Création SCI

Apports en capital ou comptes courants

On devient associé d’une SCI en effectuant un apport en capital. Maintenant, il est également possible, une fois que l’on est associé d’une société, de lui apporter des fonds via un compte courant d’associé.

Apports en compte courant et répartition du capital

Tout associé peut apporter de la trésorerie à une SCI sous forme d’apports en compte courant. Cet apport est alors une dette qui figure au passif du bilan présenté en assemblée générale annuelle pour approbation. Cet apport en compte courant ne donne aucun droit aux bénéfices de la SCI. Ainsi, l’associé qui a effectué le plus d’apports (si l’on additionne apports en capital et apports en compte courant) peut rester largement minoritaire au capital. Cette situation peut être recherchée dans une SCI familiale par exemple, et plus largement dès lors qu’un associé cherche à avantager les autres associés en finançant les acquisitions de la SCI par des apports en compte courant.

Acquisition à deux d’une résidence principale et comptes courants

Lorsqu’ils disposent d’apports non égaux, la répartition du capital de la SCI entre les deux concubins par exemple permet de tenir compte de leurs apports en capital différents. Ainsi, l’un pourra posséder 30% du bien quand l’autre détiendra 70% des parts sociales de la SCI constituée.

A l’inverse, les comptes courants permettent des apports à la SCI sans nécessité de respecter la répartition du capital. Par exemple, ces concubins peuvent décider d’être égalitaires dans la SCI et l’un d’eux apportera postérieurement en compte courant les fonds nécessaires à pour effectuer des travaux ou régler les charges courantes. Cette situation peut répondre à deux objectifs distincts :
- ou bien avantager le concubin qui possède le moins d’apports,
- ou bien anticiper les apports en compte courant qu’effectuera postérieurement à l’acquisition l’autre concubin, les apports de chacun étant destinés à s’équilibrer. La répartition initiale du capital est alors une anticipation de la réalité attendue.

Mais attention, dans ce second cas, il faut savoir qu’il n’est jamais possible d’obliger un associé à effectuer des apports en compte courant.
Pour prévenir ce risque, les statuts de la SCI peuvent prévoir que les comptes courants seront rémunérés. Cette décision peut également être prise postérieurement à la création de la société, sur décision des associés réunis en assemblée générale. Cette rémunération des comptes courants permet d’éviter des conflits potentiels si certains associés refusent de combler les besoins de trésorerie courants de la société contrairement à leur engagement moral. Dans l’exemple d’une SCI entre concubins, la rémunération des apports en compte courant permet de réduire les inégalités, le concubin ayant apporté le plus de fonds étant rémunéré sur la base de cet apport, réduisant d’autant le bénéfice de la SCI et donc la part de bénéfice de l’autre concubin.

Ressource et investissement de long terme

Autre difficulté liée aux apports en comptes courants : tout associé peut demander à tout moment le remboursement de son compte courant, en tenant compte malgré tout des facultés financières que ce versement engendrerait pour la société. Une convention de blocage peut éventuellement limiter dans les statuts sa capacité à demander le remboursement de sa créance. Il n’en reste pas moins que si un apport en capital est un apport de très long terme, généralement pour toute la durée de la société, les comptes courants n’assurent pas la même pérennité des ressources apportées.

Or une règle comptable veut que les investissements de long terme soient financés par des ressources de long terme. Face aux besoins liés à un investissement immobilier, il est donc souhaitable d’inscrire au passif d’une SCI des ressources de long terme, tel que le capital social, ou encore un emprunt bancaire. Lorsque les comptes courants sont constitués pour l’acquisition de ce bien immobilier, des clauses spécifiques des statuts doivent anticiper cette dépendance vis à vis des associés qui ont effectués ces apports.

Répartition de la propriété sans créer de SCI

Il faut souligner que cette même répartition de la propriété d’un bien immobilier est parfaitement possible dans le cadre d’une indivision, la libre répartition des parts indivises entre les deux concubins figurant alors dans l’acte d’acquisition. Cependant, il faut toujours que cette répartition corresponde bien à la participation financière réelle de chaque concubin. Dans le cas contraire, le fisc pourrait voir dans l’opération une donation déguisée. Comment expliquer en effet qu’un concubin possède la moitié des parts indivises d’un bien sans avoir apporter de fonds lors de l’acquisition et sans participation ultérieure significative par la suite ?

Une autre alternative à la création d’une SCI serait la signature d’une reconnaissance de dette du concubin qui possède le moins d’apports au profit du concubin qui contribue davantage à l’acquisition du bien, mais il est conseillé de faire réaliser cette reconnaissance de dette par un notaire (acte authentique) et cette solution ne permettra pas d’anticiper les difficultés qui pourraient apparaître en cas de décès de l’un des concubins.



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  • 29 avril 2015, par mpeiniau

    Bonjour,

    Suite à un héritage entre frères et soeurs, nous souhaitons créer une SCI dans le but que mon frère et son conjoint puissent conserver l’appartement qu’ils occupent déjà et qui appartenait à la défunte.

    Ma soeur va laisser son héritage investit dans la SCI afin de rendre l’opération possible pour notre frère et son conjoint.

    Première problématique : elle souhaite pouvoir récupérer ses fonds un jour sans que ces derniers ne soient assujettis à la valeur du bien ou de la SCI.

    Deuxième problématique : elle souhaite garder un pouvoir décisionnel mais ne souhaite pas être obligée de payer des frais type taxe foncière, travaux de copropriété etc qui seront pris en charge par les occupants

    Suite à la lecture de vos articles j’ai imaginé le montage suivant pouvez vous me donner votre avis et me conseiller :

    - Apport en compte courant de son argent par ma soeur, ainsi elle pourra demander le remboursement de son compte courant à la SCI, pouvez vous me confirmer qu’à se moment là la SCI pourra demander un crédit pour rembourser le compte courant ? (crédit couvert par un loyer)

    - Quelle est la solution pour qu’elle garde un pouvoir décisionnaire mais qu’elle puisse ne pas être redevable de frais liés au bien ?

    Merci par avance.
    Cordialement

    • 11 juin 2015

      Comment vous garantir la possibilité d’obtenir un emprunt à une date ultérieure, pour un montant que j’ignore... ? Même un courtier ne le ferait pas ! Tout dépendra des garanties présentées par les associés à cette date.

      Lorsqu’on est associé, c’est la société qui prend en charge les frais de fonctionnement, jamais les associés directement, ces derniers ne pouvant pas être contraint à augmenter leurs apports initiaux.

  • 11 février 2015, par pradel11

    J’ai créé une SCI familiale avec mes enfants pour partager une maison de vacances-
    Cette SCI n’a pas de recettes. uniquement des dépenses que je paye.
    1- Cette maison est dans une région où les prix de l’immobilier ont baissé. Peut on ajuster le bilan en conséquence pour l’ISF.
    2- Comme je paye les dépenses, les dettes de la SCI à mon égard augmentent. Comment cela joue pour l’ISF

    • 11 février 2015

      Vous avez déjà posé cette même question à la fin de l’article sur les comptes courants, et une réponse avait été apportée, indiquant que c’est la valeur réelle des parts qui est à déclarer à l’ISF, et non leur valeur comptable (calculée sur la valeur comptable des actifs). En revanche, votre compte courant diminue la valeur de ces parts (puisqu’il s’agit de dettes pour la SCI). Mais d’un autre côté, la valeur de votre compte courant est à déclarer à l’ISF (puisqu’il s’agit d’un actif personnel). Consulter notre article sur l’ISF, dans le dossier Fiscalité.

  • 8 juillet 2014, par dvergognan

    Bonjour,

    Je souhaite acheter une résidence principale, j’ai un apport personnel de 20% et j’ai une SARL qui a le complément (80%).

    Etape 1 : création d’une SCI où ma société aura 5% des parts et mettra les 80% du montant de l’achat en compte d’associé.
    Etape 2 : remboursement du compte d’associé sur une période à définir puis rachat des parts de ma société.

    Je souhaite être en règle, l’objectif est de permettre d’acheter un bien plus rapidement.
    Quelle période maximale puis-je prendre sur le remboursement du compte d’associé à ma société ?

    Merci beaucoup,

    • 8 juillet 2014

      À partir du moment où le compte courant de la SARL est rémunéré à un taux normal, et donc que vous ne profitez pas d’un avantage qui constituerait un abus de bien social, vous pouvez rembourser sur aussi longtemps que vous le souhaitez.

  • 10 octobre 2013, par faline

    Bonjour,
    Dans une SCI soumise à l’IR, lorsqu’un des logements est occupé à titre gratuit par des associés, est-il possible de considérer qu’une part de leurs apports à la SCI en compte courant est affectée définitivement pour le fonctionnement et l’acquisition de l’appartement occupé à titre gratuit et que seule la différence constitue véritablement une dette de la SCI envers ses associés ?
    Merci pour votre réponse

    • 10 octobre 2013

      Oui, mais uniquement en augmentant le capital de la SCI par intégration de la partie des comptes courants affectée définitivement aux besoins de la SCI. Pour cela, aucun associé n’effectue d’apport complémentaire, il s’agit d’une simple écriture comptable (baisse compte courant au passif, augmentation du capital au passif). Cependant, cette opération nécessite une modification des statuts (voir notre dossier sur ce thème). Sans augmentation de capital, le remboursement de cette dette inscrite au bilan pourra toujours être demandé à n’importe quel moment par un associé concerné.

    • 10 octobre 2013

      Bjr,
      Si je comprends correctement votre réponse il est préférable que les sommes versées par les associés soient comptabilisées en comptes courants constituant ainsi une dette de la SCI envers ses associés, n’augmentant pas alors le capital. Les apports des associés sont faits de manière a juste couvrir les dépenses. Il n’y a pas de grosse somme en trésorerie, juste de quoi couvrir les frais chaque mois.

  • 9 avril 2013, par ALES

    Bonjour, Je suis gérant minoritaire d’une sarl de famille qui vient de céder un ets secondaire. Afin de récupérer de façon optimale les fonds, plutôt que de distribuer les dividendes, j’ai l’idée de constituer une sci dans laquelle seraient associés la sarl et moi même ou mes filles, laquelle sarl prêterai à la sci de quoi acheter un bien immobilier ( hangar ) dont je suis le propriétaire depuis plus de 30 ans. Je suppose que l’idée de transmission aux enfants serait mieux perçu par le fisc, donc peut être serait il mieux que mes filles soient dans cette sci, cependant l’idée de me "servir" d’elles me gêne et je préférerai être moi même associé a cette sci, évidement avec clause de transmission des parts a mes fille après décès. Quelle est la solution la plus avantageuse pour moi ?
    merci

    J’attends avec impatience vos commentaires. cordialement,

    • 9 avril 2013

      Je ne comprends pas bien le montage, mais dans tous les cas il semble plus simple de répartir le produit de la vente entre les associés de cette SCI soumise à l’IR avant d’apporter des fonds à une autre SCI ou société. Voyez à ce sujet l’article "SCI et vente d’un immeuble" accessible dans le dossier Droits des associés.

  • 12 février 2013, par Poznan

    Bonjour,

    J’aimerais avoir des précisions sur ce que l’on entend par "compte courant" et "apports en compte courant" à une SCI (familiale, dans mon cas) ?
    S’agit-il d’un compte distinct de mon compte bancaire personnel ?

    Merci !

    poznan

    • 12 février 2013

      Un compte courant d’associé ne correspond effectivement pas à son compte bancaire personnel mais à un compte de dette ouvert dans le bilan de la SCI au profit de l’associé qui effectue des apports autres que des apports en capital. Voir dans la rubrique "apports" le dossier correspondant.

  • 12 décembre 2012, par SCI NL

    Bonjour, nous sommes un couple marié qui avons constitué une SCI avant notre mariage pour l’achat d’un bien immobilier dans lequel nous habitons. Nous avons chacun un enfant issu d’un précédant mariage. L’un de nous a fait un apport en compte courant de 77000 euros, actuellement, il n’est pas prévu de clause en cas de décès du "créancier" de rembourser son héritier si la maison est revendue.
    Y a-t-il une possibilité de faire une modification dans ce sens et comment ?
    En résumé pour que : l’héritier du créancier récupère la créance au moment du décès du créancier si le débiteur décide de vendre au lieu d’attendre le décès du débiteur... Merci de votre réponse

    • 14 décembre 2012

      En cas de décès, l’héritier deviendra propriétaire de ce compte courant (et d’une partie des parts de la SCI). Comme tout associé propriétaire d’un compte courant, il pourra donc en exiger le remboursement immédiat, quitte à provoquer la cession du bien détenu par la société (voir notre dossier compte courant dans la rubrique "apports").

  • 15 novembre 2012, par gaet

    Bonjour,
    nous avons crée a 2 une sci pour l’achat d’un terrain, le but étant d’y construire des logements pour de la location touristique.
    le capital social a été initialement fixé à 1000 € en 2 apports numéraire de 500 €
    les banques ne nous suivant pas sur le projet on nous recommande de modifier les statuts de la sci pour y inclure d’autres associés et de monter le capital social à 100 000 € ce qui correspond au bien du terrain que nous cherchons à acquérir.
    étant donné que les 100000 sont hypothétiquement apporté par la banque pour le crédit et non par les associés comment dois-je le faire paraitre dans les statuts ? que dois noté dans le zone apport en numéraire, montant du capital social et répartition des parts, libération du capital en numéraire ? merci

    • 17 novembre 2012

      Selon moi, votre banque vous demande tout simplement d’apporter 100000 € en numéraire dans la SCI par le biais d’autres associés, sans passer par la case crédit, pour acheter comptant le terrain. Je comprends votre banque car la SCI ne pourrait pas rembourser le crédit vu qu’il n’y a pas de ressources avant un certain temps et d’autres crédits pour la construction des logements, à moins que votre associé et vous-mêmes apportiez en comptes courants, chaque mois la valeur du remboursement du crédit, mais là c’est à vous de convaincre le banquier. Si vous trouvez d’autres associés, vous serez vraisemblablement minoritaire si vous n’augmentez pas votre part, c’est important de penser à cela.
      Ca n’est que mon avis.

  • 11 septembre 2012, par Blazers78

    Bonjour,
    Je viens vers vous car mon père et moi-même souhaitons créer une SCI avec un achat d’un appartement de 200 K€. Chacun d’entre nous amèneront 25K€ (soit 50K€). Le reste sera emprunté par la SCI avec garant mon père, car étant intérimaire je ne peux pas emprunter...Quelle est la façon la plus judicieuse pour répartir le capital, sachant que dans le futur je souhaiterai devenir majoritaire pour faciliter la transmission. De plus, est-il plus judicieux que j’occupe le logement à titre gratuit ou payer un loyer ? Merci à vous

    • 1er octobre 2012

      La façon la plus judicieuse de répartir le capital est pour vous d’obtenir 99% des parts, mais ce n’est pas la meilleure solution pour votre père. Si vos apports sont équivalents, il serait logique que vous soyez associé à 50-50. Mais dans ce cas, il faut envisager le décès de votre père et l’entrée dans le capital de la succession de ces parts sociales. Ensuite, il faut préparer dans les statuts également la possibilité du rachat progressif des parts de votre père.

      Pour éviter ces opérations, on peut certes envisager pour votre père des apports en compte courant plutôt qu’en capital (vous seriez ainsi largement majoritaire). Dans ce cas effectivement, la SCI rembourserait ce compte courant progressivement et effacerait cette dette, mais sans générer de mouvement de capital (et donc procédure de cession de parts). Cette solution serait donc plus avantageuse pour vous, mais le capital idéal est reste à fixer entre les associés.

      Vous allez acheter un appartement, faites intervenir votre notaire et demandez-lui conseil à cette occasion.

  • 9 juin 2012, par twinklette

    nous sommes déjà en SCI pour un bien immobilier. Ma mère ,mon frère et moi. Nous voudrions y apporter 2 autres biens qui sont la propriétés de ma mère à 50%, de mon frère et de moi à 25% chacun.Faut-il passer par un acte notarié et y a t il des droits à payer.Il n’y a aucun emprunt sur ces biens. Merci.

    • 9 juin 2012

      L’apport d’un bien immobilier à une SCI impose effectivement un acte notarié (et donc les honoraires correspondants). En l’absence d’apports à titre onéreux, un droit d’enregistrement fixe est alors dû (faible montant, les honoraires notariés représentant le coût essentiel). L’augmentation de capital fera également l’objet d’une annonce légale et les statuts modifiés devront être déposés au greffe.

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