Création SCI

SCI et maison des parents

Suite à la problématique soulevée par un visiteur concernant la transmission de la résidence principale de parents à leurs quatre enfants, une habituée de ce forum a apporté des réponses détaillées qui permettent d’illustrer les deux possibilités de créer une SCI à partir d’un bien existant :
- par la cession du bien à la SCI qui contracte pour cette acquisition immobilière un emprunt,
- par l’apport de ce bien à une SCI.

Question initiale

Nous nous intéressons à la création d’une SCI principalement pour transmission et protection du bien familial.
Mes parents possèdent une maison d’une valeur de 600.000€ environ dont l’emprunt est remboursé.
Nous sommes 4 enfants.
Mon père étant assez âgé il s’inquiète de savoir ce qu’il va se passer pour notre mère et nous même à sa mort.
La principale angoisse étant que ma mère ne puisse pas payer les charges liées à la maison (petit salaire) et que nous soyons dans l’obligation de la vendre alors que nous voulons tous qu’elle reste une propriété familiale.
D’autre part, nous nous inquiétons aussi du régime de l’indivision, étant 4 enfants, que se passera t-il si l’un de nous souhaite vendre ou au contraire s’y oppose (on suppose surtout que l’un de nous pourrait se faire manipuler par son conjoint, les 3 autres n’étant pas mariés).

Nous nous sommes donc penchés sur la SCI pour que la maison soit rachetée par la SCI dont mes parents seront les associés majoritaires et dont nous n’aurions que la nue-propriété en tant qu’enfants et ce jusqu’à leur mort (c’est un peu glauque mais malheureusement c’est la vie).
Nous voulons savoir si cela s’avérera judicieux de créer une SCI. Si oui faut-il que la maison soit un apport en capital ou faut-il que la SCI contracte un emprunt pour racheter la maison ?
Sachant que mon père est très âgé (80 ans), que ma mère perçoit un petit revenu, et que 2 de la fratrie sont non solvables au titre d’un emprunt, la banque accordera t-elle un prêt de 600000€ pour racheter la maison ?
Nous avons aussi penser que faire racheter la maison par la SCI pourrait permettre à mes parents d’avoir des liquidités pour faire des investissements locatifs à titre privé et d’en tirer des revenus pour augmenter un peu leur niveau de vie.
Mon raisonnement tient-il la route ?

Réponse de Brigitte

Acquisition par emprunt de la SCI

Supposons que vous créiez tous ensemble la SCI : parents 30 % chacun et enfants 10 % chacun ; puis la SCI "achète" cette maison 600000 € mais avec quelles garanties ? La banque demande une assurance vie, sur vos parents ? Quasiment pas possible, donc là déjà il y aura un problème

Autre problème : la banque demandera des ressources à la SCI or apparemment il n’y aura pas de loyer (sur 20 ans : remboursement mensuel à prévoir de 3.350 €) donc les associés devront chaque mois payer leur quote-part du remboursement (30%, 10 % etc..) ; je crois donc qu’il faut abandonner l’idée du prêt.

Apport de l’immeuble à la SCI

Autre solution, vos parents créent la SCI en apportant leur maison en capital mais le problème de l’entretien de la maison pour votre mère resterait le même.

On peut alors imaginer une donation de parts de la SCI aux enfants qui se verraient obligés de financer l’entretien en fonction du pourcentage de leurs parts.

Dans les deux cas, il faut savoir qu’apporter une maison en capital dans une SCI a un coût non négligeable assimilé à une vente.
Je pense qu’il faudrait prendre conseil auprès d’un notaire.

Démembrement des parts

A noter qu’en cas de démembrement des parts, solution abordée dans la question posée, les enfants, nus-propriétaires, n’auraient à leur charge que les dépenses importantes. Or, dans la pratique, comment obliger les nus-propriétaires à effectuer ces travaux ? Le conjoint survivant, usufruitier, aurait quant à lui à supporter les dépenses d’entretien :
- charges courantes (eau, chauffage, entretien jardin...)
- impôts et taxes,
- petites réparations dans l’immeuble.
Une telle solution demande donc que ces charges courantes puissent être prises en charge par l’usufruitier. Dans le cas présent, une simulation doit être effectuée et un complément de revenus peut être recherché (par la cession des parts sociales de la SCI aux enfants par exemple, et le placement des sommes correspondantes, solution envisagée sur ce site dans l’étude d’une SCI familiale créée pour transmettre un immeuble locatif).

Question sur la capacité d’emprunt de la SCI

Supposons que nous créons la SCI et que la maison est apportée en capital.

Dans ce cas de figure, la SCI pourra t-elle s’endetter pour contracter un emprunt sur une résidence locative qui couvrirait alors les mensualités du prêt ? Quelles garanties demandera la banque pour ce projet ?

J’ai entendu qu’une SCI pouvait s’endetter à 100% voire 110% ?

Garanties bancaires demandées par les banques

La banque, pour accorder un emprunt immobilier à une SCI, demandera une garantie hypothécaire sur le bien acheté + assurance sur la vie du gérant (en principe) de la SCI.

De plus chaque associé pourrait être caution pour les autres.

Par ailleurs, un calcul sera fait par la banque pour voir si la SCI peut rembourser chaque mois ses mensualités, en règle générale la mensualité ne doit pas dépasser 70% du loyer (tout dépend aussi du profil des associés).

Effectivement, si les critères sont remplis, un prêt peut être total voir plus (maison + frais d’agence + frais de notaire + frais d’hypothèque + frais de dossier banque + travaux) mais il faut inspirer confiance, être connu et pouvoir rembourser.



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