Création SCI

Règlement intérieur SCI

Le règlement intérieur d’une SCI de pluripropriété est un exemple dont on peut s’inspirer pour fixer les règles d’usage partagé du bien immobilier détenu par une SCI entre ses associés.

Rédaction du règlement intérieur d’une SCI

Un règlement intérieur de SCI peut être rédigé entre les associés afin de définir l’utilisation du ou des biens détenus par la SCI par ses associés.
Cependant, la loi n’impose pas la rédaction de ce règlement intérieur qui n’a d’ailleurs aucun objet dans la plupart des SCI (en particulier lorsque les associés n’occupent pas, à titre gratuit ou onéreux, l’immeuble détenu).
Ce règlement intérieur n’aura pas de valeur légale vis-à-vis des tiers et sa création ou ses modifications n’entraîneront aucune annonce légale, dépôt au greffe...

Un cas extrême cependant : la SCI de pluripropriété dont les statuts mentionnent l’existence de ce règlement intérieur qui va régir le fonctionnement de la société et l’usage partagé des biens inscrits à son actif.

SCI de pluripropriété

Une SCI de pluripropriété est une société civile d’attribution d’immeuble en jouissance à temps partagé.
la SCI de pluripropriété est régie par l’article 8 de la loi de 1986. Chaque associé, proportionnellement à son nombre de parts sociales, possèdera un droit de jouissance sur le bien détenu par la SCI mais également d’un temps de jouissance plus ou mois long durant des périodes plus ou moins favorables. La répartition des parts de la SCI de pluripropriété correspondra donc à une mise à disposition des biens de la SCI entre les associés et spécifiant :
- le nom des associés,
- le nombre de parts détenues par chacun,
- le bien ou lot de la SCI sur lequel l’associé a un droit de jouissance,
- la durée de jouissance : du ... au ...
- la nature de la période : haute saison, moyenne ou basse saison.

Une SCI de pluripropriété correspond donc parfaitement au partage de la jouissance d’un bien entre des associés mais son fonctionnement sera plus complexe que celui d’une SCI classique car, si une SCI de pluripropriété est soumise aux règles générales des SCI, elle relève également de la loi de 1986 qui impose :
- gérance : nomination par les associés représentant obligatoirement plus de la moitié des parts sociales,
- conseil de surveillance : constitué d’associés élus en AG, pour contrôler la gestion de la SCI par le gérant,
- décision des associés prises à la majorité des parts sociales et quorum de la moitié des parts sociales plus une,
- majorité des 2/3 des associés présents ou représentés en AG pour modifier les statuts, le règlement intérieur, l’affectation des lots (lot sur lequel s’exerce la jouissance, durée, période...),
- imposition à l’IS, mais sans impôt à payer dans la mesure où une SCI de pluripropriété possède pour seuls produits les appels de charges effectués par le gérant auprès des associés.

Mentions du règlement intérieur de SCI

La création d’une SCI de pluripropriété ne s’impose donc pas lorsque le nombre réduit d’associés ou les liens qui existent entre eux (SCI familiale par exemple) ou encore lorsque les associés occupent à titre onéreux les biens de la SCI ne justifient pas l’organisation interne d’une SCI de pluripropriété.
Par exemple, dans le cadre de l’achat d’un pied à terre à deux ou trois couples, ou d’une résidence secondaire, une SCI de pluripropriété présente des inconvénients majeurs (lourdeur de la gestion, cession de parts plus difficile...).
En revanche, pour rédiger le règlement intérieur d’une SCI classique, on peut s’inspirer des mentions conseillées dans celui d’une SCI de pluripropriété :

  • Fixer les modalités d’utilisation du bien.
  • Définir l’entretien des équipements attendu des associés,
  • Prévoir la possibilité éventuelle et, dans ce cas, les modalités d’échange de période de jouissance entre les associés. Par exemple, instituer qu’une période de haute saison équivaut à deux période de moyenne saison et quatre périodes de basse saison.
  • Prévoir la possibilité éventuelle au au contraire l’interdiction pour les associés de louer leur lot pendant leurs périodes de jouissance.
  • Fixer le calcul de la quote-part de charges incombant à chaque associé en fonction de la nature de ces charges et des caractéristiques de sa période de jouissance.
    Il faut en effet distinguer :
    • les charges d’entretien, de conservation, d’administration des parties communes de l’immeuble et de fonctionnement de la société.
      Ces charges sont réparties entre les associés proportionnellement à leur nombre de parts sociales et font l’objet d’appels de charges par le gérant en début de période, puis d’une régularisation après approbation des comptes dans une SCI de pluripropriété. Dans une SCI classique et dans un but de simplification, une assemblée générale peut prévoir une avance permanente des associés par exemple.
    • les charges relatives aux services collectifs, aux éléments d’équipement et au fonctionnement de l’immeuble.
      Parmi ces charges :
      • les charges liées à l’occupation des locaux (électricité par exemple) pourront être réparties selon des critères à indiquer dans le règlement intérieur (durée de la période de jouissance par exemple),
      • les charges qui ont le caractère de dépenses communes pourront être réparties selon d’autres critères à préciser dans le règlement intérieur.

Par exemple, les associés pourraient convenir que :
- les charges d’eau, d’électricité... seront réparties entre les associés proportionnellement aux durées des périodes de jouissance,
- les charges d’entretien de l’immeuble, les taxes, les charges communes (indiquées par le syndic dans une copropriété) seront réparties en fonction du nombre de parts sociales,
- les coûts de remplacement des équipements (électro-ménager, literie, mobilier...) tiendront compte des périodes de jouissance (haute, moyenne et basse saison).


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  • 3 novembre 2011, par SISOU45

    bonjour, mon compagnon et moi-même avons constitué une SCI pour la gestion et la location de 3 petites maisons de ville (1 dalle et 3 permis de construire) qui bénéficient d’espaces communs (parkings, voie d’accés intérieur, etc.).
    1/ Est-il obligatoire de créer un règlement de copropriété puis de l’enregistrer auprès d’un notaire ?
    2/ Nous rédigerons un règlement intérieur pour clarifier les usages. Ce RI sera joint au bail de location, prouvant ainsi que le locataire en a pris connaissance et le valide.

    Faut-il un ou d’autres documents ?
    Merci de votre support. Cordialement Sylvie

  • 20 février 2010

    Pouvez vous m’indiquer les règles de majorité dans une SCI où l’un des associés possède 50% des parts face à une famille de 4 personnes qui se répartissent les autres 50% ? Ainsi :
    Un associé détient 2250 parts sociales
    La gérante mère de famille possède 450 parts
    ses trois filles possèdent chacune 600parts soit 2250 parts à elles quatre
    Total des parts de la SCI 4500 parts
    En Assemblée générale qui peut emporter la majorité face à des décisions et /ou à des litiges ???

    • 23 février 2010

      Si rien n’est prévu dans les statuts, les blocages risquent d’être fréquents pour les décisions exigent la majorité simple. Que dire de plus ?

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