Création SCI

Responsabilité notaire cession SCI

Quelques questions permettant de dégager l’étendue de la responsabilité du notaire en cas de cession de l’immeuble d’une société civile immobilière.

Cession sans AG et responsabilité notaire

La responsabilité d’un notaire peut être engagée si un demandeur peut apporter la preuve, d’une part d’un préjudice subi, et d’autre part du lien entre ce préjudice et la faute du notaire.

Cas d’une cession sans AG

Une SCI soumise à l’IR est détenue à 50% des parts par 2 associés. L’un d’entre eux est gérant. L’objet de cette SCI précise la propriété, l’administration, la location de biens Immobiliers, mais pas la vente.

Or le gérant a vendu sans demander l’accord de son associé un des biens de la SCI. Le notaire n’a pas averti cet associé de la vente.
Un notaire est-il tenu de vérifier que le gérant a bien l’accord de ses associés avant de procéder à une vente (en cas contraire, tous les abus sont possibles).

Responsabilité du gérant et du notaire

La vente des immeubles ne fait en général pas partie de l’objet social d’une SCI, car ce serait alors une activité commerciale.

Il y a dans notre rubrique "gérant de SCI" un dossier intitulé "responsabilité du gérant", et dans lequel un article traite de ce problème, à savoir la possibilité pour le gérant de vendre un immeuble sans AG des associés. Dans ce cas par conséquent, en l’absence d’une décision collégiale, la vente de l’immeuble n’était pas possible et la responsabilité personnelle du gérant, sans annuler la vente, peut donc être mise en cause.

En ce qui concerne la responsabilité du notaire, il est très étonnant que celui-ci n’ait pas procédé préalablement à la vente à la vérification qu’elle avait bien été autorisée par une assemblée générale. Ils sont en général très pointilleux sur ce sujet.

Le notaire est responsable de l’efficacité de l’acte qu’il reçoit. Si l’acte est annulé car l’un des signataires n’avait pas les pouvoirs de le signer, la responsabilité professionnelle du notaire peut être engagée.

Donc outre la faute du gérant qui est évidente (sauf clause des statuts qui lui en donnerait le pouvoir), la responsabilité du notaire semble effectivement pouvoir être recherchée.

Acquisition de l’immeuble d’une SCI

En l’absence de préjudice, la faute d’un notaire ne peut engager sa responsabilité. Cependant, un notaire a par ailleurs une obligation de conseil de son client. Aussi, s’il n’informe par correctement celui-ci, même en l’absence de préjudice avéré, sa responsabilité peut être mise en cause.

Achat à une SCI sans connaître l’identité des vendeurs

J’ai signé une promesse d’achat d’un immeuble. Celui-ci est détenu par une société civile immobilière. J’ignorais quels étaient les associés de cette société. Aujourd’hui, je découvre que le véritable vendeur, dissimulé derrière cette SCI, est une personne avec qui j’ai déjà été en procès. Je ne veux en aucun cas faire affaire avec cette personne. Le notaire avait-il l’obligation de me prévenir de l’identité du véritable propriétaire de l’immeuble (car il savait parfaitement mon conflit avec ce vendeur).

Obligation d’information du notaire

Dans le cas présent, il n’y a pas de véritable préjudice économique subi par l’acquéreur. Cependant, étant donné que c’est dans son rôle d’obligation de conseil et d’information que le notaire est attaqué, aucun préjudice n’a à être prouvé pour engager sa responsabilité.

Or le notaire disposait de l’identité des associés de la société civile immobilière qui vendait cet immeuble, cette information figurant sur le K-Bis de la société, ou encore sur ses statuts. Cette information devait donc être communiquée à l’acquéreur. En dissimulant cette information, le notaire a engagé sa responsabilité professionnelle.


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  • 22 décembre 2014, par pavlov81

    SCI familiale démembrée
    Le père : gérant avec TOUS POUVOIRS d’acheter, de VENDRE tous biens immobiliers dans les statuts
    Les 2 parents sont usufruitiers et/ou propriétaires de 100% du capital
    De plus, les statuts prévoient que les enfants "nu propriétaires" ne disposent d’AUCUN DROIT DE VOTE aux assemblées générales ....
    QUESTION : Le gérant doit - t il obligatoirement obtenir l’accord "en assemblée générale"des nu propriétaires avant de vendre un immeuble de la SCI ???
    Si convocation A.G. obligatoire ....les enfants" nu propriétaires" n’ont en théorie aucun droit de vote selon nos statuts ....les 2 parents décident le vente avec 100 % des droits de vote ... Voyez vous un risque de contestation valable de cette vente par les nu propriétaires ????
    Grandement MERCI pour votre réponse

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