Création SCI

Caractéristiques apport en capital

La notion de capital est essentielle dans toute société juridique puisque de la participation au capital des associés dépend leurs droits au bénéfices et l’étendue de leurs obligations. Dans le cas d’une SCI, il faut également prendre la mesure de la possibilité de libérer le capital souscrit au fur et à mesure des besoins de financement de la société, ou du versement de ses bénéfices.

Capital d’une SCI

Il n’existe pas de capital minimum dans une société civile immobilière, cependant :
- les statuts doivent toujours mentionner le montant du capital social qui est donc obligatoire,
- les apports en nature (apports d’un immeuble par exemple) sont rémunérés par des parts sociales et le capital d’une SCI constituée par un apport en nature comprend donc au minimum cette valeur d’apport. Lorsqu’un seul associé effectue un tel apport, il devient donc très largement majoritaire, à moins que des apports en numéraire importants des autres associés équilibrent la répartition du capital.
L’apport en nature rémunéré par des parts sociales constitue un apport pur et simple ou un apport à titre onéreux (voir la définition de ces types d’apports suivant qu’un emprunt immobilier est apporté ou non à la SCI simultanément à cet apport.

Il faut noter que les apports en industrie à une SCI (très rares et non traités sur ce site) ne peuvent pas constituer des apports en capital et être rémunérés par des parts sociales.

Libération du capital d’une SCI

En l’absence de clause spécifique dans les statuts, il n’y a aucune obligation pour les associés d’une SCI de libérer intégralement leurs apports en numéraire à la création de la société. Dans le cas où les apports en numéraire ne sont pas intégralement libérés, ils sont appelés par le gérant au fur et à mesure des besoins de trésorerie de la société. Il est donc parfaitement possible de fixer le capital à un montant supérieur aux capacités d’apports initiaux des associés tout en s’assurant ensuite d’entrées régulières de trésorerie.

Il faut même souligner qu’un apport partiel du capital souscrit au moment de la création de la société permet au gérant de conserver le droit d’appeler des fonds ensuite en fonction des besoins financiers de la SCI. Or les associés auront alors l’obligation de répondre à ces appels de fonds. A l’inverse, si tout le capital est déjà libéré et que des apports en trésorerie restent indispensables à la bonne marche de la société, les associés devront alors effectuer des apports en compte courant. Or ces apports ne peuvent être que volontaires.

Rémunération des apports en capital

Les apports en capital sont rémunérés par des parts sociales. Ces parts sociales donnent droit aux bénéfices de la SCI.

Mais dans la pratique, lorsque la société a contracté un emprunt pour l’acquisition d’un bien et consacre l’intégralité de ses revenus au remboursement de cet emprunt, il faut anticiper que cette SCI endettée dégage généralement des bénéfices fiscaux sans pour autant disposer de la trésorerie nécessaire à la distribution de ces revenus fonciers à ses associés. Dans cette situation, plus un associé dispose d’une part importante du capital, plus sa quote-part de résultat est élevée et plus ses revenus fonciers sont importants. Or la SCI ne pourra pas compenser l’imposition correspondante (imposition des revenus fonciers à l’impôt sur le revenu entre les mains de chaque associé) par la distribution de ses résultats durant toute la durée de remboursement du prêt bancaire.

Participation aux pertes

En cas de pertes et de liquidation de la SCI, les associés doivent participer aux pertes. Or leur responsabilité est proportionnelle au nombre de parts qu’ils détiennent.

Plus un associé détient une part importante du capital, plus il devra sur son patrimoine personnel participer aux pertes de la SCI. A l’inverse, l’associé qui ne possède qu’une seule part aura une responsabilité très limitée dans la pratique.



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  • 21 avril 2013, par scilmsj

    Bonjour,

    Sur les statuts d’une SCI de deux associés possédant chacun 50% des parts, il est écris que le capital a été pris sur les deniers propres de chaques associés. Mais comptablement il en est autrement, un seul associé a amené les fonds . N’ayant aucune reconnaissance de dettes mais que la preuve comptable, est-il possible de forcé l’autre associé à rembourser cet apport en capital comme ci c’était une demande de libération de capital ? Vous l’aurez compris je cherche le moyen de récupérer mes fonds de départ en capital sans passer par une dissolution.

    Merci de me dire si il existe une solution.

    cordialement

    • 15 mai 2013

      Contrairement aux apports en compte courant, les apports en capital sont obligatoires en réponse aux appels du gérant. Par conséquent, vous pouvez obtenir de votre associé le versement de sa part de capital.

  • 20 avril 2013, par scilmsj

    Si dans les statuts il a été précisé que le capital sociale a été apporté pour chaque associés par leur propres deniers, même si un des associés a fait l’avance pour l’autre, le capital est considéré comme libéré ? L’associé ayant fait l’avance ne peut plus réclamer son du ni par la SCI, ni à titre personnel n’ayant pas de reconnaissance de dettes, la seule solution serai la dissolution ? Pouvez-vous m’éclairer pour essayer de récupérer l’avance faite ?

    Merci

  • 20 avril 2013, par scilmsj

    Bonjour,

    SCI composé de deux associés réparti à 50% chacun. L’un des associés à apporté par ses fonds propres la totalité du capital de départ 21000 pour les deux associés. Peut on considérer que l’autre associés n’a pas libéré son capital de départ (vu qu’il ne viens pas de ses propres fonds) et donc l’obliger par un appel sur libération de fond de son capital ? Si c’est possible et que l’associé ne veuille toujours pas versé ces fonds , est-ce que la SCI peut demander une ordonnance du juge et lequel ?

    Merci de votre réponse.

    • 20 avril 2013

      Ce sont les statuts de la SCI qui vous donnent la réponse. Si il est précisé que le capital est de 21000 € et qu’il y a 2 associés, cela laisse supposer que le 2ème associé a apporté 10500 € ; si il vous a fait une reconnaissance de dette, vous aurez personnellement un recours. Au niveau de la SCI, je ne vois pas le problême. Ca n’est que mon avis.

    • 20 avril 2013

      Donc au départ si le capital n’est pas totalement libéré il aurais fallu le précisé dans les statuts et écrire la somme restante et celui qui n’avait pas libéré son capital.

    • 20 avril 2013

      effectivement ça me semble logique ; si vous aviez vu un notaire pour les statuts, il serait peut être judicieux de le consulter ou tout autre spécialiste ; de toutes manières, ce sont les statuts qui servent de base.

    • 20 avril 2013

      Même si une avance a été faite sur l’apport du capital sociale d’un autre associé, il n’ai pas récupérable sauf si il y a dissolution.

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