Créer SCI avec une amie

Le projet de créer une SCI avec un(e) ami(e) doit être étudié par les deux parties en s’assurant que le montage envisagé répond aux objectifs de long terme de chaque associé pour anticiper tout conflit ultérieur.

Projet de SCI de deux amies

J’ai un projet d’achat d’appartement en SCI avec une amie.

Elle souhaite faire un investissement pour avoir un petit patrimoine plus tard (elle est célibataire sans enfants avec un bon revenu et donc une forte imposition, elle est locataire de son appartement actuel et ne veut pas le quitter pour raison familiale).

En ce qui me concerne , je dois quitter la maison que je loue car mon propriétaire la reprend pour enfant, je suis gérante majoritaire d’une petite SARL qui a tout juste 3 ans, seule avec un enfant donc pas de crédit immobilier accepté.

D’où l’idée d’acheter un appartement à 2, sous forme de SCI, je serai locataire du bien acheté. J’aurai 51% des parts et elle 49%, nous faisons un crédit total sur le montant du bien, la SCI m’hébergerait à titre gratuit.

J’amène en compte courant tous les mois la somme correspondant à la valeur locative du bien, et nous compléterons à hauteur de 50 % chacune le montant nécessaire pour arriver au montant du crédit mensuel.

Le but étant pour moi de ne pas avoir une charge financière mensuelle plus élevé que actuellement même si je perds mon allocation logement et surtout de pouvoir investir malgré ma situation personnelle et professionnelle.

Est-ce un montage logique et fiable ?
Il devrait y avoir un ravalement à financer ces prochaines années sur le bien trouvé, est-ce que la sci créée peut emprunter pour financer ces travaux ?

Merci beaucoup pour vos avis éclairés !

Le montage semble possible. Cependant, il ne paraît pas vraiment équitable pour les deux associés.

Cadre d’une SCI entre amies

Vous êtes deux investisseurs et vos objectifs divergent :
– vous souhaitez investir dans l’immobilier certes mais surtout trouver un logement,
– votre amie a uniquement pour but de se constituer un patrimoine à long terme.
Il semble donc possible de créer une société civile immobilière qui répondrait aux objectifs de chacun des associés, assurant le logement de l’un et permettant l’investissement immobilier recherché par l’autre.

Par ailleurs, vous pouvez parfaitement réaliser les opérations envisagées :
– associer vos apports initiaux pour acquérir un logement,
– occuper le bien de la SCI à titre gratuit (voir notre dossier "résidence principale" dans la rubrique "créer une SCI",
– gérer les besoins de financement via les comptes courants (dont le fonctionnement est détaillé dans le dossier "apports"),
– endetter la SCI (dans la limite de votre propre capacité d’endettement, pour financer des travaux, de ravalement notamment.

Mais attention, et il s’agit là d’une première limite au montage proposé, vous n’obtiendrez pas plus facilement un emprunt immobilier pour la SCI que si vous achetiez ce bien en indivision. Un financement par emprunt à 100% du montant de l’acquisition (hors frais d’acquisitions, voir l’article qui en indique la liste et le montant des apports minimum à prévoir dans tous les cas) sera donc bien difficile à obtenir.

Inconvénients de la SCI pour l’une des amies

Mais quel est l’intérêt de votre amie dans ce montage ? Quelle rentabilité attend-elle de cet investissement de long terme ?
En l’absence de revenus (occupation à titre gratuit), dans un marché plutôt en fin de cycle, quel est son intérêt à financer l’acquisition de votre résidence principale ?

Rentabilité de la SCI

Une première réponse serait de rendre l’occupation à titre onéreux. Un contrat de location entre la SCI et vous-même vous permettrait d’occuper le bien mais contre le versement d’un loyer fixé au prix du marché. Certes, ce loyer serait alors imposable à l’impôt sur le revenu, mais il permettrait alors de déduire les charges de la société civile. En particulier, en l’absence de loyer, les travaux de ravalement ne seront pas déductibles. Dans le cas d’une occupation à titre onéreux, toutes les charges deviendraient déductibles des revenus encaissé par la SCI :
– travaux de ravalement,
– charges annuelles courantes,
– impôt foncier,
– intérêts de l’emprunt contracté par la SCI...

Or le projet de votre amie consiste à limiter son imposition. Son intérêt serait donc plutôt d’endetter la SCI et de déduire les charges d’intérêt correspondantes plutôt que d’augmenter ses apports personnels sans contrepartie (sans revenus annuels).

Quel associé majoritaire ?

Ensuite, dans le cadre du financement des besoins courants, l’utilisation des comptes courants est judicieuse. Cependant, étant donné que vous êtes majoritaire, vous pourrez toujours décider de convertir en parts sociales vos apports en compte courant et diluer ainsi la participation de votre amie (devenir encore davantage majoritaire). Pourquoi dans ce cas ne pas envisager que votre amie soit majoritaire, lui permettant de s’assurer ainsi la bonne gestion de son investissement.

Décote sur les parts de SCI

Pour finir, un autre inconvénient pour votre amie : comment pourra-t-elle sortir de cette SCI (nom d’un dossier de ce site) ?

Impossible de forcer la cession du bien immobilier comme dans le cadre d’une indivision. Le manque de liquidité de son investissement entraîne une décote importante car qui voudrait d’une part minoritaire dans une société dont l’unique bien est occupé à titre gratuit par l’associé majoritaire ?