Création SCI

SCI ou indivision entre concubins ?

Cette question permet d’insister sur les inconvénients de la SCI pour l’acquisition d’une résidence principale, entre concubins notamment, afin de prévenir des difficultés potentielles, notamment en apportant le plus grand soin à la rédaction des statuts.

Projet de création d’une SCI entre concubins

Bonjour,

J’ai lu avec attention les indications de votre site.
Nous envisageons l’achat de notre résidence principale dans le cadre d’une SCI afin de trouver la meilleure solution adaptée à notre situation.

En effet, nous sommes pacsés et cherchons dans la SCI une certaine sécurité qui de plus pourra prendre en compte le gros déséquilibre de nos apports.

Le bien immobilier aura une valeur de 624 000 €, l’un de nous (M.A) a un apport de 320 000 € quand l’autre (M.B) a un apport de 4 000 €.
Un emprunt bancaire de 300 000 € sera réalisé par la SCI.

Je me pose la question du montant du capital social et de sa répartition. Pour le reste, l’emprunt sera remboursé par la SCI grâce à des apports mensuels en compte courant de nous deux (à parts égales au début, puis M.B apportera plus que M.A afin de se "devenir" propriétaire d’une part plus importante du bien par l’effet du temps).

Par ailleurs, je ne comprends pas comment les apports en compte courant seront progressivement transformés en parts sociales pour chacun en fonction des montants apportés... ce point reste assez flou pour moi...

Merci de vos réponses.


Articles à consulter sur création SCI

Plusieurs articles de ce site sont en effet consacrés à l’acquisition d’une résidence principale par des concubins, en particulier :
- dans le dossier "créer une SCI", par l’étude de la résidence principale détenue par une SCI,
- pour présenter l’intérêt d’un démembrement croisé de parts sociales dans une SCI entre concubins (consulter cet article).

En ce qui concerne le cas d’apports inégaux entre associés, ce sujet est également traité dans le dossier "apports à une SCI". En effet, deux possibilités sont à envisager :
- Ou bien les parts sociales (le capital) sont réparties proportionnellement aux apports initiaux. Dans votre cas, l’associé qui apporte 320.000 euros, quand l’autre associé ne dispose que de 4.000 euros, sera très largement majoritaire.
- Ou bien le capital est réparti en tenant compte des apports finaux, c’est à dire des apports qui seront effectués par les associés jusqu’à ce que la SCI soit indépendante financièrement, c’est à dire jusqu’au terme du remboursement de l’emprunt. Dans votre situation, une répartition à 70-30 par exemple est imaginable si MB, associé minoritaire, compense par des apports réguliers le faible montant de son apport initial.
- Ou bien une solution intermédiaire peut être recherchée (50-50, 80-20) dans le but d’avantager généralement l’associé qui possède le moins d’apports, pratique généralement recherchée dans une SCI familiale.

Capital et comptes courants

L’utilisation des comptes courants est également un thème approfondi sur ce site. Pour atteindre une répartition du capital différente des apports de chacun des associés, il faut en effet avoir recours aux comptes courants dès la création de la SCI.

On peut imaginer par exemple que vous choisissiez une répartition égalitaire du capital en fixant celui-ci à 8.000 euros. Ainsi MA et MB apporteraient chacun 4.000 euros, libérés immédiatement. MA possèderait par ailleurs un compte courant de 312.000 euros.

Ensuite, les apports nécessaires pour rembourser l’emprunt seraient également comptabilisés en comptes courants d’associés. Enfin, à tout moment, les associés pourront voter en AG d’intégrer le solde de ces comptes courants au capital via une augmentation de capital. La répartition initiale des parts serait alors modifiée pour tenir compte des apports totaux réellement effectués par chaque associé au jour de cette augmentation de capital.

Une autre possibilité est de prévoir une libération progressive du capital. MA apporte immédiatement 320.000 euros, et s’engage à apporter 80.000 euros de plus, tandis que MB libère 4.000 euros et prévoit d’apporter 396.000 euros au fur et à mesure des échéances d’emprunt.
Le capital serait alors fixé à : 320 + 80 + 4 + 396 K€ soit 800 K€.
MA et MB possèderaient chacun 50% des parts.
En revanche, MA n’aurait que 80 K€ de capital à libérer au fur et à mesure des appels du gérant, contre 396 K€ pour MB.

L’intérêt de cette seconde solution est de s’assurer que les associés auront l’obligation de libérer leurs apports lorsque la SCI en aura besoin. A l’inverse, il n’est pas possible de contraindre un associé de SCI à effectuer des apports en compte courant.

SCI ou indivision ?

Dans le cadre d’une acquisition en indivision, il est également possible de prévoir une répartition inégale entre les indivisaires. Ces derniers peuvent choisir librement dans l’acte d’acquisition la part indivise qui reviendra à chacun. Pour s’assurer qu’un indivisaire verse réellement les fonds qu’il s’engage à apporter au fur et à mesure des remboursements d’emprunt, des solutions sont également possible, une reconnaissance de dette notariée par exemple.

Aussi, il faut s’assurer que le choix de créer une SCI est réellement le bon. En effet, en cas de séparation, une situation de blocage est à craindre, si les associés sont égalitaires, ou pour les associés minoritaires.

Ce n’est pas amusant, mais il faut l’imaginer : en cas de séparation, si MB est minoritaire, que fera-t-il de ses parts ? Le retrait ? Il faut un motif. Personne ne voudra les lui acheter, la cession ne sera donc possible qu’au profit de MA, qui fixera son prix... La SCI est donc un moyen de s’assurer justement que ce bien immobilier ne pourra pas être vendu aussi facilement que dans le cadre d’une indivision.

Si vous achetez un bien immobilier, le notaire du vendeur rédigera certainement l’acte d’acquisition, mais faites intervenir votre propre notaire, les honoraires à payer ne seront pas plus élevés mais simplement partagés entre ces deux professionnels, et votre notaire sera là pour vous assister. Votre projet intéresse donc dès à présent votre notaire, demandez-lui une consultation pour l’étudier avec lui (en élargissant le problème à vos situations patrimoniales et familiales).


Nouveaux éléments apportés par notre visiteur :

Nous sommes sûr de vouloir faire une SCI qui sera certainement accompagnée par des dispositions testamentaires afin de nous léguer mutuellement l’usufruit de nos parts sociales pour une durée déterminée (on ne sait pas encore trop combien de temps, afin de protéger le dernier vivant face aux héritiers).

Dans notre schéma familial, Monsieur A a 3 enfants. Nous hésitions à leur prévoir, dès la création de la SCI, une part chacun afin de faciliter la transmission de patrimoine. Cependant, nous avons rencontré 2 notaires sur des salons de l’immobilier qui nous l’ont déconseillé, donc nous ne le ferons pas. A priori, dans le cadre d’une SCI familiale, il n’y aurait pas grand intérêt (même d’un point de vue fiscal) et ils pensent qu’il est gênant de faire entrer dans le capital des enfants mineurs (dont les parents sont divorcés).

En revanche, concernant le capital social (montant et répartition), l’un des deux notaires rencontrés nous a clairement dit de ne pas nous embêter avec des comptes courants.
Il pense que la meilleure solution est de créer une SCI avec un capital social de 624 000 euros (soit le prix total du bien) en fixant nos quotités respectives du capital en fonction de ce qu’elles seront au final du final (soit selon nos calculs 75 % pour Monsieur A (celui qui a un gros apport) et 25 % pour Monsieur B (celui qui a un petit apport)).

Nous hésitons car nous n’avons pas bien pris la mesure de ce que cela peut engendrer comme risque "d’expropriation" pour Monsieur B qui sera minoritaire face aux héritiers de Monsieur A (majoritaire), d’autant que s’il arrive quelque chose à Monsieur A alors que ses enfants sont encore mineurs, c’est l’ex-épouse de celui-ci qui représentera les héritiers mineurs face à Monsieur B..... ce qui ne sera pas forcement agréable...

Nous avons bien noté votre argument concernant la problématique en cas de séparation, notamment le fait que Monsieur A pourrait imposer un prix de rachat de ses parts à Monsieur B moindre que ce que celui-ci attendrait. C’est vrai que l’indivision a l’avantage de permettre en cas de séparation une mise en vente forcée du bien puisque nul ne peut rester en indivision contre son gré. Nous envisageons de tenir une comptabilité stricte de ce que chacun "injecte" dans la société notamment pour permettre le remboursement du crédit par celle-ci, cela devrait permettre d’éviter une situation de blocage. Par ailleurs, en cas de problème, il y aura toujours la solution de faire estimer le bien pour fixer les valeurs, peut être d’ailleurs qu’il serait intéressant de prévoir cela dès la création de la société... je ne sais si cela est possible, je vais chercher...


J’ai noté les conseils reçus de notaires :
- Pas d’enfants mineurs au sein d’une SCI, c’est le principe de prudence généralement défendu par les notaires et repris sur ce site dans un article appelé "Mineur associé de SCI" dans le dossier "devenir associé de SCI".
- Utiliser les apports en capital plutôt que les apports en compte courant, pour éviter, en cas de conflit, qu’un associé arrête (légalement) ses apports à la société et conduise celle-ci à la vente du bien détenu.

Il est parfaitement possible de prévoir dans les statuts les modalités d’évaluation du bien en cas de cession de parts, de dissolution... En cas de cession, si le capital est fixé à la valeur totale des apports attendus jusqu’au remboursement complet de l’emprunt, la répartition des fruits de la vente s’imposera aux associés (en fonction de leur nombre de parts).



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  • 7 septembre 2015, par Guitou92

    Bonjour,

    J’ai hérité avec mon frère des parts de sociétés lors du décès de notre père.
    Voici la situation :
    nous possédons 49% de la Société (SA) X qui gère des fonds de commerce et joue le rôle de holding
    la société X détient 98 % de la SCI n°1 qui possède 4 pakings et 2 locaux commerciaux
    la société X détient 70 % d’une autre SCI n°2 qui possède elle des appartements à Puteaux, nous ne connaissons pas le nombre ni leurs superficies...malgré des demandes auprès des services de la publicité foncière nous n’avons pas de chiffre précis...

    Le groupe est estimé à 564.000 € selon une étude réalisé par "l expert comptable de l’associé véreux" sans précision réelle (nombre d’appartement, superficie...) et l’actionnaire principal refuse de nous racheter nos parts 49 % afin de pouvoir clôturer notre succession.
    Nous n’avons pas annoncé le montant fourni par l’expert lors de notre succession car nous considérons le montant erroné. Il est soit à la hausse ou bien à la baisse car nous ne voulons pas payer d’impôts liés à la succession sur une coquille vide.
    A côté de cela nous ne sommes pas convoqués aux AG de la SA et des SCI.
    Ils demandent régulièrement des prorogations pour publier leurs comptes
    Ils fond valider leurs comptes 2 ans après les clôtures des exercices
    Réalisent des changements de siège sociaux sans nous consulter
    Ne réalisent pas d’inventaires (la SA géraient des magasins dans le prêt à porter)
    Nous avons un avocat depuis 2 ans mais nous n’avançons pas à part "sponsoriser cet avocat", que pouvons-nous faire ?
    Je vous remercie d’avance pour vos conseils.

    Guillaume

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