Création SCI

Donation de parts sociales de SCI

Pour rendre service, un ami a accepté de devenir associé d’une société civile immobilière. Après quelques années, il souhaite sortir du capital. Peut-il donner ses parts sociales ?

Un associé de paille

Une SCI à deux associés

Une société civile immobilière a été créée entre un investisseur M. Pierre et l’un de ses amis M. Service, ce dernier acceptant d’entrer au capital uniquement pour rendre service, une société civile devant compter au minimum deux associés lors de sa constitution.

Le capital de la société est choisi à un montant très peu élevé, si bien que M. Service reçoit 50% des parts sociales pour un apport de 200 euros.

La société achète un immeuble dans les années 1990, grâce à des apports en compte courant de M. Pierre. Avec les années, cet immeuble a pris beaucoup de valeur.

Petit à petit, la gestion de la société est délaissée : la comptabilité n’est plus vraiment tenue, les assemblées ne sont pas convoquées et aucun procès-verbal n’est plus établi, des impôts impayés ont entraîné des pénalités régulières...

Aussi, M. Pierre souhaiterait que sa fille devienne gérante et que M. Service lui transmette ses parts, ce que M. Service souhaite d’ailleurs depuis longtemps.

Problème à la sortie du capital

M. Service n’attend aucun versement de la valeur de ses parts (son but était simplement d’aider son ami M. Pierre).

Etant donné la valeur du bien, un expert doit-il obligatoirement intervenir pour l’évaluer ?

Un cession gratuite entre M. Service et la fille de M. Pierre, ou directement à M. Pierre est-elle envisageable ?

Quelles sont les formalités à effectuer ? Un notaire est-il obligatoire ?


La situation est complexe en raison d’un montage peu compréhensible : pourquoi avoir attribué 50% des parts à cet ami ? Quelle était l’objectif recherché ? Cette donnée manque, en l’absence les réponses apportées soulignent davantage les problèmes posés par cette répartition du capital qu’une réelle solution à la sortie de cet associé.

Répartition du capital

Le fait étonnant dans ce montage est le choix initial de répartition du capital : quel intérêt pour M. Pierre de demander à son ami de détenir la moitié du capital ? La société pouvait être créée même si M. Service détenait une part unique.

Dans ce cas, les apports de M. Pierre auraient pu, de la même façon, être effectués via son compte courant.

D’une façon générale, la répartition du capital social lors de la constitution doit être choisie de façon à simplifier une éventuelle sortie du capital d’un associé (aussi bien pour une SCI familiale que pour une SCI entre concubins par exemple).

Montant du compte courant

L’apport de M. Pierre est passé par un compte courant. Ce compte courant :
- constitue une dette de la société, et diminue donc d’autant la valeur de ses actifs, et donc la valeur des parts de M. Service,
- peut être intégrée au capital, permettant là encore de diluer la participation de M. Service et la valeur de ses parts.

Cependant, ce compte courant n’a-t-il pas été remboursé ? Existe-t-il toujours en comptabilité ? Son solde aurait dû être validé chaque année par l’assemblée (et déclaré à l’ISF par M. Pierre éventuellement).

Situation fiscale de M. Service

M. Service a voulu rendre service, mais à quel prix ! En effet, durant toutes ces années, la SCI a réalisé des bénéfices certainement. A moins que son objet était de détenir une résidence principale ou secondaire, à titre gratuit, sans percevoir aucun loyer donc, et sans afficher par conséquent de bénéfices fiscaux.

En effet, dans le cas contraire, M. Service aurait été imposé fiscalement sur des bénéfices qu’il n’attendait pas.

Dans tous les cas, M. Service aura été responsable de 50% des dettes de la société (peut-être sans le savoir) et le restera durant quelques années même après avoir vendu ses parts : véritablement un bon ami !

Valeur de cession

Le principe fiscal est le suivant : une mutation doit toujours être réalisée à la valeur vénale, c’est à dire au prix de marché, celui qu’un investisseur serait prêt à payer.

Ce principe s’oppose à une donation à titre gratuit de parts sociales d’une société civile immobilière qui ont une valeur certaine. Si M. Service cède gratuitement ses parts, à M. Pierre ou sa fille d’ailleurs, le fisc le redresserait certainement, avec pour conséquences :
- La requalification de cette cession en "don", opération qui est implique une déclaration au centre des impôts et le calcul d’un droit d’enregistrement qui peut s’élever jusqu’à 60% du montant de la donation.
- Des pénalités, dont le pourcentage varie en fonction de l’intention prêtée au contribuable.

Modalités de la cession

La procédure de cession de parts sociales est détaillée sur ce site :
- Un expert n’est pas obligatoire, mais l’évaluation des parts doit toujours pouvoir être justifiée (pour contrer justement un redressement fiscal).
- Pour cette raison, passer par un notaire présente un intérêt dès lors que c’est lui qui évalue les parts.

Dans les deux cas, faire appel à un professionnel permet de bénéficier de son assistance en cas de contrôle fiscal. Cependant, un acte sous seing privé, sans notaire donc, est toujours possible.

Fiscalement, il faut anticiper :
- l’imposition de la plus-value pour M. Service (un problème fiscal majeur se pose ici),
- des droits d’enregistrement qui s’élèvent à 5% du prix de cession.



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