Création SCI

Diagnostics et cession parts SCI

La liste des diagnostics obligatoires lors de la cession d’un immeuble ne cesse de s’allonger et leur coût d’augmenter. De plus, les délais de réalisation et de validité de ces diagnostics n’est pas sans poser parfois bien des problèmes aux notaires qui refuseront la signature d’un acte authentique en l’absence d’un seul de ces diagnostics.

Aussi, ces diagnostics immobiliers restent-ils obligatoires dans le cas de la cession de parts sociales d’une société civile immobilière ?

Diagnostics non obligatoires pour une cession de parts

La cession de parts sociales d’une société civile immobilière ne constitue pas une mutation.

La cession de parts sociales de SCI n’équivalant pas à une vente immobilière, elle ne nécessite pas obligatoirement l’intervention d’un notaire car, au final, le cadastre ne sera pas modifié. En effet, il n’y a pas de changement de propriétaire puisque la SCI demeure seule propriétaire de son patrimoine immobilier. Que la cession de parts soit réalisée à titre onéreux ou à titre gratuit, il n’y a jamais qu’une modification des statuts de la SCI, pas de son patrimoine. Aussi, les associés peuvent réaliser cette vente mobilière en rédigeant eux-mêmes l’acte de cession de parts et en réalisant les formalités correspondantes.

Or l’article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation précise que : "En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente"

Dans le cas d’une cession de parts sociales, il n’y a pas vente d’un immeuble, il n’y a pas d’acte authentique, il n’y a donc pas d’obligation de faire réaliser les diagnostics qui ne sont obligatoires que pour une vente immobilière.

Diagnostics imposés par les professionnels pour une cession de parts

Il n’est pas obligatoire de regarder à droite et à gauche au moment de traverser une rue sur des passages cloutés, mais cette précaution facultative peut être malgré tout conseillée.
De la même façon, des professionnels du droit peuvent imposer la réalisation des diagnostics pour une simple cession de parts de SCI.

Tout d’abord, le conseiller de l’acquéreur, un avocat par exemple, peut faire de ces diagnostics une condition incontournable à la transaction. Comment peut alors réagir le vendeur ? Bloquer l’opération ? Le Code de la construction n’a pas beaucoup de valeur dans le cadre d’une négociation commerciale...

Ensuite, si les parties décident de faire intervenir un notaire pour réaliser cette cession mobilière, ce qui n’est là encore pas une obligation, ce notaire peut exiger les diagnostics immobiliers à annexer normalement à un acte de vente d’immeuble et non pour une simple vente mobilière.

En effet, dans les deux cas, il faut comprendre que des vices cachés peuvent apparaître même après une cession de parts. Si les biens immobiliers détenus par la SCI sont infestés de termites, si la présence d’amiante oblige à des travaux importants, si la maladie d’un locataire est reconnue liée à la présence de plomb dans son logement, que fera l’acquéreur de la totalité ou d’une partie de ses parts sociales de cette société immobilière ?

Dans tous les cas, la responsabilité du professionnel le pousse à exiger des diagnostics qui lui permettront de protéger les intérêts de son client en assurant une description aussi éclairées que possible des biens détenus par la SCI dont des parts sont cédées.


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  • 15 mai 2015, par alex1107

    Bonjour,
    Je rachète des parts SCI dans un cabinet médical à la date du 23 mai 2015.Que faire fiscalement pour les loyers réglés de janvier à mai ? Il m’a été répondu ceci par l’avocat. Est ce légal ?

    "En effet, le résultat 2015 de la SCI sera affecté aux associés présents
    au 31/12/2015.

    Or,le Docteur A n’aura perçu que 7/12 de ceux-ci et devra déclarer
    12/12.

    Pour éviter cette "injustice fiscale" (Jurisprudence constante arrêt
    Perricard) j’ai prévu dans ledit article un partage prorata temporis des résultats 2015.
    Le comptable en tiendra compte lors de l’établissement du bilan au 31/12/2015 et
    indiquera l’incidence fiscale en découlant pour le Docteur A qui sera prise en charge par
    le Docteur B "

    • 18 mai 2015

      Seuls les associés à la date de distribution ont droit aux résultats, vous ne pouvez y déroger. Tout versement complémentaire aux anciens associés ne pourrait être considéré que comme un complément du prix de vente.

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