Acheter à plusieurs une résidence secondaire

L’achat d’une résidence secondaire ou d’un pied à terre ne constitue jamais un investissement rentable étant donné que le prix d’acquisition et les charges annuelles sont à mettre en face d’une utilisation temporaire. Aussi, pourquoi ne pas acheter à plusieurs un tel bien immobilier ?

Principe d’une acquisition à plusieurs associés

L’objectif d’un achat à plusieurs d’une résidence secondaire est de permettre l’acquisition d’un immeuble que l’on envisage d’utiliser qu’une partie de l’année. Aussi, pour accéder à des biens d’une plus grande qualité, plus grands lorsque l’on a des apports limités, mieux situés dans le cadre de l’acquisition d’un pied à terre, se regrouper à trois ou quatre investisseurs pour financer cette acquisition est une solution.

Ensuite, la répartition des charges annuelles entre les associés permettra d’offrir davantage de services. Il est en effet appréciable, lorsque l’on n’occupe un appartement que quelques semaines durant l’année, de s’assurer malgré tout en permanence de son entretien, de son nettoyage, d’une décoration haut de gamme...

Mais cette répartition des coûts financiers ne doit pas conduire à l’impossibilité de vendre ses droits, ou de devoir consentir une décote tellement élevée que cet investissement perd alors tout son intérêt. Bien au contraire, chaque investisseur doit pouvoir envisager la possibilité de vendre ses droits et de réaliser une plus-value.

Montage juridique correspondant à cet achat à plusieurs

Le montage juridique qui permet d’acquérir à quelques investisseurs une résidence secondaire ou un pied à terre ne ressemble nullement aux multipropriétés. En effet, chaque associé possède une part de la propriété du bien, et non seulement un droit d’usage. Ce montage est réalisé grâce à la création de deux sociétés civiles immobilières :
– Une SCI possède la nue propriété de l’immeuble. Chaque associé a donc la possibilité de céder ses parts et de sortir de cette société. La fiscalité qui s’applique alors est celle de l’imposition des plus-values des particuliers, sachant que l’intervention d’un notaire n’est pas obligatoire pour rédiger l’acte de cession de parts correspondant.
– Une seconde SCI gère, durant une durée déterminée, l’usufruit de l’immeuble détenu à plusieurs. La création de cette seconde SCI permet d’inscrire dans les statuts toutes les règles d’utilisation du bien (que l’on retrouve dans un règlement intérieur de SCI).

Cette séparation de la nue-propriété de et de l’usufruit n’empêche pas, d’une part la cession de parts entre associés ou à des tiers, d’autre part la cession de l’immeuble. En revanche, les statuts de ces SCI prévoiront toutes les règles et majorités requises pour ces décisions et l’agrément de nouveaux associés.

Ensuite, lorsque le démembrement temporaire de la propriété arrive à son terme, la SCI qui gérait l’usufruit disparaît et la SCI qui possédait la nue-propriété retrouve l’entière propriété du bien. Chaque associé a donc alors toute liberté de vendre ses parts ou, selon les clauses initialement inscrites dans les statuts, de faire vendre le bien acheté en commun.

Utilisation temporaire de la résidence principale ou pied à terre

Chaque associé se voit attribuer, conformément aux statuts, des semaines d’utilisation du bien. Ces périodes sont modifiées d’une année sur l’autre, certaines étant fixées à l’avance dans les statuts, d’autres pouvant faire l’objet d’une négociation entre associés, d’échanges... Cette répartition de l’usage du bien est donc plus adaptée à un pied à terre dans une grande ville (chaque saison offrant des avantages particuliers) qu’à un appartement au bord de la mer.

Lorsqu’un associé ne peut profiter d’une semaine d’utilisation, il conserve la possibilité de louer le bien (encore une fois, toute clause des statuts est envisageable). En présence de revenus fonciers, alors imposables comme les loyers d’une SCI soumise à l’IR, une partie des charges de l’immeuble devient fiscalement déductible. Attention cependant, si le bien est loué meublé, cette location peut entraîner l’imposition à l’impôt sur les sociétés de la SCI.

Il est même parfaitement possible de prévoir qu’une partie de l’année le bien acheté à plusieurs sera destiné à la location pour couvrir grâce aux loyers les charges annuelles (taxe foncière, taxe d’habitation, charges de copropriété, frais de gestion...) et permettre de récupérer une partie de ces charges (proportionnellement à la durée de location). Or un bien correctement meublé, décoré, proposant des services annexes, situé en plein centre d’une grande ville ou dans une région touristique correspond parfaitement aux demandes de locations saisonnières recherchées par les étrangers notamment. Le rendement d’un tel investissement peut donc être intéressant.