Création SCI

Démarches et formalités de retrait associé SCI

Les modalités de retrait d’un associé de SCI sont prévues dans les statuts de la SCI. En l’absence de mentions particulières dans les statuts, ce sont les règles légales qui s’appliquent (voir règles juridiques du retrait d’un associé).

Modalités de retrait d’un associé

Fait déclencheur de la procédure de retrait

Le retrait d’un associé est la suite d’un projet de cession de parts sociales pour lequel l’associé n’a pas reçu l’agrément des autres associés. Dans ce cas, pour éviter des conflits entre associés, le législateur a prévu que la cession non agréée pouvait malgré tout permettre le retrait de l’associé.

Aussi, le refus d’agrément ne constitue pas un moyen pour les autres associés d’éviter de racheter les parts sociales de l’associé sortant ou de faire racheter ces parts (par un tiers ou par la SCI). Le refus d’agrément est bien et se limite donc à la possibilité pour les associés de refuser un nouvel associé.

Autorisation du retrait

Les associés se prononcent sur le retrait selon la majorité requise dans les statuts, ou, à défaut, à l’unanimité.

En cas de refus des associés, l’associé sortant peut saisir le Tribunal de Grande Instance (TGI) en motivant son retrait par un "juste motif". Ce juste motif est un motif personnel, ou encore une mésentente entre les associés.

Remboursement des parts sociales

L’associé qui exerce son droit de retrait obtient le remboursement de la valeur de ses parts sociales. Plusieurs possibilités sont à prévoir quant à l’évaluation des parts sociales de SCI :
- Les associés s’entendent entre eux sur la valeur de ces parts.
- Les associés ne tombent pas d’accord sur la valeur des parts. Il est alors conseillé de faire appel à un expert (notaire, expert-comptable...) pour réaliser une estimation de ces parts avant d’organiser une assemblée des associés afin de se prononcer sur l’acceptation ou non de cette évaluation.
- Si les associés ne parviennent pas à choisir un expert, celui-ci pourra être désigné en référé par le président du tribunal de grande instance saisie par l’associé sortant.

Le remboursement des parts sociales peut être effectué :
- en argent,
- par la reprise de l’associé sortant des apports en nature qu’il avait initialement effectués à la SCI,
- par l’attribution à l’associé sortant d’autres biens que ceux apportés, si cette modalité est prévue dans les statuts ou a fait l’objet d’une décision unanime des associés.

Formalités de retrait

Le retrait d’un associé de SCI devra faire l’objet d’un acte notarié ou sous seing privé.

Cet acte devra être enregistré dans un délai d’un mois.

A défaut d’acte, la réduction de capital faisant suite au retrait d’un associé devra être déclarée à la recette des impôts.



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  • 11 septembre 2015, par ludo

    Bonjour,
    je possede une sci (50/50)avec ma soeur comportant 2 immeubles.
    J’ai obtenu mon retrait de la societe par decision de justice.
    nous en sommes à l’évaluation des parts faites par un expert nommé par le tribunal.
    quoiqu’il arrive, nous savons deja que ni la sci, ni l’associé n’aura les fonds necessaire pour racheter mes parts.
    Comment ça se passe pour recuperer mes parts ?
    Je pense que la sci sera vendu dans sa totalité mais que vais je toucher exactement ?
    si mes parts sont estimés à 100000€ et que l’on vend le tout pour 150000€, la somme est divisé en 2 ou je touche mes 100000 et l’autre que 50000 ?
    Merci

    • 11 septembre 2015

      Si la SCI ne peut racheter vos parts et qu’aucun associé ne souhaite non plus les racheter, alors le retrait entraînera la dissolution de la société et donc la cession de ses actifs. Après paiement des dettes (emprunt restant dû, comptes courants des associés...), les actifs restant (notamment le produit de la vente des immeubles) seront répartis entre les associés proportionnellement à leurs apports initiaux (ici 50/50).

    • 11 septembre 2015

      merci de votre reponse,
      pouvez vous me dire comment se passe la vente ? est-ce mis aux encheres au bout d’un certain delai ?

    • 11 septembre 2015

      Non, c’est le liquidateur, nommé par l’AG de dissolution ou par décision judiciaire, qui va procéder aux cessions, sans urgence, pour le compte des associés.

  • 12 mars 2015, par Pierrot

    Bonjour,
    Suite au retrait d’un associé d’une SCI, qu’elle sont les démarches à faire auprès du tribunal ou impôt ?

    Faut-il publier une annonce ?

    Merci par avance pour vos réponses .

    Pierre

    • 12 mars 2015

      Oui, une annonce légale est à publier comme lors d’une cession de parts sociales si le nom des associés figurent dans les statuts (le retrait entraînant alors une modification des statuts).

  • 11 février 2015, par YAMO

    Bonjour,
    Ayant parcouru votre site qui est trés bien documenté, je n’ai malheuresement pas trouvé de réponse à ma question.
    je viens d’obtenir, à l’unanimité des associés, mon droit de retrait d’une SCI familiale.
    Comment dois-je faire pour obtenir le remboursement de mes parts sociales ? sachant que j’ai écrit en RAR pour obtenir ce remboursement et que ce dernier est resté sans réponse. Merci de votre aide.

  • 5 juin 2014, par booly10

    Bonjour,
    Je souhaiterai savoir comment enlever un des associé de la SCI alors qu’aucun bien n’a encore été acheté ?
    Nous avons simplement déposer les statuts aux impôts + tribunal de commerce et donné un montant de 25€ pour créer la SCI. Mais le compte en banque n’est pas encore ouvert non plus. Merci de m’indiquer les démarches à suivre dans ce cas.
    Merci d’avance pour votre aide.
    Cordialement

    • 5 juin 2014

      Le plus simple à priori est de racheter ses parts, qui ne valent quasiment rien. Mais encore faut-il qu’il soit d’accord.

  • 20 février 2014, par scicb

    Je suis gérant d’une SCI entre 4 associés.
    Un associé a demandé son retrait pour motifs divers (ie. discutables), mais que les 3 associés restant agréent.
    Le montant des parts (la SCI a été crée il y a 20 mois) est défini par les statuts.
    J’ai bien noté qu’il faut enregistrer le retrait sous un mois.

    Un nouvel associé va se porter acquéreur des parts.

    Question : qui doit assumer les frais (enregistrement...) de ce retrait ?
    L’associé q=ui se retire ? La SCI ? Celui qui achètera les parts ainsi libérées ?
    NB : il ne s’agit pas d’une cession mais bien d’un retrait.

    Merci

    • 21 février 2014

      Les droits de mutation sont payables par l’acheteur.
      Dans votre cas il s’agit bien d’une cession, et non d’un retrait.

  • 30 janvier 2014, par lesbécasses

    Bonjour,

    Quels articles des statuts doivent être modifiés suite à la cessions de parts et donc le départ de deux associés sachant que la SCI a été crée par 2 couples soit 4 associés.

    Merci Cordialement

    • 25 février 2014

      Notamment le nom des associés, la répartition et le nombre de parts détenues, peut-être du gérant.

  • 21 mars 2013, par kermitou

    Bonjour, 4 personnes dans la SCI. acquisition 100ke vente 130ke plus values 30ke
    fonds arrivés après passage au notaire sur le compte de la sci puis partagés en 4 et versés sur nos comptes personnels.3 questions : quelle déclaration supplémentaire devons nous faire et aurons nous des droits supplémentaires à régler ayant déjà subi une première taxation suivant le nouveau barème des plus values de 0 à 30 ans.
    si oui quel document utiliser SVP

    Merci d’avance
    Cordialement

  • 28 décembre 2011, par JCJDA

    Bonjour, Je suis gérant d’une SCI associé à 50% chacun. Mon associé veut vendre et nous sommes en litige depuis plusieurs mois puisqu’il refuse l’ estimation de ses parts évalué par moi même. Aujourd’hui il les accepte et a rédigé un protocole de cession de part avec son avocat, la vente prévus dans le mois de janvier 2012.Dois-je participé financièrement pour la rédaction de ce protocole ? DE PLUS je paye seul les nombreuse factures de la SCI depuis sa décision de vendre (EDF.SDEI.IMPOT FONCIER.ect...). Existe t’il un recours pour le contraindre à participer au paiement de ces factures de l’année 2011 ?

    MERCI POUR TOUT

    • 4 janvier 2012

      Les factures en question sont à la charge de la SCI, pas de ses associés pris individuellement, aussi ces charges impactent la valorisation de la SCI au jour de la cession (puisque augmentation de votre compte courant et donc des dettes de la SCI, et par conséquent de la valeur des parts). D’un autre côté, dans le cas d’un litige entre associés, mieux vaut peut-être pour vous pouvoir racheter ces parts plutôt que de bloquer la cession par ces corrections par ailleurs justifiées. A vous de savoir quelle et votre marge de manœuvre dans le cadre de cette opération du rachat des parts de votre associé.

  • 26 septembre 2011, par lm

    Bonjour

    Je suis associée exploitante dans une EARL. Au 31/12/09 il a été décidée mon retrait de la société. Il a également été décidé de procédé à un résultat intermédiaire au 31/12/09 car notre exercice habituel clos au 31/03/10. Suite à mon retrait, il est procédé à l’annulation de mes parts qui génére une perte exceptionnelle. Ma question est la suivante : l’annulation des parts intervient après ou avant le résultat intermédiaire ?

    • 26 septembre 2011

      Quelle est votre question se rapportant aux SCI ?

  • 8 septembre 2011, par angesdel

    Bjrs, j’ai cédé mes 50% de part de la sci que j’avais avec mon ex conjoint à mon ex conjoint et ces deux filles, je vie dans un des appartement de cette sci, ou un droit d’usage avec la gratuiteté du logement à ete écrit et signé sans notaire entre les 3 associés et moi même pour une durée de 50 ans, est ce légal devant la lois, peuvent t’il me mettre dehors du jours au lendemain et qu’elles sont les vrais démarche pour un droit d’usage ?????
    (cela fait deux ans que je ne suis plus dans la sci et que le droit d’usage a été signé.......)

    • 9 septembre 2011

      J’ignorais cette possibilité mais si cette clause des statuts a été rédigée par un notaire, alors elle est certainement légale. Cette clause est-elle bien inscrite dans les statuts de la SCI ?

  • 21 juillet 2011

    bonjour, je suis gérante et associé d’une sci. je desire me retirer pour raisons personnelles. quelles sont les démarches a suivre ? a qui je dois céder mes parts ? quelles sont les demarches ??

    • 25 juillet 2011

      Il faut distinguer deux opérations (se référer aux statuts de la SCI pour les formalités à accomplir) :
      - la démission de la gérance (que disent les statuts, convocation d’une AGE ?),
      - la cession de vos parts sociales (à un associé actuel de la SCI ou un tiers après agrément des autres associés).

  • 1er juin 2011, par Sandra

    Bonjour,
    Je suis associée à 2% avec mon frére dans une sci immobiliére depuis un an. C’est lui le gérant. Quelles sont les démarches administratives pour me retirer de cette sociéte ? Une simple lettre suffit elle ?
    Merci pour votre réponse.

    • 19 novembre 2012

      Absolument pas, on ne peut pas se retirer d’une SCI par un simple courrier. Dans votre cas, puisqu’il n’existe pas de conflit particulier dans la SCI, il faudrait plutôt céder à votre frère vos parts en respectant la procédure de cession de parts sociales d’une SCI.

  • 15 janvier 2011, par Vimbelle Philippe

    Bonjour, je suis associé dans une SCI avec 6 autres personnes, j’en suis moi même le gérant. Je désire céder mes parts à la SCI qui me les racheterai en finançant par un pret bancaire. L’ensemble des associés est d’accord pour ce rachat et son montant. Quelles formalités obligatoires doit on effectuer, s’agit il d’une cession ou d’un retrait, un acte notarié est il impératif. Merci pour tous les renseignements que vous pourrez me fournir.

    Philippe Vimbelle

    • 19 novembre 2012

      Il ne s’agit pas d’un retrait mais d’une cession dont les formalités sont détaillées dans le dossier "cession de parts" (pas d’acte notarié obligatoire)

  • 29 décembre 2010

    Bonjour,

    Ma mère et mon père avaient acheté une sci, résidence secondaire. Mon père est décedé, et ses parts ont étés partagées entre ma demi-soeur, ma mère et moi. Ma mère est gérante de sci, mais j’ai la majorité des parts 60% à peu près. Ma mère 30, ma demi-soeur 10. Personne ne s’entend parmi les associés. Ma soeur veut sans cesse aller dans cette maison alors qu’elle s’ententds très mal avec ma mère, et ma mère y va sans cesse. Je suis le seul à ne Jamais aller dans cette maison, je ne l’aime pas, je n’en veut pas, elle n’apoorte que des problèmes. Lors de l’héritage, ma mère m’a dit d’accepter mes parts, afin que l’on "s’allie" et qu’elle ait la majorité car je suis son fils, en échange de quoi, elle s’engageait à payer toutes les charges sur mes parts (Je gagne à peine le SMIC, et veut à tout prix ne plus être concerné par cette maison).
    Or, depuis, elle est rentrée en guerre contre moi et me menace sans cesse de me faire payer les charges qui correspondent à mes parts (alors que je n’en ai absolument pas les moyens, qu’elle m’avait promis de le faire, et que ce sont les charges de ma demi-soeur et d’elle, EDF, entretien, chauffage, que j’ai juste accepté l’héritage pour qu’elle jouisse plus de la maison...) elles sont les seules à aller dans cette maison. Comment faire pour ne plus être lié à cet enfer ? Je pense qu’elles n’ont pas les moyens de m’acheter mes parts et je ne trouverai jamais queql’un qui voudra d’une maison divisée en 3...
    Je désespère, n’ai pas de ressources pour consulter un avocat ou un notaire, ne sais pas à qui m’adresser...Pour le moment, ma mère a toujours payé mes charges, mais elle menace sans cesse de me les réclamer. Je suis la seule à ne pas vouloir cette maison et ne jamais y mettre les pied. Il y aura bientot une AG, et on va encore me faire signer des bilans auxquels je ne comprends rien. Que dois-je faire ? Merci beaucoup pour votre réponse !

    • 17 janvier 2011

      Dans bien des cas, et il suffit de le préciser dans votre demande de rendez-vous, la consultation d’un notaire est gratuite. Ensuite, ce notaire se trouvera rémunéré lorsque vous le ferez intervenir dans vos affaires.

      Vous pouvez également rechercher une association spécialisée (auprès de votre Mairie) qui pourrait vous assister dans vos démarches, mais je n’ai pas vraiment d’exemple de ce type d’associations. Peut-être un visiteur pourrait-il apporter sur ce point sa contribution ?

      PS : ne signez pas ce que vous ne comprenez pas.

  • 17 décembre 2010, par Gascogne

    Voici l’exposé des faits.
    Je suis associé avec mon ex femme de deux SCI, moi à 80% et elle à 20%. J’ai libéré entièrement mon capital de 60 000 euros mais elle n’a rien libéré. Les SCI existent depuis 2000.
    Elle n’a jamais demandé officiellement son retrait des SCI mais a proposé une somme disproportionnée pour le rachat de ses parts. Donc j’ai attendu qu’elle se manifeste officiellement.

    Elle a depuis assigné pour demander une expertise et la dissolution des SCI pour mésentente. Or elle ne présente que le divorce pour cause de mésentente. Dans les faits, il n’y a pas de mésentente. Les SCI sont légèrement bénéficiaires, vont distribuer quelques dividendes. Simplement elle s’en désintéresse et veut beaucoup d’argent.

    Ma question est simple : le divorce constitue t il en lui meme une cause pour qu’un juge décide de la dissolution d’une SCI ?
    Sachant que je puis la forcer à proposer officiellement son retrait, que me conseillez vous de faire pour provoquer sa demande de retrait pour démontrer à la justice que je ne m’oppose en aucun cas à sa demande.

    L’objectif est qu’elle puisse sortir à un prix normal.

    Dans l’attente de votre réponse

    • 21 décembre 2010

      Le divorce n’entraîne nullement la mésentente automatique entre associés d’une SCI constituée entre époux. Si le retrait est obtenu par votre associé :
      - ce retrait n’entraîne nullement la dissolution de la SCI (seulement la sortie de l’associé qui a demandé son retrait).
      - la valorisation des parts est souvent déterminée par un expert et non pas par l’associé sortant.

      Aussi, si vous souhaitez ce retrait, pourquoi ne pas racheter ces parts en évitant cette procédure. Cela a un coût certes : le recours à un expert (je dirais bien deux..., notaire par exemple, un expert-comptable, de préférence éviter un agent immobilier qui ne pourrait qu’évaluer le bien détenu et non la valeur des parts de la SCI).

  • 22 septembre 2010, par rvana

    Bonjour, avec mon ex je suis associée maj. mais à 50 50 dans une SCI.
    Depuis un an et demi, c’est moi seul qui gère tout à bout de bras et malgrès tout la société est en defficite. IL se refuse même a faire la compta alors que c’est son métier. Je souhaite sortir de cette SCI et faire (ou lui faire) dons de mes parts. Est-ce possible même s’il refuse. J’ai tout fait pour la vendre mais sans compta c’est impossible et je n’ai pas les moyen de payer un comptable. Nôtre maison (dont il c’est approprié la jouissance) est en garantie. Aider moi svp
    Un des trois logement est resté inocupé pendant un an et pour le relouer j’ai du faire moi même les travaux par mes propres moyens. Aujourd-hui tout est loué mais il y a un defficite d’environ 4000 € merci de m’aider à trouver une solution svp

    • 28 septembre 2010

      Donner vos parts de SCI, c’est réaliser une donation, ce qui continue de poser le problème de l’évaluation de vos parts. Votre associé n’est-il pas d’accord pour céder les biens de la SCI et dissoudre la société ? La comptabilité de la SCI n’est pas nécessaire pour vendre les biens détenus (avant de calculer la plus-value éventuelle sur cette vente du moins).

      Il faut également relire les statuts. A quelle majorité doit-être décidée la cession des biens de la SCI ?

      Dans tous les cas il faudra un jour reprendre la comptabilité de cette SCI, c’est une évidence (je ne vois pas comment vous complétez votre déclaration de revenus en l’absence de suivi comptable ?). Qui est le gérant de cette SCI, car c’est à lui qu’incombe cette responsabilité de présenter des comptes annuels en AG ?

  • 6 septembre 2010, par Bruno

    Bonjour, nous avons monté une SCI à 4 (deux couples) en 2004, ma femme et moi somme divorcés depuis novembre 2009, je souhaiterais qu’elle sorte de la SCI (achat d’un terrain), pour pouvoir construire un chalet. Puis-je la forcer à céder ses parts ? si oui, quelle est l’évaluation de ses parts ? si non, devons-nous dissoudre intégralement la SCI ? Merci pour ces précisions.

    • 8 septembre 2010

      Non, vous ne pouvez pas forcer un associé à céder ses parts sociales, ni à voter la dissolution de la SCI. Il faudrait donc vous entendre sur la valeur de ses parts pour lui proposer de les racheter. La valeur de ces parts sociales est égale au montant que vous seriez prêt à investir pour récupérer la pleine propriété des biens détenus par la SCI.

  • 24 mars 2010

    Bonjour,

    J’ai demandé au tribunal de désigner un expert pour évaluer la valeur de mes parts. Il arrive à une valeur négative compte tenu des déficits dans la SCI.

    Je voudrais savoir si je pourrai toujours récupérer mes apports en compte courant du départ après mon retrait de la SCI malgré la valeur négative de mes parts.

    Merci beaucoup d’avance.

    Cordialement

    • 2 avril 2010

      Oui, votre compte courant est fait pour vous être remboursé par la SCI.

  • 25 septembre 2009, par cguillermet

    Bonjour,

    Nous avons crée une SCI familiale en 2002. L’un des associé veut se retirer et céder ses parts. Les autre associés ne veulent pas les racheter.
    La SCI envisage de vendre des immeubles pour les lui rembourser et permettre son retrait.
    A qui incombera la plus-value réalisée par la SCI lors de la vente de ces biens achetés postérieurement à 2002. Au vendeur de parts ou, indirectement, à l’ensemble des associés par l’intermédiaire de la SCI.
    Cordialement,
    CGuillermet

  • 17 juillet 2009, par bjit

    Bonjour, je suis actuellement associé à 40% dans une sci (achat d’un terrain mais aucun mouvement pour l’instant) et suite à ma séparation avec mon conjoint (seul associé a 60% donc avec moi dans la SCI), je souhaite lui donné mes part de cette SCI (ou a un proche a lui, au plus simple) et pouvoir me retirer de cette SCI.
    Pourriez me donnez quelques précisions sur les démarches a suivre ? suis-je obligée de passer par un notaire ?
    Je vous remercie de bien vouloir me répondre, j’avoue que je suis un peu perdue.
    Merci par avance

  • 13 octobre 2008, par SCI escudeyrie

    SCI de 4 associés (2 couples) ; l’un des couple se retire ; nous voulons donc procéder à une réduction de capital par annulation des parts des retrayants. Je ne trouve pas de modèle de procès-verbal de cette réduction de capital.J’aimerai également connaître la procédure à faire (greffe, publicité, etc ...).

    • 19 novembre 2012

      Effectivement, je ne possède pas de modèle de PV d’AGE de réduction du capital, je tenterai de mettre à jour ce site sur ce point. Ci-dessous un exemple de PV d’AGE pour une augmentation de capital, on peut toujours s’en inspirer.

      Les formalités à accomplir seront celles liées à la modification des statuts (plus celles concernant l’acte rédigé à l’occasion du retrait d’un associé (voir article correspondant), si c’est la situation qui motive une réduction du capital)

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