Création SCI

Règles juridiques retrait d’un associé de SCI

La possibilité du retrait d’un associé d’une société civile immobilière est prévue par l’article 1869 du Code Civil. Cet article est complété par deux autres articles qui précisent les conditions du retrait et la fiscalité s’appliquant en cas de retrait. Ces règles légales s’appliquent lorsque les statuts n’ont pas apportées de conditions ou de précisions particulières quant au retrait d’un associé.

Nous reprenons donc chacun de ces articles de loi en indiquant le modifications que les statuts d’une SCI pourrait apporter à ce régime par défaut.

Article 1869 du Code civil

"Sans préjudice des droits des tiers, un associé peut se retirer totalement ou partiellement de la société, dans les conditions prévues par les statuts ou, à défaut, après autorisation donnée par une décision unanime des autres associés. Ce retrait peut également être autorisé pour justes motifs par une décision de justice."

"A moins qu’il ne soit fait application de l’article 1844-9 (3ème alinéa), l’associé qui se retire a droit au remboursement de la valeur de ses droits sociaux, fixée, à défaut d’accord amiable, conformément à l’article 1843-4."

Légalement, le retrait d’un associé doit être approuvé à l’unanimité des associés. Le retrait d’un associé étant souvent motivé par un désaccord entre associés, pour que le retrait puisse toujours rester possible, les statuts peuvent prévoir une majorité moins contraignante.
Les statuts peuvent également conditionner le retrait d’un associé à certaines étapes de la vie de la SCI. Par exemple, il est possible de conditionner le retrait d’un associé par le total remboursement d’un emprunt contracté par la SCI.

En cas de refus des associés, l’associé souhaitant sortir de la SCI pourra saisir le tribunal de grande instance en prouvant le juste motif pour lequel il demande son retrait. Des conflits graves entre associés peuvent par exemple constituer un juste motif.

Article 1844-9 du Code civil

"Toutefois, les associés peuvent valablement décider, soit dans les statuts, soit par une décision ou un acte distinct, que certains biens seront attribués à certains associés. A défaut, tout bien apporté qui se retrouve en nature dans la masse partagée est attribué, sur sa demande, et à charge de soulte s’il y a lieu, à l’associé qui en avait fait l’apport. Cette faculté s’exerce avant tout autre droit à une attribution préférentielle."

Lors du retrait d’un associé, l’associé qui se retire peut obtenir un remboursement en nature, généralement le bien immobilier qu’il a apporté lors de la création de la SCI. Cependant, cette possibilité doit être ou bien prévue dans les statuts, ou bien votée par l’assemblée des associés lors du retrait d’un associé. Dès la création de la SCI, il est donc souhaitable d’anticiper la possibilité ou non pour l’associé qui effectue des apports en nature de récupérer son bien en cas de retrait.

Par ailleurs, cet article, qui s’applique également en cas de dissolution de SCI, explique que, fiscalement, le retrait d’un associé entraîne s’assimile à un partage partiel de la SCI. Dans ce cas, une plus-value immobilière peut être due par la SCI si elle désintéresse l’associé sortant en lui attribuant un bien. Or l’imposition de cette plus-value sera répartie entre les associés. Aussi, les statuts peuvent prévoir qu’en cas de retrait d’un associé, l’éventuelle plus-value réalisée par la SCI sera intégralement à la charge de l’associé sortant.

Article 1843-4 du Code civil

"Dans tous les cas où sont prévus la cession des droits sociaux d’un associé, ou le rachat de ceux-ci par la société, la valeur de ces droits est déterminée, en cas de contestation, par un expert désigné, soit par les parties, soit à défaut d’accord entre elles, par ordonnance du président du tribunal statuant en la forme des référés et sans recours possible."

L’associé qui exerce son droit de retrait obtient le remboursement de la valeur de ses parts sociales. Afin que les associés s’entendent entre eux pour fixer le prix des parts de l’associé sortant, les statuts de la SCI peuvent anticiper :
- les modalités d’évaluation (par exemple, la décote qui sera appliquée sur la valeur de l’immeuble possédé par la SCI),
- le recours à un expert, en précisant éventuellement la qualité de cet expert (l’étude notariale qui a rédigé les statuts de la SCI, un expert-comptable...) et à qui incombera ses honoraires.



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  • 10 janvier 2016, par marie94

    Bonjour,

    Je recherche des informations sur les modalités à suivre pour le retrait d’un associé d’une SCCCV.

    Savez-vous si les règles et formalités administratives applicables en matière de retrait d’un associé d’une SCI sont applicables aux sociétés civiles coopératives de construction (et de vente) régies par les dispositions du L. 213-1 et s. du CCH ?

    Plus précisément, un associé de notre S3CV (qui est à capital variable) se retire de la société et est remplacé par un autre associé. Cela doit-il être considéré comme une démission suivie d’une admission ou bien comme une cession de parts ?
    Précision : Les statuts ne prévoient qu’une interdiction de cession de parts durant la construction mais sont silencieux en dehors de cette période. La construction de l’immeuble n’a pas encore démarré. Donc a contrario, une cession devrait être possible ?

    Par ailleurs, la société étant à capital variable, cette diminution suivie d’une souscription (pour un montant égal) doit-elle être considérée comme une modification de statuts en tant que telle, et donc à faire enregistrer au RCS ?

    Par avance merci pour votre réponse.

  • 7 septembre 2015, par FB0657

    Bonjour,
    Je fais parti d’une SCI à 2 associés (je possède 2 parts contre 98). A ce jour, et afin d’éviter le Tribunal, j’aimerais céder mes parts. Cependant, je n’ai pas d’acheteur, puis-je le proposer au gérant ou le droit de retrait est obligatoire sachant que je n’ai pas participer à d’AG ni vu les comptes de cette SCI depuis sa création ?
    Merci pour votre réponse,
    Cordialement,

    • 7 septembre 2015

      Le retrait d’un associé n’est jamais obligatoire. Il est même difficile à justifier, même en cas d’absence de convocation aux AG. Oui, le gérant pourrait être intéressé par l’acquisition de ces parts, en particulier si vous commencez par envoyer des recommandés pour faire valoir vos droits (voir notre dossier sur ce thème).

  • 6 juin 2015, par Loulou968

    Bonjour,
    Suite à l’estimation du bien immobilier de notre SCI (l’un des associés désire se retirer), les autres associés sont dans l’impossibilité financière de payer. Quelles solutions s’offrent à eux ? Vendre le bien ? Tous se retirer de la SCI ? Et à ce moment là qu’elles sont les conséquences, les délais si le bien a du mal à se vendre ? Merci

    • 7 juin 2015

      Effectivement, une solution serait la vente du bien, le prix de la vente étant ensuite réparti entre les comptes courants des associés, chacun pouvant en demander le remboursement. Mais cette cession pourrait être taxée (si plus-value). En fait, les associés n’ont aucune obligation de répondre au désir d’un associé de se retirer de la SCI. En l’absence de situation exceptionnelle, cet associé ne peut nullement exigé son retrait et le remboursement de ses parts. Consultez nos articles dans le dossier "sortir d’une SCI".

    • 7 juin 2015

      Bonjour,
      merci pour votre réponse. Le problème c’est que cet associé ne s’entend plus avec les autres associés et ces derniers ne souhaitent pas être obligés de finir devant le tribunal. Comme il y a mésentente, le tribunal risque de statuer sur une dissolution de la SCI ? Qu’en pensez vous ?

    • 7 juin 2015

      Je ne suis pas la jurisprudence en ce domaine, mais si le gérant tient correctement les comptes, que des AG sont valablement organisées chaque année, et que la mésentente n’empêche donc pas le fonctionnement de la société, le tribunal ne prononcera certainement pas la possibilité de retrait de l’associé.

    • 8 juin 2015

      Tout à fait, la mésentente des associés n’est nullement un motif de retrait suffisant, à partir du moment où cela ne conduit pas au blocage de la société, et donc en particulier si les associés qui souhaitent conserver le bien disposent d’une majorité des parts permettant de continuer à le gérer normalement.
      Il faut bien avoir à l’esprit quand on crée une SCI que l’on ne peut que très difficilement en sortir, et c’est notamment la raison pour laquelle la valeur des parts est calculée en appliquant une forte décote par rapport à la valeur des mêmes bien en propriété entière et directe.

  • 24 février 2015, par Loulou968

    Bonjour,
    nous sommes trois associés à parts égales dans une SCI dont le capital social est de 915 euros. Quelques années après sa création, la SCI a acquis un bien immobilier. L’un de associés désire se retirer de la SCI aujourd’hui. Quelles sont les options qui s’offrent aux associés restant et quel montant devront ils verser au cédant : son apport en numéraire ou le 1/3 de la valeur du bien immobilier à la date d’aujourd’hui ? Merci

    • 24 février 2015

      1/3 (de la valeur du bien immobilier à la date d’aujourd’hui moins les dettes de la société à ce jour (comptes courants notamment)).

  • 13 janvier 2013, par charles95

    Bonjour,

    Je suis associé dans une SCI avec deux autres personnes de ma famille et je souhaite effectuer me retirer de la SCI. L’AG va bientôt avoir lieu et les statuts seront modifié par la suite.
    Il y a t’il des formulaires à remplir pour le transfert des parts ? De donation ou de succession ?
    Je compte envoyer le PV de l’AG et les statuts modifiés au greffe du tribunal de commerce, est-ce la bonne adresse ?

    Je vous remercie par avance de vos réponses qui me permettront de mener à bien ma démarche.

    • 13 janvier 2013

      Attendez, le retrait d’un associé d’une SCI n’est pas automatique ! Ce n’est pas parce que vous souhaitez vous retirer du capital que cette décision d’impose aux autres associés. Le retrait comme la cession de parts oblige à un certain formalisme qui dépasse une simple décision en AG. Reportez-vous aux dossiers correspondants.

      En ce qui concerne la donation, elle peut évidemment être coûteuse fiscalement.

  • 23 juillet 2012, par guest06

    Bonjour,
    je suis associé avec mon frère et ma soeur dans une SCI.
    Je voudrais pouvoir me retirer le plus simplement possible en abandonnant tous mes droits (je ne veux rien toucher de cette cession). A combien s’élèvent alors les droits à payer sur ce retrait ?
    (Une telle démarche peut paraître saugrenue mais c’est que je vais m’engager en religion et mon voeu de pauvreté m’oblige à me déssaisir de tous mes biens).

    • 23 juillet 2012

      Si vous vendez vos parts pour une valeur inférieure à leur valeur réelle, alors le fisc y verra une volonté de limiter les droits qui auraient dus être versés (droits d’enregistrement et éventuellement plus-value de cession) et une donation déguisée (sans règlement des droits de donation correspondants).

      Si vous décidez de donner vos parts sociales, alors il faudra régler les droits de donation correspondants. Si vous souhaitez vendre vos parts, alors la valeur de cession devra correspondre à la valeur réelle de ces parts. Consultez votre notaire éventuellement.

  • 3 février 2012, par astrechot

    Bonjour,

    Au décès de ma mère, mon père à créer une SCI avec lui comme usufruitier et mes frères et soeurs comme actionnaires sur les 50% restant. Aujourd’hui, mon père à fait faillite avec sa société qu’il avait passé sur la SCI et n’a pas payé ses crédits sur les biens achetés avec la SCI depuis 2088. Il est parti loin et les impots ne le retrouvent pas. Il doit beaucoup d’argent entre taxe foncière, impots sur les revenus de la société etc... Les impots demandent donc aux enfants de payer, mais nous n’avons jamais rien perçu de ses bien, et n’avons pas les moyens de payer. Quels sont les recours que nous avons ? Si nous demandons à nous retirer de la SCI, j’imagine que nous sommes quand même redevable des sommes demandées avant retrait ? Je suis perdu, si quelqu’un peu m’éclairer.

    • 24 juin 2015

      Bonjour,

      je suis dans le meme cas que vous,
      avez vous trouvé un moyen de se sortir de ces histoires ?
      Quels moyens pour pouvoir se defaire de cette sci et de ses dettes et impots que nous n avons jamais voulu ?

      Dans mon cas à mes 18 ans, mon père m a fait signer des papiers pour être actionnaire et même gérant, mais c lui qui s occupait de tous, et ils s en occupe très mal car il paye pas ses impôts et ça me retombe sur la tête a chaque fois

      merci pour vos reponses

    • 24 juin 2015

      Si c’est vous le gérant, la meilleure solution est probablement que vous repreniez les choses en main, et fassiez les démarches correctement. Dans la situation actuelle votre responsabilité est en jeu, même éventuellement sur le plan pénal.

  • 10 janvier 2012, par Phil32

    Bonjour ,
    nous avons hérité mon frère ma soeur et moi des parts d’une SCI de notre père , ancien médecin généraliste décédé depuis 2 ans maintenant .

    Il y avait 4 associés au sein de cette SCI : 2 restent en activité .
    Nous souhaitons la quitter .
    A priori , pour cela , 2 possibilités :
    que les associés restants rachètent nos parts ou
    que nous trouvions un successeur à notre père , sans rachat de sa clientèle .

    Les associés refusent le rachat de nos parts .

    N’y a-t-il pas d’autres possibilités que celle de finir au Tribunal de Grandes Instances ?
    Et qu’entend-on exactement par "juste motif" : ce terme est tellement large de sens ?
    Ne peut-on pas éventuellement trouver un acquéreur dans une profession paramédicale et pas obligatoirement médecin généraliste ?

    Merci pour votre attention.

  • 31 octobre 2011, par kiril9

    bonjour,

    suite au décès de ma maman (medecin generaliste), j ai hérité de ses part dans la sci qui est propriétaire du cabinet où elle exerçait. J ai trouvé un remplaçant pour le rachat de ses parts mais les copropriétaire de la sci ( ma maman 33%, et 2 autre medecins 33 % chacun) exige un loyer ou une indemnité pour les mois où ils se sont retrouvés à 2 à payer ( du déces de ma maman à la cession des parts) soit environ 11 mois que dois je faire ? on t il le droit ?

    • 10 novembre 2011

      La SCI détient le local professionnel dans lequel exercent 3 professionnels, donc si un loyer doit être versé par chaque professionnel à la SCI (ce qui semble logique), il existe un bail professionnel prévoyant le règlement de ce loyer.

  • 6 octobre 2011, par maricat_a_705

    Bjour j’ai une sci avec mon mari dont il est gérant nos part sont de 50% chacun .Nous sommes entrein de divorcé comment dois je faire pour reccupérer mes parts d la sci .cet sci est propriétaire d’un maison .nous sommes co emprimteur du crédit a auteur de 99000e.pourriez vous m’aider il ne veu pas vendre la maison et m racheter mes parts que dois je faire ???

    • 19 novembre 2012

      Voir vos possibilités dans notre dossier "quitter une société civile immobilière".

  • 5 octobre 2011, par misslancel

    Bonjour à tous et merci pour votre aide.
    Je suis gérante-associée indéfiniment responsable dans une SCI qui comporte seulement deux associées (moi y compris).
    Je souhaiterais quitter cette SCI ; par conséquent faire usage de mon droit de retrait prévu à l’article 1869 du Code Civil.
    Cependant, je me pose la question de savoir quelles sont les formalités à accomplir et la procédure à respecter. Mais aussi et surtout, si je raisonne correctement, n’étant que deux associées, si l’une des deux se retire, et la SCI ne pouvant exister qu’avec deux associés minimum, mon retrait ne va-t-il pas entrainer la dissolution de celle-ci ?
    Merci pour vos réponses et vos conseils précieux.

    • 6 octobre 2011

      Droit de retrait d’accord, mais ce retrait doit être motivé. Pourquoi ne pas plutôt vendre vos parts sociales à votre associé. Ce dernier regroupera toutes les parts sociales mais la SCI ne sera pas dissoute pour autant et cet associé aura le temps de régulariser cette situation.

  • 1er octobre 2011, par EMo

    je possède 15% d’une sci familiale , ma soeur 15% , mon père 35%, ma mère 45%. Hors, suite à une maladie du cerveau ; ma mère a été placée dans un établissement spécialisé sécurisé et bientôt mise sous tutelle. Nous devons vendre un bien immobilier pour faire face aux frais financiers de notre mère. Est-ce que nous pouvons vendre ce bien par décision ordinaire (l’agent immobilier nous a passé un modèle d’assemblée ordinaire) ou extraordinaire d’une assemblée et le fait que ma mère possède 45% ne constitue pas une majorité de blocage à cette vente dans la mesure où n’atteignons pas le quorum nécessaire +75% en décision extraordinaire et +50% en décision ordinaire ?

    • 1er octobre 2011

      Plutôt qu’à un agent immobilier, prenez conseil (gratuitement) auprès du notaire qui interviendra pour votre compte dans cette vente, pour vous assurer que l’accord du juge des tutelles n’est pas obligatoire dans ce cas.

  • 26 août 2011

    bonjour

    j’ai une question pour mon mari. Avec sa famille, ils ont ouvert une SCI il y a quelques années. Cette Sci n’a jamais tourné, par là, il n’ y eu aucun achat, aucune vente, aucun prêt de fait depuis sa création. Aujourd’hui, mon mari est en froid avec ses parents. Il est gérant majoritaire dans cette SCI et ne souhaite plus en faire parti du tout . Que doit il faire pour se retirer ? Quelles sont les démarches à effectuer ? Est ce que cela aura un coût ?
    Je vous remercie de m’avoir lue...

    • 19 novembre 2012

      Il peut présenter sa démission de la gérance à la prochaine assemblée générale des associés mais si cette SCI est une coquille vide sa dissolution de cette société civile immobilière est peut-être préférable.

  • 23 août 2011, par enjalbert

    bonjour, mon mari et moi avons une SCI,nous en sommes les gérants et associés. Nous avons un associé qui veut céder sa part pour céder à notre fille. comment peux t-on faire et quel seras le goût ? Merci par avance, salutations.

    • 19 novembre 2012

      Vous n’êtes pas dans la bonne rubrique, la suivante indique les démarches à accomplir. D’un point de vue fiscal, si la valeur réelle de cette part est relativement limitée, alors la plus-value éventuelle et les droits d’enregistrement le resteront également.

  • 27 juillet 2011, par Quatrequart

    Bonjour, nous avons une SCI à 4 parts égales (mal montée, je sais). Hélas, deux associés ne cessent de saboter des décisions AG prises dans l’intérêt de la SCI. Il faut fuire les locataires, refusent de faire les travaux nécessaires à l’entretien, font procédure sur procédure. Bref, ils cherchent clairement à faire dissoudre la SCI. Que pouvons-nous faire ? Est-ce que le gérant (totalement hors de la SCI) peut saisir un Juge pour faire sortir ces deux associés de la SCI ? Est-ce possible ? Merci par avance pour votre réponse.

    • 19 novembre 2012

      Je ne connais pas de moyens pour obliger un associé de SCI à sortir d’une SCI, si ce n’est l’exclusion (voir notre article sur le sujet) mais elle doit être prévue dans les statuts. Au final, la dissolution de cette SCI est peut-être préférable ? Lors d’une mésentente, le recours à un avocat est une autre solution.

  • 2 avril 2011, par eric

    bonjour,
    je vais acheter un local commercial avec un ami qui détiendra 5% des parts de la sci moi les 95% autres. est-il possible que mon ami cesse ses part 1 an après la création de la sci a ma petite amie, afin qu’elle fasse partie de la sci. merci

    • 6 avril 2011

      Le jour même de la création de la SCI un associé peut vendre ses parts, mais pour éviter les abus le vendeur reste responsable des dettes de la SCI durant 5 ans.

  • 21 mars 2011

    Bonjour, je dois céder mes parts dans une sci où nous sommes 3, car je quitte la région et mes associées veulent récupérer mes parts. Je ne suis pas la gérante. Nous avons acheté il y a un an seulement.
    Puis-je céder mes parts sans les revendre (sans récupérer d’argent, elles reprendraient l’actif du prêt mais je ne demande pas de récupération sur le passif) ? Qui doit payer les honoraires pour la rédaction des actes de cession ? On nous parle de redressement fiscal...

    • 19 novembre 2012

      Cette page concerne le retrait d’un associé alors que votre projet est la cession de vos parts sociales. Il faut donc se référer à la procédure de cession de parts et le montant de la transaction doit pouvoir être justifié car effectivement, en cas de sous-évaluation de vos parts, le fisc cherchera à vous redresser. Maintenant, après un an d’existence, si la SCI est endettée et que les apports initiaux étaient faibles (capital de 1.000€ et endettement pour la totalité du prix de l’immeuble acheté), alors vos parts n’ont peut-être aucune valeur.

  • 22 février 2011, par Marc

    Dans le cadre de l’exploitation d’un commerce, deux associés ont constitué une SCI destinée à l’acquisition des murs de boutique. Suite à une mésentente entre les associés et au départ de l’un des deux, le deuxième associé rachète les 50% de parts du partant. Pour ce faire, il souscrit un emprunt.

    Question : les intérêts de cet emprunt sont ils déductibles ?

    • 4 mars 2011

      Les intérêts de l’emprunt souscrit pour acquérir des parts sociales d’une SCI sont déductibles de vos revenus fonciers.

  • 25 janvier 2011, par Espadon66

    Je suis associé à 50% avec mon frère dans une sci constitué de 4 appartements loués, d’un appartement non terminé et de deux petites parcelles de terrain.En désaccord avec mon frère qui est aussi le gérant je souhaiterai me retirer.
    La sci peut elle vendre la moitié du bien immobilier et me reverser le montant encaissé pour mon départ ?

    • 7 mars 2011

      La SCI peut racheter vos parts effectivement, si votre frère vote cette résolution, et pour cela vendre une partie de son patrimoine immobilier.

  • 30 novembre 2010, par Malou75

    Bjr, mon frère et moi sommes associés sur une SCI lui (75%) et moi (25%). Je souhaite me retirer et lui céder mes parts, il est d’accord. Quelles sont les démarches à accomplir ? que faut t’il mentionner dans le PV d’assemblée générale ?

    • 19 novembre 2012

      Vous n’êtes pas dans la bonne rubrique, voir d’une part la procédure de cession de parts et d’autre part le coût fiscal de cette opération (imposition des plus-values notamment de votre côté).

  • 8 novembre 2010

    BONJOUR ? j ai achete un biens avec ma soeur en sci en contractant un credit aujourd hui ma soeur et moi ne voulons plus avoir a gerer ce biens mon autre frere souhaite racheter nos parts. Seront nous toujours responsable du credit quel risque nous courons si il ne rembourse plus le prêt faudrait-il pas lui vendre le biens ? en sachant qu il devra payer des frais de notaires dans ce cas merci de votre reponse

    • 29 novembre 2010

      L’associé qui cède ses parts sociales de SCI demeurent responsable des remboursements des prêts de la SCI durant une durée de 5 ans. Uns solution serait pour la SCI de rembourser par anticipation son prêt, ce qui augmenterait la valeur de vos parts et donc l’obligation pour l’acheteur de s’endetter personnellement afin de financer son acquisition. Autrement dit, le prêt passerait alors de la SCI à l’acheteur. Mais le remboursement anticipé d’un emprunt génère là encore des frais supplémentaires. Qu’en pense votre notaire (à consulter dans ce cas).

  • 5 novembre 2010, par Gwenaelle67000

    Bonjour,
    Mon conjoint fait parti d’un SCI avec 4 autres personnes à hauteur de 20%. Il est propriétaire de son bureau mais verse un loyer à la SCI de 500 euros (300 de prêt et 200 de charges). Aujourd’hui il verse près de 900 euros par mois pour 30 m2 (suite à des appels de fond incessants) et l’ambiance avec d’autres personnes de cette SCI est lamentable. Il aimerai sortir de la SCI mais comment faire ? Doit il les convoquer et faire valoir un droit de retrait ? Dans ces conditions doit il lui même trouver un acheteur ???
    Merci à l’avance pour votre aide...

    • 29 novembre 2010

      Le retrait d’un associé n’est possible qu’en dernier recours. Avant cela, votre mari pourrait chercher à céder ses parts à l’un de ses associés, ou bien trouver un acheteur extérieur à la SCI (le refus d’agrément de cet acquéreur par les associés actuels entraînant leur obligation de racheter les parts de votre mari, ou de les faire acheter par la SCI).

  • 29 septembre 2010

    bonjour. j’ai le crédit d’une maison en commun avec mon ex-compagnon. Il ne veut aucun accord à l’amiable pour vendre ce bien que nous avons en commun. Ce bien est géré par le compte de la sci. De mon côté, je veux me retirer de la SCI (50 - 50) et vendre cette maison. J’ai contacté un avocat qui me dit qu’il n’y a rien à faire. Quels sont mes droits ? merci de votre réponse qui je souhaite vivement me donnera satisfaction.

    • 5 octobre 2010

      Je ne pourrai pas vous satisfaire davantage qu’un avocat. La SCI a un peu pour but d’éviter la vente forcée d’un bien comme en indivision. Aussi, si le retrait judiciaire ne peut être demandé faute de motifs sérieux de mésentente entre les associés, il n’y a effectivement aucune solution. Votre ex-compagnon serait-il intéressé par le rachat des parts ? Vous pouvez aussi cesser tout apport en compte courant si la SCI connait des besoins de trésorerie, cela aidera peut-être votre associé à chercher également une solution.

    • 5 octobre 2010

      merci de votre réponse. Mon ex n’est pas du tout interessé par le rachat de mes parts. Aussi, si je cesse le versement de ma part du crédit, est-ce possible ? Que pourrait-il se passer ? Je pensais éventuellement vendre quelques parts à une amie ? Est-ce possible ? Il y aurait 2 contre 1 ? ainsi je pourrais peut-être l’obliger à vendre ? Il n’y aurait plus 50/50. Merci de votre réponse.

    • 6 octobre 2010

      En cas de cession de vos parts, votre ex possèderait toujours 50% des parts et le problème de majorité resterait le même. Si vous cessez vos apports en compte courant (apports mensuels si je comprends bien pour payer les mensualités d’emprunt), votre associé ne pourra pas vous obliger à effectuer ces apports. Aussi, devant les difficultés de trésorerie de la SCI, il faudra bien ou bien vendre l’immeuble détenu par la SCI ou bien trouver une autre solution (rachat de vos parts par exemple).

      Ces apports en compte courant que vous effectuez pour rembourser les mensualités d’emprunt sont-ils bien comptabilisés ? Figurent-ils dans le dernier bilan comptable de la SCI ? Ce bilan doit être établi par le gérant et présenté aux associés en AG, vous devriez donc avoir accès au bilan 2009.

  • 23 septembre 2010, par Jeanne

    Bonjour et merci d’avance de répondre à ma question. Après la vente du bien unique d’une sci et répartition du prix entre les 4 associés faite par le notaire, qu’implique le fait de "renoncer" à sa part (constituée de parts en pleine propriété et de parts en nue-propriété) ?

  • 12 juillet 2010, par c. vergel

    mon associé veut me céder ses parts, nous sommes associés à 50-50 et je suis gérante. est-il possible que je continue la SCI seule, sans associé ? Si la SCI est dissolue sans que le bien immobililer soit vendu, que devient ce bien immobilier ?
    cordialement,

    • 8 septembre 2010

      Vous pouvez effectivement acquérir ses parts et posséder de ce fait toutes les parts de la SCI. Ensuite, vous pourrez procéder à la dissolution de la société et récupérer le bien détenu (après règlement du passif de la SCI, donc du capital restant dû de l’emprunt éventuel).

    • 20 septembre 2010

      peut on rester associé unique dans une sci ?
      que devient la propriété en cas de dissolution faut-il un acte notarié de transfert de propriété. la SCI n’ayant plus de passif ?

  • 3 juin 2010, par fxst

    Bonjour,
    Notre SCI est détenue par un associé sortant (60%) et 4 autres associés, dont moi-même, (10% chacun).
    Les 4 associés restants sont d’accord pour continuer dans la SCI. Deux scenarii sont donc étudiés, rachat des parts ou retrait du premier associé avec remboursement en numéraire.
    Pourriez-vous me confirmer que la deuxième option est plus intéressante sur le plan fiscal (seulement 1,1% de droits au lieu de 4,8%) ?

    Par ailleurs, nous envisageons de souscrire au travers la SCI un crédit immobilier pour racheter les parts ou rembourser les parts de l’associé sortant. Cela vous semble-t-il possible ? Quelles seraient les contraintes ?

    Dans le cas du remboursement de parts en numéraire le calcul se fait-il comme pour le rachat de parts c’est-à-dire remboursement du compte d’associé d’abord puis remboursement des parts ( [valeur des biens - les comptes d’associés] x % du nombre de part) ?

    Pour le remboursement de parts, un acte sous seing privé est-il nécessaire ou une simple décision d’assemblée générale suffit ?

    Le retrait d’un associé nécessite-t-il une modification des statuts ? Quelles sont les démarches ?

    En vous remerciant pour l’aider que vous pourriez m’apporter.

    Bien cordialement.

  • 12 mai 2010, par Alain

    Gérant majoritaire(75%)d’une sci avec un associé qui détient les 25%,j’ai negligé depuis la création de la sci de lui réclamer la moindre somme (l’exploitation etant deficitaire chaque année) je ne lui ai jamais reclamé les sommes inscrites sur les declarations 2072 correspondant a sa participation de 25%. Aujourd’hui,aprés 9 ans d’exploitation je veux racheter ces 25 parts pour ma compagne ; puis je deduire de la valeur de ces parts les sommes jamais reclamées a mon associé ?

    • 12 mai 2010

      Si je comprends bien, la SCI ayant des besoins de financement, vous avez apportés des fonds à la SCI pour lui permettre son fonctionnement. Mais comment avez-vous comptabilisé ces avances ? Où figurent-elles dans le bilan que vous avez dû établir annuellement en tant que gérant ?

      Normalement, ces avances à la SCI sont inscrites en dettes dans votre compte courant. Ces avances pourront donc vous être remboursées mais par la SCI, pas par votre associé. En revanche, cette dette pèse sur l’actif de la SCI et diminue d’autant la valeur de la SCI, et donc la valeur des parts de votre associé.

  • 29 mars 2010, par natybou

    Bonjour suite a l"entrée de mon beau-frere dans la sci de mes enfants de par le deces de ma belle mere, je voudrais savoir si les associées peuvent sortir celui ci sans lui verser un indemnite car tous les associes sont d’accord pour le faire sortir de cette societe ou il ne possedent que 200 parts sur 53000 parts.Il nous assigne en justice pour demander une expertise ce qui lui a ete refuse par le tribunal donc vu qu’il nous doit 18000 EUROS pas question de lui donner un sous merci pour vos reponses

    • 2 avril 2010

      Non, on ne peut obliger un associé à quitter une SCI. On peut en revanche lui proposer de racheter ses parts.

  • 24 février 2010

    suite à une créance nous avons récuperer mon épouse et moi meme, une cession de parts sociales d’une sci respectivement 60% et 40% soit la totalité de la sci
    en 2007 ;cette SCI est à l’état de chantier intérieur( maison d’habitation)
    quelques mois aprés cette cession est intervenu le trésor public avec un redressement fiscal sur la période avant la cession. de plus il reste un crédit hyphotécaire sur le bien ( crédit + redressement fiscal = 370000€ )le bien en l’état actuel ne peut être vendu au mieux à 350000€.
    le précédent propriétaire étant revenu à meilleure fortune peut’on lui céder
    les parts sociales avec les créances actuelles à reprendre à son actif et sur quelles bases de prix de cessions

    • 24 février 2010

      C’est un problème de procédures qui n’a rien à voir avec les SCI (votre créance pourrait aussi bien être un stock de bouchons en liège, non ?).

  • 20 février 2010, par jose44

    j ai une sci a mon nom je possede 80% des parts mon ex compagnon 20% des parts mais n a jamais payer quoi que ce soi sur la maison les factures courantes il est parti de la maison comment recupêrer les 20%

    • 22 février 2010

      Seul moyen de récupérer les 20% de parts de votre ancien compagnon : les lui racheter. Pour cela, il faut qu’il soit d’accord sur le procédé et sur le prix de vente (voir "cession parts SCI").

  • 14 février 2010

    Bonjour,
    A la suite du décès de mon père, je suis associé d’une SCI (je ne possède que la nu-propriété des parts). Les autres associés sont ma mère et mon frère qui possédait 55 % des parts lors de la création de la SCI.
    Aucune comptabilité n’a été tenue depuis l’origine ; plus aucune déclaration d’impot n’a été déposée depuis 2 ans (plus de loyers versés).
    La répartition est aujourd’hui la suivante :
    - parts détenues par mon frère en pleine propriété : 55 %
    - parts détenues par ma mère en pleine propriété : 22,5 %
    - parts détenues par ma mère en usufruit : 22,5 % (ma mère a 81 ans révolus)
    - parts détenues par mon frère en nu-propriété : 11,25 %
    - parts détenues par moi en nu-propriété : 11,25 %
    Je souhaite me retirer de cette SCI. Avec l’accord des deux autres associés. Comment sera déterminée la valeur de mes parts ?
    La valeur marché de l’actif détenue est d’environ 70 000 Euros
    La SCI a des réserves qui se montent à 9 000 Euros (placés)
    Le capital social est de 25 000 Euros
    Je ne connais pas le montant qu’il y aurait en comptes d’associés si une comptabilité existait.
    Serait-il préférable que mon frère m’achète mes parts ?

    Merci de m’aider.

    • 24 février 2010

      Vous possédez 11,25% de la nu-propriété des parts d’une SCI qui détient des actifs d’une valeur de 79.000€. En revanche, il faudra soustraire à cette valeur d’actif les comptes courants d’associés et emprunts éventuels.

      Aussi, la valeur de la plein propriété de vos parts est de : 11,25% x 79.000€ soit 8.887,50€.

      Or la valeur de la nue-propriété sera obtenue par différence entre cette valeur de marché du bien en pleine propriété et la valeur de l’usufruit, déterminée en fonction des loyers dégagés par les biens concernés ou de la valeur locative du bien (après actualisation de ces revenus ou de cette valeur locative) et de l’âge de l’usufruitier (donc de son espérance de vie).

      Il vous faut donc calculer cette valeur d’usufruit pour fixer le prix de vente de vos parts. De plus, une décote peut être appliquée car qui, à part un associé de cette SCI, pourrait être intéressé par la nu-propriété de ces parts. Au final, étant donné les montants en jeu, vous pourriez vous entendre sur un prix avec votre frère sans avoir à le justifier par une méthode particulière.

  • 19 janvier 2010, par Marc Dus

    bonjour,
    nous possedons mon epouse et moi une sci dont le 3 ieme associé est une sarl. cette derniere est en redressement judiciaire quel sont les risque encourus et est il possible de racheter les part de la sarl. merci par avance

    • 24 février 2010

      Le rachat des parts de cette SARL en redressement arrangerait certainement la SARL elle-même et faciliterait son plan de redressement, je ne vois donc pas ce qui empêcherait cette solution.

  • 11 novembre 2009, par joseph

    Bonjour
    je suis associé à 50% à part égal avec mon associé sur une sci qui est propriétaire d’une maison j’essai de me séparé à l’amiable mais impossible !
    quel recours sont possible ???

    • 19 novembre 2012

      Par rapport au droit de retrait d’un associé (article ci-dessus et 2 autres articles de la même rubrique, voir menu en haut à droite) pouvez-vous préciser votre question : pensez-vous pouvoir réunir les éléments prouvant une mésentente à faire valoir devant un juge ? Dans ce cas, c’est cette procédure judiciaire qu’il faudrait suivre, c’est l’ultime et seul moyen. D’autre part, la mise en place de cette procédure permettrait peut-être de faire réfléchir votre associé ? En effet, celui-ci s’opposera certainement à une cession de vos parts ? Sinon, avez-vous envisagé cette solution ?

  • 20 juillet 2009, par josette arrive

    mon ex compagnon est associé à 50°/° dans notre sci j’en suis la gérante. IL vient d’être condamné à deux ans de prison dont un ferme suite aux violences qu’il m’a infligé. Comment faire pour racheter ses parts
    mon activité depend de son évincement de la sci

  • 3 février 2009, par certainty

    Bonjour, Une associée a demandé son retrait de la SCI, nous avons voté a l’unanimité d’accepter sa retrait, elle a accepté le montant proposée et dans les statuts c’est écrit que son retrait prendre effet à la clôture de l’exercice en cours au jour de notification de la demande de retrait, c’est a dire 2008. Nous n’avons pas encore lui rembourser mais maintenant elle veut revenir sur sa decision pour ceder ses parts direct a un associé. Est ce que c’est possible ?

    • 3 février 2009

      Le retrait a été officiellement demandé et accepté en AG. La procédure de retrait est donc engagée. Je ne vois pas de juste motif qui permettrait à cet associé de revenir sur sa demande de retrait.

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