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Pièges des résidences services

Faut-il se méfier d’un investissement dans une résidence-services ? Oui certainement, comme à chaque fois qu’un investisseur étudie une possibilité d’engagement sur le long terme. Maintenant, les pratiques des gestionnaires de ces résidences et les conséquences potentielles pour l’investisseur sont connues, à chacun de calculer sur cette base les performances qu’il attend de son investissement défiscalisé.

Les déçus des résidences-services

Les déceptions liées à ce type d’investissement locatif sont actuellement peut-être plus nombreuses que pour d’autres types de biens, en raison :
- de faillites retentissantes ces dernières années de gestionnaires de résidences-services,
- de retards de loyers parfois constatés à l’heure actuelle,
- d’une renégociation qui peut avoir lieu actuellement encore des baux liant les copropriétaires aux entreprises gestionnaires, avec une baisse des loyers alors imposée.

Ces déceptions sont donc liées à des investissements réalisés il y a plusieurs années, et sans certitude que les pratiques critiquées aujourd’hui seront observées à l’avenir.

Comment le rendement peut-il réduit ?

Le rendement d’une résidence services est lié aux loyers pratiqués. Or le montant de ces loyers est fixé dans le bail commercial liant l’investisseur à la société gestionnaire de la copropriété. A partir de là, comment ce rendement peut-il être réduit dans la pratique par rapport à ce qui était prévu dans le plan de financement de l’investisseur ?

Évidemment, les premières années, le contrat est respecté à la lettre.

Mais ensuite, le risque est lié au procédé des fonds de concours. C’est un mécanisme parfaitement légal. A la livraison de l’immeuble, le promoteur verse une forte somme d’argent à l’exploitant, car la résidence est peu connue et va donc afficher un besoin de fonds de roulement. Aussi, le risque est que l’exploitant utilise cette trésorerie abondante pour gonfler les loyers, et donc la rentabilité affichée. Si les loyers pratiqués sont alors surévalués par rapport au marché, l’exploitant perdra de l’argent durant les premières années, des pertes compensées par sa trésorerie initiale. Mais ensuite, les loyers devront s’équilibrer avec les prix du marché.

Or en cours de bail, tous les trois ans (un bail de 9 ans étant un bail 3/6/9), une renégociation des loyers est parfaitement possible. Pour s’aligner sur les prix du marché, l’exploitant pourra parfaitement proposer une révision à la baisse des loyers versés aux copropriétaires. Dans la négociation, le gestionnaire utilisera l’obligation des copropriétaires de louer en continu durant 9 ans leur bien pour continuer à relever du dispositif fiscal Censi-Bouvard (la réduction d’impôt qui a souvent motivé l’achat !) : si ces derniers n’acceptent pas les nouvelles clauses du contrat, le gestionnaire pourra se retirer de l’immeuble...

Faut-il baisser ses loyers ?

Dans une telle situation, les copropriétaires se trouvent face à une difficulté évidente, totalement dépendants de l’exploitant qui n’est certainement pas remplaçable aussi facilement. En effet, quel concurrent irait se risquer dans une copropriété abandonnée par un exploitant pour cause d’absence de rentabilité ?

Si la résidence a un bon taux d’occupation, qu’elle reste bien tenue, que le gestionnaire a l’air de bonne foi, que les loyers effectivement plafonnent dans la ville où est située la résidence, alors il est souvent opportun d’accepter une réduction de ses revenus fonciers plutôt que de risquer la perte du capital défiscalisé :
- l’avantage Censi Bouvard si le bien n’est pas loué en continu,
- le prorata de TVA économisé si l’on choisit de se retirer totalement de son investissement.

La sortie de l’investissement

Si la résidence fonctionne mal la revente sera évidemment difficile, mais cela n’est pas systématique, loin de là. Ainsi, la résidence d’affaire trouvera acheteur si :
- la rentabilité demeure satisfaisante (ce qui reste souvent le cas actuellement en période de baisse des taux d’intérêt),
- l’immeuble et le lot de copropriété sont dans un état satisfaisant,
- les relations sont stables depuis plusieurs années avec l’exploitant,
- les loyers pratiqués correspondent au marché, sans risque d’une réévaluation à la baisse.


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