Avis sur investissement EHPAD

Vous souhaitez investir dans un produit à la fois rentable et sécurisé ? Vous ne voulez pas que votre placement vous prenne tout votre temps à la gestion, et qu’il soit trop imposé ?

Certains vous diront qu’il est impossible de trouver un investissement qui combine tous ces avantages. Il se trouve que la location en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est un bon parti, en particulier lorsqu’il s’agit des EHPAD.

Rappel de ce que sont les EHPAD

En effet, les EHPAD sont des établissements médicalisés où résident les personnes âgées dépendantes.

Une personne qui investit dans un EHPAD achète une des chambres médicalisées avec le mobilier qui la compose. Côté sécurité de l’investissement, si l’on regarde de plus près les perspectives démographiques pour la France dans les prochaines années, on remarque que les personnes âgées seront de plus en plus nombreuses. En effet, on peut en déduire que le nombre de personnes dépendantes augmentera également. Cela ne vous suffit pas ? Sachez qu’actuellement la demande est trois fois plus grande que l’offre. Le secteur n’est pas près de s’effondrer !

Choix des locataires

La durée de vie d’une personne en EHPAD n’est pas longue, et il est contraignant de chercher de nouveaux locataires tous les deux ans ?, me direz-vous.

A cette question, je répondrai simplement qu’une société de gestion prend en charge toute la gestion locative de l’établissement. Ce gestionnaire signe un bail de 9 à 12 ans avec l’investisseur, et ce dernier percevra alors ses loyers même si personne n’occupe la chambre. Alors, pendant que certains ne recevront aucun revenu parce que le locataire de leur studio ne paye plus ses loyers depuis quelques mois, ou qu’il a décidé d’emménager ailleurs, les propriétaires d’EHPAD, eux, percevront leurs revenus, quelle que soit la situation.

Rentabilité et fiscalité investissement Ehpad

Pour ce qui est des revenus perçus, un EHPAD coûte entre 120 000 et 350 000 €.

La rentabilité varie entre 4,5 % et 5% en moyenne, avec une réévaluation annuelle connue à l’avance sur le bail commercial. L’attrait d’un rendement net élevé ; et la location d’un bien meublé en résidence de services, offre de nombreux avantages fiscaux.

Tout se fait grâce à la déclaration des revenus, qui ne sont pas des revenus fonciers mais des revenus BIC. L’investisseur pourra amortir pendant 20 ans, 80 % de la valeur de son acquisition, ainsi que ses intérêts d’emprunt, mais aussi récupérer la TVA. Quel bonheur de savoir, quand on est fortement imposé, qu’on pourra percevoir ses revenus quasiment nets de fiscalité, plutôt que d’être imposé non seulement à sa tranche marginale d’imposition, mais aussi devoir payer les prélèvements sociaux de 15,5 % !

Le marché des EHPAD est un eldorado pour les investisseurs fortement imposés. Cependant, les investisseurs imposés en dessous d’une TMI à 30 % peuvent également en profiter, grâce au régime Censi-Bouvard, plus adapté pour eux, car il permet une réduction d’impôt de 11 % du prix du bien sur 9 ans.

Enfin, grâce à cet investissement, vous contribuerez à favoriser les conditions des personnes malades en fin de vie.

Sécurité de l’investissement

Un bémol sur la sécurité de l’investissement : certes les loyers sont garantis en amont, mais à cause de carences de remplissage, certains épargnants ont vu leur bail commercial dénoncé au bout de trois ans, avec à la clef une réduction du rendement initial. D’autres ont appris que le gestionnaire de leur résidence avait déposé le bilan et se trouvait dans l’impossibilité de leur servir leurs revenus locatifs.
Il est donc nécessaire de collecter des informations quant aux gestionnaires (antériorité, expérience, sérieux et réputation…) avant de s’engager.

Par ailleurs, la revente de ce type d’investissement est compliquée et ne garantie pas de retrouver sa mise sachant que les avantages fiscaux diminuent au fil du temps, la rentabilité s’en trouve donc grevée, en conséquence il sera difficile de trouver preneur.

Avis d’un professionnel de l’investissement immobilier

Un peu d’histoire, à l’origine, les murs de ces établissements étaient détenus par les gestionnaires eux mêmes, depuis 15 ans la tendance dans l’hôtellerie (oui l’ehpad c’est une forme d’hôtellerie) est de séparer l’immobilier pour se concentrer sur le métier de base qui est l’exploitation de ces résidences.

Deux types de personnes sont donc appelés à détenir ces murs : des institutionnels (foncière, compagnie d’assurance, investisseurs institutionnels) et les particuliers.

Par ailleurs le marché de l’exploitation qui était éclaté entre de multiples acteurs est depuis 10 ans en train de se super-concentrer.

Tout d’abord, il convient donc de ne pas mélanger EHPAD (établissement Hospitalier pour personnes âgées dépendantes), EHPA (établissement hôtelier pour personnes âgées) et Résidence séniors : le premier traite de la dépendance et du grand age dans un cadre hospitalier le deuxième et le troisième sont des résidences pour les ainées (sans l’aspect médical).

L’ehpad pour ouvrir est soumis à autorisation préfectorale, de la badass (bref le parcours du combattant !), pour les deux autres c’est plus simple (permis de construire, agréement…).

Est ce opportun d’y investir ? A vous de juger en prenant en compte tous les paramètres :

• Le rendement ne fait certes pas rêver les chercheurs d’immobilier de rendement pur à 2 chiffres (immeubles dans les villes moyennes, locatif saisonnier…). Mais le cadre fiscal est particulièrement avantageux pour les investisseurs fortement fiscalisés (en LMNP) et qui dit fortement fiscalisés peut vouloir dire fortement occupés, et donc pas le temps pour rechercher des projets, gérer les locataires...
• Concernant les défaillances de gestionnaire, c’est plutôt rare pour ce type de produits. Il faut savoir que pour un gestionnaire la valeur d’une chambre dans son fonds de commerce oscille entre 7.500 et 20.000 euros par chambre. A ce tarif là ils n’ont aucun intérêt à laisser tomber une résidence, d’autant plus que pour avoir les autorisations d’exploitation, il faut le souligner, c’est le parcours du combattant.
• Le bail est le plus souvent renouvelé automatiquement par le gestionnaire dans les mêmes conditions que le précédent bail.
  En LMNP en résidence gérée depuis 2009 les baux sont fermes de 9 ans, le preneur (gestionnaire) n’a pas la possibilité de le résigner aux échéances triennales.
• Le marché de l’ancien (revente de LMNP d’occasion) est en train de se structurer, des sociétés comme le revenu pierre, ou cerenicimo asset en ont fait leur spécialité, un lot mis en vente sur ce site reste en moyenne moins d’une semaine, si il n’est pas déjà vendu lors de sa mise en ligne.
  La revente dans l’ancien se fait sur des bases de 4,8 %, 5,5 % en fonction du gestionnaire. En rajoutant les honoraires de négociation de ces structures (il faut donc entre 4 et 7 ans pour amortir le sur-rendement demandé par rapport au neuf, loyer et frais de notaire).
• Il faut privilégier un gestionnaire parmi les plus importants du secteur (vous trouverez facilement le classement des maisons de retraite sur internet).
  Il est par ailleurs conseillé de rechercher un gestionnaire qui dans son bail prend à sa charge, l’article 605 et 606, et les travaux de mise en conformité en cas de changement législatif.
  Il y a même des gestionnaires qui payent des pré-loyers pendant la phase de construction.

En conclusion ; ces produits sont très chers si l’on raisonne par rapport aux prix du marché, pour deux raisons principales :
– Quand vous achetez une chambre médicalisée, la surface de votre appartement n’est qu’une petite partie de ce que vous achetez ( il y a plus de parties communes que de privatives). Rassurez-vous, toutes les charges de ces parties communes sont généralement à la charge du gestionnaire.
– deuxième élément expliquant le prix élevé : les normes de construction liées à ce type hébergement.

Attention raisonner en terme de prix d’achat est une erreur, il faut raisonner en terme de rapport locatif et qualité du gestionnaire. C’est en effet un actif immobilier très dédié, réservé à sa propre utilisation, il est donc primordial de contracter avec gestionnaire de premier ordre pour s’assurer de sa pérennité et de sa capacité à gérer dans le temps. (c’est comme si vous achetiez les murs d’un Mac Donald, vous ne le transformerez jamais en habitat classique où même en autre commerce, il faut faire confiance a Mac Do…)

Précautions à prendre avant d’investir dans un EHPAD

Ce type d’investissement ressemble davantage à un « véhicule » de défiscalisation et par extension un produit financier qu’à de l’investissement immobilier « pur et dur » et donc plus pérenne.

Alors pourquoi une mise en garde ?
- Car « la raison d’état » peut à tout moment revenir sur certains dispositifs, elle prendra le dessus sur tout même si les générations de ces 5 dernières décennies ne l’ont pas encore connu : c’est un cas extrême, mais nous sommes dans un cas de figure historique extrême dont personne ne peut augurer des conséquences.
- Le phénomène de crise actuel n’a pas de précédent dans l’histoire, je parle ici de l’endettement étatique abyssale et fort probablement non remboursable. Nous subissons chaque semaine une nouvelle mesure fiscale, les retraites vont se réduire comme une peau de chagrin, leur assèchement est déjà annoncé officiellement à horizon 2017/2020. Cela m’incite à mettre en doute la solvabilité des utilisateurs à terme de ces établissements (qui il faut le reconnaître sont extrêmement lourds de charges, comme les résidences-services des années 80 qui pour cause sont invendables aujourd’hui).
- Sans vouloir faire l’amalgame, il m’a été proposé d’investir il y a 3 ans dans certains apparts hôtels, me permettant d’aller jusqu’à 1 500 000€ d’endettement par un acteur connu de place : tout était garanti, le discours était étayé et affûté, mais l’intuition et mon recul sur le secteur m’ont évité de commettre l’irréparable qui ont mis des centaines de ménages aisées (cadre, médecins…) dans une situation catastrophique et inextricable.

Cette catégorie d’investissement peut être envisagée dans une stratégie de diversification… Dans la mesure où il est évalué avec toutes les mesures de précaution nécessaires.