    • 21 février 2012

      Si le gérant n’était pas statutaire (nommé dans les statuts), le changement de gérant n’entraîne pas le changement de statuts. Il faut donc une délibération nommant le ou les nouveaux gérants, et publier cette délibération au tribunal de commerce (y joindre le document notarié pour la nouvelle répartition des parts).

  • 10 février 2012, par azama

    Bonjour,
    Je suis cogérant d’une SCI comportant 2 associés detenant chacun 50% du capital social.
    Les statuts prévoient que les décisions d’assemblée générale ordinaire sont prises par un ou plusieurs associés représentant plus de la moitié du capital social.
    Le second associé (détenant donc 50% du capital) bien que régulièrement convoqué ne se présente pas aux assemblées générales.Qu’elle est donc la solution pour pouvoir faire approuver les comptes,donner quitus à la gérance...?
    Merci de votre réponse.

    • 10 février 2012

      Le gérant a parfaitement la possibilité d’organiser un vote par correspondance. Est-ce une solution envisageable dans votre cas (ou bien l’absence de cet associé s’explique par une mésentente entre associés) ?

    • 2 juin 2014

      deux co gerants a 50-50 ont tous deux le droit de décider au nom de la sci

  • 8 février 2012, par Lolo

    Bonsoir, dans une offre d’achat faite par une sci, faut-il indiquer l’identité de tous les associés ?

  • 8 février 2012, par Jazz38510

    Bonjour, voilà ma question, j’ai acqui un imeuble sur lequell j’ai fait un crédit de 100000 euros, j’ai créé deux commerce et un appartement. Aujourd’hui j’aimerai créé une SCI afin de pouvoir les mètrent en location. Ma question c’est que je voudrais m’associer avec un ami qui lui ne met aucun apport et aucun bien, qu’esqu’il
    Bénéficieras ci il devien mon associer dans cette SCI étant donnee que c’est moi qui amènent tout les bien. Merci cordialement.

  • 3 février 2012, par maria62

    bonsoir
    je me tourne vers vous pour m’éclairer dans un problème
    mon père a créer une sci pour louer a ma soeur et a moi deux des maisons qui sont dans la société
    je dois normalement y rentrer pour le 18 février je regarde donc sur le site de la caf pour l’imprimée allocation logement et il me demandent de specifier si j’ai un lien de parente avec le propriétaire ? la réponse et oui mais dans ce cas j’aurais aucune aide possible mais par rapport a la sci je n’ai aucun lien je sais plus quoi penser moi qui était sure ... mon préavis est donnée depuis fin novembre .. j’espère ne pas me retrouver a la rue avec mes trois enfants
    merci de me répondre rapidement

    • 3 février 2012

      bonsoir, le propriétaire n’est pas votre père mais la SCI et votre père est propriétaire (avec quelqu’un d’autre certainement) de la SCI, donc, notez que vous n’avez pas de lien de parenté avec le propriétaire, c’est tout à fait légal, j’ai été dans le meme cas.

  • 1er février 2012, par Joan3842

    Bonjour,
    J’ai créé une SCI Familiale, il y a douze ans où mon épouse et moi sont co-gérants à 50/50. Il n’y a pas d’autres associés.D’autre part, sachez que cette SCI n’a jamais exercé aucune activité. Je voudrais savoir ce qu’il se passerait si je venais à décéder ( nous avons 2 enfants majeurs), en vous précisant qu’un testament réciproque a été fait en juin 1990,et qui, en ce qui concerne le mien : Léguait à mon épouse soit l’usufruit de l’ensemble de mes biens, soit la quotité disponible permise par la loi, au choix de mon conjoint.
    Quelle est à l’heure actuelle, la meilleure solution pour protéger mon épouse et lui laisser un patrimoine lui permettant de vivre correctement.
    Je vous remercie par avance d’une réponse.

  • 28 janvier 2012, par kimi

    bonjour,
    nous avons un SCI familiale (3 personnes) mais le gérant est absent, ne s’occupe de rien .... comment pourrait-on constater la carence de cette gérance ?
    merci

  • 23 janvier 2012, par fabfm

    Bonjour,
    Je souhaite acquérir un ordinateur au nom de notre SCI, afin de pouvoir gérer cette dernière. J’ai du mal à comprendre si j’ai la possibilité d’acheter ce dernier HT (puis-je alors acheter sur un site comme cdiscountpro.com), ou si l’achat doit se faire dans les mêmes conditions que si j’étais un simple particulier. Auriez-vous des informations à ce sujet, un dossier explicatif, ou toute autre chose pouvant m’aider ?
    Merci d’avance.
    Cdt,
    FS

    • 21 novembre 2012

      Pas de dossier en particulier si ce n’est celui consacré à la TVA dans la rubrique "Fiscalité SCI" mais c’est très simple : si votre SCI n’est pas soumise à TVA, alors l’achat est réalisé TTC. Mais cette charge constitue-t-elle une charge déductible ? Il faudrait au minimum que l’ordinateur ait pour usage unique la gestion de la SCI, cela me semble bien litigieux et je ne trouve pas de ligne sur la déclaration fiscale des SCI correspondant à ce type de dépenses...

  • 13 janvier 2012, par wilfrid

    Bonjour,
    Nous desirons changer de banque de notre sci, devons changer les statutS ?
    Cordialamnet

    • 13 janvier 2012

      Le nom de votre banque n’apparaît pas dans les statuts, il n’y a donc aucune modification à apporter à vos statuts de SCI si vous changez de banque.

  • 5 janvier 2012, par PACOGUS2818

    Bonjour.
    Nous sommes propriétaires d’une SCI et avons vendu le bien immobilier. Pouvons-nous, en attendant de racheter un nouveau bien, distribuer le produit de cette vente ? Cet acte est-il soumis à droit d’enregistrement ?
    Merci pour vos conseils.

  • 27 décembre 2011, par sci.vitry

    Bonjour,

    Nous rencontrons des difficultés non pas au niveau fiscalité, mais au niveau de la recherche de locataire. Nous souhaiterions savoir à peu près le nombre de temps que ça pourrait prendre pour louer notre appartement ?
    En effet, cela fait environ 2 mois que nous essayons de chercher à louer l’appartement. Qu’en serait-il au niveau des impôts si nous ne le louons pas tout de suite ?
    Nous vous en remercions par avance de votre retour.
    Cordialement,
    SCI VITRY.

  • 23 décembre 2011, par seb

    bjr, j’ai créé une sci dont je suis le gérant. etant en separation avec ma concubine je me retrouve dans l’obligation de prendre un logement. en tant que gérant puis je louer a la sci en beneficiant des allocations logement ?
    merci pour vos réponse

    • 21 novembre 2012

      Lire notre article sur le droit aux APL des associés de SCI.

  • 22 décembre 2011, par Patcourt

    Bonjour,
    j’aimerais savoir comment faire rentrer un bien immobilier m’appartenant dans une SCI .
    Le problème est que la clerc de notaire qui avait réaliser la vente n’a pas pris le temps pour m’expliquer et proposer la création de celle-ci.
    J’attend votre réponse et le processus à tenir.

    Merci de vos réponse

    Cordialement
    Patrice

    • 21 novembre 2012

      Vous souhaitez apporter votre bien immobilier à une SCI, mais cet apport peut se révéler très coûteux (consulter notre rubrique sur ce thème).

  • 21 décembre 2011, par epdenis

    Bonjour
    Une vieille SCI familiale, avec une maison de vacances mais sans recettes ni charges, a un capital divisé en 20 parts. Ce nombre limité et peu divisible pose problème au fil du temps avec les successions.
    Comment augmenter le nombre de parts sans changer la répartition et sans que celà n’entraine de problème social ou fiscal ?
    Merci... et Joyeux Noël !!

    • 21 novembre 2012

      Le changement de la valeur nominale des parts n’aura pas de conséquence fiscale ou sociale mais obligera à une modification des statuts (donc AG + JAL + dépôt statuts modifiés au greffe).

  • 13 décembre 2011, par ra

    Peux-ton attaquer une sci devant le tribunal de commerce pour demander le règlement d’honoraires ?

    • 21 novembre 2012

      Il est possible effectivement pour tout créancier d’une SCI d’obtenir le règlement de sa créance, mais après mise en demeure et suivi d’une procédure judiciaire.

  • 10 décembre 2011, par isabelle

    Bonjour,
    nous avons créé une sci à 7 associés pour porter un projet d’habitat collectif.Nous avons choisi une sci à capital variable, chaque associé détenant 12 parts. le bien immobilier est essentiellement acquis via un emprunt. Nous souhaitons faire entrer deux associés supplémentaires et émettre pour celà 24 parts supplémentaires (de même valeur que les parts initiales, la création de la sci est assez récente). Je suis gérante, comment dois-je procéder : est-ce que le pv d’ag peut indiquer à la fois la création des parts et l’agrément des deux nouveaux associés ? faut-il modifier les statuts ? quelles sont les autres formalités à faire ? merci pour vos conseils, car je ne trouve pas bien d’explications sur la procédure pour augmenter le nombre de parts sociales...

    Isabelle

  • 5 décembre 2011, par neskick

    bonjour.
    merci pour toutes ces infos !

    j’ai bien entendu quelques questions :

    - si le siège social ne change pas, le déménagement d’un associé fondateur de la sci doit -il faire l’objet d’une modification des statuts, d’une publication légale ou autre formalité ?

    - dans le cadre de l’achat d’une maison à rénover, est-il possible de tenir compte des heures de travail respectives des associés dans la proportion de capital possédé, et de l’ajuster régulièrement en fonction des heures réellement effectuées ?

    - est-il possible de placer le siège social de la sci dans le batiment à acheter avant signature de l’acte (le compromis est signé), si par exemple le vendeur nous y autorise par écrit ? (justificatif de la jouissance des locaux)

    merci merci merci !!!

  • 23 novembre 2011, par Mous

    Actuellement locataire,et en création d’une SCI.Mon un projet est d’acquérir un hangar au dessus duquel je ferai mon appartement.
    Est il possible de domicilier mon sci à l’adresse du hangar avant l’acqusition car celle-ci n’aura lieu qu’après enregistrement de la SCI au TC ?

    • 12 décembre 2011

      Pour domicilier cette SCI, le gérant doit prouver la jouissance de ce domicile, ce qui n’est pas possible avec l’acquisition de ce hangar.

  • 20 novembre 2011, par fab

    Bonjour,
    J’ai crée une SCI récemment avec laquelle je suis en train d’acheter plusieurs appartements ds un but d’investissement locatif.
    J’aimerai savoir si certains frais sont deduisibles du bénéfice de la SCI :
    - frais de creation de la SCI
    - Frais de dossier bancaires
    - est i possible du petit materiel type classeur feuilles etc necessaire a la gestion de la sci
    - frais de comptable si je decide de faire faire la comptablité par un comptable
    Enfin si j’arrive à un résultat négatif vient il se soustraire a mon revenu fiscal sur ma declaration "classique"
    Merci pour vos reponses
    Cordialement

    Fabien

    • 21 novembre 2012

      Voir les articles charges déductibles SCI et charges non déductibles dans le dossier "fiscalité".

  • 20 novembre 2011, par 4S2M

    Notre sci IR, comportant six associés dont deux domiciliés en Guyane, va acquérir un bien pour lequel nous allons prendre un prêt au nom de la sci. La présence des deux associés de Guyane, qui ne sont pas gérants, est-elle requise pour : 1/ la signature du prêt ? 2/ la signature du compromis de vente ? 3/ l’acte de vente ? Si oui, auprès de qui faire une procuration légalement reconnue en faveur du gérant ?

    • 12 décembre 2011

      Voir avec votre notaire pour la procuration lors de l’acquisition et avec votre banque les modalités de cette procuration.

  • 10 novembre 2011, par Fabrice63

    Les statuts de ma SCI prévoient que les décisions des AG se prennent à plus de 50% du capital et à plus de 75% pour les AGE.
    si capital de "100" et que 2 associés à 50/50, et qu’un ne participe pas au vote QUID ?
    C’est 50¨% du capital représenté qui compte ou du capital total ? Si total c’est le blocus !
    Merci de vos retours.
    Fabrice

  • 6 novembre 2011, par mistral

    Bonjour,
    Sur les conseils du comptable qui doit faire ma D.I SCI, il faudrait que je mette un indice pour différencier les associés sur votre plan comptable, par exemple avec le code 455000 que je puisse indiquer 455001 ou 455100 et ainsi de suite. Si je modifie ce code 455000 il note erreur. Merci de me dire si c’est possible et encore merci pour logiciel qui est très bien.

    • 25 mai 2012

      Votre comptable a absolument raison, aussi cet outil comptable permet d’utiliser une clé analytique, qui permet de distinguer des comptes qui ont une même racine, comptes de bilan ou compte de résultat. Cette clé correspond à la colonne département dans notre outil (voir le mode d’emploi d’utilisation sur le site concerné).

  • 6 novembre 2011, par pins

    j’ai acheté un appartement en 2010 et je le loue à ma fille, elle n’a pas droit au allocations familiale et on m’a conseillé de créer une SCI pour qu’elle en bénéficie.
    Pour information, je bénéficie de la loi SCELLIER sur l’ancien sur la rénovation du logement après constat de vétusté.

    Merci de me renseigner

    • 21 novembre 2012

      Voir avec la personne qui vous a conseillé, il me semble que le bénéfice des APL n’est pas une raison suffisante pour choisir de créer une SCI, surtout si vous avez acquis en 2010 un bien avec un emprunt (droits d’enregistrement sur apports à titre onéreux en plus des honoraires du notaire).

  • 31 octobre 2011, par nounours6

    je reste seul associé dans une sci cela est-il autorisé
    D’avance merci

    • 21 novembre 2012

      C’est une situation possible mais exceptionnelle, étudiée dans notre dossier "associés".

  • 24 octobre 2011, par Philippe22222

    Bonjour, je suis gérant d’une SCI comprenant 5 associés depuis 4 ans. Nous sommes tous les 5 caution d’un prêt accordé par la banque. 2 des associés veulent se retirer de la SCI et ne plus être caution du prêt consenti par la banque. Malgré plusieurs demandes à la banque, celle ci refuse le retrait des deux cautions.
    Que peuvent faire les 2 associés voulant se retirer ? Peuvent ils attaquer en justice la SCI sachant en plus que ces 2 associés n’ont jamais versé le moindre argent ?

    • 14 novembre 2011

      Pour éviter des abus (associé d’une SCI uniquement pour permettre à la société d’obtenir un prêt immobilier), les associés sortants d’une SCI restent responsables des dettes de la SCI durant 2 ans suite à la cession de leurs parts.

  • 22 octobre 2011, par Komecoglu

    Bonjour,

    Nous avons signé le compromis pour l’achat du bien en référence à notre dossier.
    Nous souhaitons signer l’acte authentique au nom de la SCI familial à capital variableque nous venons de créer.

    Notre conseiller bancaire nous informe que la procédure d’emprunt pour un SCI est différente et il faut prévoir un mois délai pour recevoir l’offre de financement au nom de SCI qu’en nom propre.

    Nous souhaitons obtenir informations afin de décider sur notre démarche de financement :

    - Est il possible de contracter un emprunt en nom propre et de signer l’acte authentique au nom de la SCI ?

    - Si oui, quelle est la procédure à suivre auprès de notaire ? Y’a t il une différence par rapport un emprunt au nom de SCI sur l’aspect fiscal, juridique et sur les frais liés aux formalités ?

    Merci d’avance

    • 14 novembre 2011

      Voir avec votre notaire les conséquences, mais vous pouvez effectivement contracter l’emprunt à titre personnel et apporter les fonds correspondants à la SCI en compte courant ou sous forme de capital.

  • 20 octobre 2011, par Matos

    Séparée de mon mari avec lequel je posséde une SCI Immobilière 50/50, je souhaiterai savoir comment dissoudre cette SCI et vendre l’immeuble, pour récupérer ma part ?
    Mon mari habite un des appartements, mais ne paie pas le Loyer, ce qui fait que,les restants loyers ne couvrent pas le crédit, que je ne peut pas payer à sa place, que lui ne souhaite pas acheter ma part (faute de moyens)et que si cela continue comme ça la banque finira par saisir l’immeuble et ont perdra tout. Sachant qu’il n’est pas d’accord pour dissoudre la SCI et vendre l’immeuble.

    • 21 novembre 2012

      Voir notre dossier intitulé "comment quitter une sci", sachant qu’on ne peut pas dissoudre une SCI sans la majorité prévue à cet effet dans les statuts.

  • 19 octobre 2011, par Dan31

    Bonjour,
    Nous avons vendu le 01.07.11 l’appartement objet d’une SCI pour laquelle il n’y a jamais eu aucun revenu. Le notaire après paiement de l’impôt sur les plus-values, nous en a versé le solde. Donc à ce jour la SCI est une coquille vide. Nous souhaitons la clôturer.
    Que devons-nous faire, qu’elles sont les démarches à accomplir, et quels sont aproximativement les frais à prévoir ?
    Cordialement,

    • 21 novembre 2012

      Consulter notre rubrique sur la dissolution des sociétés civiles.

  • 19 octobre 2011, par alexandrathefirst

    Bonjour,

    Mes beaux-parents viennent de créer une SCI !
    Est-il possible que l’un de ces enfants vivent dans la maison qu’ils souhaitent construire ?

    Merci.

    Cordialement.

    • 19 octobre 2011

      Oui, que cet enfant soit associé ou non, il peut devenir locataire du bien détenu par cette SCI. En revanche, les charges de la SCI ne seront déductibles que si le loyer est fixé aux conditions de marché.

    • 19 octobre 2011

      N’étant pas mariée avec mon ami, ai-je la droit à quelque chose en cas de séparation ?

  • 15 octobre 2011, par thomylb

    Bonjour, Notre SCI comportent 3 associés dont 2 co-gérants. Les locations se trouvent à 120 Kms de nos domiciles. Peut-on si les statuts sont modifiés et après décision d’une AG,rembourser chaque associé de ses déplacements avec sa voiture personnelle en se basant sur le barème kilométrique fiscal et en justifiant les déplacements sur un carnet spécifiques (nb de km,date,objet du déplacement ..). Etant entendu que l’essence serait comprise dans le dédommagement par barème fiscal. Est-ce légal ? Merci pour une réponse claire comme à votre habitude. Thomy

    • 21 novembre 2012

      Contrairement aux frais de gérance, les frais de gestion ne sont pas déductibles des revenus d’une SCI (et des revenus fonciers de ses associés).

      PS : Il en est de même de la rémunération éventuelle du gérant d’une SCI soumise à l’IR.

  • 14 octobre 2011, par sociol

    bonjour,
    Je suis actuellement associé à hauteur de 99,5% des parts d’une sci familiale avec mon père qui détient 0.5% des parts et qui en est également le gérant.
    Nous sommes actuellement en sérieux conflit. Mon père joue de son rôle de gérant pour me menacer de destitution totale de mes parts.
    Deux questions se posent :
    - a t-il ce pouvoir en tant que gérant, sans convocation d’assemblée extraordinaire et surtout sans ma signature ?
    - puis-je prévenir ce risque d’une manière ou d’une autre ?
    Je n’ai pas trouvé de documentation satisfaisante à ce sujet. Merci de m’apporter votre éclairage.
    Sociol

    • 15 octobre 2011

      "Destitution de parts sociales" : je ne trouve aucune information sur ce thème, d’ailleurs cela me semble totalement improbable, que voulez-vous dire par "Destitution de parts sociales" ?

    • 2 juin 2014

      N’est il pas plus logique en qualité d’associé majoritaire de convoquer une ag extraordinaire et révoquer le gérant ? meme si c’est votre père.

  • 12 octobre 2011, par manuepapillon

    Bonjour,
    Nous avons une SCI Familiale. Un Local commercial que nous louons actuellement à un artisan.
    L’emprunt vient d’arriver à échéance. Jusqu’à présent les bénéfices n’étaient pas redonnés aux associés.
    Nous souhaiterions donc à présent récupérer les bénéfices par rapport à nos parts respectives. Quelles sont les démarches administrives à effectuer (AG, Réunion extraordinaire.....) ?? et comment évaluer exactement la somme à donner à chacun ??
    Merci d’avance pour votre réponse.

    • 21 novembre 2012

      Effectivement, chaque année (et c’est déjà ce qui aurait dû être fait les années antérieures !), le résultat de la SCI est déterminé et affecté aux réserves de la SCI, aux comptes courants des associés ou distribués.

      Les dividendes peuvent être distribués en fonction du résultat distribuable, de la trésorerie disponible de la SCI et à aux associés proportionnellement à leur participation au capital.

  • 4 octobre 2011, par reininger

    une sci qui comprend au départ 3 personnes avec 50% des parts et 1 personne a 50% , voila la personne seul est décéder alors du coup les 2 enfants héritiers on 25% chacun,faut il repasser devant un notaire pour refaire un bilan ,faut il recréé les statuts ,ou tous cela ce fait il automatiquement merci de bien vouloir

    • 4 octobre 2011

      En cas de décès d’un associé d’une SCI et en l’absence de clause d’agrément dans les statuts, ce sont ses héritiers qui deviennent associés de la SCI. Dans ce cas, cette modification statutaire est à noter mais il n’y a aucune obligation de consulter un notaire pour rédiger les nouveaux statuts.

  • 25 septembre 2011, par laucab

    Gerant d une SCI, j ai acheté un bien familiale d’une grande maison apres passage d’un geometre . dois faire une declaration H1 au impot pour determiner la surface de ma future location et mon père doit il égelement en refaire une car il a perdu de la surface pour les impots fonciers et locaux. Merci

  • 23 septembre 2011, par bruno

    Bonjour

    Je sais qu’une SCI ne peut pas louer en meublé sous peine de payer l’IS
    mais comment l’état peut savoir que nous louons en meublé ou pas ?

    Merci

    • 21 novembre 2012

      En cas de litige avec votre locataire par exemple, la justice peut être informée de cette irrégularité. Mais, comme toute fraude fiscale, c’est lors d’un contrôle fiscale qu’elle peut être détectée.

      Mais toutes les SCI qui louent en meublé ne sont pas soumises à l’IS, des précisions figurent dans notre rubrique fiscale.

  • 21 septembre 2011, par Bertrand

    Bonjour,

    Pour présenter mon cas brièvement :

    - Je viens de perdre mon emploi (donc au chômage)
    - Je voudrais créer une SCI pour acheter un petit immeuble (380 000 €) qui pourrait dégager 3000 € brut par mois.
    - J’ai un apport d’environ 10 000 € (!)

    Quelques questions :
    - Les banques pourraient elles prêter pour un tel projet ? ( 2000€ de remboursement sur 25ans pour la SCI)
    - Les banques regarderont-elles mes revenus en tant que "particulier au chômage" ?

    Merci pour votre aide.

    • 21 novembre 2012

      Envisager, sans emploi, un investissement de 380.000€ avec un apport de 10.000€ ne me semble pas réaliste. Le taux d’endettement maximum est d’environ 30%, or vos revenus fonciers espérés ne sont pris en compte qu’à hauteur de 70%.

  • 14 septembre 2011, par fanny

    bonjour,
    je suis associés d’une sci familiale depuis 8 ans maintenant, hors le gérant ne nous a jamais communiqué les comptes de la sci durant toutes ces années, ils nous a convoqué uen fois en ag et n’a jamais redigé ni envoyé depv d’assemblé de fait nous n’en avons pas la preuve. de plus nous sommes aujourd’hui en train de vendre le bien immobilier de la sci et le gerant etant absent et injoignable, ne nous a pas informé d’une part de dette de la sci auprès de la banque et du tresor public, la mésentente ewxiste depuis maintenant plusieurs années et le souci c’est que le gerant ne fait rien. pour exemple, au départ il s’occupait des locations de l’appartement, contrats et récuperation des loyers, mais ce faisant il ne reglait pas les factures edf et charges de copropriété lié à l’appartement,en bref nous sommes aujourd’hui dans une situation de blocage dans laquelle nous ne pouvons rien prouver le gerant n’ayant jamais transmis de compte rendu d’activité ecrit.
    de plus la moitié des associés se trouve en métropole et l’autre moitié dans les dom, nous ne savons comment organiser une ag à distance, si il est possible de la faire sans le gerant, les statut semble nous y autoriser mais voilà internet ou le telephone ne semble pas etre des moyens reconnus et valable pour une ag, alors comment faire ? D’autre part nlous aimerions avoir accès aux informations bancaires du compte de la sci, ce que la banque nous refuse en indiquant que seul le gerant peut y avoir accès mais un notaire m’a assuré le contraire que tout associé peut y avoir accès ? alors là aussi que faire pour faire avancer cette situation de plus en plus pénible et qui surtout pourrait nous faire rater la vente, qui en l’occurence serait enfin le moyen le plus simple d’en finir avec toutes ses histoires de familles. j’espère que vous comprendrais ce cas, je le resume beaucoup, car les épisodes sont nombreux. et en esperant qu’il existe des solutions, merci à vous

    • 17 août 2012

      Avez-vous pensé à consulter un avocat ? La situation est en effet complexe et aucune solution simple ne semble envisageable.

  • 11 septembre 2011, par Evelyne

    Bonjour,

    je suis gérante d’une SCI familiale non soumise à l’impôt. Notre bien est totalement payé et nous n’avons aucun crédit sur la SCI.

    Je dois remplir le livre des délibérations de l’A.G. et y faire figurer les comptes de l’année, mais en fait j’ignore totalement quels sont les postes à y faire figurer (entrées - sorties ou autres)
    Cette SCI n’a pas de ressources (nous sommes locataires à titre gratuit de notre appartement).

    Je ne sais pas non plus quelles sont les charges que je dois faire figurer mis à part les Taxes foncières et les travaux effectués par la copropriété. Il me semble que les charges courantes et la taxe d’habitation doivent rester à notre charge en tant que locataires comme l’EDF- le Tél, les assurances.

    De plus, lorsqu’il y a quelque chose à payer c’est moi que le règle avec un chéquier à mon nom qui me sert aussi pour les frais courants du ménage. J’avais ouvert un CCP spécifique pour la SCI mais les frais finissaient pas être plus élevés que les mouvements du compte et le l’ai fermé l’année suivante.

    Je n’ai trouvé aucun modèle correspondant à mes questionnements. Quelqu’un peut-il éclairer ma lanterne et mettre un terme à mon ignorance ?

    D’avance merci de votre aimable réponse.

    • 12 septembre 2011

      "Cette SCI n’a pas de ressources (nous sommes locataires à titre gratuit de notre appartement)" aussi elle ne peut déduire fiscalement aucune charge (taxe foncière et autres). Fiscalement, dans votre déclaration n°2072, vous n’avez donc aucun produit ni aucune charge à indiquer.

  • 2 septembre 2011, par Bruno

    Bonjour

    Gérant d’une SCI, je souhaite aujourd’hui faire suivre le courrier à une autre adresse sans forcement changer l’adresse du siège social. Est ce possible ?

    Si oui quelle est la procédure ?

    Si non, Dois je forcement changer l’adresse du siège social et quelles sont les démarches et le coût

    Merci d’avance

    • 21 novembre 2012

      C’est La Poste qui risque de refuser de transmettre le courrier de la SCI, en particulier les recommandés, et le transfert de courrier ne dure qu’un an au maximum. La procédure de modification du siège social d’une SCI fait l’objet d’un article spécifique sur Création SCI.

  • 24 août 2011, par Stephen

    Mesdames, Messieurs,

    Bonjour, je me permets de venir vers vous pour avoir une information.
    Je viens de créer ma SCI pour l’acquisition de mon local pro afin de le relouer à mon entreprise ainsi qu’en louer une partie à un sous traitant.
    Le local est équipé d’un seul compteur électrique et je vais faire installer à la sortie du tableau un "sous compteur" qui alimentera la partie du local de mon sous-traitant afin de contrôler sa consommation.
    Je voulais savoir comment la SCI pourra re-facturer l’électricité sachant qu’apparemment seul EDF et les régies y soient autorisés.
    Cela doit il être refacturé en charge locative et celles ci sont elles réajustable quand on le souhaite car mon locataire aura des machines "gourmandes" et je souhaiterai pouvoir ajuster les charges au fur et à mesure de sa consommation réélle.

    Vous remerciant par avance

    S.T

    • 6 septembre 2011

      Il me semble effectivement que vous pouvez refacturer la consommation électrique de votre locataire en charges locatives, comme un syndic refacture la consommation d’un immeuble aux copropriétaires.

  • 22 août 2011, par fanny0411

    Bonjour,
    Mon ami et moi sommes cogérants d’une SCI, via laquelle nous possédons un appartement.
    Nous venons d’acheter une maison, pour diverses raisons nous avons du l’acheter en indivision. Nous souhaitons aujourd’hui intégrer cette maison au capital de la SCI. Pouvez-vous m’indiquer la procédure et le cout ?
    Merci de vos conseils

    • 21 novembre 2012

      Le coût de cette opération comprendra :
      - le coût de l’acte notarié obligatoire,
      - les droits d’enregistrement dépendant de la nature de l’apport (emprunt apporté à la SCI ou non).

  • 16 août 2011, par Romain 75

    Bonjour,

    Nous avons créé une SCI familiale il y a deux ans dans le but d’acheter un logement et le mettre en location à l’année. Les trois personnes sont moi à 10%, mon frère à 45%, ma mère à 45%. Tous les trois sommes gérant.

    Nous voudrions acheter un terrain à bâtir en vue d’un investissement locatif saisonnier uniquement ma mère et moi à 50% chacun.

    Première question : Apparement nous ne pouvons pas faire céder ses parts à mon frère et en racheter ma mère et moi car il est gérant, c’est exact ? Le greffe nous a indiqué un coût de 200 euros et une parution de nouveaux statuts. Que nous conseillez vous ?

    Deuxième question : Peut on acheter un bien avec la sci en utilisant une quotité différente pour chaque achat ? ( les statuts indiquent une quotité, l’achat se fait avec une autre quotité)

    Troisième question : Est il exact que sur l’achat d’un terrain nous devons payer 19.6% de tva ? Pouvons nous utiliser un régime de défiscalisation pour un investissement saisonnier ? Que pouvons nous déduire ? La tva sur les biens meubles achetés pour la sci ?

    Merci beaucoup pour vos réponses.

    • 29 août 2011

      Pourquoi ne pourriez-vous pas racheter les parts du gérant (si son intention est de vendre ses parts évidemment) ? Vous pourrez par la même (modification des statuts obligatoire effectivement) changer le nom des gérants.

  • 10 août 2011

    bonjour
    voilà nous venons d’essuyer un refus de la banque concernant un prêt bancaire de 85000euros sous prétexte nos revenus sont incertains nous tenons à ce projet :une maison de village.ma question est la suivante quelle sci monter ?une familiale ?ou une commerciale ? et est on assuré d’obtenir le crédit avec une sci ?

    • 21 novembre 2012

      La création d’une SCI ne vous assure nullement de l’obtention d’un prêt immobilier, il faut consulter notre dossier traitant de la capacité d’endettement d’une société civile immobilière.

  • 7 août 2011, par marieclaire

    Bonjour,

    je vivais en concubinage avec le gerant d’une SCI qui a déclaré le siege social de sa SCI à mon domicile. Cette personne à quitté mon domicile depuis une année pour s’installer en couple avec une autre femme. Il n’a jamais transféré le siege social de sa SCI. Il est depuis le 13/10/2010 en redressement judiciaire et je recois donc tous les courriers des administrations et les menaces d’huissier à mon domicile. Je n’ai plus aucun contact avec cette personne et je ne veux pas en avoir (j’ai été victime d’escroqueries avérées de sa part). Quels sont mes recours pour exiger le transfert du siége de sa SCI. Je connais sa nouvelle adresse.
    Merci par avance pour votre aide

    • 29 août 2011

      Pour contraindre une SCI à changer de siège social, il faudra forcément vous lancer dans des démarches compliquées voire couteuses. Pour qu’une SCI soit domiciliée au domicile du gérant, il faut monter un dossier auprès de La Poste. En l’absence des informations nécessaires, La Poste refuse normalement de transmettre les courriers recommandés notamment. Aussi vous pourriez, après mise en demeure du gérant de la SCI de modifier le siège social de sa société, demander à La Poste d’actualiser son dossier de domiciliation de cette SCI (ou encore de créer un changement d’adresse valable durant 12 mois au maximum).

  • 2 août 2011, par marie ange

    j’ai cree une sci pour pouvoir acheter ou construire un batiment pour y installer mon entreprise.
    existe-il de aides ou subventions pour ce projet ?

    • 2 août 2011

      Des aides pour vous aider à réaliser des investissements privés ? Non, pas à ma connaissance.

  • 21 juillet 2011, par Malak

    Bonjour, Je voudrais créer une SCI. J’ai déjà un local commercial en nom propre. Comment faire pour le faire rentrer dans la SCI ? La SCI doit l’acquérir au prix du marché ? Pourrait-il être pris en compte en "apport" ?
    En vous remerciant,
    JR

    • 21 novembre 2012

      Absolument, vous pouvez apporter un bien immobilier à une SCI et percevoir en contrepartie des parts sociales, c’est d’ailleurs l’objet de l’une de nos rubriques.

  • 19 juillet 2011, par ccccc69

    Bonjour,
    J’ai des parts dans une SCI familiale (1/3), avec ma soeur (1/3) et mon père (1/3) qui lui en est le gérant. Mais depuis 3 ans je n’ai plus de contacts avec ce dernier. Aussi, depuis je n’ai aucune vision sur les activités de cette SCI (non soumis à l’IS, et aux dernières nouvelles, il y a 3 ans, elle comptait 2 ou 3 petits studios).
    Au moment de la déclaration de revenus de l’an dernier, j’ai demandé au notaire ce que je devais éventuellement déclarer. Il m’a dit que selon mon père (ils sont amis tous les 2) il n’y avait aucun résultat positif, que ça ne devrait donc pas me poser de problème. Du coup je n’ai rien déclaré. Mais cette "omission" sur mon IR me gêne vraiment car je ne sais pas du tout si je suis censé déclarer quoi que ce soit ! Pour être clair, il ne s’agit pas pour moi de réclamer des montants, mais plutôt d’être au clair fiscalement.
    Comment puis-je savoir ce que je dois éventuellement déclarer ??? Si la SCI est effectivement déficitaire, suis-je qd même censé la mentionner dans ma déclaration d’IR ??? Si oui, où ???
    Merci de votre aide.

    • 21 novembre 2012

      Vous devez envoyer un recommandé au gérant en exigeant de recevoir les comptes annuels de cette SCI (comptes que vous avez le droit de consulter au siège de cette SCI). En l’absence, demandez à ce notaire comment procéder pour obtenir la liquidation judiciaire de cette SCI (le message passera je l’espère).

  • 11 juillet 2011

    Bonjour
    Est-il possible de demander un loyer à ma SCI qui est domiciliée à mon domicile principal ? Si il y a plusieurs SCI domiciliée au même endroit, peut-on multiplié la chose ?
    Peut-on déclarer des frais de déplacement dans le cadre des frais de fonctionnement (je suis gérant associé, non salarié) ?
    Merci pour vos réponses !

    • 12 juillet 2011

      Loyer demandé par un propriétaire à une SCI =
      - du revenu foncier pour le propriétaire,
      - une charge pour la SCI

      On augmente le revenu foncier d’un côté pour le diminuer de l’autre, merci de préciser l’intérêt de ce projet (modification répartition des bénéfices de la SCI ?).

  • 8 juillet 2011, par Wallace

    Bonjour

    Mon expert comptable a créé ma SCI à l’IS sans m’informer ou m’expliquer les avantages et inconvénients par rapport à l’IR. Au moment de la création de la SCI, il a été fait l’achat d’un terrain au comptant et une maison avec un crédit sur 20 ans. Je souhaite passer la SCI de l’IS vers L’IR. J’ai bien compris, en lisat vos artciles que le satut IS est irrévocable. Comment puis-je faire alors pour passer les biens sur une SCI à l’IR.
    Merci pour votre réponse.

    • 21 novembre 2012

      Effectivement, l’option pour l’IS est irrévocable et cette SCI ne peut donc pas passer d’une imposition à l’IS à une imposition à l’IR. Pour cela, il faudrait liquider la SCI soumise à l’IS et apporter les biens détenus à une SI soumise à l’IR, opération compliquée et certainement couteuse (droits mutation, plus-value...).

      Il serait peut-être préférable de recontacter ce comptable qui ne vous a pas correctement conseillé selon vous, il vous doit bien quelques explications. Pour préparer vos questions, je vous conseille les articles suivants qui montrent les avantages et inconvénients de l’IS pour une SCI.

  • 7 juillet 2011, par CHRIS

    En cas d’achat d’un bien immobilier par une SCI constituée de deux associés avec apport de 75 pour cent pour l’un, et 25 pour cent pour l’autre :
    peut on prévoir dans les statuts que l’accord du titulaire des 25 pour cent sera obligatoire pour une éventuelle décision de vente .

    Merci pour la réponse .

    • 21 novembre 2012

      Absolument, une clause des statuts d’une SCI peuvent prévoir l’unanimité pour décider de la vente ou l’acquisition d’un immeuble, pour contracter un emprunt immobilier...

  • 6 juillet 2011, par diego

    mon mari est associe avec son frere a 50 50 mais son frere est gerant il ne voit jamais les releves de banque et il n y a jamais d assemblee il a aussi achete un appartement avec la societee nous ne l avons jamais vu et en plus il a mit sa fille dedans que peut on faire merci

    • 25 mai 2012

      Un gérant de SCI a l’obligation d’établir des comptes, de convoquer une AG annuelle d’approbation des comptes, de communiquer les résultats fonciers à déclarer par chaque associé... Les associés peuvent exiger ces informations et ont un droit d’information. Vous pouvez recourir à un avocat pour faire valoir vos droits.

  • 29 juin 2011, par cougar

    bonjour,

    j’aurai deux questions à poser, tout d’abord, mes parents ont créer une SCI avec leur maison d’habitation.
    Mes parents ont 25,27 % des parts chacun, mon frère et moi 24,72 % chacun.
    Mes parents et mon frère se partagent la gérance.
    la SCI a 10 ans.
    Le lot est composée d’une villa à étage sur 1500 M2 de terrain et sur deux nivaux. Au RDC un grand garage, une cuisine, 3 chambre, une salle d’eau, une SDB et un grand couloir. Au 1er étage, une cuisine, un grand salon, une SAM, deux couloir, des toilettes, 4 chambres, une salle d’eau et une SDB.
    Bien que la maison soit située dans une petite ville en milieu rural, le couple habitant la maison et faisant parti de la gérance a fixé le loyer à 600 €. Ce qui me semble peu pour ce type de bien.

    Au début, je n’avais rien à investir dans la SCI mais depuis que je me suis facher avec les trois autres associés, depuis 8 ans, je ne cesse de recevoir des appels de fonds auxquels je me suis toujours refusé de donner suite.

    Je suis inquiet sur les intentions des autres associés car en effet la société est en déficit, les locataires qui ne sont autre que les principaux associés, investissent beaucoup au nom de la société sur leur bien-être, pose de climatisation, changement de la chaudière pour une de "luxe", procédure hallucinante contre le casino voisin etc...

    Un expert comptable avec qui je n’ai plus de contact ce jour, m’avait conseillé de demander un contrôle des compte de la société auprès des services fiscaux, toutefois je ne sais pas comment m’y prendre, avez-vous une idée ?

    Les autre associés m’avaient proposé de racheter mes parts il y a un ans mais je n’avais pas donné suite car au vu de la santé financière de la SCI, je pense que les parts auraient été sous-évaluées. Étant donné qu’il s’agit d’une SCI familiale, savez-vous si je peut proposer un tier pour l’achat de mes parts (particulier ou professionnel) ? Savez-vous si l’offre doit être publique ou si je peux proposer mes parts à certaines personnes ou société ?

    merci de vos réponses

    • 30 juin 2011

      Vous indiquez que la SCI et déficitaire, que contrairement aux autres associés vous n’effectuez aucun apport en compte courant (dette de la SCI envers ses associés qui réduit donc la valeur des parts), que la rentabilité de la SCI est faible (sous-évaluation), qu’il s’agit d’une SCI familiale : qui pourrait être intéressé par des parts d’une telle société ? Aussi, si les associés vous propose de racheter les vôtres, sans appliquer une décote trop forte sur la valeur théorique de ces parts (demandez une évaluation à votre expert-comptable), alors profitez de cette occasion pour sortir de cette société à laquelle vous ne souhaitez plus participer.

  • 26 juin 2011, par rem

    Bonjour à tous,

    Je vais faire assez simple, je me suis séparé de mon amie. Nous avions acheté une maison à 2 sans être marié pacsé et nous avons 1 enfant.

    Je souhaite garder la maison et je paye le crédit tous seul depuis 6 mois.

    Le problème qui se pose a moi est le suivant :

    Mon taux d’endettement va être trop important si je dois prendre le crédit de la maison tous seul. Ce que je souhaite faire c’est créer un sci pour racheter ma maison et là mettre en location de façon a autofinancer le crédit.

    Est-ce envisageable ???

    Merci d’avance

    • 21 novembre 2012

      La création d’une SCI ne diminuera pas forcément votre taux d’endettement, bien au contraire, c’est d’ailleurs la démonstration qui conclue un article de ce site.

  • 21 juin 2011, par goldboy74

    A qui s’adresser pour faire constater la carence de gérance d’une SCI enregistrée au tribunal de Commerce de fréjus ?

  • 16 juin 2011, par Djess

    Bonjour,

    Je vous explique notre situation :

    Mon compagnon possède environ 1/3 des parts de la SCI familiale (avec ses parents, son frère et sa soeur). Nous souhaiterions racheter l’ensemble des parts afin d’y faire construire notre résidence principale (la SCI ne possède qu’un terrain constructible). Nous serions donc, avec mon compagnon, les 2 seuls associés restants.

    Nous devons donc faire un emprunt pour le rachat des parts.

    Mais on se pose la question du financement de la maison car le permis sera donc déposé au nom de la SCI. Peut-on faire un emprunt groupé (et donc en nom propre)pour l’achat des parts et pour l’augmentation de capital de la SCI ? (en vu du projet de la construction).
    Car nous avons pensé à faire l’emprunt pour la maison au nom de la SCI, mais dans ce cas, comment remboursons-nous le crédit ? Car il n’y aura pas de loyer et donc pas de rentrée d’argent sur le compte de la SCI ?

    Ne serait-il donc pas plus simple d’emprunter pour augmenter le capital pour le projet de construction ?

    Merci par avance

    • 21 novembre 2012

      Vous pouvez vous endetter personnellement et apporter des fonds à la SCI ou endetter directement la SCI, au final cela ne change rien à votre capacité d’endettement : se reporter au dossier "emprunt" de ce site.

  • 14 juin 2011, par Yann

    Bonjour,

    Je vais vous expliquer mon problème en essayant d’être simple, clair et concis. En cas de doute, n’hésitez pas à me poser vos questions à gudinysc@free.fr

    Voilà :

    - En janvier 2007, nous avons constitué une sci familiale avec ma mère et mes 2 frères à part égale soit chacun 1 part de 25%, ma mère était l’unique gérante.

    - En janvier 2008, nous avons acheté un bâtiment de 85000€ avec un fort potentiel grâce à un financement de 235000€ comprenant l’achat + les travaux avec un différé totale de 24 mois

    - Courant 2008, mon grand frère commence les travaux dont il avait la charge via son entreprise de bâtiment. Mais néanmoins, ceci se sont très vite arrêté.

    - En décembre 2010, inquiet de ne pas voir les travaux avancé, je relance mon frère pour faire les travaux avant le remboursement du crédit, et là, il m’apprend, qu’il a tous débloquer le crédit et qu’il ne reste plus d’argent pour continuer les travaux !!!
    En effet, il y a eu faux et usage de faux, ainsi qu’un manquement de la banque qui n’as pas vérifié les signatures.

    - En janvier 2010, je décide de reprendre avec mon épouse l’intégralité des parts de la sci et investi 40000€ pour finir les travaux de 2 appartements.

    - Depuis, manque d’argent pour faire les 3 derniers appartements soit 90 000€ car aucune banque ne veux me prêter de cette somme même pas les sociétés de restructuration de crédit malgré que la valeur du bien sera supérieur au montant total emprunté mais pas assez selon eux.

    - Bien entendu, la société de mon frère à déposé le bilan et il n’est pas solvable (pas de maison, pas de voiture, vie du RSA...)
    Et la banque je leur es fait partir 2 courriers via mon avocat, mais j’ai peur que cela soit le pot de terre contre le pot de fer et que cela prennent de nombreuses années avant d’aboutir...

    Ce qui me mets dans une situation personnel assez compliqué car les revenus locatifs actuel ne couvre pas le remboursement des mensualités du crédit me fait sortir tous les mois 900€ de ma poche !

    A aujourd’hui, je suis dans une impasse, quelqu’un aurait il un tuyaux à me donner ???

    Cordialement

    • 15 juin 2011

      Vous indiquez "la valeur du bien sera supérieur au montant total emprunté", aussi avez-vous envisagé la cession de cet immeuble ?

  • 14 juin 2011, par justin

    Nous sommes deux associés en SCI sur un cabinet médical. L’un d’entre nous utilise plus de surface que l’autre, mais nous sommes associés à 50-50. Les loyers sont donc différents, mais en cas de revente touchons nous la même somme ? Aurions nous dû répartir les parts différemment ?

    Autre question : nous louons deux bureaux, les parties communes peuvent elles entrer dans le calcul des loyers ?

    • 17 juin 2011

      Il n’y a pas forcément adéquation entre la répartition des parts d’une SCI et l’utilisation des biens détenus par une SCI. Un associé minoritaire peut parfaitement occuper à titre gratuit le seul bien immobilier détenu par une SCI. En revanche, effectivement, en cas de dissolution de la SCI, la répartition du capital décide de la répartition entre les associés des actifs de la SCI.

  • 7 juin 2011, par Verbodi

    Le gérant de notre SCI Familiale a fait modifier les statuts supprimant le droit de retrait pour "juste motif". En AG les frères et soeur de maman ont voté qu’ils nous enlevaient le droit de jouissance de la part indivise de copropriété que maman, décédée, avait apporté à la constitution de la SCI. (maison de vaccances)
    Il s’agit d’une maison de vaccances dont nous occupons une aile depuis plus de trente ans. Dans cette AG nous excluant (mon frère nous représentant a voté contre, ils sont cinq en face) ils ne proposent pas de dédommagement, ni de rachat de parts.
    Ma question est : notre droit d’usage et d’habitation d’un lot en jouissance peut-il être supprimé ? Dans les statuts initiaux il est écrit "en cas de modification des droits de jouissance", mais il n’est pas écrit "suppression". Les parts étaient égales au départ, mais ils ont déséquilibré cette égalité, nous avons 1143parts sur 8000

  • 5 juin 2011, par cedric2mars

    Bonjour, Je viens avec ma compagne de signer un compromis de vente pour l’acquisition d’un bien immobilier, nous n’avons toujours pas contracter d’emprunt et nous souhaitons finalement créer une SCI pour l’acquisition de ce bien. Cela est-il toujours possible ? comment ? et sous quelles conditions ?
    Merci par avance pour votre aide.

    • 21 novembre 2012

      Il est absolument possible de créer une SCI entre la signature d’un compromis et celle de l’acte notarié correspondant. C’est alors la SCI qui serait partie à cet acte. Pour cette opération, vous devriez faire intervenir votre notaire. Dans ce cas, vous pourriez lui demander de créer cette SCI et de se charger des formalités de publicité nécessaire avant signature de l’acte (en anticipant le montant de ses honoraires). Vous pouvez également réaliser seul ces formalités grâce à ce site qui vous permet de copier :
      - des statuts SCI gratuits,
      - une exemple d’annonce légale dans un JAL pour annoncer la création de cette SCI,
      - sans oublier ensuite le dépôt au greffe du tribunal de commerce du lieu du siège social des documents nécessaires pour permettre d’obtenir le n°siret de cette SCI indispensable à l’acte de vente.

  • 30 mai 2011

    bonjour,

    est-il possible de faire une AGE sans envoyer une LRAR mais en remettant en main propre la convocation contre récépissé.

    dans l’attente de vous lire

    • 31 mai 2011

      L’article 40 du décret du 3 juillet 1978 indique :

      "Les associés sont convoqués quinze jours au moins avant la réunion de l’assemblée, par lettre recommandée. Celle-ci indique l’ordre du jour de telle sorte que le contenu et la portée des questions qui y sont inscrites apparaissent clairement sans qu’il y ait lieu de se reporter à d’autres documents.

      Dès la convocation, le texte des résolutions proposées et tout document nécessaire à l’information des associés sont tenus à leur disposition au siège social, où ils peuvent en prendre connaissance ou copie.

      Les associés peuvent demander que ces documents leur soient adressés soit par lettre simple, soit à leurs frais par lettre recommandée."

      Toute autre forme de convocation aux AG de SCI est possible (convocation verbale, souvent utilisée dans les SCI familiales) dès lors que tous les associés sont présents ou représentés à cette AG. Dans la pratique de la gestion d’une SCI familiale, on peut même inviter ses enfants à diner, leur faire signer le procès verbal de l’AG à l’apéro et personne ne contestera jamais avoir été convoqué à cette AG. En revanche, en cas de conflit potentiel entre associés, la convocation par lettre recommandé s’impose.

  • 30 mai 2011, par marc

    Bonjour,
    Nous avons, mon épouse et moi-même, créé en 2002 une SCI avec un capital de 1800€ (90 parts de 20€). Nous avons donné la nue propriété à parts égales à nos enfants.
    La SCI a acquis en 2002 un immeuble locatif comprenant 9 appartements puis en 2006 un appartement en recourrant à des emprunts.
    Nous avons apporté sur un compte courant d’associés le complément nécessaire au fonctionnement de la SCI.
    Nous voudrions maintenant apporter à la SCI une propriété acquise depuis plus de 15 ans que l’on peut évaluer entre 350 000 et 400 000€.
    Si je suis bien informé, cela pourrait se faire en échange de parts sociales et il faudrait auparavant procéder en assemblée générale à une augmentation de capital.
    Je suppose que si l’on retient la valeur 360 000€, il faudra augmenter le capital de cette valeur soit "créer" 1800 parts sociales.
    Le but serait ensuite de faire une donation de la nue propriété de 600 parts à chacun de nos enfants
    Tout ceci vous semble t-il cohérent ?
    Apport de biens et donation se faisant devant notaire, quel est l’ordre de grandeur du coût d’une telle opération ?

    • 21 novembre 2012

      Votre projet me semble parfaitement possible et même présenter de multiples intérêts. En particulier, si cette opération pouvait avoir lieu rapidement, avant une éventuelle réforme de l’imposition des plus-values, cet apport d’un bien immobilier détenu depuis plus de 15 ans permettrait de dégager la plus-value non imposable (de remettre à 0 cette plus-value).

      L’apport de ce bien immobilier nécessiterait obligatoirement un acte notarié. Je vous conseille donc de prendre contact avec votre notaire pour étudier plus en détail cette opération. Le coût de ce apport à titre gratuit serait essentiellement constitué par les honoraires de votre notaire. Ensuite, la donation de parts sociales peut être effectuée en franchise de droits jusqu’à un total de 160.000 euros environ par parent à chaque enfant (donc 320.000€ de donation par enfant tous les 10 ans).

  • 29 mai 2011, par Dany

    Bonjour,
    J’ai créé une SCI pour l’achat d’un studio. La SCI a souscrit un prêt in-fine adossé à une assurance vie. Tous les mois c’est nous à titre personne privée qui payons les intérêts + le versement d’une somme X pour alimenter le compte de l’assurance vie. Ma question est : comme c’est nous qui payons la somme X, comment faire figurer dans les comptes de la SCI cette somme en question ? Ne faut-il pas que la SCI nous rembourse d’une manière ou d’une autre cette somme en question ?
    Merci beaucoup pour cet éclairage.
    DA

    • 30 mai 2011

      Le prêt a été souscrit par la SCI, mais l’assurance-vie a été souscrite par la SCI ?

  • 20 mai 2011, par Marlène

    Bonjour,

    Associé à 50/50 dans une SCI, dont l’associé est le gérant et n’ayant pas fait AG de 2009 et 2010 et a voulu vendre le biens sans notre accord. Nous avons eu recours au TIG, dont un mandataire a été nommé pour la séparation du biens et la dissolution de la SCI. Nous venons d’apprendre que notre associé conteste notre compte courant associé, pouvez-vous me dire si notre associé peut contester un compte courant associé ( qui existe depuis l’achat du biens en 2005).

    Merci pour votre réponse

    • 20 mai 2011

      Il est toujours possible de contester le montant d’un compte courant, maintenant le solde de ce compte doit être justifié. Les comptes antérieurs à 2009 devaient faire apparaître au bilan ce compte courant : c’est un premier élément, il est difficile de contester le solde d’un compte que l’on a soi-même inscrit dans les comptes sociaux que l’on a par ailleurs approuvés. Ensuite, comme je comprends que la comptabilité a été tenue antérieurement, le détail de la constitution de ce compte courant doit exister. De votre côté également, vous pouvez retrouver les justificatifs de vos versements à la SCI. Aussi, si l’on peut contester le solde de ce compte courant, il est également possible de prouver son existence.

      Une question importante pour ce forum : vous avez obtenu la dissolution judiciaire de la SCI sur le seul motif de comptes annuels non présentés en AG ?

  • 5 mai 2011, par Johanna

    Bonjour

    J’aimerais mettre en place un découvert permanent sur le compte de la SCI familiale dont je suis associé gérant avec mon frère.
    La banque m’informe que cela n’est pas possible.
    Existe t il un article de loi sur ce sujet ?
    Merci pour votre aide.
    Cordialement.

    • 5 mai 2011

      Un découvert permanent, c’est un emprunt. Une autorisation de découvert ne permet pas de bénéficier de taux avantageux, bien au contraire, aussi la réponse à votre besoin serait peut-être avantage un prêt sur une période plus longue...

  • 28 avril 2011, par loy

    bonjour

    mon pere moi et mes freres montons une sci sur deux maison dont une qui est deja louer
    peut t’on la reprendre et donner congé au locataire ? dans quel cas ? ou faut t’il attendre la fin du bail ?

    merci

    • 21 novembre 2012

      Voir l’article Congé pour reprise en SCI dans la rubrique Règles de gestion.

  • 11 avril 2011, par sanstemps

    quels sont les droits du mutation lorsqu’une sci achete un appartement ?

    • 12 avril 2011

      Les mêmes que lorsqu’un particulier achète un appartement.

  • 11 avril 2011, par Didier

    Bonjour, comment est il possible de faire un montage "SCI - Scellier" ?
    Ce serait la SCI qui percoit les loyers et non pas moi même et mon épouse ! Comment est il possible de bénéficier de l’avantage fiscal concernant mon foyer alors que c’est la SCI qui percoit les loyers ? C’est donc elle qui devrait bénéficier des avantages fiscaux ? Ca m’échappe...
    Aussi,je suis gérant maçon en SARL. J’ai acheté un terrain et souhaite construire un immeuble avec 6 appartements. Si je monte une SCI pour revendre ces biens, est - ce que je risque d’être considéré comme "marchand de biens" et donc être redevable de la TVA et d’une plus value ? Merci d’avance, je suis un peu perdu.

    • 21 novembre 2012

      Se reporter à notre article sur la loi Scellier en société civile immobilière.

  • 3 avril 2011, par valmarimou

    je suis actionnaire et gérante d’une SCI familiale depuis 15 ans, cette SCI a été créer pour nous permettre mon mari et à moi d’obtenir un prêt pour financer notre logement principal que nous occupons depuis quinze ans, la SCI a été créer en collaboration avec le frère et les parents de mon mari. Tout allait bien dans le meilleur des mondes jusqu’au jour où mon beau père est décédé. Il faut savoir que nous avons financer prés des deux tiers de l’actif de la SCI et consenti à imputer notre compte courant associé de 70 000€ pour occupation du bien pendant 14 ans, mais cela ne satisfait toujours pas les héritiers, qui aujourd’hui font barrage à la cession de part que nous avons demandé (mon mari et à moi)pour enfin devenir les seuls associés de la sci possédant notre logement, pour cette session la notaire demande un bilan de l’année 2010, les associés ne veulent pas valider ce bilan et font traîner les choses, nous ne possédons que 40% des parts de la SCI. J’ai prévenu la notaire de la situation. Que puis-je faire de plus pour obtenir la validation du bilan 2010, sachant que le bilan de 2009 avait été approuvé en AG.(suite au décès d’un des associés)Il faut savoir que c’est le seul bien laissé en héritage à sa femme et à ses enfants, la part de gâteaux n’est pas suffisamment conséquente à leur goût !!!!Nous sommes allés de surprise en surprise depuis le décès de mon beau père, sa femme refusait de valider les comptes courants associés pour nous empêcher de les déposer chez la notaire en charge de la succession.

    • 6 avril 2011

      Votre situation montre le risque à financer par une SCI l’acquisition d’une résidence principale, lorsque des parents veulent aider leurs enfants à acquérir un bien immobilier mieux vaut réfléchir à une donation ou à cautionner l’emprunt qui leur sera consenti. De plus, il semblerait qu’aucune clause des statuts de cette SCI ne vous permette de ne pas agréer les héritiers d’un associé, clause qui vous aurait permis d’éviter l’entrée de nouveaux associés au capital. J’écris cela pour les autres visiteurs de ce site, en ce qui vous concerne j’espère sincèrement que votre situation trouvera une issue favorable.

      Vous êtes minoritaire (40% des parts) mais possédez un compte courant de 70.000€ (comptes approuvés au 31/12/09). Vous pourriez exiger le remboursement immédiat de ce compte courant, ou encore proposer l’incorporation de ce compte courant au capital, augmentant ainsi votre participation au capital (en devenant largement majoritaire). De plus, vous occupez ce bien, ce qui implique une certaine décote sur la valeur des parts de la SCI. Quelque part, vos associés auraient intérêt à s’entendre avec vous sur un prix de vente. Aussi, je ne peux vous aider mais vous conseiller de suivre les conseils de votre notaire. Le refus d’approuver les comptes 2010 ne doit pas bloquer définitivement la succession, peut-être que vos associés accepteraient (à négocier avec eux avant d’engager ces frais) des comptes revus par un expert-comptable.

  • 30 mars 2011

    j’ai créé avec un associé une sci avec un capital de 1000 euros, nous avons apporté 500 euros chacun, nous sommes associé à 50%, la sci a réalisé un emprunt de 400000 euros pour acquerir et transformer une maison en plusieurs appartements qui sont en location, le capital remboursé du pret doit être actuellement de 200000 euros, ma question est la suivante : si je passe en sci a capital variable, comment doit-je faire pour augmenter le capital de la sci ? (pour eviter les plus value de la revente éventuelle)soit apporter de l’argent frais dans la sci avec mon associé à 50 / 50 ou pourrai-je transformer le capital acquis immobilier en capital de la sci par une simple déclaration, combien cette opération me coutera-t-elle si elle est possible ?
    autre question si je peut me permettre, en faisant passer ce capital immobilier en capital de SCI puis-je eviter de le déclarer en bénéfice, car je suis imposé sur le capital immobilier que la SCI acquiere à 50% bien sur et cela ne va faire qu’augmenter, tout les ans je vais avoir moins d’interet et plus de capital remboursé, donc plus d’impots ?

    • 21 novembre 2012

      Je n’ai pas compris le montage envisagé. Passer d’une SCI à capital fix à une SCI à capital variable ne vous permettra pas de remettre à 0 les plus-values potentielles. Et on ne peut pas transformer, passer au bilan, une immobilisation (actif) en capital (passif).

  • 28 mars 2011, par justbo74

    bonjour,
    nous sommes sur le point d’acheter un local commercial par le biais de notre SCI. Le siege social de la SCI sera ce local, je voulais savoir si nous pouvions habiter dans ce local ( a savoir que nous sommes tous les deux les seuls associé gerants de la SCI)
    d’avance merci de votre reponse....

    • 21 novembre 2012

      Consulter le dossier "Pourquoi créer une SCI".

  • 28 mars 2011, par LASSALLE Cécile

    Bonjour,
    Nous avons créé une sci ma belle-mère , mon compagnon et moi-même il y a 6 ans pour acquérir un bien. J’aimerais savoir ce qui doit figurer dans les comptes-rendus des assemblées générales annuelles.
    Merci de votre réponse.
    Cordialement.
    Mlle LASSALLE

    • 21 novembre 2012

      Sont présentés sur ce site des PV d’AG types destinés à être copiés.

  • 10 mars 2011, par Ghjuvan

    Bonjour,
    Nous possédons une maison familiale en SCI avec mes frères, tous co-gérants. Nous souhaiterions en louer une partie, pour payer les frais d’entretien charges & impôts divers (un de nous veut bien s’en occuper). J’ai lu que la SCI ne pouvait louer que vide. Comment faire pour louer meublé et quelles incidences au niveau des impôts et des autres co-gérants (nous sommes imposés IR et possédons tous un compte courant associé rémunéré) ?
    Merci pour vos réponses.
    Cordialement

    • 21 novembre 2012

      Effectivement, si la location meublée n’est généralement pas soumise à TVA (contrairement à l’idée reçue), elle relève en revanche de l’impôt sur les sociétés. Or si l’IS présente des avantages, la lourdeur comptable est un inconvénient annuel et l’imposition des plus-values professionnelles un véritable handicap à long terme (même si la hausse de la fiscalité des plus-values des particuliers va limiter cet inconvénient relatif).

      Cependant, il est possible d’éviter l’IS en louant distinctement l’immeuble et ses meubles.

  • 7 mars 2011, par OMG13

    Bonjour,
    Je suis associé à 50% mais non gérant dans une SCI et je souhaiterais faire rajouter une résolution lors de la prochaine assemblée générale qui se déroule généralement 3e semaine du mois de juin. Y a t il un délai à respecter avant l’AG pour faire savoir ma résolution auprès du gérant ? merci pour votre réponse

    • 9 mars 2011

      Un associé peut effectivement demander au gérant de présenter une résolution afin qu’un vote des associés puisse avoir lieu en AG sur une question précise. Le gérant a alors l’obligation de tenir compte de cette demande dans un délai d’un mois (après lequel l’associé peut agir judiciairement pour convoquer l’AG).
      Or un délai de 15 jours est prévu pour permettre au gérant de convoquer les associés à l’AG (15 jours au maximum, car une convocation orale est toujours possible si tous les associés sont présents lors de l’AG).
      Au total, un délai de 45 jours avant l’AG est souhaitable pour s’assurer qu’une résolution proposée au gérant soit bien inscrite à l’ordre du jour de cette AG.

  • 2 mars 2011, par Jeanne

    Bonjour,

    je viens d’acheter un studio avec mon concubin et mon frère. Nous sommes chacun au tiers. Nous avons été mal conseillé par notre banque pour l’obtention du prêt qui nous a obligé à mettre la troisième personne sur le prêt. est-il possible de créer uns SCI après l’achat ? Et de modifier le prêt afin que la SCI le rachète et que la troisième personne n’y apparaisse pas, et que cela ne la pénalise pas pour la suite (achat immobilier personnel).

    • 4 mars 2011

      Ce n’est pas aussi simple, le montage décrit obligerait la SCI à racheter le bien, ce qui engendrerait des droits de mutation. Autant renégocier cet emprunt ou le racheter par un autre emprunt, mais cela devient un problème bancaire.

  • 28 février 2011, par Isabelle Rancoule

    Bonjour, je suis gérante d’une SCI familiale constituée ainsi :

    1. SCI crée par mes parents en Mars 2010 par apport d’une maison familiale et d’un petit apport en numéraire. La maison familiale est constituée de 2 habitations. L’une est en location avec une gérance assurée par une Agence immobilière. L’autre reste notre maison secondaire.

    2. par donation faite en Avril 2010, la SCI a maintenant 4 associées, mes 2 sœurs, mon frère et moi-même, chaque associé ayant 25% des parts sociales de la SCI.

    Mes questions sont les suivantes :

    1. une SCI familiale est-elle tenue d’avoir un registre côté et paraphé pour ses AG ?

    2. puis-je me contenter d’une comptabilité de trésorerie classique ?

    3. les loyers de l’habitation en location étant versés sur un compte bancaire au nom de la SCI, les associés veulent les laisser sur le dit compte et ne pas les encaisser. Est-ce OK (sachant que la SCI est soumise à l’IR) ?

    4. est-ce que des travaux envisagés doivent être « votés » en AG ordinaire ? Est-ce possible de la faire à postériori ?

    5. dans le cas de travaux envisagés pour l’habitation en location, dois-je préférer un prêt bancaire (ce que j’envisage) ou un apport de chaque associé versé sur le compte bancaire de la SCI ? Pour ces 2 solutions, quelles sont les avantages/inconvénients et quelles sont les incidences sur une comptabilité de trésorerie ? Y a-t-il une autre solution préférable ?

    6. mêmes questions dans le cas de travaux envisagés pour la maison secondaire ? Je suppose que dans le cas d’un prêt, ni le montant des travaux, ni les intérêts ne sont déductibles des revenus fonciers. Est-ce exact, pour la maison secondaire, quelque soit le type de travaux (ou pas) ?

    En espérant que cela est clair. Merci par avance.

    • 25 mai 2012

      1) Les obligations comptables des SCI concernent également les SCI familiales.

      2) La comptabilité à tenir est effectivement une comptabilité de trésorerie (voir lien suivant).

      3) Ce sont les loyers qui entrent en produits imposables, pas la trésorerie correspondante qui doit effectivement rester sur un compte ouvert au nom de la SCI, à moins que l’AG décide de la distribution du résultat ou des réserves de la SCI entre les associés.

      4) Travaux importants nécessitant emprunt ou plombier pour une fuite ? Le gérant est habilité à gérer le patrimoine de la SCI, mais les statuts peuvent préciser ses pouvoirs.

      5) Apport en compte courant ou emprunt, comptablement cela n’a pas d’importance, mais pour les associés cela change tout : apport d’argent frais ou, au contraire, emprunt. Comptablement, un emprunt engendre des intérêts déductibles alors que les apports en compte courant sont généralement non rémunérés.

      6) Si la maison secondaire n’est pas louée aux associés, aucune charge n’est déductible.

  • 28 février 2011

    Bonjour,
    Avec un ami nous voulons crée une SCI .
    Nous n’avons pas encore trouvé l’appartement mais est-il possible de le creer ?

    Cordialement,

    • 1er mars 2011

      C’est même conseillé si vous souhaitez que la SCI puisse être opérationnelle avant signature de l’acte d’achat. En général, la SCI est créée après signature du compromis et avant signature de l’acte d’acquisition, mais il ne faut pas alors perdre de temps pour les démarches de création de la SCI. A l’inverse, créer trop tôt une SCI, c’est parfois créer une coquille vide...

  • 8 février 2011

    Bonsoir,

    Je suis associé majoritaire et gérant d’une SCI depuis 1999.
    Depuis cette date, chaque année je réalise des travaux moi-même sans facturer de main d’oeuvre à la SCI, en déduisant simplement le coût des matériaux au titre des dépenses d’entretien.
    Aujourd’hui, la valeur de revente des biens que possède cette SCI est estimée à 180 000€. Le capital de départ était de 32 200€.
    Afin de poursuivre ce développement, je souhaite vendre des parts à un nouvel associé.
    Question :
    Comment dois-je procéder pour augmenter le capital (avant la future cession de parts) afin qu’il soit en rapport avec la valeur actuelle des biens sachant que la "plus-value" est due plus aux travaux éxécutés que au cours de l’immobilier(SCI située en Province) ?
    Merci d’avance pour votre aide

    • 9 mars 2011

      Pour augmenter le capital d’une SCI (au passif du bilan de la SCI car dette de la SCI envers ses associés), il faut en contrepartie un apport d’actif (un immeuble, des liquidités...).

      Les matériaux achetés l’ont été par la SCI, qui en a déduit le prix de son résultat imposable en revenus fonciers dans les mains des associés. Ces matériaux n’ont donc pas été apportés par vous-même à la société (apports en compte courant qui pourraient aujourd’hui être intégrés au capital par une augmentation de capital).

      En conséquence, la plus-value est à calculer sur la base du prix de vente diminué de la valeur d’acquisition de vos parts, sans tenir compte des travaux effectués :
      - des matériaux qui ont déjà fait l’objet d’une déduction des résultats imposables,
      - de la main-d’œuvre qui n’a pas fait l’objet d’une facturation de votre part (et donc collecte de TVA notamment).

  • 3 février 2011, par Domisb

    Bonjour ;
    nous avons crée mes parents , mon ex mari et moi meme une sci il y a 14 ans ;nous avons acheté les murs ; mes parents ont apporté 100 000 frs et ns avons fait un pret de 1 200 000 frs . l’encaissement des loyers a servi en partie à payer le pret et quelques frais divers .Ns n ’avons reversé aucune somme aux associés .Aujourd’hui nous vendons les locaux et allons reverser la somme à chacun des associés au prorata des parts .Mes parents ns réclament les loyers qu ils n ont pas perçu durant le remboursement du pret .Sont ils dans leurs droits ?

    • 7 mars 2011

      Que disent les comptes de la SCI ? Vous possédez des parts proportionnellement à votre apport initial et vos parents proportionnellement à leur apport de trésorerie. Il n’existe pas de comptes courants puisque les loyers ont permis de rembourser l’emprunt. En revanche, les résultats bénéficiaires se sont accumulés puisque les loyers étaient supérieurs aux charges déductibles (les remboursements du capital de l’emprunt pour 1.200.000 francs ne constituant pas des charges déductibles). Aussi, chaque année, en AG, les associés ont du voter l’affectation au report à nouveau ou en réserve de ses bénéfices non distribués et les associés ont payés de l’IR sur la base de ce revenu foncier.

      Aujourd’hui, un associé ne peut pas prétendre au versement de ces bénéfices puisqu’il ne s’agit plus de bénéfices mais de réserves. Si les réserves de la SCI sont distribuées, elles le sont entre tous les associés, proportionnellement à leurs droits dans la SCI.

  • 20 janvier 2011, par lolo

    bonjour, je viens de creer une sci familiale entre époux, au capital de 1000 euros avec l ’achat d’un bien familiale en rente mensuelle (pas de credit ) pas de salaire des associes et je voudrais savoir qu’elles sont les formalités obligatoires annuelles pour sa gestion au quotidien ?
    Faut il ouvrir un compte bancaire au nom de la SCI ?
    faut il tenir un registre ou une comptabilité ?
    si je souhaite faire des travaux faut il emprunter au nom de la SCI ??
    merci

    • 25 mai 2012

      - obligations comptables (registre comptable et déclarations) : voir sur ce site la rubrique concernée,
      - compte bancaire au nom de la SCI recommandé
      - acquisition, emprunt... au nom de la SCI effectivement.

  • 16 janvier 2011, par Hervé

    Bonsoir, ma compagne et moi avons crée une SCI voilà un an, nous l’avons domiciliée à notre domicile.
    Pour des raisons professionnelles, nous avons dû déménager récemment et de ce fait le siège de notre SCI n’est plus.
    Nous sommes occupant à titre gratuit de notre nouveau logement où nous allons certainement rester quelques années.
    Nous devons donc changer la domiciliation de notre SCI, quelle serait la meilleure solution pour nous ?
    La domicilier à notre nouvelle adresse ? La domicilier chez l’un ou l’autre de nos parents (propriétaires mais hors département) ? Ou encore la domicilier à l’un de nos deux biens, loués, hors département ?
    Merci de votre réponse

    • 21 novembre 2012

      Le coût et le temps à engager lors de chaque changement d’adresse du siège d’une SCI posent effectivement la question de la domiciliation d’une SCI. Or le siège doit correspondre au lieu où la société a son centre de direction effective. Une SCI est autorisée à déclarer son siège social au domicile de son gérant. Cette domiciliation demandera une identification postale : le gérant devra faire reconnaître la domiciliation (dossier à compléter + KBIS à joindre) de la SCI à son domicile pour que la Poste accepte de lui transmettre tout courrier (en particulier les recommandés). A Paris en particulier, le courrier d’une SCI dont la domiciliation n’a pas été déclarée auprès de la Poste n’est pas transmis à son gérant.

  • 13 janvier 2011, par Venfran

    Bonjour j’ai construit un petit bâtiment compose de mes locaux pro au rdc et de 2 appartements que nous occuperons en famille , nous avons crée une sci avec mon épouse et mes enfants , mais nous y avons également ajouter pour 10 % des parts de ma société ( eurl dont je détiens toutes les parts) pour pouvoir y apporter une part des capitaux de l’entreprise ainsi que des capitaux personnels. J achete aujourd’hui un autre appartement financer par la revente Dun pavillon que je possédais , est t’ il conseillé de l’inclure a cette sci. Ce montage a été réalise avec laide de mon expert comptable . Nous sommes maintenant sépare avec mon épouse et l’idée était quelle habite ce nouvel appartement et que mon fils et moi habitions dans les appartements du petit bâtiment, sans pour autant diviser notre capital commun qui serait gérer par cette sci générale.merci d avance.

    • 17 janvier 2011

      Je suis désolé mais c’est une vraie réponse : il faut étudier avec votre conseil, votre expert-comptable, l’évolution de cette SCI car c’est lui le plus à même de savoir quels étaient les buts recherchés lors de la création de la SCI et quelles incidences votre séparation ont sur ces objectifs.

  • 12 janvier 2011

    Bonjours,
    Nous souhaitons mes frères et moi crée une SCI familiales pour racheter la maison de nos parents qui son contraint de la vendre et j’aurais voulue savoir si l’on pouvais faire un pret sur le compte de la SCI en sachant qu’il n’y a pas un sous sur se compte.
    merci de me répondre assez rapidement .

    • 17 janvier 2011

      C’est votre banque qui décide, au cas par cas, en fonction de la capacité d’endettement des associés de cette SCI (la SCI étant réellement transparente de ce point de vue).

  • 4 janvier 2011, par elisabethanne

    Bonjour,
    J’ai une activité de conseil en gestion (prof lib immatriculée) et je suis gérante non majoritaire (nous avons tous 25 %) d’une SCI. J’ai travaillé plusieurs mois pour vendre des lots de la SCI et je dois signer prochainement l’acte définitif.

    Puis-je facturer à la SCI des frais relatifs à cette mise en vente et également des honoraires pour la gestion de la société ?

    Je vous remercie par avance pour vos informations.

    Bonne année 2011

    • 21 novembre 2012

      La rémunération du gérant de SCI et la majorité nécessaire au vote de sa rémunération doit être prévue dans les statuts. En l’absence de précision, il faut décider de cette rémunération en AG des associés à la majorité nécessaire à tout changement statutaire. De plus, notez que dans une SCi soumise à l’IR, cette rémunération (gérant associé) viendra en déduction de votre quote-part de résultat.

  • 22 décembre 2010

    Bonjour,
    J’ai créé une SCI avec mon père en vue d’un achat d’un studio pour la création de mon cabinet médical. J’ai eu une opportunité pour exercer dans un lieu plus approprié. Je voudrais donc habiter à titre personnel ce studio. Est-ce que la SCI (dont je suis la gérante principale) peut me louer afin de bénéficier des APL ?

  • 20 décembre 2010, par jacques

    J’ai créé une sci voila 2 ans maintenant avec ma conjointe (nous étions pacsés) et son père avec un capital de 600 Euros (20 parts pour chacun à 10 euros la part) pour l’achat d’un appartement à but locatif : Prix du bien 100000. Nous sommes dépacsés depuis un mois et mon ex-conjointe et son père veulent que je leur cèdent mes parts. Outre leurs menaces, ils m’ont envoyés une lettre Rec avec AR pour me demander de quitter la gérance pour manque de gestion depuis 2 ans. Ils me menacent également d’augmenter le capital si je ne cède pas ! Que puis je faire ? puis je leur demander de me les racheter ? Je veux m’en séparer mais ils veulent que je leur cèdent à titre gratuit !

    • 21 novembre 2012

      Manque de gestion, si vous convoquez les associés aux AG, présentez des comptes ..., vous n’aviez rien à vous reprocher.

      Une résolution peut être proposée à la prochaine AG pour augmenter le capital. Pour que cette résolution soit votée, il faudra que la majorité requise soit atteinte (voir les statuts et si votre participation au capital vous permettrait d’éviter cette augmentation de capital). Maintenant, si la SCI a des besoins financiers pour fonctionner, une AK est peut-être préférable à des avances en compte courant ?

      Si vous souhaitez vendre vos parts, il faut tenir compte de la valeur de l’immeuble mais aussi de l’endettement de la SCI. Dans bien des cas effectivement, la SCI s’étant endettée à 100% pour l’acquisition d’un immeuble, peu après la création de la SCI, ses parts ont une valeur proche de 0 (le capital restant dû couvrant intégralement le patrimoine immobilier détenu). En cas de mésentente sur la valeur des parts, une solution peut être de demander une expertise (expert-comptable, notaire... mais les frais engagés n’ont de sens que si les parts ont une valeur certaine).

  • 15 décembre 2010, par mika

    Bonjour,
    je viens d’acquérir un bien immobilier sous forme de sci avec mon associé.Nous avons créer également une sarl qui loue le bien immobilier de la sci.Notre comptable nous demande 1100euros d’honoraires par an(comptabilité,juridique,informatique et secrétariat) pour la gestion de la sci.Est-ce un bon prix ?

    • 25 mai 2012

      Merci de lancer ce sujet : quel montant d’honoraires anticiper pour sous-traiter la comptabilité et le juridique (rédaction assemblée générale notamment) de sa SCI. 1100€ ne me semble pas exagéré (étant donné le monopole des experts-comptables sur la tenue comptable) mais d’un autre côté les obligations comptables d’une SCI sont suffisamment simplifiées pour que le gérant de la SCI puisse s’en charger sans connaissance comptable particulière.

  • 12 décembre 2010

    Bonjour
    Une fois les statuts modifiés, y a t’il un délais pour l’enregistrement ? Est ce que des statuts modifiés il y a plus d’un an peuvent être enregistrés aujourd’hui ou faut il refaire une nouvelle assemblée ?
    D’avance merci

    • 21 novembre 2012

      Lorsque la modification concerne une mention inscrite au RCS, les formalités doivent être réalisées dans un délai d’un mois à compter de la date de l’Assemblée Générale.

  • 3 décembre 2010, par didier

    Bonjour.
    Si je crée une SCI familiale, de plusieurs maisons, que mon fils membre de la SCI, souhaite louer à la SCI l’une d’entre elles, pourra-il prétendre à l’Allocation Logement ?
    Sous réserve , bien entendu , de remplir les conditions de revenus exigées par la CAF.

    Merci

    • 21 novembre 2012

      Un article traite justement de ce sujet sur ce site !

  • 3 novembre 2010, par medit34

    Je suis propriétaire de ma maison principale construite en 2007, cette maison m’appartient à mon seul nom. Je vis en concubinage depuis cette date et je voudrais vendre cette maison à la sci que je vais créer avec ma compagne (50/50). Nous allons emprunter la totalité du montant de la vente, et c’est pour cette raison que je souhaite sous évalué,le prix de la vente, en le revendant à la sci ? Est ce légal ? Idem pour le loyer aprés l’opération ?
    Merci de me conseiller
    Cordialement

    • 6 décembre 2010

      Vente prix inférieur au marché = donation déguisée donc redressement fiscal potentiel.

      Location prix inférieur au marché = permet la déductibilité des charges correspondantes en réduisant les loyers imposables = redressement fiscal potentiel.

  • 2 novembre 2010, par yves

    Bjr, je suis gérant d’une SCI et je dois adresser un congé avec offre de renouvellement de bail au locataire d’un local commercial. Est-ce mon nom de personne physique ou le nom de la SCI qui doit figurer dans la lettre du congé ? Je pose cette question car j’ai lu sur internet que ds le cas d’une action juridique, c’est le gerant d’une SCI qui intervient en son nom propre. Qu’en pensez-vous ? Un congé est-ce un acte juridique ? Merci bcp Yves

    • 7 décembre 2010

      Le gérant de la SCI gère les biens détenus par la SCI pour le compte de la société. Vous devez donc signer les documents nécessaires, mais en indiquant votre fonction de gérant de la SCI et sur du papier à en-tête de la SCI. Qui est partie au bail initialement : la SCI certainement. Qui a signé, pour le compte de la SCI, ce bail : le gérant. Il en sera de même pour le renouvellement du bail.

  • 11 octobre 2010, par saturos09

    bonjour, nous avons crées une SCI à trois, moi et mes deux frères. Nos parents et un de mes frères habitent la maison. Après un arrangement avec mes parents, ils nous versaient un loyer. nos parents désirant partir, nous souhaitons éventuellement revendre la maison que nous avions racheté il y a 4 ans et demi. La maison étant résidence principale d’un de mes frères, aura-t’on une plus value sur la maison lors d’une vente éventuelle. Merci

    • 14 octobre 2010

      Lors de la cession d’un bien détenu par une SCI et occupé à titre de résidence principale par un associé, la plus-value est calculée au niveau de la SCI et imposée au niveau de chaque associé (cas général) et :
      - ne permet pas de bénéficier de l’exonération de la plus-value sur la résidence principale pour les associés qui n’occupaient pas ce bien,
      - ne permet pas de bénéficier de l’exonération de la plus-value sur la résidence principale pour les associés qui occupaient ce bien à titre onéreux (contre un loyer, ce qui semble être le cas décrit),
      - permet de bénéficier de l’exonération de la plus-value sur la résidence principale pour les associés qui occupaient ce bien à titre gratuit (proportionnellement à leur part au capital).

    • 18 octobre 2010

      bonjour,

      je suis gérant majoritaire d’un sci j’ ai vendu un local professionnel en deux lots valeur 39000 euros chaque lot sachant que je l’ai acheté 50000 euros en 1999 Combien vais je payer de plus value ?

    • 14 décembre 2010

      Il faut vous référer à l’article suivant :

  • 1er octobre 2010, par GERD

    Bonjour,
    Mon ami a une villa qu’il loue et voudrait qu’elle constitue son apport dans la création de notre SCI ( non familiale). J’apporterai de mon côté un faible montant en numéraire. On prévoit dans les statuts qu’il touchera les bénéfices ( loyers) et en paiera les charges et que j’en aurai le droit d’usage. Il me cèdera ensuite ses parts pour un euros symbolique et nous modifierons les statuts pour qu’il continue à percevoir les loyer jusqu’à son décès ( il est très malade). Pensez vous que cette opération est faisable ?
    Merci

    • 21 novembre 2012

      Céder ses parts pour un euro symbolique = donation déguisée = risque fiscal + risque juridique de contestation des héritiers de votre concubin.

      En revanche, dans le cas suivant, le concubin propriétaire de sa résidence principale n’utilise pas la SCI tout en s’assurant que sa compagne pourra conserver l’usage du bien après son décès.

  • 30 septembre 2010, par BRANDO Johnny

    Bonjour,

    J’ai lu sur "le Particulier", qu’il était possible de prévoir une répartition des bénéfices d’une SCI, différente de celle du nombre de parts, dont dispose chaque associé.
    Exemple pour deux associés propriétaires respectivement de 30 et 70% des parts, faire une distribution de 50% à chacun.

    A condition de faire valider cette répartition, décidée en AG, par le Tribunal de Commerce avant le début de l’exercice faisant l’objet de la nouvelle répartition.

    Sous quelle forme peut-on rédiger cette modification. Un exemple serait le bien venu, pour m’aider.

    Je pense que cette réponse pourrait servir aussi à d’autres propriétaires, et vous en remercie par avance.

    • 30 septembre 2010

      La répartition des bénéfices d’une SCI doit être spécifiée dans les statuts et peut effectivement prévoir une répartition différente de celle des parts sociales (comme il est possible de prévoir des parts avec des droits de vote double, triple...).

  • 27 septembre 2010, par Alain

    Bonjour,
    Nous sommes une SCI familiale de 3 frères et soeur.
    2 des frères et soeurs ont apporté des fond pour des travaux en cours (3 maisons).
    ces fonds portent intérêts convenus en AG.
    ils souhaitent transformer tout ou partie des compte d’associé en capital.

    en lisant le site j’ai compris qu’il fallait faire une AGE, modifier les statuts, publier 1 annonce (2 en fait on déménage le siège hors département, hors sujet), informer RCS via le greffe avec un formulaire M0.

    pour les prix des parts ce sera la valeur estimée par une agence, moins les comptes d’associés, plus le cash.

    mais quel est le capital final pour le RCS ?
    est-ce le capital théorique initial, plus les compte d’associé convertis en parts ?

    quid des impots ? comment les informer de l’augmentation de capital ? sur le 2072 ?

    histoire d’être concrêt, dans notre cas :

    capital immo initial : 310k
    8.0 parts réparties A B C : 3.0 3.0 2.0

    valeur immo actuelle : 330k (ya eu une plus value de travaux mais aussi du vieillissement, bref moins value totale)

    compte courants d’associé A B C : 40k 40k 0k

    valeur sci : 250k

    augmentation de capital : +80k soit 2.56parts à répartir entre A et B

    au final la sci aura 10.56 parts et un capital théorique de 310+80=390k vu du RCS
    mais une valeur de 330k vu de l’agence immobilière,
    et plus de compte courant d’associé.

    est-ce bien vu ?
    et le fisc ?

    en passant, pour les journaux a annonce légale, les prix sont dingues, genre 150+250 plus ou moins 20 euro... est-ce classique... y a t’il des trucs ?

    • 28 septembre 2010

      J’avais commencé la réponse suivante :

      Après augmentation de capital, le capital de la SCI sera le capital initial + la valeur nominale des parts émises.

      Si le capital initial est de 310000€ (8 parts de 38.750€ de valeur nominale) et que sont émises 2,56 nouvelles parts (valeur nominale de 38.750€), alors le capital après augmentation de capital se composera de 10,56 parts d’une valeur nominale de 38.750€, soit un capital de 409.200€. Le capital augmente donc de 99.200€, contre la disparition d’une dette de 80.000€. Cela s’explique par une perte de valeur des immobilisations détenues au bilan (-19.200€), une réévaluation négative.

      Qu’en pensez-vous ?

      Concernant le coût des annonces légales, c’est effectivement un business lucratif mais il n’existe pas de moyen de contourner cette obligation. A Paris, les Annonces de la Seine demandent environ 120€, c’est quasiment le même prix en province.

    • 28 septembre 2010

      Si le capital initial est de 310000€ (8 parts de 38.750€ de valeur nominale) et que sont émises 2,56 nouvelles parts (valeur nominale de 38.750€), alors le capital après augmentation de capital se composera de 10,56 parts d’une valeur nominale de 38.750€, soit un capital de 409.200€. Le capital augmente donc de 99.200€, contre la disparition d’une dette de 80.000€. Cela s’explique par une perte de valeur des immobilisations détenues au bilan (-19.200€), une réévaluation négative.

      C’est assez contre-intuitif, mais j’ai une vision économique pas comptable.

      si je compare naïvement à une SA en bourse je verrais la situation suivante :
      - je propose à la vente 2.56 nouvelle parts
      - le marché s’équilibre à 80.000 le total (31.250 la part)
      - les acheteurs exigent le paiement de leur compte d’associé
      - la sci rembourse 80.000
      - ils payent immédiatement les parts avec ces 80.000.
      - en comptabilité le capital augmente de 80.000, à 390.000
      - l’évaluation au prix de marché n’existe pas en comptabilité (sauf avec BALE 2 pour les banques)
      - en parts le total est de 10.56 parts

      la valeur moyenne d’achat des parts passe de 38.750 à 36.932 mais ca ne signifie rien.

      mais ca ca serait de la logique... hum... hum...
      ca risque d’être plus compliqué que dans mes rêves. à creuser.

      si quelqu’un a fait cette opération. peut être dans les journaux d’annonces 8-) y a t’il des exemples

    • 1er octobre 2010

      Avec Bale II (bientôt III) pour les banques, et les normes IFRS pour toutes les entreprises.

      Ce petit commentaire pour poster votre réponse à laquelle je vais chercher une réponse plus affirmative.

  • 26 septembre 2010, par poisson

    Dans le cadre de notre activité commerciale, nous avons crée, mes 2 associés et moi, une SCI (non familiale) pour acheter, en particulier, les locaux de notre société.
    Les locaux étant vastes (immeuble), nous les avons initialement divisé en 2 lots :
    - le premier, que la SCI nous loue, pour notre activité commerciale ;
    - le second a été loué, jusqu’à présent, comme appartement à un particulier (qui n’est pas un des associé).
    Aujourd’hui, nous souhaiterions récupérer, pour étendre ou diversifier notre activité commerciale, l’appartement loué au dit particulier. Le bail (de 6 ans) arrivera à son terme dans plus de 6 mois.
    1/La SCI peut-elle donner congé au locataire de l’appartement (par non renouvellement du bail) ?
    2/Si oui, quel motif invoquer ? (on ne peut considérer qu’il s’agisse d’un congé pour vente et il n’y a pas de motif légitime à l’encontre du locataire de l’appartement).

    Merci de votre aide.

    • 21 novembre 2012

      Dans une SCI non familiale, il n’est pas possible d’invoquer la reprise du bien par l’un des associés pour ne pas renouveler un bail d’habitation. Je ne vois donc pas de motif autre que le congé pour vente pour mettre un terme au bail, c’est l’un des inconvénients de la SCI.

  • 15 septembre 2010

    Bonjour
    J’aimerais savoir svp si c’est une obligation de faire signer par le greffe du tribunal tous les feuillets numérotés des AG de SCI tous les ans car j’ai plusieurs sons de cloches à ce sujet.
    Merci de votre réponse

    • 17 septembre 2010

      Il faut faire parapher et signer les pages du registre des Assemblées générales par le greffe du tribunal (ou la mairie du siège social de la SCI) et, chaque année, écrire le procès-verbal de l’assemblée sur un nouveau feuillet. Il n’est donc pas nécessaire chaque année de retourner faire signer le registre par le greffe.

  • 10 septembre 2010, par Franck

    Bonjour,

    Mon associé et moi avons fais l’acquisition d’un bien immobilier par le biais d’une sci.

    Cependant, le compromis de vente a été signé avant la création effective de la sci, ce qui implique que l’acompte sur la vente a été versé au notaire directement par un associé.

    Est-il possible de réintégrer cette somme en compte courant d’associé ? Si oui par quel moyen ?

    Merci de votre réponse

    • 10 septembre 2010

      Un associé a apporté des fonds pour l’acquisition du bien immobilier de la SCI. Comptablement, si cette somme n’apparaît pas en compte courant, votre bilan doit être déséquilibré. En effet, lors de la création de la SCI, le coût d’acquisition de l’immeuble (actif du bilan = prix acquisition + frais notaire) est compensé par la trésorerie apportée par les associés (passif du bilan = capital + comptes courants + emprunt). Il faut donc simplement ajouter cette somme au passif de la SCI, constatant ainsi une dette de la SCI envers son associé.

      Maintenant, juridiquement, fallait-il indiquer la reprise par la SCI de cet apport effectué par son associé ? Votre notaire aurait pu vous aider, surtout s’il s’est chargé de la rédaction des statuts. En effet, il me semble qu’il est préférable de lister les actes réalisés par des associés pour le compte de la SCI en formation et d’annexer cette liste aux statuts de la SCI. Ainsi, lors de l’immatriculation de la SCI, ces actes sont alors repris par la SCI.
      Aujourd’hui, vous pouvez aussi faire reprendre cet apport par la SCI et souligner l’existence d’une dette de la SCI envers cet associé par une délibération spéciale des associés prise en Assemblée Générale.

  • 8 septembre 2010, par ericb

    bonjour,
    ma compagne est propriaitaire d une sci a 90%, 10% appartienne a notre fille, elle souhaite donner 10% a notre fils, quelles demarches doit elle faire sachant que nos 2 enfants sont a ma charge. Cette sci est propriétaire d un logement occupé par sa maman qui paye un loyer inférieur au montant du pret. la sci est donc a decovert regulierement et je dois renflouer les comptes, est il possible de déduire ses apports fiscalement sans pour autant avoir des parts dans cet sci ?
    merci

    • 21 novembre 2012

      Votre compagne souhaite effectuer une donation d’une partie de ses parts à son fils. Les démarches à effectuer sont donc celles d’une donation (en franchise de droits j’imagine).

      Vous n’êtes pas associé de la SCI et vous faites des apports à la SCI ! En d’autres termes, vous réalisez des donations déguisées à la SCI (donc indirectement à votre compagne essentiellement) sans payer de droits de donation. Si vous étiez associé de la SCI (même avec une part, ce qui ne me semble pas une solution cependant), vous pourriez effectivement faire constater ces apports comme des apports en compte courant. Si vous n’êtes pas associé, vous pourriez verser ces sommes à votre compagne (contre une reconnaissance de dette, qui peut être notariée) qui, elle, les apporterait à la SCI sous forme d’apport en compte courant. Vous pourriez d’ailleurs régulariser ainsi les sommes déjà versées par vous-même à la SCI.

      PS : Comment figurent ces sommes au bilan de la SCI ? En l’absence de comptabilité ou de régularisation de ces apports, cette situation est potentiellement très, disons, complexe.

  • 1er septembre 2010, par Adam

    Nous avons créé une sci en 2003, composé de 3 associés dont un des associé est le gérant.Depuis 2003 le gérant n’a convoqué aucune assemblée et n’a jamais présenté de comptabilité. Est il possible de convoquer une AG et de présenter une situation comptable rétroactive pour tous les exercices depuis la création.

    • 25 mai 2012

      J’ignore comment vous pourriez procéder. En effet, le problème principal est fiscal : quels revenus fonciers ont déclaré les associés de cette SCI depuis 2003. Les revenus de la SCI diminués des charges déductibles (et donc sans déduire de ces revenus les remboursements du capital d’un éventuel emprunt) constituent le résultat imposable de la SCI, imposé au niveau de chaque associé en fonction de la répartition du capital. Pas de liquidité au sein de la SCI ne signifie donc pas forcément pas de revenus fonciers à déclarer. Comment "rattraper" les éventuels revenus non déclarés ?

      Téléphonez à votre notaire pourrait être une solution, car j’ignore comment présenter ce problème à un contrôleur des impôts (ou bien un expert-comptable).

      Si jamais vous n’aviez, depuis la création de la SCI, aucun revenu foncier à déclarer, alors il suffit d’établir les comptes annuels depuis 2003 dans des comptabilité distinctes, jusqu’à celle de 2009 (aussi simple qu’une comptabilité sur plusieurs années et beaucoup plus proche de ce qu’il aurait fallu faire). Il est également important que les associés approuvent en AG ces comptes annuels.

  • 1er septembre 2010, par ILLOMA

    BONJOUR
    MON MARI ET MOI SOMMES PROPRIETAIRE D APPARTEMENT DANS LE CADRE D UNE SCI FAMILIALE (uniquement mr et mme)
    NOUS SOUHAITONS ACHETER UN NOUVEAU BIEN TOUJOURS PAR LE BIAIS DE NOTRE SCI
    QUELS SONT LES FRAIS ET LES DEMARCHES ?
    MERCI D AVANCE

    CORDIALEMENT

    • 8 septembre 2010

      Le coût d’acquisition d’un bien par une SCI est le même que si cette acquisition était réalisée en propre (prix du bien + frais de mutation + honoraires notaire). Il n’y a pas de coût spécifique lié à la qualité de société civile de l’acquéreur.

      Mais pourquoi acquérir ce bien en utilisant cette SCI ? Vous pourriez en effet créer une nouvelle SCI ou bien acheter ce bien en indivision. Qu’en dit votre notaire (qui interviendra lors de cette acquisition et sera donc rémunéré pour cela, aussi la question l’intéresse...).

  • 25 août 2010, par uncopdemai

    Bonjour,

    Tout d’abord, je vous félicite pour votre site très complet qui m’accompagne tous les jours dans la gestion de la SCI familiale...

    J’envisage avec ma compagne avec laquelle je suis pacsée d’acquérir un bien pour notre résidence principale d’une valeur de 280000€ avec un apport de 130000€. Ma compagne étant salarié dans une banque, nous avons accès à des prêts à des taux préférentiels (2,5% teg si nous achetons en nom propre, 3,45% teg si nous achetons au nom de la sci). J’aimerais bien sur profiter du meilleur taux et acheter en nom propre mais le but final serait de muter se bien vers la sci afin de déduire tout les travaux qu’il y aurait a accomplir dans l’appartement.

    Sachant que je suis actuellement majoritaire dans la sci et que ma compagne n’en fait encore pas parti, pouvez m’indiquer quelles solutions s’offrent a moi et surtout laquelle serait la moins lourde du point de vue fiscal, taxe, droit de mutation (achat en nom propre/transfert vers la sci sous forme d’apport ou bien l’achat au nom de la sci directement)

    merci d’avance

    • 13 septembre 2010

      Je ne vois pas en quoi la création d’une SCI vous permettrait de déduire plus de charges (travaux) que si le bien était détenu en nom propre ?

      Si vous êtes majoritaire dans une SCI familiale, n’y faites pas entrer votre compagne ; si vous souhaitez acquérir un bien ensemble, créez une nouvelle SCI, avec vos propres objectifs, ou bien achetez ce bien en indivision.

  • 19 août 2010, par alex

    Bonjour,

    je souhaiterais créer une SCI avec mes parents (chacun de nous faisant un apport financier) pour acheter un appartement qui me servira de logement principal. L’objectif étant de pouvoir bénéficier d’une plus grande capacité d’emprunt que si j’achète seul.

    Est-ce que je peux faire souscrire l’emprunt par la SCI et y loger à titre gratuit afin de ne pas payer d’impôt sur les revenus fonciers ?

    Merci d’avance de votre aide.

    • 9 septembre 2010

      Oui, vous pouvez effectivement occuper à titre gratuit le bien détenu par la SCI. Mais, en l’absence de revenus fonciers à déclarer, aucune charge ne sera déductible (intérêts d’emprunt notamment).

      De plus, une SCI pose le problème :
      - du coût de création et de fonctionnement,
      - de la transmission des parts de vos parents à vous-même (par donation, cession, mais dans tous les cas avec l’imposition de la plus-value chez vos parents, même s’il s’agit de votre résidence principale).

      Aussi, si vos parents veulent vous aider à acquérir un bien immobilier, pourquoi ne pas imaginer :
      - une donation en franchise de droits pour augmenter votre apport personnel,
      - une caution de vos parents pour garantir votre emprunt.

      Pour l’acquisition de ce bien, faites intervenir votre notaire et demandez-lui conseil.

  • 15 août 2010, par jah

    j’ai réalisé la compta 2009 avec votre logiciel, comment clôturer l’exercice et ouvrir 2010 ?
    merci de votre réponse

    • 4 septembre 2010

      Il faut ouvrir la version vierge de ce logiciel pour 2010 et saisir les à nouveaux (= les comptes de bilan de 2009). Il n’y a pas de report automatique des soldes des comptes de bilan comme sur un véritable logiciel comptable.

  • 2 août 2010, par mam3fois

    Mon mari est actionnaire dans une sci, avec son frère et sa soeur (la gérante), nous nous sommes rendus compte que cette dernière se sert régulièrement sur le compte courant (virements, chèques...)
    Comment pouvons-nous nous y opposer ? Peut-on l’en empêcher ?
    La sci rembourse encore des emprunts, mais il reste des bénéfices, comment faire pour que le partage soit équitable ?
    Si mon mari souhaite céder ses parts à son frère et à sa soeur (nous payons beaucoup d’impots supplémentaires pour aucun avantage), qui faut-il voir ?
    merci

  • 28 juillet 2010, par Pauline

    Bonjour, je suis gérante d’une SCI familiale. Le but a été l’achat d’un appartement familial, qui ne fait aucun bénéfice et dans lequel réside ma mère à titre gracieux. Elle est majoritaire au niveau du nombre de parts. Nous sommes en train de lui monter un dossier APA. Ma mère doit-elle être considérée comme propriétaire ou comme locataire de son appartement ? Je dirais "locataire" de la SCI (à titre gracieux). Ai-je raison et comment déclarer cela ? Merci de votre aide éventuelle.

    • 8 septembre 2010

      Votre mère est occupante du bien immobilier (détenu par la SCI, mais vous demande-t-on le nom du propriétaire du bien, auquel cas c’est la SCI qui est propriétaire et non les associés nominativement).

  • 26 juillet 2010

    bonjour

    j’ai un projet de création de SCI. Je souhaite faire l’acquisition d’un petit immeuble de 2étage avec au rez de chaussée un local commercial encore en activité. Il s’agit d’un salon de coiffure qui emploi 3 salarié dont la propriétaire de l’immeuble qui est également la patronne du salon de coiffure. Je voudrais savoir si il est possible de créer une SCI en achetant l’immeuble et en gardant le salon de coifffure avec les 2 employés ?

    merci d’avance

    • 8 septembre 2010

      Une SCI peut effectivement acquérir un local commercial mais, en revanche, n’est pas destiné à gérer une activité commerciale. En d’autres termes, si vous achetez le local commercial, il faudra parallèlement que la gérante du salon de coiffure vende son fonds de commerce qui sera exploité par son nouveau propriétaire (qui louera à votre SCI son local).

  • 25 juillet 2010, par poker

    Bonjour, je suis à la recherche d’un modèle de courrier pour une convocation d’assemblée avec pour objet le changement d’adresse.
    Cette sci est formée par 2 associés à 50% chacun. Est-ce une assemblée générale ou extraordinaire ? Il n’y a pas d’entente entre les associés, comment cela se passe t-il si le 2ème associé ne donne pas signe de vie et ne se présente pas (il a déménagé d’où le changement d’adresse à convenir) ? Merci pour votre aide

    • 21 novembre 2012

      Il faut consulter les statuts pour rechercher une clause éventuelle précisant la majorité à laquelle doit être prise cette décision. Dans tous les cas, il faut pouvoir convoquer tous les associés.

  • 20 juillet 2010, par François

    bonjour

    comment fonctionne une sci en cas de carence de gérant ? Selon le code civil cette situation peut durer au maximum 1 an. Qui déclare la TVA et règle les dettes ?

    merci de votre aide

    • 5 août 2010

      Je ne sais pas vous répondre. Un VISITEUR pourrait-il apporter son aide ? Aucun associé ne souhaite devenir gérant ?

  • 14 juillet 2010

    bonjour
    une question bête peut être nous avons créer une sci pour acheter notre résidence principale a l époque en location nous avons mis l adresse ou nous habitions sur les statuts de la sci comment faire le changement d’adresse avec notre adresse actuelle est ce payant faut il refaire les statuts et ou faut il s adresser
    merci pour ce forum et a tous ceux qui y participe

    • 21 novembre 2012

      La procédure de transfert du siège social d’une SCI est malheureusement lourde :
      - d’un point de vue juridique : AG, annonces légales, nouveaux statuts, dépôt greffe, RCS
      - d’un point de vue financiers : 2 annonces légales le plus souvent !

  • 1er juillet 2010, par Babette

    Bonjour,

    Je suis actionnaire à hauteur de 50% d’une SCI. La gérante et co-actionnaire est ma soeur. Je n’ai pas pas reçu les dividendes pour l’année 2009, que j’ai pourtant déclarés aux impôts. Comment dois-je procéder pour les récupérer ? Merci.

    • 8 septembre 2010

      Une SCI peut parfaitement encaisser des loyers (d’où un résultat fiscal bénéficiaire et des revenus fonciers à déclarer à l’IR) tout en ne pouvant pas verser de dividendes à ses associés en raison d’un manque de liquidités (nécessaires notamment pour rembourser un emprunt).

      Le versement de dividendes a-t-il été voté en Assemblée Générale ?

  • 1er juillet 2010

    Bonjour,

    Nous détenons actuellement une sci avec 100% des parts pour une usufruitière, la nu propriété quand à elle étant partagée entre 6 enfants.
    La gérance est assurée par 1 des 6 enfants et par le nu propriétaire, les 2 personnes démissionent de leur gérance.
    Dans la SCI il y a un prêt de 150 ke et des biens en locatif pour 400 ke et un revenu locatif de 30 ke annuel.
    Qu’en advient-il de la gestion de la SCI qui se retrouvera bientot sans gérant ?

    • 5 août 2010

      L’absence de gérant pour représenter une SCI peut entraîner une dissolution anticipée de la société suivant l’article 1846-1 :

      Article 1846-1
      Hors les cas visés à l’article 1844-7, la société prend fin par la dissolution anticipée que peut prononcer le tribunal à la demande de tout intéressé, lorsqu’elle est dépourvue de gérant depuis plus d’un an.

      Il faut donc absolument nommer un nouveau gérant dans le délai d’un an à compter de la date de démission des deux précédents gérants. Un associé souhaite-t-il assurer cette fonction ?

  • 30 juin 2010

    Bonjour,
    J’ai créé une SCI familiale simple avec mes enfants pour préparer ma succession sans biens en location.
    Je souhaite savoir quels sont les registres à tenir de manière obligatoire et facultative, entre le registre des AG, le registre des décisions, le livre journal, le registre de comptabilité, le livre d’inventaire...
    Et d’autre part quels sont de ces documents ceux qui peuvent être tenus en interne et quels sont ceux qui doivent être présentés régulièrement (ou non) au tribunal de commerce ou aux impots.
    D’après mon tribunal de commerce, seul un registre des AG est indispensable et doit être paraphé par eux lorsqu’il est encore vierge, plus jamais ensuite... (?)
    En vous remerciant.

    • 25 mai 2012

      Absolument, le registre des AG doit être signé et paraphé par le greffe du tribunal de commerce ou le maire de la commune du siège social de la SCI et rassembler toutes les décisions collectives des associés. En revanche, il n’y a aucune publication à effectuer concernant ces AG.

      La comptabilité n’a pas à être tenu ou certifié par un professionnel, seul un bilan doit être établi chaque année par le gérant qui doit, par ailleurs, rendre compte de sa gestion annuelle.

  • 27 juin 2010, par Nhoa

    Bonjour,
    Nous avons créé une SCI familiale en vue de l’acquisition d’un bien en Espagne. La SCI a obtenu un prêt pour le financement.
    Les documents de vente espagnols de l’appartement peuvent-ils ne faire apparaitre que le nom de l’un des associés ou obligatoirement la raison sociale de la SCI.

    La SCI étant domiciliée en France, c’est un vrai problème administratif d’obtenir une reconnaissance de celle-ci en Espagne.
    Merci de votre réponse

    • 8 septembre 2010

      SI la SCI acquiert un bien, il faut que son nom apparaisse dans l’acte d’achat. Votre problème a-t-il été résolu ? Dans quelles conditions ?

  • 20 juin 2010, par SCI142536

    Bonjour,

    Actuellement proprietaire d’un petit immeuble, je souhaiterais confier la gerance de l’immeuble en question à une SCI , dont je suis associé, rien ne me l’interdit ? La SCI peut faire office de regie pour les locataires ? Est il possible d’ajouter l’immeuble en capital dans la sci ?? avec des frais de notaire ou non ? et si je crée une nouvelle SCI avec l’immeuble en capital ?? Merci d’avance.

    • 21 novembre 2012

      Si une SCI fait de la gérance d’immeuble, elle aura une activité commerciale. Généralement, c’est donc plutôt avec une forme juridique plus appropriée (SARL, SAS...) qu’exercent les gestionnaires de biens.

      Maintenant, si vous souhaitez apporter un bien à une SCI, cet apport en capital nécessitera effectivement un acte notarié car il s’agira d’une mutation (imposition des plus-values...).

  • 15 juin 2010, par chuck

    Bonjour,

    Nous sommes 3 associés dans une SCI qui loue de bureaux. Or, un des associés est gérant de 3 sociétés locataires de notre immeuble (loyer trimestriel 18000 € pour l’ensemble). Or, il ne règle pas ce loyer et met la SCI en grande difficulté (non paiement TVA, divers impôts et remboursement emprunt). Quels sont les recours des autres associés ? que pouvons nous faire ? Pouvons nous porter plainte contre cet associé pour le sortir de la SCI. Il est associé à hauteur de 20% contre 2 autres associés qui détiennent chacun 40 %.
    Merci

    • 15 juin 2010

      Il me semble que les 2 associés mécontents et représentants 80% du capital pourraient dès la prochaine AG (délibérant sur les comptes 2009) ajouter à l’ordre du jour la révocation de l’actuel gérant puis la proposition d’un nouveau gérant. Il faut simplement vérifier dans les statuts que l’actuel gérant n’est pas gérant statutaire.

      Ensuite, selon les termes de chaque bail commercial, il vous sera possible d’exiger le règlement des loyers à la SCI. Dans l’exemple de bail commercial proposé sur ce site, la révocation du bail est également prévue. Lorsque le bail est notarié, cette révocation est immédiate.

  • 11 juin 2010, par ilovrien

    Y a t’il un délai pour envoyer le PV d’AG annuelle de SCI ?

    • 8 septembre 2010

      En fait, je ne trouve pas d’obligation de communiquer aux associés de la SCI une copie du PV d’AG. En revanche, tous les PV d’AG d’une SCI doivent figurer dans un registre spécial (coté et paraphé (sans frais pour les gérants qui hésitent à se plier à ce formalisme) par un juge du tribunal de commerce ou du tribunal d’instance, ou par le maire ou adjoint au maire de la commune du siège social de la SCI.

      Or tout associé a un droit de communication et peut donc exiger, au moins une fois par an, de consulter (et de prendre copie) des documents conservés au siège de la société (statuts, comptes annuels, PV AG...)

  • 10 juin 2010, par Daniel OLLIVIER

    Une SCI familiale avec 2 usufruitiers (moi-même et mon ex-femme,également gérante) et 3 nu-propriétaires (les enfants après donation.Tous (sauf moi,qui vis très loin) aident au fonctionnement de la SCI (menus travaux/visites,...).Ont-ils le droit de s’attribuer un "salaire" pour ce travail,sachant que ces salaires sont déduits des bénéfices et diminuent ma part de façon importante ? J’ai lu que,pour la gérante,il s’agirait d’une avance sur bénéfices.Mais pour les enfants nu-propriétaires,ne s’agit-il pas d’une façon inélégante de s’attribuer leur part d’héritage avant ma mort ? Qu’en pensez-vous ?

    • 11 août 2010

      Une SCI peut parfaitement verser des rémunérations, même à ses associés. Mais il faut pour cela qu’un contrat lie la SCI à ces personnes : contrat de travail pour un travail salarié, contrat entre la SCI et une entreprise pour les indépendants.

      Si la SCI est employeur, elle devra alors évidemment prélever des charges salariales et payer des charges patronales.

      Si la SCI rémunère un indépendant, celui-ci devra de son côté déclarer et payer des cotisations sociales.

      En l’absence de cotisations sociales d’un côté ou de l’autre, il ne peut y avoir rémunération. Par ailleurs, des avances sur résultat ne constituent-elles pas plutôt des prêts de la SCI à l’un de ses associés...

  • 7 juin 2010, par MARIE-J

    Profil SCI : 2 associés, le 1er est en plus gérant et proprio de la moitié enPP et l’autre moitié en usufruit, et le 2ème associé qui est mineur est détenteur d’1 moitié en nue-propriété. Je suis la mère de l’associé mineur et mon ex mari est le gérant associé. Depuis plusieurs années, je ne suis pas convoquée aux assemblées, donc ne signe rien. Après une réclamation AR (bientôt 5 ans) je viens de recevoir des bilans à approuver et un pv antidaté pour contracter un prêt supplémentaire.
    Le gérant a-t-il pu signer des prêts tout seul avant ? Est il normal qu’un compte courant d’associé (455 100) soit ouvert au seul nom du gérant associé et rien pour ma fille mineure à hauteur de 150 000 € ? est il normal que ma fille n’est jamais perçu de dividende, ni de bénéfice depuis toutes ces années ?
    Alors qu’il y a des bénéfs, il y a très peu de trésorerie... comment l’expliquer ?
    que peut représenter le report à nouveau (cpte 110 000) ?
    dois je signer un accord d’emprunt sur un investissement sans présentation de devis, comme un chèque en blanc ?
    Pouvez vous me confirmer les risques pour ma fille mineure ?
    jE note aussi que la SCI propriétaire d’une grande maison loue à mon ex mari pour un loyer exorbitant de l’ordre de 2 500 € ?
    Merci de m’éclairer un peu. Dois je écrire au comptable de la SCI ? au juge des enfants ? MERCI

    • 8 septembre 2010

      Trop de question et pas assez d’éléments. Dans un premier temps, je vous conseillerais, si possible, de poser ces questions au gérant. Si ce n’est pas possible dans la pratique, vous pourrez faire examiner la comptabilité (au minimum les bilans annuels et les revenus estimés de la SCI) par un comptable pour qu’il juge de la cohérence des comptes.

      Quelques éléments cependant :
      - Un mineur comme un majeur engage sa responsabilité dès lors qu’il est associé d’une SCI, d’où le conseil donné sur ce site de ne jamais faire entrer au capital d’une SCI un enfant mineur.
      - Une SCI peut très bien être bénéficiaire sans dégager de trésorerie (comme toute société d’ailleurs). En effet, les revenus fonciers perçus peuvent engendrer un bénéfice qui sera utilisé intégralement pour désendetter la SCI. C’est même le cas général du fonctionnement d’une SCI. Dans ce cas, chaque associé sera imposable sur des revenus fonciers sans percevoir aucun revenu de la SCI.
      - compte 110000 = compte de report à nouveau = les pertes ou bénéfices cumulés par la SCI depuis sa création (si négatif au passif du bilan = pertes cumulées).
      - Les locations consenties par la SCI doivent faire l’objet d’un contrat de location établi aux conditions de marché (mais l’intérêt d’un associé est normalement de louer un bien de la SCI pour un loyer inférieur au marché non ?).

  • 1er juin 2010, par Catween

    Bonjour,

    suite au décès de la gérante de la SCI auquelle je suis associée je vais reprendre la gérance de cette société.
    Un des logements de cette SCI était louée par la gérante à elle même sous la forme d’un bail précaire.Le logement est donc maintenant vacant.
    Je souhaiterai occuper ce logement et en faire ma résidence secondaire, pourriez vous svp m’indiquer déjà si c’est possible d’être gérant et locataire ? Puis je être logé à titre gratuit dans le cadre d’une SCI ou quel pourrait être la nature du bail qui me permettrai d’occuper ce logement avec un loyer modeste ?

    Cordialement

    • 21 novembre 2012

      Le gérant d’une SCI peut occuper un bien appartenant à cette SCI.

      Si vous occupez ce bien :
      - à titre gratuit : les charges afférentes à ce bien ne seront plus déductibles (d’où la nécessité d’une décision d’une assemblée des associés),
      - à titre onéreux : les charges afférentes à ce bien seront déductibles mais le loyer devra être fixé en tenant compte de la réalité du marché locatif.

  • 26 mai 2010, par fourmi29

    bonjour

    je suis actionnaire minoritaire (5%) d’une SCI avec mes parents. ma mère étant la gérante, elle ne fait jamais d’assemblée générale, je ne vois jamais les comptes, on ne me demande jamais mon avis sur les travaux qui sont réalisés, de plus je déclare des bénéfices aux impots dont je ne vois jamais la couleur. Cette situation me gene énormément et je ne sais pas comment faire pour sortir de cette SCI (avec ma part bien sur, estimée à plus de 150 000 euros). Quelles démarches entreprendre, comment faire ? merci de m’aider

  • 6 mai 2010, par vanes1902

    je fais partie d’une sci depuis fin 2003.mon frere, ma soeur et moi possédons environ 90% des parts. notre pére en possede moins de 10%,il en est le gérant.Aucune AG n’a été faite depuis 2004.Est-ce légal ?Peut-il etre usufruitié des revenus de la sci jusqu’à son décès tout en étant gérant.Est-ilpossible de dissoudre la sci vu que nous n’avons aucun résultat sur les comptes et les charges en cours.

    • 9 mai 2010

      Le gérant d’une SCI a l’obligation de convoquer une AG annuelle pour approuver les comptes sociaux. Il est tout à fait possible d’être usufruitier de parts de SCI et gérant. Il n’est pas possible de dissoudre une SCI au motif de l’absence de comptes annuels. En revanche, dans un premier temps, il est tout à fait possible d’exiger des comptes annuels par recommandé.

  • 6 mai 2010, par walter

    bonjour,
    voila nous avons creer une sci familliale avec ma concubine pour acheter un bien en commun car elle est en instance de divorce donc son avocat nous a conseiller de creer une sci avec des fonds propres,moi meme etant proprietaire d’une maison que j’ai mis en vente,nous avons signer un compromis de vente pour une nouvelle maison mais la banque ne peut pas faire de pret relais sur mon bien etant donné que c’est un bien qui m’est propre et qui ne concerne pas la sci,et nous disent de le mettre dans la sci pour pouvoir nous faire un pret relais.
    ma question est : comment le rentrer dans notre sci ?
    merci d’avance.

    • 3 août 2010

      bonjour, etant en instance de divorce, pour me loger avec ma concubine, avons decidé d’acheter maison. Mais devant le refus de mon epouse actuelle ; avons decidé de creer SCI pour l’achat d’une maison.
      Je mets l’heritage de mes parents et elle une somme.
      Est ce possible ds ce cas, sans opposition de mon epouse actuelle ? Merci d’avance.

    • 21 novembre 2012

      C’est un cas que je n’avais jamais envisagé : une SCI étant transparente, il faudrait vérifier qu’aucun prêt relais n’est possible dans votre cas. En effet, l’apport de votre bien à cette SCI va engendrer :
      - obligatoirement un acte notarié, donc des honoraires,
      - des droits d’enregistrement sur les apports à titre onéreux (voir lien suivant),
      - l’imposition de la plus-value éventuelle.

      Et puis, je ne comprends pas votre banque : le prêt relais serait au nom de la SCI ? Dans ce cas, cela poserait un problème d’égalité des associés (votre associé n’ayant pas à supporter le coût de ce prêt relais).

      Quel est l’intérêt de la SCI qu’a soulevé votre avocat ? Vous êtes-vous entretenu avec lui du problème que cela vous posait pour votre financement (autrement dit, il aurait pu anticiper ce problème).

  • 30 avril 2010, par bruno

    Bonjour,

    nous avons créé une sci pour l’achat d’un terrain en 2005 puis avons fait construire une maison, depuis 2008 s’est notre résidence principale nous l’occupons à titre gratuit, sommes-nous obliger de payer un loyer ?maintenant, nous envisageons de la vendre, nous voudrions savoir si nous serons assujetti à la plus value et qu’elle en serait le coût ? Si tel est le cas, y a t-il une autre solution ?

    Merci de votre réponse

    • 21 novembre 2012

      La vente à soi-même ? Il faut consulter l’article sur ce sujet.

  • 29 avril 2010, par Merlin

    Bonjour,
    Une SCI a été créée pour régler une succession entre trois enfants A B et C :
    1/A et B associés gérants à 50% gardaient le bien et devaient contracter un prêt bancaire pour effectuer des travaux et payer la part de C.
    2/A a demandé et obtenu le prêt en direct, et n’a pas payé la part de C.
    B a constaté la situation de fait...
    Pensez-vous que la SCI est valide dans ces conditions ?
    Cela fait 15 ans, la succession n’est toujours pas réglée, etc.. etc..
    Merci.

  • 27 avril 2010

    bonjour,

    est-il possible de faire passer dans une sci familiale crée il y a plusieurs années, un bien supplémentaire en indivision entre moi et mon frère, sachant que nous sommes les deux associes de cette sci ?

    • 9 mai 2010

      Le bien vous appartient aujourd’hui en indivision, il faudrait donc le vendre ou l’apporter à la SCI pour effectuer le transfert de propriété. Cette opération nécessitera toujours un acte notarié et sera donc relativement couteuse. Quel intérêt trouveriez-vous à gérer ce bien en SCI plutôt qu’en indivision ?

  • 15 avril 2010, par David

    Bonjour,
    Je suis associé minoritaire (20% des parts) dans une SCI avec 1 autre personne qui est, de surcroit, le gérant de la SCI. Je voudrais savoir si cette personne avait le droit d’occuper un logement de la SCI à titre gracieux sachant que je ne suis pas d’accord et que j’estime que c’est un manque à gagner important pour la SCI.
    Merci.

    • 19 avril 2010

      La rédaction du bail et sa signature entre la SCI et le locataire de son bien sont du ressort du gérant de la SCI. Maintenant, le montant du loyer doit absolument être fixé à la valeur de marché. Dans le cas contraire, les charges de la SCI seraient non déductibles et une contestation du fisc est toujours possible. Peut-être pourriez-vous proposer d’évaluer le montant du loyer par un expert (agent immobilier, notaire) et de régulariser la situation ?

  • 14 avril 2010, par paula51

    Bonjour, après avoir créé notre SCI nous avons confié la SCI à une société de gérance. Puis par hasard, nous venons de nous rendre compte qu’aucun PV d’assemblée n’avait été déposé ?
    Par conséquent, nous nous demandons ce que nous risquons et surtout que faire auprès du greffe du tribunal de commerce ?

    Merci

    • 21 novembre 2012

      Les PV d’AG de SCI n’ont pas à être déposé au greffe. En revanche, ils doivent être établis et signés par tous les associés présents ou représentés à l’AG. Il faudrait donc que cette société de gestion convoque des AG d’une part, et en établisse les PV d’autre part (si c’est dans sa mission, dans le cas contraire vous pouvez très bien réaliser seul ces formalités en vous aidant des exemples de PV d’AG proposé sur ce site).

  • 12 avril 2010, par LAETITIA GONZALEZ

    Bonjour, je possède une maison (F5que j’occupe+ F2 loué) et 2 appart en locatif. J’envisage de constituer une SCI avec mes 3 enfants (je suis veuve) qui acquerrait les 2 appart loués, voire ces 3 biens, ainsi qu’un bien propriété d’un de mes enfants, qu’il n’occupe plus en tant que résidence principale mais qu’il ne souhaite pas vendre sur le marché,

    Quels seraient les inconvénients dans cette mise en place et au niveau fiscal Quelles précautions à prendre
    merci

    • 9 mai 2010

      Il faut consulter votre notaire. Je suis désolé mais c’est la meilleur réponse à votre situation. En effet, quels sont vos objectifs : transmettre ces biens, préparer une gestion de ces biens communes par vos enfants, éviter des droits de succession futurs, obtenir des liquidités ?

      En fonction de vos objectifs patrimoniaux, votre notaire saura vous orienter vers les meilleurs choix juridiques et fiscaux :
      - pourquoi ne pas donner des biens à vos enfants (en franchise de droits de donation, cela dépend donc de la valeur de ces biens et de vos donations antérieures) ?
      - pourquoi mélanger le bien de l’un de vos enfants avec les vôtres ? Pourquoi cet enfant apporterait-il son bien à une SCI détenu par ses frères et soeurs, et sa mère surtout ! Je suis désolé mais le sens de cet apport va à l’encontre des pratiques habituelles.
      - des plus-values seront-elles constatées ?
      - une évaluation des droits d’enregistrement s’impose, d’autant que si vos enfants ont l’intention à terme de revendre ces biens il faudra de nouveau un acte notarié...

      Vos objectifs et ceux de vos enfants sont à détailler à votre notaire car de nombreuses questions sont à éclaircir.

  • 31 mars 2010, par sirene71

    Bonjour, je me permet de vous exposés ma question. Je viens de créer une sci avec ma belle-mére, elle en posséde 90%. ma question concerne l’obtention du pret bancaire, serons nous penalisés sur le faite que je n’aie pas de revenue (sans emploi) ? Et comme ma belle-mére est d’un certains age, nous pensons que la banque ne voudra pas l’assurer, la banque peut-elle m’etre l’assurance sur ma tete ?
    d’avance Merci de votre reponse

    • 2 avril 2010

      La SCI est responsable du remboursement de l’emprunt et les associés sont responsables des dettes de la SCI proportionnellement à leur participation au capital. Votre belle-mère sera donc, indirectement, responsable à 90% du montant emprunté. Ensuite, savoir si cette garantie est suffisante pour votre banque, le mieux est de lui demander (de même pour l’assurance).

  • 30 mars 2010

    bonjour, mon conjoint et moi avons crée une SCI lors de l’achat de notre résidence principale en 2007. Nous voulons vendre ce bien et racheté en nom propre et de ce fait dissoudre la SCI. Quand devons nous faire la demande de dissolution de la SCI. Au moment de la vente ? Quelle sera la taxation (1.1% sur les plus value) ?

    • 2 avril 2010

      Non, les plus-values immobilières ne sont pas taxées au taux de 1,1% seulement (mais au taux de 27%) ! Si une plus-value devait être constatée, le coût de cette opération risque d’être important.

      En revanche, c’est le droit de partage qui s’élève à 1,1%.

  • 28 mars 2010, par Marie

    Ai besoin de vos lumieres. Il y a 4 ans dans le cadre d’un divorce, à la demande de mon ex mari, j’ai consenti une donation en usufruit à son profit et en nu-propriété à notre fille (toujours mineure) de la moitié de parts d’un SCI.
    Depuis cette date, alors que ma fille est toujours mineure, je n’ai pas reçu de convocation pour AGO, AGE, aucun document inhérent à la gestion de ladite SCI. Il faut noter que mon ex mari est le gérant : il détient en PP la moitié des parts, et en USU l’autre moitié. La SCI est propriétaire d’un IMMEUBLE, pour lequel un emprunt a été contracté lors du dépôt des statuts. Dernière question : l’année de notre divorce il m’a demandé de déclarer une somme de 3 500 € sur mon impot sur le revenu, mais depuis sa création, je n’ai jamais rien perçu... je n’ai pas non plus l’assurance qu’un compte bancaire tient ouvert au nom de la SCI tient compte du démembrement indiqué ci-dessus. Que faire ? merci

    • 2 avril 2010

      Au nom de votre fille, vous pourriez demander les comptes de la SCI et vous assurer de la réalité du compte de banque (en demandant le justificatif du solde figurant au bilan). En revanche, il est tout à fait possible de payer des impôts sur les loyers perçus par la SCI sans percevoir aucun résultat : en effet, une SCI peut encaisser des loyers mais être déficitaire ou, plus couramment, avoir une trésorerie tout juste équilibrée en raison de remboursements d’emprunt.

    • 2 avril 2010

      Merci pour votre réponse.
      J’aimerais SVP savoir si dans l’intérêt de ma fille mineure, il serait souhaitable de demander l’intervention d’un gérant extérieur à la SCI. En effet, mon ex mari est actuellement gérant associé, détenteur d’une moitié des parts en PP et l’autre moitié en usufruit. Qu’en pensez-vous ? dans l’affirmative quelle est la démarche ?
      Dans l’attente de vos conseils avertis.

    • 2 avril 2010

      Vous pouvez décider en AG d’une modification de la gérance, mais il faudra que votre ex-mari vote cette résolution...

  • 27 mars 2010, par Maillols marc

    Bonjour
    Mon épouse et moi envisageont de mettre notre maison en sci familiale .
    Quelle sont les modalité a effectuer et surtout combien cela vas nous couté surtout que nous n’avons pas fini de la payé....doit ont rembourser le credit de la maison ect ect....
    Merci de votre réponse

    • 21 novembre 2012

      L’apport de votre résidence principale à une SCI entraînerait :
      - coût création SCI,
      - intervention obligatoire d’un notaire pour l’apport d’un bien immobilier,
      - imposition de la plus-value éventuelle constatée,
      - droits d’enregistrement à 5% sur les apports à titre onéreux (le capital restant dû de l’emprunt).

      Au total, étant donné que l’intervention d’un notaire sera obligatoire, autant rencontrer celui-ci dès maintenant pour lui faire part de votre projet et surtout des objectifs recherchés.

  • 26 mars 2010, par wendye

    je viens de créer en 2009 une sci avec un associé. Puis-je déduire la première année les frais de notaire ou une partie. Nous sommes en train de faire des travaux de rénovation (nous mème) nous n’avons pas de locataire pour le moment donc nous sommes déficitaires . merci de me renseigner

    • 3 avril 2010

      Les frais de notaire (droits + honoraires) ne sont pas déductibles mais s’inscrivent en immobilisation (frais établissement).

  • 17 mars 2010, par Matisselil

    Nous sommes un couple Pacsé, gérants à 50/50 de la SCI (capital initial 16769 €), le bien appartenant à la SCI est vendu pour l’achat d’un nouveau. Nous souhaitons intégrer mes parents au capital de la SCI (donc 4 x 25 %). La valeur du bien initial (donc vendu) est de 200.000 €, mes parents doivent "apporter" aussi 200.000 €. Quels frais approximatifs pour ce montage ? Pas moyen de savoir : un notaire nous conseille cette modification de la SCI, un autre préconise un passage en indivision à 4... Sans aucun chiffrage pour les 2 montages. Pas sûr d’avoir été très clair ! mais merci pour vos avis et conseils. Bien cordialement.

    • 18 mars 2010

      SCI ou indivision ? La question se pose dans votre cas alors qu’une SCI est déjà créée. Or dissoudre la SCI entraînerait des droits de partage au taux de 1,1% plus l’imposition de la plus-value éventuelle. Aussi, il me semble que conserver la SCI est la meilleure solution (la plus-value imposable disparaissant avec le temps et totalement au bout de 15 ans de détention).

      Faire entrer vos parents dans la SCI, mais de quelle façon ?
      - en augmentant le capital
      - en leur cédant de vos parts sociales (entraînant là encore l’imposition de la plus-value.

      Mais surtout, pourquoi faire entrer vos parents dans la SCI ? Cela me semble la question essentielle et je ne comprends pas vos raisons. Est-ce pour vous aider financièrement ? Dans ce cas, ce n’est pas à la SCI qu’ils doivent apporter des fonds (notamment car il ne s’agit pas d’une SCI familiale...) mais à vous directement qui pourriez alors apporter des fonds à la SCI par un apport en compte courant qui n’augmentera pas votre part du capital mais sera destiné à être remboursé (et qui peut même être rémunéré pour permettre de respecter l’égalité entre associés quand l’un d’eux seulement peut effectuer cet apport en compte courant).

    • 20 mars 2010

      Merci pour votre réponse !
      En fait le bien acheté (une très grande maison divisible) devient la résidence principale de chacun des 2 couples. En résumé, nous avons vendu notre maison qui appartient à notre SCI, mes parents ont vendu leur maison (indivision) et à 4 nous voulons acheter un bien commun.

    • 21 mars 2010

      Votre SCI est donc actuellement une coquille vide ? Le bien détenu antérieurement a été vendu, la plus-value imposée, et vous vous apprêtez à acheter une nouvelle maison avec vos parents, est-ce bien cela ?

      Dans ce cas, pourquoi ne pas créer une nouvelle SCI qui acquerrait ce nouveau bien, chaque couple d’associés apportant les fonds correspondants au bien qui leur reviendra.

      Une indivision restera toujours plus simple de fonctionnement, mais comment gérer la situation si, en cas de mésentente, votre compagnon exige la cession du bien ? En SCI en revanche, vous pouvez prévoir le mode d’évaluation des parts sociales et protéger le bien détenu d’une vente forcée.

      Quels étaient les arguments du notaire qui préconisait l’indivision ?

  • 8 mars 2010, par jlco91

    Bonjour,

    Pour l’apport d’un immeuble sans emprunt au capital d’une SCI déjà créée, quelles sont les formalités à accomplir ?
    Est-il absolument nécessaire de passer par un notaire ?

    Est-il possible de faire simultanément une donation-partage à savoir :
    - la SCI est composée de mon épouse, moi-même et nos 2 enfants
    - l’immeuble apporté est issu de la communauté (mon épouse et moi-même)
    - les donataires seraient donc nos deux enfants.
    Notre souhait serait donc de laisser la répartition actuelle des parts, qui est de 60% (mon épouse et moi-même) et 40% (20% à chacun de nos deux enfants) et d’augmenter le capital de la SCI de la valeur de l’immeuble apporté.

    Merci. Cordialement. JLC.

    • 21 novembre 2012

      Non, l’apport d’un bien immobilier à une SCI doit obligatoirement donner lieu à un acte notarié (changement de propriétaire du bien d’où enregistrement de ce changement). Les droits de mutation s’élèvent à environ 7% (je ne connais pas le barème exact), soit environ 14.000€ pour l’apport que vous envisagez (droits de mutation + honoraires du notaire).

      Pour le montage envisagé, il faudrait :
      - créer la SCI avec votre épouse,
      - apporter le bien immobilier,
      - en franchise de droits pour cette opération, réaliser la donation d’une partie de vos parts à vos enfants ou bien réaliser une augmentation de capital que pourraient souscrire vos enfants grâce à une donation que vous leur auriez accordée par ailleurs.

      Je vous propose la lecture de l’article suivant, qui correspond cependant à un autre montage.

      Dans tous les cas :
      - ou bien la création d’une SCI répond à vos objectifs (et l’intervention de votre notaire s’impose),
      - ou bien la SCI n’est pas l’outil le plus adapté,
      un rendez-vous chez votre notaire pour trouver la meilleure réponse à vos projets est conseillé.

  • 5 mars 2010, par Bruno

    Bonjour,

    Je souhaite louer une partie de mes locaux en SCI à 2 autoentrepreneurs. ils occuperont le même espace. Dois-je faire deux contrats "bail professionnel" ou est-il possible d’en faire qu’un pour deux locataires qui seraient solidaires pour le paiement du loyer et charges ?
    Merci pour votre réponse
    Bruno

    • 18 mars 2010

      il ne faut établir qu’une seul bail, les deux co-signataires étant responsables de l’intégralité des loyers, même au départ de l’un d’eux.

      Les auto-entrepreneurs n’étant pas enregistrés au RCS ne bénéficient pas du droit au bail (ni des baux 3/6/9). Un bail professionnel est donc tout à fait adapté.

  • 28 février 2010, par Olivier

    Bonjour,
    Nous avons créer une SCI familiale (couple et 2 enfants) en 2002.
    Je suis propriétaire (seul) d’1 apppartement qui n’a plus de charges bancaires ; ai-je intêret à le transférer dans la SCI et commet faire ?
    Notre fils, désormais majeur souhite investir ; peut-t-il augmenter sa position dans la SCI et comment ?
    Merci d’avance

    • 2 mars 2010

      Quels sont vos objectifs ? Gérer avec votre fils majeur votre appartement ? Transmettre ce bien à votre fils majeur, ou, à terme, à vos deux fils ? Permettre à votre fils majeur d’augmenter sa part au capital de la SCI déjà créée, et détenir ainsi plus de parts que son frère ?

      D’un point de vue patrimonial, il faudrait indiquer votre stratégie.

      Techniquement :
      - dans la SCI déjà créée, votre fils majeur peut augmenter sa part au capital par l’émission de nouvelles parts (augmentation de capital) ou par la cession de parts à son profit (cession de parts des parents aux enfants généralement).
      - concernant l’apport d’un bien immobilier à une SCI, il faut obligatoirement un acte notarié (et donc des frais de mutation). Vous pouvez donc demander conseil à votre notaire pour cette opération. De plus, cet apport entraînera l’imposition éventuelle de la plus-value.

  • 24 février 2010, par Nathalie

    Bonjour,
    Je suis en couple et j’ai 3 enfants. nous avons acquis au début de notre relation une maison que l’on détient à 50% chacun.
    Nous souhaitons nous séparer, je resterais avec les enfant dans la maison mais nous souhaiterions créer une SCI pour la maison, afin que plutard je puisse lui racheter ses parts.
    quels sont les démarche à faire ?
    Faut-il passer devant le notaire lors de la création de la SCI ?

    Merci,

    • 21 novembre 2012

      Oui, vous pouvez apporter le bien à la SCI, obtenir de cet apport des parts sociales et les céder ensuite.

      Mais cette opération entraînera lors de la création de la SCI :
      - des frais de création de la SCI,
      - des frais de mutation sur l’apport d’un bien immobilier,
      - des droits d’enregistrement pour le montant de l’apport à titre onéreux (s’il existe un emprunt),
      - l’imposition de la plus-value.

      De plus, lors de la cession des parts :
      - imposition plus-value,
      - droits à 5% pour l’acheteur.

      Vous êtes en indivision, vous pouvez tout aussi bien casser cette indivision, aujourd’hui ou demain, et racheter les parts indivises de votre ancien compagnon. Cette solution est beaucoup plus simple, que cherchiez-vous dans la création d’une SCI ?

  • 21 février 2010, par COUSIN

    bonjour
    Notre SCI de famille (parents et enfants) possède un appartement occupé à titre gratuit par un des enfants pour ses études.Celui ci est rattaché au foyer fiscal des parents. Comment se passe la déclaration de la taxe d’habitation et de la taxe foncière ? A quel nom doivent-elles être établies ?
    merci

    • 23 février 2010

      La taxe d’habitation est à la charge du locataire, mais la taxe foncière doit obligatoirement être au nom de la SCI (demander ce changement d’adresse). De plus, cette taxe incombera à la SCI.

  • 17 février 2010, par stéphane

    Bonjour

    nous avons créé en novembre 2008 notre SCI,et en juin 2009 1er achat d’un studio avec un emprunt, et en août 2 eme achat de 2 studios meublés avec un autre emprunt.Que choisir entre SCI non soumis à l’IS et SCI soumis à L’IS ?Quand faire les démarches ?
    A qui envoyé le PV de fin d’année fait en janvier 2010 ?
    MERci pour votre aide.

    • 19 février 2010

      Actuellement, votre SCI est soumise à l’IR n’est-ce pas ? Vous vous demandez si il ne vaudrait mieux pas exercer l’option à l’IS. Il faut chiffrer ces deux options. Les grandes différences sont :
      - IS : amortissement des immobilisations, imposition à l’IS au taux réduit sur une partie du bénéfice puis dividendes imposés au niveau de chaque associé, MAIS liasse fiscale à établir, imposition des plus-values selon le régime des plus-values professionnelle (imposition indépendamment de la durée de détention).
      - IR : imposition du résultat au niveau de chaque associé en revenus fonciers, comptabilité réduite, plus-values non imposables passé un délai de détention de 15 ans.

      Il n’existe pas de meilleur choix, simplement des cas particuliers en fonction de vos objectifsà long terme, de vos revenus actuels et futurs...

  • 10 février 2010, par Matisselil

    Bonjour,
    La domiciliation de "ma" SCI était mon lieu de domicile et propriété de la SCI, depuis ce bien a été vendu pour un autre.
    Dois je modifier la domiciliation ? Doit elle changer à chaque changement de domicile ?
    Merci pour votre aide ! Bien cordialement.

    • 10 février 2010

      Malheureusement oui, le siège social doit être modifié dans les statuts.

  • 8 février 2010

    Bonjour, comment enregistre t-on les opérations suivantes (quels comptes du plan comptable faut-il utiliser) pour :

    1/les charges encaissées tous les mois avec le loyer du locataire
    2/les appels de fonds que je règle tous les mois au syndic de la co-propriété
    3/les régularisations de charges annuelles (celles du locataire et celles qui incombent au propriétaire)

    Merci d’avence pour votre réponse

    • 21 novembre 2012

      Voir notre site Formation Logiciel Comptabilité.

  • 6 février 2010, par sam

    bonjour,
    je viens recement de creer une sci a capital variable,est il obligatoire
    d’ouvrir un compte pro sachant que la premiere année je n’aurai pratiquement pas de mouvement sur le compte ?la banque me reclame 18 euros par mois de frais de tenue de compte(zen pro LCL).

    Cordialement

    • 24 février 2010

      Oui, il faut que la SCI possède un compte bancaire, ne serait-ce que pour encaisser les chèques libellés à son nom.

  • 28 janvier 2010, par Djidjay

    Bonjour,
    Est-il légal de prévoir, dans les statuts d’une SCI, la possibilité, pour les associés détenteurs d’un compte courant créditeur (une créance qu’ils ont sur la SCI), de demander la conversion de tout ou partie de leur compte courant en parts à un prix prédéterminé, sur le modèle d’une obligation convertible ? (éventuellement après demande de remboursement dûment notifiée et restée sans effet)
    Merci d’avance

  • 24 janvier 2010, par alain

    bonjour

    une fois ma sci mise en place et apres avoir acheté un bien avec cette sci , mettant en location ce bien immobilié est ce que je suis limité pour le montant du loyer ?

    merci d’avance
    salutations
    Alain

    • 11 février 2010

      Non, sauf si acquisition en de Robien ou tout autre dispositif fiscal subordonné à un montant plafonné de loyer par mètre carré.

  • 22 janvier 2010

    bonjour, j’ai une SCI avec 1 maison principale que nous occupons a titre gratuit et 1 batiment commercial que nous louons a une entreprise.A part les interets/emprunt qu’est ce qui peut diminuer le résultat ?

    • 24 janvier 2010

      Tout d’abord, vous ne pouvez déduire aucune charge liée à votre habitation principale occupée à titre gratuit (notamment les intérêt d’emprunt). Pour cela, il faudrait que vous versiez un loyer à la SCI conformément à un bail d’habitation.

      Concernant le local commercial, les charges déductibles sont dans le désordre : les intérêts d’emprunt, l’impôt foncier, les charges d’entretien, les travaux...

  • 20 janvier 2010, par SEV

    Bonjour
    Je souhaite savoir si nous devons refaire les statuts en cas acquisition d’un nouveau bien au sein d’une SCI
    Comment cela fonctionne ?
    Merci

    • 24 janvier 2010

      Non, vos statuts doivent prévoir la possibilité d’acquérir de nouveaux biens, du moins ne pas l’interdire. Dans ce cas, acquérir un nouveau bien ne va pas à l’encontre des statuts et ne les modifie en rien.

      En revanche, il faut se référer aux statuts pour savoir comment procéder : assemblée générale des associés, quelle majorité ? Ensuite, le gérant pourra procéder à l’acquisition au nom de la société.

  • 14 janvier 2010, par KrissRv

    Bonjour, ma compagne et moi venons de créer une SCI.
    Nous avons payé les frais de création de la SCI et tous les frais liée à l’acquisition d’un bien (notaire, agence, assurance PNO, Crédit Logement) sur nos comptes personnels. En contrepartie, nous n’avons pas versé le capital sur le compte de la SCI (somme équivalente).
    Nous n’envisageons pas de tenir une compta plus élaborée que "entrées" et "sorties", car la compta pour nous, c’est du Chinois...
    Comment faire prendre en compte les dépenses déja effectuées au sein de le >SCI ???
    Merci pour vos réponses.

    • 11 février 2010

      Ce n’est pas un problème comptable mais un problème juridique. En effet, une SCI n’a d’existence juridique autonome qu’à compter de son immatriculation ; les actes accomplis au cours de sa formation sont donc imputables à ses fondateurs, à moins que la société dûment immatriculée ne les reprenne à son nom par un acte de reprise annexé aux statuts. Il faut donc dresser la liste des actes concernés et constater la reprise de ces actes par la société, avec le consentement exprès de la collectivité des associés.

  • 5 janvier 2010

    Bonjour,
    en 1992 j’ai achete en SCI ma résidence principale avec ma future partenaire de PACS chacun d’entre nous détient 50% des parts de cette SCI, du fait de notre séparation et de la rupture du PACS en décembre 2009 je vais racheter ses parts et dans ce cas la SCI n’a plus sa raison d’être du fait que je serai détenteur de 100% des parts.
    Ma question est la suivante : comment dissoudre la SCI ? avant ce rachat ou au moment du rachat ? quelles sont les modalités et le coût de cette dissolution ?
    merci de votre réponse

    • 21 novembre 2012

      Bonjour,

      Pour devenir propriétaire seul de la résidence principale, vous devez effectuer :
      - une cession des parts sociales avec son prix actualisé (pas de problème de plus value car résidence principale de Madame et détention supérieure à 15 ans) et ses droits d’enregistrement
      - et dissolution de la société dans l’année avec attribution du bien immobilier à vous même par acte notarié ; il en résultera

      Vérifiez avec votre notaire le coût de l’opération fonction de la valeur du bien, ce coût n’étant pas anodin.

      Peut être possibilité de faire acquérir 1% des parts par un tiers ou de ne racheter que 49% des parts, Madame conservant les 1% restants. Dans ce cas il n’y a que ces deux cessions de parts à effectuer, la dissolution avec attribution devenant inutile et son coût évité.

  • 20 décembre 2009, par louise

    Bonjour,

    Avec mon mari nous avons acquis des parts d’une SCI propriétaire d’une maison. L’usufruitier de cette maison est aussi le gérant de la SCI. En tant qu’usufruitier, il s’acquitte du paiement de toutes les charges courantes concernant la maison.
    La SCI n’a donc ni revenu ni dépense en dehors des gros travaux à la charge du propriétaire mais qui n’ont pas été nécessaires depuis que nous avons acquis ces parts.
    Dans ce cas, quel compte de résultat / bilan peut produire la SCI ?
    La SCI doit-elle obligatoirement détenir un compte en banque ?

    • 27 décembre 2009

      En effet, en l’absence d’opérations, une SCI n’a pas l’obligation de tenir une comptabilité ni d’établir une déclaration 2042 (si ce n’est la première année d’existence). USCI n’a pas d’obligation légale de posséder un compte bancaire mais ce compte bancaire (sauf exception : votre cas) s’impose dès lors que la SCI perçoit des loyers et acquitte des charges.

  • 16 décembre 2009, par niourk

    Bonjour,

    je suis propriétaire à 50% d’une SCI. Nous souhaitons faire entrer un nouvel associé au capital de la SCI (1/3 chacun), avec un apport soit en numéraire, soit en nature (un autre bien).

    Comment procéder ?

    merci

    • 7 janvier 2010

      L’entrée d’un nouvel associé peut prendre différentes formes :
      - cession de parts sociales existantes par les associés actuels à un nouvel associé (acte de cession sous seing privé possible, modification des statuts),
      - AG d’augmentation de capital et apport en numéraire du nouvel associé rémunéré par les parts sociales créées (AG, modification statuts),
      - apport par le nouvel associé d’un bien immobilier (acte notarié obligatoire) rémunéré par des parts sociales créées là encore grâce à une augmentation de capital (AG, modification statuts).

  • 29 novembre 2009, par pjarrive

    Concernant une SCI constituee d’une propriete familiale , 2 parents et leurs trois filels sont tous associes , les parents ayant 50 % des parts ...

    Durant la prochaine assemblee generale il est prevu de vendre une partie des terrains (80%, non constructibles) de la SCI a un prix bien en dessous du marche, 75 % des associes sont d’accord, 25 % ne sont pas d’accord avec le choix de la gerante (tous les associes font partie d’une meme famille)

    dans les status de la SCI il est ecrit :

    DECISIONS COLLECTIVES

    - Sont qualifiees d’ordinaire les decisions ne concernant ni les modifications statutaires , ni l’agrement d’un nouvel associe.
    sont de la competence des decisions ordinaires la nomination et la revocations des gerants.
    Sur premiere convocation , les decisions ordinaires doivent etre adoptees par un ou plusieurs associes representant plus de la moitie du capital social. A defaut elles pourront etre prises , sur seconde convocation, a la majorited s votes emis quelque puisse etre la proportion du capital representee. Toutefois en ce qui concerne les decisions afferentes a la nomination ou a la revocation d’un gerant, la majorite est irreductible.

    - Sont qualifies d’extraordinaires les decisions concernant une modification statutaire. Elles sont prises a l’unanimite."

    La vente a un associe de 80 % des terrains (non constructibles mais dont l’estimation ne tient pas compte du rattachement et le proximite des terrains avec les immeubles) attenant a une propriete est elle un acte ordinaire ?

    Comment bloquer cette decision d’assemble ?

    Merci

    • 11 février 2010

      J’ai tardé à vous répondre pour rechercher un article mentionnant une décision de la Cour de Cassation approuvant la cession d’un bien d’une SCI par son gérant sans AG dans la mesure où cette cession entrait dans l’objet de la société (rédigé très largement, du type Toute opération utile...).

      Aussi, cette décision de céder un bien pourrait très bien être reconnue comme une décision ordinaire. A l’inverse, dans les exemples de statuts présentés sur ce site, la cession d’un bien et la contraction d’un emprunt sont toujours définies comme des décisions extraordinaires. Or, étant donné les décisions prévues dans les statuts de votre SCI (concernant la gérance), la cession d’un immeuble ne semblerait pas pouvoir être confondue avec ces décisions relatives au seul fonctionnement de la SCI.

      Mais comment faire reconnaître au gérant que cette cession exige la majorité prévue pour les décisions extraordinaires tout en évitant une procédure judiciaire ? Etant donné la date tardive de ma réponse, où en est cette affaire ? Seriez-vous intéressé personnellement par l’acquisition de ces biens ?

  • 26 novembre 2009, par Christian

    Bonjour,
    nous avons créé une SCI ,mon epouse et moi, pour la location de 2 appartements , pouvons nous envisager d’ acheter une residence secondaire dont nous nous reserverions l’ usage et deduire du benefice de la SCI les interets d’ emprunt fait pour l’ achat de cette résidence . Avec mes remerciements.

    • 30 novembre 2009

      Oui, les intérêts et les autres charges liées à cet investissement, mais seulement si vous versez à la SCI un loyer pour cette résidence secondaire et fixé au prix de marché (sous peine de redressement par le fisc). Ces loyers devront être effectivement versés et seront imposables au sein de la SCI. Au total, peu d’avantages à ce montage (sans compter les difficultés pour céder ensuite des parts de la SCI (qui inclurait des droits sur votre résidence secondaire).

  • 16 novembre 2009, par IXINA

    Mon mari et moi avons une maison,4 SCI avec des parts 50/50 (2 commerciales et 2 appartements).
    Notre séparation depuis 2004 est très difficile. Il est gérant et PDG de 3 autres SCI ainsi que de 4 sociétés commerciales, l’ensemble de notre patrimoine.
    Ces sociétés possèdent 13 magasins de grande enseigne dont 4 louent à nos SCI.Pour l’une des sociétés, la seule dont je n’ai pas de part donc pas de dividendes, il a consenti un abandon de créances sur des loyers.
    J’ai un redressement fiscal sur 126 705€ de revenus fonciers (hormis donc l’abandon de créance)non perçus ainsi que les indemnités de retard et majorations y afférent en vertu de l’art 12 du CGI.
    J’étais DG et administrateur jusqu’en 2004, et n’ai donc pas droit au chômage. Je perçois uniquement les dividendes déclarés, mon mari ne me verse aucune autre pension.
    J’ai reçu un redressement fiscal pour des revenus fonciers qui ne m’ont donc pas été versés. Mon mari ne fait pas d’assemblées pour les 2 SCI commerciales et ne suis pas destinataire des bilans.
    Est-ce que les impôts sur des revenus fonciers non perçus sont à payer ainsi que les majorations alors que de bonne foi je n’en ai pas la connaissance ?
    Puis-je avoir un recours pour percevoir ces revenus fonciers ?
    Merci pour la réponse apportée à ces questions.

    • 7 janvier 2010

      L’absence d’assemblée générale est une faute de la part du gérant d’une SCI, mais encore faut-il qu’elle soit reconnue comme telle par un tribunal. Cela me semblait la moindre des choses mais un avocat m’a indiqué récemment que les choses n’étaient pas aussi simples... Aussi, étant donné votre situation et le nombre de problèmes imbriqués, je pense que consulter un avocat pourrait être une solution.

  • 9 octobre 2009, par aline didier

    le dirigeant de sci peut-il cotiser àune assurance obligatoire comme un chef d’entreprise,pour avoir une couverture sociale normale,s’il nà pas d’autre ressources que la sci
    merci

  • 21 septembre 2009, par dizaz

    BONJOUR,
    une SCI peut-elle, si elle le souhaite, s’acquitter des charges d’eau et électricité pour son locataire ( c’est-à-dire lui proposer un loyer charges comprises ) ?
    merci

    • 1er octobre 2009

      Que vous soyez en SCI ou propriétaire d’un bien immobilier, lorsque vous louez celui-ci, vous distinguez dans le bail et sur vos quittances le loyer principal et les charges. Le loyer payé est donc toujours charges comprises et c’est le propriétaire qui règle les charges de la copropriété. Il les refacture donc mensuellement et se doit de procéder à l’ajustement de ces charges annuellement en fonction des consommations réelles du locataire (le montant des charges récupérables calculées par le syndic dans une copropriété).

      Si ce bien n’appartient pas à une copropriété, pourquoi voulez-vous prendre à votre nom les contrats d’eau et d’électricité ? Quel avantage ? Un contrat EDF peut se transférer sur simple appel téléphonique.

      En revanche, pour de la location courte durée (location saisonnière), il est vrai que le contrat de location indique un prix du séjour toutes charges comprises et taxe de séjour comprise.

  • 18 septembre 2009, par applenat

    bonjour,
    En tant qu’associé d’une SCI, a-t-on le droit de demander au Gérant la liste complète des Associés avec leurs cooordonnées postales ?
    Merci.

    • 1er octobre 2009

      On peut demander les statuts où figurent le nom de tous les associés. De plus, vous pouvez rencontrer ces associés en Assemblée Générale (obligatoirement réunie par le gérant chaque année pour approuver les comptes qu’il aura établi).

  • 27 juillet 2009, par DELCOURT

    Bonjour,

    J’ai crée une sci depuis deux ans, les comptes sont à jour, les assemblées ont été tenues régulièrement et sont saisies sur traitement de texte avec les rapports de gestion.
    Cependant, je viens d’apprendre qu’il faut se munir d’un "registre contenant les différents rapport d’AG et rapport de gestion" à faire parapher par le registre de commerce qui doit être complété de tout des rapport d’AGO et AGE ;

    Qui pourrait me dire quel est le nom précis de document, que réclamer en librairie, peut on y annexer des documents informatiques ???
    Peut on également me confirmer si c’est bien au registre de commerce qu’il faut bien s’adresser pour faire parapher ce registre afin de respecter les obligations légales ?
    Y a t’il d’autres documents obligatoires de ce type, mis à part les livres comptables ???
    Merci de votre réponse...........

  • 20 juillet 2009, par karen

    BONJOUR,
    JE RECHERCHE DES INFOS CONCERNANT LE PROBLEME SUIVANT :
    JE SUIS ASSOCIE DEPUIS 5 ANS DANS UNE SCI IMMO (BATIMENT ACHETE ET LOUE)
    JE SUIS ACTIONNAIRE MINORITAIRE
    JE N’AI PLUS DE CONTACT AVEC MES ASSOCIES
    CES DERNIERS NE ME COMMUNIQUE PAS LES BILANS NI LE MONTANT DES SOMMES A DECLARER AUX IMPOTS.
    J’AI REUSSI A OBTENIR CETTE DERNIERE INFO EN ME RAPPROCHANT DE L’EXPERT COMPTABLE.
    J’AI CONTACTE LE CONSEIL JURIDIQUE DE LA SCI QUI N’A PAS NON PLUS LES BILANS ET QUI ME LAISSE ENTENDRE QUE DES DISTRIBUTIONS DE DIVIDENDES AURAIENT EU LIEU MAIS PAS A MOI.
    QUESTION : COMMENT PUIS-JE RECUPERER LE BILAN AUTREMENT QU’EN M’ADRESSANT A LA SOCIETE (ACTUEL GERANT SOIT DISANT EN LONGUE MALADIE ET PERSONNE N’AURAIT ACCES A LA COMPTA...)
    COMMENT PUIS JE FAIRE POUR RECUPERER MES DIVIDENDES OU VERIFIER SI IL Y A EU DISTRIBUTION SACHANT QUE LA SEULE ASSEMBLEE QUI S’EST TENUE NE FAIT PAS MENTION DES DIVIDENDES NI DE LEUR EVENTUELLE DISTRIBUTIONS.
    A QUI DOIS JE M’ADRESSER (TRIBUNAL DE COMMERCE OU AUTRE) POUR UNE PROCEDURE A MOINDRE FRAIS ( NE SOUHAITANT PAS ENGAGER DES DEPENSES SUPERIEUR AU MONTANT A RECOUVRIRE ET J’AI PROPOSE QUE L’ON ME RACHETE MES PARTS POUR ME DESOLIDARISE ET RIEN NE POURRAIT SE FAIRE TANT QUE LE GERANT EST MALADE. J’AI DE GROS DOUTES SUR LA BONNE FOIS DE MES ANCIENS ASSOCIES ET SUR LA VALEUR JURIDIQUE DES REPONSES QUI ME SONT FAITES.QUEQU’UN PEUT IL M’AIDER A ME SORTIR DE CETTE SITUATION ? MERCI D’AVANCE.

  • 9 juillet 2009, par Peyot64

    Nous sommes avec ma compagne co-gérants d’une SCI familiale pour notre maison en résidence principale (Capital initial en 2002 : 170000 Euros).Nous avons vendu cette maison et acheté une nouvelle (Coût 240000 Euros). Quelles démarches devons-nous ? Changement d’adresse du siège social, déclaration d’augmentation de capital ? Quels seraient les coûts d’enregistrement pour ces modifications ?
    Ces démarches sont-elles obligatoires, la SCI n’ayant que vocation de protection juridique pour familles recomposées, et bien sûr sans revenus autres que le compte courant alimenté par les co-gérants ?
    merci de votre aide

  • 1er juillet 2009, par WHITE

    Bonjour,
    Je suis associé d’une SCI d’attribution. temps partagé.La SARL propriétaire du terrain a loué le terrain par un bail emphytéotique a la SCIA.Sur ce même terrain est sortie de terre une centaine d’appartement en pleine propriété. Jamais les associes de la SCIA n’ont eu à débattre de cette modification.
    D’ou ma question
    Le propriétaire peut il vendre partie d’un terrain qu’il à loué avec un bail emphytéotique ?
    Le gérant de la SCIA n’aurait il pas du mettre au courant les associes et faire approuver cela par un vote à une A.G.?
    Merci d’avance pour vos réponses et conseils

  • 10 mai 2009, par MJC

    Bonjour,
    Nous avons monté une sci non soumise à la TVA, il y a 5 ans environ, mon père (qui est gérant) à alors fait plusieurs versements sur le compte de la SCI (environ 100.000€ au total).

    Cette SCI (deux associés, mon père et moi) a acheté un bien qui comprend une partie professionnelle (bureaux loué à des sociétés) et une partie habitation que nous occupons à titre gratuit avec mon père.

    Mon père à maintenant besoin d’argent, on nous a dit que des lors que l’on tenait la liste des versements (et à la hauteur maxi des versements qu’il a fait), la SCI pouvait rembourser mon père sans qu’il soit imposé sur ces remboursements...

    Mes questions sont les suivantes :
    1 - peut-on effectivement le rembourser de cette manière ?
    2 - peut-on déduire ces remboursements des revenus de la SCI ?
    3 - comment doit-on faire apparaitre cela dans la déclaration 2072 et dans la déclaration d’impôts des deux associés ?
    4 - doit-on joindre le tableau (versements reboursements avec le 2072) ?

    Merci beaucoup à tous de ce que vous pourrez m’apporter comme réponse.

  • 9 mai 2009

    Bonjour, un associé me demande (je suis gerante) de lui fournir tout les releves bancaire depuis le debut le la SCI, (il y a 7ans) plus le chequier, plus le compte 2008 avant que je convoque l’AG pour l’approbation des comptes 2008. Est ce qu’il a le droit.Merci.

  • 9 mai 2009, par platy

    SCI créée par parents pour un immeuble. Puis donation de la nu-propriété des parts aux enfants. Maintenant nouvel achat envisagé par le père par apport sur son compte courant, remboursable par les loyers. Les enfants se trouveront-ils bien automatiquement nu-propriétaires de ce nouveau bien en toute légalité et sans frais ? Deuxième question : si le compte courant reste trop important, est-il possible de l’incorporer au capital social contre de nouvelles parts qui feront l’objet d’une nouvelle donation ?

  • 6 avril 2009, par Ben

    Bonjour,je vis à l’étranger et je possède une sci à 99% qui me rapporte environ 20000euros/an,il s’agit d’un immeuble composé de bureaux et locaux commerciaux dont la valeur est estimée à un million d’euros,j’ai trois emprunts,la totalité du montant restant du est approx de 330000euros,j’ai un besoin de trésorerie pour une prise de participation dans une société immobilière à l’étranger.puis-je obtenir un refinancement par mon banquier supérieur à ce que ma sci lui doit afin de bénéficier d’une de la plus -value de mon immeuble sans le vendre et donc sans impots ?

    Merci

    • 18 avril 2009

      Une rentabilité de 2% est bien faible, mais cela ne répond pas à votre question. Cependant, sachez que lors du renouvellement d’un bail, on peut augmenter son loyer (judiciairement en cas de désaccord) pour le mettre au prix du marché.

      Je ne comprends pas vraiment votre question en raison de la mention "afin de bénéficier d’une de la plus-value de mon immeuble". En effet, plus-value signifie impôt (si détention < 15 ans). Il n’y a donc aucun intérêt de dégager une plus-value. Si cela sous-entend un système à l’américaine, où les banques accordent des crédits de plus en plus importants et proportionnellement à la valeur du bien, cela n’est pas possible en France.

      En revanche, vous pouvez :
      - céder une partie de vos parts, solution à déconseiller étant donné le rendement de cet investissement (et donc la valorisation qui en découlerait),
      - si vous possédez un compte courant au sein de la SCI, en obtenir le remboursement pas la SCI (qui pourra s’endetter pour rembourser cette dette) : c’est la solution la plus courante,
      - négocier un emprunt personnel avec votre banquier en apportant pour garantie cette immeuble.

  • 3 avril 2009

    Peut-on nommer un associé dans une SCI sans que celui-ci est une participation dans l’immeuble actuellement détenu par la SCI (versement symbolique au niveau de la SCI ?) ou un associé peut-il entrer dans la SCI par augmentation du capital ce qui entraînera, si je ne me trompe, des parts supplémentaires ? Y-a-t-il obligatoirement un montant d’entrée à respecter ? En cas de vente de l’immeuble, que se passera-t-il en ce qui concerne le nouvel associé dans le cas d’une création de nouvelles parts.

    • 18 avril 2009

      Pour être associé d’une SCI, il faut en détenir des parts sociales. Cependant, un associé peut très bien détenir une seule part (par cession ou augmentation de capital), ce qui ne soustraira pas la SCI des formalités obligatoires (AG, modification des statuts, annonce légale).
      En cas de cession des biens détenus par la SCI, le nouvel associé sera soumis au même régime fiscal que les autres associés.

  • 28 mars 2009, par tcor

    Mon associé, en l’occurrence mon ex compagne ne veut pas alimenter en trésorerie le compte courant. Comment puis je l’obliger à le faire à défaut lui faire vendre les parts (nous sommes à 50/50) merci de votre réponse

  • 19 mars 2009

    Bonjour,

    Je souhaite créer une SCI ; je suis confrontée à un problème : je souhaite intégrer en apport en nature des biens déjà acquis mais en cours de remboursement de prêt. La législation indique que dans ce cadre l’apport ne doit correspondre qu’au remboursement du prêt déjà effectué et la SCI prend le relais pour rembourser la suite à la banque : quelles sont les démarches à faire (auprès de la banque...) que dois je indiquer dans les statuts (apport en nature ou en numéraire ??), suis je obligée de passer par un notaire ?

    Le but de cette SCI est la construction d’un entrepôt sur des terrains que j’ai acquis mais en cours de remboursement auprès de la banque pour pouvoir conclure un bail commercial avec une société de contrôle technique.

    Merci pour vos réponses

    Cordialement

    • 21 novembre 2012

      Consulter notre dossier "apports à une société civile immobilière".

  • 19 mars 2009, par Cocote

    Mon mari et moi avons une SCI soumise à l’IS. Nous avons par ailleurs un bien immobilier acheté préalablement sur laquelle nous avons des crédits à rembourser. N’aurait on pas intérêt à intégrer cette maison (qui n’est plus notre résidence principale) dans la SCI et imputer les crédits sur la SCI ?

    • 19 mars 2009

      Attention aux droits d’enregistrement de 5% sur les apports à titre onéreux. En effet, l’apport d’un actif (immeuble) simultanément à un passif (emprunt) entraîne un apport à titre onéreux dans la mesure ou cet apport ne serait pas totalement rémunéré par des parts sociales mais en partie (à hauteur du capital restant dû de l’emprunt) par la transmission d’une obligation (de rembourser l’emprunt) à la charge de la SCI.

  • 25 février 2009, par Kinou

    avec mon ami en 2006 nous avons acheté en SCI, pour y habiter, une propriété de 600 000€ avec mon apport perso de 300 000€, le reste financé par un emprunt de 300 000€ au nom de la SCI et remboursé uniquement par mon ami
    à ce jour nous avons financé en commun des travaux d’environ 100 000€ mais la SCI ne fait aucun bénéfice et ne perçoit aucun loyers
    nous envisageons de vendre une partie de la maison à un couple qui veux aussi y vivre.Cet apport serait utiliser pour des travaux d’amélioration(entre 150 000€ et 200 000€)
    le problème est que ce couple ne peux apporter le même apport que nous,en tout cas que moi qui ai déjà donné ma part de 300 000€ + 50 000€ Nous ne serions du coup plus égalitaires
    nous ne savons pas comment ça peux fonctionner pour que chacun y trouve son compte et puisse si besoin se retirer sans être perdant
    quelles sont les démarches et qui pourrait me conseiller ?

    • 8 mars 2009

      J ecomprends mal la question : si la sci vend, elle n’aura plus la propriété de la partie vendue, et il faudra l’accord de la banque. Si, comme je crois comprendre, vous souhaitez cèder des parts en contrepartie de cette "vente", il se posera divers problèmes : la SCI restera propriétaire du tout ; comment déterminer la part en jouissance de chacun ? créer un état descriptif de division et donner la jouissance à chacun du lot lui revenant ou louer ces lots ? dans ce cas, beaucoup de problèmes en perspective en cas de désaccord dans le fonctionnement de la SCI (majorité, redevable du prêt en cours ....)

  • 9 janvier 2009, par phr

    On trouve bien des modèles de statut, mais pas de modèle de réglement ... où puis je en trouver un ?

    • 8 mars 2009

      Les statuts sont encadrés par la loi, d’où modèles. Les règlements sont facultatifs et spécifiques et sont rédigés librement par les parties en fonction de leurs voeux ; ainsi pas de modèle type établi.

  • 8 janvier 2009, par kiki

    Bonjour,
    y a t il un délai légale entre la fin de l’exercice comptable et la convocation des associés à la réunion d’assemblée générale ordinaire pour l’examen des comptes annuels ?
    Je vous remercie

    • 8 mars 2009

      L’article 1856 du Code Civil fait obligation au gérant d’établir une fois par un un rapport écrit d’ensemble sur l’activité de la SCI au cours de l’année ou de l’exercice écoulé comportant l’indication des bénéfices ou pertes réalisés et prévisibles. Aussi, en l’absence de précisions dans les statuts de votre SCI (dans lesquels on indique généralement une obligation de convoquer l’AG dans les 6 mois de la clôture) on peut considérer que la loi oblige à la tenue d’une AG dans un délai d’un an. Dans tous les cas, les comptes doivent être établis par le gérant afin d’établir la déclaration 2072 avant le début du mois de mai (en 2009, report exceptionnel).

  • 2 janvier 2009, par Maolgun

    Mon père a crée une SCI avec ses frères et soeurs et leur mère pour pouvoir acheter une maison à cette dernière . Ils ont apportés de l’argent et la sci a contracté un emprunt pour financer l’achat . Leur mère est donc associé et logé à titre gratuit. Donc la SCI n’a aucun revenu . Leur mère verse tous les mois une somme correspondant à la mensualité du prêt . Je voudrais savoir concernant la 2072 s’il est obligatoire de la faire étant donné que la SCI n’a pas de revenus ? De plus comment ça se passe pour les sommes versées par leur mère lorsque celle ci décédera ? Merci

    • 8 mars 2009

      Dans le cadre du fonctionnement de la sci, il y a lieu de régulariser chaque année une assemblée générale statuant sur les comptes de l’exercice de l’année écoulée pour pouvoir apporter une preuve fiscale de la régularité du fonctionnement. Dans votre cas, je pense qu’il est nécessaire de faire une déclaration 2072, surtout si le service des impôts vous l’adresse. Quant aux sommes versées par votre mère pour le remboursement de l’emprunt, elles devront figurer au bilan pour le montant versé puisque ce n’est pas un loyer, et ce montant sera pris en compte dans son actif successoral. Il serait opportun de vérifier si les règlements effectués par votre mère ne pourraient pas être convertis en loyer "normal", ce qui permettrait de déduire de ce loyer, les intérêts d’emprunt, le travaux, impôts ...

  • 22 décembre 2008, par flonumero6

    bonjour
    je pense acquérir ma résidence principale. je système SCi me plaits beaucoup mais je m’interroge sur certains points.
    comment fait-on pour estimer le loyer que je devrais verser à la SCI car on peut imaginer que je minimise les versements en loyer mes que je verse tout les mois en compte courant associé (déficite) ????
    y-a-til des obligations dans la fixation du montant du loyer ???
    merci de vos réponses

    • 8 mars 2009

      Le montant des loyers pratiqué est l’un des objets de redressement d’une SCI. Cas réel : loyers pratiqués par une SCI familiale (entre parents et enfants, les enfants étant minoritaires et les biens apportés à la SCI par les parents) dont les biens étaient loués aux enfants.

  • 22 décembre 2008, par Claude

    Bonjour,
    Mon amie et mois sommes divorcés
    Nous ne sommes ni remariés ni pacsés.
    Nous avons constitué une SCI à 50/50 entre nous deux et avons achetés un terrain et construit une villa.
    Cette habitation sera notre résidence principale.
    Devons-nous obligatoirement faire un bail locatif entre la SCI et nous ?
    Y-a-t-il une une solution ?

    Cordialement

    • 8 mars 2009

      Si votre intention est de verser un loyer à la SCI pour pouvoir déduire les charges de cette SCI (intérêts d’emprunt notamment), il faut effectivement établir un bail entre la SCI et ses locataires (modèle sur ce site).

  • 16 décembre 2008

    Je possède une SCI soumis à l’impôt sur les sociétés. La SCI posséde un immeuble. Je souvrais vendre cet immeuble. Mes questions sont les suivantes :
    - La plus value sera t-elle soumis à l’impôt ?
    - Si oui à quel taux ?
    Merci de vos réponses

    • 8 mars 2009

      Oui, la plus-value sera imposable comme les plus-values des sociétés soumises à IS : distinction entre PV CT et LT selon les amortissements pratiqués.

  • 26 novembre 2008

    Bonsoir,
    Ma question releve de la comptabilite de la SCI.
    Notre SCI a un capital de 500.000 euros, soit approximativement le montant de l’investissement prevu pour acheter 3 appartements a but locatif. Notre achat se fera en fond propre.
    Comment faut il noter dans la comptabilite les apports en capital de chaque associe. Ces apports se font progressivement jusqu’a hauteur du capital de la SCI puis ce montant sera investi pour l’achat.

    Jusqu’a present, j’ai inscrit ces apports sur le compte 101000 puis quand l’achat aura lieu, celui ci dans le compte 213000.
    Merci pour votre reponse.

    • 25 mai 2012

      Lors d’un apport en capital, vous constatez une entrée de trésorerie (compte 512 Banque au débit) et une dette envers les associés (compte 101 capital au crédit).

  • 17 novembre 2008, par JJ

    Assocée d’une SCI patrimoniale et familiale, j’envisage de demander la dissolution de celle-ci avec attribution de ses biens (immobiliers et compte courant) entre les 4 associés (je suis majoritaire avec mes deux enfants). le quatrième associé ne souhaite pas sa dissolution et refuse de discuter d’une quelconque affectation/répartition des biens, face à ce silence suis-je obligée de passer par une dissolution judiciaire ?
    J’ai lu que vous évoquiez un acte notarié en parlant des actes de dissolution, Quels sont les cas où un Notaire doit intervenir dans la dissolution elle même ?

    Merci.

    • 8 mars 2009

      Le notaire intervient pour régulariser la dissolution et le partage avec attributions des biens dont la sci est propriétaire (actif et passif), et ce, en fonction des droits de chaque associé, notamment lorsqu’il existe un bien immobilier. En cas de litige, le tribunal se prononcera sur l’opportunité de la dissolution et aura à statuer sur le partage à régulariser en cas de désaccord subsistant. (voir votre notaire)

  • 14 novembre 2008, par anna

    Bonjour,

    J’ai créé une SCI il y a deux ans avec un ami, que nous appelerons M. X !

    Pour acheter la maison M. X a apporté 120.000 € à la SCI, le reste (70.000 €) ayant été emprunté à la banque au nom de la SCI.

    M. X m’a fait une donation avec réserve d’usufruit.

    Je suis actuellement locataire de la maison et j’aimerai savoir ce qu’il se passerait au cas où M. X décederait ?

    Est ce que ses héritiers (à savoir qu’il n’a pas d’enfants, uniquement une nièce) pourraient me demander de rembourser le montant de son compte courant, à savoir les 120 000 € ?

    Si oui, que se passerait-il ? J’imagine que je serais obligée de revendre la maison...

    Mais imaginons que je la revende moins cher que le montant du compte courant ajouté au montant en banque restant dû.
    Je la revends par exemple 150.000 €, mais il reste 50.000 € de crédit et 120.000 € à rembourser aux héritiers.
    Est ce que je perds 20.000 € dans l’affaire ?

    Merci beaucoup pour vos réponses, je serai très soulagée d’y voir un peu plus clair...

    Anna

    • 21 novembre 2012

      Effectivement, en cas de décès d’un associé de SCI, ses héritiers héritent de ses parts sociales, et donc de son compte courant.
      Mais il faudrait nous indiquer les clauses des statuts concernant l’entrée de nouveaux associés et le remboursement des comptes courants. Il est en effet tout à fait possible, et c’est même l’intérêt d’une SCI, d’empêcher l’entrée des héritiers dans la SCI. Mais dans ce cas, il faut effectivement leur rembourser leurs parts (ainsi que les comptes courants).
      Une donation croisée de l’usufruit ou de la nue-propriété des parts sociales de la SCI est un autre moyen de permettre au survivant de conserver l’usage du bien détenu par cette SCI (voir ci-dessous).
      Mais en l’absence de telles précautions, le remboursement des comptes courants, lors d’une dissolution de la SCI, est prioritaire sur le remboursement du capital.
      Il serait donc souhaitable que vous éclaircissiez votre situation avec M.X et consultiez éventuellement votre notaire.

  • 12 novembre 2008, par Fanny

    Peut-on dissoudre une sci avec un crédit en cours ?

    • 12 novembre 2008

      Il faudra évidemment rembourser auparavant le capital restant dû de l’emprunt (voir avec la banque le coût des pénalités éventuelles).

  • 29 octobre 2008, par totov

    Un grand père a mis un petit pied à terre parisien en SCI avec ses enfants provinciaux afin que tout le monde en profite.Le pied à terre n’est évidemment pas loué, chacun y vient quand il veut, lui aussi.
    Il voudrait établir un règlement d’occupation afin de prévenir tout éventuel conflit ou tension.
    - existe-t-il un modèle dont on peut s’inspirer ?
    - une SCI peut elle définir un mode d’occupation, sa destination étant immobilière ?
    Merci

    • 2 novembre 2008

      La SCI de pluripropriété permet effectivement de convenir des règles d’occupation du ou des bien(s) de la SCI, de la répartition des couts, d’organiser une gestion commune... mais entre les associés. Si ce grand-père a créé cette SCI avec ses enfants, il peut être possible d’envisager cette solution (en modifiant les statuts) mais elle modifiera totalement la gérance, les modalités de prise de décision, la répartition des charges...

      A l’inverse, si cette SCI n’a pas pour associés ses enfants, ce grand-père (et sa SCI) doivent imposer leurs règles, mais j’ignore comment mettre en forme juridiquement ce règlement. S’il s’agit de rédiger un document qui n’aurait aucune valeur juridique, le règlement d’une SCI de pluripropriété pourrait être un bon exemple.

  • 8 octobre 2008, par maman

    Dans une SCI, peut-on distribuer les résultats en comptes associés si cela a été voté en assemblée générale, alors que les comptes n’ont pas été approuvés par cette même assemblée générale ?

    • 24 octobre 2008

      Non, les comptes doivent être approuvés avant distribution. Sinon, ce serait considérer que le gérant peut distribuer sans même établir de comptes.

  • 25 août 2008, par pluche2001

    Bonjour, Nous avons avec mes enfants créés une sci familiale en vue d’acheter un terrain et d’y faire construire. A propos des crédits, j’aimerais savoir si je peux les prendre à mon nom propre ou au nom de la SCI (par exemple le terrain avec un crédit à mon nom, pour la maison au nom de la sci ? Merci de votre réponse

    • 27 août 2008

      L’emprunt servant à financer l’acquisition d’une SCI est accordé à cette SCI et non à l’un ou plusieurs de ses associés.
      Mais quelle est votre question : puis-je apporter des garanties personnelles pour l’emprunt de la SCI ou puis-je acheter personnellement ce bien puis l’apporter à la SCI ?

  • 20 juin 2008, par creationsci

    Ecrivez vos questions sur ce forum en cliquant sur "répondre à cet article" puis en suivant les instructions.

    • 8 octobre 2008

      mon ami et moi meme avant creer une sci, c est une sci non familiale puisque nous n etions pas maries lors de la creation. Nous comptons nous unir l annee prochaine, qu est ce qu il advient pour la sci va t elle devenir familiale et si oui faut il repasser devant le notaire. Nous avons mis notre sci en location alors pour le bail ça changera les donnes puisque le contrat du bail sera de 3ans ou lieu de 6ans actuellement
      merci d avance

    • 8 novembre 2009

      Bonjour , mon epouse et moi sommes proprietaire via une SCI d’ un petit immeuble avec 2 locataires . Nous envisageons l’ achat d’ une maison dont nous nous réserverions l’usage en tant que residence secondaire . La sci peut elle faire cet achat et dans ce cas peut elle deduire les interets d’ emprunt de son benefice ? Avec mes remerciements

    • 10 novembre 2009

      Oui, votre SCI peut acquérir votre résidence secondaire mais les charges afférentes (dont intérêts d’emprunt) ne seront déductibles que si vous versez un loyer pour cette résidence fixé au prix de marché (et qui sera donc imposable).

      Au final, ce montage ne présente pas vraiment d’intérêt. L’intérêt de créer une SCI dans ce cas : si votre femme et vous-même comptez des apports personnels inégaux, une SCI permet de respecter une certaine proportionnalité dans le capital (même s’il existe d’autres moyens, dont une reconnaissance de dette notariée pour équilibrer les apports).

    • 28 décembre 2009

      Pour sauver nos parents très âgés d’un sur endettement invraisemblable, nous sommes 5 enfants et avons racheté leur maison au sein d’une SCI FAMILIALE à l’aide d’un emprunt immobilier contracté par la SCI. Nos parents vivent dans cette maison contre un loyer versé à la SCI du montant des mensualités du crédit. Quels documents annuels financiers/fiscaux doit-on prévoir ? Où les trouver ? Qui aurait des modèles à me fournir ?

    • 7 janvier 2010

      Vous devez compléter chaque année une déclaration Cerfa n°2042, à demander à votre centre des impôts ou à télécharger sur internet. Je profite de votre question pour souligner un point : les charges liées à cette location seront déductibles (intérêts d’emprunt notamment), et uniquement du fait que des loyers sont encaissés. En l’absence de versements réels de loyers, ces charges ne seraient pas déductibles. Aussi, il faut comprendre que le fisc exige que les loyers soient évalués au prix du marché, et non largement en dessous...

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