Contestation d’une SCI

Si le coût minimum de création d’une société civile immobilière peut être très limité, il devra en revanche être augmenté des honoraires d’un professionnel (notaire, avocat) dès lors que les motifs de création de la SCI pourront être perçus par des tiers comme une volonté de frauder.

Protéger le local d’une entreprise

La création d’une société civile pour détenir le local commercial utilisé par l’entreprise de l’un de ses associés permet de soustraire ce bien immobilier du patrimoine de l’entreprise et donc de le protéger des créanciers de cette entreprise. Cependant, en cas de faillite, ces créanciers chercheront à contester la SCI pour réintégrer les locaux dans le patrimoine de l’entreprise.

Frauder le fisc

La création d’une société civile dans un but uniquement fiscal fait courir le risque que le fisc dénonce un jour un abus de droit. Il faudra alors prouver :

• que des apports ont été effectivement réalisés (quitte à ce que ces apports n’aient pu être effectués que grâce à une donation préalable de l’un des associés à d’autres associés, des parents à leurs enfants par exemple),
• qu’il y a eu partage des bénéfices de la SCI entre tous les associés,
• l’existence d’un intérêt commun.

La charge de la preuve revenant aux associés, il est utile de préparer ses arguments dès la rédaction des statuts puis de respecter les règles de fonctionnement prévues dans ces statuts.

Avantager et désavantager des héritiers

Si une SCI permet à des parents de soustraire un bien immobilier de leur patrimoine ou de favoriser l’un de leurs héritiers (par exemple pour la gestion d’un bien immobilier utilisé par une entreprise familiale reprise par l’un de leurs enfants), les autres héritiers pourront, au moment de la succession, contester la création de cette SCI et obtenir que les apports des parents à cette société constituaient en réalité une donation déguisée.
Dans ce cas, il est donc conseillé d’avoir recours à un notaire qui saura anticiper les problèmes posés par la création d’une SCI familiale entre des parents et l’un de leurs héritiers, notamment par une valorisation au prix du marché des biens apportés ou des parts cédés.

Sortir des biens immobiliers d’une communauté

Une SCI pourrait être utilisée par un époux pour sortir des biens propres, ou même des biens de la communauté, au profit d’une personne extérieure (un concubin ou une concubine par exemple). Dans ce cas, son conjoint et ses héritiers pourraient demander la nullité de la société.